全生命周期土地增值稅納稅籌劃管理研究

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摘要：經(jīng)濟(jì)全球化改變了過去的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和經(jīng)濟(jì)屬性。在新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)承受著巨大的壓力。在新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以現(xiàn)行稅法為基礎(chǔ)，優(yōu)化整體項(xiàng)目效益為目的，通過規(guī)劃設(shè)計(jì)房地產(chǎn)的項(xiàng)目投資決策和可行性研究，貫穿建設(shè)施工、銷售、項(xiàng)目清算等房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期的納稅籌劃管理活動(dòng)。本文以常規(guī)的地產(chǎn)項(xiàng)目為例，通過采用臨界點(diǎn)籌劃法等稅收籌劃方案模擬測算不同的稅收籌劃法分別帶來的不同的土地增值稅整體利潤情況，從而表明通過納稅籌劃，能夠合理地降低土地增值稅，增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤，提高企業(yè)的經(jīng)營效益。

關(guān)鍵詞：土地增值稅；納稅籌劃；利益最大化；臨界點(diǎn)籌劃法

近年來，營改增作為降低企業(yè)賦稅、提高企業(yè)經(jīng)營效益的調(diào)控手段，在運(yùn)行實(shí)施過程中獲得了各行各業(yè)良好的評價(jià)。房地產(chǎn)的稅收成本核心是土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)如何通過合理和科學(xué)的納稅籌劃手段，降低土地增值稅負(fù)從而降低企業(yè)的稅負(fù)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，成為當(dāng)前管理者普遍關(guān)注的問題。

一、土地增值率臨界點(diǎn)稅收

控制土地增值稅的關(guān)鍵在于如何控制增值率，應(yīng)該采用四級超率進(jìn)稅率來管控土地增值稅，土地增值稅率=（應(yīng)收稅款-可扣除項(xiàng)目金額）/可扣除項(xiàng)目金額，房地產(chǎn)項(xiàng)目如果在2016年4月30日之前取得施工許可證，可以采用增值稅簡易征收法作為應(yīng)稅最優(yōu)方案，可以將以下稅率控制在預(yù)定程度：增值稅率控制在5%，教育附加費(fèi)控制在3%，城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)控制在7%。假設(shè)先扣除10%的房地產(chǎn)開發(fā)成本帶來的開發(fā)費(fèi)用，那么房地產(chǎn)企業(yè)就可以享受加計(jì)扣除后的20%的開發(fā)成本費(fèi)用，由此計(jì)算出增值稅率為0-200%的臨界點(diǎn)時(shí)，土地成本X和開發(fā)成本Y之間存在一定的比例關(guān)系。由此角度深入，可以根據(jù)應(yīng)稅收入和可扣除項(xiàng)目金額兩個(gè)方面進(jìn)行納稅籌劃。增值率=增值額/可扣除項(xiàng)目金額，普通住宅的土地增值率普遍低于20%，當(dāng)可扣除項(xiàng)目（X+Y）的1.6479倍普遍高于普通住宅的銷售價(jià)格P時(shí)，土地增值稅免征，此價(jià)格即為普通住宅的免稅臨界點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅面臨的問題

（一）增值稅核算問題首先，錯(cuò)誤或不合理的增值稅方式會給房地產(chǎn)企業(yè)的核算過程中帶來巨大的影響。開發(fā)商在計(jì)算增值稅額的時(shí)候一定要注意分清住宅的商業(yè)性質(zhì)，普通住宅和商業(yè)住宅的增殖稅額是完全不同的，普通住宅由普通住宅的免稅條款和優(yōu)惠政策，商業(yè)住宅有商業(yè)住宅的免稅條款和優(yōu)惠政策，如果不分清楚，統(tǒng)一使用一樣的免稅條款和優(yōu)惠政策來進(jìn)行納稅籌劃會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)白白損失本不必要交的稅額。在現(xiàn)實(shí)的核算過程部分企業(yè)對于商業(yè)住宅和民用住宅的意識淺薄，不在這兩者之間多加區(qū)分，只是在竣工后以建筑面積分?jǐn)傎M(fèi)用，導(dǎo)致企業(yè)白白損失很多經(jīng)營成本。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售定價(jià)環(huán)節(jié)時(shí)要根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r合理定價(jià)，如果指定的價(jià)格超過了30%、50%、100%、200%幾個(gè)數(shù)值，要權(quán)衡價(jià)格帶來的收益是否與優(yōu)惠政策的減免程序沖突，不能單單考慮定價(jià)后帶來的收益，也要考慮到過高的定價(jià)是否會得不償失，損失部分的優(yōu)惠政策。土地增值稅的稅率跟銷售價(jià)格的高低息息相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身情況衡量利弊，從而選擇適合自己的方法。最后，房地產(chǎn)企業(yè)臨界點(diǎn)在20%的前提下，符合開發(fā)普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，可以考慮調(diào)整銷售價(jià)格，享受土地增值稅減免政策。

（二）經(jīng)營成本問題房地產(chǎn)企業(yè)竣工之后的利益費(fèi)用關(guān)乎著房地產(chǎn)經(jīng)營成本是否發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。土地增值稅的稅率會根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)扣除利息的操作手法不同而產(chǎn)生差異。房地產(chǎn)企業(yè)如果持有土地使用權(quán)，并且房地產(chǎn)開發(fā)成本的利益保持在5%以上，則推薦采用據(jù)實(shí)扣除法。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)持有土地使用權(quán)并且房地產(chǎn)開發(fā)成本的利益在5%以下，則推薦采用比例扣除法。房地產(chǎn)企業(yè)想要減免土地增值稅的方法有很多，例如選擇一些控制的房地產(chǎn)建筑對外出租，作為商業(yè)用房或者普通住宅，這些房屋根據(jù)有關(guān)現(xiàn)行稅法是可以免征土地增值稅，能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目增值率?，F(xiàn)有房地產(chǎn)的市場競爭激烈一線城市的房屋可謂是“寸金寸土”，房地產(chǎn)可以通過建設(shè)房屋租聘，另辟蹊徑，避開正面市場上異常焦灼的競爭，轉(zhuǎn)攻對房屋需求有異常強(qiáng)烈需求卻沒有足夠資金買賣房屋的人群。可以通過大盤運(yùn)營，將一些房屋分布出租，建設(shè)醫(yī)學(xué)等大型公共設(shè)施，積攢社會正面影響力，構(gòu)建自身企業(yè)形象，保持穩(wěn)定的客流量和業(yè)績。

三、房地產(chǎn)全生命周期的土地增值稅納稅籌劃

（一）針對房屋類型的納稅籌劃對毛坯房類房屋進(jìn)行納稅籌劃時(shí)要注意裝修前后的毛坯房在有關(guān)稅法中的稅收優(yōu)惠政策是完全不同的。在出售房屋前，可選擇裝修毛坯房，提高毛坯房內(nèi)在價(jià)值，避免土地增值稅。也可以選擇將普通毛坯房以標(biāo)準(zhǔn)住宅的形式出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，也可以免交土地增值稅。但通過一些實(shí)際案例相比，裝修毛坯房所獲得的的凈利潤更高，僅僅增加部分房地產(chǎn)開發(fā)成本，卻能享受到稅收政策帶來的優(yōu)惠，對于買賣雙方是一個(gè)雙贏的方案。開發(fā)住宅為精裝修房，可采用分散營業(yè)收入籌劃法。房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收來源是土地增值稅和營業(yè)稅，而土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，即所謂的稅率會跟著房產(chǎn)增值率的提升而提升。房地產(chǎn)的銷售價(jià)格如果通過合理的手段進(jìn)行分解就能大大的降低房地產(chǎn)的增值率，房地產(chǎn)的土地增值稅也會因此而大大降低。很多房地產(chǎn)為了避免增值稅率過高在出售前都會選擇簡單裝修，可單獨(dú)核算裝修部分的稅率，將與客戶的合同分為兩個(gè)，一個(gè)為房屋出售合同，一個(gè)為裝修合同，這樣就可以通過兩次銷售房地產(chǎn)進(jìn)行納稅籌劃。

（二）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的土地增值稅納稅籌劃在規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目初期，開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積、業(yè)態(tài)組合、公共設(shè)施等方案都會給后期的土地增值稅和稅負(fù)帶來直接影響，針對此階段的籌劃方案有：普通住宅的免稅臨界點(diǎn)籌劃、實(shí)現(xiàn)籌劃選擇清算項(xiàng)目單位、投入配套的公共設(shè)施籌劃等方案。

（三）項(xiàng)目施工階段的土地增值稅納稅籌劃在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段，主要采取籌劃可扣除項(xiàng)目金額和增加配套公共設(shè)施的投入等。已知，普通住宅的增值率為21.36%，不能滿足低于20%的增值率的免稅規(guī)定。運(yùn)用臨界點(diǎn)籌劃法，可扣除項(xiàng)目金額滿足普通住宅小于20%的增值率。在施工開始階段會計(jì)人員應(yīng)做好以下稅務(wù)籌劃：第一，在房地產(chǎn)企業(yè)采購過程中，綜合考慮供應(yīng)商的報(bào)價(jià)和因素,如所得稅扣除等因素。為財(cái)務(wù)人員的會計(jì)處理提供直接參考,房地產(chǎn)企業(yè)和建筑的一般納稅人適用稅率為11%,建筑業(yè)企業(yè)開出的增值稅抵扣發(fā)票，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān),能夠減輕財(cái)務(wù)人員核算的壓力。第二，提高財(cái)務(wù)人員質(zhì)量,人力資源部門在招聘財(cái)務(wù)人員應(yīng)該精益求精,注重員工是否具有高尚的職業(yè)道德和專業(yè)精神,以確保會計(jì)部門的先進(jìn),同時(shí),定期向財(cái)務(wù)人員專業(yè)技術(shù)培訓(xùn),盡量避免發(fā)生錯(cuò)誤。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值率是稅率的主要來源,建立良好的納稅籌劃意識,在房地產(chǎn)項(xiàng)目從施工階段到銷售階段進(jìn)行縝密的納稅籌劃,及時(shí)采取有效措施,應(yīng)對房地產(chǎn)中的稅率形勢。從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收財(cái)政壓力,提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益發(fā)展,使房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建設(shè)有關(guān)項(xiàng)目的全生命周期的納稅籌劃，在項(xiàng)目開展過程中節(jié)節(jié)管控，有效節(jié)稅，提高企業(yè)的經(jīng)營效益。

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作者：余勇 單位：杭州宋都房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司