房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)表設(shè)計(jì)問題及對(duì)策

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摘要:近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸壯大，房地產(chǎn)企業(yè)也獲得長(zhǎng)足發(fā)展。但在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)若想保有一定地位，就必須做好自身的財(cái)務(wù)管理，尤其是管理會(huì)計(jì)報(bào)表方面，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。基于此，文章以當(dāng)前時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)表設(shè)計(jì)中存在的問題為切入點(diǎn)，探究具體應(yīng)對(duì)措施，以期提高房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);管理會(huì)計(jì)報(bào)表;存在問題;應(yīng)對(duì)策略

管理會(huì)計(jì)報(bào)表是房地產(chǎn)企業(yè)重要的管理分析工具，不僅能夠?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供有效信息，還能幫助管理者預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)狀況，為評(píng)估管理者績(jī)效提供重要依據(jù)。新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)為適應(yīng)全球化經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，不斷轉(zhuǎn)變自身管理模式和管理制度，更加注重管理會(huì)計(jì)報(bào)表的設(shè)計(jì)，使其滿足動(dòng)態(tài)企業(yè)管理需求，推動(dòng)企業(yè)發(fā)展進(jìn)程。

一、房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)表設(shè)計(jì)中存在的問題

其一，會(huì)計(jì)報(bào)表缺乏實(shí)效性。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)涉及范圍較廣，而且預(yù)售制度較為特殊，企業(yè)的預(yù)售收入與實(shí)際收入獲取之間存在較長(zhǎng)的間隔時(shí)間，通常為幾個(gè)月到幾年，致使會(huì)計(jì)報(bào)表設(shè)計(jì)無(wú)法全面反映房地產(chǎn)企業(yè)的所有資產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)面，對(duì)企業(yè)的債償能力產(chǎn)生錯(cuò)誤判斷，使得報(bào)表結(jié)果與實(shí)際情況相背離［1］。而且，企業(yè)報(bào)表只反映某一時(shí)間點(diǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，房地產(chǎn)企業(yè)由于預(yù)售制度和期間費(fèi)用相關(guān)規(guī)定，當(dāng)時(shí)的靜態(tài)數(shù)據(jù)與企業(yè)真實(shí)業(yè)務(wù)狀態(tài)存在偏離，無(wú)法真實(shí)反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和未來(lái)發(fā)展方向，缺乏實(shí)效性。其二，管理會(huì)計(jì)報(bào)表科目與實(shí)際經(jīng)營(yíng)不一致。企業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)表的設(shè)計(jì)是基于財(cái)務(wù)報(bào)表的，為確保管理會(huì)計(jì)報(bào)表與財(cái)務(wù)報(bào)表的一致性，管理會(huì)計(jì)報(bào)表的核算方法和計(jì)量范圍需要與財(cái)務(wù)報(bào)表保持一致，通常是利用歸集和分?jǐn)偟姆绞綄l(fā)生的每項(xiàng)支出歸到各責(zé)任中心的財(cái)務(wù)報(bào)表中，但是各責(zé)任中心中的一部分項(xiàng)目屬于不可控費(fèi)用，使用分?jǐn)偟姆椒ň秃茈y保證管理會(huì)計(jì)報(bào)表的客觀性［2］。而且，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的會(huì)計(jì)制度中指出，在實(shí)際開發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的一切財(cái)務(wù)支出、銷售支出和管理支出都屬于期間費(fèi)用，期間費(fèi)用入當(dāng)期損益，導(dǎo)致企業(yè)在竣工之前極易出現(xiàn)虧損狀況，難以在實(shí)際中體現(xiàn)企業(yè)的潛在收益，使管理者無(wú)法對(duì)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)水平做出準(zhǔn)確判斷，繼而降低管理會(huì)計(jì)報(bào)表協(xié)助經(jīng)營(yíng)決策作用。其三，財(cái)務(wù)人員專業(yè)能力不足。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員自身對(duì)設(shè)計(jì)工作存在狹隘認(rèn)知，不能與時(shí)俱進(jìn)，導(dǎo)致管理會(huì)計(jì)報(bào)表無(wú)法為企業(yè)發(fā)展提供戰(zhàn)略服務(wù)導(dǎo)向。目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的管理會(huì)計(jì)設(shè)計(jì)人員都是數(shù)據(jù)搬運(yùn)工，只是依據(jù)企業(yè)管理活動(dòng)和相關(guān)信息設(shè)計(jì)報(bào)表，單純反映一定時(shí)期內(nèi)企業(yè)財(cái)務(wù)信息與非財(cái)務(wù)信息之間的聯(lián)系，只發(fā)揮了數(shù)據(jù)收集和加工整理作用，對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表缺少深入有效地分析，或者分析結(jié)果與企業(yè)真實(shí)情況相互背離，無(wú)法切實(shí)揭示和反映數(shù)據(jù)變化背后的風(fēng)險(xiǎn)問題和業(yè)務(wù)原因，難以為企業(yè)決策提供支撐建議，失去了管理會(huì)計(jì)報(bào)表設(shè)計(jì)的意義。其四，管理會(huì)計(jì)報(bào)表設(shè)計(jì)獨(dú)立性不足。在大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)中，管理會(huì)計(jì)設(shè)計(jì)往往受到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的忽視，很多企業(yè)也不具備單獨(dú)的管理會(huì)計(jì)設(shè)計(jì)崗位，往往由財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)或者其他崗位代替，企業(yè)的財(cái)務(wù)工作往往以記賬和報(bào)賬的形式進(jìn)行，缺乏完善、獨(dú)立且有效的管理會(huì)計(jì)報(bào)表體系。

二、改善房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)表設(shè)計(jì)中的策略

(一)構(gòu)建完善管理會(huì)計(jì)報(bào)表體系完善的管理會(huì)計(jì)報(bào)表體系是報(bào)表設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)該構(gòu)建集管理會(huì)計(jì)預(yù)算、分析、評(píng)估指標(biāo)、評(píng)價(jià)報(bào)表于一體的管理會(huì)計(jì)報(bào)表體系，規(guī)范報(bào)表數(shù)據(jù)來(lái)源、處理流程、數(shù)據(jù)篩選和整理等方面，同時(shí)結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手指標(biāo)，設(shè)計(jì)全面詳實(shí)的管理會(huì)計(jì)報(bào)表，為業(yè)務(wù)處理環(huán)節(jié)中問題和風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)現(xiàn)、處理提供數(shù)據(jù)支撐，提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率。其中，會(huì)計(jì)分析報(bào)表體系是指對(duì)房地產(chǎn)年度預(yù)算以月份為單位進(jìn)行拆分，按照上個(gè)月的經(jīng)營(yíng)狀況設(shè)計(jì)下個(gè)月的預(yù)算目標(biāo)。在進(jìn)行報(bào)表分析時(shí)，利用差異程度報(bào)表、差異分析報(bào)表、差異計(jì)量報(bào)表等形式，對(duì)企業(yè)各種活動(dòng)提供差異信息，對(duì)有利差異和不利差異進(jìn)行明確區(qū)分。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)報(bào)表內(nèi)容，對(duì)影響因素較大的進(jìn)行控制，并對(duì)產(chǎn)生重大影響因素的原因進(jìn)行分析，提出針對(duì)性的具體建議，為企業(yè)戰(zhàn)略決策提供科學(xué)依據(jù)。評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是指將價(jià)值管理目標(biāo)與管理會(huì)計(jì)報(bào)表相結(jié)合，形成房地產(chǎn)企業(yè)EVA(EconomicValueAdded，簡(jiǎn)稱EVA，即經(jīng)濟(jì)附加值)評(píng)價(jià)指標(biāo)，分別從財(cái)務(wù)和顧客兩個(gè)方面對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行分析。從財(cái)務(wù)方面看，基于EVA指標(biāo)從財(cái)務(wù)層面建立評(píng)價(jià)指標(biāo)，層層劃分，分別形成價(jià)值創(chuàng)造指標(biāo)和價(jià)值驅(qū)動(dòng)指標(biāo)兩個(gè)部分［3］。比如，按照房地產(chǎn)企業(yè)的不同發(fā)展階段設(shè)計(jì)不同的對(duì)應(yīng)指標(biāo)，在創(chuàng)業(yè)初期，評(píng)價(jià)指標(biāo)以收入能力和現(xiàn)金流量為主;在成長(zhǎng)階段，評(píng)價(jià)指標(biāo)應(yīng)在收入提升的基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)資本使用效率和資本結(jié)構(gòu)指標(biāo);在衰退階段，評(píng)價(jià)指標(biāo)設(shè)計(jì)應(yīng)與現(xiàn)金流密切相關(guān)。從顧客方面看，顧客是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)來(lái)源，企業(yè)應(yīng)給為顧客提供高質(zhì)量的產(chǎn)品和服務(wù)，才能獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，因此在評(píng)價(jià)指標(biāo)的設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)該以客戶滿意度、客戶保持率和市場(chǎng)份額為主，為提升房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值提供充足的有利條件。

(二)綜合應(yīng)用各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析方法管理會(huì)計(jì)是會(huì)計(jì)的重要分支，通過(guò)利用相關(guān)信息，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)的有機(jī)融合，主要服務(wù)于單位內(nèi)部管理需求，為單位決策、規(guī)劃、控制、評(píng)價(jià)等提供重要依據(jù)。管理會(huì)計(jì)的資料主要來(lái)源于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)，是對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息的深加工和再利用，其表現(xiàn)形式多種多樣，包括文字資料、圖例、分析計(jì)算表、報(bào)告等。因此在管理會(huì)計(jì)報(bào)表的設(shè)計(jì)中，為提高數(shù)據(jù)的有效性，應(yīng)該綜合應(yīng)用各種財(cái)務(wù)分析方法對(duì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行解讀和分析，為企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)提供直觀預(yù)測(cè)。例如，可以利用對(duì)比分析法，利用財(cái)務(wù)報(bào)表中兩項(xiàng)相關(guān)數(shù)值的比例關(guān)系反應(yīng)和揭示公司財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果?；蛘咭蛩胤治龇ǎ催x取一定的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為對(duì)象，借助各種因素間的數(shù)量依存關(guān)系，通過(guò)因素替換，測(cè)算各項(xiàng)因素變動(dòng)對(duì)其差異的影響程度。或者，在對(duì)比分析法的基礎(chǔ)上使用盡速分析法對(duì)差異原因進(jìn)行進(jìn)一步分析，確定引起指標(biāo)變動(dòng)的具體因素，以及造成的影響程度，進(jìn)而制定具體的應(yīng)對(duì)措施，提高公司經(jīng)營(yíng)管理水平［4］。此外，財(cái)務(wù)人員進(jìn)行管理會(huì)計(jì)報(bào)表設(shè)計(jì)時(shí)，還需要全方位了解當(dāng)前時(shí)期國(guó)家的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和宏觀政策，了解特定地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展方針和目標(biāo)，掌握供應(yīng)鏈上下游之間的關(guān)系，明確競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，評(píng)估企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，并借助與競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)之間的對(duì)比，明確、發(fā)展自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，增加市場(chǎng)份額。

(三)提高管理會(huì)計(jì)人員設(shè)計(jì)能力隨著信息技術(shù)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸步入無(wú)紙化、網(wǎng)絡(luò)化辦公時(shí)代，財(cái)務(wù)智能機(jī)器人和各種專業(yè)軟件的出現(xiàn)，也為提高管理會(huì)計(jì)人員工作效率和服務(wù)質(zhì)量提供了更加便捷的條件。但是，部分管理設(shè)計(jì)人員長(zhǎng)時(shí)間保持一定的工作方式和工作節(jié)奏，思維固化，對(duì)新鮮事物接受能力不足，每天花費(fèi)較多的時(shí)間在數(shù)據(jù)的搜集和整理中，嚴(yán)重降低了工作效率，也無(wú)法真實(shí)有效反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)企業(yè)發(fā)展前景。面對(duì)這一情況，管理會(huì)計(jì)人員應(yīng)該打破原有固化思維模式，實(shí)現(xiàn)管理會(huì)計(jì)領(lǐng)域的信息化和智能化，借助相關(guān)工具提高數(shù)據(jù)搜集整理的便捷程度，將更多精力放在分析和研判中，同時(shí)，緊跟時(shí)展潮流，不斷接觸先進(jìn)財(cái)務(wù)管理知識(shí)和設(shè)計(jì)方法，積極參與業(yè)務(wù)討論，逐漸提高自身專業(yè)水平，通過(guò)業(yè)財(cái)融合為企業(yè)發(fā)展提供更加科學(xué)、合理、有效的管理會(huì)計(jì)報(bào)表，推動(dòng)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。

(四)充分利用管理會(huì)計(jì)報(bào)表附注內(nèi)容管理財(cái)務(wù)報(bào)表是高度濃縮和提煉的會(huì)計(jì)信息，但在實(shí)際工作中，由于房地產(chǎn)企業(yè)的廣闊性和復(fù)雜性，以及各地會(huì)計(jì)政策選擇的不同，房地產(chǎn)企業(yè)需要借助附注的形式對(duì)管理會(huì)計(jì)報(bào)表的編制依據(jù)、編制基礎(chǔ)、編制原則、編制方法和主要事項(xiàng)等進(jìn)行解釋和說(shuō)明［5］。例如，可以將管理會(huì)計(jì)報(bào)表中的科目按照責(zé)任自主權(quán)劃分為可控制和不可控制兩個(gè)部分，如可控制的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括辦公費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、營(yíng)銷推廣費(fèi)等，不可控制的包括不可預(yù)見的咨詢?cè)u(píng)估費(fèi)、勞務(wù)外包費(fèi)、人力招聘費(fèi)等，對(duì)不可控制的費(fèi)用進(jìn)行補(bǔ)充說(shuō)明，深入剖析企業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)表相關(guān)信息，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況，全面、客觀、準(zhǔn)確地評(píng)價(jià)企業(yè)的發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)能力。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在經(jīng)濟(jì)全球化和信息技術(shù)蓬勃發(fā)展的今天，房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)識(shí)到提升管理會(huì)計(jì)報(bào)表設(shè)計(jì)能力的重要性，明白管理會(huì)計(jì)報(bào)表的設(shè)計(jì)優(yōu)化不是一日之功，而是一個(gè)動(dòng)態(tài)發(fā)展的過(guò)程，需要根據(jù)不同階段房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整計(jì)劃、管理架構(gòu)變動(dòng)、經(jīng)營(yíng)者具體需求等設(shè)計(jì)不同的會(huì)計(jì)報(bào)表。同時(shí)，在進(jìn)行管理會(huì)計(jì)報(bào)表設(shè)計(jì)時(shí)，相關(guān)人員可以借助專業(yè)軟件和工具自動(dòng)搜集相關(guān)數(shù)據(jù)，節(jié)省時(shí)間，便于其深入分析研判報(bào)表數(shù)據(jù)，使其更能貼合企業(yè)實(shí)際管理需求，提供真實(shí)準(zhǔn)確的決策依據(jù)，促使企業(yè)在日后獲得更好更大的發(fā)展。

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作者：鄒文婷 單位：金茂西南企業(yè)管理( 重慶) 有限公司