房地產企業(yè)強化資金管理的對策探索

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【摘要】如今的房地產市場在持續(xù)調控中出現(xiàn)了一些問題，例如房地產在開發(fā)企業(yè)經營和管理方面等，本文以房地產企業(yè)資金管理現(xiàn)狀為背景，針對當前形勢下房地產企業(yè)資金管理中存在的問題進一步提供解決的對策，以期我國房地產企業(yè)資金管理提供參考意見，促進房地產企業(yè)的更好更快發(fā)展。

【關鍵詞】房地產企業(yè):資金管理:問題:對策

隨著我國房地產企業(yè)在經濟中的地位越來越明顯，我國的房地產企業(yè)經歷了快速發(fā)展的階段，但是在逐漸發(fā)展的過程中開始處于“低迷”的狀態(tài)，房地產企業(yè)融資難、成本高、業(yè)績低等問題的出現(xiàn)屢見不鮮，因此，企業(yè)要認清當前的發(fā)展形勢，資金管理是房地產企業(yè)在企業(yè)內部實施的資金活動，通過對企業(yè)內部的財務核算、協(xié)調和分析，實際了解到企業(yè)的資金運行狀況以及企業(yè)最大經濟效益回報情況。房地產企業(yè)如何從原來的高投入，高回報，適應現(xiàn)在高投入、低回報的轉型，在我國宏觀政策的不斷調控之下，如何提高自身在市場中的競爭能力，實現(xiàn)企業(yè)的經濟效益不斷提高。這都需要從企業(yè)的財務管理方面進行重點的研究和分析。

一、當前房地產企業(yè)資金管理的現(xiàn)狀

(1)資金周轉率下降、財務風險加大。當前，在我國大多數的房地產企業(yè)中都存在資金不足的情況，造成資金短缺的原因包括前期市場擴張過度、融資渠道單一和企業(yè)內資金管理分散，其中前期市場擴張過度主要是由于普遍面臨高企，且其中的銷售緩慢，變現(xiàn)能力差，導致資金周轉率低。房地產企業(yè)的融資渠道單一，主要原因是企業(yè)僅僅依靠銀行進行貸款，如今我國房地產企業(yè)調控的措施使得銀行的融資監(jiān)管變緊，信貸資金投入房地產行業(yè)的門檻越來越高，融資的難度和成本加大。企業(yè)內的資金管理分散主要是由于在一些企業(yè)中存在其中一個項目資金閑置的現(xiàn)象，另一個項目就會出現(xiàn)資金短缺的情況，這樣兩極化的現(xiàn)象不利于企業(yè)對資金的集中管理，進而導致企業(yè)的資金利用效率低，缺乏良好、完整的資金管理體系進行約束，資金結構的不合理，會加大財務的風險，影響企業(yè)的收益。(2)資金管理的“被動反映型”現(xiàn)象明顯。現(xiàn)今在很多的房地產企業(yè)資金管理流程中，仍采用傳統(tǒng)的記賬、編制資金報表等形式，出具的財務決算報表被用于經營工作的事后評估，這樣的流程之下存在著一定的滯后性，不能夠及時準確的進行匯報，缺乏科學、完善的管理體系，一些房地產企業(yè)忽略了資金管理的重要性，只是目光短淺的在乎眼前利益而忽視長遠的企業(yè)發(fā)展，在一些項目評價、前期策劃、招投標、簽訂合同等流程上，缺乏財務資金管理人員的參與，因此，在整個企業(yè)的發(fā)展中自身資金和項目不符合的情況屢見不鮮，企業(yè)對財務資金管理中的預測、控制、分析等能力缺乏重視，管理職能不完善．(3)資金管理意識單薄。在房地產企業(yè)的資金管理中，企業(yè)應該樹立全面的意識，綜合性的考慮發(fā)生因素，縱觀現(xiàn)今的房地產企業(yè)，大部分的企業(yè)只看重項目的開發(fā)以及項目的銷售，過度的重視經濟利益而忽視資金管理中存在的問題，過度重視工程進度、重視控制質量，忽略了資金的籌集和投資的必要控制程序。這導致在后期企業(yè)無法正常運轉，除此之外，企業(yè)的相關項目負責人的權利過于集中，不僅具有財務管理的權利還具備采購的權利，這樣雙重權利之下的管理模式使得權利無法得到分散，過于集中的后果就會導致成本控制的質量無法確保，資金的去向不能得到及時準確的記錄，一些企業(yè)的相關人員對資金的管理重視力度不夠，乃至在進行項目考核時，會忽視對資金使用情況的關注度以及資金去向的追查，相關的工程資金管考核制度不完善，沒有一個健全的管理體系，導致資金出現(xiàn)不合理利用的情況居多，進一步使得企業(yè)的資源配置不合理，加大了工程建設的風險。(4)資金管理不合理。一個工程的正常運作離不開資金的支持，資金為工程的運作提供充足的動力。在房地產企業(yè)中的工程中資金的耗用十分巨大，但是在企業(yè)進行資金管理的過程中，一個環(huán)節(jié)的疏忽就會導致資金的浪費和損失，一些企業(yè)在建設的前期準備工作上并沒有做好，這會直接導致企業(yè)在接下來的工程建設中資金出現(xiàn)系列的問題。根據國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2008年我國商品房空置量明顯上升，且以不斷增加的頻率逐年上升，空置的商品房大量的沉淀了房地產企業(yè)的資金，對企業(yè)的資金運轉造成十分不利的影響，據相關報告指出，商品房的空置率與房地產企業(yè)的經營利潤率呈現(xiàn)著負相關的關系，上平方的空置率上升時，那么房地產企業(yè)的經營利潤就會呈現(xiàn)著下滑的趨勢。

二、提高房地產企業(yè)資金管理水平的有效對策

(1)拓展融資渠道。房地產企業(yè)是屬于資金密集型的企業(yè)，融資問題一直圍繞與困擾著各大房地產企業(yè)，如何進一步解決房地產企業(yè)中的融資問題成為企業(yè)中的主要問題，當前，隨著經濟的不斷發(fā)展，社會的不斷進步，我國房地產企業(yè)的融資渠道越來越多元化，無論是資本市場中的直接融資渠道還是間接融資渠道都需要大力的進行開拓。與此同時還需要不斷的完善金融市場體系、投資基金、版權融資、債券融資等，多元化的融資渠道打破了以往單一的融資形式，來自社會民間的資金可以從樓市分流道基金、債券、信托等等，關于基金、債券和信托等只有具備優(yōu)良條件的企業(yè)才有具備擁有的資格，這對于房地產企業(yè)的內部優(yōu)化以及發(fā)展不失為一種前進的動力，對于企業(yè)提高自身的素質十分有利。(2)強化開發(fā)項目的可行性研究。房地產企業(yè)在開發(fā)工程項目時所需要的資金和時間非常多，具有投資大、周期長的特點，這些特點伴隨著一定的經營風險，所以，為了進一步規(guī)避風險將風險發(fā)生的幾率降到最低，企業(yè)確定投資開發(fā)經營項目時，首先需要將投資項目的背景情況進行充分的調查了解，避免產權紕漏、確保資金回收，其次，需要對市場的情況進行實際的調查，將所在區(qū)域的人口發(fā)展情況以及經濟發(fā)展情況、城市規(guī)劃情況、消費市場情況等進行調查分析，并且根據所調查分析出的數據進行一個客觀的預測，最后，需要對投資項目的前景進行分析，房地產企業(yè)在開發(fā)投資項目時，應該根據自身的發(fā)展情況以及自身企業(yè)的優(yōu)勢開發(fā)經營效益較好、風險小的項目，然后制定出一個科學、合理的籌資方案，確保企業(yè)投資項目的正常運行。(3)加強資金預算管理。要想資金實現(xiàn)良性循環(huán)就需要將其基礎做好———資金預算，一個準確、科學的資金預算可以使得企業(yè)對資金進行有效利用，提升資金的使用效率，企業(yè)的資金預算分為年度預算和月度執(zhí)行預算，包括直接法編制，通過間接法編制進行驗證，在一年的年初，相關的財務部門就應該對公司發(fā)展的實際情況進行分析并制定出資金的預算，資金預算主要分為資金預算收入和資金預算支出兩種，在制定出一個合理、完整的資金預算計劃之后，企業(yè)年度資金運作的重點就會被突出，這對于企業(yè)資金的跟蹤、控制十分有助，對于一些企業(yè)出現(xiàn)盲目貸款、不合理存款的現(xiàn)象有效的規(guī)避，在制定出資金預算計劃之后，要付諸于強有力的執(zhí)行力度，才能達到預期的效果，促進企業(yè)的正常發(fā)展。(4)加強資金的風險控制。任何的投資都具備著一定的風險，更何況房地產企業(yè)的投資大、周期長，存在的風險不言而喻，在一個企業(yè)之中，資金的風險一共分為三種，一種為資金的使用風險，資金的使用風險主要表現(xiàn)在企業(yè)在進行投資時產生的風險，但是這種風險是在前期就可以進行控制的，因此，為避免資金使用風險的發(fā)生，需要前期對其進行有效控制，在確定投資項目具有可行性之時，需要對評審程序進行有效的優(yōu)化，做好科學化和專業(yè)化，與此同時，在進行一些重大的決策時，企業(yè)的相關約束管機制要進行完善，形成科學的制定決定的程序，確保重大決策的合理可行。第二種是資金存在在途風險，在途風險主要是指資金在企業(yè)進行結算的過程中發(fā)生的風險，為了避免資金發(fā)生在途風險，企業(yè)的結算票據需要認真、謹慎的進行選擇。第三種是資金的或有風險，或有風險主要是指企業(yè)在于其他企業(yè)進行貸款擔?；蛘邩I(yè)務擔保時產生的系列問題，因此，企業(yè)在為其他企業(yè)進行擔保時要綜合考慮，進行時需要有一個完善合法的審批程序。綜上所述，資金管理在房地產企業(yè)中經營效益的作用不可小覷，且資金管理與經營效益密切相關，在房地產市場的自身發(fā)展中存在著一定的不可控因素，進而導致一些房地產項目的開發(fā)建設和經營管理也存在著一些不確定的因素，當前我國房地產企業(yè)在資金管理上仍存在著一些問題，因此必須要拓寬融資渠道、強化開發(fā)項目的可行性研究以及加強資金的有效管理進一步提高房地產企業(yè)的資金管理水平，促進房地產企業(yè)項目的順利開發(fā)。

【參考文獻】

［1］樊幻靈．論我國房地產企業(yè)資金鏈管理與完善［J］．中國房地產金融，2010(1)

［2］劉向東．房地產企業(yè)集團如何建立資金集中管理體制［J］．金融經濟，2008(14)

作者:徐政偉 單位:駐馬店昌建同創(chuàng)地產有限公司