房地產(chǎn)園林景觀設(shè)計管理

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摘要：

在房地產(chǎn)市場的劇烈競爭中，園林景觀已成為營銷的關(guān)鍵因素之一。優(yōu)秀的園林景觀可提高房地產(chǎn)的價值，成為項目的品牌形象，這主要依靠優(yōu)質(zhì)的景觀設(shè)計管理及施工管理。房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理在整個項目過程中起著舉足輕重的作用，項目的成功與否，是否能達(dá)到銷售目標(biāo)，地產(chǎn)中的設(shè)計部是重要關(guān)鍵部門。本文將探討房地產(chǎn)設(shè)計部中園林景觀的設(shè)計管理。

關(guān)鍵詞：園林景觀；設(shè)計管理；房地產(chǎn)園林

1房地產(chǎn)設(shè)計管理

房地產(chǎn)設(shè)計管理是根據(jù)開發(fā)項目的營銷需求，有組織有計劃的對項目進(jìn)行設(shè)計研究及出設(shè)計成果過程中的管理活動。把市場與消費者的需求轉(zhuǎn)換在設(shè)計的產(chǎn)品中，并為企業(yè)獲得最大限度的利潤而進(jìn)行的一系列設(shè)計活動進(jìn)行的管理。房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程，設(shè)計管理的工作都在其中，從公司對意向地塊的考察分析，到地塊確認(rèn)后開始的設(shè)計，從方案到施工圖，到現(xiàn)場配合及后期物業(yè)的維修整改的技術(shù)支持等。始終貫徹整個開發(fā)過程。

2房地產(chǎn)園林設(shè)計管理

設(shè)計部的各個專業(yè)中，園林設(shè)計管理作為其中之一，其管理的目標(biāo)基本是一致的，即品質(zhì)保證、進(jìn)度控制、成本控制。

2.1啟動階段

在總平報建前，規(guī)劃的過程中景觀設(shè)計師要參與總平的評審，把總平中對園林景觀設(shè)計中產(chǎn)生的影響提出自己的專業(yè)意見，避免總平報建通過后，一些建筑規(guī)劃上的問題使景觀設(shè)計無法更好的做出效果，達(dá)到營銷目的的景觀要求。避免景觀設(shè)計為遷就建筑規(guī)劃中一些節(jié)點，使景觀效果大打折扣。應(yīng)該使景觀與建筑融合在一起，達(dá)到和諧統(tǒng)一。與營銷部、開發(fā)部、成本部、工程部等召開園林景觀設(shè)計啟動會，收集各部門的意見，討論項目的定位，營銷方案中景觀的定位，及當(dāng)?shù)貥潜P園林景觀的賣點等。最后確定本項目的景觀設(shè)計的方向，風(fēng)格特點，及成本的投入。制作景觀設(shè)計任務(wù)書，列出與設(shè)計有關(guān)的項目具體情況，及本次設(shè)計的范圍。詳細(xì)列出設(shè)計各個階段的成果要求，把項目的重點要求，及難點特別闡述。對景觀投入的成本，及設(shè)計的進(jìn)度要求等在設(shè)計任務(wù)書中一一體現(xiàn)。對設(shè)計單位進(jìn)行招標(biāo)。了解設(shè)計單位的過往項目，及作品圖紙的水準(zhǔn)。根據(jù)項目的定位及設(shè)計成本來確定設(shè)計公司。不同的設(shè)計公司收費不一樣，成本允許可選擇國際知名的設(shè)計公司進(jìn)行合作。如項目定位不高，成本不高，可選擇當(dāng)?shù)卦O(shè)計公司合作。檔次不同的公司設(shè)計水平自然不一樣，但也不全是知名公司就一定能出好作品，還得靠地產(chǎn)公司的設(shè)計師進(jìn)行把控與審核，通過交流協(xié)調(diào)才能出適合自己項目的好作品。確定好設(shè)計公司后，還要對負(fù)責(zé)設(shè)計本項目的設(shè)計團(tuán)隊進(jìn)行了解和考核。很多公司都招有一些剛畢業(yè)不久的新員工，或者工作經(jīng)驗不是很豐富的員工。在設(shè)計團(tuán)隊里的主設(shè)計師一定要確保經(jīng)驗豐富。有必要可以查看一些設(shè)計師的過往作品，是否達(dá)到本公司設(shè)計的水準(zhǔn)要求。一般公司的設(shè)計合同都會有模板，但對于不同的項目，不同的設(shè)計公司，要仔細(xì)審核加入一些有利項目設(shè)計條款，使雙方能夠更好的配合。

2.2概念與方案設(shè)計階段

概念階段主要是把項目及營銷的定位，及景觀風(fēng)格等體現(xiàn)出來，在總的規(guī)劃上不偏離。設(shè)計團(tuán)隊根據(jù)自己的經(jīng)驗，結(jié)合項目的情況，充分發(fā)揮自己的創(chuàng)造力，設(shè)計出適合項目的作品。在概念階段，主要審核總的景觀框架，功能的分區(qū)，交通流線，及豎向的處理。在景觀的節(jié)點上，是否有景觀亮點，或者整個概念方案是否能契合營銷要求的景觀賣點。比如在總的景觀框架概念上含有一定的故事性主題，或許藝術(shù)理念性主題，成為項目的特色，提高消費者的購買欲望，成為營銷方案上的重要因素。景觀概念方案通過后，方案階段進(jìn)一步深化概念，首先要滿足技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，在此情況下優(yōu)化空間的布局，滿足消防車道的同時，結(jié)合建筑的布局進(jìn)行合理的功能分區(qū)。對各個區(qū)的景觀節(jié)點進(jìn)行優(yōu)化，使每個景點充分發(fā)揮自己的特色又具有一定的連續(xù)性。審核各個節(jié)點是否與認(rèn)可的意向圖片符合，是否適合項目的定位及具有一定的創(chuàng)新特性，而不是一味的參照其它項目。園林建筑風(fēng)格，鋪裝的形式，小品的樣式等是否符合項目要求，和項目風(fēng)格達(dá)到和諧統(tǒng)一。軟景和硬景的比例要合理控制，綠化要結(jié)合功能的分區(qū)，道路的劃分及園建的布局，進(jìn)行有節(jié)奏有疏密的合理配置。綜合以上的設(shè)計做一個初步的成本分析，合理控制在景觀成本的范圍內(nèi)。在方案的階段就要和建筑、水電、結(jié)構(gòu)等專業(yè)進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)。比如建筑的風(fēng)井、綜合管線的走向，管井的位置，結(jié)構(gòu)的承重等，都要一一復(fù)核是否與景觀方案設(shè)計產(chǎn)生沖突。

2.3擴初設(shè)計階段

景觀擴初設(shè)計是方案的深化和補充。需完善總平、鋪裝、豎向及尺寸，還有一些關(guān)鍵節(jié)點的方案深化圖，以及水電、綠化的初步完善。審核總平，將建筑總平與景觀總平進(jìn)行疊圖。復(fù)核技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，比如綠化率、消防車道、消防登高面、停車位指標(biāo)等。復(fù)核豎向設(shè)計，完成面的標(biāo)高是否一致，與建筑的入口的交接是順暢，及無障礙坡道的設(shè)置等。復(fù)核與結(jié)構(gòu)是否有沖突，比如覆土厚度，園林建筑，大型喬木是否在荷載范圍內(nèi)。與綜合管網(wǎng)疊圖復(fù)核是否有沖突等。審核園建、鋪裝、小品等是否與方案設(shè)計吻合。雕塑小品初步設(shè)計如明確通過，則交由雕塑公司進(jìn)行二次設(shè)計。綠化設(shè)計方面，明確植物的搭配風(fēng)格，及配置圖初步完成。審核苗木的搭配層次，苗木品種的選擇，大型喬木的選擇。審核給排水圖及照明布置圖是否合理。將園林景觀擴初圖發(fā)給各個專業(yè)，與各專業(yè)溝通，收集各專業(yè)意見，進(jìn)一步優(yōu)化園林圖紙。組織營銷、成本、物業(yè)等各部門召開圖紙評審會，會上闡述園林景觀設(shè)計初步定圖的效果，明確各部門意見，有利于進(jìn)行施工圖的設(shè)計，避免到施工圖階段出現(xiàn)大改的情況。

2.4施工圖階段

施工圖是設(shè)計的最后階段，因此最需要重點把控，細(xì)致審圖，理解施工圖是否能達(dá)到項目要求的最終效果。合理完整的施工圖可以減少現(xiàn)場施工的設(shè)計變更，可以合理的控制成本。施工圖需要逐步細(xì)致的審核與把控：首先全面的過一遍完整的施工圖，檢查總體上是否偏離通過的方案及擴初，能否達(dá)到所制定的方案目標(biāo)，及項目要求的最終效果。再細(xì)致審核總圖，包括鋪裝總圖，豎向與尺寸總圖。鋪裝的材料、形式是否達(dá)到要求，材料的運用是否在造價的控制范圍內(nèi)。豎向設(shè)計是否合理，地形設(shè)計是否與綠化融合達(dá)到效果，排水系統(tǒng)、照明系統(tǒng)等是否合理。仔細(xì)審核硬景、水景等細(xì)部大樣設(shè)計，注意是否存在安全隱患。比如景觀建筑是否符合建筑結(jié)構(gòu)承重，消防車道是否達(dá)到要求，人行出入口是否按規(guī)范進(jìn)行無障礙設(shè)計等。與綜合管網(wǎng)圖疊圖，復(fù)核各種管井所在的位置是否影響景觀效果。綠化配植很關(guān)鍵，在景觀效果里占的比重最大。核對苗木的選擇及種植的層次，以及景觀節(jié)點的搭配效果?？磮D的時候，要有一個成形的概念，才可知效果。施工圖階段的管理，還有一個重點就是圖紙的進(jìn)度把控，不要在設(shè)計單位完成整套圖的時候才接收?？呻A段性成果叫設(shè)計發(fā)圖過來審核，避免后期大改浪費過多工作量。進(jìn)度的控制要結(jié)合整個工程的進(jìn)度，及公司布置的設(shè)計節(jié)點進(jìn)度，初步的核算設(shè)計的工作量所需時間，盡量提前完成。

2.5施工階段配合

施工圖下發(fā)工程部的同時，電子版也抄送各個專業(yè)。同各專業(yè)、工程部、施工單位進(jìn)行圖紙會審，把會審中提出的問題進(jìn)行復(fù)核，交由設(shè)計院進(jìn)行修改，把問題在施工前解決。對材料樣板定樣，材料進(jìn)場時協(xié)助現(xiàn)場工程師對材料抽樣檢查。大面鋪裝施工前，對鋪裝樣塊審核是否達(dá)到設(shè)計要求。苗木進(jìn)場前，對施工單位將采購的苗木進(jìn)行審核，沒有達(dá)到設(shè)計要求的，令施工單位另行找苗。施工過程中，定期下工地巡檢，處理施工過程中遇到的問題，或需要變更的問題。及檢查施工單位的是否按圖施工，施工工藝是否達(dá)到要求。

3結(jié)束語

景觀設(shè)計管理的關(guān)鍵在于管理與協(xié)調(diào)，而不是設(shè)計。管理是貫穿整個項目全過程的。每個階段的管理是連續(xù)性的，涉及協(xié)調(diào)的不單是景觀設(shè)計單位，還有公司各個部門各個專業(yè)。在房地產(chǎn)項目中，進(jìn)度與質(zhì)量是最關(guān)鍵的，所以在管理的過程中要把握重點，協(xié)調(diào)梳理過程中的取舍，順利按時完成設(shè)計管理工作，同時做出好的園林景觀作品。

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作者：陸金立 單位：南寧華都房地產(chǎn)有限公司