物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與對策

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摘要：物業(yè)管理在我國施行三十多年，經(jīng)過多年的發(fā)展，物業(yè)管理制度機(jī)制等方面得到了逐步規(guī)范和完善，取得了不錯的成績，但隨著人們對物業(yè)多樣性需求的增加，一些物業(yè)管理方面的短板問題逐漸凸顯，有的問題和矛盾還比較突出，這其中有制度機(jī)制方面的問題，有物業(yè)自身管理的問題，也有政府和業(yè)主存在的問題，需要具體問題具體分析，本文主要針對這一課題展開研究，希望給物業(yè)管理相關(guān)人員以參考。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；物業(yè)行業(yè)；現(xiàn)狀；對策

引言

人們生活水平的提高帶動了業(yè)主對物業(yè)管理的要求，為物業(yè)管理發(fā)展帶來了巨大的潛力和空間，自從物業(yè)管理模式被引進(jìn)至內(nèi)地以來，逐漸發(fā)展成了一個專業(yè)化、社會化、市場化的公司管理模式，改善人民生活需求的同時，促進(jìn)了城市就業(yè)，貼合我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的大方向。但隨著社會的發(fā)展，一些業(yè)主停車難、綠化少、物業(yè)費收繳等方面的新情況、新問題逐步凸顯，有的小區(qū)甚至沖突比較激烈。

1物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

（1）起步晚，但發(fā)展較快。最早我國的物業(yè)管理公司是從香港引進(jìn)，于1981年在深圳成立，經(jīng)過多年的發(fā)展，目前我國已經(jīng)具有6萬余家有資質(zhì)的物業(yè)管理公司，特別是實施社會主義市場經(jīng)濟(jì)以來，市場活力被進(jìn)一步釋放，物業(yè)管理公司一度成為了社會發(fā)展最快的行業(yè)之一，由于其涉及面較廣，已經(jīng)滲透進(jìn)了學(xué)校、車站、政府、醫(yī)院、賓館等居民區(qū)、寫字樓、辦公樓等場所。（2）區(qū)域與區(qū)域之間發(fā)展不夠平衡。由于物業(yè)管理受社會整體認(rèn)知、地方政府政策的影響較大，所以在一些地區(qū)發(fā)展推進(jìn)和鋪開較快，而一些地區(qū)則推進(jìn)較慢，造成了區(qū)域性的不平衡性，差異性較為明顯。從全國整體來看，南方要早于北方，西部要遲于東部，沿海要領(lǐng)先腹地。除了區(qū)域性的差異外，還存在省與省、市與市發(fā)展的差異性，這主要受房地產(chǎn)開發(fā)、歷史原因、經(jīng)濟(jì)支撐等因素影響較大，這種不平衡某種程度上表現(xiàn)為領(lǐng)先的不注重創(chuàng)新，落后的安于現(xiàn)狀和陷入無序管理。（3）規(guī)范性和強制力還不夠強。由于我國物業(yè)起步較遲，政府在這方面法規(guī)制度上還不夠完善，可操作性很差，有的條款相當(dāng)粗放，細(xì)化不夠，造成各公司在實施管理過程中，沒有法規(guī)依據(jù)，有的完全按照自己的方法實施管理，缺少合法性、合理性參照，社會上的一些行業(yè)協(xié)會法規(guī)也沒有強制力，造成了市場的惡性競爭，傷害了市場的積極性。（4）物業(yè)與業(yè)主矛盾日益凸顯，有的甚至發(fā)生沖突。物業(yè)與業(yè)主本來是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系，但從近年來運行情況來看，物業(yè)投訴大大增加，積怨越來越深。其中固然有少數(shù)業(yè)主的問題，但更多的要從物業(yè)自身查找問題：①核心理念有問題，物業(yè)認(rèn)為管理是其重點，業(yè)主認(rèn)為服務(wù)是重點，造成一些小區(qū)問題矛盾遲遲得不到解決，導(dǎo)致物業(yè)費難以收繳，物業(yè)費難以收繳，小區(qū)管理就沒法展開，久而久之形成惡性循環(huán)；②一些物業(yè)公司隨著自身規(guī)模的擴(kuò)大，服務(wù)力量不夠充足，還有的在發(fā)揮業(yè)主委員會作用，征求其意見等方面做的不好，導(dǎo)致對立情緒嚴(yán)重。（5）從業(yè)人員素質(zhì)較低?？傮w在這個行業(yè)出現(xiàn)了老齡化、低學(xué)歷化得傾向，這與物業(yè)公司發(fā)展之初的狀況差距很大，追根溯源主要兩個方面原因：①工資福利跟不上，原來一些工礦企業(yè)的工資要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于物業(yè)公司，但隨著時代的發(fā)展，物業(yè)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于這些行業(yè)；②物業(yè)的準(zhǔn)入門檻過低，總認(rèn)為物業(yè)就是抓抓衛(wèi)生打掃，維護(hù)維護(hù)秩序，不需要硬性條件，造成了市場的混亂，行業(yè)沒有準(zhǔn)入底線。

2制約物業(yè)管理發(fā)展的主要因素

（1）一些地方政府目光短淺，還沒有認(rèn)識到物業(yè)管理在社會服務(wù)中的重要性，其社會價值已經(jīng)成為促進(jìn)社會和諧、保證生活品質(zhì)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，從這個意義上說，物業(yè)管理不再是業(yè)主個人的問題，也不僅僅是物業(yè)公司的問題，更是全社會的問題。作為政府不是要不要作為的問題，而是必須參與進(jìn)來加強指導(dǎo)和管理。（2）一些業(yè)主老舊觀念作怪，一些人員受計劃經(jīng)濟(jì)的影響，認(rèn)為以前的福利分房沒有物業(yè)也挺好，為什么要交錢聘物業(yè)，消費觀念沒有得到轉(zhuǎn)變；有的認(rèn)為物業(yè)基本做不了什么事情，逐漸產(chǎn)生了一些敵對和抵觸心理。（3）一些物業(yè)自身定位不清，主要是受利潤的驅(qū)使，只要管理不管服務(wù)，物業(yè)管理不夠?qū)I(yè)化；有的物業(yè)是有開發(fā)商自建自管，一些開發(fā)商認(rèn)為“肥水不流外人田”，對本企業(yè)的物業(yè)進(jìn)行壟斷經(jīng)營，市場化做得不夠，一些市場上優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司進(jìn)不來，發(fā)揮不了作用；有的物業(yè)公司規(guī)模過小，保障力量嚴(yán)重不足，“小馬拉大車”造成業(yè)主的嚴(yán)重不滿。（4）立法還比較滯后。目前關(guān)于物業(yè)管理方面的法規(guī)性文件主要有7部：《物權(quán)法》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《物業(yè)管理委托合同示范文本》、《業(yè)主公約示范文本》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦法》、《物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》等等，但縱觀來看，原則性較多，模仿國外較多，結(jié)合中國國情較少。

3物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展對策研究

從物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展定位來看，主要涉及到三個主要參與方：一個是其本身；一個是業(yè)主；一個政府機(jī)構(gòu)。筆者結(jié)合多年從事此項工作研究的具體實踐，從這三個方面給予闡述。（1）對于政府機(jī)構(gòu)來說。要堅持問題導(dǎo)向，積極尋找現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的矛盾和癥結(jié)，針對性制定政策舉措：①政府要深入調(diào)研，與時俱進(jìn)解決問題。物業(yè)管理市場化并不是放任不管或是各自為政，必須在同一規(guī)范的前提下開展工作，要為物業(yè)發(fā)展提供好的環(huán)境。②作為管理機(jī)構(gòu)要抓好《物管條例》的落地，結(jié)合本地區(qū)、城市的實施細(xì)則要盡快出臺，用以指導(dǎo)本地區(qū)的物業(yè)管理。③加強對自主管理的指導(dǎo)，要充分尊重業(yè)主委員會的決策，積極發(fā)揮市場這只無形的手，切實把一些有實力，有市場競爭力，服務(wù)質(zhì)量佳的公司引進(jìn)進(jìn)來，保持市場的良性競爭。政府對于小區(qū)物業(yè)管理要保護(hù)不要包辦，要指導(dǎo)但不要過多干涉，任何市場保護(hù)都不利于此行業(yè)的發(fā)展，只有在優(yōu)勝劣汰的環(huán)境中才能產(chǎn)生出好的物業(yè)管理公司。④要注重培養(yǎng)物業(yè)方面的人才，從目前各大中院校的專業(yè)開設(shè)情況來看，涉及物業(yè)管理的少之又少，且學(xué)習(xí)也僅僅限于文案制作和法規(guī)方面的學(xué)習(xí)，實踐操刀較少，培養(yǎng)出來的都是“學(xué)生管理者”，根本適應(yīng)不了市場需要。建議增加這部分學(xué)生的實踐和實習(xí)時間，讓理論和實踐相互穿插安排，畢業(yè)后要讓這些人才快速充實到各級物業(yè)市場中，促進(jìn)該行業(yè)人才建設(shè)層次的整體提升，對于已參加工作的人員要及時開展針對性培訓(xùn)，掌握物管基本知識，熟悉自身定位和職責(zé)。（2）對于業(yè)主來說，也要積極了解物業(yè)市場發(fā)展情況，與時俱進(jìn)掌握物業(yè)管理一般法規(guī)，具體來說：①要拋棄原有陳舊觀念，要認(rèn)識到原來那種質(zhì)量層次較低但服務(wù)價格不高的物業(yè)在市場中已經(jīng)沒有空間，生活環(huán)境需要提高和管理水平的提升必須要有價格合理的物業(yè)費作為支撐。②要拋除對立關(guān)系觀點，認(rèn)識到物業(yè)和業(yè)主不是有矛盾的雙方，而是雇傭關(guān)系，也是合作關(guān)系，雙方都要取得對方的信任，物業(yè)在付出服務(wù)的同時收獲業(yè)主的肯定和物業(yè)費用的支出，業(yè)主收獲服務(wù)的同時獲得了較好的生活質(zhì)量和層次，各取所需。（3）從物業(yè)管理自身來講：①積極轉(zhuǎn)變觀念，作為一個服務(wù)性的行業(yè)，必須牢牢樹立“服務(wù)第一”這一核心理念，脫離了這一核心理念，什么發(fā)展都是無源之水，無本之木。只有服務(wù)好了，公司和個人才有發(fā)展的土壤，在服務(wù)中取得業(yè)主的信任，靠業(yè)主的口碑獲得社會的認(rèn)同，目前全國公認(rèn)的“萬科”集團(tuán)的物業(yè)管理就是很好的例子，其提供了“管家式”的物業(yè)服務(wù)，讓物業(yè)好成為了房地產(chǎn)一個重要的賣點，這一典型案例值得所有的房地產(chǎn)商學(xué)習(xí)借鑒。②開展積極創(chuàng)新，物業(yè)管理不是一層不變的，要提高服務(wù)效率和質(zhì)量，必須實施自身內(nèi)部管理的創(chuàng)新改革，比如當(dāng)今處于互聯(lián)網(wǎng)大發(fā)展時期，物業(yè)管理如何搭乘這列快車，提升服務(wù)質(zhì)量就值得大家去好好研究探索，在服務(wù)資源方面，可以積極依托社會保障資源，在服務(wù)方式上，可以實現(xiàn)網(wǎng)上需求的申請，提升服務(wù)滿意度，等等諸如此類的課題都可以做大做強，做出自身的特色。還比如物業(yè)公司還可以積極開展多種經(jīng)營活動，利用社區(qū)優(yōu)勢，和一些網(wǎng)絡(luò)電商、產(chǎn)品供應(yīng)商展開合作，一些物業(yè)公司甚至實現(xiàn)了物業(yè)管理費的大幅降低，但利潤卻大大高于其他物管公司。③強化品牌意識，要通過宣傳和媒體公關(guān)，努力展示公司形象，宣傳企業(yè)核心價值觀，手段上要向一些新興媒介發(fā)力，在全國形成規(guī)模性的效益，從而不斷降低自身運營成本，獲得較好的經(jīng)濟(jì)利潤。

4結(jié)語

綜上所述，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對于我國其他行業(yè)的發(fā)展有著較好的促進(jìn)作用，物業(yè)管理已成為當(dāng)今社會不可或缺的重要組成部分，物業(yè)管理行業(yè)中存在的問題必須靠政府、服務(wù)對象和自身三方的共同努力才能得到解決，大家需要正確看待物業(yè)管理在發(fā)展過程中存在的一些矛盾問題，在市場發(fā)展中，物業(yè)管理公司應(yīng)不斷增強自身的主觀能動性，積極發(fā)揮自身的優(yōu)勢，找準(zhǔn)自身定位，逐步向著精確化、高效化、高質(zhì)化保障模式邁進(jìn)。

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作者：古海山