談房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理改進措施

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摘要：當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)利潤率水平不再有往日風(fēng)光，各類融資受到監(jiān)管限制，且國家“房住不炒”政策及突發(fā)公共事件嚴(yán)重影響房地產(chǎn)銷售回款。在此背景下，結(jié)合房地產(chǎn)資金管理特點及資金預(yù)算關(guān)注重點，探討房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理存在的問題及改進措施對房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的借鑒意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；資金預(yù)算；改進措施

我國房地產(chǎn)行業(yè)利潤率水平不再有往日風(fēng)光，這從萬科、碧桂園等龍頭企業(yè)開始涉足養(yǎng)豬等食品行業(yè)可見一斑。從資金層面，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)融資受到層層限制，尤其是2019年4月份以來監(jiān)管層開始嚴(yán)控資金使用較為靈活的信托融資及2020年5月份《信托公司資金信托管理暫行辦法（征求意見稿）》的使得不少房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨嚴(yán)峻考驗；而國家堅持“房住不炒”政策，且2020年初疊加肺炎對銷售回款的嚴(yán)重影響，很多房地產(chǎn)企業(yè)的資金流面臨巨大壓力。因此，在行業(yè)盈利能力下降的背景下，結(jié)合當(dāng)前肺炎疫情影響及融資環(huán)境，討論房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理存在的問題及改進措施非常有必要。

1房地產(chǎn)企業(yè)資金管理特點

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，從前端拿地，中端建設(shè)，后端銷售都是資金猶如“血液”貫穿全流程。從國民經(jīng)濟的角度，“2019年全國GDP為990，865億人民幣，同比增長6．1％，房地產(chǎn)直接銷售額為15．97萬億，占比16．12％”，毫無疑問房地產(chǎn)行業(yè)在我國是事實上的支柱產(chǎn)業(yè)。正因為是支柱行業(yè)和資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)資金管理深受國家宏觀調(diào)控政策影響，給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。若將時間線予以延伸，不難發(fā)現(xiàn)每次國家房地產(chǎn)宏觀政策的調(diào)控周期都會導(dǎo)致一波房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，而這里面最重要的原因就是資金管理不善導(dǎo)致現(xiàn)金流斷裂。也因為房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系國計民生的行業(yè)，房地產(chǎn)資金管理也容易受到政策以外因素的影響，如2020年初突發(fā)的公共安全衛(wèi)生事件肺炎直接導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)的一季度銷售回款陡峭下降，短期債務(wù)壓力明顯上升。綜上，資金是房地產(chǎn)企業(yè)的“命脈”，房地產(chǎn)資金管理非常容易受到國家宏觀政策及突發(fā)事件的影響。房地產(chǎn)企業(yè)有必要通過加強資金預(yù)算管理，來防范債務(wù)違約和破產(chǎn)風(fēng)險。

2房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理的內(nèi)涵、關(guān)注重點及意義

2．1內(nèi)涵及關(guān)注重點

房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算是指企業(yè)綜合分析歷史經(jīng)營數(shù)據(jù)及評估現(xiàn)有房地產(chǎn)政策的影響，結(jié)合公司發(fā)展戰(zhàn)略以及對國家行業(yè)政策（如土地市場）、金融政策（如資金信托管理辦法）、貨幣政策（如LPR、定向降準(zhǔn)）等宏觀環(huán)境的預(yù)判，并結(jié)合其他突發(fā)事件（如肺炎），合理預(yù)測未來一段時間內(nèi)的資金供給與需求。從環(huán)節(jié)上來看，房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理，包含了編制、執(zhí)行、調(diào)整與考核等。從房地產(chǎn)企業(yè)具體特性來看，資金預(yù)算重點就是平衡銷售回款、投資支出、籌融資流入與流出。同時，在實踐中，房地產(chǎn)上市公司一般每年度初都需要根據(jù)自身編制的資金預(yù)算披露本年的擔(dān)保計劃或融資計劃，這就要考慮對自身的市場形象和主體信用評級的重大影響；而針對國有房地產(chǎn)企業(yè)，特別需要考慮國資委“降杠桿減負債”等專項工作要求對編制資金預(yù)算的重大影響。

2．2意義

一是有助于合理控制投資節(jié)奏，提高投資收益，也有利于企業(yè)在特殊環(huán)境下研判具有“彎道超車”機遇的時候，加大和加快投資。二是有助于及時根據(jù)宏觀政策、突發(fā)事件調(diào)整銷售策略，加快銷售回款，進一步匹配投資與銷售節(jié)奏。三是有助于根據(jù)資金缺口，結(jié)合房地產(chǎn)融資環(huán)境、信用評級、國資委專項控制任務(wù)等因素，合理預(yù)計融資任務(wù)及提款還款節(jié)點，避免“存貸雙高”甚至是企業(yè)資金流斷裂。

3房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理普遍存在的問題

3．1缺乏有效的組織架構(gòu)和制度支撐

部分房地產(chǎn)企業(yè)僅僅是將資金預(yù)算作為日常管理手段甚至將其作為單純的“報表任務(wù)”，沒有將其上升到資源配置的地位。表現(xiàn)在組織架構(gòu)上，有些企業(yè)沒有設(shè)置專門的預(yù)算管理組織或部門，僅僅是將其作為財務(wù)部門或運營部門的其中一項職責(zé)；在制度上，未能充分認(rèn)識到實行“收付實現(xiàn)制”的資金預(yù)算對企業(yè)生存的重要意義，沒有建立完善的資金預(yù)算管理制度，而僅僅是依附于主要采取“權(quán)責(zé)發(fā)生制”的全面預(yù)算管理制度。這容易導(dǎo)致公司上下員工未能充分認(rèn)識到資金預(yù)算的必要性及重要性，割裂投資、融資、銷售等多部門之間的配合及協(xié)調(diào)，影響各項資金流數(shù)據(jù)內(nèi)在的邏輯性及合理性，也導(dǎo)致部門之間僅僅關(guān)注資金預(yù)算的上報及申請，而對于預(yù)算執(zhí)行、調(diào)整、分析等重視不足，從而導(dǎo)致對類似肺炎突發(fā)事件的應(yīng)對能力不足。

3．2編制缺乏科學(xué)性

一方面，從投資、銷售、融資三個橫向?qū)用嫔?，部分房地產(chǎn)在中投資資金預(yù)算脫離企業(yè)自身資金實力以及公司發(fā)展戰(zhàn)略；在銷售資金預(yù)算中，未能充分考慮和預(yù)判宏觀經(jīng)濟政策影響以及對突發(fā)事件作出調(diào)整；而從融資資金預(yù)算，沒有考慮資產(chǎn)負債率（國資委“降杠桿減負債”）的限制，盲目舉債，影響市場形象、主體信用評級及國資委考核；或者沒有考慮融資與投資、銷售的匹配，造成經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)為負，或者存在“存貸雙高”及融資無法落地（如房地產(chǎn)信托額度持續(xù)收縮）的現(xiàn)象，給公司帶來嚴(yán)重的財務(wù)壓力。另一方面，從編制方式上，現(xiàn)在大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是上下結(jié)合預(yù)算編制方法，但是也存在：自上而下階段，上級單位未能全面準(zhǔn)確落實和下達公司未來拿地、銷售等戰(zhàn)略，資金預(yù)算的權(quán)威性和嚴(yán)肅性不夠；自下而上階段，上級單位未能準(zhǔn)確審核下級單位編制的預(yù)算及聽取下級單位意見，僅僅當(dāng)作匯總?cè)蝿?wù)，甚至忽略了大額內(nèi)部資金統(tǒng)籌調(diào)配的抵消，導(dǎo)致現(xiàn)金流數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確。

3．3重預(yù)算編制，輕預(yù)算考核

一方面，缺乏對資金預(yù)算執(zhí)行的重要節(jié)點的跟蹤及控制，未能及時關(guān)注和分析執(zhí)行偏差較大的項目。如有些企業(yè)在一到三季度不重視銷售回款實際數(shù)與計劃數(shù)偏差，而是在四季度才開始關(guān)注。由于未能及時調(diào)整儲客策略、營銷策略，導(dǎo)致全年銷售回款未能完成任務(wù)，進而導(dǎo)致投資活動與融資活動的計劃與執(zhí)行也必然存在偏差，影響整體資金預(yù)算的可行性。另一方面，由于對資金預(yù)算編制與執(zhí)行的偏差不夠重視，對相關(guān)預(yù)算的責(zé)任部門和責(zé)任人缺乏追究或激勵機制，容易導(dǎo)致資金預(yù)算編制部門及人員“人浮于事”，對資金預(yù)算的準(zhǔn)確性、生產(chǎn)經(jīng)營計劃執(zhí)行的嚴(yán)肅性等都會產(chǎn)生嚴(yán)重影響。

3．4未能根據(jù)形勢及時調(diào)整資金預(yù)算

房地產(chǎn)行業(yè)是深受國家政策、突發(fā)事件、“窗口指導(dǎo)”影響的行業(yè)，這就意味著資金流存在時刻發(fā)生重大變化的可能，因此確保資金預(yù)算在剛性控制的前提下，保持一定的柔性控制是很有必要的。有些房地產(chǎn)企業(yè)在確定年度資金預(yù)算后，并沒有根據(jù)實際融資、銷售形勢調(diào)整年度資金預(yù)算，同時年度資金預(yù)算也沒有分解到月和季度；每月和季度的資金預(yù)算執(zhí)行只是單純的跟上年度同期進行比較，這使得資金預(yù)算不能充分發(fā)揮其作用。如自2020年1月份肺炎疫情發(fā)生以來，克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，“一手房市場成交方面，2020年春節(jié)期間，88個重點城市的新房成交量僅為37萬平方米，與2019年春節(jié)相比大幅下滑30％；節(jié)后一周時間，新房成交量降至19萬平方米，與2019年同時期相比降幅達95％”。銷售回款急速下降，導(dǎo)致一季度內(nèi)短期債務(wù)壓力明顯上升。有些房地產(chǎn)企業(yè)因未能及時根據(jù)市場情況調(diào)整融資及投資資金預(yù)算，而導(dǎo)致破產(chǎn)。又如，在資金信托管理辦法征求意見稿出來之后，行業(yè)普遍預(yù)測未來房地產(chǎn)信托融資將進一步收縮。在當(dāng)前形勢下，有部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然沒有調(diào)整未來二三季度的融資資金預(yù)算，這必然導(dǎo)致給公司帶來嚴(yán)峻的資金流風(fēng)險。

4房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理改進措施

4．1完善預(yù)算編制組織架構(gòu)和制度

房地產(chǎn)企業(yè)要從上到下認(rèn)識到資金預(yù)算管理的重要性，應(yīng)該為資金預(yù)算的編制、審核、執(zhí)行、分析等功能建立包括預(yù)算管理委員會（辦公室）或預(yù)算管理部門等組織架構(gòu)和崗位，確保資金預(yù)算有專門部門和人員負責(zé)，并使得各部門保持良性溝通，確保公司發(fā)展戰(zhàn)略和各種專項工作任務(wù)（國資系統(tǒng)的“降杠桿減負債”“兩金壓降”）得到貫徹落實。同時，應(yīng)該在全面預(yù)算管理制度的基礎(chǔ)上，完善資金預(yù)算管理制度，全面覆蓋資金預(yù)算編制、執(zhí)行、調(diào)整等各環(huán)節(jié)，建立全過程預(yù)算監(jiān)督和管理機制。

4．2加強信息化建設(shè)，提高資金預(yù)算的科學(xué)性

從橫向上，銷售端資金預(yù)算可以引入明源等銷售系統(tǒng)，從而保證銷售業(yè)務(wù)條線系統(tǒng)與資金預(yù)算系統(tǒng)數(shù)據(jù)的一致性和可靠性，并進而根據(jù)銷售回款情況，提高投資端和融資端資金預(yù)算的準(zhǔn)確性；同時，投資端資金預(yù)算要引入投資管理系統(tǒng)（含新增項目及存量項目），導(dǎo)入每月的投資總額及下月的投資計劃；從融資端，引入融資管理系統(tǒng)，確定實際還款情況及未來還款計劃，國有房地產(chǎn)企業(yè)還需要特別考慮資產(chǎn)負債率限制。從綜合上來說，加強資金預(yù)算信息化能將銷售、投資、融資三大系統(tǒng)串聯(lián)起來，使每個項目及整體確保在投資、銷售、融資三個方面在流入與流出上保持匹配，確保資金流安全，提高資金使用效率。從縱向上，采用信息化手段可以幫助最大程度上保證預(yù)算編制和執(zhí)行上“自上而下、自下而上、上下結(jié)合”貫徹落地。一方面，可用過信息化系統(tǒng)設(shè)置基于現(xiàn)金流的關(guān)聯(lián)交易表、差額表等方式盡可能抵消內(nèi)部資金流動，確?，F(xiàn)金流數(shù)據(jù)準(zhǔn)確；另一方面，通過信息化可清晰比較各項目對整體資金預(yù)算的影響，進而“上下結(jié)合”重點關(guān)注劣勢項目，從資源配置上予以傾斜，并進一步充分發(fā)揮優(yōu)勢項目現(xiàn)金流的內(nèi)部統(tǒng)籌配置作用。

4．3加強資金預(yù)算的考核及運用

一方面，加大資金預(yù)算的考核，對資金預(yù)算與執(zhí)行存在較大執(zhí)行偏差的項目要加強分析存在的原因，明確責(zé)任部門和責(zé)任人，在績效考核上予以獎懲。而且資金預(yù)算考核應(yīng)該在資金預(yù)算管理制度中提前設(shè)定好定性和定量指標(biāo)，并與從公司高層到普通員員工的薪酬、崗位晉升等切身利益綁定在一起，真正發(fā)揮資金預(yù)算考核的激勵和約束作用。另一方面，提高資金預(yù)算考核的使用效率，要善于總結(jié)差異，督促預(yù)算單位制定切實可行的整改方案，并有效運用到后續(xù)的預(yù)算編制及執(zhí)行中。

4．4保持資金預(yù)算的剛性和柔性的統(tǒng)一

正如上文所述，房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算受內(nèi)外部環(huán)境的影響不可避免的處在于動態(tài)變化中。房地產(chǎn)企業(yè)在保持資金預(yù)算剛性的同時，還應(yīng)注意確保資金預(yù)算存在一定程度的柔性。如在面對肺炎疫情，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該適當(dāng)調(diào)整資金預(yù)算，重點關(guān)注銷售回款流入的減少，爭取在一季度房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策較為寬松的環(huán)境下，儲備融資額度，以取得低成本融資支持上半年的還款需求和在土地市場偏冷的情況下取得低成本土地，實現(xiàn)“彎道超車”。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)融資環(huán)境的變化及時調(diào)整融資資金預(yù)算，合理預(yù)計提款金額，進而調(diào)整下半年的銷售策略和投資策略；同時應(yīng)考慮資產(chǎn)負債率控制的需求，在預(yù)算調(diào)整時合理調(diào)節(jié)權(quán)益性融資和債務(wù)性融資的結(jié)構(gòu)。

5結(jié)語

房地產(chǎn)作為我國支柱行業(yè)和資金密集型行業(yè)，資金管理非常容易受宏觀經(jīng)濟政策和突發(fā)事件影響，而且國資系統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)還需受到“降杠桿減負債”和“降杠桿減負債”等專項任務(wù)的限制，因而本文結(jié)合肺炎及融資環(huán)境探討房地產(chǎn)企業(yè)如何進一步編制好、執(zhí)行好、調(diào)整好、考核好資金預(yù)算具有重要意義。

參考文獻

［1］致敬萬科：白銀時代的落寞王者，萬科的投資價值全景解析［EB／OL］．搜狐網(wǎng)，2020－4－21．

［2］信托公司如何應(yīng)對肺炎疫情對房地產(chǎn)的影響［EB／OL］．金融界，2020－02－19．

作者：何海洪 單位：中交房地產(chǎn)集團有限公司