談房地產企業(yè)管理會計應用實踐

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摘要：管理會計能夠為企業(yè)管理層提供最優(yōu)信息決策，提高決策科學性與合理性，從而改善企業(yè)經營管理。房地產開發(fā)企業(yè)是國民經濟增長的關鍵動力，在產業(yè)結構轉型升級過程扮演者關鍵角色。通過將管理會計應用到房地產開發(fā)企業(yè)有利于規(guī)范企業(yè)的資金運轉，提高經營管理效率。本文首先就管理會計在房地產開發(fā)企業(yè)應用可行性進行闡述，然后分析房地產開發(fā)企業(yè)管理會計的重要工作內容，最后提出房地產開發(fā)企業(yè)管理會計具體應用策略。

關鍵詞：房地產開發(fā)企業(yè)；管理會計；應用

一、管理會計在房地產開發(fā)企業(yè)應用的可行性

1.為房地產開發(fā)企業(yè)提供科學預測管理會計具有預測職能，企業(yè)會計人員根據企業(yè)經營活動產生的信息數據，結合企業(yè)資產負債表、現金流量表以及利潤表中財務信息數據，計算企業(yè)發(fā)展能力、盈利能力、償債能力以及營運能力指標，從而能夠對企業(yè)財務能力做出評價。而且，財務會計人員通過對市場行情進行分析，結合企業(yè)自身生產經營情況，從而對企業(yè)投資計劃、生產計劃進行預測，提高企業(yè)經營發(fā)展穩(wěn)定性。以房地產企業(yè)為例，房地產開發(fā)企業(yè)項目建設周期較長，投資金額較大，房地產行業(yè)具有高投入、高風險特征，許多房地產開發(fā)企業(yè)債務比重較大，面臨加大的財務風險與經營風險。并且，隨著國家對房地產行業(yè)宏觀調控，限購政策、土地管控政策頒布對房地產行業(yè)發(fā)展造成巨大沖擊。因而，管理會計的預測職能能夠有效幫助房地產開發(fā)企業(yè)合理制定未來經營發(fā)展計劃，規(guī)劃企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，從而保障企業(yè)戰(zhàn)略目標得以實現。

2.為房地產開發(fā)企業(yè)提供統(tǒng)籌與決策管理會計的統(tǒng)籌與決策職能建立在預測職能基礎上，財務會計人員通過對市場需求、資金需求、盈利指標預測，從而為管理層制定經營發(fā)展決策提供有效的信息依據。與財務會計不同的是，管理會計具有雙重屬性，既能夠勝任財務會計工作，還能夠根據財務會計信息制定有效管理決策，統(tǒng)籌規(guī)劃企業(yè)內部經濟活動與管理活動，從而實現企業(yè)利潤最大化目標。房地產開發(fā)企業(yè)的項目通常具有復雜性與廣泛性特征，企業(yè)經濟活動、管理活動復雜多樣，并且經濟往來對象涉及群體廣泛，包括政府部門、施工單位、招標企業(yè)等。項目建設開發(fā)周期較長，通常需要持續(xù)2年以上。由于建設周期較長，會增加房地產開發(fā)企業(yè)建設過程經營不穩(wěn)定風險因素，從而對企業(yè)經營發(fā)展造成不利影響。管理會計對企業(yè)各項經濟活動、管理活動進行有效規(guī)范，保障各項經濟活動合法合規(guī)性，有效提高企業(yè)財務會計信息質量，從而提高決策的科學性，保障企業(yè)戰(zhàn)略目標得以實現。

3.合理管控房地產開發(fā)企業(yè)成本支出房地產開發(fā)企業(yè)建設投資巨大，項目建設過程涉及大量的成本費用支出，增加房地產開發(fā)企業(yè)資金壓力。因而，實施成本管控能夠有效緩解房地產開發(fā)企業(yè)支出壓力，進而實現增效目標。成本管控貫穿于房地產開發(fā)企業(yè)各項活動以及各個方面。從時間發(fā)展歷程來看，房地產開發(fā)企業(yè)從項目征地、勘測、設計、施工、銷售等各個環(huán)節(jié)都涉及成本費用支出。因而，企業(yè)需要建立現代化的成本管控體系。由于項目建設周期較長，投資回收期較長，會增加房地產開發(fā)企業(yè)的資金負擔。許多企業(yè)通過舉債方式緩解資金壓力。通過成本管控能夠有效控制資金支出，緩解企業(yè)資金壓力，從而控制企業(yè)負債金額，降低房地產開發(fā)企業(yè)財務風險。

4.優(yōu)化房地產開發(fā)企業(yè)績效考核與評價體系績效考核與評價是管理會計的重要職能，通過專業(yè)化的理論與實踐方式對企業(yè)內部部門、員工業(yè)務成績、工作情況以及企業(yè)經營計劃完成情況進行全面考核與評價，并將績效考評結果進行歸類與總價，從而為績效激勵與獎懲提供重要依據。管理會計能夠優(yōu)化企業(yè)績效考核與評價體系，以企業(yè)戰(zhàn)略目標為出發(fā)點，對企業(yè)實施全方位、全流程績效考核，從而提高績效考核的公平性與客觀性。例如，房地產開發(fā)企業(yè)銷售部門與企業(yè)其他部門往往因為利益問題引起內部矛盾，銷售部門負責企業(yè)產品銷售，部門間薪酬機制存在較大差異，容易激起利益矛盾。管理會計通過優(yōu)化企業(yè)績效考核與評價體系，制定科學合理的考核指標，結合定性與定量評價方法，從而提高績效考核與評價的公平性與客觀性。

二、房地產開發(fā)企業(yè)管理會計重要工作內容

1.建立目標成本管理會計具有動態(tài)性特征，結合企業(yè)內部發(fā)展需求以及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標制定成本控制目標，并通過將成本控制目標進行精細化分解，分析成本控制工作重點與難點，從而制定目標成本控制計劃。根據企業(yè)項目成本費用支出情況，對成本費用控制工作進行考核，從而實現目標成本可控化。

2.落實全面預算管理全面預算管理以企業(yè)戰(zhàn)略目標為導向，通過對企業(yè)各項活動進行統(tǒng)籌規(guī)劃，從而實現對企業(yè)各項經濟業(yè)務活動進行規(guī)范，實現資源最有效配置，提高資源利用效率。全面預算管理是企業(yè)目標成本落實的重要工具，將企業(yè)目標成本以精細化方式進行分配，從而提高預算管理計劃的準確性與科學性。與此同時，全面預算管理能夠保障企業(yè)內部資金運轉的流暢性與標準性，根據企業(yè)內部各部門資金需求，合理調配資金，從而有效改善企業(yè)內部資金使用效率與效益。

3.控制開發(fā)成本房地產開發(fā)企業(yè)成本支出貫穿于企業(yè)所有活動，開發(fā)成本控制包括前期項目勘測、設計、招投標、合約規(guī)劃等。管理會計能夠有效協調企業(yè)設計、預算等部門科學制定目標成本。而且，管理會計的動態(tài)性特征決定了企業(yè)成本控制具有動態(tài)性，通過對重點成本費用環(huán)節(jié)進行監(jiān)管，避免內部舞弊行為，從而保障目標成本計劃得以有效落實。

三、房地產開發(fā)企業(yè)管理會計的應用策略

1.科學合理應用預測職能預測職能是管理會計重要職能，包括成本預測、盈利預測、銷售預測、市場預測等。通過科學預測能夠幫助企業(yè)制定經營發(fā)展計劃，從而保障企業(yè)有序經營，提高企業(yè)經營穩(wěn)定性。市場預測能夠幫助企業(yè)準確了解行業(yè)發(fā)展動態(tài)、政策導向等，從而幫助企業(yè)調整發(fā)展戰(zhàn)略，緩解市場風險給企業(yè)帶來的沖擊。管理會計預測工具種類較多，本文在此討論兩種能夠在房地產開發(fā)企業(yè)具體應用的預測工具。房地產開發(fā)企業(yè)項目投資前期需要對項目進行可行性分析，這也正是管理會計的預測職能的有效運用，通過實施可行性分析，能夠幫助企業(yè)判斷項目潛在投資價值，從而決定是夠項目是否進入實施階段。在此過程房地產開發(fā)企業(yè)預算部門、策劃部門、銷售部門等均需要參與到可行性分析工作中，合理預測項目投入以及預期回報。其次，企業(yè)項目開發(fā)建成后需要根據銷售部門制定的銷售方案，預測項目盈虧平衡點，從而制定最佳的成本效益方案，提高企業(yè)銷售利潤率。

2.參與房地產開發(fā)企業(yè)經營決策制定管理會計能夠為企業(yè)提供決策與計劃，通過對市場需求進行合理預測，從而幫助管理層制定經營發(fā)展計劃。管理會計服務于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，通過制定中長期發(fā)展規(guī)劃，保障企業(yè)戰(zhàn)略目標得以實現。房地產開發(fā)企業(yè)中長期發(fā)展計劃包括企業(yè)項目開發(fā)投資、項目銷售以及發(fā)展計劃執(zhí)行成本等。由于房地產開發(fā)企業(yè)屬于高投入、高風險類型行業(yè)，資金充裕度成為企業(yè)經營發(fā)展的關鍵保障，同時也是企業(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃得以落實的重要基礎。當企業(yè)確定投資項目后，往往通過外部融資方式，保障企業(yè)資金充裕度。管理會計能夠為企業(yè)投融資決策提供充分的信息支持，包括融資成本確定、融資方式選擇等，從而合理控制企業(yè)融資金額，保障企業(yè)資本結構處于合理區(qū)間，從而降低財務風險。

3.控制房地產開發(fā)企業(yè)成本投入控制房地產開發(fā)企業(yè)成本投入關鍵在于管控企業(yè)內部資金流轉，通過提高企業(yè)內部資金流動速度，降低資金占用成本，從而有效提高資金使用效率與效益。傳統(tǒng)模式下，房地產開發(fā)企業(yè)采用間接費用核算方式實施成本管控，這樣管控模式可能造成部門間接費用真實性存在疑慮，難以通過追溯反映在企業(yè)項目成本中。管理會計學提出的作業(yè)成本法能夠有效提高房地產開發(fā)企業(yè)成本控制工作，能夠提高對間接成本的核算準確度，從而幫助管理層制定成本控制計劃。具體來說，作業(yè)成本法將房地產開發(fā)企業(yè)整體過程劃分為各項作業(yè)，計算各項作業(yè)產生的成本費用，然后找到間接成本發(fā)生動因，從而將間接成本合理分配至各項作業(yè)，提高間接成本的核算準確性，提高房地產開發(fā)企業(yè)對間接成本的控制力，有效改善房地產開發(fā)企業(yè)成本控制工作。

4.通過定期績效考核，不斷修正企業(yè)戰(zhàn)略目標管理會計能夠優(yōu)化企業(yè)績效考核體系，從而提高企業(yè)績效考核的公平性與客觀性。通過對房地產開發(fā)企業(yè)進行定期考核，從而對企業(yè)一段時期內經營業(yè)績、預算管理執(zhí)行情況進行評價，能夠幫助管理層了解企業(yè)經營發(fā)展?jié)撛趩栴}，從而加以完善。與此同時，通過績效考核能夠對企業(yè)各部門以及員工實施全面評價，并在此基礎上建立獎懲制度，有效激發(fā)員工工作激情。另外，管理會計學提出的BSC工具從財務維度、客戶維度、內部流程維度以及學習與成長維度對企業(yè)經營績效進行全面考核，能夠更加全面對企業(yè)經營績效進行評估，為管理層提供更加全面的信息數據，幫助管理層不斷修正企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標。

參考文獻

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作者：梁碧云 單位：福建江濱房地產開發(fā)有限公司