商業(yè)地產(chǎn)資金管理建設(shè)研究

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摘要：自90年代我國(guó)實(shí)施住房改革以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，帶動(dòng)建筑等多個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。城市化建設(shè)加快為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)廣闊的發(fā)展機(jī)遇，但商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到國(guó)家的市場(chǎng)調(diào)控，時(shí)常面臨資金短缺的窘境，而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)又是資金密集型行業(yè)，因而建立資金良性循環(huán)是企業(yè)資金管理的目標(biāo)之一。針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的問(wèn)題，本文以企業(yè)資金管理理論為基礎(chǔ)，從資金籌集與回流階段分析商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理問(wèn)題，提出相應(yīng)解決措施。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；對(duì)策

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，如何進(jìn)行資金管理是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的核心。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)易受?chē)?guó)家調(diào)控影響使得企業(yè)資金管理復(fù)雜。改革開(kāi)放后，我國(guó)城市化進(jìn)程使得商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，并帶動(dòng)建筑機(jī)械等行業(yè)的發(fā)展。在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中多數(shù)企業(yè)經(jīng)過(guò)創(chuàng)立整合，形成具備規(guī)模的大型企業(yè)。近年來(lái)，市場(chǎng)投資需求推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)高速擴(kuò)張。房?jī)r(jià)不斷上漲，土地市場(chǎng)異常火爆，房地產(chǎn)行業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，企業(yè)要想贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，必須合理運(yùn)用資金控制風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)計(jì)劃控制等多種管理手段加強(qiáng)資金管理，提高資金使用效率。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理是財(cái)務(wù)管理的核心，在我國(guó)采取限購(gòu)等措施抑制房?jī)r(jià)背景下，研究商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理問(wèn)題

資金流轉(zhuǎn)分為籌資、使用與回流階段。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理的目標(biāo)是建立企業(yè)資金良性循環(huán)，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的主因是資金鏈斷裂，解決企業(yè)資金循環(huán)問(wèn)題才能保證資金良性循環(huán)。目前，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理問(wèn)題涉及籌集、使用與資金回流階段，通過(guò)與產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的公司合作開(kāi)發(fā)，運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿能解決項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期投入，但可能導(dǎo)致出現(xiàn)現(xiàn)金鏈條斷裂情況；企業(yè)內(nèi)部資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理體系缺乏；兩金占比過(guò)高，前期投入較大，特別是存貨占比較高，過(guò)高的負(fù)債經(jīng)營(yíng)使得企業(yè)的市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)抵御能力降低；融資成本過(guò)高，使商業(yè)地產(chǎn)業(yè)脫離民生屬性，影響行業(yè)的健康發(fā)展。

1.1資金籌集階段的問(wèn)題

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金分為國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金等，其他資金包括銷(xiāo)售房產(chǎn)定金，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投入資金主要來(lái)自銀行貸款，其他資金構(gòu)成為房產(chǎn)銷(xiāo)售定金，資金主要掌握在銀行手中。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)籌資情況為融資方式單一，金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)大部分商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)面臨較大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，銀行信貸政策變化給商業(yè)地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)巨大沖擊。商業(yè)地產(chǎn)資金使用集中于購(gòu)置土地與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，資金使用效率低是資金使用中面臨的主要問(wèn)題。自1998年我國(guó)住房改革開(kāi)始以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展也面臨多次危機(jī)，但中國(guó)經(jīng)濟(jì)前景良好，這為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了發(fā)展契機(jī)。不過(guò)由于我國(guó)土地資源稀缺問(wèn)題突出，土地購(gòu)置費(fèi)成為商業(yè)地產(chǎn)商主要資金支付費(fèi)用。企業(yè)囤積大量土地減慢了資金回籠速度，導(dǎo)致資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)加大。

1.2資金使用中的問(wèn)題

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本是企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目發(fā)生支出，包括項(xiàng)目招標(biāo)階段、竣工結(jié)算階段發(fā)生的費(fèi)用。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中項(xiàng)目成本受原料價(jià)格等客觀及主觀因素影響，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制，包括立項(xiàng)環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)等，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目成本控制方面缺乏重視，表現(xiàn)為缺乏有效的成本監(jiān)控，沒(méi)有明確目標(biāo)成本。國(guó)家系列調(diào)控措施出臺(tái)后，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資未形成有效產(chǎn)出回流企業(yè)，造成對(duì)資金無(wú)效占用增加。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)頻繁進(jìn)行土地交易，導(dǎo)致企業(yè)面臨土地庫(kù)存壓力。國(guó)家采取限購(gòu)等措施目的是消除不合理投資續(xù)簽，但庫(kù)存壓力下部分企業(yè)采取“捂盤(pán)銷(xiāo)售”的營(yíng)銷(xiāo)方式。

1.3資金回流問(wèn)題

回籠資金是企業(yè)投入產(chǎn)出的重要環(huán)節(jié)，銷(xiāo)售是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金回流的主要方式，銷(xiāo)售資金回流包括預(yù)售房屋定金，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)，嚴(yán)重?fù)p害資金流動(dòng)性。資金回流方式單一是房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率較低的主要原因，由于資金市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)未與資金市場(chǎng)形成有效互動(dòng)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資金回流主要是租賃收入，部分開(kāi)發(fā)商為資金快速回流全部銷(xiāo)售，采取出租模式可使得項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)資金平穩(wěn)，但資金回流形式單一，企業(yè)在維持后期運(yùn)營(yíng)租金收入與成本平衡等方面存在許多問(wèn)題。資金回流中房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

2商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理的影響分析

隨著全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控的實(shí)施，恐慌性購(gòu)房得到抑制，庫(kù)存壓力向三四線城市蔓延。近年來(lái)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目激進(jìn)，開(kāi)發(fā)商消化能力下降。房地產(chǎn)企業(yè)籌資成本上升，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可獲得市場(chǎng)資金供應(yīng)放緩。房地產(chǎn)成交量放緩，資金問(wèn)題成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理問(wèn)題對(duì)企業(yè)發(fā)展造成不利影響，表現(xiàn)為企業(yè)負(fù)債過(guò)度，造成資金成本過(guò)高，盈利能力降低。沒(méi)有資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，不能對(duì)資金運(yùn)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估、分析，不能降低潛在風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)時(shí)導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失。存貨周轉(zhuǎn)率低，資金變現(xiàn)能力弱，影響企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。隨著信息技術(shù)的發(fā)展，大型跨國(guó)公司采用信息技術(shù)加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金管理，大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)采用信息化手段構(gòu)建資金管理體系，加大資金監(jiān)督力度。由于現(xiàn)金管理引入我國(guó)時(shí)間不長(zhǎng)，許多企業(yè)對(duì)現(xiàn)金管理缺乏重視，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平與國(guó)際跨國(guó)公司相比存在較大差距，企業(yè)資金管理問(wèn)題表現(xiàn)為負(fù)債經(jīng)營(yíng)，融資過(guò)度依賴(lài)銀行貸款，資金利用率不高。如何通過(guò)資金管理提高資金使用效率是資金管理面臨的問(wèn)題。分析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理影響因素，包括政策法律、企業(yè)管理、資金使用效率等方面。隨著我國(guó)建立現(xiàn)代化企業(yè)制度深入，國(guó)家出臺(tái)系列政策規(guī)定，打壓了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)樓市的異地投資，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條存在斷裂危險(xiǎn)。資金對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是主力支撐，國(guó)家收緊資金，企業(yè)面臨斷奶局面。我國(guó)加入世貿(mào)組織后很多跨國(guó)公司涌入中國(guó)，將國(guó)外先進(jìn)管理方式引入中國(guó)，對(duì)企業(yè)管理展開(kāi)研究為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)注入新的生機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)需要調(diào)整公司管理制度，為公司創(chuàng)造更多財(cái)富。企業(yè)管理方面因素把控集團(tuán)類(lèi)型與業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。資金分布情況是資金在企業(yè)成員的分配比例。資金集中管理是把資金集中于企業(yè)總部統(tǒng)一調(diào)度運(yùn)用，可以提高資金使用效率。但大多數(shù)資金控制在母公司手中，導(dǎo)致資金在成員企業(yè)流動(dòng)時(shí)間較長(zhǎng)。成員企業(yè)會(huì)虛報(bào)預(yù)算，形成下屬同上級(jí)資金供求矛盾的局面。

3商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理對(duì)策

當(dāng)前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理中出現(xiàn)很多問(wèn)題，其中有內(nèi)部與外部因素，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)分析管理原因，更好地應(yīng)對(duì)發(fā)生的外部風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理問(wèn)題，要在資金籌集使用與回收各階段采取有效措施，提高企業(yè)資金管理水平，優(yōu)化企業(yè)資金管理體系，提升庫(kù)存去化速度，加強(qiáng)現(xiàn)金流回款等，這些是房地產(chǎn)行業(yè)的首要任務(wù)。

3.1實(shí)施多元化融資方式

房地產(chǎn)企業(yè)籌資階段要實(shí)施多元化融資方式，統(tǒng)一制定資金需求計(jì)劃。隨著限購(gòu)令等措施實(shí)施，剛性需求持幣觀望，中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金缺口擴(kuò)大。國(guó)家投入大量財(cái)政資金發(fā)展保障性住房建設(shè)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)銀行信貸成本提高，企業(yè)必須采取多元融資方式，考慮資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，克服單一融資模式引起較高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。多元化融資可以?xún)?yōu)化資本結(jié)構(gòu)。融資成功決定房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)，大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)授信額度較高，銀行對(duì)中小行業(yè)地產(chǎn)企業(yè)貸款空間縮小。中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要開(kāi)拓多元融資渠道，銀行將大型房地產(chǎn)企業(yè)作為主要信貸對(duì)象，原因是其信用度高。中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過(guò)互助性擔(dān)保聯(lián)系房協(xié)平臺(tái)，向銀行爭(zhēng)取貸款支持。大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資可選擇性大，除了常見(jiàn)的股票融資之外，還可選擇合作開(kāi)發(fā)，海外投資基金等方式。

3.2加強(qiáng)對(duì)資金的預(yù)算控制

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金使用階段管理要求加強(qiáng)對(duì)資金的預(yù)算控制，提高自有資金比例，實(shí)行項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)管理。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金循環(huán)周期長(zhǎng)，科學(xué)地對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資規(guī)劃是企業(yè)資金使用階段必要的工作。企業(yè)應(yīng)掌握開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)商品需求情況和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，結(jié)合企業(yè)可投入資金規(guī)模，預(yù)測(cè)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期資金投入規(guī)模，對(duì)是否同時(shí)將資金投入項(xiàng)目等作出投資規(guī)劃。作出投資決策后對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目編制預(yù)算，資金預(yù)算是資金管理的基礎(chǔ)，資金預(yù)算管理應(yīng)細(xì)化。2010年至今，持續(xù)收緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策使得房地產(chǎn)成交價(jià)格波動(dòng)，銀行收緊對(duì)房地產(chǎn)的貸款規(guī)模，企業(yè)出現(xiàn)資金短缺等現(xiàn)象。進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)合理安排資金來(lái)源，控制項(xiàng)目建設(shè)中貸款使用量。企業(yè)可通過(guò)減少股息增加留存收益，結(jié)合向周期考慮流動(dòng)負(fù)債與長(zhǎng)期負(fù)債比例。

3.3制定資金回籠措施

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金回籠階段管理要求防止盲目囤地，根據(jù)市場(chǎng)變化制定資金回籠措施。當(dāng)下我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨國(guó)家對(duì)樓市嚴(yán)格調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期通常為3年以上，資金管理部門(mén)應(yīng)同銷(xiāo)售部門(mén)關(guān)注市場(chǎng)變化，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)制定調(diào)控政策。應(yīng)制定相應(yīng)銷(xiāo)售計(jì)劃，資金管理部門(mén)評(píng)估預(yù)期資金回流情況。將資金回流規(guī)模記錄于資金管理信息系統(tǒng)，盲目囤地行為長(zhǎng)期占用企業(yè)資金，房產(chǎn)不能按時(shí)交付到消費(fèi)者手中會(huì)使資金回流受阻。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)規(guī)劃未來(lái)期間項(xiàng)目投資，購(gòu)入合適的地塊。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要監(jiān)督項(xiàng)目進(jìn)展情況，按時(shí)支付工程進(jìn)度款。

4結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和民眾生活水平的提高，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨良好發(fā)展前景。國(guó)家采取調(diào)控政策防范房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)完善資金管理方式，保障企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)順暢。本文以企業(yè)資金管理理論為依據(jù)，剖析商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理問(wèn)題，提出完善商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理措施。國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理研究中，未將資金循環(huán)階段作為整體綜合研究。本文從資金循環(huán)階段對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金管理進(jìn)行分析具有重要理論價(jià)值。

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作者：甘輪利 單位：重慶天成緣江置業(yè)有限公司