營運(yùn)資金管理存在問題及對策

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[摘要]隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，外部競爭日益激烈，營運(yùn)資金管理對企業(yè)的長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展有著重要的影響，企業(yè)營運(yùn)資金的過程就是企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的過程，其關(guān)系著企業(yè)是否能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟(jì)利潤，是否能夠良好地發(fā)展。現(xiàn)階段，仍有企業(yè)對營運(yùn)資金管理的概念比較模糊，并不重視營運(yùn)資金管理在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展中的作用，使得企業(yè)資金的運(yùn)行得不到有效的監(jiān)督，影響了企業(yè)的長期發(fā)展，因此，本文將圍繞營運(yùn)資金管理存在的問題及對策分析，并以房地產(chǎn)企業(yè)為例展開探討[1]。

[關(guān)鍵詞]營運(yùn)資金管理；問題及對策；分析；房地產(chǎn)企業(yè)

隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也日益發(fā)展壯大，房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入量較大，資金周轉(zhuǎn)期較長，因此，房子產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金管理是一項(xiàng)比較復(fù)雜的任務(wù)，其資金營運(yùn)關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，同時(shí)還與房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用和融資情況有著密切的關(guān)系，因此，做好資金運(yùn)營管理工作，可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供有力的資金保障，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，但是，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營運(yùn)資金管理的過程中還存在許多問題有待解決[2]。

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金營運(yùn)管理概述

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金特點(diǎn)：資金可以說是房地產(chǎn)企業(yè)的“血液”這是由于，房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他的行業(yè)，其需要的資金量非常大，有的項(xiàng)目在建設(shè)過程中所需的資金甚至達(dá)到上百億，同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)周期比較長，這就導(dǎo)致其回款周期也非常漫長，有的項(xiàng)目建設(shè)周期可以達(dá)到三年五年，甚至更長的時(shí)間，這些因素都決定了資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“血液”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理特點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)運(yùn)行一個(gè)項(xiàng)目的基本流程是：投資拿地、啟動項(xiàng)目、項(xiàng)目開工、項(xiàng)目開盤銷售、建設(shè)施工、產(chǎn)品交付和項(xiàng)目評估結(jié)算[3]。一般的房產(chǎn)企業(yè)的資金也是根據(jù)這個(gè)順序在運(yùn)行，尤其是在前幾個(gè)環(huán)節(jié)上，資金一直處于密集流出的狀態(tài)，這時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)需要的資金量非常大，同時(shí)，需要資金保持較快的供給速度，房產(chǎn)企業(yè)的資金流入環(huán)節(jié)比較靠后，需要在開盤銷售回款后才能實(shí)現(xiàn)流入。

2.目前房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金管理的現(xiàn)狀

資金是保障一個(gè)企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和發(fā)展的基礎(chǔ)，企業(yè)想要可持續(xù)地健康發(fā)展，必須保障其資金的流動性，優(yōu)化資產(chǎn)配置，做好資金營運(yùn)管理工作。目前，我國許多房產(chǎn)企業(yè)的資金營運(yùn)能力較低，個(gè)別房產(chǎn)企業(yè)還因此陷入經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，這都是因?yàn)槿狈Y金營運(yùn)的重視，缺乏科學(xué)、合理的營運(yùn)策略[4]。資產(chǎn)負(fù)債率高，現(xiàn)金流較低：據(jù)相關(guān)的調(diào)查表明，截至2019年末，上市房產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)總額達(dá)到了5000億元之高，其中有將近半數(shù)房產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率甚至超過了70%，這表明，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴(yán)重資金營運(yùn)問題，其資產(chǎn)負(fù)債率過高時(shí)，將導(dǎo)致房產(chǎn)企業(yè)無法進(jìn)行有效的融資，阻礙房產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。在日益變化的經(jīng)濟(jì)格局中，房產(chǎn)企業(yè)需要面臨的競爭環(huán)境越來越復(fù)雜，例如地價(jià)上漲、房產(chǎn)銷售量不及預(yù)期、國家政策風(fēng)向的變動等，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率過高，其資金流動性非常差，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨變化和環(huán)境和復(fù)雜的競爭格局時(shí)，企業(yè)資金陷入短缺情況，甚至導(dǎo)致其陷入極其危險(xiǎn)的境地[5]。經(jīng)營資金管理能力不足：目前，房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展差異較大，許多小的房產(chǎn)企業(yè)由于其規(guī)模較小，實(shí)力較差，因此很難在銀行中獲得融資，其融資的渠道也是有限的，同時(shí)，房產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)通常來源于經(jīng)營項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)和銷售風(fēng)險(xiǎn)等，其中銷售風(fēng)險(xiǎn)與融資風(fēng)險(xiǎn)又密切相關(guān)，因此房產(chǎn)企業(yè)很容易因?yàn)槿谫Y困難而面臨資金缺乏的情況，導(dǎo)致其陷入危機(jī)當(dāng)中。同時(shí)，許多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金分配方式不夠科學(xué)合理，有的房地產(chǎn)企業(yè)將大部分資金用作項(xiàng)目開發(fā)資金，預(yù)留的資金較少，假如此時(shí)的貸款利息較高，項(xiàng)目建設(shè)周期很長加上房產(chǎn)銷售情況不及預(yù)期，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能及時(shí)還清貸款，背負(fù)著高額的債務(wù)和利息，加上其再融資困難，就會導(dǎo)致資金鏈斷裂，陷入資金短缺，經(jīng)營困難的狀況，這將進(jìn)一步惡化其經(jīng)營狀況，導(dǎo)致企業(yè)無法正常運(yùn)行[6]。資金管控低效，流動速度過慢：房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他企業(yè)，其存貨變現(xiàn)的能力受到諸多因素的影響和控制，尤其受到國家經(jīng)濟(jì)政策的影響較大，很難保證其存貨都可以有效迅速變現(xiàn)，因此，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資回報(bào)率無法保證，經(jīng)常出現(xiàn)資金管理低效，資金周轉(zhuǎn)速度差等問題，同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)周期較長，銷售周期也較長，這又導(dǎo)致其資金的流動速度較大，這些因素都會導(dǎo)致房產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中容易面臨缺乏資金，風(fēng)險(xiǎn)較大并不可預(yù)測等情況，意味著房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的回收較慢，不能非?？斓貙?shí)現(xiàn)變現(xiàn)，保證企業(yè)擁有充足的現(xiàn)金流[7]。此外，還有一部分房地產(chǎn)企業(yè)囤積了大量的土地和開發(fā)項(xiàng)目以及在建工程項(xiàng)目，但是由于政策原因和復(fù)雜的市場環(huán)境，以及自身決策的失誤等諸多因素的疊加，其房地產(chǎn)銷售的情況不達(dá)預(yù)期，導(dǎo)致大量的土地、房產(chǎn)被積壓，使資金喪失了流動性，很難被回籠。因此，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金沉淀問題非常嚴(yán)重，其資金無法被靈活地周轉(zhuǎn)和營運(yùn)，流動性較差，這都嚴(yán)重影響著房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常運(yùn)行。營運(yùn)資金結(jié)構(gòu)不夠科學(xué)合理：目前，許多企業(yè)都認(rèn)識到了營運(yùn)資金重要性，努力保持企業(yè)資金的流動性，將營運(yùn)資金放在的重要的位置，因此為企業(yè)資金提供足夠的流動性和靈活性，保障企業(yè)的正常經(jīng)營和運(yùn)轉(zhuǎn)，但是許多企業(yè)在此過程中，對資金結(jié)構(gòu)的認(rèn)識并不足，不可理的資產(chǎn)分配和資本結(jié)構(gòu)都會導(dǎo)致資金結(jié)構(gòu)不合理，是企業(yè)的資金陷入流動性困境，資金的流動性陷入困境，就會導(dǎo)致企業(yè)后續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營活動陷入困境，導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益無法實(shí)現(xiàn)，因此，不難得出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該注意，根據(jù)其目前經(jīng)營發(fā)展情況調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債率，才能保障企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，不陷入流動性風(fēng)險(xiǎn)之中，保障企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。

3.房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)資金管理策略

房地產(chǎn)企業(yè)由于其特殊性，在生產(chǎn)經(jīng)營的過程中比其他企業(yè)面臨更多的確定性，其具有營運(yùn)資金管理困難，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高和高成本運(yùn)營等特點(diǎn)，因此，必須應(yīng)合理、科學(xué)地對資金進(jìn)行規(guī)劃和營運(yùn)，才能保障投資的確定性和可控性。強(qiáng)化現(xiàn)金流量管理，控制資產(chǎn)負(fù)債率：房地產(chǎn)企業(yè)的存貨變現(xiàn)能力較差，資產(chǎn)負(fù)債率較高，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了減少其風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該對加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的控制，提高其存貨變現(xiàn)率和資金周轉(zhuǎn)效率，以此才能促使房地產(chǎn)企業(yè)迅速回籠資金，防止企業(yè)陷入流動性困境。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)在建設(shè)項(xiàng)目的過程中加強(qiáng)對資金的監(jiān)管力度，想方設(shè)法縮短銷售周期，使其存貨盡快消化，并通過編制預(yù)算，加強(qiáng)對企業(yè)內(nèi)部的控制和監(jiān)督，發(fā)揮預(yù)算的控制功能，建立全面的責(zé)任制，使企業(yè)的資金運(yùn)營管理和資金的具體使用分配都能有據(jù)可循，責(zé)任到人。最后，企業(yè)還可以建立有效的考核機(jī)制和激勵機(jī)制，將員工的績效與資金營運(yùn)管理相掛鉤，利用有效的激勵機(jī)制促使員工更加合理地分配和利用資金，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的細(xì)致化管理和規(guī)范化管理，將嚴(yán)格的權(quán)責(zé)考核制度運(yùn)用到項(xiàng)目建設(shè)當(dāng)中，從而促使企業(yè)強(qiáng)化資金的管理，達(dá)到盈利的目的。強(qiáng)化企業(yè)資金流動管理：在實(shí)際經(jīng)營中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的環(huán)節(jié)較多，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會影響企業(yè)正常運(yùn)行，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)不僅需要大量的資金，同時(shí)需要資金保持流動性和連貫性，才能保證房產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)正常運(yùn)行，因此，房產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對資金流的動態(tài)監(jiān)控，才能全面掌握企業(yè)資金流動情況和經(jīng)營情況，保障房產(chǎn)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對其每一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目都進(jìn)行可行性分析，并制定有效的計(jì)劃性經(jīng)營機(jī)制，在制定的過程中可以結(jié)合目前外部市場環(huán)境以及行業(yè)發(fā)展情況和國家政策等方面的內(nèi)容，才能對項(xiàng)目的可行性研究透徹，合理配置企業(yè)的資產(chǎn)和資源，防止企業(yè)陷入資金困境。目前，想要切實(shí)強(qiáng)化房產(chǎn)企業(yè)資金流動管理系統(tǒng)，不僅需要強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，加強(qiáng)其內(nèi)部資金的監(jiān)控和運(yùn)行，還需要對企業(yè)的外部融資活動進(jìn)行控制，提高對融資風(fēng)險(xiǎn)性的認(rèn)識，量力而行，避免過度融資帶來的高額債務(wù)和利息，才能趨利避害，合理使用資金，使資金發(fā)揮其最大的效用。加強(qiáng)融資資金的風(fēng)險(xiǎn)控制：融資是房地產(chǎn)的一項(xiàng)重要經(jīng)濟(jì)活動，如果運(yùn)用的好會對企業(yè)的發(fā)展起到事半功倍的作用，如果運(yùn)用的不好，將會使企業(yè)面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重拖垮企業(yè)，因此，應(yīng)該盡可能地降低融資成本，做好預(yù)算工作，加強(qiáng)對資金成本的控制。企業(yè)在選擇融資產(chǎn)品時(shí)，首先要在企業(yè)開展全面的預(yù)算，測算該融資產(chǎn)品的整體成本，同時(shí)結(jié)合企業(yè)預(yù)期資金使用情況，盡可能地選擇融資利息低、融資期限長的低成本融資產(chǎn)品，另一方面，企業(yè)要加強(qiáng)財(cái)務(wù)工作，將借款成本較高的融資產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)先償還，才能加速企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)速度，發(fā)揮其資金的最大價(jià)值和效率。對結(jié)算資金進(jìn)行集中管理：企業(yè)應(yīng)該對其項(xiàng)目結(jié)算資金進(jìn)行合理有效的集中管理，建立企業(yè)的資金池，尤其對于大型房產(chǎn)企業(yè)，其項(xiàng)目較多，業(yè)務(wù)較廣，更應(yīng)該對資金進(jìn)行及時(shí)整理，選擇合適的，關(guān)系較好的銀行建立企業(yè)的資金池，使其企業(yè)的資金能夠有效集中，發(fā)揮其最大的效用，同時(shí)，這也能為企業(yè)增加更多的信用，為以后的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。其次，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可制定相應(yīng)的考核機(jī)制和獎懲制度，將銷售業(yè)績與員工的考核制度相掛鉤，把考核回款的速度作為考核員工的重要內(nèi)容，并根據(jù)企業(yè)的銷售情況和外部環(huán)境，制定合理、科學(xué)的考核獎懲制度，利用有效的激勵制度，才能充分地調(diào)動員工的銷售熱情，促進(jìn)企業(yè)的資金快速結(jié)算和回流，提高資金的管理效率，促進(jìn)企業(yè)的長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。

4.結(jié)語

總而言之，資金是房地產(chǎn)企業(yè)的命脈，如果房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目周期較長，企業(yè)的房產(chǎn)銷售不及預(yù)期，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理，負(fù)債過高，就會使房地產(chǎn)企業(yè)陷入資金流動性風(fēng)險(xiǎn)中，房地產(chǎn)企業(yè)就會無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須保證一定的現(xiàn)金流，合理地將資金進(jìn)行營運(yùn)，建立健全營運(yùn)資金的管理制度，才能促使房地產(chǎn)企業(yè)遠(yuǎn)離資金流動性風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，部分房產(chǎn)企業(yè)還要注意不要囤積過多的地皮，以免后續(xù)造成流動性危機(jī)。還有部分房產(chǎn)企業(yè)需要在融資方面加強(qiáng)注意，合理利用貸款，不要讓高額的利息和債務(wù)將自己壓垮。只有這樣，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能全面保證其資金的正常營運(yùn)，在復(fù)雜的市場環(huán)境中生存下來，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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作者：李慧燕 單位：廣西旅游發(fā)展集團(tuán)有限公司