房地產土地增值稅清算及涉稅風險管控

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摘要：房地產開發(fā)企業(yè)常用稅務籌劃模式，便是按照項目物業(yè)類型和成本分布態(tài)勢，對比不同土增清算模式，選取最佳稅收籌劃方案，從而達到減少增值稅繳納的主要目標，維護企業(yè)經濟利益。本文從實際角度出發(fā)，對房地產土地增值稅清算稅務籌劃及涉稅風險管控方案予以詳細分析和闡述。

關鍵詞：房地產；土地增值稅；清算；稅務籌劃；風險；管控

隨著當前房建行業(yè)領域的快速發(fā)展，土地增值稅變得愈加嚴格，土地增值稅清算對于房地產公司的影響很大，增添了企業(yè)自身稅務壓力，并且項目利潤會減少，所以說正確選擇成本分攤模式，便是房產公司減輕稅負的必行之舉。

一、房地產增值稅管理要點分析

(一)開發(fā)前房產建設之初，一般來說，征稅范圍相對來說比較廣泛，但在此范圍中也有相應限制，征稅范圍不會涉及土地使用權和房產產權。所以，在立項階段，通常都要進行規(guī)劃開發(fā)，如此才能創(chuàng)設出科學有效的房建方案。就此類角度分析，土地增值稅不涵蓋房地產開發(fā)前的閑置費用。開發(fā)使用過程中，要從多角度去分析，論證和評估都是必須要做的，企業(yè)籌建過程，所涉項目開發(fā)費用時常模糊。所以，建設前期，要對上述兩個環(huán)節(jié)予以透徹區(qū)分。

(二)建設中房地產項目具體建設階段，假設核算環(huán)節(jié)和要求不符，必將不能享受免稅待遇。所以在選擇核算的整個過程中，需要選擇科學的增值稅核算手段，由此才能避免不必要的土地增值稅開支。從操作角度來分析，進入銷售定價流程中，需要最大限度上分析繳納成本和節(jié)稅收益等問題。旨在防止清算后期經濟變動出現，務必要在會計處理階段內去提前進行稅金提取。由于土地增值稅相對于扣除項目來說，一定要有相應的憑證作為支撐，務必要嚴格且認真的處理好，所以，發(fā)票管理過程中要嚴把質量關，適時創(chuàng)新才能獲取滿意結果。

(三)建設后管理土地增值稅扣除，實際上遭受竣工后利息費用處理方式的影響較大，所以進入到土地增值稅扣除項目選擇階段，要篩選科學的計算方案，由此才能準確有效的做好核算工作，特別是在利息核算處理上，核算至關重要。房地產項目竣工后，開發(fā)商通常都擁有良好的處理方案，期間可按照不同項目類型來針對性處理，所以土地增值稅準確性備受影響。此時，房地產企業(yè)要做好發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，工程完工后處理好土地增值稅繳納事項，在繳納時會出現繳納費和土地增值稅高的情況，所以優(yōu)良清算控制尤為關鍵。

二、房地產企業(yè)土地增值稅清算中存在的問題分析

首先,計算方式復雜。土地增值稅計算過程中，通常都會使用超率累稅的模式來操作，所以清算時所涉內容繁多，企業(yè)銷售收入總額、扣除項目和應繳納稅款等，每個環(huán)節(jié)核算都很困難，這期間會投入很多人力和物力。其次,房產項目存在特殊性。房產行業(yè)和其他產品銷售類企業(yè)有所不同，市場經濟快速發(fā)展的時代背景下，旨在規(guī)避風險，很多房地產項目都紛紛進行合作開發(fā)。有的企業(yè)甚至建立空殼公司，在竣工后注銷，這樣就會造成房產企業(yè)賬目錯綜復雜。再者,資料以及鑒證報告不規(guī)范。稅收部門對房地產公司提供的資料和憑證等要求很高，內容務必合理，格式務必規(guī)范。但很多中介鑒證報告很不規(guī)范，所以在清算階段還需要稅務部門再次審核和更正，嚴重影響了工作人員的工作進度，清算工作難上加難。此外,故意逃避和拖延。部分企業(yè)為了提升企業(yè)受益，使用違法手段去逃稅、漏稅，慣用方式即為分期開發(fā)和保留尾盤，還有就是可能在企業(yè)財務會計賬目上動手腳，對于房地產企業(yè)項目銷售比例在＞85%以上則應繳納稅金部分，以做假賬的方式便可人為降低85%銷售比，這樣就無需做稅務清算。最后,收入確認不規(guī)范。據了解，企業(yè)收入確認不規(guī)范，主要表現在工程項目款項延遲結算方面，難以及時的將預收房款和當期銷售所得房款予以轉入、登記操作，亦或是將房產銷售款部分視為施工工程款后進行轉償。有意降低房價，間接減少增值稅稅基額度?；谏鲜鏊裕@幾種情況存在，均會嚴重影響房地產企業(yè)土地增值稅正常、有序清算，所以這種行為必須要嚴厲懲戒。

三、房地產土地增值稅清算稅務籌劃及涉稅風險管控方案

(一)加大對財務人員的教育培訓，提升納稅籌劃政策的應用水平首先，身為房地產財務工作者，一定要加強自我學習，了解最新財稅動態(tài)，比如針對營改增政策對房地產財務工作的影響，財務人員要及時了解到相關政策，然后在財務管理工作中加以應用，不斷提升財務工作水準。其次，房產公司要和稅務部門積極交流和溝通，對工作中的“疑難雜癥”及時向稅務部匯報，之后使得企業(yè)財稅工作科學化、標準化運作。針對土地清算中相關違規(guī)行為，房產公司要和財務工作者溝通好，學習最新知識，及時規(guī)避清算風險，防止違法行為出現。

(二)強化涉稅風險內控體系建設，提升預警能力首先，加強源頭風險管理。2019年，國家財政稅收政策變化很大，特別是國稅地稅合并后，關于房地產增值稅結算方法不一、單位建筑面積成本計算口徑不一致等問題，稅務部門和房產企業(yè)要通力協(xié)作，根據國家法律制度等實施土地增值稅清算，規(guī)避政策風險。其次，加強申報風險的管理。土地增值稅納稅申報是土地增值稅清算風險控制中的關鍵點所在，因為房產項目銷售階段內含諸多變量，所以作為房產企業(yè)務必要深度細化申報風險管理。最后，提升風險監(jiān)控管理力度。稅務機關需制定出嚴格的清算收入登記臺賬，期間需明確好土地增值稅清算項目底冊，由此指導房產企業(yè)根據臺賬去登記信息；房產企業(yè)負責人要實時監(jiān)督公司財務工作，對財務人員的不當行為進行管理和約束，防止工作失誤而產生涉稅風險，得不償失。

(三)創(chuàng)新工作手段，做好納稅籌劃工作房地產土地增值稅清算環(huán)節(jié)所涉稅務風險，房產企業(yè)需要從實際角度出發(fā)，對土地增值稅清算環(huán)節(jié)納稅管理工作重視起來，以科學的方法來進行納稅管理，由此才能有限減少納稅款額。首先，房產企業(yè)要和企業(yè)財務人員納稅籌劃專業(yè)性缺失特點結合，尋求第三方合作，然后不斷提升企業(yè)自身的納稅籌劃質量，減少稅務繳納，維護企業(yè)經濟利益?！皶嫛笔秦攧罩贫劝l(fā)展的必然趨勢，房地產企業(yè)和第三方合作后，土地增值稅清算水平才能不斷提升；其次，房產企業(yè)要和第三方中介積極溝通和交流，將公司財務信息準確傳遞到第三方手中，從而助力其制定出最優(yōu)納稅籌劃方案。房地產企業(yè)需要盡早進行土地增值稅清算，申報材料等均要準備好，這樣才能減少失誤，降低風險。

四、結束語

土地增值稅審核與計算工作很是復雜，這是土地增值稅管理鏈條中的核心。當前稅務部門監(jiān)管手段日漸優(yōu)化，作為新時期的房產企業(yè)，一定要利用好國家政策，科學合理的進行稅收籌劃，有效規(guī)避風險。

參考文獻

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[2]亢紅紅.基于新會計準則的房地產企業(yè)納稅籌劃研究[J].農村經濟與科技,2019(8):124-124.

作者：齊慶 單位：安徽省安慶半知半悟教育咨詢有限責任公司