房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算流程研究

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摘要:社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，促進(jìn)各行各業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)更是如此。土地增值稅是從有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地的所有權(quán)以及土地上附著的建筑物和物產(chǎn)權(quán)中，獲取到增值收入的單位、企業(yè)或者個(gè)人所征收的一種稅收形式。土地增值稅對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展都具有重要意義，做好土地增值稅的清算工作，對(duì)于重點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行集中解決，能夠不斷增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；清算流程；重點(diǎn)問(wèn)題

隨著人們生活質(zhì)量的不斷提高，對(duì)于房產(chǎn)建筑的需求逐漸提升，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了巨大商機(jī)。但對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，獲取高額利潤(rùn)的同時(shí)也要承擔(dān)著高稅負(fù)，稅收是房地產(chǎn)企業(yè)的重要外部成本，在一定程度上影響了該類企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展是一個(gè)重要的影響因素。增值稅是我國(guó)目前最大的稅種之一，同時(shí)也是影響到各類企業(yè)發(fā)展的重大稅種。增值稅的稅費(fèi)是房地產(chǎn)企業(yè)成本中的重要組成部分，如何更好降低稅費(fèi)，做好土地增值稅的清算工作，將成為房地產(chǎn)企業(yè)一段時(shí)期內(nèi)重點(diǎn)考慮的工作內(nèi)容。想要盡可能地避免因增值稅的繳納影響到企業(yè)利益，就需要不斷采取各種合法措施，做好增值稅改革的繳納和核算工作，在明確相關(guān)法律法規(guī)的具體規(guī)定之下，做好增值稅的清算項(xiàng)目，使得清算過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)都能夠做到明確有效。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算流程

(一)明確土地增值稅清算的主體和具體條件，做好相關(guān)資料的準(zhǔn)備工作

根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，對(duì)于達(dá)到土地增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)人或者經(jīng)濟(jì)組織都要參與到土地增值稅的繳納活動(dòng)中，其中主要包括有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而獲取利潤(rùn)的；房地產(chǎn)企業(yè)中各個(gè)房地產(chǎn)的建設(shè)項(xiàng)目工程已經(jīng)全部完成并且已經(jīng)全部售出的；還有一類是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目并沒(méi)有完成但卻被全體轉(zhuǎn)讓出去的。凡是在繳納土地增值稅的主體范圍之內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，都應(yīng)該在相關(guān)期限內(nèi)做好繳納稅款的準(zhǔn)備，針對(duì)繳納稅款所需要的一些具體材料要及時(shí)準(zhǔn)備齊全。相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定了土地增值稅的清算主體，主要有：已經(jīng)經(jīng)過(guò)驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)及建筑面積達(dá)到整體的85%以上，或者雖然未達(dá)到85%的比例，但是剩余的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)自用或者進(jìn)行出租；房地產(chǎn)企業(yè)取得銷售許可證在三年之內(nèi)仍未全部銷售；房地產(chǎn)企業(yè)等相關(guān)納稅人已經(jīng)申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但實(shí)際上并沒(méi)有進(jìn)行土地增值稅清算辦理手續(xù)；國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他需要注意進(jìn)行清算程序的主體。房地產(chǎn)企業(yè)在明確自己所具有的土地增值稅清算主體資格之后，需要向有關(guān)部門(mén)報(bào)送企業(yè)材料，不僅包括企業(yè)自身的建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，還包括房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)建設(shè)資料，主要有項(xiàng)目立項(xiàng)的各種批復(fù)文件、項(xiàng)目土地的出讓協(xié)議等等。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一些主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)也需要進(jìn)行材料的報(bào)送工作。

(二)做好房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的會(huì)計(jì)核算工作，為清算工作打好基礎(chǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于各項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅相關(guān)材料的報(bào)送工作之后，就能夠繼續(xù)開(kāi)展一些土地增值稅的清算工作。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行總體土地增值稅的清算工作時(shí)，首先需要對(duì)于企業(yè)內(nèi)部存在的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的核算工作，這項(xiàng)工作應(yīng)該組織相關(guān)的財(cái)務(wù)部門(mén)集體進(jìn)行。土地增值額的確認(rèn)將會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的繳納稅款產(chǎn)生直接影響，針對(duì)不同的土地增值額實(shí)行的稅率也是不盡相同的，因而準(zhǔn)確核算出房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目所占有的土地增值額將能夠完整準(zhǔn)確地計(jì)算出房地產(chǎn)企業(yè)真正進(jìn)行清算的項(xiàng)目費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部核算工作，主要針對(duì)企業(yè)各項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的項(xiàng)目成本、收入以及其他各項(xiàng)費(fèi)用，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的各項(xiàng)工程費(fèi)用也需要進(jìn)行詳細(xì)地記錄、核算，為后期的土地增值稅的清算工作打下良好基礎(chǔ)。

(三)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的各項(xiàng)收入做好確認(rèn)工作

房地產(chǎn)企業(yè)所獲取的各項(xiàng)收入是對(duì)土地增值稅所獲利潤(rùn)的重要反映。對(duì)于房地產(chǎn)各項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收入，已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)到企業(yè)內(nèi)部銷售賬目上的銷售收入需要進(jìn)行核查確認(rèn)。確認(rèn)工作主要是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”清單進(jìn)行的，該清單上應(yīng)該包括房產(chǎn)銷售人的姓名、購(gòu)買(mǎi)人的姓名以及購(gòu)買(mǎi)人的其他各類信息，還有房屋面積、價(jià)格、付款情況等等。需要引起注意的是，在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目收入確認(rèn)工作時(shí)，還需要對(duì)于房地產(chǎn)員工薪資獎(jiǎng)勵(lì)、股東分紅等一些發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的資金都應(yīng)該被看作是企業(yè)內(nèi)部的項(xiàng)目收入。確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目收入對(duì)于土地增值稅的清算工作具有重要意義，是土地增值稅清算流程中的重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。做好房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)工作，才能夠?yàn)楹罄m(xù)清算工作的順利開(kāi)展提供前提準(zhǔn)備條件。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的重點(diǎn)問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的項(xiàng)目清算是一項(xiàng)重要而復(fù)雜的工作，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)的繳納具有直接影響，同時(shí)還能夠?qū)τ诜康禺a(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展情況具有直接而深遠(yuǎn)的影響。對(duì)于房地產(chǎn)土地增值稅的項(xiàng)目清算工作來(lái)說(shuō)，保證項(xiàng)目清算中所使用的各個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收入具有準(zhǔn)確性和真實(shí)性，是最為重要的任務(wù)。很多房地產(chǎn)企業(yè)利用發(fā)票監(jiān)管的漏洞（增加成本支出），減少自身土地增值稅的應(yīng)納稅額，比如虛開(kāi)發(fā)票、虛假構(gòu)建工程項(xiàng)目和工程任務(wù)量等行為，影響了國(guó)家稅收，同時(shí)對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的良好運(yùn)行起到一定的負(fù)面影響。我國(guó)相關(guān)稅收部門(mén)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)中的一些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身就已經(jīng)做了很多種類的扣除規(guī)定，比如房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)施工時(shí)用于公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的各項(xiàng)成本、代為征收和繳納房屋維修基金以及其他正常經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)對(duì)于社會(huì)發(fā)展具有重要意義的項(xiàng)目成本和收入。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行一定稅收的減免活動(dòng)，是為了鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)良發(fā)展和良好運(yùn)行，保障市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性發(fā)展，但是我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作中的相關(guān)制度并沒(méi)有達(dá)到建立健全的地步，影響到房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。因而建立健全相關(guān)的清算制度，能夠起到一定的保障作用。

三、結(jié)束語(yǔ)

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康增長(zhǎng)，也在以較快的增速在不斷向前發(fā)展。而房地產(chǎn)企業(yè)想要獲取長(zhǎng)足的發(fā)展進(jìn)步，最大限度地獲取到經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，就需要做好土地增值稅的清算工作。土地增值稅的稅費(fèi)是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本中的重要部分，按照科學(xué)合理的方式，將土地增值稅的清算工作做好，盡可能地不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。明確土地增值稅清算的主體和具體條件，做好相關(guān)資料的準(zhǔn)備工作，做好房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的會(huì)計(jì)核算工作，為清算工作打好基礎(chǔ)以及對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的各項(xiàng)收入做好確認(rèn)工作，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)土地增值稅的清算工作做好各項(xiàng)準(zhǔn)備。

參考文獻(xiàn)：

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作者：杜輝 單位：吉林省機(jī)電設(shè)備股份有限公司