房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃

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摘要：隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的不斷加緊，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度也不斷加劇，降低營(yíng)運(yùn)成本、加快資金周轉(zhuǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)在擴(kuò)大市場(chǎng)份額、提高競(jìng)爭(zhēng)力方面需要面對(duì)的主要問(wèn)題。作為房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)主要支出，如何節(jié)省土地增值稅稅務(wù)成本、減輕稅負(fù)顯得尤為重要。特別是在營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地增值稅清算進(jìn)行了調(diào)整。在此種情況下，合理的納稅籌劃和清算技巧的使用對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，能夠有效的減少納稅金額，提高資金使用效率，提升企業(yè)的綜合收益。本文通過(guò)對(duì)土地增值稅納稅籌劃意義的闡述，提出納稅籌劃和清算時(shí)可關(guān)注的技巧，以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃；清算

一、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅籌劃的意義

土地增值稅是指建筑物、土地使用權(quán)及相關(guān)附著物在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，對(duì)單位或個(gè)人獲得的收入扣除法定扣除金額后的增值額作為征稅基礎(chǔ)進(jìn)行征稅，并根據(jù)增值額占扣除項(xiàng)目的比例使用不同的稅率。從目前的納稅情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)是土地增值稅的主要納稅人，而土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)一項(xiàng)很大的支出，通過(guò)什么方法進(jìn)行合法合規(guī)的納稅籌劃、利用清算技巧降低企業(yè)的稅負(fù)是值得房地產(chǎn)企業(yè)深入研究和考慮的重點(diǎn)課題。

（一）有利于減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，增加收益

土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)稅收成本中的重要支出，減少企業(yè)的增值額、降低企業(yè)適用的稅率、推遲企業(yè)的清算時(shí)間均有利于企業(yè)降低稅負(fù)，增加項(xiàng)目收益。同時(shí)，通過(guò)合理的納稅籌劃技巧研究，還能夠提升財(cái)務(wù)工作水平和納稅風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，正確納稅，合理避稅，增加企業(yè)的綜合收益。

（二）有利于改善房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)營(yíng)情況

由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金密度大，使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金周轉(zhuǎn)率的要求更高。通過(guò)土地增值稅的清算技術(shù)，房地產(chǎn)企業(yè)可以合理的安排資金使用，避免土地增值稅集中進(jìn)行清算。使企業(yè)面臨金額較大的稅款繳納，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)作。通過(guò)清算技巧，資金使用效率得到提高，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)避稅的目標(biāo)。

（三）有利于對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控

近年來(lái)，國(guó)家控制房?jī)r(jià)上漲的相關(guān)措施不斷推陳出新，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控未曾放松。而稅收政策作為宏觀調(diào)控中的一種措施，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮非常重要的作用。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)最新的稅收政策和自己的資金情況，分析新項(xiàng)目的收益率，以決定自己是否開(kāi)始新建項(xiàng)目，避免給企業(yè)帶來(lái)?yè)p失，避免形成房地產(chǎn)企業(yè)之間的惡意競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，對(duì)于稅收政策的調(diào)整還有利于促進(jìn)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)資源的優(yōu)化配置。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展土地增值稅納稅籌劃及清算技巧的方法

（一）合理的增加扣除項(xiàng)目，做好臨界點(diǎn)的籌劃

由于土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，因此，適用于不同的增值額占扣除項(xiàng)目金額比例的稅率不一致，每級(jí)稅率之間相差較大，四級(jí)稅率分別為30%、40%、50%、60%，不同的稅率對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的影響很大，特別是在企業(yè)的增值額比例處在不同臨界點(diǎn)的情況下。例如，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的增值額占扣除項(xiàng)目的比例（以下簡(jiǎn)稱增值率）為50%時(shí)，其增值額適用的稅率為30%,而當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為50.1%時(shí)，超過(guò)50%的部分適用的稅率為40%，稅率相差較大。此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮合理的增加扣除項(xiàng)目，減少增值額，降低增值率。例如，A房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2億元，符合稅法規(guī)定的、可以扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)為1.2億元，該項(xiàng)目的增值額為8000萬(wàn)元，增值額占扣除項(xiàng)目的比例為66.67%，適用的稅率為40%，應(yīng)該繳納的土地增值稅為8000×40%-12000×5%=2600萬(wàn)元。如果A企業(yè)稍微調(diào)整一下，將該項(xiàng)目房產(chǎn)裝修后再售賣，假設(shè)裝修成本為4000萬(wàn)元，該部分裝修不賺取利潤(rùn)，該企業(yè)可實(shí)現(xiàn)的收入為2.4億元，可扣除項(xiàng)目為1.6億元，增值額依然為8000萬(wàn)元，增值額占扣除項(xiàng)目的比例為50%，適用的稅率為30%，應(yīng)該繳納的土地增值稅為8000×30%=2400萬(wàn)元。對(duì)比兩種情況，A企業(yè)在增值額一致的情況下，土地增值稅稅額相差200萬(wàn)元。稅法中對(duì)于土地增值稅的免稅規(guī)定是，對(duì)于出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，當(dāng)增值額未超過(guò)可扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，對(duì)于該項(xiàng)交易免征土地增值稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于處在20%臨界點(diǎn)的增值額要尤其關(guān)注，科學(xué)的進(jìn)行籌劃，降低稅務(wù)成本。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)合理的增加扣除項(xiàng)目，如裝修、不可單獨(dú)轉(zhuǎn)移的配套設(shè)施等增加房產(chǎn)的附加值，增加可扣除項(xiàng)目成本，避免因超過(guò)臨界點(diǎn)而造成企業(yè)適用的稅率千差萬(wàn)別，降低稅負(fù)、增加收益。

（二）選擇恰當(dāng)?shù)那逅銜r(shí)間點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅采用預(yù)征方式。預(yù)征是在取得預(yù)售資格證時(shí)，對(duì)于不含稅收入按照預(yù)征率繳納土地增值稅，在項(xiàng)目達(dá)到清算條件時(shí)進(jìn)行清算。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于清算應(yīng)該事先籌劃，提高自身的主動(dòng)性，具體情況具體分析，靈活籌劃，根據(jù)企業(yè)不同項(xiàng)目之間的需求、資金流轉(zhuǎn)等因素，選擇恰當(dāng)?shù)那逅銜r(shí)機(jī)，降低房企的稅負(fù)，以免因?yàn)槿狈?duì)于清算時(shí)間點(diǎn)的籌劃而使得房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加，可能導(dǎo)致企業(yè)集中清算土地增值稅的壓力增大。1.對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既有普通住宅，又有高端住房和商用辦公樓，不同規(guī)格的房產(chǎn)其增值狀況不同，如果集中清算可能會(huì)給企業(yè)增加稅收成本。企業(yè)對(duì)于此類綜合性項(xiàng)目，分開(kāi)辦理不同標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，根據(jù)預(yù)計(jì)工期選擇不同的時(shí)間點(diǎn)進(jìn)行清算，減少土地增值稅的支付，減輕房企資金流轉(zhuǎn)的壓力，最大限度的實(shí)現(xiàn)整個(gè)企業(yè)的價(jià)值最大化。2.不同的地方政府對(duì)于預(yù)征率的規(guī)定不一致，房企在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，需要細(xì)化不同項(xiàng)目的清算時(shí)間，要將納稅籌劃方案做到項(xiàng)目符合清算條件之前，只有這樣才能掌握主動(dòng)權(quán)，有更多的選擇性，保障企業(yè)的根本利益。3.房地產(chǎn)企業(yè)要做好與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通交流，申請(qǐng)延遲清算時(shí)間。房企應(yīng)該對(duì)同一時(shí)間的不同項(xiàng)目進(jìn)行比較，對(duì)于增值額比例較低的項(xiàng)目先行清算，對(duì)于增值額比例較高的項(xiàng)目適當(dāng)推遲清算，合理的緩解房企的資金壓力。但是，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇清算時(shí)間點(diǎn)時(shí)，要關(guān)注法律風(fēng)險(xiǎn)，不能無(wú)故拖延清算時(shí)間，避免引起風(fēng)險(xiǎn)。

（三）利息支出扣除方式的納稅籌劃

根據(jù)稅法中對(duì)于可以從轉(zhuǎn)讓收入中扣除項(xiàng)目的規(guī)定，其中，房企的財(cái)務(wù)利息費(fèi)用支出屬于“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”中的一項(xiàng)，對(duì)于其扣除金額有兩種方式可以選擇。一種是房地產(chǎn)企業(yè)能夠取得貸款利息支出的金融機(jī)構(gòu)證明，按照同期商業(yè)銀行貸款利率計(jì)算的利息支出進(jìn)行扣除，企業(yè)的其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用按照扣除項(xiàng)目的“獲取土地使用權(quán)支付的費(fèi)用”和“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”之和的5%扣除；另一種是如果房地產(chǎn)公司無(wú)法準(zhǔn)確的計(jì)算不同項(xiàng)目之間的利息支出并分?jǐn)偅覠o(wú)法獲得金融機(jī)構(gòu)的證明，利息費(fèi)用不允許單獨(dú)扣除，需要和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用合并在前兩項(xiàng)支出之和的10%以內(nèi)扣除。從中可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行納稅籌劃，選擇有利于增加企業(yè)扣除項(xiàng)目金額的方式。當(dāng)然，如果房地產(chǎn)企業(yè)想要具有充分的自主選擇權(quán)，利用利息支出進(jìn)行納稅籌劃，必須對(duì)企業(yè)的各個(gè)項(xiàng)目貸款進(jìn)行單獨(dú)核算，準(zhǔn)確的計(jì)算出對(duì)應(yīng)的利息費(fèi)用，同時(shí)，獲得金融機(jī)構(gòu)的證明。接下來(lái)就是根據(jù)企業(yè)的財(cái)務(wù)利息支出情況合理的選擇上述兩種方式之一，以降低稅負(fù)。例如，在一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，A房地產(chǎn)企業(yè)支付1000萬(wàn)元獲得土地使用權(quán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為1200萬(wàn)元，企業(yè)可以扣除的貸款利息費(fèi)用為200萬(wàn)元（利率低于同期商業(yè)銀行的貸款利率）。如果A企業(yè)采用第一種方法對(duì)利息支出進(jìn)行扣除，企業(yè)能夠取得金融機(jī)構(gòu)開(kāi)具的證明，其可扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用合計(jì)金額最高為200+(1000+1200)×5%=310萬(wàn)元；如果A企業(yè)采用第二種方法扣除，則可以扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用合計(jì)金額最高為(1000+1200)×10%=220萬(wàn)元。從以上分析可以看出，第一種方式下，A公司可以增加扣除90萬(wàn)元的項(xiàng)目金額，從而降低企業(yè)的增值率。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要做好對(duì)利息支出的核算，并與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)做好溝通工作，確保企業(yè)掌握利息支出的扣除方式，最大限度的增加扣除項(xiàng)目金額，降低企業(yè)的納稅成本。

（四）合理的利用征稅范圍，選擇有利的開(kāi)發(fā)方式

在實(shí)際情況中，很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)選擇與其他公司合作的模式來(lái)完成項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和出售，主要包括兩種：一種是代建房行為，一種是合作開(kāi)發(fā)方式。所謂的代建房行為，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司根據(jù)客戶提出的要求開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，并收取代建費(fèi)用的行為。在代建房模式下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)于建設(shè)的項(xiàng)目無(wú)所有權(quán)，只是獲取代建費(fèi)勞務(wù)收入，由于在此種模式下房產(chǎn)、土地的產(chǎn)權(quán)尚未進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，因此，獲取的代建費(fèi)不在土地增值稅的征稅范圍內(nèi)。而開(kāi)發(fā)建房的合作模式，是指由一方出資、一方提供建設(shè)服務(wù)或提供土地資源，參與合作的幾方共同完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，不需要為自用的部分支付土地增值稅，對(duì)于建設(shè)的商品住宅在出售時(shí)繳納土地增值稅，采用此種模式可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的資金實(shí)力以及房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)要求等實(shí)際情況，選擇與其他方合作，合理的減少企業(yè)的征稅收入，減少土地增值稅的繳納。

（五）關(guān)注稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，避免因籌劃不當(dāng)而得不償失

1.注意營(yíng)改增對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的影響。首先，營(yíng)改增之后，扣除項(xiàng)目中的“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括可抵扣的增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)被征收的是不含稅的收入；同時(shí)，在扣除項(xiàng)目中要關(guān)注其他扣除項(xiàng)目是包含增值稅的金額還是不含稅的金額，避免因多扣除進(jìn)項(xiàng)增值稅而產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2.為了享受優(yōu)惠政策，弄虛作假而帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，可能為了享受普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)惠政策而將不符合條件的房產(chǎn)改動(dòng)資料按照此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行申報(bào)，在稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行檢查時(shí)，企業(yè)對(duì)于認(rèn)定條件虛假申報(bào)，存在違法違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)語(yǔ)

做好土地增值稅的納稅籌劃和清算規(guī)劃，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低稅務(wù)支出中的主要項(xiàng)目、提升效益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于相關(guān)稅收規(guī)定和優(yōu)惠政策要了熟于心、積極研究，制定符合企業(yè)真實(shí)情況的稅務(wù)籌劃方案，保證籌劃方案的合法合規(guī)性，不會(huì)產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)的稅收成本并獲取更高的價(jià)值增加值。

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作者：張小敏 單位：浙江萬(wàn)宇置業(yè)有限公司