廉租房保障辦法精選(九篇)

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第1篇：廉租房保障辦法范文

關(guān)鍵詞:廉租房;存在問題;建設(shè)探討

中圖分類號:C913文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1003-949X(2010)-02-0047-03

我國廉租房制度建設(shè)已有近十年的時間。1998年我國開始啟動廉租房試點(diǎn),2003年廉租房制度全面推行,2005年國務(wù)院發(fā)文對做好城鎮(zhèn)廉租房制度建設(shè)工作提出了進(jìn)一步要求。在市場經(jīng)濟(jì)條件下,通過住房制度改革,有支付能力的居民,可以通過市場解決住房問題;而對于低收入家庭,政府則要通過住房保障,來解決其支付能力不足的問題。廉租房制度是我國政府針對住房困難的最低收入家庭實(shí)施的一種社會救助,是我國住房保障體系的重要組成部分。

一、廉租房發(fā)展現(xiàn)狀分析

從全國的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看,截至2006年我國通過廉租房政策解決的住房困難戶為54.7292萬戶。另據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,截至2007年底,我國共有95萬戶家庭獲得廉租住房保障。2007年我國廉租房的投入資金中的財(cái)政投入為145億,其中中央政府支出51億,地方政府支出94億(占了1998年到2006年總和的1.3倍)。盡管與當(dāng)年的財(cái)政總支出49565.40億相比只是很小的數(shù)字,但是相對于過去八年間的投入而言,政府財(cái)政的投入力度在加大,投入數(shù)額在增加,這說明廉租房制度的發(fā)展備受重視。同時,按照24號文件的要求,中央財(cái)政首次向中部、西部財(cái)政收入比較困難的地區(qū)支付專門用于廉租住房制度建設(shè)的資金。2007年是我國廉租住房制度建設(shè)步伐邁得最大的一年。2009年中央又加大了對財(cái)政困難地區(qū)廉租住房制度建設(shè)的資金投入。2009年中央財(cái)政用于各地廉租住房制度建設(shè)的總的資金投入將達(dá)到330億元,這個數(shù)字也是2008年、2007年幾倍甚至上十倍的增長。

二、廉租房制度發(fā)展中存在的問題

1.廉租房建設(shè)的資金投入中存在問題

首先是資金投入不均衡,地區(qū)間差異較大。東部地區(qū)的地方政府在廉租房上的資金投入多于中西部是必然的。中央的財(cái)政投入也是存在偏向性的,這不利于各地區(qū)間的和諧發(fā)展。其次是資金籌資方式較少,且有些籌資方式不具有穩(wěn)定性和可持續(xù)發(fā)展性,如土地出讓凈收益等。最后是資金總量不足,難以發(fā)揮政策優(yōu)勢。房價升高,百姓苦不堪言,尤其是困難戶。政府卻不堪重負(fù),有限的資金難以發(fā)揮有效作用。

2.廉租房保障層次低,供應(yīng)總量不足且受益人群有限

我國的廉租房保障有嚴(yán)格的準(zhǔn)入條件,這使很多邊緣戶的住房問題得不到關(guān)注,并且我國廉租房的保障層次較低,只是解決低收入家庭的居住問題,在住房質(zhì)量上還有待于提高。廉租房不論在租金補(bǔ)貼或是實(shí)物配租方面都存在供應(yīng)量不足的問題,這是導(dǎo)致收益人群有限和保障層次的的一個重要原因。

3.有關(guān)廉租房的立法和政策不到位

廉租房制度作為一個國家社會保障制度的重要組成部分,與社會保障制度一樣具有強(qiáng)烈的法制化特征。我國在過去十年的發(fā)展中也在立法方面做了相關(guān)工作,如2003年頒布了《城鎮(zhèn)最低收人家庭廉租房管理辦法》、2007年頒布了《廉租住房保障辦法》。但這些都只是一些立法層次較低的辦法、條例,難以在約束和監(jiān)督方面發(fā)揮作用,尤其是《廉租住房保障辦法》盡管內(nèi)容翔實(shí),但其立法層次確實(shí)有待于提高。

4.地方政府職能缺失,重視力度不夠

首先是“廉租房”定位不準(zhǔn)。在地方政府的落實(shí)貫徹中,“廉租房”政策是實(shí)現(xiàn)社會主義和諧社會的又一重大舉措。然而許多地方政府總是流露出廉租房變貧民窟的擔(dān)憂,在很大程度上限制了廉租房的推廣速度。其次是政府考核官員業(yè)績偏差。廉租房與市場房價呈負(fù)相關(guān)關(guān)系,廉租房的供給每增加5%,就會迫使房價下降3%-4%。一方面房價的下降,會讓地價下降,從而會導(dǎo)致政府的收入減少;另一方面,會拖累經(jīng)濟(jì)的增長,GDP會下降,對于地方官員的考核形成負(fù)面影響,以至于部分官員在貫徹實(shí)施時積極性不高。

三、進(jìn)一步完善廉租房的對策

1.以中央政府為主體,加強(qiáng)地方政府責(zé)任

近年來,在中央政府的號召下,地方政府對貫徹廉租房制度作出了一些努力,但是仍然有很多地方政府從自身政績出發(fā),對于廉租房這種“收益低,見效慢”的制度表現(xiàn)不是十分積極,使得這項(xiàng)制度的實(shí)際運(yùn)行并不如設(shè)想的那樣順利。因此,應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)地方政府的責(zé)任,進(jìn)一步將廉租房制度落到實(shí)處。如地方政府應(yīng)當(dāng)設(shè)立類似于廉租房管理辦公室這樣的專門機(jī)構(gòu)對其進(jìn)行管理;應(yīng)當(dāng)將中央政府所撥款項(xiàng)?？顚Ｓ?并在其保值增值中表明積極的態(tài)度以確保途徑的多樣化。

在政績考核方面,筆者認(rèn)為應(yīng)該將廉租房等住房保障的發(fā)展作為政府績效考核的一個重要方面,這樣可以有效調(diào)動政府工作的積極性,又可以把握廉租房建設(shè)的前驅(qū)性。對各級政府廉租房建設(shè)實(shí)施嚴(yán)厲的獎懲機(jī)制和責(zé)任追究機(jī)制勢在必行。

2.建立健全相應(yīng)的廉租房保障法律法規(guī)

目前,我國應(yīng)制定出符合我國國情的統(tǒng)一的住房保障法規(guī),從法律上規(guī)定住房保障的對象、保障標(biāo)準(zhǔn)、保障水平、保障資金的來源以及建立專門管理的機(jī)構(gòu),把廉租房建設(shè)、分配、使用等制度以及廉租房的修繕與物業(yè)管理辦法等上升為法律法規(guī),并應(yīng)適當(dāng)?shù)爻雠_一些相關(guān)的配套規(guī)定來對各類社會保障性住房的申請條件、銷售價格、租金標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行細(xì)化。廉租房法律法規(guī)的建立健全,將為廉租房制度的運(yùn)營提供重要的法律支持。

3.拓寬籌資渠道,確保廉租房建設(shè)的資金供應(yīng)

如前所述,公積金增值收益占到廉租房資金投入的28%,這部分資金的使用方式備受質(zhì)疑。對于這部分資金的處理政府應(yīng)當(dāng)既減少繳費(fèi)人利益損失,又要保證其對廉租房建設(shè)的資金投入,這就需要政府合理運(yùn)作這部分資金保證其增值收益。而土地出讓凈收益增加的前提是地價上升和出讓規(guī)模擴(kuò)大,不具有可持續(xù)性;廉租住房的租金收入則主要用于廉租房的維護(hù)和管理。因此,廉租住房保障資金主要依靠政府財(cái)政撥付的單一來源,而政府的財(cái)政補(bǔ)貼在很多情況下難以到位。在廉租房的籌資方面可以更多的借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),如可以借助資本市場來對資金進(jìn)行保值增值等。另外,政府可以積極引導(dǎo)鼓勵開發(fā)商參與到廉租房建設(shè)中來?？梢酝ㄟ^融資方式解決資金問題,使廉租房開發(fā)貸款證券化。要求地方政府積極參與“廉租房”建設(shè),合理運(yùn)用優(yōu)化配置,處理好信貸政策金融創(chuàng)新可在一定程度上緩解資金不足的困局。將廉租房開發(fā)貸款證券化,可以加強(qiáng)這部分金融資產(chǎn)的流動性,降低商業(yè)銀行的風(fēng)險,而廉租房開發(fā)更容易獲得銀行的資金支持,能拓寬融資渠道。政府還可以發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金,總體考慮廉租房臨時性融資缺口的數(shù)額,并根據(jù)財(cái)政收支運(yùn)營狀況合理確定債務(wù)的償還期限,適量地發(fā)行住房建設(shè)公債來支持廉租房建設(shè)。

4.加強(qiáng)管理與服務(wù),建立健全配套設(shè)施

我國廉租房建設(shè)在管理與服務(wù)方面還相當(dāng)落后,其配套設(shè)施還很不完善。美國實(shí)施嚴(yán)格的審查準(zhǔn)入制度,新加坡堅(jiān)持對“公共組屋”實(shí)施嚴(yán)厲的法律管理制度,這些都是我們可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)。我國應(yīng)當(dāng)加快對供應(yīng)對象收入統(tǒng)計(jì)與監(jiān)管機(jī)制的完善,嚴(yán)格審查準(zhǔn)入制度,更好的維護(hù)低收入家庭的住房權(quán)利。目前,受政府廉租住房數(shù)量有限的限制,大部分廉租住戶需通過市場選擇符合自身?xiàng)l件以及廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的房源,但在目前中介組織不規(guī)范,租賃市場不發(fā)達(dá),房源信息交流機(jī)制缺乏的情況下,廉租住戶的市場交易成本會提高。所以,應(yīng)當(dāng)建立有效的房源信息交流機(jī)制,為廉租住戶提供相關(guān)服務(wù),盡量減少成本。同時應(yīng)當(dāng)建立有效的退出機(jī)制,“只進(jìn)不退”的現(xiàn)象不但使真正需要保障的低收入者得不到有效的保障,也浪費(fèi)了本來就有限的資源,退出機(jī)制的建立將有助于改善這一現(xiàn)狀。

管理方面除進(jìn)入與退出機(jī)制需要完善外,還應(yīng)提高房屋維修與保養(yǎng)工作的力度,只有相關(guān)工作全部落實(shí)到位才能保證廉租房制度的可持續(xù)發(fā)展。

5.擴(kuò)大廉租房覆蓋面,增大政策宣傳力度

應(yīng)合理確定廉租房保障標(biāo)準(zhǔn),逐步擴(kuò)大廉租房覆蓋面,滿足城鎮(zhèn)最低收入家庭基本居住需求。同時,增大政策宣傳力度,增加分配透明度。政府推出廉租房的同時,需要考慮如何用恰當(dāng)?shù)姆绞酵茝V,讓真正需要的人知道如何申請,并把申請過程透明化。但是政府資源是有限的,未來廉租房肯定會出現(xiàn)排隊(duì)等候的問題,所以應(yīng)當(dāng)建立合理的輪候機(jī)制,它的建立和完善有利于對廉租房資源的合理利用,可以避免個別官員有機(jī)會謀取私利,使真正需要幫助的家庭得到住房保障。

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第2篇：廉租房保障辦法范文

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)廉租房；住戶；退出機(jī)制

一、引言

“居者有其屋”在中國人的心中一直是生活上的基本追求，而在現(xiàn)今社會分化非常嚴(yán)重的現(xiàn)狀下，有一部分社會弱勢群體沒有辦法實(shí)現(xiàn)這一愿望，政府推行的廉租房制度，是一項(xiàng)旨在解決城市特困人口住房問題的保障措施。所謂廉租房，是指政府在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮?，向具有城?zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房，改善物理通過市場解決自身住房問題的困難家庭的住房條件。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。廉租房只租不售，只向城市特困人群征收象征性的房租。

廉租房確實(shí)改善了人們的生活，但是他的制度缺陷也導(dǎo)致了在現(xiàn)實(shí)運(yùn)作中存在著一些問題，其中一個重要方面就是廉租房的騰退問題。眾所周知，廉租房修建的目的是為生活上存在嚴(yán)重困難的群體提供社會保障，而該群體的數(shù)量比較龐大，所以政府只能優(yōu)先照顧相對更加困難的人群。因此廉租房其租住需要符合一定的條件，一旦住戶隨著經(jīng)濟(jì)能力的好轉(zhuǎn)，就不能再繼續(xù)租住廉租房?？墒牵覈夥孔敉顺鰴C(jī)制的不完善，使得一些住戶沒有及時騰退住房。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年杭州的廉租房住戶中，有16.5%是不符合條件的。而杭州注銷了1703戶廉租房資格，在另一個側(cè)面也反映了有不少廉租房住戶是沒有租住資格的。這一部分人影響了政府的社會保障制度，使得廉租房在一定程度上違背了它構(gòu)建的初衷，沒有發(fā)揮出應(yīng)有的作用，這樣的行為危害是巨大的。因此，我們有必要重新探討廉租房住戶退出機(jī)制。

二、現(xiàn)行國家和地方廉租房退出機(jī)制的規(guī)定

我國現(xiàn)行的有關(guān)廉租房的規(guī)范性文件可以分為全國性的和地方性的，而且立法級別都不高，內(nèi)容也比較粗糙，形成了在中央規(guī)范性文件提供的大概框架之下，各地方具有差異性的立法模式。

（一）全國性的規(guī)定

目前，廉租房的全國性的立法文件主要有兩個：《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》（以下簡稱“管理辦法”）和《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房申請審核退出管理辦法》（以下簡稱“退出辦法”）。

在《管理辦法》中，第19條規(guī)定，享受廉租住房保障的承租人有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門收回其承租的廉租住房，或者停止發(fā)放租賃補(bǔ)貼，或者停止租金核減：（一）將承租的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租；（二）擅自改變房屋用途的；（三）連續(xù)6個月以上未在廉租住房居住的；（四）未如實(shí)申報(bào)家庭收入、家庭人口及住房狀況的；（五）家庭人均收入連續(xù)一年以上超出當(dāng)?shù)亓庾》空叽_定的收入標(biāo)準(zhǔn)的；（六）因家庭人數(shù)減少或住房面積增加的，人均住房面積超出當(dāng)?shù)亓庾》空叽_定的住房標(biāo)準(zhǔn)的。該管理辦法對應(yīng)當(dāng)退出廉租房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了比較詳細(xì)的規(guī)定。但是在相關(guān)制度上并沒有明確的構(gòu)建起來。

而《退出辦法》對這一問題有了稍加詳細(xì)的規(guī)定。第15條規(guī)定，享受廉租住房保障的家庭有下列情況之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門作出取消保障資格的決定，收回承租的廉租住房，或者停止發(fā)放租賃補(bǔ)貼，或者停止租金核減：（一）未如實(shí)申報(bào)家庭收入、家庭人口及住房狀況的；（二）家庭人均收入連續(xù)一年以上超出當(dāng)?shù)亓庾》空叽_定的收入標(biāo)準(zhǔn)的；（三）因家庭人數(shù)減少或住房面積增加，人均住房面積超出當(dāng)?shù)亓庾》空叽_定的住房標(biāo)準(zhǔn)的；（四）擅自改變房屋用途的；（五）將承租的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租的；（六）連續(xù)六個月以上未在廉租住房居住的。這仍然是《管理辦法》中的退出標(biāo)準(zhǔn)的問題。而當(dāng)租戶拒不騰退的情況出現(xiàn)時，根據(jù)《退出辦法》第16條的規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門作出取消保障資格的決定后，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)書面通知當(dāng)事人，說明理由。享受實(shí)物配租的家庭應(yīng)當(dāng)將承租的廉租住房在規(guī)定的期限內(nèi)退回。逾期不退回的，房地產(chǎn)行政主管部門可以依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

（二）代表性的地方規(guī)定

北京市在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市廉租住房建設(shè)和管理的若干意見》中第18條規(guī)定，對因家庭人口、收入等情況發(fā)生變化不再符合廉租住房條件但符合公共租賃住房條件的承租家庭，由區(qū)縣住房保障管理部門取消廉租住房保障資格，承租家庭按照公共租賃住房標(biāo)準(zhǔn)繳納租金；對既不符合廉租住房條件也不符合公共租賃住房條件的承租家庭，由區(qū)縣住房保障管理部門取消廉租住房保障資格，并責(zé)令其在6個月內(nèi)退回廉租住房，或按照兩倍公共租賃住房標(biāo)準(zhǔn)租金繳納租金；拒不退回住房或不按規(guī)定繳納租金的，產(chǎn)權(quán)單位可向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ荷暾垙?qiáng)制執(zhí)行并通過新聞媒體予以曝光。

《天津市廉租住房配租管理暫行辦法》中關(guān)于退出機(jī)制的規(guī)定是，對不再具備配租廉租住房條件的家庭，應(yīng)在接到退出廉租住房通知(含在配租期限內(nèi))的6個月內(nèi)騰退住房。對不能按時騰退的，從次月起按屆時配租租金的 200%收取房租；如在第12個月內(nèi)仍未騰退的，從次月起按屆時配租租金的 300%收取房租；如在 24個月內(nèi)仍未騰退的，由市住房保障辦責(zé)令其退房，對拒不退房的，市住房保障辦可向人民法院提出訴訟。上述家庭在騰退住房時，所欠繳的房租和物業(yè)管理費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用，應(yīng)予以補(bǔ)繳，拒不補(bǔ)繳的，應(yīng)從其拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)本金中扣除。

上海市的廉租住房政策退出機(jī)制，采用慢松手、軟著陸的方式對所有享受廉租住房的家庭，政府主管部門每半年就要審核一次。退出的家庭一般分三種情況：一是配租家庭人均收人連續(xù)二年超過本市城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)；二是現(xiàn)有住宅已被列人動拆遷范圍內(nèi)的家庭；三是人口情況發(fā)生變化。人數(shù)減少人均居住面積超過5平方米的家庭。對于符合退出條件的廉租住房租金配租的家庭，政府也給予6個月的過渡期，即前三個月享受原租金補(bǔ)貼的80％，后三個月租金補(bǔ)貼減至原標(biāo)準(zhǔn)的50％。

杭州市在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)廉租住房管理的補(bǔ)充意見》中規(guī)定，如果是享受廉租住房實(shí)物配租的家庭，因人口、住房發(fā)生變化取消保障資格的，要在接到通知次月起3個月內(nèi)辦理退房手續(xù)；因收入變化取消保障資格的，要在接到通知次月起6個月內(nèi)辦理退房手續(xù)。退房期間按公房租金標(biāo)準(zhǔn)繳納租金。

《深圳市廉租住房保障管理辦法》中第30條規(guī)定：享受廉租住房保障的家庭有下列情形之一的，由區(qū)住房保障管理部門做出取消廉租住房保障資格的決定，報(bào)市住房保障管理部門備案后執(zhí)行：（一）被民政部門取消最低生活保障待遇的；（二）因家庭常住戶籍人數(shù)減少或住房建筑面積增加，人均住房建筑面積超出廉租住房政策確定的最低標(biāo)準(zhǔn)的；（三）擅自改變廉租住房用途的；（四）將承租的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租的；（五）無正當(dāng)理由連續(xù)6個月以上未在廉租住房居住的；（六）無正當(dāng)理由累計(jì)6個月以上未按規(guī)定交納租金的。被取消廉租住房保障資格但符合其他保障性住房申請條件的家庭，可以另行申請。

第31條規(guī)定區(qū)住房保障管理部門在做出取消廉租住房保障資格的決定后，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)書面通知當(dāng)事人并說明理由，并做如下處理：（一）領(lǐng)取貨幣補(bǔ)貼的，從做出決定之日起給予3個月的過渡期，過渡期內(nèi)發(fā)放原貨幣補(bǔ)貼的50%，從第4個月起停止發(fā)放貨幣補(bǔ)貼；（二）租住廉租住房的，應(yīng)退回廉租住房。暫時無法退回的，可給予3個月的過渡期；對屬于第三十條第（一）、（二）項(xiàng)所列情況的，可給予6個月的過渡期。過渡期屆滿后仍不退回廉租住房的，按市場指導(dǎo)租金計(jì)租，并載入其個人誠信不良記錄。承租人在超期居住期間及超期居住退房后5年內(nèi)不得申請住房保障。承租人拒不執(zhí)行的，市（區(qū)）住房保障管理部門可依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

總的來說，對已享受廉租住房政策的住戶，各城市都未實(shí)行終身制，都是結(jié)合本地實(shí)際情況，采取定期申報(bào)家庭收人和住房情況，廉租住房管理部門每半年或一年會同民政、房管以及街道等部門定期對已配租廉租住房家庭的戶籍、收人、人口、住房等基本情況進(jìn)行復(fù)核，收人和居住條件改善，不再符合規(guī)定條件的，及時停止或逐步停止租金補(bǔ)貼。

各個城市在廉租房退出機(jī)制中，對于租金補(bǔ)貼都統(tǒng)一規(guī)定停止發(fā)放，而對于實(shí)務(wù)配租，則規(guī)定不同，具體方式有兩種：一種是以上海為代表的配租租金補(bǔ)貼遞減的規(guī)定，在過渡期內(nèi)租金補(bǔ)貼按照一定的比例逐漸減少，以達(dá)到在經(jīng)濟(jì)上使得廉租戶“軟著陸”與迫使廉租戶騰退住房相統(tǒng)一的目的；另一種是以天津?yàn)榇淼淖饨疬f增的政策，在過渡期內(nèi)，根據(jù)時間的長短按照配租租金的一定比例收取相對高的租金。

三、我國現(xiàn)行廉租房退出機(jī)制的不足

縱觀我國廉租房國家和地方的規(guī)定，我國的廉租房退出機(jī)制還存在著以下不足：

（一）動態(tài)監(jiān)督機(jī)制缺乏

目前對于申請廉租房的住戶，政府大多進(jìn)行的是入戶調(diào)查和群眾監(jiān)督的方式。但是這種方式在現(xiàn)實(shí)中的效用是值得懷疑的。入戶調(diào)查主要是由社區(qū)工作人員完成的。社區(qū)工作人員對于該家庭的收入情況難以全面掌握，而且不能排除情感因素在調(diào)查工作中的影響。群眾監(jiān)督也存在這樣的情況。尤其是現(xiàn)在一些城市，為了杜絕廉租房建設(shè)形成貧民窟和保證公民在出行住房等的平等待遇，將廉租房分散建設(shè)在一般商品房的附近，這樣的措施是非常值得認(rèn)同的，但是也造成了當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)工作人員對廉租房住戶身份把握的難度加大，造成了監(jiān)督上的真空。

（二）立法層次低

目前對于廉租房的法律文件，主要是部門規(guī)章和地方政府規(guī)章，立法層次太低。各個地方的廉租房的法律文件名稱不同，大多數(shù)都會有幾個法律文件，名稱紛繁復(fù)雜，如“管理辦法”、“若干意見”等等，在檢索上非常麻煩，而且容易遺漏。在我國，這樣的現(xiàn)象不少存在。直接的危害就是在浩如煙海的法律文件中，作為普通公民很難便利的接觸到相關(guān)規(guī)范，妨礙了法律普及，損傷了法的透明公開性，對于知法守法造成不利影響。而且當(dāng)規(guī)范性文件難以被大眾充分了解和接觸到的時候，作為信息偏在的執(zhí)法者，其權(quán)力難以得到有效監(jiān)督，存在著侵犯行政相對人合法權(quán)益的可能性。

（三）配套措施不健全

廉租房住戶由于經(jīng)濟(jì)能力的好轉(zhuǎn)，當(dāng)其在一定時間內(nèi)經(jīng)濟(jì)水平達(dá)到了規(guī)范性文件中的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的時候，就不能繼續(xù)享受廉租房保障。而此時該住戶喪失了廉租房居住權(quán)，但是因?yàn)樗慕?jīng)濟(jì)能力尚沒有達(dá)到很高的水平，沒有很多儲蓄積累，沒有辦法購買商品房或者經(jīng)濟(jì)適用房。這時候如果強(qiáng)令其搬出廉租房，可能會造成其居無定所，重新回到困難的生活中。因此，基于這樣的考慮，廉租房住戶不想辦理騰退手續(xù)。而地方性的關(guān)于廉租房的規(guī)范性文件也大多沒有對此做制度性安排。

另外，廉租房住戶大多沒有固定的職業(yè)，其經(jīng)濟(jì)能力并不是能夠確定下來的，可能會出現(xiàn)波動。一時可能高于廉租房政策線，一時又會低于政策線。收入難以得到保障。這時候難以強(qiáng)制其退出廉租房。

但是雖然這部分廉租房住戶在生活上仍然存在著困難，但是廉租房這個資源是有限的，對于這種經(jīng)濟(jì)能力有些好轉(zhuǎn)的住戶，我們需要采取配套措施使其退出廉租房，進(jìn)入上一層級的住房保障中。而保證生活上更加困難的公民享受到廉租房資源。這時候就需要政府提供一系列配套措施。配套措施主要解決兩個問題：1、如何能夠讓廉租房住戶在不符合繼續(xù)居住條件的情況下，順利完成住房的騰退；2、當(dāng)這些住戶失去了廉租房，而經(jīng)濟(jì)能力又不足以保證其居住條件的時候，他們能夠得到何種保障。如果這兩個問題能夠有相應(yīng)的辦法，目前廉租房住戶騰退難的問題就能有效解決。

四、對廉租房退出機(jī)制的完善

首先，需要將動態(tài)管理和合約制相結(jié)合。

所謂合約制，就是政府運(yùn)用合同條款對住房戶的管理制度。在合同規(guī)定的期間內(nèi)，住戶享受國家廉租房政策；超過合同規(guī)定的時間，由政府的廉租房產(chǎn)權(quán)主體或保障主體對住戶重新進(jìn)行資格審查。該合約的性質(zhì)屬于行政合同，是行政主體與行政相對人之間達(dá)成的協(xié)議。行政合同打破了原本行政法上的“管制論”所賦予行政相對人單方面義務(wù)而沒有權(quán)利的情況，通過合同的方式要求當(dāng)事雙方都需要履行一定義務(wù)，更加能夠保護(hù)雙方的合法權(quán)益。而且通過合同的方式，使雙方尤其是廉租房申請人一方能夠在自己的意思表示之下，基于自己的真實(shí)意愿達(dá)成協(xié)議，對于自己義務(wù)的約束都有明確的了解，對于權(quán)利義務(wù)的告知和廉租房制度公平性的維護(hù)都是有很大幫助的。我們可以通過訂立合約，雙方將租期限定在一定的期限內(nèi)，比如三年，三年后對廉租房住戶的租房資格進(jìn)行重新審查。這樣一方面可以保證住戶在相對長的時間內(nèi)居住的穩(wěn)定性，另一方面也可以避免頻繁的監(jiān)督造成行政資源的浪費(fèi)，保證監(jiān)督效果的正確性。

而動態(tài)管理則需要建立在合約制的基礎(chǔ)上。因?yàn)閯討B(tài)管理在時間掌握上不能實(shí)行實(shí)時監(jiān)督的方法。一方面，由于廉租房住戶收入的不穩(wěn)定性，其經(jīng)濟(jì)能力是波動的，我們不能夠僅僅憑借幾個月的收入水平來斷定其是否已經(jīng)不再符合廉租房政策，否則就無法真正發(fā)揮廉租房保障住戶住房需求的作用，也會造成住戶勞動上缺乏積極性。我們必須考察住戶在相對長的一段時間內(nèi)的收入水平。另一方面，對于政府來說，畢竟行政資源有限，即使我們建立了先進(jìn)完善的網(wǎng)絡(luò)處理系統(tǒng)，但是由于涉及到房產(chǎn)、稅務(wù)、工商等多個行政部門之間的職能整合和信息公開，難以保證在較短時間內(nèi)高頻率的監(jiān)控住戶的收入情況。

所以動態(tài)管理的方式需要與合約制結(jié)合起來，才具有現(xiàn)實(shí)意義。

第二，需要構(gòu)建統(tǒng)一的配套措施。

其一，需要整合現(xiàn)有保障性住房資源，形成一套貫通的體系，這方面深圳值得我們學(xué)習(xí)。在《深圳市廉租住房保障管理辦法》中第30條規(guī)定“被取消廉租住房保障資格但符合其他保障性住房申請條件的家庭，可以另行申請。”雖然只是一個指向性的規(guī)定，但是卻提供給我們很好的思路。如今，我們的保障性住房主要分為三類：廉租房，公租房和經(jīng)濟(jì)適用房。廉租房主要適用于經(jīng)濟(jì)收入特別貧困的人群，只象征性的收取房租，該住房不能轉(zhuǎn)租、租借。而公租房適用的人群，其經(jīng)濟(jì)收入比廉租房住戶要高一些，而且剛畢業(yè)的大學(xué)生也有資格申請，主要解決的是買不起經(jīng)濟(jì)適用房又沒辦法申請廉租房的人群。經(jīng)濟(jì)適用房更加可以購買，只不過是由政府對其中一部分購房款進(jìn)行埋單，以保證難以購買商品房的住戶擁有自己的房產(chǎn)。

對于廉租房住戶來說，其經(jīng)濟(jì)能力如果不再符合廉租房政策，如果強(qiáng)制其退出廉租房保障而沒有更高一級的保障制度進(jìn)行銜接的話，其剛剛好轉(zhuǎn)而沒有很多儲蓄的經(jīng)濟(jì)條件是難以滿足其住房需求的，租房租金的不劃算和商品房高昂的房價，導(dǎo)致了現(xiàn)在廉租房住戶騰退難的問題。所以這時候我們需要將整個保障性住房體系貫通起來，廉租房住戶即使退出，也能夠根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)情況自主選擇進(jìn)入到公租房或者經(jīng)濟(jì)適用房保障體系中，而生活更加困難的公民也可以享受到廉租房政策的好處，最后真正實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)。

而對于政府來說，國外的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明，實(shí)物廉租房的日常維護(hù)開銷一般為政府直接建房出售支出的兩倍左右，我國并不一定比其少。所以從節(jié)約資金的角度，除了嚴(yán)格限定保障范圍之外，也應(yīng)該千方百計(jì)創(chuàng)造條件“助推”家庭退出。

其二，需要實(shí)行獎勵機(jī)制。目前我國在住房保障機(jī)制上主要采取懲罰而非激勵的措施。這種單一的退出方式收效甚微。我們可以把獎勵機(jī)制應(yīng)用到騰退廉租房上，對于退出廉租房的住戶，首先我們需要根據(jù)租房合約的相關(guān)條款事先告知對方的權(quán)利義務(wù)，并聲明法律強(qiáng)制力。然后我們可以將一定程度的租金補(bǔ)貼或者購房補(bǔ)貼優(yōu)惠提供給按時退房的住戶，激勵其主動騰退住房，幫助收入能夠很大改善的住戶購買經(jīng)濟(jì)適用房來改善居住條件，也能幫助收入條件改善但是不足以購買經(jīng)濟(jì)適用房的住戶退出廉租房，選擇低于市場價出租的公租房保障體系。具體措施可以有購房無息貸款或減息貸款、金融優(yōu)惠政策、賦予優(yōu)先購買經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)力等。

第三，需要提高立法層級。

目前我們國家對于廉租房制度規(guī)定在部門規(guī)章和地方政府規(guī)章中，立法層級比較低。這樣的缺點(diǎn)在于規(guī)范性文件沒有體系，重復(fù)規(guī)定和相互沖突的情況時有發(fā)生，而且難以查詢和檢索，不便于相關(guān)人群及時了解有關(guān)規(guī)范和政策，不利于合法權(quán)益的保護(hù)。當(dāng)然，這和我們正處在探索廉租房保障機(jī)制的階段有關(guān)。另外，對于相關(guān)規(guī)范性文件的內(nèi)容并不完整，缺乏動態(tài)監(jiān)管、退出機(jī)制等方面的具體規(guī)定，欠缺主管機(jī)關(guān)和相關(guān)機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)的制度，在規(guī)定內(nèi)容的合理性上也存在可以非難的地方。所以，我們需要由各地方人大和政府整理相關(guān)規(guī)范性文件，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，對廉租房制度進(jìn)行系統(tǒng)性的、權(quán)威的規(guī)定，以杜絕由于規(guī)范性文件過于分散和內(nèi)容的模糊造成的種種危害的發(fā)生。

第四，需要構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)信息共享平臺。

構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)信息共享平臺是滿足廉租房監(jiān)督和落實(shí)相關(guān)規(guī)定的重要舉措。在這方面上海有可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)：上海將民政、稅務(wù)、房管、人行以及人保等部門聯(lián)合起來建立“電子比對專線”，這個專線系統(tǒng)可以對居民的存款、股市賬戶、房產(chǎn)登記、公積金繳存情況等信息進(jìn)行查詢，從而使廉租住房管理部門可以對居民的收入狀況、居住情況了如指掌，從而為分配廉租房資源確立客觀標(biāo)準(zhǔn)。我國應(yīng)全面建立廉租住房退出的信息機(jī)制，這包括個人收入監(jiān)管制度和個人信用制度建設(shè)。

我們可以構(gòu)建這樣的一套部門辦事制度：涉及的各個部門，比如房管、稅務(wù)、銀行、工商、公安等部門，定期將一段時間內(nèi)申請相關(guān)業(yè)務(wù)的申請人信息錄入系統(tǒng)，供各部門分享，由廉租房主管部門根據(jù)定期存入的信息，核查廉租房申請人的經(jīng)濟(jì)情況，從源頭上保證申請人符合廉租房條件。另外在廉租房合約規(guī)定的期限結(jié)束時，廉租房主管部門定期進(jìn)行經(jīng)濟(jì)收入的復(fù)查，對于這段時間內(nèi)住戶的經(jīng)濟(jì)收入總體情況和大致走向進(jìn)行評估，以便采取不同的措施。而對于不符合政策規(guī)定卻又拒不騰退的住戶，除了采取強(qiáng)制性措施之外，還將該情況納入個人征信記錄，剝奪其再次享受保障性住房的資格。

當(dāng)然，構(gòu)建這一系統(tǒng)只能是治標(biāo)之法，而治本之法則是真正實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)全覆蓋的系統(tǒng)化辦公，將各種行政事務(wù)的辦理信息都納入到同一個系統(tǒng)中，這樣可以減少行政資源的浪費(fèi)，還可以提高工作效率，方便查詢，對于個人信用檔案的建立也是極有幫助的。這方面的典型就是美國。但是這條路在我國還有很長一段距離。

五、結(jié)語

我們國家的法律文件中關(guān)于城鎮(zhèn)廉租房住戶退出機(jī)制的規(guī)定是模糊的，其基本制度的構(gòu)建的缺失，已經(jīng)在現(xiàn)實(shí)中暴露出問題。新聞上不斷涌現(xiàn)出的對保障性住房住戶資格的不信任和查處出來的大量不符合條件住戶已經(jīng)為我們敲響警鐘。我們急需完善這方面的相關(guān)規(guī)定，使得廉租房制度真正發(fā)揮出為民眾提供住房保障以改善民生的功能來。

注釋：

①李磊：《論我國住房保障制度的完善》，《理論探討》，2011年第1期。

②《杭州住廉租房的：16.5%不符合條件》，news.省略/detail/1354624.shtml

③《杭州1703戶家庭被注銷廉租房資格》，news.省略/detail/1353275.shtml

④蔡玉峰：《廉租房住戶退出機(jī)制探討》，《管理世界》2009年第10期。

⑤趙偉、曾繁杰：《我國住房保障體系的癥結(jié)與改革思路》，《甘肅社會科學(xué)》，2010年第4期。

⑥趙偉、曾繁杰：《我國住房保障體系的癥結(jié)與改革思路》，《甘肅社會科學(xué)》，2010年第4期。

⑦蔡雪珍：《完善我國廉租住房退出機(jī)制的探討》，《福州黨校學(xué)報(bào)》，2011年第6期。

⑧阮可：《試論有效配置住房資源的制度性安排――廉租住房的退出機(jī)制研究》，《求索》，2011年第6期。

參考文獻(xiàn)：

［1］蔡雪珍：《完善我國廉租住房退出機(jī)制的探討》，《福州黨校學(xué)報(bào)》，2011年第6期。

［2］劉梅：《廉租房準(zhǔn)入與退出制度的法律分析》，《廣西政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)》，2006年11月。

［3］方貴躍：《廉租房退出機(jī)制的探索與完善》，《法制與社會》，2008年6月。

［4］蔡玉峰：《廉租房住戶退出機(jī)制探討》，《管理世界》，2009年第10期。

［5］李磊：《論我國住房保障制度的完善》，《理論探討》，2011年第1期。

［6］阮可：《試論有效配置住房資源的制度性安排――廉租住房的退出機(jī)制研究》，《求索》，2011年第6期。

第3篇：廉租房保障辦法范文

【關(guān)鍵詞】中國；廉租房；退出機(jī)制

一、“只進(jìn)不出”現(xiàn)象

2004年國務(wù)院出臺了《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理新辦法》，其中規(guī)定：以“書面申請-審核-公示-登記-調(diào)查-核實(shí)-排隊(duì)輪候-公布結(jié)果”的基本程序安排保證廉租房的配置。可是在實(shí)際的操作過程中，由于工作量大以及取證困難等原因，基層監(jiān)管程序往往流于形式，進(jìn)而導(dǎo)致廉租房申請人在申報(bào)財(cái)產(chǎn)時，相關(guān)房產(chǎn)部門難以評估其真實(shí)性和全面性，同時對廉租房的后續(xù)管理我國仍缺乏系統(tǒng)性的方案。從住建部公布的有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可知，從1998年到2008年8月，全國有95萬戶通過廉租房保障制度改善了居住條件，可是為收入水平提高而騰退的人卻很少。

二、對騙租行為懲罰力度不足

我國廉租房退出機(jī)制在懲罰違規(guī)行為上有兩個特征，一是輕懲罰，二是法律位階較低。

首先，我國在廉租房退出制度上法律責(zé)任性遠(yuǎn)大于懲罰性，目前，各地對于“騙租”行為的懲罰規(guī)定主要是“罰款”、“收回廉租房資格”等，而實(shí)際中，騙租違約的收益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于違約成本，對不具備廉租房保障資格的群體構(gòu)成一定的負(fù)激勵作用，增加了鉆政策漏洞的風(fēng)險。

其次，我國關(guān)于廉租房退出的規(guī)章法律層次均比較低，目前只有《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》和《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理新辦法》兩部部門規(guī)章。各個地方上也出臺了自己的相關(guān)政策法規(guī)，但往往內(nèi)容上變動頻繁，缺乏穩(wěn)定性，不利于實(shí)際中的操作。

在對居民個人申報(bào)不實(shí)的情況的懲罰上，《廉租住房保障辦法》規(guī)定，城市低收入并有住房困難的家庭隱瞞有關(guān)情況的或提供虛假材料申請租房的，住房保障部門將給予警告，例如取消住房資格，責(zé)令退還補(bǔ)貼等。這些規(guī)定使得蓄意虛報(bào)騙取保障資格的人不必?fù)?dān)心這會使他們擔(dān)上任何法律責(zé)任，只要在被發(fā)現(xiàn)時退出即可。這種和緩的規(guī)定實(shí)際上助長了“騙租”行為的發(fā)生。

三、相關(guān)法律制度不完善

廉租房退出機(jī)制的可實(shí)施性與支撐其的法律效力有著密不可分的關(guān)系，但目前國內(nèi)關(guān)于廉租房的法律制度相當(dāng)不完善。首先，我國大多數(shù)的廉租房制度法規(guī)出自住建部，這就造成了現(xiàn)行的廉租房制度法規(guī)的法律效應(yīng)僅限為規(guī)范性法律文件，效力很低。其次，我國缺乏專門的針對住房保障的法律，更缺乏對廉租房的法律。最后，各個地方立法各異，實(shí)施情況也不盡相同。我國廉租房制度建設(shè)時間不短，但卻仍然未形成一套較完整的廉租房法律體系。

我國目前實(shí)施的廉租房制度在法規(guī)條款內(nèi)容上也存在一些缺陷。例如，《廉租住房保障辦法》未將城市中既買不起房又達(dá)不到規(guī)定的城市低收入標(biāo)準(zhǔn)的“夾心層”列入廉租房保障的范圍內(nèi)，這將大大消減廉租戶主動騰退廉租房的意愿，進(jìn)而對廉租房退出機(jī)制的運(yùn)行產(chǎn)生不利影響，并可能隨之帶來巨大的社會隱患。

四、完善廉租房退出機(jī)制的相關(guān)建議

（一）設(shè)立專業(yè)的廉租房退出管理部門

廉租房制度建設(shè)在我國是一項(xiàng)長期性的工作，它涉及稅收、財(cái)政、土地、規(guī)劃等多個部門，唯有成立一個專門的機(jī)構(gòu)管理廉租房的相關(guān)事務(wù)，政府才能按計(jì)劃有步驟的實(shí)施好此制度。香港的經(jīng)驗(yàn)表明，專業(yè)化的管理部門提高了效率和管理水平，切實(shí)地保證了公共房屋資源分配的公平性。

其職責(zé)如下：管理機(jī)構(gòu)根據(jù)城市整體收入水平、政府財(cái)政收入變動以及住房水平等情況，對申請廉租房的居民進(jìn)行資格審定，再根據(jù)收入分級進(jìn)行分層支持；制定標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督和調(diào)查程序及內(nèi)容；動態(tài)跟蹤調(diào)查已被保障的廉租房家庭的收入變動情況；負(fù)責(zé)審查核實(shí)社會投訴內(nèi)容等等。

內(nèi)地可以參考香港的房屋委員會的模式，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的統(tǒng)籌下，組建一個獨(dú)立的非營利性的保障性住房建設(shè)與運(yùn)營專門機(jī)構(gòu)，在各省市設(shè)置分支，專門負(fù)責(zé)各地的廉租房建設(shè)、運(yùn)營和維修事務(wù)，這樣即可保證專項(xiàng)資金的高效運(yùn)作、后期的正常運(yùn)營維護(hù)和相關(guān)政策的真正落實(shí)。

為了加快該機(jī)構(gòu)的成立，我國政府可以考慮整合部分國有大中型房地產(chǎn)公司參與該機(jī)構(gòu)的組成，使他們專門負(fù)責(zé)廉租房等保障性住房的建設(shè)、管理、維護(hù)和運(yùn)營。選擇國企的原因在于他們不同于普通房地產(chǎn)商，他們在貫徹相關(guān)政策上更有力，同時與政府相關(guān)部門的統(tǒng)一管理也更方便。

（二）建立獎懲兼?zhèn)涞耐顺鰴C(jī)制

1.具有激勵效應(yīng)的相關(guān)政策

我國目前在廉租房保障退出機(jī)制上主要采取懲罰而非激勵的措施。激勵機(jī)制涉及到公平與效率的關(guān)系。首先按經(jīng)濟(jì)實(shí)力高低將廉租房保障戶劃分為不同等級，以經(jīng)濟(jì)實(shí)力由弱到強(qiáng)實(shí)行租金和補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)梯度遞減為原則，從而使較高收入的住戶因?yàn)槭找娼档投孕型顺?。而對于長期依賴廉租房保障并確實(shí)無支付能力的家庭，當(dāng)其經(jīng)濟(jì)狀況改善后，政府有義務(wù)通過提供以租代購、降低首付比例、較低售價和優(yōu)先購買權(quán)等方式“助推”這類家庭購買住房，最后達(dá)到加快房屋騰退和減少行政成本的目的。對于經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對較強(qiáng)的家庭，可以采取調(diào)高住房公積金的繳交額、提供低價經(jīng)濟(jì)適用房和提高存款利率、放寬購房貸款貼息條件和加大貼息額度和減免購房稅費(fèi)等措施來“激勵”租戶“自動”退出。

引入激勵機(jī)制到我國廉租房退出環(huán)節(jié)主要作用有三個：1.保證廉租房的房源充足，為后續(xù)的弱勢群體騰出住房2.幫助被保障群體向社會上層流動，并有利于解決租戶對房子的所有權(quán)問題3.減少騰退阻力，節(jié)約相關(guān)的行政成本。

為了確保廉租戶在退出后可以平滑地過渡到更高的保障住房層次，激勵機(jī)制的設(shè)計(jì)關(guān)鍵在于實(shí)現(xiàn)廉租房保障同其他保障措施間的有效結(jié)合。

2.具有懲罰效應(yīng)的相關(guān)政策

我國目前廉租房退出環(huán)節(jié)“騙租”行為屢禁不止，最大的原因在于相關(guān)的懲罰措施還不夠嚴(yán)厲，我國必須建立在嚴(yán)刑峻法護(hù)航下的懲罰機(jī)制。

首先，提升與退出相關(guān)的法律法規(guī)的層次，通過高階位的法律來確保退出工作的開展。其次，強(qiáng)化處罰力度，尤其是加大對弄虛作假等嚴(yán)重騙保行為的罰款，甚至是刑事處罰力度。香港在相關(guān)方面的做法值得我們學(xué)習(xí)借鑒。通過輿論宣傳的壓力來使民眾對騙保行為的嚴(yán)重后果擁有清醒的認(rèn)識。同時建立專門的監(jiān)督執(zhí)法機(jī)構(gòu)和隊(duì)伍，查處打擊各類違規(guī)行為?？赡苷疄榍捌诘谋O(jiān)管執(zhí)法要付出一定的經(jīng)濟(jì)成本，但就長遠(yuǎn)看來，這有利于社會誠信氛圍的形成。最后，我國必須建立規(guī)范的退出執(zhí)行程序，嚴(yán)格確保相關(guān)處罰措施的落實(shí)與實(shí)施。

【參考文獻(xiàn)】

[1]何靈，郭士征：《廉租房保障退出機(jī)制：現(xiàn)狀、問題與對策》，《上海經(jīng)濟(jì)》，2010年第2期。

[2]李嵐：《我國廉租房準(zhǔn)入與退出管理中存在的問題及對策》，《河南科技》，2010年第4期。

第4篇：廉租房保障辦法范文

【關(guān)鍵詞】廉租房，保障制度

一.我國廉租房制度的問題及原因分析

作為我國住房保障制度的重要組成部分，國家對廉租房制度非常重視，也作出相應(yīng)的法規(guī)和政策。在政策制度的指引下，各地逐漸開展了廉租房制度。但由于種種因素制約，廉租房制度還需繼續(xù)發(fā)展和完善。

1.廉租房制度執(zhí)行不力，覆蓋面偏低

2006年4月初建設(shè)部公布廉租房政策執(zhí)行情況：全國291個地級以上城市中，有70個尚未實(shí)施廉租房制度。而實(shí)行廉租房政策的城市中廉租房所占比相對于人群技術(shù)相差很大。究其原因，主要在于：

（1）地方政府參與不夠積極。廉租房制度作為我國住房保障制度的一個重要組成部分，政府成為了構(gòu)建我國廉租房制度的主體，其建設(shè)過程必須通過非市場手段來解決。這種干預(yù)是在市場機(jī)制無法充分發(fā)揮作用的情況下引導(dǎo)市場，對市場機(jī)制起補(bǔ)充和修正作用。由于廉租房在利益和政績方面都無利于地方政府和財(cái)政，在缺乏嚴(yán)格的監(jiān)督情況下往往很難調(diào)動地方政府的積極性。

（2）資金來源不穩(wěn)定。由于保障性住房都存在一次性投資大、經(jīng)濟(jì)效益低的特點(diǎn)，在中央加大廉租房建設(shè)資金投入的情況下，地方政府需配套的資金相應(yīng)劇增，因此地方財(cái)政壓力加劇。據(jù)中國建設(shè)部通報(bào)顯示，至2005年底，全國累計(jì)用于最低收入家庭住房保障的資金為47.4億元，而新建廉租房資金缺口依然至少為650億元。如按照國際上廉租房配發(fā)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的話，資金缺口將更加巨大。

2.廉租房機(jī)制不健全，矛盾隱患十分突出

我國廉租房保障體系基本建立的時間不足5年，襁褓中的廉租房保障體系的不健全，為它的實(shí)施帶來了很多問題，也預(yù)留了隱患。（1）機(jī)構(gòu)不健全，職能不明確。很多市縣住房保障職責(zé)在市、縣兩級都分散到了多個部門，職能不分明，導(dǎo)致部門工作協(xié)調(diào)量大、效率低。廉租房、限價房、經(jīng)濟(jì)租賃房等建設(shè)管理職責(zé)沒有清晰界定，住房保障工作統(tǒng)籌困難重重。

（2）后期管理面臨艱巨挑戰(zhàn)。在我國雖早已有廉租房的退出制度，但其實(shí)施力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于預(yù)期。目前我國廉租房住戶正常退出機(jī)制難以實(shí)施，從而導(dǎo)致福利資源被無端大量占用。建設(shè)和管理廉租房中存在的間接成本和經(jīng)常性費(fèi)用與政府的廉租房租金收入的收支不平衡，給政府財(cái)政帶來巨大壓力的同時，也使廉租房保障體系收到影響。

3.居民標(biāo)準(zhǔn)難定，廉租對象混亂

廉租房的保障性決定了如何合理確定享有該項(xiàng)權(quán)利的居民標(biāo)準(zhǔn)，具有非常重要的意義。在廉租房保障制度實(shí)施過程中，居民的收入水平成為衡量其是否可以入住的一個重要指標(biāo)。但通過居民收入水平這一標(biāo)準(zhǔn)為開展確定廉租的對象帶來了管理混亂，造成部分該納入廉租對象的沒有納入，而一些人卻通過不正當(dāng)手段成為了廉租對象。究其原因，主要有以下兩點(diǎn)：

第一，個人收入不透明。到目前我國還沒有建立完整的個人信用制度和個人收入申報(bào)機(jī)制，個人收入來源很多，居民的“隱性收入”沒辦法統(tǒng)計(jì)，僅僅通過居民個人的透明收入來衡量居民收入缺乏公允性。

第二，發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼為主的廉租房制度加劇了混亂局面。在借鑒國外廉租房制度的基礎(chǔ)上，為了避免出現(xiàn)類似國外“貧民窟”現(xiàn)象，我國確定了以發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼為主的形式。國家通過發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼來替代集中一起的廉租房，分散廉租對象。但這卻使一些非廉租對象通過不正當(dāng)手段獲取住房租賃補(bǔ)貼，而真正的廉租對象無法獲取廉租房制度的待遇。

二.完善廉租房保障制度的建議

從經(jīng)濟(jì)適用房到廉租房，反映了我國住房保障政策的變遷，也是改革過程中住房保障制度的必然選擇。相對于經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房在控制房價、社會福利效果、資源節(jié)約效果、社會公平上都有優(yōu)勢。然而其推廣仍需各方面的支持與配合。

1.整合住房保障機(jī)構(gòu)，提高工作效率

在各省市成立住房保障中心，各區(qū)縣成立專門的住房保障機(jī)構(gòu)，根據(jù)工作情況核定人員編制，承擔(dān)廉租房建設(shè)和管理的所有職能，健全運(yùn)作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)全面統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)住房保障的工作，以達(dá)到全面提高保障住房規(guī)劃建設(shè)和管理的工作效率的目的。

2.規(guī)范審查工作，加大監(jiān)督力度

加大對已申請用戶的審核力度，對于已經(jīng)不再符合標(biāo)準(zhǔn)的用戶，要求其及時退出廉租房。可采取社區(qū)公示、網(wǎng)絡(luò)查詢等方式，對中低收入家庭進(jìn)行廣泛社會監(jiān)督，同時也希望社會公眾對政府的參與行為進(jìn)行全方位監(jiān)督，以保證其公平性。

3.保證住房保障資金需要，堅(jiān)持多渠道籌資

首先可按照國務(wù)院有關(guān)文件要求，由中央和市級財(cái)政統(tǒng)一明確資金渠道，逐級下?lián)?；其次提高中央、地方對廉租房建設(shè)的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)；最后，實(shí)行廉租房建設(shè)地方配套資金多元化，引入國家開發(fā)金融機(jī)構(gòu)從而利用金融長期貸款來緩解地方政府配套資金壓力。

4.建立住房保障信息系統(tǒng)、完善配套機(jī)制

主管部門應(yīng)加強(qiáng)與民政、工會、社區(qū)居委會等部門的溝通和聯(lián)系，盡快建立經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等住房保障信息系統(tǒng)，建立完善廉租房準(zhǔn)入、退出機(jī)制，逐戶建立中低收入家庭的動態(tài)檔案，并對其居住狀況進(jìn)行定期復(fù)核，及時調(diào)整申購資格和分類排序。

廉租房保障制度是緩解低收入家庭住房壓力的重要途徑。而在國民收入差距過大的今天，廉租房制度對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重大意義。因此，政府和國家對于廉租房制度的逐步完善和百姓自覺提高對于個人收入透明度的信用等方面的共同努力下，我國在廉租房保障方面會趨向合理化，使我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加平穩(wěn)。

參考文獻(xiàn)：

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[4]吳盛光.社會保障性住房公共政策的亮點(diǎn)、難點(diǎn)與基點(diǎn)[J].上海房地， 2007， （ 12 ）.

第5篇：廉租房保障辦法范文

第一條為加強(qiáng)我縣廉租房出售管理，籌集廉租房建設(shè)配套資金，促進(jìn)廉租房建設(shè)滾動發(fā)展，切實(shí)解決我縣低收入家庭住房問題，參照《市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)（市廉租房出售管理暫行辦法）的通知》（市政辦發(fā)〔2012〕4號），結(jié)合我縣實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱廉租房出售，是指將政府出資新建、購買、改建和通過社會捐贈等途徑籌集的廉租房，向符合廉租房實(shí)物配租條件的對象限價出售。

第三條廉租房出售堅(jiān)持符合條件、自愿購買、公開操作、穩(wěn)步推進(jìn)、限量出售的原則。

第四條本辦法適用于全縣廉租房出售管理和售后管理。

第五條縣房產(chǎn)局是廉租房出售管理的主管部門，負(fù)責(zé)廉租房出售的組織實(shí)施，縣財(cái)政局負(fù)責(zé)廉租房出售資金的監(jiān)管工作，各社區(qū)、長鋪鎮(zhèn)、長鋪鄉(xiāng)人民政府負(fù)責(zé)廉租房出售對象資格初審，縣房產(chǎn)局負(fù)責(zé)廉租房出售對象資格審核工作，縣監(jiān)察局負(fù)責(zé)對廉租房的出售過程進(jìn)行監(jiān)督。

第二章廉租房出售管理

第六條廉租房出售對象應(yīng)同時具備以下條件：1、長鋪鎮(zhèn)、長鋪鄉(xiāng)常住城鎮(zhèn)戶口；2、無房戶或危房戶；3、低收入住房困難戶且正在享受城市低保的家庭或殘疾人家庭。

曾享受過福利分房或現(xiàn)租住單位公房的，均不屬于廉租房出售對象。

第七條申請購買廉租房的家庭，需到縣房產(chǎn)局領(lǐng)取《最低收入家庭住房狀況登記表》、《綏寧縣城鎮(zhèn)廉租住房資格申請表》和《綏寧縣購買廉租房申請審批表》，如實(shí)填寫相關(guān)情況，并提交如下證件資料：1、戶口簿；2、家庭成員的居民身份證；3、無房證明；4、婚姻證明；5、享受城市低保證明；6、其它相關(guān)證件。無房證明需所在社區(qū)和鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府證實(shí)蓋章，再經(jīng)縣房產(chǎn)局核定。以上戶口簿、身份證、婚姻證明等需核實(shí)原件并提供復(fù)印件，無房證明需提供原件。

第八條廉租房建成經(jīng)縣審計(jì)局審計(jì)后，按不高于成本價的價格出售，具體價格由房產(chǎn)局牽頭、建設(shè)局、物價局參與核定并報(bào)縣人民政府批準(zhǔn)，一年一定價。成本價包括征地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、主體房屋建筑安裝工程費(fèi)、水電安裝費(fèi)、非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息和稅費(fèi)。

第九條縣房產(chǎn)局在收到購房申請人的購房申請和相關(guān)證件后，應(yīng)當(dāng)對申請人的現(xiàn)行居住條件進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，走訪其所在社區(qū)或居委會、鄰居，確認(rèn)申請人符合本辦法第六條規(guī)定的申請條件后將申請人列入購房抽簽人名錄。名錄需向社會公示10天，同時在各社區(qū)張榜公示，并標(biāo)明舉報(bào)電話。在公示期間受到舉報(bào)的家庭，縣監(jiān)察局、縣房產(chǎn)局安排專人查證核實(shí)。對弄虛作假的家庭取消抽簽資格，并追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任；經(jīng)查證核實(shí)符合本辦法第六條規(guī)定條件的，繼續(xù)列入抽簽人名錄。

第十條在“購房抽簽人名錄”最終確定后的10天內(nèi)，縣房產(chǎn)局在縣監(jiān)察局的監(jiān)督下公開搖號抽簽，中簽者與縣房產(chǎn)局簽定本次廉租房購房合同，未中簽者繼續(xù)參與下次廉租房出售抽簽。

第十一條購買廉租房，實(shí)行一次性付款。

第十二條縣房產(chǎn)局設(shè)立廉租住房專戶。廉租房出售款由縣房產(chǎn)局收繳后，存入廉租房專戶，專項(xiàng)用于廉租房建設(shè)。

第十三條廉租房實(shí)行附條件全部產(chǎn)權(quán)出售制度，所謂“附條件”，是指第二十條所規(guī)定的內(nèi)容。

第十四條廉租房購買人辦理購買的廉租房相關(guān)手續(xù)且交清費(fèi)用后，按照房產(chǎn)登記規(guī)定申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記，領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》。房產(chǎn)局在辦理廉租房產(chǎn)權(quán)登記時，需在《房屋所有權(quán)證》，“附注”欄中注明“廉租房”，并注明購房總價。

第十五條凡已購買廉租房的個人與家庭，均視為政府已解決住房困難，今后不再列入住房保障對象。

第三章廉租房售后監(jiān)督管理

第十六條出售的廉租房應(yīng)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定實(shí)施物業(yè)管理，繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第十七條廉租房購買人不得改變所購廉租房房屋結(jié)構(gòu)和房屋使用性質(zhì)。

第十八條廉租房購買人對所購買的廉租房承擔(dān)公共部分和公共設(shè)施維修責(zé)任，按規(guī)定繳納房屋專項(xiàng)維修基金。

第十九條出售的廉租住房在辦理國土使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證時，按每套300元包干，其中：國土辦證費(fèi)100元/套；房屋辦證費(fèi)200元/套；上述兩項(xiàng)費(fèi)用由廉租房購買人承擔(dān)。契稅全免；營業(yè)稅1000元/套（由出售方承擔(dān)，從出售價款中列支）。

第二十條出售的廉租房五年內(nèi)不能上市交易，包括出售、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承、捐贈等。確有特殊情況需上市交易的，由縣房產(chǎn)局按原購買價考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購后繼續(xù)作為廉租房。

五年后已購買的廉租房經(jīng)縣房產(chǎn)局核定，報(bào)縣人民政府批準(zhǔn)，可上市交易，但需辦理劃撥地轉(zhuǎn)出讓地手續(xù)，補(bǔ)繳國有土地出讓金和相關(guān)稅金。國有土地出讓金的補(bǔ)繳，按照上市交易時同地段土地出讓標(biāo)準(zhǔn)繳納，該項(xiàng)資金存入廉租房建設(shè)專戶，專款用于廉租房建設(shè)，不得挪作他用。

第二十一條一戶低收入家庭只能出資申購一套廉租房。

第二十二條對弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件參與出資申購廉租房的，縣房產(chǎn)局收回其已出資申購的住房，只退回出資款，不計(jì)利息，同時責(zé)令按當(dāng)年市場租金標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳房租，并依照有關(guān)規(guī)定追究責(zé)任。對出具虛假證明的，依法依規(guī)追究相關(guān)單位責(zé)任人的責(zé)任。

第二十三條廉租房購買人擅自將廉租房出售、轉(zhuǎn)讓、抵押、捐贈或擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和使用性質(zhì)的，由縣房產(chǎn)局依法收回出售的廉租房，并取消該購買人廉租房保障資格。

第6篇：廉租房保障辦法范文

 

關(guān)鍵詞：廉租房制度、問題、完善對策

廉租房政策，是現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)國家普遍推行的一項(xiàng)社會住房政策。它是指政府對最低收入家庭提供租金補(bǔ)貼，或以低廉租金配租的具有社會保障性質(zhì)的普通住宅，保證其住房達(dá)到社會最低生活標(biāo)準(zhǔn)。我國正在實(shí)施的廉租房政策，實(shí)踐證明能夠在解決低收入者住房問題方面發(fā)揮相當(dāng)大的作用，值得大力推廣，是解決現(xiàn)階段我國低收入者住房問題的良好途徑。政府廉租房、公共租賃房是無力購房者的最佳選擇。

1廉租房制度存在的突出問題。

我國雖然建立了廉租房制度，但由于城市土地資源有限，城市財(cái)政預(yù)算安排資金的不足以及缺乏其他穩(wěn)定的廉租住房資金來源渠道，廉租住房制度實(shí)施面臨著許多困難。

1.政府住房保障職責(zé)缺位。

政府在房地產(chǎn)開發(fā)中主要不是獲得收益，而是要保障社會公眾基本的居住權(quán)利需要。因此這就要求政府承擔(dān)起一定的責(zé)任，以保障公民的基本生存條件。在我國住房供應(yīng)體系由計(jì)劃向市場轉(zhuǎn)軌過程中，客觀上出現(xiàn)了政府和市場分工不明確，政府在居住基本權(quán)利保障方面執(zhí)行落實(shí)力度不夠，過度依賴市場的現(xiàn)象。特別是，地方政府通過追求土地收益來加快本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展，忽視了大量中低收入人群基本住房需要。有不少地方政府從自己和行業(yè)部門的自身利益考慮，與房地產(chǎn)商一起抬高房價，成為高房價有力的支撐者。就當(dāng)前來看，地方政府事實(shí)上是房地產(chǎn)市場中的一個利益相關(guān)者，這導(dǎo)致了中央政府政令的受阻和政府公共職能經(jīng)常性的缺位和越位。

2.低收入者缺乏住房保障。

按照各地現(xiàn)行住房保障制度，最低及低收入住房困難家庭租賃廉租房，中低收入住房困難家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房和限價房。但現(xiàn)實(shí)情況是，一方面，即使是經(jīng)濟(jì)適用住房和限價房，許多低收入家庭因支付能力不足仍然買不起。并且在全國大中城市里，有大量的外來務(wù)工人員，比起具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口的職工，他們的收入普遍更低，居住條件更差，更應(yīng)享受住房保障，但現(xiàn)行住房保障制度卻將他們排斥在外。

3.土地與資金形成瓶頸。

廉租房建設(shè)一般有兩個條件，一是土地，二是資金，這二者構(gòu)成了廉租房建設(shè)的瓶頸。就土地而言，城市用于建設(shè)的用地總量是確定的，為了降低成本，用于建設(shè)廉租房的土地必須是劃撥而不是出讓，但是如果用于建設(shè)廉租房的土地劃撥多了，那么用于出讓而獲得財(cái)政資金的土地就會減少。這對于各級政府來說是一個兩難問題。政府面臨著是急于取得城市各項(xiàng)發(fā)展急需的資金，把這些資金用于投資建設(shè)，加快本地區(qū)的gdp增速，還是放棄這個利益，給老百姓無償建房，同時又貼進(jìn)去更多資金的兩難處境。就資金而言，作為地方主要財(cái)政收入的土地出讓金及公積金增值收益是廉租房建設(shè)的主要資金來源。如果沒有強(qiáng)有力的法律約束，地方政府注定會缺乏提供資金的動力，繼而會造成房源難以為繼并形成惡性循環(huán)。這種狀況在現(xiàn)實(shí)情況下是難以避免的。

4.廉租房準(zhǔn)入與退出機(jī)制尚未完善。

廉租房保障對象即使在最嚴(yán)格的審批程序下獲得廉租住房，也有可能冒著道德風(fēng)險謀取利益并將其所得用于改善其基本生活條件。如何防范和避免這種現(xiàn)象的發(fā)生，在滿足保障目的的同時，又不至于使廉租房成為新的牟利工具，這是廉租房保障制度設(shè)計(jì)時應(yīng)予考慮的重要內(nèi)容。同時騰退機(jī)制是廉租住房制度的重要內(nèi)容，但在一些城市的廉租住房騰退過程中，已不符合配租條件的家庭拒不騰退，廉租住房的退出機(jī)制很難得以實(shí)行，造成年度復(fù)核流于形式。

2完善廉租房制度的對策。

住房保障制度尤其是廉租房制度建設(shè)在我國初步形成了包括財(cái)政投入、稅費(fèi)減免、信貸支持、土地供應(yīng)等政策體系。各級政府現(xiàn)階段的當(dāng)務(wù)之急是認(rèn)識廉租房制度建設(shè)過程中的各種利益關(guān)系，分析和解決廉租房制度在實(shí)施過程中出現(xiàn)的問題，按照廉租房制度的管理辦法規(guī)范政府的職能范圍，充分發(fā)揮廉租房制度的積極作用。

1.充分發(fā)揮政府的職能作用。

廉租房是一種福利房，政府的參與是必不可少的，政府在這項(xiàng)工程中擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧嵌嘀氐?。首先是廉租房產(chǎn)權(quán)的擁有者。政府是廉租房建設(shè)工程的建設(shè)方，是廉租房產(chǎn)權(quán)的擁有者。其次是建設(shè)資金的信用擔(dān)保者。對投資資金而言，只有在安全性非常高的前提下，才可能以低利率的方式大規(guī)模地投入到廉租房的建設(shè)當(dāng)中。第三是廉價土地的提供者。當(dāng)前房價太高的一個成本性原因是政府提供的建設(shè)用地拍賣價太高。政府在提供廉租房建

設(shè)用地時必須以保障社會福利為主要目的，讓利于民，這是有效控制單位建筑面積造價的基礎(chǔ)性環(huán)節(jié)。第四是協(xié)調(diào)人。在廉租房建設(shè)過程中，政府要與投資主體之間協(xié)調(diào)好貸款的規(guī)模、期限、利率。政府要與租房者協(xié)調(diào)好房租，房租的高低應(yīng)以建房的貸款利息和少許物業(yè)管理費(fèi)為基準(zhǔn)，政府應(yīng)以重點(diǎn)降低單位建筑面積的造價為手段來降低房租。

2.拓寬廉租房建設(shè)資金融資渠道。

為解決建設(shè)資金短缺問題，應(yīng)當(dāng)積極搭建融資平臺，通過無償劃撥土地、銀行信貸、公積金貸款等方式，多渠道籌集建設(shè)資金，確保廉租房建設(shè)順利推進(jìn)。政府必須調(diào)整財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，在每年的財(cái)政預(yù)算中，保證一定的住房保障資金。廉租房拓寬融資渠道還可發(fā)行公債，公債是國家依據(jù)信用原則獲取財(cái)政收入的一種特定方式。同時，還可以將廉租房開發(fā)貸款證券化。這樣可以加強(qiáng)金融資產(chǎn)的流動性，轉(zhuǎn)移和降低商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險，不僅有利于防止銀行不良貸款的再生，還可以使廉租房開發(fā)更容易獲得銀行的資金支持，從而達(dá)到拓寬廉租房融資渠道的目的。

3.增加廉租房建設(shè)和供給。

隨著國家民生政策的不斷深入，廉租房保障對象的范圍也應(yīng)隨之不斷擴(kuò)大。必須根據(jù)各地居民的實(shí)際收入情況確定廉租房保障對象。對于那些在城市中憑一己之力買不起房而又無資格享受廉租房保障的所謂“夾心層”和來自農(nóng)村貧困地區(qū)并在城市擔(dān)當(dāng)臟、累、差等工作的外來人員，政府不能將之排斥在廉租房保障對象之外。廉租房保障體系的設(shè)計(jì)要適當(dāng)超前，逐漸擴(kuò)大廉租房政策的覆蓋面，逐步在新的環(huán)境下達(dá)到更高要求的“應(yīng)保盡?！?。

“十二五”規(guī)劃把保障和改善民生擺在一個十分重要和突出位置，未來五年將使保障性住房覆蓋率達(dá)到20%。也就是說，為了遏制當(dāng)前過高的房價，為了解決國內(nèi)居民的基本居住條件，政府在未來五年里，計(jì)劃建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套，其中2011年建設(shè)1000萬套，2012年建設(shè)1000萬套，2013～2015三年建設(shè)1600萬套。

4.加強(qiáng)對廉租房的監(jiān)督管理。

現(xiàn)階段，在城鎮(zhèn)廉租房資源非常有限的情況下，應(yīng)在準(zhǔn)入上確定一個資格標(biāo)準(zhǔn)，在輪候上建立科學(xué)的排序方式，并在廉租家庭不符合資格標(biāo)準(zhǔn)時建立合理的退出機(jī)制，這既可在最大程度上提高住房資源的效用，又可減少社會成員之間的分配不公。廉租房制度管理部門應(yīng)定期對享受廉租房家庭的收入、住房狀況等基本情況進(jìn)行復(fù)核，以避免廉租房消費(fèi)的“搭車現(xiàn)象”，確保有限的廉租房資源發(fā)揮最大的效用。

在健全住房保障對象檔案的同時，要實(shí)施動態(tài)監(jiān)管：一是依法簽訂住房保障租賃合同，合同期滿要求續(xù)保的必須要經(jīng)過重新審核，只有符合條件者方準(zhǔn)予續(xù)簽；二是嚴(yán)格審核住房保障的準(zhǔn)入和退出對象，當(dāng)住房保障對象收入水平超過當(dāng)年最低收入標(biāo)準(zhǔn)時，將讓其按期騰退保障性住房或停發(fā)住房租金補(bǔ)貼；三是住房保障及管理情況適時向公眾公示。

第7篇：廉租房保障辦法范文

廉租房政策，是現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)國家普遍推行的一項(xiàng)社會住房政策。它是指政府對最低收入家庭提供租金補(bǔ)貼，或以低廉租金配租的具有社會保障性質(zhì)的普通住宅，保證其住房達(dá)到社會最低生活標(biāo)準(zhǔn)。我國正在實(shí)施的廉租房政策，實(shí)踐證明能夠在解決低收入者住房問題方面發(fā)揮相當(dāng)大的作用，值得大力推廣，是解決現(xiàn)階段我國低收入者住房問題的良好途徑。政府廉租房、公共租賃房是無力購房者的最佳選擇。

1廉租房制度存在的突出問題。

我國雖然建立了廉租房制度，但由于城市土地資源有限，城市財(cái)政預(yù)算安排資金的不足以及缺乏其他穩(wěn)定的廉租住房資金來源渠道，廉租住房制度實(shí)施面臨著許多困難。

1.政府住房保障職責(zé)缺位。

政府在房地產(chǎn)開發(fā)中主要不是獲得收益，而是要保障社會公眾基本的居住權(quán)利需要。因此這就要求政府承擔(dān)起一定的責(zé)任，以保障公民的基本生存條件。在我國住房供應(yīng)體系由計(jì)劃向市場轉(zhuǎn)軌過程中，客觀上出現(xiàn)了政府和市場分工不明確，政府在居住基本權(quán)利保障方面執(zhí)行落實(shí)力度不夠，過度依賴市場的現(xiàn)象。特別是，地方政府通過追求土地收益來加快本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展，忽視了大量中低收入人群基本住房需要。有不少地方政府從自己和行業(yè)部門的自身利益考慮，與房地產(chǎn)商一起抬高房價，成為高房價有力的支撐者。就當(dāng)前來看，地方政府事實(shí)上是房地產(chǎn)市場中的一個利益相關(guān)者，這導(dǎo)致了中央政府政令的受阻和政府公共職能經(jīng)常性的缺位和越位。

2.低收入者缺乏住房保障。

按照各地現(xiàn)行住房保障制度，最低及低收入住房困難家庭租賃廉租房，中低收入住房困難家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房和限價房。但現(xiàn)實(shí)情況是，一方面，即使是經(jīng)濟(jì)適用住房和限價房，許多低收入家庭因支付能力不足仍然買不起。并且在全國大中城市里，有大量的外來務(wù)工人員，比起具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口的職工，他們的收入普遍更低，居住條件更差，更應(yīng)享受住房保障，但現(xiàn)行住房保障制度卻將他們排斥在外。

3.土地與資金形成瓶頸。

廉租房建設(shè)一般有兩個條件，一是土地，二是資金，這二者構(gòu)成了廉租房建設(shè)的瓶頸。就土地而言，城市用于建設(shè)的用地總量是確定的，為了降低成本，用于建設(shè)廉租房的土地必須是劃撥而不是出讓，但是如果用于建設(shè)廉租房的土地劃撥多了，那么用于出讓而獲得財(cái)政資金的土地就會減少。這對于各級政府來說是一個兩難問題。政府面臨著是急于取得城市各項(xiàng)發(fā)展急需的資金，把這些資金用于投資建設(shè)，加快本地區(qū)的gdp增速，還是放棄這個利益，給老百姓無償建房，同時又貼進(jìn)去更多資金的兩難處境。就資金而言，作為地方主要財(cái)政收入的土地出讓金及公積金增值收益是廉租房建設(shè)的主要資金來源。如果沒有強(qiáng)有力的法律約束，地方政府注定會缺乏提供資金的動力，繼而會造成房源難以為繼并形成惡性循環(huán)。這種狀況在現(xiàn)實(shí)情況下是難以避免的。

4.廉租房準(zhǔn)入與退出機(jī)制尚未完善。

廉租房保障對象即使在最嚴(yán)格的審批程序下獲得廉租住房，也有可能冒著道德風(fēng)險謀取利益并將其所得用于改善其基本生活條件。如何防范和避免這種現(xiàn)象的發(fā)生，在滿足保障目的的同時，又不至于使廉租房成為新的牟利工具，這是廉租房保障制度設(shè)計(jì)時應(yīng)予考慮的重要內(nèi)容。同時騰退機(jī)制是廉租住房制度的重要內(nèi)容，但在一些城市的廉租住房騰退過程中，已不符合配租條件的家庭拒不騰退，廉租住房的退出機(jī)制很難得以實(shí)行，造成年度復(fù)核流于形式。

2完善廉租房制度的對策。

住房保障制度尤其是廉租房制度建設(shè)在我國初步形成了包括財(cái)政投入、稅費(fèi)減免、信貸支持、土地供應(yīng)等政策體系。各級政府現(xiàn)階段的當(dāng)務(wù)之急是認(rèn)識廉租房制度建設(shè)過程中的各種利益關(guān)系，分析和解決廉租房制度在實(shí)施過程中出現(xiàn)的問題，按照廉租房制度的管理辦法規(guī)范政府的職能范圍，充分發(fā)揮廉租房制度的積極作用。

1.充分發(fā)揮政府的職能作用。

廉租房是一種福利房，政府的參與是必不可少的，政府在這項(xiàng)工程中擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧嵌嘀氐?。首先是廉租房產(chǎn)權(quán)的擁有者。政府是廉租房建設(shè)工程的建設(shè)方，是廉租房產(chǎn)權(quán)的擁有者。其次是建設(shè)資金的信用擔(dān)保者。對投資資金而言，只有在安全性非常高的前提下，才可能以低利率的方式大規(guī)模地投入到廉租房的建設(shè)當(dāng)中。第三是廉價土地的提供者。當(dāng)前房價太高的一個成本性原因是政府提供的建設(shè)用地拍賣價太高。政府在提供廉租房建設(shè)用地時必須以保障社會福利為主要目的，讓利于民，這是有效控制單位建筑面積造價的基礎(chǔ)性環(huán)節(jié)。第四是協(xié)調(diào)人。在廉租房建設(shè)過程中，政府要與投資主體之間協(xié)調(diào)好貸款的規(guī)模、期限、利率。政府要與租房者協(xié)調(diào)好房租，房租的高低應(yīng)以建房的貸款利息和少許物業(yè)管理費(fèi)為基準(zhǔn)，政府應(yīng)以重點(diǎn)降低單位建筑面積的造價為手段來降低房租。

2.拓寬廉租房建設(shè)資金融資渠道。

為解決建設(shè)資金短缺問題，應(yīng)當(dāng)積極搭建融資平臺，通過無償劃撥土地、銀行信貸、公積金貸款等方式，多渠道籌集建設(shè)資金，確保廉租房建設(shè)順利推進(jìn)。政府必須調(diào)整財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，在每年的財(cái)政預(yù)算中，保證一定的住房保障資金。廉租房拓寬融資渠道還可發(fā)行公債，公債是國家依據(jù)信用原則獲取財(cái)政收入的一種特定方式。同時，還可以將廉租房開發(fā)貸款證券化。這樣可以加強(qiáng)金融資產(chǎn)的流動性，轉(zhuǎn)移和降低商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險，不僅有利于防止銀行不良貸款的再生，還可以使廉租房開發(fā)更容易獲得銀行的資金支持，從而達(dá)到拓寬廉租房融資渠道的目的。

3.增加廉租房建設(shè)和供給。

隨著國家民生政策的不斷深入，廉租房保障對象的范圍也應(yīng)隨之不斷擴(kuò)大。必須根據(jù)各地居民的實(shí)際收入情況確定廉租房保障對象。對于那些在城市中憑一己之力買不起房而又無資格享受廉租房保障的所謂“夾心層”和來自農(nóng)村貧困地區(qū)并在城市擔(dān)當(dāng)臟、累、差等工作的外來人員，政府不能將之排斥在廉租房保障對象之外。廉租房保障體系的設(shè)計(jì)要適當(dāng)超前，逐漸擴(kuò)大廉租房政策的覆蓋面，逐步在新的環(huán)境下達(dá)到更高要求的“應(yīng)保盡保”。

“十二五”規(guī)劃把保障和改善民生擺在一個十分重要和突出位置，未來五年將使保障性住房覆蓋率達(dá)到20%。也就是說，為了遏制當(dāng)前過高的房價，為了解決國內(nèi)居民的基本居住條件，政府在未來五年里，計(jì)劃建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套，其中2011年建設(shè)1000萬套，2012年建設(shè)1000萬套，2013～2015三年建設(shè)1600萬套。

4.加強(qiáng)對廉租房的監(jiān)督管理。

現(xiàn)階段，在城鎮(zhèn)廉租房資源非常有限的情況下，應(yīng)在準(zhǔn)入上確定一個資格標(biāo)準(zhǔn)，在輪候上建立科學(xué)的排序方式，并在廉租家庭不符合資格標(biāo)準(zhǔn)時建立合理的退出機(jī)制，這既可在最大程度上提高住房資源的效用，又可減少社會成員之間的分配不公。廉租房制度管理部門應(yīng)定期對享受廉租房家庭的收入、住房狀況等基本情況進(jìn)行復(fù)核，以避免廉租房消費(fèi)的“搭車現(xiàn)象”，確保有限的廉租房資源發(fā)揮最大的效用。

在健全住房保障對象檔案的同時，要實(shí)施動態(tài)監(jiān)管：一是依法簽訂住房保障租賃合同，合同期滿要求續(xù)保的必須要經(jīng)過重新審核，只有符合條件者方準(zhǔn)予續(xù)簽；二是嚴(yán)格審核住房保障的準(zhǔn)入和退出對象，當(dāng)住房保障對象收入水平超過當(dāng)年最低收入標(biāo)準(zhǔn)時，將讓其按期騰退保障性住房或停發(fā)住房租金補(bǔ)貼；三是住房保障及管理情況適時向公眾公示。

第8篇：廉租房保障辦法范文

關(guān)鍵詞：上海廉租住房；制度發(fā)展；退出機(jī)制

中圖分類號：C931.7 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.05.02 文章編號：1672-3309（2013）05-04-02

隨著近幾年房價的不斷高起，廉租住房建設(shè)成為降房價保民生的一項(xiàng)重要措施，完善廉租住房制度對于社會的穩(wěn)定發(fā)展具有非常重大的意義。從2000-2012年上海市政府的文件可以看出，上海市政府建立廉租住房制度較早，并且經(jīng)過多年的發(fā)展與完善，上海市廉租住房規(guī)模、廉租房制度保障水平均居全國前列。上海廉租房體系運(yùn)行機(jī)制已經(jīng)較為成熟和有效，具體包括申請、審核、公示、登記、輪候、配租、復(fù)核、退出等環(huán)節(jié)。其中，復(fù)核及退出機(jī)制的實(shí)施使得在廉租住房供給短缺的情況下，盡可能保障困難家庭的居住權(quán)利，提升廉租房體系的運(yùn)行效率。但是，如果不能對各環(huán)節(jié)、各參與主體進(jìn)行有效的監(jiān)督，就容易出現(xiàn)造假、等不良現(xiàn)象。

目前上海采取年度復(fù)核方法對廉租住房住戶進(jìn)行監(jiān)督，但是由于還沒有建立起個人財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度，住戶的隱性收入無法統(tǒng)計(jì)，主管部門也就無法真實(shí)掌握住戶的實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況，給退出機(jī)制實(shí)施的有效性帶來質(zhì)疑。

一、上海廉租住房退出制度現(xiàn)狀

2000年9月上海市政府《上海市城鎮(zhèn)廉租住房試行辦法》，明確了廉租住房的定義；確定了上海市房屋土地資源管理局為本市廉租住房工作的行政主管部門，上海市廉租住房管理辦公室具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)試點(diǎn)區(qū)的廉租住房管理工作；提出了廉租住房的資金多渠道籌措方針；指出了各區(qū)廉租辦配租住房房源的方式；制定了居民對廉租住房的申請條件及其程序。10月分別在長寧區(qū)、閘北區(qū)試點(diǎn)，2001年12月在全市推開。由此拉開了上海廉租住房制度建立、完善的序幕。

此后，2002年、2003年、2005年，尤其是2012年，市政府多個文件，對廉租住房的配租管理、補(bǔ)貼租金管理、申請審核條件及流程、復(fù)核管理等提出了方案。

目前上海廉租住房的退出工作是在《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法（2005年）》、《廉租住房保障辦法（2007年）》、《上海市廉租住房保障家庭復(fù)核管理試行辦法（2012年）》這三個文件指導(dǎo)下展開的。

在《上海市廉租住房保障家庭復(fù)核管理試行辦法（2012年）》規(guī)定中，廉租家庭的資格復(fù)核原則上每3年進(jìn)行一次，復(fù)核時點(diǎn)與廉租家庭租金配租租賃補(bǔ)貼協(xié)議或者實(shí)物配租住房租賃合同的期限相銜接。廉租家庭在補(bǔ)貼協(xié)議或者租賃合同期滿后，愿意繼續(xù)享受廉租住房保障的，應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)貼協(xié)議或者租賃合同期滿前第四個月內(nèi)，向住房保障機(jī)構(gòu)提出廉租住房保障資格的復(fù)核申報(bào)。廉租家庭在補(bǔ)貼協(xié)議或者租賃合同期間，可自愿停止享受廉租住房保障，自提出書面申請停止享受廉租住房保障之日起2年內(nèi)，不得再次申請廉租住房。

辦法還規(guī)定，區(qū)（縣）或者街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時建立和完善廉租家庭檔案和工作檔案，包括廉租家庭戶籍、住房、收入財(cái)產(chǎn)等狀況的變更記錄、配租標(biāo)準(zhǔn)的變更記錄、資格復(fù)核的工作記錄、違規(guī)行為和處理記錄，并應(yīng)當(dāng)納入住房保障信息系統(tǒng)，實(shí)行動態(tài)管理。

對于收入的核實(shí)，由街道（鎮(zhèn)、鄉(xiāng)）住房保障部門遞交市政府指定的收入核對機(jī)構(gòu)進(jìn)行核對。主要核對工資性收入、經(jīng)營性收入、財(cái)產(chǎn)性收入、轉(zhuǎn)移性收入、過去收入的節(jié)余資產(chǎn)（包括家庭金融資產(chǎn)、房產(chǎn)、機(jī)動車等）和臨時的較大財(cái)產(chǎn)收入（如福利、體育彩票中獎等）。

在各區(qū)縣房屋保障中心公布的2011年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，只有盧灣區(qū)公布了家庭退出廉租住房情況。

二、上海廉租住房退出制度發(fā)展存在的問題

（一）缺乏專門的懲戒機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制以及信息披露制度

目前，上海市尚未制定專門的懲戒措施，對相關(guān)法律責(zé)任的規(guī)定不夠全面。經(jīng)濟(jì)狀況改善的廉租住戶們沒有懲戒壓力，采取手段故意拖延不退出保障范圍，增加廉租住房制度的實(shí)施成本，影響效率。

對于主管部門，沒有明確的監(jiān)督機(jī)制，各監(jiān)督工作人員職責(zé)權(quán)屬不清晰，主動改進(jìn)監(jiān)督方式的動力不足，也沒有人員督促其主動獲取信息，走訪住戶等。

主管部門信息披露的力度也不夠，沒有規(guī)定督促其主動披露詳細(xì)信息。在各區(qū)縣房屋保障中心公布的2011年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，只有盧灣區(qū)公布了家庭退出廉租住房情況。公眾也就無法從官方途徑獲取數(shù)據(jù)，從而對主管部門的工作進(jìn)行監(jiān)督。

（二）廉租住房保障退出機(jī)制設(shè)計(jì)不全面

退出機(jī)制的漏洞和模糊之處在于有些退出條件過于粗糙，寬泛，沒有涵蓋所有的退出情形，且不利于實(shí)踐操作。例如退出條件中沒有包括家庭資產(chǎn)限額；租金調(diào)整政策如何制定及操作也沒有提及；保障家庭的違規(guī)行為細(xì)化程度不夠，沒有考慮到行為的多樣性；沒有制定針對違規(guī)行為的具體處理程序與實(shí)施舉措；對逾期仍拒絕騰退住房家庭如何處罰，采取何種措施強(qiáng)制遷出也未加以明確等等。[1]

（三）對廉租住戶收入、資產(chǎn)信息核實(shí)的難度大

主要由于廉租住戶就業(yè)不穩(wěn)定，隱性收入信息難以獲取。工作人員無法由穩(wěn)定來源獲取信息，了解住戶經(jīng)濟(jì)情況，入戶拜訪也難以獲取真實(shí)信息。

個人財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度的不健全也是障礙之一，無法準(zhǔn)確衡量住戶是否具有退出廉租住房的實(shí)力。不少家庭實(shí)際消費(fèi)水平高，還有資本市場投資活動，給我們的判斷帶來難度。

2009年上海民政局成立上海市居民經(jīng)濟(jì)狀況核對中心，單位接受政府委托，開展廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、最低生活保障、醫(yī)療救助、教育救助等社會保障項(xiàng)目所涉居民經(jīng)濟(jì)狀況核對工作，出具核對書面報(bào)告；開展相關(guān)審批機(jī)構(gòu)提出的經(jīng)濟(jì)狀況復(fù)核工作，出具復(fù)核書面報(bào)告，但是該系統(tǒng)受運(yùn)行初期和地區(qū)性等局限，核對的范圍和準(zhǔn)確性尚待提高。

（四）廉租住房與經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房、拆遷安置房等保障住房之間轉(zhuǎn)換不暢，缺乏退出激勵效應(yīng)

退出激勵是指推動因收入條件變好從而想改善居住條件的家庭自動退出廉租住房保障的力量，這主要通過健全退出的配套措施來實(shí)現(xiàn)。目前上海市住房保障體系包括經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃住房、廉租住房以及拆遷安置房。相對普通商品房市場，對于保障住房的投入不足，供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需求。

低收入者在收入獲得改善從而想改善住房條件的時候，本來應(yīng)該可以選擇經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃住房或者限價房。然而低收入者發(fā)現(xiàn)一旦放棄廉租住房保障卻不能得到相應(yīng)層次的住房的時候，多數(shù)低收入者會選擇繼續(xù)占據(jù)廉租住房保障，沒有退出的意愿。[2]

（五）“先租后售”退出方式缺少更細(xì)致規(guī)范

如果廉租房“先租后售”的資金流向后續(xù)廉租住房的建設(shè)中，“先租后售”退出方式就可以持續(xù)給廉租房帶來現(xiàn)金流滾動開發(fā)，支持廉租房持續(xù)供應(yīng)，但如果資金轉(zhuǎn)投其他用途，就有可能導(dǎo)致政府提出的廉租房保障計(jì)劃半途而廢，起不到真正的市場保障作用。

三、完善上海廉租住房退出制度的對策建議

（一）完善法律法規(guī)

1、出臺廉租住房退出管理的法律法規(guī)細(xì)則。在《上海市廉租住房保障家庭復(fù)核管理試行辦法（2012年）》的基礎(chǔ)中，更加清晰地規(guī)定廉租住房保障對象的退出機(jī)制、管理機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu)的職責(zé)等，將退出管理辦法進(jìn)行細(xì)化，并有針對性地制定具體處理程序與實(shí)施細(xì)則，從而提高執(zhí)行上的可操作性。

2、加大違法違規(guī)行為的懲罰力度。對目前存在的一些騙租、違法占用廉租房等行為，應(yīng)加大懲罰力度，例如沒收違法所得、重金罰款、永久性取消保障資格、記入個人信用檔案甚至監(jiān)禁等，以高強(qiáng)度的懲罰措施大幅度地提高住戶的違法違規(guī)成本，從而有效地遏制違法違規(guī)行為的發(fā)生。[3]

3、制定信息披露制度。明確信息披露的內(nèi)容、程序等，讓公眾能夠方便獲取官方數(shù)據(jù)，對主管部門的工作進(jìn)行監(jiān)督，督促相關(guān)工作人員積極主動做好監(jiān)督工作。

（二）健全個人財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度，建立個人信用評估系統(tǒng)

可學(xué)習(xí)借鑒相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，建立起個人信用評估系統(tǒng)，使得對廉租住戶的審核非常簡單，廉租住戶在進(jìn)行決策的過程中，會清楚地意識到選擇欺騙行為的后果，從而主動退出公屋。[4]

加大對上海市居民經(jīng)濟(jì)狀況核對中心的建設(shè)力度，在各區(qū)縣設(shè)置分中心，更好的對居民經(jīng)濟(jì)狀況數(shù)據(jù)進(jìn)行挖掘，為政府決策公共政策提供客觀支持。

（三）制定有效的退出優(yōu)惠政策措施

落實(shí)主動退出獎勵政策，鼓勵經(jīng)濟(jì)條件改善住戶主動退出保障范圍。如對于主動退出的住戶一次性發(fā)放一筆資助獎金、降低首付比例、提供免息貸款等。對于不主動退出的住戶，由主管部門強(qiáng)制執(zhí)行后不僅得不到優(yōu)惠政策，還要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

（四）健全退出后續(xù)保障機(jī)制

應(yīng)大力加強(qiáng)住房保障體系中各層次保障房的建設(shè)和投入，構(gòu)建“廉租房—公共租賃房—經(jīng)濟(jì)適用房—拆遷安置房”四層次的住房保障模式。一方面加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，使盡可能多的廉租住戶在經(jīng)濟(jì)條件好轉(zhuǎn)后能獲得購買經(jīng)濟(jì)適用房的機(jī)會；另一方面要增加租金低于市場水平但住房條件優(yōu)于廉租房的公共租賃房的供應(yīng)量，使廉租住戶在退出廉租房后又無力購買經(jīng)濟(jì)適用房時能通過租住公租房來解決住房問題。退出后續(xù)保障機(jī)制的健全，不僅能有效保證廉租住戶退出后有房可住，還在一定程度上改善住戶的居住條件，以此提高廉租住戶自主退出的意愿。[4]

（五）監(jiān)督“先租后售”回流資金的使用

政府部門應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督回流資金的使用，保證資金用于后續(xù)廉租住房的建設(shè)中，支持廉租住房的持續(xù)供應(yīng)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 何靈、郭士征.廉租住房保障退出機(jī)制：現(xiàn)狀、問題與對策——以上海市為例[J].華東經(jīng)濟(jì)管理，2010，（02）.

[2] 肖學(xué)良.廉租房保障進(jìn)入與退出機(jī)制研究[D].武漢：華中師范大學(xué)，2011.

第9篇：廉租房保障辦法范文

關(guān)鍵詞：租賃型保障房；購置型保障房；退出機(jī)制；價值屬性

一、保障性住房體系的邏輯分野

我國保障性住房的內(nèi)涵框定十分寬泛，就中國住宅市場二元體系而言，保障房是與商品房相對應(yīng)的概念，普遍認(rèn)為保障性住房包括：廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價房。從現(xiàn)有立法來看，我國保障性住房種類繁雜并存在擴(kuò)張解釋嫌疑，若不明晰其具體類型，既難以對其退出機(jī)制進(jìn)行整體性把握，也無法與保障性住房發(fā)展的最新動態(tài)形成回應(yīng)。目前，在我國保障性住房開發(fā)建設(shè)中，根據(jù)其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)可分為兩類：以廉租房、公共租賃住房（簡稱公租房）為主的租賃型保障房，和以經(jīng)濟(jì)適用房、限價房為主體的購置型保障房。這種分類標(biāo)準(zhǔn)有助于更好地呈現(xiàn)各類保障性住房的物權(quán)屬性，梳理其現(xiàn)有立法及制度缺陷，并根據(jù)權(quán)利性質(zhì)、內(nèi)容范圍、運(yùn)行邏輯設(shè)計(jì)合理有效的保障性住房退出機(jī)制。

二、現(xiàn)行保障性住房退出機(jī)制存在的問題檢視

（一）租賃型保障房退出中存在的典型問題

1.退出標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定模糊

現(xiàn)行《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》規(guī)定，廉租住房承租家庭當(dāng)家庭收入超過當(dāng)年最低收入標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)當(dāng)及時報(bào)告房地產(chǎn)行政主管部門，并按期騰退已承租的廉租住房。《南京市廉租住房保障細(xì)則》規(guī)定因家庭收入、居住條件等發(fā)生變化，已不再符合保障條件的家庭，市房改辦應(yīng)取消其廉租住房保障資格，收回承租的實(shí)物配租住房、保障性住房補(bǔ)貼或停止發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼。實(shí)際問題是：城市居民家庭收入水平會經(jīng)常呈現(xiàn)波狀動態(tài)――對于租賃型保障房承租家庭而言，是按照連續(xù)幾個年度審查收入水平標(biāo)準(zhǔn)，還是只要收入超過標(biāo)準(zhǔn)就須強(qiáng)制退房？

2.保障體系缺乏有效銜接

租賃型保障房退出難問題是受保障對象主動退出的積極性不高。在以往管理過程中，各地將廉租房與公租房割裂管理，廉租房的受保對象一旦收入變化則面臨退房壓力，亦或?qū)ぷ庑路吭丛傧硎芄夥孔饨鹧a(bǔ)貼。對于租賃型保障房，最主要問題則在于從不同時期具體情況出發(fā)以食物供應(yīng)和需求補(bǔ)貼等方式組合滿足租賃型保障對象的需求。③從各地實(shí)踐看，多將廉租房與公租房的退出分立管理，并未認(rèn)識到二者保障對象的關(guān)聯(lián)性，在租賃型保障房體系內(nèi)也未建立相互銜接的制度機(jī)制，各地法規(guī)政策中常常出現(xiàn)“一刀切”做法。這不僅難以保證騰退機(jī)制的有效運(yùn)轉(zhuǎn)，也無法實(shí)現(xiàn)租賃型保障房制度的循環(huán)累積效應(yīng)。

（二）購置型保障房退出機(jī)制中出現(xiàn)的主要問題

1.退出交易方式規(guī)制不一

目前我國在經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域，相應(yīng)確立了較為明確的退出交易規(guī)則。④而限價房上市交易領(lǐng)域卻始終無法統(tǒng)一立法，各地方規(guī)范性混亂無序，具體標(biāo)準(zhǔn)參差不齊。如《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法》⑤規(guī)定權(quán)屬登記滿5年，如果要上市或取得完全產(chǎn)權(quán)，要繳納契稅課稅價格與原價差價的70%作為土地收益價款給政府；《寧波市限價房管理辦法》⑥規(guī)定三年內(nèi)因工作調(diào)離、因病致貧等特殊原因確需轉(zhuǎn)讓限價房的，須經(jīng)當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ蠙C(jī)構(gòu)批準(zhǔn)方可上市交易。如上，我國購置型保障房退出交易的制度缺位以及各地規(guī)制不一的局面，造成了保障房系統(tǒng)的內(nèi)部混亂。

2.政府回購主體慣常性缺失

我國現(xiàn)行購置型保障房上市交易平臺中，《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定轉(zhuǎn)讓未滿五年的購置型保障房，必須由國家回購，5年以上的購置型保障房，政府亦有優(yōu)先回購權(quán)；與此同時，也規(guī)定購房人可以向政府繳納土地收益價款后取得保障性住房的完全產(chǎn)權(quán)。⑦因此在現(xiàn)有法律體制下，“優(yōu)先回購權(quán)”與“可以”二者之間關(guān)系應(yīng)如何理解，現(xiàn)有表述未能厘清二者邏輯，在后期相關(guān)法規(guī)文件中需進(jìn)一步明確。并且從各地實(shí)踐來看，法律雖規(guī)定了政府的優(yōu)先回購權(quán)，但由于政府職能滯后與監(jiān)管缺位，各地的購置型保障房往往繞過政府的回購領(lǐng)域，成為購房者利益尋租的場域。

三、保障性住房退出機(jī)制的對策建議

（一）出臺高位階立法，避免地方性法規(guī)混亂不一

目前，我國住房保障制度在許多方面僅規(guī)定了基本框架，對于具體操作方法缺乏細(xì)則化和程序化規(guī)定。尤其在退出機(jī)制的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定、懲罰方式方面，缺少嚴(yán)格的法律規(guī)制?？梢钥紤]在各地方現(xiàn)有保障房政策基礎(chǔ)上出臺《保障性住房退出管理?xiàng)l例》，或在未來統(tǒng)一保障性住房基本法中加以明確規(guī)定。

（二）設(shè)置專業(yè)化管理機(jī)構(gòu)，明晰政府責(zé)任

設(shè)立專門的保障性住房管理機(jī)構(gòu)，還需明確政府的行政責(zé)任，就保障性住房退出而言，從資格審查至準(zhǔn)入，無一不屬于一種授益型行政行為⑧。就保障性住房退出方式中的強(qiáng)制退出來講，屬于授益型行政行為的撤回。而授益型行政行為的撤回，是對行政相對人信賴?yán)娴囊环N潛在破壞，必須有明確的標(biāo)準(zhǔn)與程序。在保障性住房領(lǐng)域的退出環(huán)節(jié)，政府應(yīng)強(qiáng)化其在審查管理中的主體地位，在現(xiàn)行保障部門較為分散的情況下，行政部門不作為往往導(dǎo)致退出審查不到位、違規(guī)亂象滋生。如能強(qiáng)化行政主體的行政地位和權(quán)力機(jī)制，不僅可以使保障性住房政策得到具體貫徹，同時能夠有效地確保退出機(jī)制的有效運(yùn)行。

（三）實(shí)現(xiàn)多梯度騰退管控，建立循環(huán)型交易機(jī)制

建立多梯度的保障性住房騰退機(jī)制，具體包括保障性住房同類型間的平滑性退出與不同類型間的騰退式退出。⑨其中，同種類間的平滑性退出是指在租賃型保障房內(nèi)部的轉(zhuǎn)換。2015年，住建部要求全面實(shí)現(xiàn)廉租房與公租房的并軌運(yùn)行，已為這一退出模式掃清障礙。同理，可在租賃型保障房系統(tǒng)內(nèi)通過廉租房租金遞增機(jī)制實(shí)現(xiàn)保障房的平滑性退出。例如，自應(yīng)退回廉租房起6個月內(nèi)，廉租房租金交納可按照6-9個月內(nèi)提升租金為150%、9-12個月提升為200%…最后達(dá)到或接近市場租賃價格⑩。從而實(shí)現(xiàn)廉租房與公共租賃住房的并軌管理。

注釋：

①根據(jù)《國務(wù)院發(fā)展改革委員會關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知》（國發(fā)[2013]20號）和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》（[2011]45號）等文件精神。住建部要求各地公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房。

②《南京市廉租房保障實(shí)施細(xì)則》第26條。

③不論是《經(jīng)濟(jì)適用住房管理k法》亦或各地方性法規(guī)均規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房不滿五年的原則上不可上市交易，但住滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。

④《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法》第15條。

⑤《寧波市限價房管理辦法》第20條。

⑥《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第30條。

⑦曹飛.我國保障房制度存在的問題及完善[J].鄭州大學(xué)學(xué)報(bào)，2013，（1）

⑧王笑等.論廉租房的審查退出[J].改革與開放.2014（1）

⑨賈春梅.保障房“轉(zhuǎn)換”式退出機(jī)制研究―騰退方式的有益補(bǔ)充[J].會計(jì)與經(jīng)濟(jì)研究.2013（1）

⑩李玲，小議建立廉租房的退出機(jī)制[J].中國房地產(chǎn)，2008，（10）