新舊物業(yè)管理公司交接的糾紛及解決策略
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摘要：新舊物業(yè)管理公司交接糾紛主要反映在服務(wù)不滿意、管理不到位等方面。針對業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利主張，且業(yè)主委員會選擇物業(yè)管理公司過程中容易引起各種交接糾紛的情況，需要盡快采取有效解決措施，確保妥善解決糾紛。本文將簡述新舊物業(yè)管理公司交接糾紛的主要表現(xiàn)，并提出了具體可行的解決策略。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理公司；交接糾紛；解決策略
新舊物業(yè)管理公司在交接時容易出現(xiàn)很多糾紛，除了會對物業(yè)區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主正常生活秩序造成影響以外，還也讓物業(yè)管理公司的企業(yè)形象受損，在很大程度上減緩了我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展步伐。因此在出新舊物業(yè)管理公司交接糾紛以后，需要通過合法途徑及時、有效的進(jìn)行解決，這樣不僅能夠保證全體業(yè)主的利益，還能促進(jìn)物業(yè)管理公司的健康、穩(wěn)定和長遠(yuǎn)發(fā)展。
一、新舊物業(yè)管理公司交接中的糾紛及其主要表現(xiàn)
在新舊物業(yè)管理公司交接過程中，若是處理不當(dāng)將極易產(chǎn)生各種糾紛。主要表現(xiàn)為：業(yè)主大會對現(xiàn)有物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不滿意，所以提前將物業(yè)服務(wù)合同解除，而物業(yè)管理公司也用其他各種理由拒絕解除合同，也沒有對交接手續(xù)進(jìn)行辦理（如公共設(shè)施、物業(yè)資料和其他欠費(fèi)處理等等沒有移交），從而引起了糾紛。當(dāng)前我國在業(yè)主大會公開選聘物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)本物業(yè)區(qū)域管理的制度還不夠完善，基本上很多物業(yè)區(qū)域的物業(yè)管理公司均由開放商確定，業(yè)主缺乏自主選擇的權(quán)利。這樣物業(yè)管理公司競爭意識與危機(jī)意識通常比較薄弱，不重視做好服務(wù)工作，很少積極和業(yè)主加強(qiáng)溝通，兩者之間缺少良性互動。我國在實行《物業(yè)管理條例》以后，業(yè)主大會可以公開選聘和解聘物業(yè)管理公司，大多數(shù)小區(qū)業(yè)主大會都重視使用這項權(quán)利，用服務(wù)質(zhì)量不高的理由，對原物業(yè)管理公司進(jìn)行解聘?，F(xiàn)階段出現(xiàn)的新舊物業(yè)管理公司交接糾紛基本上都是這種類型，如在國企辦的社區(qū)物業(yè)移交中，業(yè)主通常會用收費(fèi)較高、管理不到位和開支混亂等作為理由，將原物業(yè)管理公司解聘，同時選聘新的物業(yè)管理公司。不過由于原物業(yè)管理公司拒絕解聘，不予以配合，從而引起了糾紛。
二、新舊物業(yè)管理公司交接中糾紛的解決策略
1.當(dāng)事人雙方協(xié)商解決
業(yè)主委員會、原物業(yè)管理公司和新聘物業(yè)管理公司要在各方自愿、平等和互諒互讓的前提下，通過協(xié)商物業(yè)管理交接涉及到的事項，保各方爭議能夠順利解決[1]。通過采取協(xié)商解決問題的措施，可以將當(dāng)事人意思自治的原則體現(xiàn)出來，是解決糾紛和平息爭議的最有效手段，防止對各方帶來經(jīng)濟(jì)損失，同時也維護(hù)了社會聲譽(yù)，保證小區(qū)所有業(yè)主的正常生活秩序。可見這種方法對三方來說都是有利的，只要出現(xiàn)新舊物業(yè)管理公司交接糾紛的情況，如在支付拖欠的物管費(fèi)、結(jié)算物管公司代收代繳的水電費(fèi)、回收物管公司在小區(qū)公共建設(shè)上的額外投入等方面出現(xiàn)糾紛，需要主動進(jìn)行協(xié)商，今早解決問題。
2.提交仲裁委員會裁決
若是雙方在物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)明確規(guī)定出現(xiàn)爭議要提交仲裁委員會仲裁解決，以及出現(xiàn)交接糾紛后雙方達(dá)成仲裁協(xié)議的情況，雙方都能夠把爭議事項向約定的仲裁委員會提交，之后仲裁委員會給出具備法律約束力的裁決。因為仲裁委員會是中立的一方，裁決具備很強(qiáng)的社會公信力，同時仲裁是當(dāng)事人自愿選擇的，能夠讓雙方出現(xiàn)的矛盾得到消除。當(dāng)業(yè)主大會以物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不到位為由提前解除物業(yè)服務(wù)合同，而物業(yè)管理公司以種種理由不同意解除合同，也不辦理交接，由此導(dǎo)致糾紛。此時可以提交仲裁委員會裁決，確保糾紛順利得到解決。
3.向人民法院提起訴訟
現(xiàn)階段我國還未將業(yè)主大會和業(yè)主委員會的法律地位確定下來，不過從司法實踐來看，為讓業(yè)主合法權(quán)益得到保障，很多地方大多將業(yè)主委員會的訴訟主體地位確定了下來[2]。業(yè)委會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同未明確約定服務(wù)期限，或雙方未簽訂物業(yè)服務(wù)合同造成糾紛，或者是因協(xié)商無效，引起新、老物業(yè)因交接問題發(fā)生嚴(yán)重沖突，甚至造成人員傷亡的情況，業(yè)主委員會要直接到法院處起訴物業(yè)管理公司，法院根據(jù)相關(guān)法律將判決作出來。當(dāng)然，物業(yè)管理公司也能夠起訴業(yè)主委員會，或執(zhí)行法院作出的判決，這樣都有利于解決交接糾紛。
三、成功案例分析
某社區(qū)業(yè)主不滿意物業(yè)管理公司提供的服務(wù)，希望采取合法途徑重新選擇物業(yè)管理公司。該社區(qū)業(yè)主采取了以下措施，順利改選了物業(yè)管理公司，同時原有物業(yè)管理公司也收回了業(yè)主所欠費(fèi)用，將所有物業(yè)管理資料移交出來，實現(xiàn)了三方共贏。一是根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，該社區(qū)業(yè)主成立了業(yè)主委員會，建立了健全的機(jī)構(gòu)。自2017年以來，就開始籌備成立業(yè)主委員會，在候選人報名中確定人選為業(yè)主委員會成員，并特聘了全職秘書。同時還成立了相應(yīng)的財務(wù)組、督察組和宣傳組，廣泛發(fā)動小區(qū)內(nèi)各專業(yè)人士參與進(jìn)來。二是業(yè)主委員會成員認(rèn)真開展各項工作，在網(wǎng)上討論《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》，合理制定了2017年的主要工作計劃。學(xué)習(xí)并掌握了物業(yè)條例，吃透各種法律條文，探究物業(yè)管理條例。三是公開招標(biāo)選擇物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會聘請了專業(yè)審計公司負(fù)責(zé)財務(wù)審計工作，在和新物業(yè)公司簽訂協(xié)議的過程中，社區(qū)中法律方面人員嚴(yán)格把關(guān)各項條款。將5家物業(yè)公司選擇出來以后，集中進(jìn)行投票，逐個考察每個物業(yè)公司提供的管理項目。并進(jìn)行了公開招標(biāo)，保證招標(biāo)過程的透明度，最終確定了新的物業(yè)管理公司。四是業(yè)主和舊物業(yè)公司、開發(fā)商做好了溝通工作。在新舊物業(yè)管理公司交接過程中，未發(fā)生業(yè)主和物業(yè)公司正面沖突的現(xiàn)象，通過業(yè)主委員會的宣傳，業(yè)主將所欠費(fèi)用交給了舊物業(yè)管理公司。在各個環(huán)節(jié)的工作中，開放商也支持業(yè)主委員會，讓新舊物業(yè)管理公司交接順利進(jìn)行，未出現(xiàn)糾紛與矛盾。
四、結(jié)語
在新舊物業(yè)管理公司交接的時候，因為存在前期遺留問題、物業(yè)欠費(fèi)問題和業(yè)主委員會操作問題等，將讓物業(yè)新舊交接期間出現(xiàn)糾紛，出現(xiàn)舊物業(yè)不走和新物業(yè)進(jìn)不來的情況。對此要采取各種有效措施，解決新舊物業(yè)管理公司交接糾紛，這樣除了可以保證物業(yè)管理公司利益以外，還能夠讓物業(yè)管理行業(yè)更加規(guī)范，為小區(qū)居民的穩(wěn)定生活提供可靠保障，并維護(hù)了小區(qū)的和諧與安寧。
參考文獻(xiàn)
[1]楊天英.物業(yè)管理公司做好成本管理控制工作的對策[J].中外企業(yè)家，2016，（35）：65-66.
[2]蘇浩寧.物業(yè)管理公司應(yīng)收賬款的控制與管理[J].財會學(xué)習(xí)，2016，（13）：111.
作者:吳青春 單位:岳陽興岳石油化工有限責(zé)任公司