物業(yè)管理的企業(yè)成本控制探析
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摘要：隨著近年來我國房地產行業(yè)發(fā)展迅猛，帶來了我國物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展。但是，物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展質量卻不容樂觀，據物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調查統(tǒng)計顯示，目前我國大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)尚處于虧損狀態(tài)，盈利的企業(yè)不到50%，物業(yè)管理企業(yè)是微利企業(yè)，這是不爭的事實，特別是近年來人工成本的不斷上漲更是壓縮了物業(yè)管理企業(yè)的盈利空間。物業(yè)服務企業(yè)收入來源按物業(yè)管理合同的約定基本確定，它不受季節(jié)的影響，也無淡旺季之分，這是其收入的顯著特征，因而成本和費用的管理和控制成為物業(yè)服務企業(yè)財務管理的核心內容。本文將重點就物業(yè)管理企業(yè)怎么進行成本控制進行闡述。
關鍵詞：物業(yè)管理；成本控制；成本構成；方法研究
一、物業(yè)管理公司成本構成分析
物業(yè)管理企業(yè)的日常成本形成點具有點多、面廣、線長等特性，主要是為客戶提供勞務，根據業(yè)務特性，成本分為經營成本和期間費用。實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。在我司經營成本中，包含燃物料消耗、修理保養(yǎng)費、警衛(wèi)消防費、綠化保護、公用設施設備日常運行，這些成本項目屬于可控變動成本，期間費用中，包含人員工資福利、社保、公積金、折舊攤銷、稅費、中介機構咨詢費、辦公費，差旅費、業(yè)務招待費等。
二、物業(yè)管理公司成本控制方法研究
（一）合理安排人員，提高管理水平
物業(yè)管理企業(yè)作為第三產業(yè)的服務業(yè)，屬于勞動密集型企業(yè)，其主要特點為人工成本占有相當大的比重，以上海海運物業(yè)管理有限公司為例，2015年公司人工成本及外聘外包成本占公司成本的比重達到70%多，對人工成本的控制也就成為物業(yè)管理企業(yè)成本控制的關鍵。筆者認為可以考慮從以下幾點來控制人工成本.1.對物業(yè)管理人員進行定崗定編定崗設計的目標是實現(xiàn)企業(yè)運作效率最大化，定編設計的目標是實現(xiàn)人工成本最低化。物業(yè)管理公司應參照物業(yè)管理行業(yè)《物業(yè)管理崗位人員編制標準》合理確定本公司各物業(yè)管理項目人員編制，要改變原來因人設崗的做法，實現(xiàn)各物業(yè)管理崗位標準化，對每一個物業(yè)管理項目均采用標準化配置。首先，公司可以組織不同物業(yè)管理項目中相同崗位人員進行定期交流培訓，通過培訓提高職工工作質量，使各物業(yè)管理項目進行標準化管理，提升公司形象，另外通過相同崗位職工的交流可以不斷改進工作中的問題，并可以傳達公司要求，提高工作效果；其次，便于物業(yè)管理項目之間的人員交流，針對公司新增項目或退出項目可以很快進行人員調動，縮短了崗位適應時間；再次，針對每個崗位的工作量，可實行多個項目同一崗位由一人擔當?shù)姆绞揭越档统杀?；最后，可以通過標準化編制來合理安排人員，減少人員占用，從而降低人工成本。2.對部分工作進行專業(yè)化分包物業(yè)管理公司的性質決定了物業(yè)管理公司成本費用主要是人工成本支出，其中占的比例最大的主要是基層服務人員的工資，包括保安、保潔等人員的工資。如果全部采用公司編制內職工來完成上述工作，將大幅增加公司人工成本，特別是對國有企業(yè)而言更是如此，物業(yè)管理公司可以將上述保潔保安工作進行分包，分配給專業(yè)的保安保潔公司，進而降低服務成本。3.將人員按照作業(yè)中心進行組織傳統(tǒng)的物業(yè)管理公司的組織結構一般是按照管理部室及各物業(yè)管理處的方式進行，在物業(yè)管理處下設各職能人員，每個物業(yè)管理處均配備保安、保潔、綠化、工程等一套人馬，對于管理面積不大的物業(yè)勢必造成人力的浪費。物業(yè)管理公司可以根據自己的情況，考慮在組織機構中設置專門的保安中心、保潔中心、工程中心及綠化中心等或者可以合并設置一個作業(yè)服務中心，通過上述設置，可以提高人工利用效率，減少人員占用，降低人工成本。4.提高物業(yè)管理信息化水平物業(yè)管理公司可以通過物業(yè)管理信息化平臺的建設，通過科技手段來降低人工成本。粗放型的管理，管理層次低，智能化水平低，基本處于簡單的手工操作階段，需要耗費大量的人力、物力，因此應采用現(xiàn)代化的手段，增加物業(yè)管理的科技含量，提高物業(yè)管理質量。如在道口增設電腦自動收費系統(tǒng)；在小區(qū)內設立巡更機、監(jiān)控等智能化管理設施，既安全可靠，又能減少保安員崗位，降低人力資本的支出；另一方面，可以通過物業(yè)管理信息化平臺提高信息共享水平，實現(xiàn)單據的快速流轉，提高管理效率，減少差錯，從而提升管理水平。
（二）合理控制能耗，及時維修保養(yǎng)
在物業(yè)管理行業(yè)中應該加強節(jié)約意識，這里的節(jié)約指的是人力、物力的節(jié)約。在保證設備設施正常運行下，通過科學方式，做好節(jié)能措施，降低能耗，由于物價上漲，物業(yè)成本增加，經營任務十分艱巨，為加大攻堅力度，努力開源節(jié)流爭取更大成效。各物業(yè)管理處應想方設法為業(yè)主控制公用電源，調節(jié)好公燈開啟時間，盡最大努力節(jié)能降耗。設備運行成本是物業(yè)管理各項成本中彈性幅度比較大、變化最敏感的成本，一般包括設備運行、維修和養(yǎng)護成本。設備管理的基本原則就是“多小修，及時修，盡量避免大修”，從而有效地控制好成本費用。
（三）加強專人管控，減少庫存積壓
通過成本分析，可以找出跟蹤處理的成本可控點，如公司本水電、郵電通訊及辦公費，低值易耗、備品備件等這些期間費用，我司采用辦公室統(tǒng)一購買、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一發(fā)放的方式。而科學地整合、利用物力資源，目的是十分明確的，一是固定資產，低值易耗品、辦公用品、使用材料、配件等要做到賬目清楚，賬物相符；二是固定資產、低值易耗品、使用材料、配件等，要盡量減少積壓；三是提高資源共享的利用率；四是健全管理制度，及時查漏補缺。對此，公司可以采取四方面工作：一是對現(xiàn)有固定資產的庫存、使用情況等，重新登記清查；二是對庫存材料、配件和低值易耗品實行月度核查制，在保證各管理處正常運行的同時，做到資源共享，避免重復采購和庫存積壓浪費；三是對固定資產的狀態(tài)進行核定，即對使用年限、使用效果、大中小修情況、日常使用單位、使用頻率等進行跟蹤統(tǒng)計；四是對辦公用品進行量化控制，降低庫存積壓，對辦公設備實行專人?？?，確保使用狀態(tài)和使用情況有記錄、有跟蹤。
（四）加強成本考核，激勵約束機制
對物業(yè)管理公司的成本考核要結合公司全面預算管理，每年年初要結合公司總體預算目標制定各物業(yè)管理處的成本考核指標。成本考核指標的確定要遵循切實可控的原則，即將物業(yè)管理處的成本按照可控性進行分解，并根據歸口控制的原則將各項成本分解到個人，明確個人的成本控制責任。為保證全年目標成本的實現(xiàn)，分別對考核指標進行了分解與量化，成本單元與考核指標相結合，使得成本執(zhí)行情況與個人利益結合起來，與各部門簽訂了經營責任書，及時找出與預算進度的差異，請各考核部門一起參與對超預算的原因進行剖析，實現(xiàn)有效控制。
三、結論
物業(yè)管理公司收入來源按物業(yè)管理合同的約定基本確定，控制成本是關系到物業(yè)管理公司生存的大事，而物業(yè)管理公司成本控制的重中之重是對于人工成本的控制，物業(yè)管理企業(yè)可以通過對機構及人員的合理安排，通過信息化手段等減少人力資源占用，降低成本，通過加強考核，確保目標成本實現(xiàn)，提高物業(yè)管理公司利潤。
作者:沈怡生 單位:上海海運物業(yè)管理有限公司
