物業(yè)管理模式弊端及改革思路

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1.落實(shí)《物權(quán)法》，完善物業(yè)管理市場

“業(yè)主委員會”是全體業(yè)主的代表機(jī)構(gòu)，根據(jù)法律代表全體業(yè)主行使業(yè)主的所有共同權(quán)利和履行公共職責(zé)。完善物業(yè)管理市場，使物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展和保障物業(yè)管理公司利益都有著深刻的影響，也是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的必然要求，徹底改變原有物業(yè)管理模式中強(qiáng)買強(qiáng)賣的性質(zhì)。物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該強(qiáng)制性的規(guī)定必須成立業(yè)主委員會，隨著物業(yè)交接和入住和正式投入使用，業(yè)主委員會就必須得成立并且發(fā)揮作用。其次簡化業(yè)主委員會成立程序，根據(jù)約定的競選方式，民主公平的競選。對于以前遺留的一些沒有成立業(yè)主大會的小區(qū)或者商鋪，寫字樓，政府方面應(yīng)該督促社區(qū)，街道辦事處，居委等機(jī)構(gòu)幫助這些小區(qū)和寫字樓完成業(yè)主委員會的組織，并在一定的時間內(nèi)，把業(yè)主委員會組織情況作為片區(qū)居委會，街道辦事處的考核內(nèi)容。確立“業(yè)主委員會”有獨(dú)立的民事行為能力和法律地位，在出現(xiàn)業(yè)主違約等物業(yè)管理糾紛后，業(yè)主委員會可以是原告或者被告，必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，物業(yè)管理公司的利益也可以得到切實(shí)保障。業(yè)主自行決定物業(yè)管理方式，打破單一強(qiáng)制性的物業(yè)管理模式。隨著業(yè)主委員會的成立和發(fā)揮作用，單一的由開發(fā)商前期直接指定的物業(yè)管理模式終將被徹底淘汰，由“業(yè)主委員會”征集全體業(yè)主意見，決定管理方式，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，決定自行管理，還是聘請相關(guān)專業(yè)人員，對物業(yè)進(jìn)行管理。

2.擺脫物業(yè)管理模式的依附性，物業(yè)公司依法獨(dú)立經(jīng)營

鼓勵獨(dú)立自主經(jīng)營的物業(yè)管理模式，逐漸淘汰依附性強(qiáng)的物業(yè)管理公司。內(nèi)部福利型的物業(yè)管理模式，在經(jīng)濟(jì)上依附于房地產(chǎn)商和企業(yè)，不能獨(dú)立自主的經(jīng)營和運(yùn)作，這樣的物業(yè)管理模式，不但不符合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，也不具備長期可行性，開發(fā)商無法做到長期的不斷補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)用，企業(yè)單位的福利和人事也隨時變動。隨著物業(yè)管理市場的完善和物業(yè)管理模式實(shí)現(xiàn)多樣性，市場最終會淘汰依附性強(qiáng)，缺乏競爭力，盈利能力差的物業(yè)管理公司，隨著社會發(fā)展，內(nèi)部福利型物業(yè)管理模式會自然消失，擺脫對開發(fā)商的依附性，鼓勵獨(dú)立自主經(jīng)營的物業(yè)管理公司發(fā)展，公司制物業(yè)管理公司占據(jù)主導(dǎo)地位是將來物業(yè)管理模式的必然結(jié)果。物業(yè)公司的任免權(quán)由業(yè)主委員會決定。隨著“業(yè)主委員會”的成立，明文規(guī)定物業(yè)管理公司由業(yè)主委員會招標(biāo)和選擇，房地產(chǎn)開發(fā)商不得介入，徹底改變由開發(fā)商前期指定物業(yè)管理公司，以后逐年續(xù)簽的模式，物業(yè)管理公司能否取得管理權(quán)，不再由房地產(chǎn)開發(fā)商決定，而由“業(yè)主委員會”負(fù)責(zé)招標(biāo)決定。規(guī)范物業(yè)管理公司競標(biāo)程序，透明度，建立一個相對比較公平的物業(yè)管理市場競爭機(jī)制，讓自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧的物業(yè)管理公司擁有一個良好的發(fā)展和競爭環(huán)境。承接檢驗(yàn)物業(yè)時以科學(xué)數(shù)據(jù)為標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理模式的依附性得到改善后和物業(yè)管理任免權(quán)不由開發(fā)商掌控以后，物業(yè)管理的承接檢驗(yàn)就會更加規(guī)范嚴(yán)格，以明確的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和檢測數(shù)據(jù)來規(guī)范房屋交接的具體標(biāo)準(zhǔn)，房屋的交接必須通過檢驗(yàn)測量，達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)后，才接收管理，所以國家的法律規(guī)范應(yīng)該盡快的完善關(guān)于承接檢驗(yàn)的相關(guān)科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)的承接檢驗(yàn)必須要達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)后才移交。

3.對物業(yè)公司服務(wù)范圍和資金使用范圍加以細(xì)分

明確政府公共服務(wù)區(qū)域。物業(yè)管理模式多樣性的實(shí)現(xiàn)，籠統(tǒng)一體的物業(yè)管理模式也不復(fù)存在，物業(yè)管理服務(wù)將劃分為很多小的板塊，政府就無法以建筑區(qū)域?yàn)榻杩?，不履行公共義務(wù)，該由政府履行的公共服務(wù)區(qū)域，就由政府履行，明晰政府責(zé)任范圍，把本該屬于政府公共服務(wù)的部分。將物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容中的政府公共服務(wù)部分踢出，這一部分公共服務(wù)內(nèi)容由政府相關(guān)部門來完成。這樣既可以提高政府的威信力，加強(qiáng)政府的參與度，又可以還原物業(yè)管理核心內(nèi)容和減輕物業(yè)管理公司的管理負(fù)擔(dān)。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容細(xì)分，資金使用途徑明確。隨著物業(yè)服務(wù)板塊的細(xì)分，物業(yè)管理專項(xiàng)資金的使用將得到明確的界定和“業(yè)主委員會”的監(jiān)督，物業(yè)管理公司不能再利用界定模糊，業(yè)主不知情等情況，擅自使用物業(yè)管理專項(xiàng)資金。有了業(yè)主委員會，就可以開設(shè)賬戶，業(yè)主委員會也可以充當(dāng)法人，專項(xiàng)維修基金就可以由業(yè)主委員會持有管理，物業(yè)管理公司要動用轉(zhuǎn)向維修基金，必須通過業(yè)主委員會同意和鑒定為是專項(xiàng)維修項(xiàng)目，再由業(yè)主委員會撥付資金。物業(yè)管理服務(wù)范圍的細(xì)分可以避免物業(yè)管理公司動用專項(xiàng)維修基金維修維修本該屬于物業(yè)管理公司責(zé)任范圍內(nèi)的項(xiàng)目。

4.物業(yè)公司應(yīng)提升物業(yè)管理水平，尋求新的利潤增長點(diǎn)

外國物業(yè)管理公司的沖擊和物業(yè)管理市場的逐步規(guī)范，物業(yè)管理市場必然會朝著專業(yè)化和市場化發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)必須以科學(xué)的管理方式，來精簡成本。專業(yè)化的人才提供專業(yè)化的服務(wù)，社會和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們想要追求更加高品質(zhì)的的生活，必然要求物業(yè)管理公司提供更加專業(yè)的服務(wù)，物管公司想要保持競爭力，優(yōu)化資源配置，節(jié)約開支，發(fā)展壯大必然會走專業(yè)化的道路。物管項(xiàng)目由專業(yè)公司來完成或者物管工作由專業(yè)人員來完成，要求持證上崗是物業(yè)專業(yè)化的要求，相關(guān)部門應(yīng)該加強(qiáng)對物業(yè)管理公司證書的檢測和監(jiān)督，專業(yè)化分工，專業(yè)化管理，專業(yè)化人員，在這樣的基礎(chǔ)下物管公司不但能夠節(jié)儉開支，精簡機(jī)構(gòu)，壓縮成本，為業(yè)主提供更加精良的服務(wù)，而服務(wù)水平的提高和規(guī)?；慕?jīng)營，讓物業(yè)管理公司保持強(qiáng)勢的競爭力，獲取利潤。

作者：任廣見 單位：濟(jì)寧職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系