房地產(chǎn)企業(yè)資金管理淺析3篇
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摘要：當(dāng)前，我國對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策越來越嚴格，金融機構(gòu)地產(chǎn)限貸趨緊。在樓市調(diào)控的持續(xù)深化下，使得房地產(chǎn)企業(yè)競爭愈加激烈，資金緊張的矛盾愈發(fā)突顯。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強資金管理，提高資金的利用效率來克服資金方面的問題。本文基于房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的發(fā)展特點，對房地產(chǎn)企業(yè)目前存在的資金管理問題進行了探析，并提出了相應(yīng)的解決對策。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；凈負債率；資金使用效率；融資渠道
一、引言
我國從1998年實行住房貨幣化分配改革以來，房地產(chǎn)業(yè)做為一個新興行業(yè)孕育而生，隨著我國城鎮(zhèn)化進程的不斷推進，房地產(chǎn)企業(yè)得到了蓬勃的發(fā)展。作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展帶動了建筑、鋼材、物業(yè)管理、服務(wù)業(yè)、機械、化工、金融等60余個相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，同時也推動了房價的快速上漲。高漲的房價影響到了國計民生，使得房地產(chǎn)業(yè)成為國家宏觀調(diào)控和供給側(cè)改革的重點行業(yè)之一。為了防范風(fēng)險，保障民生，我國對房地產(chǎn)業(yè)進行了多次宏觀調(diào)控及內(nèi)部整合。為了促進房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展，2017年我國又先后出臺了史上最嚴的“限購、限貸、限價、限售”等一系列調(diào)控政策，房地產(chǎn)信貸投放限制升級，資金供應(yīng)量趨緊，房地產(chǎn)市場面臨著資金緊張的嚴峻考驗。加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理，加速資金周轉(zhuǎn)率，提高資金使用效率，合理控制資金風(fēng)險，成為房地產(chǎn)業(yè)目前需要解決的重要課題之一。
二、房地產(chǎn)行業(yè)資金管理的特點
房地產(chǎn)行業(yè)對于其他行業(yè)來說在資金管理上有其鮮明的特點：1、房地產(chǎn)行業(yè)資金需求量大。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)。項目從拿地，規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)到銷售需要一個很長的周期，在項目未達到預(yù)售許可之前，企業(yè)需要自籌投入大量資金，諸如土地出讓金及相關(guān)費用，建設(shè)保證金、規(guī)劃、設(shè)計、勘探費用、建筑工程費用等占整個項目60%-70%。2、資金周轉(zhuǎn)期較長。一個項目從資金的初始投入到商品房銷售實現(xiàn)，需要3-5年時間，才能收回所有的投資。3、資金的風(fēng)險大。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長的特點，會有許多不可預(yù)測的風(fēng)險發(fā)生，而且還會受到國家政策和市場經(jīng)濟的影響，致使房價和成交量受到影響，造成資金不能及時回籠，使企業(yè)陷入財務(wù)困境。
三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀
（一）企業(yè)缺乏對資金的有效管控
一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對資金風(fēng)險的管控意識，使企業(yè)面臨的風(fēng)險超出企業(yè)能接受的范圍。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期長，資金回收所需要的時間相對也會較長。致使企業(yè)資金的流動性降低。如果企業(yè)風(fēng)險控制意識薄弱，那么在風(fēng)險來臨時，企業(yè)就可能因為無法有效規(guī)避風(fēng)險，而難以繼續(xù)經(jīng)營。
（二）企業(yè)凈負債率過高
資金是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的根本保障，是企業(yè)賴以生存的生命線。在企業(yè)發(fā)展中起著重要的作用。由于房地產(chǎn)企業(yè)的自身特點，項目開發(fā)需要投入大量資金。完全利用自有資金來實現(xiàn)一個或多個項目的開發(fā)顯然是不現(xiàn)實的。企業(yè)為了拿到項目需要籌借充足的資金，來滿足企業(yè)需要，大多數(shù)企業(yè)采用資產(chǎn)抵押貸款或債務(wù)貸款的方式進行融資。致使企業(yè)凈負債率過高。截止2017年上半年，129家A股以及5家在香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)，超過1/3房地產(chǎn)公司凈負債率超過100%，意味著這些公司的股東權(quán)益無法償還負債，公司處在高危運行狀態(tài)。如果企業(yè)的經(jīng)營狀況不佳，過度的負債會導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)狀況惡化，資不抵債的企業(yè)最終被收購或破產(chǎn)。
（三）企業(yè)資金使用效率低
有些房地產(chǎn)企業(yè)同時開發(fā)多個項目，每個項目設(shè)有獨立賬戶，每個賬戶都留存一定的資金，造成資金過于分散，不能發(fā)揮資金聚合的優(yōu)勢，賬戶資金閑置與短缺并存現(xiàn)象嚴重。同時，由于資金賬戶體系龐大，上級難以及時、準(zhǔn)確掌握各項目資金存量和使用情況，可能導(dǎo)致錯誤的投融資決策。
（四）信貸限制升級，融資渠道受限
房地產(chǎn)企業(yè)大量的資金需求量，除了項目自身的銷售回款外，需要企業(yè)通過各種渠道進行籌集。目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式大多還是借助于金融市場，如固定資產(chǎn)抵押貸款，項目貸款、信托貸款、基金貸款等，雖貸款利率高但能滿足企業(yè)的融資需求。但隨著2017年我國對房地產(chǎn)企業(yè)縮緊銀根的宏觀調(diào)控，融資監(jiān)管的調(diào)控措施越來越緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高，融資難度和融資成本加大，房地產(chǎn)行業(yè)融資步入冰封期。
四、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的措施建議
（一）建立完善的資金管理制度和風(fēng)險管控體系
1、建立完善的資金管理制度。加強企業(yè)的資金管理意識，建立完善的資金管理制度和相應(yīng)的監(jiān)督制度，在企業(yè)內(nèi)部建立一套行之有效的制度體系。真正做到有規(guī)定可依，有制度可行。比如在房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)建一套行之有效的全面預(yù)算管理制度、房地產(chǎn)企業(yè)投資管理制度、資金計劃審批制度、資金付款制度、資金安全管理制度、項目融資管理制度、銷售管理制度等。規(guī)范企業(yè)在項目開發(fā)過程中資金的計劃、使用、回收等各環(huán)節(jié)的流程和工作。讓企業(yè)所有與資金有關(guān)的行為和活動都處于可控狀態(tài)，增加資金運行的透明度，提高資金的利用率。同時，要建立相應(yīng)的監(jiān)督制度，對項目的資金使用、管理情況進行評價總結(jié)，不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)資金管理能力。2、加強資金風(fēng)險意識，建立風(fēng)險管控體系。強化企業(yè)的資金管理意識。首先強調(diào)資金投入項目開發(fā)的風(fēng)險可控性，對資金的流向和控制進行跟蹤管理。規(guī)避運營中的資金管理風(fēng)險。其次建立資金管理指標(biāo)體系。企業(yè)根據(jù)自身的特點和項目實際情況，結(jié)合本地區(qū)行業(yè)及政府公布的信息資料，逐步建立企業(yè)資金管理指標(biāo)體系。并按指標(biāo)對各個部門進行細化分解，責(zé)任到每個部門，每一個人。建立獎懲制度，月末或季末進行考核測評。完善的資金管理指標(biāo)體系和全員資金風(fēng)險管控意識的提高，可以有效降低風(fēng)險發(fā)生的概率，在風(fēng)險出現(xiàn)時，大家才能采取措施規(guī)避風(fēng)險，維持企業(yè)日常運營。
（二）早日實現(xiàn)銷售，降低凈負債率
加快企業(yè)的運營效率，要求企業(yè)各部門、各環(huán)節(jié)人員要有有效的執(zhí)行力，保證各個階段能按計劃目標(biāo)實現(xiàn)。項目開發(fā)前要做好整體測算，包括開發(fā)周期、開發(fā)計劃、達成的目標(biāo)等。提高各階段、各環(huán)節(jié)的工作效率。在保證項目開發(fā)質(zhì)量的同時加快開發(fā)速度，及早使項目達到預(yù)售條件。銷售部門要做好產(chǎn)品的推廣和宣傳，早日實現(xiàn)資金回籠，增加公司的貨幣供應(yīng)量，降低企業(yè)的凈負債率。
（三）建立資金管理平臺，提高資金的使用效率
對于有多個項目的房地產(chǎn)企業(yè)或是房地產(chǎn)集團公司。利用資金管理平臺對企業(yè)資金集中管理是一種有效的資金管理模式。建立資金管理平臺，由總公司或集團公司對所有資金進行統(tǒng)一管理和調(diào)配，各個項目公司做好月度資金預(yù)算計劃，集團總部根據(jù)各項目公司的用款計劃，做好資金統(tǒng)籌安排，經(jīng)過審批后，通過資金平臺進行資金撥付。有效利用資金管理平臺對企業(yè)資金進行管理，可以進行資源整合，促進資源共享，提高資金使用效率。通過對資金的統(tǒng)一管控，可以使企業(yè)準(zhǔn)確了解資金的存量和流向。提高投融資決策的科學(xué)性。
（四）拓寬房地產(chǎn)融資渠道
在國家對房地產(chǎn)信貸緊縮，銷售量低迷的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)若想在新一輪的激烈競爭中不被淘汰，就要積極多方面的拓展融資渠道，降低融資成本和融資風(fēng)險。企業(yè)可以與上下游材料商、建設(shè)單位等客戶建立渠道，如通過延長支付時間等進行融資。還可以通過產(chǎn)品促銷，增加首付比例，或售后回租等營銷方式，加速資金回流。一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)也可以采取合作開發(fā)模式，共擔(dān)風(fēng)險、共享利潤。企業(yè)合力使資金得到集中利用也可以在一定程度上降低項目的開發(fā)風(fēng)險。在資金使用過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要盡可能利用好商業(yè)信用融資，商業(yè)承兌匯票、銀行承兌匯票等金融工具的使用，能有效降低資金成本。為提供多渠道的融資能力，房地產(chǎn)企業(yè)還要不斷提升自身的資金管理水平，保持良好的資產(chǎn)負債狀況、信用狀況、運營能力和經(jīng)營業(yè)績，不斷提升企業(yè)的發(fā)展能力和抗風(fēng)險能力。
五、結(jié)束語
建立和維護資金的良好循環(huán)，防止企業(yè)的資金鏈斷裂是企業(yè)資金管理的目標(biāo)。在日益激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)只有做好資金管理工作，提高資金使用效率，才能把控資金風(fēng)險，使企業(yè)獲得更大的效益。
作者:祁淑紅 單位:浙江金鷹集團 張家口房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
房地產(chǎn)企業(yè)資金管理篇2
一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性
資金對于企業(yè)來說，就如魚離不開水一樣重要。特別是房地產(chǎn)進入了新一輪行業(yè)周期的洗牌，國家為調(diào)控房地產(chǎn)的經(jīng)濟泡沫，通過貨幣、信貸、稅收、土地政策來進行宏觀調(diào)控，目的就是為了提高房地產(chǎn)的資金門檻，金融機構(gòu)也相應(yīng)調(diào)整了對房地產(chǎn)企業(yè)融資貸款的門檻。這樣一來，加大了原本融資渠道就比較單一的部分房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行融資的難度。面對這個現(xiàn)實問題，房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)有資金加強管理就顯得尤為重要了。
（一）房地產(chǎn)行業(yè)資金管理的特點
資金管理為房地產(chǎn)項目順利進行提供了保證，為房地產(chǎn)企業(yè)的生存提供了血液，其在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和管理過程中的重要性不言而喻。那么從房地產(chǎn)行業(yè)角度來看，資金管理的特點主要有：一是投資規(guī)模大。房地產(chǎn)企業(yè)為了順應(yīng)市場的發(fā)展需求，為了追求多元化、一體化效應(yīng)，其投資規(guī)模將不斷擴大，這將意味著需要大量的資金去支撐。二是財務(wù)風(fēng)險高。房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)期一般比較長，項目的占用資金量比較大，而且資金回籠的速度比較慢，這樣加大了債務(wù)融資的資本成本，無法按時還本付息，存在很高的財務(wù)風(fēng)險。三是資金籌集速度慢。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)屬于非上市公司，無法通過發(fā)行股票進行權(quán)益融資，因此融資渠道較單一，只能通過銀行進行債務(wù)融資。由于國家對融資政策加大了宏觀調(diào)控力度，隨之金融機構(gòu)也相應(yīng)提高貸款門檻，導(dǎo)致資金籌措的難度加大，籌集資金速度減慢。
（二）房地產(chǎn)行業(yè)資金管理的重要作用
房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展取決于資金，資金管理的好壞對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著重要的作用，主要表現(xiàn)在：第一，資金管理是做好企業(yè)管理的核心所在，企業(yè)發(fā)展需要充足的資金做后盾，有了充足的資金企業(yè)才能正常營運，才能發(fā)展規(guī)模經(jīng)濟。因此保證企業(yè)的良性運營，必須提高資金管理意識，建立相關(guān)管理制度，加強資金管理，這樣有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平。第二，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)站在全局的角度，為資金管理構(gòu)建科學(xué)的預(yù)算管理體系，科學(xué)的預(yù)算可以使企業(yè)提前預(yù)測風(fēng)險，提前得到資金的信息，這樣有利于企業(yè)及早識別風(fēng)險，提高風(fēng)險防范意識，及時采取應(yīng)對措施，避免發(fā)生損失，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。第三，做好資金管理，可以優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，有效的降低資本成本，提高資金使用的有效性，加快資金周轉(zhuǎn)，為企業(yè)積累財富，提高房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)競爭力。
二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題
（一）資金預(yù)算管理制度不完善
目前，資金預(yù)算管理制度不完善是許多房地產(chǎn)企業(yè)都存在的一個主要問題。原因在于管理人員還是停留在以不變應(yīng)萬變的思路下做預(yù)算，沒有結(jié)合本企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營特點站在企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的層面進行資金預(yù)算管理，缺乏資金管理意識，沒有資金管理的大局意識。部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算管理還比較松散，造成這種情況的根本原因就是沒有建立一個系統(tǒng)的、完善的、科學(xué)有效的資金預(yù)算管理制度，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理方面存在缺陷，造成資金脫軌沒有按照資金原有的用途合理使用，因而失去了資金預(yù)算的意義。
（二）資金融資渠道比較單一
從目前的房地產(chǎn)行業(yè)來看，其融資渠道主要有：金融機構(gòu)借款、發(fā)行股票或債券募集資金、自有資金三種來源方式。但是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)屬于中小型企業(yè)，非上市公司，不具備發(fā)行股票或債券的資格，無法通過股權(quán)融資募集資金。由于其自有資金比較缺乏，難以滿足建設(shè)項目大量的資金需求，只能依靠銀行貸款解決項目的流動資金，融資渠道比較單一。然而如果過分的依賴銀行貸款，其一將導(dǎo)致企業(yè)的抗風(fēng)險能力差，一旦金融政策變化沒有應(yīng)對能力，在激烈的市場競爭條件下難以生存；其二加大了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，資產(chǎn)負債比率很高，到期還本的壓力很大，存在很高的財務(wù)風(fēng)險，不利于中小型房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。
（三）缺乏對有效性資金的管理
房地產(chǎn)企業(yè)一般投資規(guī)模較大，建設(shè)周期較長，資金需求量較大。很多房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理環(huán)節(jié)中資金管理意識淡薄，沒有對企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)做分析，沒有對冗余資金進行合理的規(guī)劃與管理，尤其對企業(yè)的現(xiàn)有資金有效性管理方面做的不夠好，雖然從表面看似企業(yè)賬面的貨幣資金很充足，資金很雄厚，其實不然，這恰恰說明企業(yè)對現(xiàn)有資金缺乏合理、有效的管理，出現(xiàn)了流動資金不流動的現(xiàn)象。歸根結(jié)底說明企業(yè)沒有一套科學(xué)、完善的資金管理制度去做指引，一方面導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對資金管理的合理性、有效性沒有得到很好的利用；另一方面也反應(yīng)出企業(yè)的資金管理，沒有很好的為企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)服務(wù)，二者缺乏融合度。
三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理不足的應(yīng)對政策
（一）建立健全資金預(yù)算管理制度
企業(yè)的資金預(yù)算管理是企業(yè)進行管理活動的基礎(chǔ)，也是企業(yè)管理的中心環(huán)節(jié)。做好資金預(yù)算管理工作主要有：第一，必須建立簡明、適用、規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算管理制度，這樣有利于房地產(chǎn)企業(yè)全面控制項目的資金規(guī)劃和籌集，合理安排資金的用途和使用效率，提高企業(yè)的資金預(yù)算管理水平。第二，必須結(jié)合本企業(yè)的經(jīng)營特點，使資金預(yù)算管理制度與企業(yè)的發(fā)展緊密結(jié)合，才能最大程度的發(fā)揮資金預(yù)算管理的作用，指導(dǎo)企業(yè)健康發(fā)展。第三，資金預(yù)算管理必須強調(diào)全員全部門參與，加強企業(yè)上下對資金預(yù)算管理的意識，預(yù)算的編制工作要結(jié)合企業(yè)的實際經(jīng)營狀況，在預(yù)算管理中實行柔性管理，滾動預(yù)測與過程跟蹤。第四，在財務(wù)轉(zhuǎn)型大時代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變思路，建立完善符合企業(yè)發(fā)展的資金預(yù)算管理制度，把企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)與戰(zhàn)略目標(biāo)銜接起來，才能將企業(yè)做大做強。
（二）構(gòu)建多元化的企業(yè)融資渠道
在新形勢下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)想要走出融資困境，必須全面了解整體環(huán)境和市場宏觀形勢，必須進行規(guī)劃和創(chuàng)新，構(gòu)建多元化的企業(yè)融資渠道。主要從以下兩個方面考慮：1.通過股份制或股份合作制形式進行融資大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)屬于家族企業(yè)，雖然具有一定規(guī)模，但是股權(quán)結(jié)構(gòu)比較保守、集中。在自有資金不足的情況下，只能通過銀行取得貸款，局限性很大，因此在這種情況下通過吸收員工入股，或者吸收有意向投資的合作方，按出資額分配一定的持股比例，實行股份制或股份合作制，達到拓展中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。2.通過房屋預(yù)售方式進行融資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在了解國家政策，了解當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門對預(yù)售款的監(jiān)管制度，在合法合規(guī)的情況下可以對在建的房屋進行預(yù)先銷售，提前回籠資金，以達到企業(yè)的融資需求。
（三）加大資金的有效管理及監(jiān)督
房地產(chǎn)企業(yè)對有效性資金管理存在諸多不足，為了加強資金管理，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，提出以下幾條建議：1.制定科學(xué)、有效的資金管理制度將資金管理制度嵌入至企業(yè)的全面預(yù)算管理制度中，使資金管理制度與企業(yè)的全面預(yù)算管理相融合。提倡全員參與管理，為全體員工灌輸資金管理的重要性，全員提高資金管理意識，將資金管理意識轉(zhuǎn)化為員工的共同認識，促使員工在工作中自覺行動，這樣不但加強了企業(yè)的資金管理水平，提升了員工的價值觀，更重要的是提升了企業(yè)的管理水平，增加了企業(yè)的核心競爭力。2.加強日常資金核算工作在資金管理中，做好資金核算工作是資金有效管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，準(zhǔn)確的會計核算工作能真實的反映企業(yè)的財務(wù)狀況與經(jīng)營成果，能為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層在經(jīng)營管理、項目投資、信貸理財?shù)葲Q策中提供真實的會計信息，以便對決策方案進行分析篩選，通過對比、評價選擇最優(yōu)方案，從而提高資金的使用效率，達到資金有效管理的目的。3.加強資金的監(jiān)管力度，規(guī)避資金風(fēng)險。許多企業(yè)在資金運作過程中存在監(jiān)管不到位，導(dǎo)致資金的使用效率低。因此要加強資金監(jiān)管，首先要強調(diào)風(fēng)險意識，樹立全員資金管理風(fēng)險防范意識，企業(yè)要建立風(fēng)險預(yù)警機制，預(yù)先要確定資金風(fēng)險控制指標(biāo)。其次在做項目決策時，對實施該項目投資所需資金是否會帶來資金風(fēng)險進行評估。通過預(yù)警機制對企業(yè)不利事件加以監(jiān)控，快速查找原因，制定應(yīng)對措施，及時化解資金風(fēng)險，提高資金使用的有效性及安全性。
結(jié)語
總之，房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，不但需要完善相關(guān)的資金管理制度，而且要拓寬多元化的融資渠道，更需要吸收一些先進的資金管理理念。做好資金風(fēng)險管控，采取有效的應(yīng)對風(fēng)險措施，合理有效的使用資金，這樣才能確保資金運作穩(wěn)定，使資金產(chǎn)生更大的效益，為企業(yè)的成長保駕護航。
作者:劉凌
房地產(chǎn)企業(yè)資金管理篇3
隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和新型城鎮(zhèn)化的深入推進，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迎來了更多的新機遇、新動力。在看到積極因素的同時，我們應(yīng)保持頭腦清醒、冷靜思考、居安思危，要充分認識到宏觀經(jīng)濟下行壓力依然較大，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展面臨不可預(yù)見性，一些不穩(wěn)定因素仍長期存在。增強防風(fēng)險意識，防止泡沫經(jīng)濟。房地產(chǎn)資金是專供房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營使用的資金，是企業(yè)的血液，是房地產(chǎn)業(yè)啟動與運作的必要和先決條件。房地產(chǎn)資金需求量大、周轉(zhuǎn)期長、回籠速度慢、缺乏流動性，不確定性因素太多，增大了企業(yè)資金管理風(fēng)險。而確保資金鏈的良性循環(huán)是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的前提條件。
一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要意義
資金是企業(yè)的血液，是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營最基本的因素，也是企業(yè)發(fā)展運行的基礎(chǔ)。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大，一旦出現(xiàn)資金短缺，將直接影響項目的正常運行。房地產(chǎn)資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的核心內(nèi)容。房地產(chǎn)的資金管理包含三個方面：資金籌集、資金使用、資金回籠。其中資金籌集主要是指企業(yè)的融資工作，包括融資方式、融資成本、融資額度等；資金使用是指企業(yè)投資利用資金的方式、規(guī)模、方向等；資金回籠是指房地產(chǎn)企業(yè)通過開發(fā)后銷售產(chǎn)成品回收資金的模式、進度等。要想在競爭激烈的環(huán)境中不斷發(fā)展與獲利，資金管理顯得尤為重要。
（一）加強資金管理，有利于提高企業(yè)管理水平
企業(yè)管理的核心在于資金管理。因此加強企業(yè)資金管理成為企業(yè)發(fā)展的重中之重。只有保證企業(yè)的資金充足，才能保證企業(yè)正常生產(chǎn)，不斷壯大企業(yè)發(fā)展規(guī)模。加強資金管理意識，建立規(guī)范管理制度，有助于提高企業(yè)資產(chǎn)運營和周轉(zhuǎn)的效率，從而有效提高企業(yè)的管理水平。
（二）加強資金管理，有利于提高企業(yè)抗風(fēng)險能力
企業(yè)的資金涉及企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營全過程，只有各方面共同參與，才能保證資金的良性循環(huán)。對籌集的資金一定得合理運用，采用合理的風(fēng)險分散策略，多個項目進行投資，有助于降低企業(yè)風(fēng)險。在資金運行方面，加強資金管理，營造良好的企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境，并具備健康的財務(wù)運行秩序，才能保證資金的正常運行，降低風(fēng)險產(chǎn)生的機率，提高經(jīng)濟效益，不斷壯大自己，提高企業(yè)抗風(fēng)險能力。
（三）加強資金管理，有利于提高企業(yè)核心競爭力
加強企業(yè)資金管理，可以清楚地了解到每項資金的來龍去脈，利于控制收支，合理運作資本，能有效降低成本，提高資金使用效益，進一步提高經(jīng)濟效益，增加資本積累，提高企業(yè)核心競爭力。
二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題
（一）資金籌集階段存在的問題
房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的資金來源主要是自有資金、借入資金、預(yù)售資金等。房地產(chǎn)行業(yè)性質(zhì)決定了房地產(chǎn)企業(yè)資金占用量大、開發(fā)周期長、缺乏流動性，完全靠自有資金完成開發(fā)項目的幾乎沒有。目前，國家相關(guān)政策要求，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)自有資金不得低于項目總投資的30%，因此項目總投入指標(biāo)非常重要，項目投資規(guī)模越大，自有資金壓力越大且企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險越高。我國房地產(chǎn)行業(yè)還處于發(fā)展階段，中小型房地產(chǎn)企業(yè)居多，不具備發(fā)行企業(yè)債券或發(fā)行股票來籌集資金的條件，企業(yè)只能通過銀行貸款來籌集資金。單一的融資方式籌集來的資金有限，致使企業(yè)資金缺口大，籌集資金困難，限制了企業(yè)的發(fā)展。在“抑制資產(chǎn)泡沫、防范金融風(fēng)險”的調(diào)控基調(diào)下，2017年房企融資環(huán)境將趨于收緊。目前銀監(jiān)會和證監(jiān)會都禁止監(jiān)管的金融機構(gòu)為房企拍地提供融資，也就是說拍地階段的資金得靠房企的自由資金。今后沒有一定經(jīng)濟實力的房企連地都沒有就更談不上開發(fā)了。據(jù)有關(guān)報道，2017年，房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)計現(xiàn)金流入約為14.5萬億元，現(xiàn)金流出約為15.76萬億元，資金鏈缺口為1.26萬億元，這將對部分房地產(chǎn)企業(yè)形成一定資金壓力，尤其是融資渠道狹窄的中小房企以及高杠桿房企所感受的去杠桿壓力會更明顯。
（二）資金使用階段存在的問題
1.項目分析不全面，盲目投資
投資項目首先得選址，項目所在地附近是否有公交車站，交通是否便利；水、電、管道燃氣、通訊線路是否暢通；環(huán)境是否達標(biāo)，生活垃圾和生活污水是否能正常處置和處理；建筑場地是否無電磁輻射危害和危險源。項目是否符合城市發(fā)展規(guī)劃、土地利用政策，環(huán)境現(xiàn)狀是否質(zhì)量良好、生活方便、交通便利等等。項目的選址是否合理，直接影響項目資金的回籠。有些待售商品房，因規(guī)劃、交通、配套等因素，注定成為長期不可消化的庫存，成為存量房產(chǎn)，占用大量資金，影響房企發(fā)展。到目前為至，很多城市還留下了爛尾樓的蹤跡。局部城市房地產(chǎn)過熱，房企沒有對項目做詳細和必要的可行性分析研究；沒有考慮自己的規(guī)模；沒有考慮企業(yè)承受風(fēng)險的能力；很多房企可能今天不缺錢，但不等于明天不缺錢，盲目跟形勢投資，結(jié)果種種不確定因素陸續(xù)出現(xiàn)如：工程后續(xù)資金跟不上、銀行貸款不到位、項目涉及糾紛、項目手續(xù)不齊等等，企業(yè)陷入困境，難以繼續(xù)發(fā)展。還有些開發(fā)商坦言，寧愿死撐也不輕易降價。降價會得罪同行，融資成本高，不如死撐賭一把。一些三四線城市出現(xiàn)了部分中小房企破產(chǎn)，開發(fā)商跑路的情況。這其實也反映出一些地方確實存在房地產(chǎn)泡沫。
2.成本管控沒有細化
房地產(chǎn)開發(fā)項目中變動因素較多，成本產(chǎn)生變化的因素需進行針對性分析，結(jié)合行業(yè)發(fā)展環(huán)境與市場情形來確定。就目前來看，有多數(shù)房企雖制定了成本管控目標(biāo)，可由于沒有細分，出現(xiàn)一些增補項目，造成計劃與實際脫節(jié)，影響企業(yè)資金的正常運轉(zhuǎn)和有效利用。
3.資金監(jiān)督意識淡薄
當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)資金管理機制不夠完善，且監(jiān)督力量薄弱。雖然很多房企都制定了相關(guān)的資金管理制度與資金計劃，但由于對資金管理和風(fēng)險認識不夠，缺乏監(jiān)督，實際運營中沒有按制度與計劃實施，資金管理制度形同虛設(shè)。“好鋼用在刀刃上”，追求的就是資金結(jié)構(gòu)最優(yōu)化，防止多花錢，亂花錢，浪費錢。
4.資金使用考核制度不完善
房地產(chǎn)企業(yè)往往是通過內(nèi)部審計的方式來監(jiān)督資金的使用，可得不到重視，審計工作流入形式，對資金使用過程信息無法進行有效分析。項目完結(jié)后，房企沒有對項目總體成本情況進行全面的系統(tǒng)性評價。例如某些項目外觀看來銷售火爆，可卻是虧損，原因就在于沒有對項目進行系統(tǒng)的考核。
（三）資金回籠階段存在的問題
營銷策劃意識淡薄，資金回籠不到位。自2015年以來，我國家庭戶均擁有住房為1.08套，我國有近兩成家庭擁有兩套以上的住房。不難發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)市場逐步進入了存量房時代。房地產(chǎn)去庫存已成為國家十分關(guān)注的事情。2017年中央經(jīng)濟工作會議明確要求，要堅持分類調(diào)控，因城因地施策，重點解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多的問題。不少營銷策劃人員限于經(jīng)驗及專業(yè)素質(zhì)的不足，容易在推廣具體的項目時陷入各種誤區(qū)而難以自拔。有些營銷策劃人和開發(fā)商將項目的成功程度等同于廣告投入金額的多少，他們認為，只要有足夠的廣告費，就是垃圾也能賣出去；有些把以往的成功經(jīng)驗，生搬硬套到新項目的營銷策劃中；有些人造聲勢，時刻想制造轟動效應(yīng)，以求得媒介的免費宣傳與消費者的關(guān)注；當(dāng)然，這些都是營銷手段，可沒有什么營銷手段是最好的，而是要選最適合項目的營銷模式，揚長避短、避實去虛，以形成操作性極強的、行之有效的、充分發(fā)揮該項目優(yōu)勢的營銷策劃方案，才能獲得項目整體營銷的成功。
三、完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的措施
（一）改善融資方式，把握融資尺度
為了去庫存，國家相繼出臺了金融、稅收、公積金等一系列穩(wěn)市場的政策，使房地產(chǎn)市場有所回升。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的逐步規(guī)范以及政府的調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)意識到了對資金的計劃管理的重要性。通過對資金的合理計劃，可以減少資金占用，提高資金效率，降低成本，更重要的是能防范現(xiàn)金流的風(fēng)險。在目前，中小房企融資主要渠道還是銀行。房企應(yīng)根據(jù)本身企業(yè)的發(fā)展情況，考慮是否有積累，要開發(fā)的項目規(guī)模，所開發(fā)項目的周期，項目所需資金結(jié)構(gòu)等等因素來測算出項目所需融資金額限額，既防止資金不足造成資金鏈斷裂而影響企業(yè)運轉(zhuǎn)，又防止多余閑置資金，增加資金成本，把風(fēng)險控制在企業(yè)承受范圍之內(nèi)。缺錢才融資，缺錢就得找錢，找不到錢，可以找有錢人合作呀，變相的融資。在不影響誠信的情況下，可以要分包單位帶資施工或供應(yīng)商墊材料款，緩和資金流，也是一種變相的融資。風(fēng)險分擔(dān)后在企業(yè)所能承受范圍之內(nèi)，留有一定的流動資金，確保企業(yè)持續(xù)發(fā)展。1.確保投資決策科學(xué)性和可行性房地產(chǎn)業(yè)身處經(jīng)濟和城市發(fā)展的中心，是各類要素資源和經(jīng)濟活動比較集中的地方?？恳粋€人或某個崗位的作用，是難以擔(dān)當(dāng)?shù)?，要靠團隊的作用。經(jīng)濟要高速發(fā)展，離不開各類技術(shù)人才。任何一個項目投資前必須得對其進行測算，往往有些房企在項目實施前也進行了可行性分析研究，結(jié)果實際操作過程中，出現(xiàn)了各種各樣的風(fēng)險，企業(yè)無法應(yīng)對，使企業(yè)陷入困境，就是因為測算不精確。有了高技術(shù)人才，組成優(yōu)秀的團隊，對項目背景、規(guī)模、功能等各類經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)精確測算，才能確保投資決策科學(xué)性和可行性?！昂娩撚迷诘度猩稀保科笕绾伟延邢薜馁Y金，產(chǎn)生最大的效益，必須編制合理的資金計劃。通過資金計劃，對項目實施過程進行管控。各職能部門應(yīng)根據(jù)項目工程進度、合同約定付款條件預(yù)計需要的資金匯總形成資金計劃，應(yīng)嚴格控制計劃外資金的需求。沒有計劃不付款。整個項目都在計劃控制內(nèi)，如期實現(xiàn)利潤，項目開發(fā)成功。過去綜合開發(fā)項目一般需要3~5年，通過對資金使用過程中系統(tǒng)的管理，目前普遍的開發(fā)項目周期在2~4年，加快進度，減少資金占用時間，也是為項目爭取利潤。2.加強項目開發(fā)過程中各成本資金使用的控制根據(jù)可行性研究報告確定項目總的需求量，編制項目總的資金計劃。根據(jù)計劃周期的不同，資金計劃可分為年度、季度、月份資金計劃。年度資金計劃主要用于資金籌措，保障相對長期的資金需求；季度、月度資金計劃主要用于指導(dǎo)當(dāng)期付款，滿足項目工程進度需要。月度資金計劃作為資金計劃的基礎(chǔ)，有著十分重要的作用。企業(yè)應(yīng)根據(jù)項目成本細分類與費用細分類的需求編制月度報表，各職能部門，應(yīng)根據(jù)項目進度、合同約定付款條件或根據(jù)招標(biāo)/合約進度預(yù)計需要的資金匯總報相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進行匯總、平衡與批復(fù)。加強成本策劃。成本核算只解決事后算賬問題，成本控制關(guān)注的是盡量不超過目標(biāo)成本，及控制“亂花錢”的問題，而成本策劃關(guān)注的是投入產(chǎn)出比，解決“如何花錢更值”的問題。應(yīng)嚴格控制計劃外資金需求。3.加強監(jiān)督，完善項目資金監(jiān)控企業(yè)應(yīng)定期、不定期地對資金使用情況進行檢查，即通過日常的報表了解全面情況，通過專項檢查發(fā)現(xiàn)資金預(yù)算執(zhí)行過程中的深層次的問題。既強化事前預(yù)防和事中控制，確保資金的安全和完整。4.加強事后核算分析考核制度以目標(biāo)成本為導(dǎo)向，采用動態(tài)管理模式，對開發(fā)成本各個環(huán)節(jié)進行全方位、全過程的管控。對項目的往來款項實行跟蹤管理，制定相應(yīng)的獎懲制度，把壞賬損失降到最低程度。積極開展內(nèi)部審計，對財務(wù)會計信息進行真實合法的審計和監(jiān)督，事后分析考核，將實際成本與目標(biāo)成本進行比較，找出差距分析原因，才能將資金使用情況反饋管理者，幫助管理者進行下一步的資金安排和抉擇。
（二）制定合適的營銷策劃方案，資金按期回籠
客戶對價格最為敏感，投資者的利潤能否最終實現(xiàn)的關(guān)鍵也在于價格。在房地產(chǎn)營銷過程中，定價是最根本、最有效，也是最易于調(diào)控的，還是房地產(chǎn)營銷過程的核心和關(guān)鍵問題。多年來政府一直把降低商品房住宅價格的責(zé)任往房地產(chǎn)企業(yè)上推，只限房價不限地價格；目前房地產(chǎn)企業(yè)又納入增值稅范圍，房地產(chǎn)企業(yè)進項稅抵扣不足是常事；國家“限購”“限貸”等宏觀調(diào)控；房企應(yīng)根據(jù)朝向、樓層、邊間、面積、視野、設(shè)計、口彩等等定個老百姓能接受，能獲取最大利潤的價格，編制適合各項目的營銷策劃書，加快資金回收速度，確保項目資金如期回收進行下一輪的投資?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)要持續(xù)發(fā)展，要擴大規(guī)模都離不開資金。只有不斷加強房企的資金管理水平和管控能力，資金鏈進入良性循環(huán)，才能讓資金產(chǎn)生最大的效益。
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作者:劉愛華 單位:湘潭房產(chǎn)集團有限公司
