國有企業(yè)物業(yè)管理改制的思考研究

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【摘要】文章在概述物業(yè)管理的相關概念和內(nèi)容的基礎上，對原物業(yè)管理運行模式現(xiàn)狀及存在的問題進行了分析，針對問題提出了物業(yè)管理改制的思考和對策建議：培養(yǎng)所有職工的物業(yè)管理意識；提高管理人員的素質(zhì)；盡快在小區(qū)推行規(guī)范化的物業(yè)管理模式。

【關鍵詞】國有企業(yè)；物業(yè)管理；改制思考；建議

1物業(yè)管理概述

1.1相關概念

物業(yè)是以土地和土地上的建筑物形式存在的不動產(chǎn)，是指已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇以及與這些屋宇相配套的公用設施、市政、設備，如庭院、停車場、小區(qū)內(nèi)非主干交通道路等。物業(yè)管理是企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。總之，物業(yè)管理是為物業(yè)業(yè)主和用戶服務的，做好物業(yè)管理服務工作，對提升物業(yè)使用功能、延長使用壽命、完善物業(yè)環(huán)境和保值、增值都具有重要的作用。此外，物業(yè)管理是一種企業(yè)化、專業(yè)化、社會化、市場經(jīng)營型的服務，與社區(qū)建設緊密相關，如：把物業(yè)管理與創(chuàng)建“安全小區(qū)”、“文明小區(qū)”、“衛(wèi)生小區(qū)”進行有效結(jié)合，為業(yè)主和用戶創(chuàng)建一個“整潔、文明、安全、方便”的良好物業(yè)區(qū)域，從而實現(xiàn)物質(zhì)文明和精神文明的相統(tǒng)一。

1.2物業(yè)管理的內(nèi)容

物業(yè)管理基本的服務內(nèi)容包括：房屋建筑主體的管理，如房屋基本情況的掌握、房屋修繕及其管理；專項服務內(nèi)容包括：保潔、保安、消防、綠化、治安、以及車輛道路管理等等；特色服務內(nèi)容包括：特約服務、便民服務、商業(yè)網(wǎng)點、文體娛樂、教育衛(wèi)生、交通網(wǎng)點等。物業(yè)公司追求全方位服務、高效能管理、專業(yè)化經(jīng)營，維持和拓展服務范圍，由單純管理服務走向多種經(jīng)營軌道，為客戶提供多形式、多層次的服務，從而達到以業(yè)養(yǎng)業(yè)、多種經(jīng)營、全面發(fā)展的目的。

2原物業(yè)管理運行模式現(xiàn)狀及存在的問題

隨著市政行業(yè)的激烈競爭和公司改革的進一步深化，發(fā)展多元化經(jīng)濟已成為市政行業(yè)發(fā)展的主流。作為企業(yè)職能部門之一的行政科，主管企業(yè)的后勤，通過改制過渡成為具有獨立法人資格運行的物業(yè)公司，是企業(yè)改革的必然。

2.1原物業(yè)管理運行模式簡述和現(xiàn)狀

（1）物業(yè)管理。原行政科主要負責的業(yè)務是：公司機關和機關家屬院生活區(qū)設施、設備的日常管理運行和維護；環(huán)境保潔；固定資產(chǎn)管理；公司機關辦公用品管理；機關用車服務保障；員工食堂管理；水、電、暖三項費用收繳和管理；公共事業(yè)的代辦（街辦、社區(qū)、環(huán)衛(wèi)、供電、供水、天然氣等）；公司大型公益性活動服務；公司創(chuàng)衛(wèi)、計劃生育管理；商業(yè)房管理；公司房地產(chǎn)管理與開發(fā)，職工住宅樓報建與建設。（2）產(chǎn)權狀況。公司現(xiàn)有職工住宅及商業(yè)房共計52800.4㎡。其中職工住宅面積為32800.4㎡，基本屬于房改房，大部分產(chǎn)權屬于公司所有，同時是不同年代建成的，比較分散，建筑規(guī)劃不合理，生活配套設施和基礎設施不健全，手續(xù)不全建筑較多，綠化水平較低。多年來，由于產(chǎn)權不清晰，不論是房屋維修還是水電、治安及綜合管理上，發(fā)生的費用相當大，目前暫由公司所屬單位負責管理。（3）管理狀況。物業(yè)管理的對象是本單位的職工住房和商業(yè)房產(chǎn)，物業(yè)管理的經(jīng)費是以企業(yè)福利基金作為后盾的，相對比較充足，一旦與屋宇相關的公共設施出現(xiàn)損壞需要維修時，就可以向相關部門反映，并及時得到有效解決。此外，由于領導一元化，出現(xiàn)問題行政領導可以進行干預，這使得從管理上到經(jīng)費的籌措上都非常便捷。管理雖然也取得了一些成效，但還不能忽視存在的一些問題，主要體現(xiàn)在：一是住房已經(jīng)成為企業(yè)十分重視的問題和工作，單位自行建設管理的物業(yè)比較多，且分散不集中，有的在高新區(qū)，有的在文景路，還有的在互助路等等，加之目前還缺乏專人進行管理，這無疑也增加了物業(yè)管理難度；二是隨著單位人事制度的改革和用工自主權的提高，招聘、解聘、辭職等導致大量人才流動，這給企業(yè)的福利性住房管理也帶來了很多阻力；三是企業(yè)后勤部門成立的物業(yè)管理公司無獨立法人資格，在經(jīng)營管理工作中限制較多，很難實現(xiàn)政企分離、職能分解和規(guī)模經(jīng)營。

2.2原物業(yè)管理運作模式存在的主要問題

目前的國有企業(yè)，仍普遍存在著“一線空、二線松、三線腫”的體制性癥結(jié)，其中“三線腫”就是指企業(yè)龐大的后勤機構(gòu)和人員。據(jù)統(tǒng)計，在北京的31家集團公司中，國有企業(yè)設有內(nèi)部食堂就有620個，從業(yè)人員3萬多人，服務對象206萬人，另外再加上企業(yè)內(nèi)部自辦的公安、醫(yī)院、學院、浴池、托兒所、集體宿舍等后勤機構(gòu)更是種類數(shù)量繁多。雖然國有企業(yè)在90年代就開始了后勤改革，并也取得了一些良效，但是困于歷史和現(xiàn)實原因以及企業(yè)后勤改革的復雜特殊性，物業(yè)管理在運行模式中還存在一些亟需解決的問題，這些問題主要表現(xiàn)為：一是產(chǎn)權不清晰；二是體制不健全，制約了企業(yè)順利發(fā)展；三是技術落后，阻礙了物業(yè)管理服務質(zhì)量的提高；四是管理不到位，無法充分調(diào)動起員工的工作積極性；五是相關措施不配套，不利于物業(yè)管理服務工作的有效開展。以上問題，究其原因是原有計劃經(jīng)濟體制下的制度障礙。

3物業(yè)管理改制的必要性

目前物業(yè)管理服務職能在公司還沒有全面展開，由于公司基礎設施比較差，資金缺乏，管理人員缺乏必要的專業(yè)知識和服務意識，職工都端著鐵飯碗沒有危機意識，這都導致物業(yè)化管理服務是無法實現(xiàn)。要推行物業(yè)規(guī)范化管理，我們認為：首先確定管理服務的范圍；其次進行水電等基礎設施改造；再次進行廣泛的宣傳教育和充分的市場調(diào)研。結(jié)合公司實際情況建議進行股份改制，注冊物業(yè)服務有限公司。從當前的企業(yè)制度來看，建立物業(yè)管理公司的管理模式具有四個方面的優(yōu)點：一是物業(yè)管理的思路非常清晰、市場經(jīng)濟意識強烈，對服務對象是業(yè)主（使用人）也很明確，工作起來認真、負責和熱情；二是對物業(yè)管理企業(yè)成本的相關內(nèi)涵理解到位，能夠嚴格按照“獨立核算、自負盈虧、自我運轉(zhuǎn)、自我發(fā)展”的管理體制建立和運作，這不僅方便了居民生活，又很好地解決了行政管理資金不足的問題；三是機制建設較為靈活。按照市場經(jīng)濟發(fā)展的運行規(guī)律采用優(yōu)勝劣汰的競爭機制，對員工采用合同聘任制、實行定期考核和評定，這不僅逐步現(xiàn)代企業(yè)制度符合當前的市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律和戰(zhàn)略決策，并具有很頑強的生命力和強大的發(fā)展動力。而根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理公司的管理模式在實踐中發(fā)揮的作用顯而易見，因此，這也是本市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展和進步的方向。然而，因受到國情的限制，在一些方面還存在不足，具體表現(xiàn)為：一是人們的思想意識還停留在計劃經(jīng)濟時代的福利房上，對花錢買享受不予理解；二是由于當前經(jīng)濟發(fā)展還不平衡，加之一些物業(yè)管理公司自身經(jīng)營能力水平低、服務跟不上等，出現(xiàn)了經(jīng)營虧損。這些問題的存在，必須要引起物業(yè)管理公司的高度重視，并不斷提升和增強公司內(nèi)部管理，擴大規(guī)模，從而扭虧為盈。加快物業(yè)改制，逐步完善各種配套措施和方案，提高物業(yè)分公司員工的整體素質(zhì)和適應力，建立健全各項管理規(guī)定，逐步接管公司全部物業(yè)，提供服務，完全自主經(jīng)營、自負盈虧，使其適應現(xiàn)有市場化發(fā)展的要求。國有企業(yè)改革作為經(jīng)濟體制改革的中心環(huán)節(jié)，正處于攻堅階段，也是最艱難的時期。其中最困難的問題之一是深化企業(yè)后勤改革。在當前的經(jīng)濟形勢下，國有企業(yè)既面臨著巨大的發(fā)展機遇，又面臨著國內(nèi)外市場經(jīng)濟競爭壓力，因此，實現(xiàn)國有企業(yè)自身的深化改革勢在必行，同時這也是企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的動力和必然選擇。當前，國有企業(yè)的物業(yè)管理還處于由企業(yè)總務后勤的行政服務向現(xiàn)代物業(yè)管理的過渡階段。在主輔沒有分離的前提下，其管理模式、管理內(nèi)容和管理形式都是由企業(yè)做主。同時，物業(yè)小區(qū)的前期規(guī)劃和后期管理也由企業(yè)做主，物業(yè)作為企業(yè)的后勤輔助，在工作中需要的經(jīng)費和員工的工資待遇大多數(shù)都是企業(yè)承擔的。雖然企業(yè)已經(jīng)在對職工住房實行全額集資，差價補貼（即住房商品化），但是住戶還是沒有權利對物業(yè)進行選擇，這也導致了職工和物業(yè)公司既對企業(yè)的住房無選擇權，又對房屋的建設計劃與管理、消費管理等物業(yè)沒有自主權利。這種管理模式存在的弊端很多，如企業(yè)蓋的房越多，物業(yè)管理的就越多，給企業(yè)帶來的包袱就越重。當前，我國很多國有企業(yè)的物業(yè)管理單位都未實現(xiàn)主輔分離，因此，加強物業(yè)管理改制非常必要。

4物業(yè)管理改制的對策建議

（1）培養(yǎng)所有職工的物業(yè)管理意識。物業(yè)管理的對象是物，服務對象是業(yè)主，房屋、設施、環(huán)境等是業(yè)主，花錢購買，為業(yè)主所享有，確保其正常運作乃至保值、增值，是管理企業(yè)的責任和對業(yè)主的承諾，其本質(zhì)也是為業(yè)主服務的。讓業(yè)主成為真正的“上帝”，物業(yè)管理公司首先必須弄清自己與業(yè)主的關系，尊重業(yè)主的權利，履行自己的職責。業(yè)主是物業(yè)真正的主人，而管理公司只是按契約提供服務的企業(yè)，而不是管理者。物業(yè)管理企業(yè)只有增強本身的責任感，同時，強化業(yè)主對物業(yè)管理的參與意識，雙方相互配合，才能使物業(yè)管理走向正途，才能體現(xiàn)雙方應盡的義務和權利。因此，作為業(yè)主需要樹立管理服務等價有償、權利義務同享同盡、整體和全局的觀念；作為管理公司需要樹立服務觀念、人本觀念、依約辦事的觀念。（2）提高管理人員的素質(zhì)。在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)公司要想在行業(yè)中立于不敗之地，并取得競爭優(yōu)勢，就必須要轉(zhuǎn)變服務理念、提高管理人員的素質(zhì)水平和服務質(zhì)量，從而為用戶（使用者）提供更好的管理和服務。（3）盡快在小區(qū)推行規(guī)范化的物業(yè)管理模式。新的物業(yè)管理模式促使了物業(yè)面向市場化運營，且追求利益的最大化。同時，我們與行業(yè)公司的競爭，主要體現(xiàn)為成本價格和質(zhì)量的競爭，而我們物業(yè)公司要取得持續(xù)健康的運行，就必須要充分挖掘新的經(jīng)濟增長點，并在經(jīng)營中以快和質(zhì)取勝。這不僅為社區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展帶來了經(jīng)濟效益，還方便了住戶，提高了服務質(zhì)量的滿意度。此外，還要在小區(qū)內(nèi)建立一個由業(yè)主選舉產(chǎn)生的、對物業(yè)公司起到監(jiān)督作用的業(yè)主委員會，并明確其權利和義務。有了業(yè)主委員會，就可以協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費用和各項維修基金，并有效督促物業(yè)公司是否規(guī)范開展工作，促進物業(yè)公司的財務透明度。

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作者:蘇敬波 單位:西安市第二市政工程公司