房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算思考分析

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摘要：為了遏制飛速上漲的房價(jià)，減輕百姓負(fù)擔(dān)，我國針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)出臺(tái)了諸多調(diào)控措施，稅收在其中的應(yīng)用較多，且效果比較顯著，土地增值稅則是稅收措施中比較重要的稅種。隨著經(jīng)濟(jì)形勢的變化，國家對(duì)土地增值稅的征繳方式也在逐漸變化，清算制就是現(xiàn)行模式，清算工作的科學(xué)與否關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)工作的優(yōu)劣，更是會(huì)在一定程度上影響企業(yè)整體發(fā)展，因而需要對(duì)其進(jìn)行深入研究。本文先是簡單介紹了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算的具體流程，然后分析了清算難點(diǎn)，最后提出了克服難點(diǎn)、提高清算效果的有效措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；清算

房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)控經(jīng)濟(jì)市場、促進(jìn)社會(huì)發(fā)展方面發(fā)揮著重要作用，是我國宏觀調(diào)控的重要切入點(diǎn)。政府出臺(tái)了許多適用于房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠措施，以便通過政策扶持實(shí)現(xiàn)其平穩(wěn)發(fā)展。同時(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所需履行的義務(wù)，政府也根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢的變化、發(fā)展的需要等進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整，其中較為有代表性的就是土地增值稅，其征繳方式從緩征、預(yù)征逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榍逅阒啤Ｍ恋卦鲋刀愓骼U方式的改變必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理乃至整體管理產(chǎn)生重大影響。這是因?yàn)?，雖然房地產(chǎn)企業(yè)所需繳納的稅種較多，但土地增值稅在其中占有十分大的比例；而且，土地增值稅清算工作不僅是稅務(wù)工作，而是涉及企業(yè)的方方面面，從管理機(jī)制建設(shè)到業(yè)務(wù)開展再到人員管理，都會(huì)對(duì)清算效果產(chǎn)生影響。因此，需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算工作進(jìn)行深入研究，以便更好開展此項(xiàng)工作。

一、土地增值稅清算流程

根據(jù)當(dāng)前政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算大致可以分為四個(gè)環(huán)節(jié)。一是所需資料的收集整理，具體來說，與企業(yè)信息相關(guān)的營業(yè)執(zhí)照、征信查詢報(bào)告等，與工程項(xiàng)目有關(guān)的票據(jù)、合同等，與收入和成本核算有關(guān)的開發(fā)成本憑證、核減事項(xiàng)憑證等，這些均需要完整收集以備用。二是納稅金額和征收方式的確定，具體來說，以有關(guān)政策規(guī)定為依據(jù)，根據(jù)收集整理的成本費(fèi)用資料，確定可以進(jìn)行費(fèi)用扣除的項(xiàng)目后計(jì)算扣除金額，并核算出最終的納稅金額；征收方式的確定也十分關(guān)鍵，國家政策規(guī)定了兩種征收方式，根據(jù)政策對(duì)每種征收方式適用情況的規(guī)定，比對(duì)工程項(xiàng)目實(shí)際情況，選擇最適合的方法。三是土地增值稅的審核簽證，即稅務(wù)機(jī)構(gòu)按照政策規(guī)定鑒證清算工作，并出具鑒證報(bào)告。四是土地增值稅的申請清算，在稅務(wù)機(jī)構(gòu)下發(fā)相應(yīng)書面通知后即可進(jìn)行清算。

二、土地增值稅清算難點(diǎn)

（一）成本支出的明確土地增值稅的清算是以工程項(xiàng)目的增值額為稅基，而增值額的確定需要明確項(xiàng)目成本和收入，因此成本支出的明確就是土地增值稅清算的重點(diǎn)，也是難點(diǎn)。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)的工程項(xiàng)目一般規(guī)模龐大，從設(shè)計(jì)建設(shè)到投入使用和銷售所耗費(fèi)的時(shí)間也比較久，各個(gè)環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的成本支出較為繁雜。對(duì)于這種名目眾多的成本支出，要想準(zhǔn)確核算每一筆費(fèi)用本就存在較大難度，再加之房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，還存在預(yù)計(jì)成本的扣除問題，更是增大了成本支出的明確難度。比如，在工程項(xiàng)目達(dá)到清算條件時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)或是存在一部分建筑安裝工程費(fèi)尚未完成審計(jì)工作的情況，或是審計(jì)雖已完成，但是并未完成決算，成本發(fā)票自然也未開具。針對(duì)這種情況，雖然可以按照有關(guān)政策進(jìn)行成本預(yù)提，但是預(yù)提數(shù)額與實(shí)際數(shù)額必然會(huì)存在一定差距，而所差數(shù)額一旦過大，會(huì)對(duì)企業(yè)后續(xù)的發(fā)展經(jīng)營產(chǎn)生不利影響。

（二）收入確認(rèn)的及時(shí)真實(shí)收入是房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅基的另一影響因素，其數(shù)據(jù)的獲取必須及時(shí)真實(shí)，得出的清算結(jié)果才準(zhǔn)確。但房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目的特殊性導(dǎo)致其在收入確認(rèn)方面存在較大困難，具體來說，核算土地增值稅時(shí)所說的收入并非僅指直接銷售所得的收入，還包括視同銷售收入。只有將二者全部納入核算范圍，才能保證所得納稅金額的準(zhǔn)確性。但在實(shí)際情況中，由于種種原因，收入確認(rèn)的準(zhǔn)確性和及時(shí)性并不高。比如，視同銷售收入的確認(rèn)需要企業(yè)自主進(jìn)行申報(bào)，既是自主申報(bào)那也就存在有些企業(yè)主動(dòng)性不強(qiáng)，對(duì)于需要申報(bào)視同銷售收入的項(xiàng)目產(chǎn)品不予申報(bào)；有些企業(yè)有目的的延遲銷售發(fā)票的開具，甚至有些企業(yè)直接以房款抵銷拆遷款等，這都導(dǎo)致清算時(shí)所用的收入數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，進(jìn)而造成稅基不準(zhǔn)，由此得出的清算結(jié)果自然也是存在誤差的。

（三）政策法規(guī)的明確房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算是以國家出臺(tái)的相關(guān)法律政策為依據(jù)的，因而政策的完善性與清算工作的有效性密切相關(guān)。尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算涉及工程項(xiàng)目的方方面面，若是政策法規(guī)做出了足夠詳細(xì)的規(guī)定，那么清算工作的各個(gè)環(huán)節(jié)都是有法可依；若是清算人員對(duì)相關(guān)條款的理解足夠透徹準(zhǔn)確，那么清算工作就會(huì)較為順利。但在實(shí)際情況中，有關(guān)政策法規(guī)對(duì)于土地增值稅清算的規(guī)定并不明晰，或是在相關(guān)條款的理解上存在較大難度，或是法律條款的適用范圍不夠明確等，這都給土地增值稅清算工作帶來眾多困難。比如，對(duì)于核算土地增值稅時(shí)所要用到的收入和成本，有關(guān)政策給出的規(guī)定頗為復(fù)雜，而這種復(fù)雜規(guī)定大大增加了清算人員的理解難度，一旦在清算過程中遇到政策規(guī)定較為模糊的情況，就極易出現(xiàn)清算適用條款選擇錯(cuò)誤的情況，進(jìn)而增加清算難度，甚至是造成清算錯(cuò)誤。

（四）清算風(fēng)險(xiǎn)的控制風(fēng)險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的各個(gè)環(huán)節(jié)，企業(yè)一旦出現(xiàn)較大風(fēng)險(xiǎn)，且未能及時(shí)有效控制，就會(huì)對(duì)其整體發(fā)展產(chǎn)生不利影響。這是因?yàn)?，企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)都是相互聯(lián)系的，其穩(wěn)定發(fā)展更是建立在所有環(huán)節(jié)銜接得當(dāng)、有序控制的基礎(chǔ)上的，若是其中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，企業(yè)前后發(fā)展必然會(huì)出現(xiàn)或長時(shí)間或短時(shí)間的錯(cuò)位，進(jìn)而使其運(yùn)營出現(xiàn)或大或小的問題。而土地增值稅清算作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要稅務(wù)工作，因涉及范圍較廣，是風(fēng)險(xiǎn)的多發(fā)地，對(duì)于清算風(fēng)險(xiǎn)的控制則是清算工作的又一難點(diǎn)。比如，對(duì)于土地增值稅清算相關(guān)政策的理解偏差、不到位，收集的清算所需資料不完善，清算人員能力不足等均容易引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。另外，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控體系的不完備更是加大了清算風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。有些企業(yè)缺乏風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，僅是在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后才進(jìn)行控制，而這必然會(huì)存在一定時(shí)間上的滯后，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)帶來的一系列不利影響已經(jīng)出現(xiàn)，企業(yè)所有的工作都只是在盡力縮小影響范圍和影響程度。

三、強(qiáng)化土地增值稅清算的措施

（一）合理確認(rèn)清算時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算工作既要符合國家政策規(guī)定，又要保障企業(yè)效益，即需要在法律允許的范圍內(nèi)進(jìn)行合理的稅收籌劃，以便最大可能的提升其經(jīng)濟(jì)效益。若是過早進(jìn)行土地增值稅清算，容易影響企業(yè)現(xiàn)金流的大小和穩(wěn)定，不利于其他業(yè)務(wù)的開展；若是過晚開展清算工作，又容易因延期納稅而繳納滯納金等，不僅會(huì)增加企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，更是會(huì)在一定程度上影響企業(yè)聲譽(yù)，不利于長遠(yuǎn)發(fā)展。因此，需要合理確認(rèn)清算時(shí)點(diǎn)。一方面，企業(yè)需要提高清算主動(dòng)性，在達(dá)到清算條件時(shí)及時(shí)申請，這樣不僅能夠?yàn)槠髽I(yè)進(jìn)行土地增值稅清算預(yù)留足夠的時(shí)間，確保所用清算方式的穩(wěn)妥和清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確，避免因時(shí)間緊迫而出現(xiàn)許多不必要的問題。若是企業(yè)在完成一項(xiàng)工程后沒有其他項(xiàng)目，以后也不再計(jì)劃開展項(xiàng)目開發(fā)，那么可以選擇在本項(xiàng)目銷售比例大于等于85%時(shí)開展清算工作，這樣就能確保企業(yè)注銷前現(xiàn)金流的充足穩(wěn)定。

（二）科學(xué)把控清算政策對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算，國家雖然出臺(tái)了諸多管控政策，增加了清算難度，但同時(shí)也下發(fā)了許多優(yōu)惠政策，給予了企業(yè)較大扶持。若是能夠充分利用扶持政策，企業(yè)就能在法律規(guī)定的范圍內(nèi)有效增加自身的經(jīng)濟(jì)收益，降低稅務(wù)帶來的負(fù)擔(dān)；否則，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)這種稅種繁多、稅額龐大的企業(yè)來說，稅務(wù)支出將會(huì)大大增加企業(yè)成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化清算工作的前提就是科學(xué)把控清算政策。一是盡可能增加可扣除項(xiàng)目金額和免稅項(xiàng)目，具體來說，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求費(fèi)用抵扣必須有增值稅專用發(fā)票作依據(jù)，所以企業(yè)在選擇原材料供應(yīng)商等合作伙伴時(shí)，需要選用能夠開具發(fā)票的商家，以便后期清算工作的開展；對(duì)于拆遷補(bǔ)償款、安置費(fèi)等費(fèi)用，則可以承包給能夠開具發(fā)票的其他公司，以便房地產(chǎn)企業(yè)獲取所需發(fā)票。對(duì)于免征項(xiàng)目，國家也有明文規(guī)定，企業(yè)需要仔細(xì)核查，對(duì)符合條件的項(xiàng)目及時(shí)申請免征。二是合理運(yùn)用累進(jìn)稅率臨界點(diǎn)，具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)所需繳納的土地增值稅是分為不同等級(jí)的，每個(gè)等級(jí)的稅率不同，從30%到60%不等，因此可以科學(xué)利用臨界點(diǎn)降低自身稅負(fù)。

（三）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算具有強(qiáng)制性，是其必須要履行的義務(wù)。而清算工作由于涉及范圍廣、政策規(guī)定復(fù)雜等原因，導(dǎo)致存在許多風(fēng)險(xiǎn)觸發(fā)點(diǎn)。面對(duì)必須要推進(jìn)的清算工作，企業(yè)所能做的就是加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，盡可能將所有風(fēng)險(xiǎn)消除。首先，可以制定土地增值稅清算制度，通過將清算工作制度化，一方面可以提高企業(yè)所有工作人員對(duì)清算工作的重視程度，在工作過程中自然會(huì)時(shí)刻謹(jǐn)記清算要點(diǎn)，避免出現(xiàn)不必要的失誤；另一方面可以規(guī)劃清算流程，避免因流程胡亂而引起的諸多失誤。其次，需要建立完善的土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督機(jī)制，通過對(duì)各個(gè)清算流程進(jìn)行分析，查找出可能出現(xiàn)問題、容易引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)節(jié)，將其作為重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象，并針對(duì)經(jīng)常出現(xiàn)的問題制定相應(yīng)的解決措施，同時(shí)將這些常見問題的發(fā)生環(huán)節(jié)告知清算人員及相關(guān)人員，增強(qiáng)其在工作過程中的警惕程度，力求通過前期預(yù)防杜絕常見問題的發(fā)生。最后，還可以建立風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任人機(jī)制，即對(duì)于出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)必須要追究到直接責(zé)任人及最終責(zé)任人，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、造成的損失程度等對(duì)責(zé)任人加以考核。

（四）加強(qiáng)對(duì)清算資料的核實(shí)要想確保房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作取得良好效果，需要企業(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)的共同努力。對(duì)于稅務(wù)機(jī)關(guān)來說，在進(jìn)行資料審核時(shí)，需要對(duì)資料的真實(shí)性進(jìn)行充分考證，堅(jiān)決揪出不實(shí)材料，這樣就能防止企業(yè)通過非法手段避稅，保證了清算工作的嚴(yán)肅性。比如，要核查企業(yè)銷售收入的真實(shí)性，因?yàn)殇N售收入包括直接銷售收入和視同銷售收入兩種，因此核查時(shí)一方面需要檢驗(yàn)直接銷售收入的真實(shí)性，可以核對(duì)銷售發(fā)票、合同等資料，另一方面需要通過其他資料或途徑查驗(yàn)企業(yè)是否存在應(yīng)申報(bào)而未申報(bào)的視同銷售收入。對(duì)于企業(yè)提供的發(fā)票，還要核查其真實(shí)性，特別是企業(yè)支付工程款的發(fā)票要重點(diǎn)注意，這是因?yàn)橛行┢髽I(yè)為了謀取利益，會(huì)利用非法手段開具假發(fā)票。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算工作存在諸多難點(diǎn)，包括成本支出難以明確、收入確認(rèn)難以確保及時(shí)真實(shí)、政策法規(guī)難以準(zhǔn)確理解明、清算風(fēng)險(xiǎn)難以有效控制等。為了克服清算過程中存在的難點(diǎn)，提高清算有效性，需要房地產(chǎn)企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的共同努力，可以采取的措施也有很多，其中較為有效的是合理確認(rèn)清算時(shí)點(diǎn)、科學(xué)把控清算政策、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制以及加強(qiáng)對(duì)清算資料的核實(shí)。

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作者：林益 單位：海南智慧中心建設(shè)發(fā)展有限公司