房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃

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摘要：在國(guó)民經(jīng)濟(jì)構(gòu)成中，房地產(chǎn)屬于中流砥柱，它與社會(huì)經(jīng)濟(jì)、國(guó)民生活都息息相關(guān)，也是現(xiàn)代社會(huì)和政府關(guān)注的焦點(diǎn)。相對(duì)其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及稅種繁多、稅負(fù)壓力大，尤其體現(xiàn)在土地增值稅方面。2018年的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議中提到，我國(guó)要實(shí)施較大規(guī)模的減稅降費(fèi)，而作為發(fā)展規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必須首當(dāng)其沖。土地增值稅在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收繳納中較為復(fù)雜，時(shí)間跨度長(zhǎng)、范圍較廣、劃分明細(xì)較多，體系龐大，而正是因?yàn)檫@些因素的限定和影響，讓土地增值稅的稅收籌劃有了新的方式和精準(zhǔn)思路。本文針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃展開研究，希望拓充房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的籌劃方式。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃；優(yōu)化路徑

目前，市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)和政府相關(guān)調(diào)控政策的實(shí)施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間被壓縮。土地增值稅作為房地產(chǎn)行業(yè)較為繁重的稅負(fù)，逐年的上漲侵蝕了企業(yè)的利潤(rùn)空間，為了推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，企業(yè)必須進(jìn)行納稅籌劃，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利空間。土地增值稅納稅籌劃原則土地增值稅納稅籌劃，不僅要基于法律法規(guī)、相關(guān)政策的限制條件下，還要遵循以下幾個(gè)原則：事前籌劃。在企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)展開時(shí)，其經(jīng)濟(jì)交易先與稅務(wù)發(fā)生，這為企業(yè)納稅籌劃提供了足夠的時(shí)間，可以按照相應(yīng)稅法的要求和條例對(duì)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行規(guī)范，基于經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)特性選擇合適的籌劃方案，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。如果稅收行為已經(jīng)發(fā)生，此刻再進(jìn)行稅收籌劃已沒有意義，且易致使企業(yè)走向偷稅、漏稅的歧途，因此，稅收籌劃必須在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)發(fā)生前進(jìn)行。經(jīng)濟(jì)性。顧名思義，納稅籌劃的目的是為了提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，但并非以犧牲企業(yè)其他價(jià)值為條件。究其根本，納稅籌劃屬于企業(yè)財(cái)務(wù)管理的一類，其與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)應(yīng)該保持一致。及時(shí)調(diào)整。納稅籌劃并非一成不變，需要跟隨國(guó)家政策、稅法等的調(diào)節(jié)進(jìn)行調(diào)整。站在國(guó)家角度而言，其稅法等的變化，是基于民生考慮，一定程度上反映了我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況發(fā)展，相關(guān)稅率、具體要求等也會(huì)發(fā)生相應(yīng)變化。為了確保納稅籌劃具備可行性，必須要跟隨國(guó)家腳步，以適應(yīng)企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)利益的要求。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃存在問(wèn)題

1.納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足近些年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃不到位的原因，要從相關(guān)人員的認(rèn)知上說(shuō)起，多數(shù)企業(yè)相關(guān)人員缺少稅收籌劃意識(shí)，對(duì)納稅籌劃潛在風(fēng)險(xiǎn)造成的影響認(rèn)識(shí)不足。于管理層而言，領(lǐng)導(dǎo)者的思維重心決定了企業(yè)內(nèi)部部門發(fā)展重心。通過(guò)實(shí)踐證明，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，重心放在了如何拓寬企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍，盲目擴(kuò)張而忽略了后期的納稅籌劃；于員工層而言，納稅籌劃是個(gè)周期性極強(qiáng)的工作，且涉及范圍廣泛，要求部門之間具備極強(qiáng)的溝通能力，但實(shí)際上業(yè)務(wù)注重拓展，財(cái)務(wù)注重管理依舊是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作常態(tài)，企業(yè)全員上行下效，缺少納稅籌劃的全員觀念。

2.稅企聯(lián)系不緊密房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與稅務(wù)部門溝通不及時(shí)也是其土地增值稅無(wú)法展開科學(xué)納稅籌劃的原因之一。一方面，稅務(wù)部門在處理稅務(wù)相關(guān)事宜時(shí)不能與外界交流，很多稅法相關(guān)的信息都是統(tǒng)一下發(fā)，且其中流轉(zhuǎn)層較多，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息收集存在很大的滯后性；另一方面，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)稅務(wù)部門存在抵觸心理，不愿意與其溝通，認(rèn)為稅務(wù)部門的存在就是在不斷“苛刻”企業(yè)發(fā)展。

3.納稅籌劃方案靈活度低納稅籌劃方案的靈活調(diào)整能力對(duì)企業(yè)實(shí)際納稅籌劃取得的效果有很大的影響。政策使用不夠靈活，稅收籌劃是基于稅法條例的基礎(chǔ)上，尤其是土地增值稅方面，涉及稅種繁多，對(duì)政策的解讀不同，最后形成的籌劃方案也不同。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體人才構(gòu)成來(lái)看，其關(guān)于土地增值稅相關(guān)稅法變化的敏感度不夠，解讀能力也有所欠缺，且企業(yè)內(nèi)部缺少科學(xué)、完善的稅收體系，如果法律條例發(fā)生了變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少應(yīng)對(duì)能力。

4.缺少專業(yè)納稅籌劃人才納稅籌劃執(zhí)行者的能力高度，決定了納稅籌劃最終效果，同納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)一樣，其管理層和具體操作者中，都存在能力不足的問(wèn)題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者，雖然要顧全局，但整體來(lái)說(shuō)企業(yè)的最終發(fā)展目標(biāo)是提高經(jīng)濟(jì)效益，因此管理層也要掌握一定財(cái)務(wù)專業(yè)知識(shí)，但目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者并不注重再學(xué)習(xí)。另外，納稅籌劃專業(yè)人才缺失。從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅相關(guān)籌劃工作的人員，不僅要熟悉土地增值稅相關(guān)稅法知識(shí)，還要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)行模式有所了解，但是實(shí)際上在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中同時(shí)具備復(fù)合能力的綜合人才較少。

5.項(xiàng)目周期缺少納稅籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃，主要圍繞項(xiàng)目周期開展，包括項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)、項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)、后期清算環(huán)節(jié)。在這諸多環(huán)節(jié)進(jìn)行中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并未考慮到納稅籌劃的連鎖反應(yīng)，缺少對(duì)項(xiàng)目周期納稅籌劃的整體考慮。如開發(fā)環(huán)節(jié)未考慮到土地成本、利息支出等的納稅籌劃；銷售環(huán)節(jié)未考慮到代收費(fèi)用納稅籌劃，或是利用稅收臨界點(diǎn)進(jìn)行定價(jià)籌劃；后期清算環(huán)節(jié)沒有考慮到清算時(shí)間節(jié)點(diǎn)等。且在實(shí)際房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作過(guò)程中，很多都是項(xiàng)目進(jìn)入開發(fā)期之后才意識(shí)到企業(yè)的稅負(fù)壓力，然后急忙進(jìn)行納稅籌劃，而此時(shí)項(xiàng)目進(jìn)程基本已經(jīng)確定，納稅籌劃空間小，實(shí)際取得的效果不佳。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃優(yōu)化路徑

1.完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃，需要從改變管理者、執(zhí)行者的意識(shí)入手，使其充分認(rèn)識(shí)到土地增值稅納稅籌劃的重要性、正確認(rèn)識(shí)其風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)造成的損失。一方面，強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。制定風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)案，強(qiáng)化管理者向下、執(zhí)行者向上的雙向溝通，構(gòu)建上下一體的溝通網(wǎng)絡(luò)，全面提高企業(yè)納稅籌劃水平，在此基礎(chǔ)上不斷提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，關(guān)注國(guó)家相關(guān)土地增值稅稅收變化和財(cái)政制度，靈活運(yùn)用。另一方面，基于信息化完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。信息化風(fēng)險(xiǎn)防范已是現(xiàn)代企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理大趨勢(shì)，主要從以下幾點(diǎn)進(jìn)行，一要強(qiáng)調(diào)管理制度化，包括與土地增值稅相關(guān)的預(yù)算、發(fā)票等，制定完善制度進(jìn)行約束；二要強(qiáng)調(diào)內(nèi)控制度化，盤活房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計(jì)劃、審核、分析及評(píng)價(jià)作用，開發(fā)信息產(chǎn)物在土地增值稅模塊的應(yīng)用，提前預(yù)測(cè)并化解相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)；三要強(qiáng)調(diào)風(fēng)控制度化，從增值稅申報(bào)中對(duì)相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行分解，與均值進(jìn)行比較，分析比率間的差異，進(jìn)而研究其風(fēng)險(xiǎn)大小。

2.強(qiáng)化稅企合作稅企合作，是幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)熟悉各種稅負(fù)的重要手段，尤其是對(duì)房地產(chǎn)這種變因較多的企業(yè)來(lái)說(shuō)。其一，積極主動(dòng)與稅務(wù)部門展開溝通，積極反映自身涉稅信息，進(jìn)行咨詢，及時(shí)了解與土地增值稅相關(guān)的稅務(wù)變化，第一時(shí)間進(jìn)行納稅籌劃的調(diào)整；其二，多從稅務(wù)部門角度出發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)土地增值稅的納稅籌劃，最終目的是提升經(jīng)濟(jì)效益，但也要考慮到是否符合稅務(wù)部門的要求，避免與稅務(wù)部門發(fā)生沖突，不斷提高籌劃方案的可行性。

3.強(qiáng)化納稅籌劃方案靈活性第一，從政策入手，強(qiáng)化對(duì)相關(guān)政策的靈活運(yùn)用能力，準(zhǔn)確合理的解讀相關(guān)土地增值稅的政策，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際現(xiàn)狀展開納稅籌劃，確保其既符合土地增值稅的征收章程，也符合企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。第二，從籌劃人員入手，提高其對(duì)政策的敏感度。國(guó)家相關(guān)土地增值稅的政策調(diào)整，是基于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況進(jìn)行，稅收體系也在據(jù)此不斷完善、升華。因此，納稅籌劃人員必須正確預(yù)判土地市場(chǎng)環(huán)境的變化，預(yù)測(cè)稅收政策變化大方向，并在納稅籌劃方案中體現(xiàn)預(yù)測(cè)的內(nèi)容，提高納稅籌劃方案的前瞻性。

4.提升企業(yè)人員專業(yè)素養(yǎng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多數(shù)人員都不具備專業(yè)的納稅籌劃知識(shí)，缺少專業(yè)的籌劃條件。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須注重土地增值稅相關(guān)知識(shí)的灌輸，從人力資源方面提供納稅籌劃環(huán)境。一要強(qiáng)化管理層財(cái)稅素養(yǎng)，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際現(xiàn)狀中可看出，管理層與財(cái)務(wù)人員之間的稅務(wù)知識(shí)差距很大，矛盾也很大。前者注重企業(yè)系統(tǒng)化發(fā)展，后者注重財(cái)務(wù)方面的完善，因此當(dāng)意見無(wú)法統(tǒng)一時(shí)，管理層自然成為了最終決策者，強(qiáng)化管理層的財(cái)稅素養(yǎng)，就是強(qiáng)化最終決策的科學(xué)性；二要強(qiáng)化企業(yè)全員的財(cái)稅素養(yǎng)。不同員工的學(xué)歷不同，看問(wèn)題的方面也不同，強(qiáng)化全員的財(cái)稅素養(yǎng)，能夠多維度的發(fā)現(xiàn)土地增值稅方面的問(wèn)題，集思廣益，給出更科學(xué)的納稅籌劃方案，且提高了企業(yè)整體的素質(zhì)。

5.著重項(xiàng)目周期納稅籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目周期長(zhǎng)且多，某一階段單一的納稅籌劃存在很大極端性，必須基于企業(yè)整體出發(fā)，系統(tǒng)性的進(jìn)行籌謀，確定最終的土地增值稅籌劃體系。如開發(fā)環(huán)節(jié)通過(guò)土地成本分?jǐn)?、利息支出扣除等方式進(jìn)行；銷售環(huán)節(jié)稅收臨界點(diǎn)定價(jià)進(jìn)行籌劃；清算環(huán)節(jié)通過(guò)對(duì)清算時(shí)間節(jié)點(diǎn)把控進(jìn)行籌劃，從而實(shí)現(xiàn)整體最優(yōu)納稅籌劃，確保項(xiàng)目周期得到最大經(jīng)濟(jì)效益。綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃，影響著企業(yè)最終經(jīng)濟(jì)效益。開發(fā)企業(yè)必須基于相關(guān)稅收政策的基礎(chǔ)，結(jié)合企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況，合理制定納稅籌劃方案，并結(jié)合政策的調(diào)整，提高納稅籌劃方案的靈活應(yīng)對(duì)能力，才能最終實(shí)現(xiàn)納稅籌劃目標(biāo)。

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作者：陳健華 單位：新州實(shí)業(yè)（廣東）有限公司