房地產(chǎn)開發(fā)成本管理和造價(jià)控制策略

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［摘要］房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)乎國計(jì)民生的重要行業(yè)，在目前激烈的市場競爭中，工程成本管理與造價(jià)控制工作對(duì)于推動(dòng)其健康發(fā)展起著重要作用。因此，文章基于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本管理與造價(jià)控制內(nèi)外部邏輯的梳理，提出了成本管理與造價(jià)控制機(jī)制模式的構(gòu)建思路，以及房地產(chǎn)開發(fā)全過程的成本管理與造價(jià)控制策略。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)；成本管理；造價(jià)控制

房地產(chǎn)開發(fā)的目的是整合人力、技術(shù)、材料、機(jī)械等多種資源，通過土地建設(shè)和利用以實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值、企業(yè)利潤和社會(huì)效益，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是具體資源整合的實(shí)踐者，資源配置和整合方法多樣。房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新是一種“保持健康”的方法，項(xiàng)目成本管理是綜合了經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、管理的投資管理，包括整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過程。項(xiàng)目成本管理的傳統(tǒng)模式是指將開發(fā)的項(xiàng)目通過投標(biāo)委托給在項(xiàng)目組建初期就經(jīng)驗(yàn)豐富的所有者。在這個(gè)過程中，經(jīng)驗(yàn)豐富的業(yè)主從設(shè)計(jì)中做出決定。在競爭激烈的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)大潮中謀求生存和發(fā)展，是籌集房建資金、加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)成本控制、評(píng)估投資效果的基礎(chǔ)。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是處于增長期的企業(yè)，成本管理與造價(jià)控制工作呈現(xiàn)的主要矛盾是公司業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大與成本造價(jià)制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、流程化、信息化程度低之間的矛盾，由此對(duì)成本管理與造價(jià)控制帶來一定困難和風(fēng)險(xiǎn)。

1房地產(chǎn)開發(fā)成本管理與造價(jià)控制的重要性

首先，由于房地產(chǎn)成本管理和造價(jià)控制存在一定的復(fù)雜性，不僅需要詳細(xì)了解產(chǎn)品定位、工程條件、工期要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、氣候條件等因素，并且需要結(jié)合人員配置和施工水平、設(shè)備情況等，而且還要深入了解材料價(jià)格市場行情變化等，復(fù)雜性導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本常出現(xiàn)超支現(xiàn)象。其次，由于房地產(chǎn)工程建設(shè)工期較長，影響工程造價(jià)因素較多，面對(duì)諸多未來不確定性，需要從工程前期準(zhǔn)備階段到最終的竣工驗(yàn)收和投入使用的全過程開展工程成本造價(jià)動(dòng)態(tài)管理工作。另外，由于房地產(chǎn)工程建設(shè)需要消耗大量的資金，面對(duì)激烈的市場競爭，通過有效的工程造價(jià)動(dòng)態(tài)管理工作可以提高資金使用率，在保證工程建設(shè)順利完成的同時(shí)，節(jié)約成本并提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，以降本增效的方式提升企業(yè)在市場中的競爭優(yōu)勢。

2房地產(chǎn)開發(fā)成本管理與造價(jià)控制機(jī)制構(gòu)建

房地產(chǎn)開發(fā)成本管理與造價(jià)控制要在“組織制度化，制度標(biāo)準(zhǔn)化，標(biāo)準(zhǔn)流程化，流程信息化”的基本原則下持續(xù)完善。以企業(yè)發(fā)展目標(biāo)為導(dǎo)向，以提升組織效率和增加效益為宗旨，通過強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本專業(yè)化職能管理和成本集約化統(tǒng)籌管理，完善制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、流程化、信息化建設(shè)，厘清管理層級(jí)，對(duì)資源進(jìn)行統(tǒng)籌和科學(xué)配置，明晰管理重點(diǎn)和路徑，切實(shí)提高成本管理專業(yè)化水平，有效降低成本管理相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

2.1建立以責(zé)任成本為重點(diǎn)的全面制度機(jī)制

為保證成本管理和造價(jià)控制工作有序開展，做到有章可循，以明確權(quán)責(zé)、把控質(zhì)量、提高效率為原則，結(jié)合工作實(shí)際，針對(duì)責(zé)任成本管理、采購與招標(biāo)管理、合同管理、計(jì)量支付管理、結(jié)算管理、計(jì)劃統(tǒng)計(jì)等，制訂完善的規(guī)章制度及相應(yīng)的配套措施，明確各項(xiàng)成本管理業(yè)務(wù)流程，嚴(yán)格按照管理辦法開展工作。重點(diǎn)建立責(zé)任成本管理機(jī)制，成立責(zé)任成本領(lǐng)導(dǎo)小組來負(fù)責(zé)審批責(zé)任成本實(shí)施方案、重大成本調(diào)整以及控制效果評(píng)價(jià)等，加強(qiáng)責(zé)任成本從分解、制定到實(shí)施、跟蹤、預(yù)警、評(píng)估等全過程管理。加強(qiáng)計(jì)劃管理，努力實(shí)現(xiàn)由弱計(jì)劃管理向強(qiáng)計(jì)劃管理轉(zhuǎn)變，由應(yīng)急管理向常態(tài)管理轉(zhuǎn)變，以全盤開發(fā)計(jì)劃和責(zé)任成本為抓手，以過程控制和優(yōu)化為手段，實(shí)現(xiàn)降本增效。項(xiàng)目拿地后，結(jié)合前期經(jīng)營調(diào)研情況進(jìn)一步深入研究分析，在可行性研究報(bào)告成本費(fèi)用基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)化和制定成本概算，著力控制前期重大招標(biāo)采購項(xiàng)目費(fèi)用，為后續(xù)成本控制提供基礎(chǔ)和保障。項(xiàng)目開發(fā)過程中，定期及時(shí)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)情況，及時(shí)準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目成本發(fā)生情況，對(duì)于接近計(jì)劃成本指標(biāo)的做到及時(shí)預(yù)警和重點(diǎn)關(guān)注，確保成本控制在全盤開發(fā)預(yù)算范圍內(nèi)。

2.2高效利用人力資源，建立成本節(jié)約激勵(lì)機(jī)制

建立成本造價(jià)管理機(jī)構(gòu)，明確管理機(jī)構(gòu)職責(zé)，加強(qiáng)專業(yè)人員培養(yǎng)，通過科學(xué)統(tǒng)籌、合理安排、狠抓重點(diǎn)，加強(qiáng)對(duì)成本造價(jià)人力資源的高效利用，通過外部咨詢單位的合理補(bǔ)充，充分發(fā)揮成本造價(jià)人力資源的價(jià)值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工各有所擔(dān)、各有所責(zé)，難以全員具備強(qiáng)烈的成本管控意識(shí)，培養(yǎng)和強(qiáng)化全員的成本管控意識(shí)是項(xiàng)行業(yè)難題，除了基本的宣貫強(qiáng)調(diào)和培訓(xùn)外，一個(gè)有效的方法就是績效掛鉤和經(jīng)濟(jì)性引導(dǎo)，通過建立健全激勵(lì)機(jī)制，設(shè)立針對(duì)項(xiàng)目公司全員的額外收益獎(jiǎng)或者成本節(jié)約單項(xiàng)獎(jiǎng)鼓勵(lì)成本節(jié)約，增強(qiáng)員工干事創(chuàng)業(yè)熱情，增強(qiáng)企業(yè)競爭力。經(jīng)濟(jì)性獎(jiǎng)勵(lì)在房地產(chǎn)企業(yè)特別是民營企業(yè)中應(yīng)用較多。但是經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)也并非萬全之策，其依然是把雙刃劍，一味地追求成本節(jié)約和經(jīng)濟(jì)效益，也可能會(huì)導(dǎo)致短期逐利下的質(zhì)量品質(zhì)低劣的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3建立數(shù)字信息智能化支持機(jī)制

房地產(chǎn)項(xiàng)目各項(xiàng)成本費(fèi)用存在地區(qū)和產(chǎn)品類型上的差異，通過對(duì)成本數(shù)據(jù)的全面積累和分析，建立和持續(xù)完善成本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)庫，為房地產(chǎn)企業(yè)新項(xiàng)目開發(fā)提供成本參考依據(jù)，對(duì)項(xiàng)目成本費(fèi)用逐步做到全面準(zhǔn)確和精細(xì)化管控。另外，加強(qiáng)成本造價(jià)管理相關(guān)信息化、數(shù)字化和智能化建設(shè)，發(fā)揮信息技術(shù)的優(yōu)勢來提升信息傳播的速度和時(shí)效性以及大數(shù)據(jù)匯總與智能分析能力，幫助管理人員及時(shí)動(dòng)態(tài)全面掌握成本費(fèi)用發(fā)生情況，提升工程造價(jià)動(dòng)態(tài)管理效率與效果。

3房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理與造價(jià)控制策略

就目前情況而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的方法是管理項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)方面，積極研究建設(shè)中的各種因素，研究項(xiàng)目整體成本管理。要控制建設(shè)的各個(gè)方面，就要控制建設(shè)的預(yù)備工程等所有建設(shè)項(xiàng)目。投標(biāo)工作的成本管理分為項(xiàng)目分項(xiàng)的區(qū)分和建設(shè)模式的選擇。房地產(chǎn)的造價(jià)管理應(yīng)該從實(shí)際情況出發(fā)，對(duì)工程的進(jìn)度、質(zhì)量和周圍的環(huán)境進(jìn)行全面、系統(tǒng)地分析。項(xiàng)目成本管理控制在整個(gè)項(xiàng)目構(gòu)建過程中執(zhí)行。為了確保項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)效實(shí)現(xiàn)，必須隨時(shí)糾正建設(shè)工程的偏差，主要在投資決策階段、參與階段、投標(biāo)階段、建設(shè)階段以及房地產(chǎn)的經(jīng)營創(chuàng)新方面做好工作。項(xiàng)目評(píng)價(jià)有助于制定投資計(jì)劃，合理管理投資。加強(qiáng)建設(shè)資金的籌措將會(huì)助長房地產(chǎn)項(xiàng)目的合理成本管理和投資效益的分析。為了達(dá)到投資的正確性，房地產(chǎn)企業(yè)要深入市場調(diào)查、準(zhǔn)確分析市場的前景。合理計(jì)算投資額和市場的飽和度，規(guī)劃好初級(jí)階段的投資額從而申請銀行貸款。在工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方面，要盡力符合當(dāng)今社會(huì)的價(jià)值觀，符合低碳環(huán)保意識(shí)，特別是一些低碳節(jié)能材料的選取。

3.1投資決策環(huán)節(jié)

投資決策對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本起到?jīng)Q定性影響，甚至從根本上直接決定了項(xiàng)目的成敗。具體來講，項(xiàng)目區(qū)位選址、政策規(guī)定、市場環(huán)境、工程要求等各方面的因素前置考慮情況都對(duì)未來開發(fā)成本費(fèi)用產(chǎn)生直接且重大的影響。因此首先應(yīng)該做好全方位充分調(diào)研，在決策依據(jù)上確保準(zhǔn)確。比如不同地區(qū)的地質(zhì)條件有時(shí)差異較大，惡劣地質(zhì)條件往往對(duì)工程造價(jià)產(chǎn)生重大影響；又比如不同城市從規(guī)劃要求、裝配式比例到具體的施工措施要求有時(shí)差異也會(huì)很大，直接影響成本波動(dòng)，這些問題都需要在投資決策環(huán)節(jié)予以高度重視。然后在制定科學(xué)合理的強(qiáng)排方案基礎(chǔ)上，按照房地產(chǎn)開發(fā)工程造價(jià)需求著重針對(duì)未來可能發(fā)生的各項(xiàng)動(dòng)態(tài)因素進(jìn)行系統(tǒng)地估算并作出盡可能準(zhǔn)確正確的投資決策。

3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)文件優(yōu)劣對(duì)工程造價(jià)產(chǎn)生直接的影響，應(yīng)確定科學(xué)合理的設(shè)計(jì)限額，在確保安全性的基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)化，使設(shè)計(jì)方案兼具經(jīng)濟(jì)性和美觀性，避免過高的鋼筋和混凝土含量，確保項(xiàng)目投資控制在項(xiàng)目設(shè)計(jì)限額之內(nèi)。但限額設(shè)計(jì)是把雙刃劍，指標(biāo)過低影響設(shè)計(jì)效果，過高又會(huì)失去控制投資的目的。應(yīng)配套設(shè)置設(shè)計(jì)限額相關(guān)的獎(jiǎng)罰措施以及對(duì)設(shè)計(jì)變更的限制性管控。同時(shí)加強(qiáng)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的造價(jià)控制力度，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量與水平，在設(shè)計(jì)安全、經(jīng)濟(jì)和美觀之間取得均衡。

3.3招標(biāo)采購與合同簽訂環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)可控成本基本以各項(xiàng)工程或咨詢合同的形式具體展開，要想確保費(fèi)用發(fā)生在計(jì)劃范圍內(nèi)，必須在招標(biāo)采購與合同簽訂環(huán)節(jié)重視成本造價(jià)事宜。關(guān)鍵要點(diǎn)和常見費(fèi)用爭議事項(xiàng)如下。招標(biāo)控制價(jià)的確定應(yīng)經(jīng)過充分的市場考察調(diào)研并履行內(nèi)部決策，特別是對(duì)于國有資產(chǎn)投資項(xiàng)目，一般須控制在可行性研究估算的前提下，在建立整體和分項(xiàng)開發(fā)概算和預(yù)算的基礎(chǔ)上進(jìn)行采購，估算、概算和預(yù)算，逐級(jí)預(yù)留調(diào)整空間，單項(xiàng)采購原則上不得突破原設(shè)概算并制定確需突破調(diào)整的審批程序，確保成本費(fèi)用或收益率滿足可行性研究估算或概算。設(shè)計(jì)類、造價(jià)咨詢、監(jiān)理等有國家、地方或行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但一般收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)略高于市場實(shí)際水平。多科目單價(jià)合同，招標(biāo)時(shí)報(bào)價(jià)表填報(bào)科目應(yīng)盡可能全面，避免后續(xù)實(shí)施過程中出現(xiàn)漏項(xiàng)導(dǎo)致額外的索賠談判而造成費(fèi)用超支。以建筑面積為計(jì)算基數(shù)的單價(jià)合同要在招標(biāo)和合同簽訂時(shí)明確計(jì)價(jià)和結(jié)算時(shí)對(duì)建筑面積的定義，規(guī)劃建筑面積、測繪面積等因計(jì)算規(guī)則不同而結(jié)果不同，如實(shí)際案例存在因?yàn)槎x不清而存在爭議的情況，為方便界定，可以明確以建筑規(guī)劃許可證載明的建筑面積為準(zhǔn)，并可約定實(shí)際與合同暫定面積浮動(dòng)一定范圍內(nèi)費(fèi)用包干，避免因?qū)嶋H面積變化而導(dǎo)致費(fèi)用超支。監(jiān)理咨詢等費(fèi)用受工期影響較大的招標(biāo)事項(xiàng)，應(yīng)明確計(jì)劃工期以及實(shí)際工期發(fā)生變化的費(fèi)用調(diào)整辦法，考慮到良好的監(jiān)理服務(wù)對(duì)工期節(jié)約也有重要促進(jìn)作用，一般可以約定在計(jì)劃工期內(nèi)費(fèi)用包干，而超出計(jì)劃工期全額計(jì)費(fèi)或超出一定時(shí)間外的部分單獨(dú)計(jì)費(fèi)，而計(jì)費(fèi)方式也存在多種選擇，可以按照中標(biāo)價(jià)款和計(jì)劃工期折算每日費(fèi)用，考慮到工程后期人員需求變化，也可以采用按實(shí)際配置人員工資計(jì)費(fèi)方法，但需在招標(biāo)文件和合同條款中提前明確具體費(fèi)用計(jì)算方式和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。非必要情況盡量不設(shè)置預(yù)付款，但有些招標(biāo)內(nèi)容比如設(shè)計(jì)類，前期投入工作量大，可以根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置預(yù)付款，但應(yīng)在合同中明確由合作單位提供預(yù)付款保函作為擔(dān)保，作為違約和解約的費(fèi)用追償保障，避免因供應(yīng)商違約造成預(yù)付款難以追償。合同費(fèi)用支付和考核掛鉤的，應(yīng)在招標(biāo)文件和合同中明確，特別是定性定量相結(jié)合的考核方案往往設(shè)計(jì)為較為復(fù)雜的考核打分體系，個(gè)別案例中考核表在中標(biāo)后甚至是合同簽訂后再提供，增加了合同談判難度和扯皮風(fēng)險(xiǎn)，從而影響合同實(shí)際發(fā)生費(fèi)用。房地產(chǎn)成本工作人員必須具備技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和法律管理知識(shí)，以確保特定的工作能力。為了提高成本人才的水平，按照國際標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改革，安排這一領(lǐng)域的專業(yè)教師為進(jìn)一步的研究做更好的工作。新時(shí)期房地產(chǎn)的管理模式必須遵循科學(xué)開發(fā)的概念。房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新是一種“保持健康”的方法，項(xiàng)目成本管理是綜合了經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、管理的投資管理，包括整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過程。項(xiàng)目成本管理的傳統(tǒng)模式是指將開發(fā)的項(xiàng)目通過投標(biāo)委托給在項(xiàng)目組建初期就經(jīng)驗(yàn)豐富的所有者。在這個(gè)過程中，經(jīng)驗(yàn)豐富的業(yè)主從設(shè)計(jì)中做出決定。在競爭激烈的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)大潮中謀求生存和發(fā)展，是籌集房建資金、加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)成本控制、評(píng)估投資效果的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)公司面臨的關(guān)鍵問題之一。

3.4工程建設(shè)環(huán)節(jié)

工程建設(shè)環(huán)節(jié)的成本造價(jià)控制策略主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。一是科學(xué)配置資源，合理安排施工組織，優(yōu)化技術(shù)工藝，及時(shí)進(jìn)行簽證以及審核以切實(shí)展現(xiàn)真實(shí)成本費(fèi)用發(fā)生情況。二是制定資金使用方案和使用計(jì)劃，及時(shí)監(jiān)控分析，盡量避免偏差，發(fā)生偏離時(shí)應(yīng)分析偏離原因并制定糾偏措施。三是重視施工前和施工過程中的圖紙審查，提前發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)錯(cuò)誤和低效、無效的設(shè)計(jì)內(nèi)容，及時(shí)合理調(diào)整和優(yōu)化，避免不必要的工程變更和返工。四是對(duì)建設(shè)材料、機(jī)械設(shè)備等市場價(jià)格波動(dòng)情況進(jìn)行及時(shí)了解和監(jiān)控，制定材料設(shè)備調(diào)價(jià)機(jī)制。

3.5竣工結(jié)算環(huán)節(jié)

竣工結(jié)算作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本造價(jià)動(dòng)態(tài)管理工作的核心工作之一，在開展造價(jià)結(jié)算工作時(shí)，必須進(jìn)行嚴(yán)格審核，確保精準(zhǔn)與合理。政府代建及其他固定收益回購類的房地產(chǎn)項(xiàng)目，政府需要通過審計(jì)機(jī)構(gòu)認(rèn)定項(xiàng)目開發(fā)成本，因此開發(fā)實(shí)施主體的分包合同結(jié)算金額有和政府審計(jì)結(jié)果不一致的風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)起見可以政府或第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)審定的金額作為結(jié)算依據(jù)。

4結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)全過程開展有效、高效的成本管理和造價(jià)控制工作具有重要意義，尤其是在目前房地產(chǎn)行業(yè)存量博弈背景下，更需要?jiǎng)?chuàng)新成本管理和造價(jià)控制體制機(jī)制，更好地推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和提升綜合競爭力。針對(duì)目前房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的成本造價(jià)動(dòng)態(tài)管理過程不連續(xù)、招標(biāo)管理不嚴(yán)謹(jǐn)以及預(yù)算管理機(jī)制不健全等問題，需要在發(fā)展實(shí)踐中不斷地剖析、總結(jié)、創(chuàng)新、完善和優(yōu)化，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展。

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作者:吳文利 單位:中國鐵建投資集團(tuán)有限公司