住宅貸款保險(xiǎn)狀況與應(yīng)對(duì)路徑

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本文作者：李云 單位：山西大學(xué)法學(xué)院

從目前的實(shí)踐來(lái)看,由于貸款審查的嚴(yán)格責(zé)任制和風(fēng)險(xiǎn)的存在,我國(guó)銀行普遍缺乏放貸的積極性。從住房貸款本身來(lái)看,由于還款期限太長(zhǎng),銀行確實(shí)存在難以收回貸款本息的風(fēng)險(xiǎn)。所以,如果沒有保險(xiǎn)的介入,確實(shí)會(huì)大大降低銀行放貸的積極性。所謂住房貸款保險(xiǎn)是為了防范因借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)或抵押標(biāo)的物（房產(chǎn)）毀損風(fēng)險(xiǎn)給貸款人造成損失，由借款人或者貸款機(jī)構(gòu)向保險(xiǎn)公司繳納保險(xiǎn)費(fèi)，一旦發(fā)生保險(xiǎn)合同約定的保險(xiǎn)事故后，保險(xiǎn)公司將賠償貸款人所受損失的保險(xiǎn)。從住房貸款保險(xiǎn)所承保的風(fēng)險(xiǎn)和住房貸款保險(xiǎn)的實(shí)務(wù)看，住房貸款保險(xiǎn)兼有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、人身保險(xiǎn)和保證保險(xiǎn)三重屬性。

我國(guó)現(xiàn)有的住房貸款保險(xiǎn)可分為住房貸款財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、住房貸款保證保險(xiǎn)、住房貸款人身保險(xiǎn)。住房貸款財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，是以抵押房地產(chǎn)為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)，是為了防范房地產(chǎn)抵押以后可能出現(xiàn)毀損、滅失等給貸款人行使抵押權(quán)造成風(fēng)險(xiǎn)的保險(xiǎn)。房地產(chǎn)包括土地和房屋。由于土地一般不存在滅失的風(fēng)險(xiǎn)，因此，住房貸款財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)主要是抵押房屋的損失保險(xiǎn)。住房貸款人身保險(xiǎn),是以借款人為被保險(xiǎn)人，向保險(xiǎn)人投保的定期壽險(xiǎn),如果借款人在保險(xiǎn)期間因死亡、殘疾、喪失勞動(dòng)能力等無(wú)法控制的原因無(wú)力償還貸款時(shí)，由保險(xiǎn)公司向貸款人支付所欠貸款的保險(xiǎn)。在房地產(chǎn)貸款發(fā)放以后，借款人有無(wú)人身危險(xiǎn)是保證還款順利完成的關(guān)鍵?？梢?，此險(xiǎn)種是投保人為了防止被保險(xiǎn)人因人身傷亡而無(wú)力償還時(shí)，房屋被行使抵押權(quán)而購(gòu)買的保險(xiǎn)，是與抵押貸款結(jié)合的人身保險(xiǎn)，與一般的人身保險(xiǎn)有所不同。住房貸款保證保險(xiǎn)，個(gè)人住房抵押貸款保證保險(xiǎn)是借款人以自己的信用向保險(xiǎn)人投保（借款人既是投保人又是被保險(xiǎn)人），因不能按期償還貸款時(shí)，由保險(xiǎn)人代為付款的保險(xiǎn)。住房貸款人身保險(xiǎn)和住房貸款財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)是真正的保險(xiǎn)，符合保險(xiǎn)特點(diǎn)與經(jīng)營(yíng)原則，承保的是人身和財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，是投保人無(wú)法控制的、偶然的意外風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)人不能行使代位追償權(quán)，借款人沒有償還保險(xiǎn)賠款的義務(wù)。而住房貸款保證保險(xiǎn)實(shí)際上只是一種擔(dān)保業(yè)務(wù)，所承保的風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上借款人可以自己控制。住房貸款保證保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)實(shí)質(zhì)上是一種手續(xù)費(fèi)，是保險(xiǎn)人提供擔(dān)保的一種報(bào)酬。保險(xiǎn)人享有代位追償權(quán)，借款人有返還保險(xiǎn)賠款的義務(wù)。

我國(guó)住房貸款保險(xiǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題

住房貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)與我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)相互促進(jìn)，共同發(fā)展，為保障住房信貸的安全，推動(dòng)住房制度改革，繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)，改善城鎮(zhèn)居民的居住生活條件發(fā)揮了重要作用。但我國(guó)的住房貸款保險(xiǎn)在發(fā)展過(guò)程中也相繼暴露了一些問(wèn)題，并在一定程度上影響了住房貸款的發(fā)展。如果不能盡快解決，必然會(huì)最終制約整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，妨礙居民生活水平的提高，影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

關(guān)于住房貸款保險(xiǎn)強(qiáng)制購(gòu)買問(wèn)題。對(duì)于貸款購(gòu)房被“搭售”保險(xiǎn)的問(wèn)題，消費(fèi)者的反應(yīng)越來(lái)越強(qiáng)烈，有些消費(fèi)者甚至為此打起官司。法律界有關(guān)人士指出，保險(xiǎn)必須自愿，這是我國(guó)民法通則的一個(gè)根本原則。我國(guó)《保險(xiǎn)法》第十一條明確規(guī)定：“投保人和保險(xiǎn)人訂立保險(xiǎn)合同，應(yīng)當(dāng)遵循公平互利、協(xié)商一致、自愿訂立的原則，不得損害社會(huì)公共利益?！薄俺伞⑿姓ㄒ?guī)規(guī)定必須保險(xiǎn)的以外，保險(xiǎn)公司和其他單位不得強(qiáng)制他人訂立保險(xiǎn)合同?！倍袊?guó)人民銀行頒發(fā)《個(gè)人住房抵押貸款管理辦法》強(qiáng)制購(gòu)房借款人買保險(xiǎn)，與《保險(xiǎn)法》相抵觸，侵犯了消費(fèi)者的決定權(quán)和選擇權(quán)。那么,住房貸款保險(xiǎn)是否構(gòu)成法律所禁止的強(qiáng)制保險(xiǎn)呢?這應(yīng)根據(jù)住房貸款保險(xiǎn)的不同類別來(lái)分析。銀行對(duì)于抵押房產(chǎn)來(lái)說(shuō)享有抵押權(quán)，如果抵押房產(chǎn)損毀滅失，銀行抵押權(quán)就會(huì)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。因此，銀行對(duì)抵押房產(chǎn)享有經(jīng)濟(jì)利害關(guān)系，即具有保險(xiǎn)利益。所以，銀行可以作為投保人直接投保抵押房產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。但銀行常在經(jīng)營(yíng)中利用自己在住房消費(fèi)信貸市場(chǎng)上的壟斷地位,強(qiáng)迫借款人購(gòu)買抵押房產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。因此,住房貸款財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)已構(gòu)成法律所禁止的強(qiáng)制保險(xiǎn)。如果借款人在保險(xiǎn)期間因死亡、殘疾、喪失勞動(dòng)能力等無(wú)法控制的原因不能如期償還貸款時(shí)，會(huì)給銀行帶來(lái)很大損失。因此，銀行對(duì)借款人因上述原因而違約的信用風(fēng)險(xiǎn)具有經(jīng)濟(jì)利害關(guān)系，即具有保險(xiǎn)利益。所以，銀行可以作為投保人直接投保信用保險(xiǎn)。但銀行往往在經(jīng)營(yíng)中利用自己的優(yōu)勢(shì)地位,強(qiáng)迫借款人購(gòu)買住房貸款人身保險(xiǎn)。因此,住房貸款人身保險(xiǎn)也已構(gòu)成法律所禁止的強(qiáng)制保險(xiǎn)。住房貸款保證保險(xiǎn)則不同，因?yàn)樵摫ｋU(xiǎn)中借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)（如失業(yè)引發(fā)的違約）在一定程度上借款人自己是可以控制的。因此，作為信貸合同的一方當(dāng)事人的銀行為了降低放貸風(fēng)險(xiǎn)有權(quán)利要求借款人在簽定借貸合同時(shí)提供信用擔(dān)保。因此，住房貸款保證保險(xiǎn)并非法律所禁止的強(qiáng)制保險(xiǎn)，它只是保證合同履行的一種擔(dān)保業(yè)務(wù)。所以對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，享有是否投保住房貸款財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和住房貸款人身保險(xiǎn)、向哪家保險(xiǎn)公司投保、保險(xiǎn)期限、保險(xiǎn)金額等的決定權(quán)。在國(guó)外的住房貸款中，借款人只有在首付款低于25%或20%時(shí)，才需要在住房抵押的同時(shí)購(gòu)買保險(xiǎn)。如加拿大規(guī)定，抵押貸款的首付款比例如果高于或等于25%，借款人無(wú)需購(gòu)買抵押貸款保險(xiǎn)；如低于25%，則必須購(gòu)買抵押貸款保險(xiǎn)。"所以，我們沒有必要一切貸款都執(zhí)行強(qiáng)制性保險(xiǎn)。

關(guān)于保險(xiǎn)合同受益人的問(wèn)題。受益人是指保險(xiǎn)合同中約定、在保險(xiǎn)事故發(fā)生后享有保險(xiǎn)賠償與保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)的人。在財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同中，保險(xiǎn)賠償金受領(lǐng)者多為被保險(xiǎn)人自己，所以合同中沒有受益人的規(guī)定。但有的財(cái)險(xiǎn)合同也可以規(guī)定第三者（多為債權(quán)人或繼承人）有優(yōu)先領(lǐng)受保險(xiǎn)金的權(quán)利。在人身保險(xiǎn)合同中，多有受益人的規(guī)定，投保人或被保險(xiǎn)人有指定受益人的權(quán)利。在消費(fèi)者購(gòu)買住房貸款保險(xiǎn)時(shí)，銀行要求借款人將銀行設(shè)定為保險(xiǎn)的第一受益人，顯然沒有法律依據(jù)：在住房貸款財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同中，不應(yīng)存在受益人規(guī)定，借款者本人作為被保險(xiǎn)人享有保險(xiǎn)賠償金請(qǐng)求權(quán)；（2）在住房貸款保證保險(xiǎn)合同中，也不應(yīng)有受益人規(guī)定，可以在合同中將銀行列為保險(xiǎn)賠償金優(yōu)先領(lǐng)受人；在住房貸款人身保險(xiǎn)合同中，借款人作為被保險(xiǎn)人有指定受益人的權(quán)利，銀行沒有權(quán)利強(qiáng)迫借款人將其列為第一受益人。

關(guān)于保險(xiǎn)金額的問(wèn)題。就住房貸款財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額的確定方式而言,保險(xiǎn)公司以房屋購(gòu)置價(jià)作為保險(xiǎn)金額。保險(xiǎn)金額以房屋購(gòu)置價(jià)來(lái)確定,大大超過(guò)了作為抵押品的房屋的實(shí)際保險(xiǎn)價(jià)值。因?yàn)樯唐贩康匿N售價(jià)格含建筑成本、土地轉(zhuǎn)讓價(jià)、配套費(fèi)、發(fā)展商的利潤(rùn)，甚至朝向費(fèi)、層次費(fèi)等。其中土地使用的價(jià)格占了30%以上,而土地是幾乎不存在風(fēng)險(xiǎn)的。所以，如果按房屋購(gòu)置價(jià)格來(lái)確定保險(xiǎn)金額，則保險(xiǎn)公司承擔(dān)的賠償責(zé)任總是低于保險(xiǎn)金額。此外，銀行對(duì)抵押房產(chǎn)的保險(xiǎn)利益等于其發(fā)放的貸款額，根據(jù)中國(guó)人民銀行的規(guī)定，個(gè)人住房貸款不得超過(guò)房?jī)r(jià)的70%。當(dāng)前的房屋保險(xiǎn)以房屋購(gòu)置價(jià)作為保險(xiǎn)金額，顯然超出了銀行對(duì)抵押房產(chǎn)享有的保險(xiǎn)利益。對(duì)于住房貸款保證保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)也是一樣的道理，即保險(xiǎn)金額超出了銀行對(duì)抵押權(quán)享有的保險(xiǎn)利益。我國(guó)《保險(xiǎn)法》第四十條規(guī)定：“保險(xiǎn)金額不得超過(guò)保險(xiǎn)價(jià)值；超過(guò)保險(xiǎn)價(jià)值的，超過(guò)部分無(wú)效?！彼裕苑课葙?gòu)置價(jià)作為保險(xiǎn)金額違反了《保險(xiǎn)法》規(guī)定，對(duì)借款人來(lái)說(shuō)是白白多交了保費(fèi)；對(duì)于保險(xiǎn)人來(lái)說(shuō)，卻是不合理地多收取了保費(fèi)。

厘定保險(xiǎn)費(fèi)率和繳費(fèi)方式問(wèn)題。國(guó)內(nèi)一直存在著住房貸款保險(xiǎn)費(fèi)率較高的呼聲。目前，國(guó)內(nèi)住房貸款保險(xiǎn)的費(fèi)率一般在0.5%左右，而國(guó)外同種業(yè)務(wù)的保費(fèi)要低得多，在北美和日本都不到0.05%。從該保險(xiǎn)合同條款所列保險(xiǎn)責(zé)任來(lái)看，保險(xiǎn)責(zé)任范圍主要是火災(zāi)、爆炸、暴雨、冰雹、空中墜物引起的房屋損失，而對(duì)房屋裝修損失不賠。目前建筑質(zhì)量越來(lái)越高，地震和戰(zhàn)爭(zhēng)又不在保險(xiǎn)范圍，保單中所列的意外事件導(dǎo)致?lián)p失的可能性微乎其微，出險(xiǎn)率相當(dāng)?shù)?使得保險(xiǎn)公司收取的保費(fèi)與其承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)顯得極不對(duì)稱，并且大大增加了購(gòu)房消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)。住房貸款財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)存在降低費(fèi)率的空間。房貸險(xiǎn)是躉繳保費(fèi)，并且該保費(fèi)由銀行代收。

根據(jù)保險(xiǎn)常識(shí)，保險(xiǎn)期限一年以上的，保費(fèi)可以選擇躉繳或分期繳納，硬要投保人躉繳沒有依據(jù)?，F(xiàn)在的房貸險(xiǎn)費(fèi)率也是按逐年交費(fèi)方式制定的。雖然躉繳方式可以獲得一定的折扣，但是這會(huì)增加投保人付款壓力。保險(xiǎn)公司要求借款人一次付清，但隨著購(gòu)房者每月還款的增加，保險(xiǎn)金額在逐步減少，銀行所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也在減小，而保險(xiǎn)公司依然按照當(dāng)初的保險(xiǎn)金額來(lái)收取保費(fèi)，顯然是違背了《民法通則》的公平原則，侵犯了購(gòu)房者的利益，在無(wú)形中加重了借款人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。因此，保險(xiǎn)公司應(yīng)改變這一不合理的收費(fèi)方式。當(dāng)然，年繳保費(fèi)并不是完全不可能。如太平保險(xiǎn)廣州分公司推出的“一年一付”繳費(fèi)型的房貸險(xiǎn)產(chǎn)品。但由于合作銀行所收取的保費(fèi)總量較少，所以銀行對(duì)其積極性不高。同時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，這種方式操作性不強(qiáng)，比如投20年的房貸險(xiǎn)，每年交一次，保險(xiǎn)公司和銀行都覺得麻煩，公司操作的成本高。其實(shí)，借款人可以將每期（一年）繳納的保費(fèi)和給銀行每年第一個(gè)月的還貸額一起繳納，由銀行代收，扣除手續(xù)費(fèi)后交給保險(xiǎn)公司，也是可行的。

引導(dǎo)我國(guó)住房貸款保險(xiǎn)健康發(fā)展之對(duì)策

加強(qiáng)房貸險(xiǎn)市場(chǎng)監(jiān)管針對(duì)住房貸款保險(xiǎn)的實(shí)際，筆者以為對(duì)經(jīng)營(yíng)住房貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司的監(jiān)管重點(diǎn)是條款和費(fèi)率監(jiān)管。住房貸款保險(xiǎn)應(yīng)該屬于關(guān)系社會(huì)公眾利益的一種，保險(xiǎn)監(jiān)管部門應(yīng)該對(duì)其實(shí)施較為嚴(yán)格的市場(chǎng)行為監(jiān)管。我國(guó)的保險(xiǎn)監(jiān)管部門應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行《保險(xiǎn)法》第一百零七條：“關(guān)系社會(huì)公眾利益險(xiǎn)種、依法實(shí)行強(qiáng)制保險(xiǎn)的險(xiǎn)種和新開發(fā)的人壽保險(xiǎn)險(xiǎn)種等的保險(xiǎn)條款和保險(xiǎn)費(fèi)率，應(yīng)當(dāng)報(bào)保險(xiǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)審批”"的規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)住房貸款保險(xiǎn)條款和費(fèi)率的審批管理。另外，如前所述，由于現(xiàn)階段住房貸款保險(xiǎn)在很大程度上和住房信貸是一種“捆綁銷售”，其需求關(guān)系被扭曲，商業(yè)保險(xiǎn)公司的費(fèi)率厘定容易偏高。筆者認(rèn)為保險(xiǎn)監(jiān)管部門應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行保險(xiǎn)精算報(bào)告制度，并可借鑒日本的車險(xiǎn)費(fèi)率管理體制，調(diào)動(dòng)行業(yè)協(xié)會(huì)的力量成立一個(gè)類似費(fèi)率算定會(huì)的機(jī)構(gòu)，為住房貸款保險(xiǎn)提供參考費(fèi)率。

開發(fā)、設(shè)計(jì)新險(xiǎn)種不同的險(xiǎn)種,應(yīng)基于不同的保險(xiǎn)利益，確定不同的保險(xiǎn)金額。一個(gè)保險(xiǎn)標(biāo)的上實(shí)際存在著多個(gè)不同的保險(xiǎn)利益。例如，購(gòu)房者取得房屋所有權(quán)，就對(duì)房屋具有基于所有權(quán)的保險(xiǎn)利益；而銀行提供貸款，就對(duì)購(gòu)房者具有一種信用保險(xiǎn)利益；這個(gè)房屋抵押給了銀行，那么銀行基于抵押權(quán)也對(duì)房屋享有保險(xiǎn)利益。不同的保險(xiǎn)利益都維系于一套房屋，但是可以并存。目前常見的房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)中，存在三個(gè)保險(xiǎn)標(biāo)的，即抵押房產(chǎn)、借款人的生命與健康和借款人的信用。如果房屋遭到毀損、或者借款人的生命健康受到損害、以及借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)，都會(huì)出現(xiàn)一種利害關(guān)系，引起不同的法律關(guān)系下當(dāng)事人的連鎖反應(yīng)。如何針對(duì)不同的保險(xiǎn)利益，開發(fā)出適用不同客戶需求的產(chǎn)品，突破目前單一產(chǎn)品的制約，改進(jìn)保險(xiǎn)條款與實(shí)務(wù)流程的疏漏，防范各環(huán)節(jié)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，是保險(xiǎn)業(yè)、銀行業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)共同面臨的問(wèn)題。

保險(xiǎn)公司應(yīng)多角度、全方位地拓展住房貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的具體情況分析，努力開發(fā)與大力發(fā)展新險(xiǎn)種。住房貸款保險(xiǎn)不能再依靠強(qiáng)制性保險(xiǎn)來(lái)維持自身的發(fā)展，迫切需要開發(fā)體現(xiàn)普通公眾意識(shí)、迎合廣大投保人利益的新險(xiǎn)種來(lái)吸引購(gòu)房人的眼球，進(jìn)而讓其主動(dòng)投保。原有的住房貸款保險(xiǎn)險(xiǎn)別包括住房貸款財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、住房貸款保證保險(xiǎn)、住房貸款人身保險(xiǎn)和三者的綜合險(xiǎn)。它們都是以借款人為投保人、銀行為第一受益人開辦的。而筆者也在文中設(shè)計(jì)了兩個(gè)房貸險(xiǎn)險(xiǎn)種，即抵押房產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和房貸險(xiǎn)信用保險(xiǎn)。這兩個(gè)險(xiǎn)種是根據(jù)銀行對(duì)抵押房屋和借款人信用具有的保險(xiǎn)利益來(lái)設(shè)計(jì)的，是以銀行作為投保人和唯一保險(xiǎn)賠償金請(qǐng)求權(quán)人的保險(xiǎn)。