房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃研究

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摘要：作為我國(guó)重要經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)營(yíng)具有資金規(guī)模大、產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、稅收成本高等顯著特征，唯有強(qiáng)化基于增值稅的稅收籌劃，才可有效防范“營(yíng)改增”后出現(xiàn)的房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)不降反升問(wèn)題。本文首先闡釋房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃的重要意義和整體思路，而后重點(diǎn)從增值稅和土地增值稅兩個(gè)重要稅種論述房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃的對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；增值稅；稅收籌劃；研究

伴隨我國(guó)稅收管理體制改革的縱深推進(jìn)，尤其是2016年5月1日全面實(shí)施的“營(yíng)改增”稅制改革，為新時(shí)期各級(jí)各類(lèi)企業(yè)的稅負(fù)降低并有效避免重復(fù)納稅做出了重要貢獻(xiàn)。然而，考慮到房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)具有資金規(guī)模大、產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、稅收成本高等顯著特征，加上增值稅相對(duì)于以往營(yíng)業(yè)稅更加復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)唯有強(qiáng)化基于增值稅的稅收籌劃，才可有效防范“營(yíng)改增”后出現(xiàn)的房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)不降反升問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃的重要意義

一直以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)就是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，尤其是進(jìn)入新常態(tài)和新時(shí)代以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，逐步進(jìn)入分化、調(diào)整和變革時(shí)期，一邊是去庫(kù)存壓力很大，另一邊是房地產(chǎn)泡沫持續(xù)放大。在此背景下，我國(guó)管理當(dāng)局先后多次通過(guò)稅制改革，來(lái)引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。當(dāng)然，打鐵還要自身硬，我國(guó)各級(jí)各類(lèi)房地產(chǎn)公司要著力加強(qiáng)內(nèi)涵建設(shè)，以增值稅稅收籌劃為抓手，推進(jìn)自身和整個(gè)行業(yè)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展。首先，房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化增值稅稅收籌劃，有利于提高自身的稅收收益，并以此為基礎(chǔ)提高自身的比較優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。增值稅稅收籌劃，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，絕不是偷稅漏稅，而是依法合理避稅，切實(shí)提高自身的稅收利益。面臨管理當(dāng)局日益加碼的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)公司要適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展要求，依法依規(guī)合理爭(zhēng)取自身利益，妥善處理增值稅稅收籌劃問(wèn)題，為企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)開(kāi)展提供充足的財(cái)力保障，切實(shí)降低自身的稅收負(fù)擔(dān)，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。其次，房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化增值稅稅收籌劃，有利于自身提高納稅意識(shí)和增值稅籌劃能力，切實(shí)防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有鏈條長(zhǎng)、涉稅項(xiàng)目多和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大等特征。新時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化增值稅稅收籌劃，不僅有助于管理當(dāng)局稅收征稽和管理，還有助于房地產(chǎn)企業(yè)自身科學(xué)防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。最后，房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化增值稅稅收籌劃，有助于自身商業(yè)模式的完善。新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅收籌劃，具有十分重要的宏觀意義和全局意義，不僅可以提高經(jīng)濟(jì)效益，還可以引領(lǐng)房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整和優(yōu)化發(fā)展戰(zhàn)略，完善內(nèi)部管理，重構(gòu)商業(yè)模式，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃的整體思路

新時(shí)代，我國(guó)各級(jí)各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化增值稅稅收籌劃，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須明確思路，做好規(guī)劃，確保增值稅稅收籌劃穩(wěn)步推進(jìn)，并取得預(yù)期效果?？傮w來(lái)看，新形勢(shì)下我國(guó)各級(jí)各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化增值稅稅收籌劃，要牢牢堅(jiān)持三大思路原則，即及時(shí)把握國(guó)家政策、系統(tǒng)開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn)、強(qiáng)化內(nèi)部合作配合。首先，我國(guó)各級(jí)各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)把握國(guó)家最新的財(cái)經(jīng)法規(guī)，尤其是與房地產(chǎn)稅收密切相關(guān)的稅收政策，并努力做好解讀和認(rèn)知工作，為后續(xù)稅收籌劃奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。自從2016年5月1日營(yíng)改增全面實(shí)施以來(lái)，我國(guó)管理當(dāng)局為了加快推進(jìn)放管服改革，圍繞稅收政策優(yōu)化頒布實(shí)施了一系列新的財(cái)經(jīng)法規(guī)，尤其是2018年4月以來(lái)財(cái)政部和國(guó)稅總局先后頒布了多項(xiàng)稅收政策，比如《關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》(財(cái)稅〔2018〕32號(hào))、《關(guān)于統(tǒng)一增值稅小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)的通知》(財(cái)稅〔2018〕33號(hào))，《關(guān)于統(tǒng)一小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)等若干增值稅問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2018年第18號(hào))等。因此，我國(guó)各級(jí)各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行增值稅稅收籌劃時(shí)，一定要弄清楚最新的稅收政策，切實(shí)做到增值稅稅收籌劃有的放矢、應(yīng)籌盡籌。其次，我國(guó)各級(jí)各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)，要著力做好增值稅稅收籌劃的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作。從某種意義而言，房地產(chǎn)公司的增值稅稅收籌劃，需要財(cái)務(wù)、法務(wù)、成本、營(yíng)銷(xiāo)等多項(xiàng)專業(yè)知識(shí)，要想取得預(yù)期的效果和目標(biāo)，公司相關(guān)人員必須要精通相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)。也許，有人會(huì)說(shuō)這些完全可以向稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行外包和咨詢，但是別忘了外包是不可能的，畢竟這里面會(huì)涉及商業(yè)秘密，即便是咨詢大都是總體性的指導(dǎo)意見(jiàn)和方針，具體的籌劃業(yè)務(wù)還需要公司內(nèi)部人員進(jìn)行操作，因此強(qiáng)化內(nèi)部培訓(xùn)十分必要和重要。最后，我國(guó)各級(jí)各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)，要強(qiáng)化內(nèi)部溝通和配合，共同為增值稅稅收籌劃添磚加瓦。增值稅稅收籌劃工作，絕非僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)的事情，而是需要營(yíng)銷(xiāo)、策劃、開(kāi)發(fā)等多個(gè)部門(mén)的配合，才可以獲得豐富、及時(shí)和準(zhǔn)確的資料，切實(shí)規(guī)避籌劃和業(yè)務(wù)的“兩張皮”現(xiàn)象出現(xiàn)，提高籌劃質(zhì)量和效益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃的對(duì)策建議

1.增值稅的稅收籌劃策略

從某種意義而言，新時(shí)代我國(guó)各級(jí)各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃重點(diǎn)是增值稅業(yè)務(wù)籌劃，特別是全面實(shí)施營(yíng)改增以來(lái)，增值稅和土地增值稅日益成為房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃的核心領(lǐng)域。具體而言，新時(shí)代我國(guó)各級(jí)各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行增值稅稅收籌劃時(shí)，要根據(jù)現(xiàn)有稅收政策法規(guī)圍繞三個(gè)方面進(jìn)行稅收籌劃，即精心選擇計(jì)稅方法、不斷提高精裝房開(kāi)發(fā)比例和靈活運(yùn)用銷(xiāo)售策略。首先，我國(guó)各級(jí)各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在進(jìn)行增值稅稅收籌劃時(shí)，要合理選擇計(jì)稅方法。眾所周知，我國(guó)現(xiàn)行的《增值稅暫行條例》明確規(guī)定有三種計(jì)稅方法，即一般計(jì)稅方法、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法和扣繳計(jì)稅方法。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用時(shí)，要按照《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅［2016］36號(hào))相關(guān)規(guī)定，可以對(duì)2016年4月30日及以前開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目選擇基于5%的簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，從而避免采用11%的高稅負(fù)計(jì)稅方法進(jìn)行合理避稅。其次，我國(guó)各級(jí)各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在進(jìn)行增值稅稅收籌劃時(shí)，要逐步擴(kuò)大精裝房開(kāi)發(fā)比例。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商提供的精裝房比例不到35%，與歐美日韓等發(fā)達(dá)國(guó)家還有很大的差距。按照現(xiàn)有的稅收法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)精裝房，可以通過(guò)獲取更多的固定資產(chǎn)和物料增值稅發(fā)票，進(jìn)而增加抵扣數(shù)額合理避稅，切實(shí)實(shí)現(xiàn)增值稅稅收籌劃的目標(biāo)和價(jià)值追求。實(shí)際上，我國(guó)各級(jí)各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)更多的精裝房，不僅具有良好的稅收籌劃收益，還有助于貫徹中央提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，助推房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展，更有助于減少建筑垃圾建設(shè)美麗城市。最后，我國(guó)各級(jí)各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在進(jìn)行增值稅稅收籌劃時(shí)，要靈活應(yīng)用房屋銷(xiāo)售策略。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的《增值稅暫行條例》，房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售房屋時(shí)先開(kāi)具發(fā)票的，納稅義務(wù)為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。為此，在具體操作中房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)每月的銷(xiāo)售合同進(jìn)度，靈活掌握和安排開(kāi)票數(shù)量，盡量不提前開(kāi)具發(fā)票，從而實(shí)現(xiàn)納稅義務(wù)的合理延遲，更有助于鞏固企業(yè)的現(xiàn)金流，科學(xué)規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.土地增值稅的籌劃策略

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最大特征就是不動(dòng)產(chǎn)性，主要是基于國(guó)有或集體土地的房屋不可移動(dòng)性，因此對(duì)于稅收籌劃土地增值稅應(yīng)當(dāng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅收籌劃的重點(diǎn)和關(guān)鍵。按照我國(guó)現(xiàn)行的稅收法規(guī)，我國(guó)各級(jí)各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃時(shí)，要重點(diǎn)從兩個(gè)方面進(jìn)行合理籌劃，即合理利用土地增值稅稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃和合理增加扣除項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃。首先，我國(guó)各級(jí)各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃時(shí)，要合理利用土地增值稅稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃。在具體操作中，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)可圍繞現(xiàn)行的《土地增值稅暫行條例》中20%的“避稅臨界點(diǎn)”進(jìn)行理性選擇，尤其是在進(jìn)行普通房屋銷(xiāo)售時(shí)，必須要精心衡量高售價(jià)帶來(lái)的收益和放棄免稅額之間的得失。尤其是在盲目進(jìn)行高售價(jià)時(shí)，一旦缺乏科學(xué)的規(guī)劃和計(jì)算，造成得不償失，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)來(lái)講很不劃算。其次，我國(guó)各級(jí)各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃時(shí)，要科學(xué)增加扣除項(xiàng)目金額，從而進(jìn)行合理避稅，具體可以選擇合適的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本以及選擇恰當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作。比如，我國(guó)各級(jí)各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃時(shí)，圍繞可扣除的開(kāi)發(fā)成本，重點(diǎn)在基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套方面進(jìn)行合理籌劃，畢竟這樣不僅可以獲得稅收利益，還有助于改進(jìn)企業(yè)的社會(huì)形象、提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)，進(jìn)而提高企業(yè)的社會(huì)美譽(yù)度。再比如，我國(guó)各級(jí)各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃時(shí)，圍繞選擇恰當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)，靜心研讀《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，靈活應(yīng)用“5%以內(nèi)計(jì)算扣除”和“10%以內(nèi)計(jì)算扣除”政策要求，在政策允許范圍內(nèi)最大化的減少融資成本和應(yīng)稅數(shù)額，為房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)正常經(jīng)營(yíng)與開(kāi)展提供充足的資金保障。

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作者：湯健 單位:江西財(cái)經(jīng)職業(yè)學(xué)院