房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃分析

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摘要：營業(yè)稅改征增值稅（toreplacethebusinesstaxwithavalue-addedtax）簡稱為“營改增”，為黨中央、國務(wù)院根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展實際情況，從財稅體制作出的探索。自從2016年5月我國房地產(chǎn)業(yè)開始全面推行“營改增”，房地產(chǎn)企業(yè)稅負得到了有效地降低。然而，隨著營業(yè)稅的終結(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃必然會發(fā)生翻天覆地的變化。本文將從“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響、如何做好增值稅納稅籌劃兩方面內(nèi)容展開分析，以為房地產(chǎn)企業(yè)步入可持續(xù)發(fā)展軌道提供幫助。

關(guān)鍵詞：“營改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；增值稅；納稅籌劃

“營改增”是我國自1994年分稅制改革以來最深入的一次財稅改革，與營業(yè)稅相比，增值稅具有著諸多的優(yōu)勢，也是目前全球范圍內(nèi)最主流的流轉(zhuǎn)稅種［1］?！盃I改增”后無論是哪個行業(yè)稅負均大幅降低，重復(fù)征稅情形得到了有效杜絕。在我國經(jīng)濟步入新常態(tài)發(fā)展階段后“營改增”無疑能夠為各行各業(yè)注入新的生機與活力，全面提高其盈利能力，為做大、做強提供強有力的幫助。房地產(chǎn)企業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，以往運營過程中重復(fù)征稅情形尤為明顯，使得企業(yè)背負了沉重的稅負負擔(dān)，不僅盈利能力大幅降低，還給整個行業(yè)發(fā)展帶來了不利影響，“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)迎來了發(fā)展的全新機遇期。此種背景下圍繞“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃展開分析無疑成為當(dāng)務(wù)之急。

一、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）房地產(chǎn)老項目稅收籌劃的影響

“營改增”于2016年5月1日于房地產(chǎn)業(yè)全面推行，對于在此之前已經(jīng)取得《建筑施工許可證》且《建筑工程施工許可證》中注明的開工日期為4月30日前的房地產(chǎn)項目被稱之為房地產(chǎn)老項目。即便是《建筑工程施工許可證》并未注明開工日期在4月30日前或者是房地產(chǎn)企業(yè)尚未取得《建筑工程施工許可證》，而與建筑企業(yè)簽署的承包合同開工日期在4月30日前的建筑工程項目亦屬于此范疇。“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)老項目稅收籌劃面臨著選擇簡易計稅法還是一般計稅法的抉擇。“營改增”后房地產(chǎn)老項目增值稅稅率分為5%以及11%，（自2018年5月1日起為10%），單純從稅率高低來看，房地產(chǎn)企業(yè)采用簡易計稅法稅率更低［2］。對于房地產(chǎn)企業(yè)老項目而言，已銷售并繳納了營業(yè)稅的收入部分，無法再繳納增值稅并開具增值稅發(fā)票，即無銷項稅額，而能夠抵扣部分稅費的增值稅進項稅以建筑施工企業(yè)出具的建安工程發(fā)票為主，導(dǎo)致進項稅無法抵扣。面對此種房地產(chǎn)老項目，采用簡易計稅法能夠平衡繳納營業(yè)稅時期以及“營改增”后的總體稅負。

（二）“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的特殊性

房地產(chǎn)企業(yè)需要獲得土地使用權(quán)，競標(biāo)該土地、規(guī)劃建設(shè)項目、上報審批、施工、銷售等一系列環(huán)節(jié)，并且整個建設(shè)項目周期相對較長，資金量需求大，而房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，先期預(yù)售階段銷售回款開具不征稅的增值稅普通發(fā)票，導(dǎo)致無銷項稅額，每月按照不含稅銷售回款的3%預(yù)繳增值稅。從施工單位取得的進項稅額無法抵扣，待竣工結(jié)轉(zhuǎn)收入成本節(jié)點，進行增值稅清算，這就要求在開發(fā)預(yù)售階段盡可能多取得進項稅發(fā)票，留待增值稅清算階段抵扣［3］。

二、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)做好增值稅納稅籌劃的措施

（一）做好房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”政策宣傳工作

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，“營改增”既有積極的影響，又有消極的影響，不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)在面對“營改增”時的態(tài)度也會存在著明顯的差異性，而要想“營改增”的全面貫徹執(zhí)行，就需要做好房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”政策宣傳工作，促使企業(yè)負責(zé)人正確意識到“營改增”對企業(yè)帶來的實際影響，尤其是增值稅在降低稅負方面發(fā)揮的作用，以提高其貫徹落實“營改增”的積極性。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展規(guī)模承擔(dān)的納稅人角色可以分為一般納稅人以及小規(guī)模納稅人兩種，通過宣傳平臺促使小規(guī)模納稅人選擇最適合自身的3%征稅率進行計稅，目前出臺稅收政策小微企業(yè)月收入低于10萬，季度低于30萬，免征增值稅，尤其天津地區(qū)自2019年1月1日起停止征收防洪費。這些對于企業(yè)利好的稅收政策，公司財會人員應(yīng)加強學(xué)習(xí)，隨時更新自身知識，為企業(yè)合法合規(guī)納稅。因此，只有加深房地產(chǎn)企業(yè)負責(zé)人對于“營改增”政策的理解程度并運用便利的政策條件，才能夠促使自身的權(quán)益達到最大化。

（二）做好銷售稅額核算以降低房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險

“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)銷售稅額核算工作的重要性與日俱增，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)銷售稅額的處理在面對不同的財務(wù)項目，尤其在“招牌掛”拿地階段要求一定比例自持商業(yè)的項目，涉及住宅、商業(yè)、寫字樓等多種業(yè)態(tài)，其所需要繳納的稅率存在著一定的差異性，此時房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將財務(wù)項目進行細分，建立臺賬并分別核算這樣不僅符合自身實際情況，還與國家稅率總體發(fā)展方向相吻合。此外，銷售稅額核算還能夠最大程度上發(fā)揮出差額征稅的促進作用，尤其是“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)銷售進項核算以及差額征稅能夠為降低自身稅負以及納稅風(fēng)險提供強有力的保障，所以在今后工作中房地產(chǎn)企業(yè)必須做好銷售稅額核算，以實現(xiàn)降低財務(wù)風(fēng)險、提高經(jīng)濟收益的目的［4］。

（三）預(yù)先設(shè)計銷售方案降低整體稅負

“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)在繳稅過程中可以利用進項稅額抵扣部分稅費，從而實現(xiàn)降低稅負的目的。隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，工作生活節(jié)奏的加快使得越來越多的購房者更鐘愛精裝房，原因在于精裝房無須購房者再次進行裝修，拎包入住十分方便，而傳統(tǒng)的毛坯房往往需要耗費購房者大量的時間和精力以及財力，即便是商業(yè)性寫字樓亦同樣如此。故此房地產(chǎn)企業(yè)在可以將自身開發(fā)的項目由毛坯房向精裝房轉(zhuǎn)變，以此來拓展進項稅抵扣項目，在繳稅時能夠抵扣更多稅費。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在廣告宣傳投入的費用同樣能夠作為進項稅額，包括廣告費、宣傳費、展覽費、材料費等［5］?！盃I改增”后允許房地產(chǎn)企業(yè)將上述費用用作抵扣，所以做好進項稅額抵扣對于降低企業(yè)稅負而言具有重要意義，需要引起其足夠的重視。

（四）從企業(yè)日常經(jīng)營各方面貫徹取得增值稅專用發(fā)票的重要性

費用的進項發(fā)票總結(jié)起來就是整體金額不大，但是范圍廣，涉及公司所有報銷員工和方方面面的業(yè)務(wù)。首先就是要貫徹公司對增值稅專用發(fā)票報銷的管理規(guī)定，組織面相全體員工的財務(wù)報銷培訓(xùn)，宣貫取得專票的重要意義。同時財會人員應(yīng)協(xié)助解決各業(yè)務(wù)模塊人員在日常業(yè)務(wù)中無法順利獲取專票時，給予專業(yè)解釋和服務(wù)支持，建立全員日常經(jīng)營業(yè)務(wù)中獲取專票的制度，人人理解不獲得專票給公司帶來損失的經(jīng)濟意識。

三、結(jié)語

綜上所述，“營改增”是我國推行的一項重要的財稅改革舉措，隨著該項政策的不斷深入推進，各行各業(yè)企業(yè)稅負負擔(dān)大幅降低。房地產(chǎn)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，“營改增”后尚存在著部分房地產(chǎn)老項目，在此部分項目由于已繳納營業(yè)稅，進項稅額無法抵扣，所以采取簡易計稅法成為最優(yōu)選擇。除此之外，“營改增”要求企業(yè)負責(zé)人、財會人員提前籌劃，通過項目前期稅務(wù)測算，通過對土地成本、收入、目標(biāo)成本中銷項、進項取得的預(yù)計情況，對項目增值稅清算稅負進行動態(tài)的測算管理，要做到提前預(yù)判。同時對于一般納稅人來說，盡可能取得增值稅專用發(fā)票也是尤為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。可以說“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)面臨著諸多的影響，所以本文指出做好房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”政策宣傳工作、做好銷售稅額核算以降低財務(wù)風(fēng)險、為做好進項稅額抵扣工作，盡可能取得增值稅專用發(fā)票并貫徹企業(yè)全體員工，無疑能夠為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供強有力的幫助。

參考文獻

［1］楊尚溱.“營改增”減稅效應(yīng)對企業(yè)增值稅納稅籌劃的影響［J］.納稅,2018（25）.

［2］周斌.“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的納稅籌劃研究［J］.時代金融,2018（24）.

［3］李翠平.淺談營改增后房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的納稅籌劃［J］.中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計,2018（1）.

［4］遲麗華，郭睿.“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃的思考［J］.中國集體經(jīng)濟,2017（9）.

［5］張瀚文.“營改增”下我國房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃研究［J］.河北企業(yè),2016（9）.

作者：吳婧 單位：天津駿盛置業(yè)有限公司