多層住宅建筑方案設(shè)計(jì)精選(九篇)

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第1篇：多層住宅建筑方案設(shè)計(jì)范文

我院于2003年初接觸此項(xiàng)目，當(dāng)年年底完成了一期施工圖設(shè)計(jì)。筆者作為設(shè)計(jì)方的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在各個(gè)設(shè)計(jì)階段均全程參與，直至竣工驗(yàn)收、投入使用。并就使用情況對(duì)客戶進(jìn)行了回訪，豐富了設(shè)計(jì)經(jīng)歷，同時(shí)也頗有一些體會(huì)。下面就如何規(guī)劃設(shè)計(jì)此類郊區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目，與各位同行探討。

本項(xiàng)目東、西、南面均為城市道路，目前已建成，北面為自然山地，在西面與其他單位相鄰。整個(gè)場(chǎng)地呈東、西高中部低，北高南低地勢(shì)，東西兩山峰之間自然形成了一條狹長(zhǎng)的南北走向水面――石子湖。湖水清澈，周邊植物生長(zhǎng)茂盛，其中不乏有香樟等觀賞性的高大喬木。規(guī)劃的可建設(shè)用地多為緩坡地帶，是典型的湖湘特色丘陵地貌。

融城小區(qū)總用地面積約18.1ha，規(guī)劃容積率約為0.6，總建筑面積約為11.2萬(wàn)m2，其中以聯(lián)排住宅和多層住宅為主，在遠(yuǎn)期中規(guī)劃了五棟高層住宅及商業(yè)服務(wù)配套項(xiàng)目等。

本項(xiàng)目有特色的地形及相對(duì)寬松的容積率指標(biāo)，加上建設(shè)單位的大力支持，為設(shè)計(jì)者創(chuàng)造出具有特色的“山水”人居環(huán)境，提供了有利的前提條件。

在方案設(shè)計(jì)深化的過(guò)程中，通過(guò)對(duì)周邊環(huán)境與基地的分析，逐漸形成了以下幾個(gè)主要理念：1)、體現(xiàn)山、水和建筑之間的和諧關(guān)系，“山得山而壯、山得山而活、建筑得山水而靈”，達(dá)到自然、建筑與人的共生。2)、充分尊重場(chǎng)地本身特性，保護(hù)自然生態(tài)環(huán)境，盡量保持山、水原有風(fēng)貌，建筑布局依山就勢(shì)。3)、創(chuàng)造具有可識(shí)別性、尺度親切宜人的住宅建筑。

根據(jù)以上理念，設(shè)計(jì)結(jié)合自然地形，體現(xiàn)了山環(huán)水繞的自然景觀。沿石子湖周?chē)贾昧藘?nèi)、外兩個(gè)環(huán)形道路網(wǎng)，其中內(nèi)環(huán)道路兩側(cè)布置了低層的聯(lián)排住宅，外環(huán)道路布置了多層住宅及半山聯(lián)排住宅，建筑群體依山伴水，對(duì)湖面空間形成了圍合感，也成為了小區(qū)的中心景觀區(qū)。漫步其中，建筑高低錯(cuò)落，具有豐富的層次感，加之樹(shù)林掩映、若隱若現(xiàn)，形成了如詩(shī)如畫(huà)般的意境：微風(fēng)拂來(lái)，鳥(niǎo)鳴山谷，一派田園風(fēng)光，美不勝收。自然的美景和穿插其中的“建筑音符”，形成了絕佳的建筑與風(fēng)景的融合，這也正是規(guī)劃構(gòu)思的精華所在。

第2篇：多層住宅建筑方案設(shè)計(jì)范文

關(guān)鍵詞:多層住宅給水管材管道敷設(shè)

多層住宅因其配套設(shè)施簡(jiǎn)單,造價(jià)低,物業(yè)管理方便等特點(diǎn),深受廣大群眾的歡迎,為了滿足住戶舒適、美觀的要求,在設(shè)計(jì)工作中要綜合考慮各方面的因素,完善施工技術(shù),為住戶營(yíng)造一個(gè)美觀實(shí)用的居住環(huán)境。

一、給水管材選用

傳統(tǒng)的給水管材一般采用鍍鋅鋼管,由于鍍鋅鋼管易銹蝕,使用壽命短,用于輸送生活用水不能滿足水質(zhì)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)等缺點(diǎn),建設(shè)部正大力推廣塑料給水管的應(yīng)用。許多地市已明文規(guī)定:禁止設(shè)計(jì)使用鍍鋅鋼管,推廣使用塑料給水管,與金屬管道相比較,塑料水觀具有重量輕,耐壓強(qiáng)度好,輸送液體壓力小,耐化學(xué)腐蝕性能強(qiáng),安裝方便,使用壽命長(zhǎng)等特點(diǎn)。目前排水管道普遍使用塑料管道,但是普通UPVC管道的排水噪音要比鑄鐵管高,若排水立管靠近臥室,加上現(xiàn)澆樓板的隔音效果較差,住戶能明顯感覺(jué)到排水管道的噪音,降低了生活質(zhì)量。

二、管道敷設(shè)

(一)給排水立管的敷設(shè)

1.立管安裝在廚房、衛(wèi)生間的墻角處。在以往的住宅設(shè)計(jì)中較多采用這種施工方便的敷設(shè)方式,但明露管道有礙居室美觀,所以在二次裝修時(shí)需要用輕質(zhì)材料隱藏。管道明裝在室內(nèi)時(shí),應(yīng)注意要不影響廚房、衛(wèi)生間各衛(wèi)生設(shè)備功能的使用。

2.立管裝在建筑物外墻陰角處,要盡量避免管道全天暴露在陽(yáng)光直射下,導(dǎo)致管道爆裂。管道如果在外墻敷設(shè),會(huì)影響建筑美觀,不便于維修。

3.敷設(shè)在管道井內(nèi)。這種方式使居室潔凈美觀,但管道井占用了衛(wèi)生間的面積,且管道施工、維修都比較困難。衛(wèi)生間設(shè)立集中管道井,把給水管、排水管都集中在管道井里布置,這是小康住宅廚房、衛(wèi)生間居住文明的重要體現(xiàn)。在中高檔的商品房建筑方案設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮衛(wèi)生間管道井的設(shè)置,這樣既可以提高衛(wèi)生間的使用質(zhì)量,又可解決硬聚氯乙烯排水管水流噪聲大的問(wèn)題,提高居室的環(huán)境質(zhì)量水平。

4.在實(shí)際應(yīng)用中經(jīng)常遇到排水立管無(wú)法穿越樓層伸出屋面的情況,此時(shí)只能加大排水管徑以增加排水能力,因?yàn)榕潘Ч焕硐?容易形成負(fù)壓進(jìn)而破壞水封,若在立管頂部設(shè)置吸氣閥即可解決,吸氣閥在負(fù)壓時(shí)即會(huì)自動(dòng)開(kāi)啟吸氣,正壓時(shí)關(guān)閉,使臭氣無(wú)法逸進(jìn)室內(nèi)。

(二)給水支管敷設(shè)

住宅給水支管管徑一般de≤32mm,小管徑的塑料給水管,呈彎曲狀態(tài),故住宅給水支管提介采用暗設(shè)。給水支管暗設(shè)的方式有:

1.暗設(shè)在磚墻里。施工時(shí)在磚墻面開(kāi)管槽,管槽寬度為管子外徑de+20mm,深度為管子外徑de,管道直接嵌入管槽,并用管卡將子固定在管槽內(nèi)。

2.小管徑給水支管de≤20mm,可暗設(shè)在樓(地)面找平層里。施工時(shí)在樓(地)板面上開(kāi)管槽,槽寬為de+10mm,深為1/2de,管道半嵌入管槽里,并用管卡將管子固定在管槽內(nèi)。

3.墻體內(nèi)埋水管,要做到合理布局;槽內(nèi)抹灰圓滑,然后在凹槽內(nèi)刷防水涂料,提倡水管凹槽做防水;管道施工完畢,應(yīng)由土建統(tǒng)一抹灰,并在墻體上統(tǒng)一用紅油漆或水泥漿把管道走向在墻體上標(biāo)記清晰。

(三)排水支管敷設(shè)

住宅室內(nèi)排水橫支管應(yīng)敷設(shè)在本層套內(nèi),這樣排水橫管滲透時(shí)可避免污水進(jìn)入鄰戶,管道維修時(shí)也不會(huì)影響到鄰戶的正常生活。即使管道有安裝和使用問(wèn)題,也可以很輕易地在本層戶內(nèi)解決。

三、衛(wèi)生間器具布置

目前無(wú)論經(jīng)濟(jì)適用房還是中高檔商品房,其衛(wèi)生間均可設(shè)計(jì)成無(wú)外窗(或高窗)的內(nèi)室(衛(wèi)生間)和外室(洗滌間),面積宜為6平方米以上,內(nèi)外室用不通頂?shù)拿Ａ评T(mén)隔開(kāi),便于通風(fēng),外室中設(shè)置洗臉盆和洗衣機(jī)的預(yù)留位置,內(nèi)室中設(shè)有浴盆(或淋浴器)、大便器和拖布池,經(jīng)濟(jì)適用房可不設(shè)浴盆僅在內(nèi)室一角設(shè)置淋浴器其下設(shè)置集水池內(nèi)置排水栓集水池可砌300mm高,面積以1人使用為宜平時(shí)可作為室內(nèi)拖布池使用;中高檔商品房可在內(nèi)室便于管路敷設(shè)處設(shè)置尺寸適中的拖布池。

四、水表戶外設(shè)置問(wèn)題

水表設(shè)在戶內(nèi)不但增大了抄表的工作量而且使住宅的安全性和私密性大大降低,隨著電表熱表的相繼出戶,住宅的分戶水表或分戶水表的數(shù)字顯示也宜設(shè)在戶外,多層住宅水表戶外設(shè)置主要有以下兩種形式:(1)把普通水表(含熱水表)換成遠(yuǎn)傳水表由1根信號(hào)線連接水表與數(shù)據(jù)采集機(jī)再傳至智能管理(微機(jī))處,它的優(yōu)點(diǎn)在于節(jié)省大量人力抄表數(shù)據(jù)準(zhǔn)確,缺點(diǎn)是造價(jià)高,在物業(yè)管理完善的中高檔商品房住宅小區(qū)可采用遠(yuǎn)傳水表,它是今后水表應(yīng)用發(fā)展的方向。(2)對(duì)于大多數(shù)住宅可將普通水表設(shè)在戶外管道井內(nèi),水表集中設(shè)置(水表組)在底層,各層住戶給水支管在管道井內(nèi)敷設(shè),也可在建筑物陰角處沿外墻敷設(shè);這種方式增加給水支管敷設(shè)長(zhǎng)度、管道沿外墻敷設(shè)影響建筑物美觀,但工程造價(jià)低。水表出戶布置的方式選擇,須結(jié)合住宅廚房、衛(wèi)生間平面布置特點(diǎn)和開(kāi)發(fā)商的具體要求

五、空調(diào)冷凝水排放問(wèn)題

空調(diào)在現(xiàn)代商品房中被廣泛應(yīng)用,若無(wú)組織地排放空調(diào)凝結(jié)水容易引起上下樓層居民糾紛。建筑給排水設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮多數(shù)住戶的生活習(xí)慣,預(yù)留空調(diào)板并設(shè)計(jì)凝結(jié)水排水管,可在預(yù)留空調(diào)外機(jī)位置旁設(shè)置冷凝水排水管,排水管應(yīng)設(shè)專用管道并散流至附近雨水口,不宜直接接入雨水井。排水立管選用PVC-U 排水管de40,在每層空調(diào)機(jī)高度預(yù)留排水三通,便于空調(diào)機(jī)排水軟管直接接入。

六、家用熱水器的設(shè)置

住宅設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)預(yù)留安裝熱水供應(yīng)設(shè)施的位置,或設(shè)置熱水供應(yīng)設(shè)施。所以在沒(méi)有集中熱水供應(yīng)的住宅,應(yīng)考慮家用熱水器的安裝位置及冷熱水管道布置。家用熱水器一般有燃?xì)怆娞?yáng)能等3種,燃?xì)鉄崴骱碗姛崴饕话惆惭b在廚房或衛(wèi)生間內(nèi),在建筑給排水設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)預(yù)留出熱水器的安裝位置和冷熱水管道的接口,便于用戶裝修時(shí)自行安裝,太陽(yáng)能熱水器使用簡(jiǎn)便安全,無(wú)須燃料及電力,運(yùn)行費(fèi)用低,使用壽命長(zhǎng),無(wú)污染,很受廣大用戶的歡迎,近幾年來(lái)有不少住宅小區(qū)竣工后沒(méi)有集中熱水供應(yīng),用戶自行安裝了太陽(yáng)能熱水器,安裝時(shí)只能將冷熱水管道敷設(shè)在衛(wèi)生間通風(fēng)道內(nèi),這樣既增加住戶安裝時(shí)的難度,增加管線投資又影響衛(wèi)生間的通風(fēng)與排濕,太陽(yáng)能熱水器一般安裝在屋頂上,這樣就需要在衛(wèi)生間與屋面熱水器之間設(shè)置冷熱水管道,住宅給排水設(shè)計(jì)時(shí)需要先征求開(kāi)發(fā)商的意見(jiàn),是否設(shè)計(jì)太陽(yáng)能熱水器,根據(jù)情況再確定冷熱水管道的預(yù)留安裝位置,太陽(yáng)能熱水器的冷熱水管道可敷設(shè)在管道井內(nèi),不設(shè)管道井的住宅可在衛(wèi)生間靠近淋浴器的墻角增設(shè)1根d110的UPVC排水管作為太陽(yáng)能熱水器管道的套管,在每戶衛(wèi)生間距地面1 m處設(shè)1個(gè)d11075的三通,作為冷熱水管的接入口。

第3篇：多層住宅建筑方案設(shè)計(jì)范文

【關(guān)鍵字】住宅建筑；排水系統(tǒng)；水表設(shè)置；管道敷設(shè)

1 概述

隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對(duì)建筑給水排水工程的設(shè)計(jì)和器具設(shè)備的設(shè)置提出了更高的要求。給排水系統(tǒng)作為住宅設(shè)備的重要組成部分，其系統(tǒng)設(shè)計(jì)是否合理，對(duì)今后住戶的裝修、日常使用與維護(hù)將產(chǎn)生重要影響?，F(xiàn)結(jié)合我們近年在住宅建筑設(shè)計(jì)上的實(shí)踐，談?wù)勛≌ㄖ潘艿赖脑O(shè)計(jì)。

2 設(shè)計(jì)方案

2.1 給水供應(yīng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)

2.1.1 給水系統(tǒng)沒(méi)有固定的形式，設(shè)計(jì)時(shí)根據(jù)用戶的要求，結(jié)合外部給水情況確定供水方式。對(duì)多層住宅、別墅和高層住宅低區(qū)盡量利用外部給水管網(wǎng)的壓力直接供水。對(duì)高層住宅，當(dāng)外部管網(wǎng)水壓不能滿足整個(gè)建筑物上部用水要求時(shí)，在建筑物的底層設(shè)調(diào)節(jié)水箱和變頻供水設(shè)備加壓供水。

2.1.2 高層住宅內(nèi)為上部供水的增壓設(shè)備，目前常采用調(diào)節(jié)水箱和變頻供水設(shè)備加壓供水，這種系統(tǒng)既節(jié)省了建筑面積及造價(jià)，又節(jié)約了電耗， 同時(shí)還防止了水源的二次污染，加壓設(shè)備為全自動(dòng)系統(tǒng)還可減少運(yùn)行管理費(fèi)用。

2.2 熱水系統(tǒng)設(shè)計(jì)

住宅內(nèi)生活用熱水多采用電淋浴熱水器、太陽(yáng)能熱水器及鍋爐集中供熱等方式供給。電加熱系統(tǒng)和太陽(yáng)能熱水器供應(yīng)系統(tǒng)在住宅設(shè)計(jì)中較多采用，設(shè)計(jì)時(shí)僅在給水管上預(yù)留安裝熱水供應(yīng)設(shè)施的接口或每戶設(shè)一獨(dú)立的熱水管道系統(tǒng)由住戶自行解決熱源。

對(duì)于一些較高檔次的住宅小區(qū)多采用集中供應(yīng)熱水系統(tǒng)，集中供熱系統(tǒng)已成為住宅的“賣(mài)點(diǎn)”之一，也是住宅檔次的標(biāo)準(zhǔn)。從住戶的角度講，集中熱水系統(tǒng)應(yīng)是在用水點(diǎn)隨時(shí)取用溫度、壓力穩(wěn)定的熱水，但從專業(yè)角度來(lái)講，供水壓力的平衡是設(shè)計(jì)集中熱水系統(tǒng)首選考慮的問(wèn)題。根據(jù)建筑物的高度，熱水系統(tǒng)必須要實(shí)行與給水系統(tǒng)相一致的豎向分區(qū)，并由相應(yīng)的給水系統(tǒng)供水才能保證各用水點(diǎn)的冷熱水壓力均衡，取得良好的效果，各分區(qū)冷水和熱水系統(tǒng)不能共用減壓閥，須分別減壓后供給。

2.3 排水系統(tǒng)

2.3.1 對(duì)于多層住宅，目前設(shè)計(jì)多采用底層污水單獨(dú)出戶，以避免因排水管堵塞造成的一層泛水的難堪局面，減少鄰里的矛盾。二層以上采用排水伸頂通氣立管。

2.3.2 對(duì)于高層住宅設(shè)計(jì)專用通氣管。

2.3.3 地漏是排水管道系統(tǒng)中的一個(gè)重要附件，功能就是排除地面積水，設(shè)計(jì)選用高水封防臭地漏。

2.3.4 排水立管盡量設(shè)于墻角隱敝處，以便裝修時(shí)可裝飾起來(lái)美觀一點(diǎn)。

2.4 水表設(shè)置及給排水管道敷設(shè)：

2.4.1 關(guān)于水表設(shè)置

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)住宅水表均設(shè)于室內(nèi)廚房或衛(wèi)生間等用水集中處，對(duì)于用水點(diǎn)較多且分散的住宅，有時(shí)甚至一戶內(nèi)設(shè)多個(gè)水表。近年來(lái)，水表設(shè)于戶內(nèi)而引發(fā)的諸多問(wèn)題日益引起人們的重視。由于這些問(wèn)題的產(chǎn)生，水表出產(chǎn)已成為必然的選擇。住宅建筑一般裝設(shè)分戶水表，分戶水表或分戶水表的數(shù)字顯示應(yīng)設(shè)在戶外較宜。水表分戶一般有以下幾種方式：

（1）分戶水表集中設(shè)于屋頂（水箱供水）或底層空間內(nèi)（變頻供水）。這種方式常用于多層單元式住宅中。一般一個(gè)單元梯位水表設(shè)一個(gè)水表井（箱），分戶水管沿室內(nèi)管井或建筑外墻引入戶內(nèi)。其優(yōu)點(diǎn)為；抄表方便，抄表人員勞動(dòng)強(qiáng)度低，可以杜絕用戶的輸水行為。缺點(diǎn)是：管材耗量大，管道水頭損失大，需占用較大空間的管道井，如設(shè)于外墻則易影響建筑外觀，分戶支管不易檢修。

（2）水表設(shè)于樓梯休息平臺(tái)處。給水立管設(shè)于平臺(tái)處，每戶設(shè)一水表箱；將水表箱嵌入休息平臺(tái)兩側(cè)墻體中。其優(yōu)點(diǎn)為：分戶支管短，較節(jié)約管材，管道水頭損失也較小，缺點(diǎn)是：水表分散設(shè)置，抄表人員勞動(dòng)強(qiáng)度較大；通常室內(nèi)消火栓箱也明設(shè)于休息平臺(tái)處，因而使本來(lái)就擁擠的休息平臺(tái)更為局促，給住戶通行帶來(lái)不便。

（3）水表每層集中設(shè)于水表間內(nèi)，分戶水表整齊靠于墻面。其優(yōu)點(diǎn)：分戶支管短，較節(jié)約管材，管道水頭損失也較小，缺點(diǎn)是：分戶管道必須沿公共走道樓板下引入室內(nèi)，因而走道內(nèi)要求設(shè)吊頂。

以上幾種水表分戶方式，各有其優(yōu)缺點(diǎn)，具體在工程實(shí)際設(shè)計(jì)中采用何種方式，應(yīng)由設(shè)計(jì)入員根據(jù)住宅的性質(zhì)、檔次及當(dāng)?shù)匦袠I(yè)管理部門(mén)的要求確定。

2.4.2 排水管道敷設(shè)

（1）廚房排水管道設(shè)置。廚房洗滌池排水支管可直接在樓板上接入排水立管。

（2）衛(wèi)生間排水管道設(shè)置。為了不使衛(wèi)生間污水橫管進(jìn)入下層戶內(nèi)空間，排水管道的敷設(shè)一般采用以下幾種方式：

①衛(wèi)生間地面樓板下沉，污水橫管設(shè)于下沉室內(nèi)。這種方式對(duì)排水管道的施工較為方便，但檢修管道則十分不易。在實(shí)際工程使用過(guò)程中，經(jīng)常發(fā)生下層住戶靠衛(wèi)生間處樓板及側(cè)墻發(fā)生滲漏現(xiàn)象。所以必須嚴(yán)格做好衛(wèi)生間地面的防水處理及下沉室四周的防水處理；衛(wèi)生間內(nèi)所有給排水管道應(yīng)經(jīng)嚴(yán)格試壓住水試驗(yàn)后方可暗封管道：建議在下沉室側(cè)面設(shè)置側(cè)排地漏，以排除可能出現(xiàn)的積水。

②采用側(cè)排方式。衛(wèi)生間采用后出水式座便器，側(cè)排地漏，將浴盆或淋浴房墊高，各衛(wèi)生器具排水橫支管沿衛(wèi)生間地面墻腳處引至外墻。器具存水彎、排水橫管及立管均設(shè)于建筑外墻處。采用這種方法，可避免出現(xiàn)下沉式積水的狀況，但應(yīng)注意幾點(diǎn)：首先，盡可能將潔具特別是座便器設(shè)于靠外墻處：其次應(yīng)與建筑專業(yè)密切配合。由于排水橫管及立管均設(shè)于外墻，不可避免影響到建筑外觀，因而在建筑方案設(shè)計(jì)階段，給排水專業(yè)人員就應(yīng)介人，將衛(wèi)生間布置于建筑凹槽處，盡量降低對(duì)建筑立面的負(fù)面影響。

2.5 管材及附件

PVC-U排水塑料管已在住宅建筑中得到廣泛的應(yīng)用，取得了成功的經(jīng)驗(yàn)，但也存在缺點(diǎn)及不足。最大的問(wèn)題是噪聲遠(yuǎn)大于鑄鐵管，管壁隔音效果較差，對(duì)日常生活有一定的影響。為解決噪聲問(wèn)題，在 PVC-U管內(nèi)壁增加了凸起的螺旋型導(dǎo)流線，使水流條件得到改善，有效的降低了噪聲，即目前市場(chǎng)上的PVC-U螺旋管。為解決管壁隔音效果較差的問(wèn)題，又開(kāi)發(fā)了PVC-U芯層發(fā)泡管（PSP管），不僅具有傳統(tǒng)PVC-U實(shí)壁管的優(yōu)點(diǎn)，還具有高抗沖擊、隔音、阻燃、絕緣、熱穩(wěn)定性好的特性。排水管道設(shè)于室內(nèi)時(shí)，應(yīng)優(yōu)先選用螺旋管、芯層發(fā)泡管或離心鑄造排水鑄鐵管。目前許多城市都有住宅建筑高度小于 100 m時(shí)，生活排水管和雨水管應(yīng)采用硬聚氯乙烯管的地方規(guī)定，以政府行政作用的方式來(lái)推廣排水塑料管。在實(shí)際工程中，應(yīng)根據(jù)不同的情況靈活的加以掌握。高層住宅底層排水立管需要轉(zhuǎn)換時(shí)，排水橫干管，轉(zhuǎn)換層以下的排水立管，出戶管應(yīng)采用離心澆鑄排水鑄鐵管，提高排水管道因堵塞后下部管路系統(tǒng)為受壓狀態(tài)時(shí)的承壓能力，提高整個(gè)排水管道系統(tǒng)的安全度。

3 結(jié)束語(yǔ)

住宅給排水系統(tǒng)看似簡(jiǎn)單，但它與我們的日常生活息息相關(guān)。在制定設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)本著技術(shù)、安全、經(jīng)濟(jì)性原則，在實(shí)踐中努力創(chuàng)新，尋求最佳的給排水設(shè)計(jì)方案，正確的采用節(jié)水、節(jié)電低噪音的供水設(shè)備、合適的管材，滿足人們對(duì)居住環(huán)境的要求。

參考文獻(xiàn)：

第4篇：多層住宅建筑方案設(shè)計(jì)范文

關(guān)鍵詞：多層住宅;給水管材;管道敷設(shè)

一、管道敷設(shè)

(一)給排水立管的敷設(shè)

1、立管安裝在廚房、衛(wèi)生間的墻角處。在以往的住宅設(shè)計(jì)中較多采用這種施工方便的敷設(shè)方式,但明露管道有礙居室美觀,所以在二次裝修時(shí)需要用輕質(zhì)材料隱藏。管道明裝在室內(nèi)時(shí),應(yīng)注意要不影響廚房、衛(wèi)生間各衛(wèi)生設(shè)備功能的使用。

2、立管裝在建筑物外墻陰角處,要盡量避免管道全天暴露在陽(yáng)光直射下,導(dǎo)致管道爆裂。管道如果在外墻敷設(shè),會(huì)影響建筑美觀,不便于維修。

3、敷設(shè)在管道井內(nèi)。這種方式使居室潔凈美觀,但管道井占用了衛(wèi)生間的面積,且管道施工、維修都比較困難。衛(wèi)生間設(shè)立集中管道井,把給水管、排水管都集中在管道井里布置,這是小康住宅廚房、衛(wèi)生間居住文明的重要體現(xiàn)。在中高檔的商品房建筑方案設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮衛(wèi)生間管道井的設(shè)置,這樣既可以提高衛(wèi)生間的使用質(zhì)量,又可解決硬聚氯乙烯排水管水流噪聲大的問(wèn)題,提高居室的環(huán)境質(zhì)量水平。

4、在實(shí)際應(yīng)用中經(jīng)常遇到排水立管無(wú)法穿越樓層伸出屋面的情況,此時(shí)只能加大排水管徑以增加排水能力,因?yàn)榕潘Ч焕硐?容易形成負(fù)壓進(jìn)而破壞水封,若在立管頂部設(shè)置吸氣閥即可解決,吸氣閥在負(fù)壓時(shí)即會(huì)自動(dòng)開(kāi)啟吸氣,正壓時(shí)關(guān)閉,使臭氣無(wú)法逸進(jìn)室內(nèi)。

(二)給水支管敷設(shè)

住宅給水支管管徑一般de≤32mm,小管徑的塑料給水管,呈彎曲狀態(tài),故住宅給水支管提介采用暗設(shè)。給水支管暗設(shè)的方式有:

1、暗設(shè)在磚墻里。施工時(shí)在磚墻面開(kāi)管槽,管槽寬度為管子外徑de+20mm,深度為管子外徑de,管道直接嵌入管槽,并用管卡將子固定在管槽內(nèi)。

2、小管徑給水支管de≤20mm,可暗設(shè)在樓(地)面找平層里。施工時(shí)在樓(地)板面上開(kāi)管槽,槽寬為de+10mm,深為1/2de,管道半嵌入管槽里,并用管卡將管子固定在管槽內(nèi)。

3、墻體內(nèi)埋水管,要做到合理布局;槽內(nèi)抹灰圓滑,然后在凹槽內(nèi)刷防水涂料,提倡水管凹槽做防水;管道施工完畢,應(yīng)由土建統(tǒng)一抹灰,并在墻體上統(tǒng)一用紅油漆或水泥漿把管道走向在墻體上標(biāo)記清晰。

(三)排水支管敷設(shè)

住宅室內(nèi)排水橫支管應(yīng)敷設(shè)在本層套內(nèi),這樣排水橫管滲透時(shí)可避免污水進(jìn)入鄰戶,管道維修時(shí)也不會(huì)影響到鄰戶的正常生活。即使管道有安裝和使用問(wèn)題,也可以很輕易地在本層戶內(nèi)解決。

二、衛(wèi)生間器具布置

目前無(wú)論經(jīng)濟(jì)適用房還是中高檔商品房,其衛(wèi)生間均可設(shè)計(jì)成無(wú)外窗(或高窗)的內(nèi)室(衛(wèi)生間)和外室(洗滌間),面積宜為6平方米以上,內(nèi)外室用不通頂?shù)拿Ａ评T(mén)隔開(kāi),便于通風(fēng),外室中設(shè)置洗臉盆和洗衣機(jī)的預(yù)留位置,內(nèi)室中設(shè)有浴盆(或淋浴器)、大便器和拖布池,經(jīng)濟(jì)適用房可不設(shè)浴盆僅在內(nèi)室一角設(shè)置淋浴器其下設(shè)置集水池內(nèi)置排水栓集水池可砌300mm高,面積以1人使用為宜平時(shí)可作為室內(nèi)拖布池使用;中高檔商品房可在內(nèi)室便于管路敷設(shè)處設(shè)置尺寸適中的拖布池。

三、水表戶外設(shè)置問(wèn)題

水表設(shè)在戶內(nèi)不但增大了抄表的工作量而且使住宅的安全性和私密性大大降低,隨著電表熱表的相繼出戶,住宅的分戶水表或分戶水表的數(shù)字顯示也宜設(shè)在戶外,多層住宅水表戶外設(shè)置主要有以下兩種形式:(1)把普通水表(含熱水表)換成遠(yuǎn)傳水表由1根信號(hào)線連接水表與數(shù)據(jù)采集機(jī)再傳至智能管理(微機(jī))處,它的優(yōu)點(diǎn)在于節(jié)省大量人力抄表數(shù)據(jù)準(zhǔn)確,缺點(diǎn)是造價(jià)高,在物業(yè)管理完善的中高檔商品房住宅小區(qū)可采用遠(yuǎn)傳水表,它是今后水表應(yīng)用發(fā)展的方向。(2)對(duì)于大多數(shù)住宅可將普通水表設(shè)在戶外管道井內(nèi),水表集中設(shè)置(水表組)在底層,各層住戶給水支管在管道井內(nèi)敷設(shè),也可在建筑物陰角處沿外墻敷設(shè);這種方式增加給水支管敷設(shè)長(zhǎng)度、管道沿外墻敷設(shè)影響建筑物美觀,但工程造價(jià)低。水表出戶布置的方式選擇,須結(jié)合住宅廚房、衛(wèi)生間平面布置特點(diǎn)和開(kāi)發(fā)商的具體要求

四、空調(diào)冷凝水排放問(wèn)題

空調(diào)在現(xiàn)代商品房中被廣泛應(yīng)用,若無(wú)組織地排放空調(diào)凝結(jié)水容易引起上下樓層居民糾紛。建筑給排水設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮多數(shù)住戶的生活習(xí)慣,預(yù)留空調(diào)板并設(shè)計(jì)凝結(jié)水排水管,可在預(yù)留空調(diào)外機(jī)位置旁設(shè)置冷凝水排水管,排水管應(yīng)設(shè)專用管道并散流至附近雨水口,不宜直接接入雨水井。排水立管選用PVC-U 排水管de40,在每層空調(diào)機(jī)高度預(yù)留排水三通,便于空調(diào)機(jī)排水軟管直接接入。

五、家用熱水器的設(shè)置

住宅設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)預(yù)留安裝熱水供應(yīng)設(shè)施的位置,或設(shè)置熱水供應(yīng)設(shè)施。所以在沒(méi)有集中熱水供應(yīng)的住宅,應(yīng)考慮家用熱水器的安裝位置及冷熱水管道布置。家用熱水器一般有燃?xì)怆娞?yáng)能等3種,燃?xì)鉄崴骱碗姛崴饕话惆惭b在廚房或衛(wèi)生間內(nèi),在建筑給排水設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)預(yù)留出熱水器的安裝位置和冷熱水管道的接口,便于用戶裝修時(shí)自行安裝,太陽(yáng)能熱水器使用簡(jiǎn)便安全,無(wú)須燃料及電力,運(yùn)行費(fèi)用低,使用壽命長(zhǎng),無(wú)污染,很受廣大用戶的歡迎,近幾年來(lái)有不少住宅小區(qū)竣工后沒(méi)有集中熱水供應(yīng),用戶自行安裝了太陽(yáng)能熱水器,安裝時(shí)只能將冷熱水管道敷設(shè)在衛(wèi)生間通風(fēng)道內(nèi),這樣既增加住戶安裝時(shí)的難度,增加管線投資又影響衛(wèi)生間的通風(fēng)與排濕,太陽(yáng)能熱水器一般安裝在屋頂上,這樣就需要在衛(wèi)生間與屋面熱水器之間設(shè)置冷熱水管道,住宅給排水設(shè)計(jì)時(shí)需要先征求開(kāi)發(fā)商的意見(jiàn),是否設(shè)計(jì)太陽(yáng)能熱水器,根據(jù)情況再確定冷熱水管道的預(yù)留安裝位置,太陽(yáng)能熱水器的冷熱水管道可敷設(shè)在管道井內(nèi),不設(shè)管道井的住宅可在衛(wèi)生間靠近淋浴器的墻角增設(shè)1根d110的UPVC排水管作為太陽(yáng)能熱水器管道的套管,在每戶衛(wèi)生間距地面1 m處設(shè)1個(gè)d11075的三通,作為冷熱水管的接入口。

第5篇：多層住宅建筑方案設(shè)計(jì)范文

關(guān)鍵詞：高層住宅 建筑設(shè)計(jì)

前言，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)的建筑行業(yè)也得到了快速發(fā)展，取得了巨大的成就，同時(shí)居民對(duì)生活質(zhì)量的要求日益提高，居民人均住宅面積也在不斷擴(kuò)大，在人口相對(duì)密集的大中城市，地少人多，高層住宅可以容納更多數(shù)量的人口，相繼建設(shè)了一批框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)的住宅，其中前兩種形式多為高層住宅，在一定程度上緩解了城市住房的壓力。

一、高層住宅小區(qū)的總體規(guī)劃

1、高層住宅形式的選擇

在高層住宅中，塔式高層住宅比例較高。這主要是因?yàn)樗嫉乇容^少，布置靈活，造型多樣。但塔式高層住宅的日照問(wèn)題是長(zhǎng)期困擾建筑師和規(guī)劃師的一個(gè)問(wèn)題，對(duì)高層住宅形式要有所選擇，盡量采用平面功能合理、日照缺陷小、各戶日照條件較為平均的形式。

2、景觀資源的利用

高層住宅的景觀優(yōu)勢(shì)是不言而喻的。古人云：“欲窮千里目，更上一層樓?！痹诟邔幼≌O(shè)計(jì)時(shí)，一方面，要在有限范圍內(nèi)處理好高層住宅小區(qū)內(nèi)廣場(chǎng)、集中綠地的關(guān)糸，使之獲得較好的基礎(chǔ)環(huán)境；另一方面，可利用借景的設(shè)計(jì)手法，就允分考慮周邊的城市景觀資源，將優(yōu)美的城市景觀納入視野。

3、合理的規(guī)劃開(kāi)發(fā)居住區(qū)的土地

高層住宅對(duì)城市空間的影響可正可負(fù)。一些居住區(qū)“梅花樁”似的高層住宅布局是不可取的。從以人為本的思想出發(fā)，盡量避免100m以上的超高層住宅的建設(shè)。在規(guī)劃居住區(qū)時(shí)，應(yīng)把高層住宅與多層住宅、低層住宅有機(jī)的進(jìn)行組合，使之高低錯(cuò)落，疏密有致，從而豐富居住區(qū)的空間層次。

4、經(jīng)濟(jì)合理地利用高層住宅地下空間

隨著居民的生活水平提高，居民的私家車(chē)購(gòu)買(mǎi)的放開(kāi)，私家車(chē)擁有量不斷增加，居住區(qū)的停車(chē)問(wèn)題日益嚴(yán)峻。高層住宅的地下空間可提供地下停車(chē)場(chǎng)地。留給小區(qū)比較大的活動(dòng)空間，既達(dá)到了人、車(chē)分流的目的，又美化了小區(qū)生活環(huán)境。

5、走向生態(tài)型的高層住宅

從能耗角度看，高層住宅可以向一種積極的可持續(xù)的住宅方向發(fā)展。居住區(qū)綠化景觀設(shè)計(jì)的重要級(jí)成部分，伴隨著城市居住區(qū)設(shè)計(jì)理論的不斷創(chuàng)新而發(fā)展。城市居民的生活需求隨著社會(huì)的進(jìn)步和時(shí)代的變遷，己逐步從基本的物質(zhì)、能量和空間需求到更豐富的精神、信息、文化需求，從追求多樣性的人工環(huán)境到追求與大自然的貼近和交流。

二、高層住宅的建筑設(shè)計(jì)

高層住宅既節(jié)約了土地，又創(chuàng)造優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境，是我國(guó)建筑發(fā)展的一項(xiàng)基本國(guó)策。在居住區(qū)開(kāi)發(fā)中，中高層住宅既可達(dá)到一定的建筑容積率，同時(shí)又比多層住宅極大地減少了建筑占地面積。

相比較而言，中高層住宅更受歡迎，它具備了多層住宅朝向優(yōu)，通風(fēng)好的優(yōu)點(diǎn)，在相同面積土地上出房率更高。電梯的設(shè)置，提高了居住質(zhì)量，更適合老年人居住，同時(shí)較高層住宅而言，造價(jià)降低，工程周期縮短，加快了建設(shè)速度。其結(jié)構(gòu)形式一般多為框輕異形柱，輕質(zhì)隔墻，分隔更靈活，容易拆卸，更符合住宅不斷變化、轉(zhuǎn)型發(fā)展的需要，正是為適應(yīng)這種發(fā)展變化，開(kāi)拓思路，

1、住宅選型

有了建筑標(biāo)準(zhǔn)的定位，有效供求關(guān)系的確定，才能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。本戶型設(shè)計(jì)是以工薪階層為主要消費(fèi)對(duì)象，適當(dāng)考慮其他階層。通過(guò)對(duì)消費(fèi)對(duì)象的調(diào)查，價(jià)格是影響購(gòu)買(mǎi)力的第一要素，而單方造價(jià)是受土地征用費(fèi)、拆遷費(fèi)各種契稅及利潤(rùn)等的影響的，建筑師是無(wú)法控制的。但有些商品房平米價(jià)格盡管合理，由于過(guò)于追求超大毫華，而面積是與價(jià)格成正比的，造成房屋的總價(jià)居高不下，同時(shí)物業(yè)管理費(fèi)用更是一項(xiàng)長(zhǎng)久的消費(fèi)支出，這一切都令消費(fèi)者望而卻步。所以在滿足各種功能的前提下，提高設(shè)計(jì)水平，盡可能壓縮建筑面積，做到舒適適用。

現(xiàn)代人的家庭結(jié)構(gòu)基本為夫婦兩人或帶一子女，三代同堂乃至四代同堂的意識(shí)己逐漸淡化，因此套型設(shè)計(jì)以兩室戶為主，三室為輔及少量一室戶型，而三室與不同于原來(lái)的3間臥室的概念，其中2間設(shè)計(jì)為臥室，而另一間做為備用房供有特殊需要愛(ài)好的家庭自行裝修設(shè)計(jì)為書(shū)房、家庭影院、琴房、臨時(shí)客房等等。每一種套型設(shè)計(jì)都具備多樣性、適應(yīng)性、并可轉(zhuǎn)型隔墻拆卸方便，為用戶留出更多的裝修空間。

2、住宅平面設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)處處體現(xiàn)以人為本的指導(dǎo)思想，首層入口在踏步旁增設(shè)了坡道，樓內(nèi)裝設(shè)電梯，避免了爬高的苦處，直達(dá)各層，無(wú)高差設(shè)計(jì)，的殘疾人服務(wù)的無(wú)障礙設(shè)計(jì)，作為高層住宅設(shè)計(jì)中“以人為本”宗旨的重要內(nèi)容，正越來(lái)越受到社會(huì)各界的關(guān)注。高層住宅由于采用了電梯組織豎向交通，為行動(dòng)不便的人們創(chuàng)造了一個(gè)方便、舒適的生活動(dòng)空間。平面布局緊湊，每種單元類型平面都有各自其自己的特點(diǎn)。

3、住宅平面轉(zhuǎn)型設(shè)計(jì)

住宅屬于耐久性消費(fèi)品，考慮到其發(fā)展的可持續(xù)性，房屋結(jié)構(gòu)采用輕異型柱結(jié)構(gòu)，內(nèi)墻為輕質(zhì)隔墻，隨時(shí)尚的變化，住戶可重新裝修設(shè)計(jì)。

結(jié)束語(yǔ)：

在當(dāng)前社會(huì)發(fā)展中，高層建筑作為城市化發(fā)展的標(biāo)志備受人們的關(guān)注。對(duì)于一個(gè)建筑物的最初方案設(shè)計(jì)，建筑師要給當(dāng)前的實(shí)際情況進(jìn)行分析與總結(jié)，而不是詳細(xì)地確定它的具體結(jié)構(gòu)，而是盡量揚(yáng)長(zhǎng)避短，發(fā)揮其特點(diǎn)及長(zhǎng)處，使之成為更完善、更與人新近的居住環(huán)境、現(xiàn)代住宅作為商品己完全進(jìn)入市場(chǎng)，但對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，并不能做到統(tǒng)籌兼顧，有時(shí)為了獲得高額回報(bào)，過(guò)于追求高標(biāo)準(zhǔn)，超豪華，而于于大量急需的經(jīng)濟(jì)適用性住宅缺乏熱情、目前前中國(guó)的城市化水平己達(dá)到36%，而城市化水平還需要提高，城市化進(jìn)程還要加大，因此在大中城市，人口的劇增，居民房住要求的提高，使高層住宅在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)仍然發(fā)揮作用?？磥?lái)，只有提高科技含量，運(yùn)用超前設(shè)計(jì)，在政策的宏觀控制下大力推進(jìn)康居工程，才能滿足下世紀(jì)的需求。

參考文獻(xiàn)：

《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火 規(guī)范》GB50045_95

第6篇：多層住宅建筑方案設(shè)計(jì)范文

艾菲爾花園是山東省建設(shè)廳和萊鋼集團(tuán)在濟(jì)南推出的山東省鋼結(jié)構(gòu)節(jié)能住宅示范工程，也是繼萊鋼櫻花園小區(qū)之后又一個(gè)鋼結(jié)構(gòu)住宅示范試點(diǎn)工程。它的建成將成為山東房地產(chǎn)綠色環(huán)保住宅發(fā)展史上的一次革命，必將為提高鋼結(jié)構(gòu)住宅在廣大人民中的認(rèn)知度、推動(dòng)鋼結(jié)構(gòu)住宅的產(chǎn)業(yè)化和引領(lǐng)鋼結(jié)構(gòu)住宅在濟(jì)南、全省乃至全國(guó)的發(fā)展做出重要貢獻(xiàn)。

“艾菲爾花園”的寓意為；鋼結(jié)構(gòu)住宅的標(biāo)志性建筑；濟(jì)南首座鋼結(jié)構(gòu)節(jié)能環(huán)保綠色住宅小區(qū)；山東省鋼結(jié)構(gòu)節(jié)能住宅示范工程；代表世界住宅建筑的方向和潮流，并且該項(xiàng)目是與法國(guó)巴黎杜包斯(DUBOSC)建筑事物所共同完成設(shè)計(jì)，故取名“艾菲爾花園”。

工程概況

艾菲爾花園位于濟(jì)南市西郊，北鄰經(jīng)六路，東鄰營(yíng)市西街，地理位置優(yōu)越交通便捷，周?chē)t(yī)院、中學(xué)、購(gòu)物場(chǎng)所等配套設(shè)施極為完善。小區(qū)占地面積2．53ha，規(guī)劃用地1．91 ha，總建筑面積42 766m2，容積率；2．04，綠地率35％。由3棟小高層、3棟多層住宅組成。其中A1、A2、A3住宅樓為小高層．地上11層加閣樓，地下1層，建筑面積35 766m2。B1、B2、B3住宅樓為多層住宅，地上6層加閣樓，地下1層．建筑面積1 2 830m2。主力戶型為3室2廳、2室2廳．面積從57m2～140m2不等，小區(qū)總戶數(shù)：334戶。

建筑設(shè)計(jì)

1．鋼結(jié)構(gòu)住宅的戶型設(shè)計(jì)

艾菲爾花園的戶型設(shè)計(jì)遵循鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，多樣化組合的特點(diǎn)。住宅的開(kāi)間進(jìn)深遵循模數(shù)化的原則，同時(shí)住宅戶型規(guī)則規(guī)整，提高鋼結(jié)構(gòu)住宅產(chǎn)業(yè)的工業(yè)化水平，盡量減少凸凹變化，在合理滿足戶型使用功能的條件下將建筑體形系數(shù)降至最低，這樣對(duì)建筑節(jié)能、結(jié)構(gòu)布置、墻板安裝及降低造價(jià)十分有利。戶型平面分區(qū)以“動(dòng)靜、潔污、公私”分離為原則，各功能分區(qū)明確、合理，交通流線簡(jiǎn)捷順暢，避免交叉干擾出現(xiàn)交通面積的浪費(fèi)。在各功能空間尺度的比例協(xié)調(diào)方面，充分考慮到濟(jì)南市民的生活習(xí)慣，合理分配各功能房間的進(jìn)深和開(kāi)間，房間的內(nèi)部設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)人性化，與各專業(yè)密切配合，提供協(xié)調(diào)理想的家具布置空間。細(xì)化建筑的細(xì)部節(jié)點(diǎn)，讓建筑材料與鋼結(jié)構(gòu)完美的結(jié)合，與設(shè)備管線更好的協(xié)調(diào)。樓電梯隔墻采用陶粒混凝土砌塊，其余內(nèi)外墻均采用輕質(zhì)墻板。

2．鋼結(jié)構(gòu)住宅的可改造性

做鋼結(jié)構(gòu)住宅設(shè)計(jì)在滿足近期使用要求的同時(shí)，兼顧以后改造的可能，體現(xiàn)了鋼結(jié)構(gòu)住宅的可持續(xù)發(fā)展和環(huán)保的優(yōu)越性。鋼結(jié)構(gòu)住宅充分發(fā)揮其鋼結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高、剛度大的特點(diǎn)，采用大開(kāi)間設(shè)計(jì)，滿足用戶靈活分隔的需求及時(shí)展和生活水平的進(jìn)步以及觀念的更新對(duì)住宅戶型設(shè)計(jì)產(chǎn)生的新的需求，延長(zhǎng)戶型設(shè)計(jì)的使用壽命。住宅裝修可根據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn)采用菜單式設(shè)計(jì)，供住戶直觀選擇。編制商品住宅套房裝修材料清單及環(huán)保性能評(píng)價(jià)指標(biāo)，經(jīng)用戶選擇后統(tǒng)一施工，一次到位．避免二次裝修對(duì)環(huán)境的污染和材料浪費(fèi)。

3．鋼結(jié)構(gòu)住宅的立面設(shè)計(jì)

艾非爾花園的立面造型吸收了國(guó)外先進(jìn)設(shè)計(jì)理念，突出了鋼結(jié)構(gòu)的特征，在建筑的空間形式上追求簡(jiǎn)潔大方，特征突出，在局部和轉(zhuǎn)角等關(guān)鍵部位的處理上突現(xiàn)鋼結(jié)構(gòu)與圍護(hù)結(jié)構(gòu)之間的邏輯關(guān)系，在屋面形式的處理上高低錯(cuò)落，賦予動(dòng)感和曲線特征，使傳統(tǒng)住宅的溫馨怡人與現(xiàn)代高科技的建筑藝術(shù)風(fēng)格巧妙地柔和在一起。外立面暗紅色面磚的運(yùn)用使得建筑更為醒目，突現(xiàn)在建設(shè)地段的標(biāo)志性，并且含蓄的表達(dá)了法國(guó)人的浪漫主義色彩。

鋼結(jié)構(gòu)住宅的防腐和防火

在艾菲爾花園鋼構(gòu)件的防腐措施上，構(gòu)件選用表面原始銹蝕等級(jí)不低于B級(jí)的鋼材，并采用噴砂(拋丸)、除銹，除銹等級(jí)不低于Sa2級(jí)。結(jié)構(gòu)上的涂層與除銹等級(jí)匹配，采用高氯化聚乙烯或環(huán)氧樹(shù)脂類高質(zhì)量防銹漆。

在防火措施上，根據(jù)住宅建筑的耐火等級(jí)確定構(gòu)件的耐火極限，采取不同的防火措施。如：包覆硅酸鈣防火板，噴途防火涂料，噴抹防火砂漿等。地下室，車(chē)庫(kù)及儲(chǔ)藏室內(nèi)鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件采取涂抹防火砂漿、噴涂防火涂料等方式防火，住宅內(nèi)鋼結(jié)構(gòu)采用包覆防火板防火。在采用噴涂防火涂料時(shí)，耐火極限不低于1．5h的鋼構(gòu)件采用厚涂型防火涂料。當(dāng)采用薄涂型防火涂料時(shí)，涂料的厚度則是根據(jù)公安部研究機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)的數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)的。

鋼結(jié)構(gòu)住宅的優(yōu)勢(shì)

經(jīng)過(guò)對(duì)艾非爾花園的設(shè)計(jì)和在施工現(xiàn)場(chǎng)的考察，并于磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)相比，具有諸多優(yōu)越性。大量的構(gòu)件及圍護(hù)墻體都在工廠化制作，施工速度快，工期盡縮短了三分之一以上，綜合造價(jià)降低5％。施工時(shí)大大減少了砂、石、灰的用量，現(xiàn)場(chǎng)濕法施工大量減少，施工環(huán)境和環(huán)保效果好。建筑以打開(kāi)間設(shè)計(jì)，戶內(nèi)空間可多方案分割，滿足用戶的不同需求，而且戶內(nèi)的有效使用面積提高6％。

結(jié)語(yǔ)

鋼結(jié)構(gòu)住宅在西方發(fā)達(dá)國(guó)家已有百年的發(fā)展歷史，由于具備其他結(jié)構(gòu)無(wú)法比擬的優(yōu)點(diǎn)，鋼結(jié)構(gòu)給住宅產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了一場(chǎng)深層次的革命，從設(shè)計(jì)、施工、到一系列新材料的使用都出現(xiàn)了革命性的變化，因而在國(guó)際范圍內(nèi)代表了未來(lái)住宅的發(fā)展方向。專家曾預(yù)言：在未來(lái)中國(guó)快速發(fā)展的幾年內(nèi)，鋼結(jié)構(gòu)住宅將成為建筑現(xiàn)代化發(fā)展的一個(gè)重要標(biāo)志，艾菲爾花園的奠基預(yù)示著中國(guó)的鋼結(jié)構(gòu)住宅已經(jīng)邁出了堅(jiān)實(shí)的一步。

(艾菲爾花園鋼結(jié)構(gòu)住宅小區(qū)榮獲“第二屆中國(guó)建筑鋼結(jié)構(gòu)金獎(jiǎng)”)

方案設(shè)計(jì)：法國(guó)杜包斯(DUBOSC)建筑事物所

山東省冶金設(shè)計(jì)院?鋼結(jié)構(gòu)建筑設(shè)計(jì)研究分院

建筑設(shè)計(jì)：山東省冶金設(shè)計(jì)院?鋼結(jié)構(gòu)建筑設(shè)計(jì)研究分院

作者：郭奇，山東省冶金設(shè)計(jì)院?鋼結(jié)構(gòu)建筑設(shè)計(jì)研究分院 建筑師

第7篇：多層住宅建筑方案設(shè)計(jì)范文

【關(guān)鍵詞】住宅設(shè)計(jì)；結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

為了避免或減少類似的情況發(fā)生，確保住宅設(shè)計(jì)質(zhì)量能上一個(gè)臺(tái)階，應(yīng)從以下幾個(gè)方面對(duì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中的常見(jiàn)病加以防范：

一、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)人員應(yīng)該及早介入建筑的概念設(shè)計(jì)

建筑的概念設(shè)計(jì)在整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程了起著舉足輕重的作用，一幢建筑物的設(shè)計(jì)，如果沒(méi)有事先經(jīng)過(guò)全盤(pán)正確的概念設(shè)計(jì)，以后的計(jì)算模式再準(zhǔn)確、計(jì)算再精確、配筋再合理，也不可能是一個(gè)經(jīng)濟(jì)、合理的優(yōu)秀設(shè)計(jì)工程。

根據(jù)最新的地震區(qū)域劃分和規(guī)定，天津的設(shè)防烈度規(guī)定為7度（設(shè)計(jì)基本地震加速度值0.15g）。住宅設(shè)計(jì)無(wú)論是多層磚混或和框架剪力墻結(jié)構(gòu)，都不同于以往的靜力設(shè)計(jì)，必須從抗震的角度，采用二階段設(shè)計(jì)來(lái)實(shí)現(xiàn)三個(gè)水準(zhǔn)的設(shè)防要求。為此，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)人員必須及早介入建筑結(jié)構(gòu)的概念設(shè)計(jì)，否則，將會(huì)導(dǎo)致建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的不合理，給以后的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)帶來(lái)難度。為在建筑物的方案設(shè)計(jì)階段正確把握建筑結(jié)構(gòu)的概念設(shè)計(jì)，應(yīng)對(duì)不同形式的住宅建筑，掌握各自概念設(shè)計(jì)中容易疏忽的要點(diǎn)：

1、對(duì)一般多層砌住宅結(jié)構(gòu)，應(yīng)按《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011-2001）要求做到：優(yōu)先采用橫墻承重或縱橫墻共同承重的結(jié)構(gòu)體系：縱橫墻的布置宜均勻?qū)ΨQ，沿平面內(nèi)宜對(duì)齊，沿豎向應(yīng)上下連續(xù)；樓梯間不宜設(shè)置在房屋的盡端和轉(zhuǎn)角處；不宜采用無(wú)錨固的鋼筋砼預(yù)制挑檐。

2、對(duì)鋼筋砼多、高層結(jié)構(gòu)住宅，力求做到：

（1）結(jié)構(gòu)布置應(yīng)盡量采用規(guī)則結(jié)構(gòu)。對(duì)復(fù)雜結(jié)構(gòu)，可以設(shè)置防震縫，把它分割成各自規(guī)則的結(jié)構(gòu)單元，結(jié)構(gòu)布置以少設(shè)縫為宜，一旦設(shè)縫，則應(yīng)使防震縫的設(shè)置與伸縮縫、沉降縫相統(tǒng)一；

（2）框架與抗震墻等抗側(cè)力結(jié)構(gòu)應(yīng)雙向布置，以便各自承擔(dān)來(lái)自平行于該抗側(cè)力結(jié)構(gòu)平面方向的地震力；

（3）框剪體系的各抗側(cè)力結(jié)構(gòu)要形成空間共同工作狀態(tài)，除了控制抗震墻之間樓、屋蓋的長(zhǎng)寬比及保證抗震墻本身的剛度外，還需采取措施，保證樓、屋蓋的整體性及其與抗震墻的可靠連接。

二、防止由于地基沉降或不均勻沉降引起的構(gòu)件開(kāi)裂或破壞

預(yù)防或減少不均勻沉降的危害，可以從建筑措施、結(jié)構(gòu)措施、地基和基礎(chǔ)措施方面加以控制。諸如：避免采用建筑平面形狀復(fù)雜、陰角多的平面布置；避免立面體形變化過(guò)大； 將體形復(fù)雜、荷載和高低差異大的建筑物分成若干個(gè)單元；加強(qiáng)上部結(jié)構(gòu)和基礎(chǔ)的剛度；同一建筑物盡量采用同一類型基礎(chǔ)并埋置于同一土層中等一系列措施。

應(yīng)該引起重視的是：對(duì)高層建筑來(lái)說(shuō)，由于需要一定的埋置深度，從經(jīng)濟(jì)的角度考慮，基礎(chǔ)一般采用樁箱或樁筏結(jié)合的形式，此時(shí)應(yīng)保證箱體的整體剛度，群樁布置的形心應(yīng)與上部結(jié)構(gòu)重心相吻合。當(dāng)土層有較大起伏時(shí)，應(yīng)使用同一建筑結(jié)構(gòu)下的樁端位于同一土層中，并應(yīng)考慮可能產(chǎn)生的液化影響。而對(duì)多層建筑而言，從經(jīng)濟(jì)的角度考慮，一般不愿意采用長(zhǎng)樁的方案，但上海地區(qū)的軟土層覆蓋層厚度較大，一般都需要經(jīng)過(guò)地基處理的方式來(lái)達(dá)到控制建筑物沉降的目的。常用的軟土地基處理方式類型較多，但在選擇地基處理方案前，必須認(rèn)真研究上部結(jié)構(gòu)和地基兩方面的特點(diǎn)及環(huán)境情況，并根據(jù)工程設(shè)計(jì)要求，確定地基處理范圍和處理后要求達(dá)到的技術(shù)指標(biāo)，以及各種處理方面的適用性，同時(shí)綜合考慮處理方案的成熟程度及施工單位的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行多方案比較，最終選定安全實(shí)用、經(jīng)濟(jì)合理的處理方案。地基經(jīng)處理后，還必須滿足規(guī)范所規(guī)定的強(qiáng)度和變形要求。

三、從結(jié)構(gòu)計(jì)算和構(gòu)造上滿足規(guī)范要求

（一）從結(jié)構(gòu)計(jì)算角度，看結(jié)構(gòu)計(jì)算應(yīng)注意的問(wèn)題：

1、避免荷載計(jì)算的錯(cuò)誤。諸如漏算或少算荷載、活荷載折減不當(dāng)、建筑物用料與實(shí)際計(jì)算不符，基礎(chǔ)底板上多算或少算土重。

2、底框砌體結(jié)構(gòu)驗(yàn)算時(shí)就應(yīng)注意：①底部剪力法僅適用于剛度比較均勻的多層結(jié)構(gòu)，對(duì)具有薄弱層的底層框架混合結(jié)構(gòu)，應(yīng)考慮塑性變形集中的影響，通常對(duì)底層地震剪力乘以1.2-1.5的增大系數(shù)。②底層框架混合結(jié)構(gòu)的剪力分配不能簡(jiǎn)單地按框架抗震墻的方法。因?yàn)榈卓蚣芙Y(jié)構(gòu)中只有底層框架抗震墻，應(yīng)采用雙保險(xiǎn)的方法，抗震墻承擔(dān)全部剪力，框架按剛度比例承擔(dān)剪力。剛度計(jì)算時(shí)，框架不折減，抗震墻折減到彈性剛度的20%-30%。③應(yīng)考慮底層框架柱中地震作用產(chǎn)生傾覆力矩所引起的附加軸力。

3、避免樓板計(jì)算中不正確方法。①連續(xù)板計(jì)算不能簡(jiǎn)單地用單向板計(jì)算方法代替。②雙向板查表計(jì)算時(shí)，不能忽略材料泊松比的影響，否則，由于跨中彎矩未進(jìn)行調(diào)整，將使計(jì)算值偏小。

4、以電算結(jié)果的正確性不能作出鴿蝗評(píng)價(jià)。目前結(jié)構(gòu)計(jì)算大多采用結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)算程序進(jìn)行計(jì)算，如何對(duì)計(jì)算結(jié)果進(jìn)行分析、評(píng)價(jià)，是一個(gè)非常重要的方面。必須根據(jù)工程設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)對(duì)計(jì)算結(jié)果進(jìn)行分析、判斷，根據(jù)其正確與否，決定能否作為施工圖設(shè)計(jì)的依據(jù)。

（二）從構(gòu)造角度看應(yīng)注意的問(wèn)題：

1、注意構(gòu)件最大配筋率和最小配筋率的限值。尤其是在抗震設(shè)計(jì)中既要保證建筑結(jié)構(gòu)在地震發(fā)生時(shí)具有一定的延性，又必須滿足最小配筋的要求。

2、嚴(yán)格按照規(guī)范要求，保證鋼筋在各個(gè)部位所需滿足的錨固、延伸和搭接長(zhǎng)度，材料選用也必須滿足強(qiáng)度要求。

3、為了防止屋面溫度應(yīng)力引起的墻體開(kāi)裂，必須采取有效的通風(fēng)融熱措施。

第8篇：多層住宅建筑方案設(shè)計(jì)范文

一、總 論

1.項(xiàng)目建設(shè)背景

南方A市B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“98佳園住宅小區(qū)” ，以高品質(zhì)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為A市住宅小區(qū)樹(shù)立了良好的形象，受到市民的廣泛好評(píng)。為滿足A市城市居民21世紀(jì)新的住房要求，創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū)，該公司經(jīng)過(guò)全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)自前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，選擇靠近c(diǎn)民族園，與“98佳園住宅小區(qū)”相連的現(xiàn)A市b廠區(qū)內(nèi)，開(kāi)發(fā)中高檔‘佳園二期”住宅，與“佳園一期”連成÷片，建設(shè)繼“98佳園住宅小區(qū)”之后又一個(gè)高品質(zhì)住宅小區(qū)。佳園一期銷售已基本結(jié)束，該公司和佳園小區(qū)良好的形象普遍得到A市市民和政府的認(rèn)可，由于“佳園二期”與98佳園僅一墻之隔，這為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)不可多得的商機(jī)。

根據(jù)A市城市規(guī)劃發(fā)展需要以及白龍路片區(qū)控制性規(guī)劃要求，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已同A市b廠以定點(diǎn)拆遷的方式達(dá)成協(xié)議，獲得該廠33333.5平方米生產(chǎn)用地。開(kāi)發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由A市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。根據(jù)城市規(guī)劃和該市對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有關(guān)要求，A市D廠搬遷至高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)。

該項(xiàng)目初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，“佳園二期”項(xiàng)目建議書(shū)已經(jīng)省計(jì)委批準(zhǔn)，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開(kāi)展。

2.項(xiàng)目概況

(1)項(xiàng)目名稱：“佳園二期”項(xiàng)目。

(2)建設(shè)地點(diǎn)：A市白龍路。

(3)建設(shè)單位：B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。

(4)企業(yè)性質(zhì)：國(guó)有。

(5)經(jīng)營(yíng)范圍：主營(yíng)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。兼營(yíng)：建筑材料、

裝飾材料、室內(nèi)外裝飾。

(6)公司類別：專營(yíng)企業(yè)。

(7)資質(zhì)等級(jí)：城市綜合開(kāi)發(fā)二級(jí)。

(8)企業(yè)概況：B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是獨(dú)資國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)，成立于1993年。6年來(lái)，該公司成功開(kāi)發(fā)了關(guān)上中心區(qū)“宏興大廈”、錢(qián)局街職工宿舍項(xiàng)目、交林路職工宿舍，98佳 園住宅小區(qū)”等項(xiàng)目，總開(kāi)發(fā)面積24萬(wàn)平方米，形成一定的開(kāi)發(fā)規(guī)模，積累了城市住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并創(chuàng)出了佳園小區(qū)品牌效應(yīng)，在A市房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)了腳根，給公司帶來(lái)了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，企業(yè)得到了較快的發(fā)展。“佳園二期”是該公司開(kāi)發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)精品住宅小區(qū)。

(9)工程概況： “佳園二期”項(xiàng)目占地33333.5平方米，總建筑面積76100平方米，其中多層住宅50960平方米，聯(lián)排低層住宅10140平方米，地下停車(chē)庫(kù)15000平方米。經(jīng)估算，工程總投資17623萬(wàn)元，每平方米造價(jià)2316元。

(10)資金來(lái)源：本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自籌，不足投資通過(guò)預(yù)售房款解決。 根據(jù)收益計(jì)算，所得稅前項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為19.8%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=15%)517萬(wàn)元，投資回收期2.9年。投資利潤(rùn)率17.8%，利稅率26.2%，計(jì)算期內(nèi)國(guó)家稅收2629萬(wàn)元。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。

3.可行性研究報(bào)告編制依據(jù)

(1)省計(jì)委計(jì)投[20xx]X X號(hào)文《關(guān)于“佳園二期”項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)》;

(2)B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與A市D廠簽定的《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓造成房屋拆遷、停產(chǎn)損失的補(bǔ)償合同》以及《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》;

(3)A市規(guī)劃設(shè)計(jì)院《白龍路沿線控制性詳細(xì)規(guī)劃》;

(4)A市理工大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計(jì)研究院《“佳園二期”項(xiàng)目初步規(guī)劃方案》;

(5)白龍寺片區(qū)地質(zhì)勘探資料;

(6)A市城市規(guī)劃局《A市土地使用變更通知書(shū)》;

(7)省審計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資證明;

(8)A市城市合作銀行資金證明;

(9)國(guó)家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第二版)》;

(10)建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。

4.可行性研究報(bào)告研究范圍

根據(jù)“佳園二期”項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場(chǎng)分析及營(yíng)銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。

5. 研究結(jié)論及建議

本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開(kāi)發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。針對(duì)商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和A市已有一部分收入較高的住房消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對(duì)A市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有市場(chǎng)銷路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地利用A市D廠生產(chǎn)用地，對(duì)盤(pán)活國(guó)有資產(chǎn)，推進(jìn)國(guó)有企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有明顯的社會(huì)效益。

從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場(chǎng)變化作出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤(pán)營(yíng)銷工作，降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

6.主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

“佳園二期’’項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表3—1。

表3-1 “佳園二期”項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo)

1 總占地面積 平方米 33333.5

2 總建筑面積 平方米 76100

3 建筑容積率 1.4

4 小區(qū)綠化率 % 40以上

5 戶均面積 多層住宅 平方米/戶 A型100、B型160

聯(lián)排低層住宅 平方米/戶 260

6 地下停車(chē)庫(kù)車(chē)位 30平方米/車(chē)位 500個(gè)15000平米

7 綜合售價(jià) 多層住宅 元/平方米 2950

聯(lián)排低層住宅 元/平方米 3850

8 地下停車(chē)庫(kù) 元/位 7500

9 建設(shè)投資 萬(wàn)元 17623

10 每平方米建設(shè)投資 元 2316

11 投資利潤(rùn)率 % 17.7

12 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(稅前) % 18.7

13 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(稅前) 萬(wàn)元 379

14 全部投資投資回收期(稅前) 年 2.9

二、住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷戰(zhàn)略

1、當(dāng)前住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀

進(jìn)入20xx年以來(lái)，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動(dòng)下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。主要表現(xiàn)在：

(1)商品房開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步回升。1992年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)1993年下半年起宏觀調(diào)控，至1995年以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一度出現(xiàn)增速減緩的趨勢(shì)。1997年以后，商品房投資逐步增加，1998年，在國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的7.8%中，住宅建設(shè)的貢獻(xiàn)率達(dá)到1個(gè)百分點(diǎn)以上。

(2)在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策推動(dòng)下，居民對(duì)住房消費(fèi)的投入迅速增加，購(gòu)房積極性大大提高，新的消費(fèi)熱點(diǎn)正在逐步形成。

(3)住房公積金制度逐步完善，個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展。近幾年來(lái)，住房消費(fèi)信貸迅速發(fā)展起來(lái)，有力地支持了居民房，成為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。

(4)房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)突出，三級(jí)市場(chǎng)漸趨活躍。房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實(shí)踐，房屋置換活動(dòng)蓬勃展開(kāi)，必將成為住宅市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)。

2、A市商品房現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求

A市城市住宅建設(shè)速度加快，城市居民人均居住面積1998年達(dá)到了10.98平方米，位居全國(guó)大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。從A市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來(lái)看，商品住宅市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的需求潛力。根據(jù)有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查資料，A市目前有26%的市民住房是“單位借房”，約39%屬“房改房”，19%是“私房”，只有16%的住房是居民“購(gòu)買(mǎi)的商品房”。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在A市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費(fèi)潛力和商品住宅的市場(chǎng)空間很大。隨著住房制度改革的進(jìn)一步深入，住房分配貨幣化，住房消費(fèi)信貸擴(kuò)展和住房二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放，商品住宅將成為居民主要的住房來(lái)源。

再?gòu)拿繎糇》靠偨ㄖ娣e來(lái)看，居民住房60平方米(指建筑面積，下同)以下的占38.96%，60～80平方米的占33.8%，81～100平方米的占14.82%，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分別只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級(jí)換代蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)潛力。

3.“精品住宅”的市場(chǎng)需求及發(fā)展

“人與自然和諧發(fā)展”是21世紀(jì)對(duì)城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對(duì)城市住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的要求。隨著A市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對(duì)住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來(lái)，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù)A市城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，這類“精品住宅”將有不小的市場(chǎng)消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。“精品住宅’’的表現(xiàn)為：

3.1 住宅市場(chǎng)趨向細(xì)分化

隨著福利分房制度的結(jié)束，個(gè)人購(gòu)房將成為住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主流。在住宅市場(chǎng)日趨活躍，買(mǎi)方面臨多種選擇的今天，一個(gè)樓盤(pán)吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是啟己與眾不同的個(gè)性，換句話說(shuō)，住宅細(xì)分是今后住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。前兩年，A市住宅市場(chǎng)針對(duì)一些消費(fèi)群體，推出高標(biāo)準(zhǔn)、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價(jià)合理，剛剛推出就賣(mài)掉60%以上，銷售火爆。從中可以看出，住宅市場(chǎng)的一個(gè)發(fā)展方向是住宅市場(chǎng)細(xì)分化。對(duì)住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來(lái)越高。市場(chǎng)對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來(lái)越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。

3.2 商品房市場(chǎng)進(jìn)入品牌角逐時(shí)代

隨著住宅市場(chǎng)的不斷發(fā)育和競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，住宅市場(chǎng)品牌商品房的出現(xiàn)勢(shì)在必行。在商品房日益走向買(mǎi)方市場(chǎng)的今天，消費(fèi)者對(duì)于商品房的關(guān)注將越來(lái)越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也會(huì)逐漸認(rèn)識(shí)到品牌在住宅開(kāi)發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤(pán)品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場(chǎng)。在去年A市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會(huì)上，許多購(gòu)房者已把咨詢的重點(diǎn)由價(jià)格區(qū)位轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)商的品牌。“佳園一期”住宅的成功開(kāi)發(fā)和火爆銷售，就是一個(gè)最好的例子。商品房市場(chǎng)出現(xiàn)品牌角逐趨勢(shì)的原因，主要有：

(1)先富者的市場(chǎng)潛力。A市改革開(kāi)放20年來(lái)，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費(fèi)居國(guó)內(nèi)大中城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，富裕家庭約占3%左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進(jìn)一步提高。這部分富裕家庭對(duì)中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場(chǎng)潛力。

沿白龍路向前是新迎小區(qū)和大樹(shù)營(yíng)、曙光、東華小區(qū)一帶，是A市較早開(kāi)發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來(lái)的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二，、三級(jí)市場(chǎng)的放開(kāi)，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對(duì)高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。

(2)商業(yè)消費(fèi)潛力。A市是面向東亞的國(guó)際性商貿(mào)旅游城市，發(fā)展商貿(mào)一直是A市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)之一。由于幾次博覽 會(huì)的成功舉辦，提高了A市在國(guó)際國(guó)內(nèi)的知名度，為A市城市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)前所未有的機(jī)遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機(jī)構(gòu)眾多，今后私營(yíng)企業(yè)也越來(lái)越多，私營(yíng)企業(yè)主的住房需求趨

旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場(chǎng)需求，像 98佳園這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無(wú)論是銷售或出租都有較大的市場(chǎng)潛力。

(3)項(xiàng)目區(qū)位市場(chǎng)潛力。“佳園二期”項(xiàng)目位于C民族園以南，環(huán)境得天獨(dú)厚，是開(kāi)發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開(kāi)發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開(kāi)發(fā)品牌商品住宅具有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，并蘊(yùn)藏著巨大的區(qū)位市場(chǎng)潛力。

3.3 戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用成為住宅市場(chǎng)的亮點(diǎn)

戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用是目前住宅開(kāi)發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運(yùn)用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢(shì)不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時(shí)代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會(huì)隨著未來(lái)科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠(yuǎn)超過(guò)普通的實(shí)體建材所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，提高了住宅的檔次、品牌和價(jià)值。

3.4 消費(fèi)者對(duì)住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注

消費(fèi)者購(gòu)房是個(gè)人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購(gòu)房者首要關(guān)注的問(wèn)題。住宅質(zhì)量要從幾個(gè)方面進(jìn)行全面考慮。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來(lái)高價(jià)格的住宅應(yīng)是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個(gè)家庭在不同時(shí)期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對(duì)住宅消費(fèi)也有不同的要求，因此會(huì)形成若干即期消費(fèi)。所以，住宅設(shè)計(jì)要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費(fèi)者購(gòu)房考慮的另一重要因素。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費(fèi)合理，物有所值。

3.5 住宅開(kāi)發(fā)及開(kāi)發(fā)商向規(guī)?；l(fā)展

前幾年，A市城市住宅開(kāi)發(fā)數(shù)量發(fā)展過(guò)快，但開(kāi)發(fā)規(guī)模偏小。目前A市已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)200多個(gè)，除新迎、江岸、春苑、佳園、北辰等小區(qū)外，大多規(guī)模較小，不但開(kāi)發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)、粗制濫造、哄抬地價(jià)等問(wèn)題。新時(shí)代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價(jià)格。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有通過(guò)大規(guī)模、低成本開(kāi)發(fā)，才能滿足用戶的要求。A市目前開(kāi)發(fā)的北辰小區(qū)、陽(yáng)光小區(qū)等開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模都在千戶以上，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。住宅開(kāi)發(fā)向規(guī)?；l(fā)展，形成新的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，也促使開(kāi)發(fā)商向規(guī)?；较虬l(fā)展。從A市最近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)上也能看出這一變化，一批實(shí)力雄厚、具有豐富操作經(jīng)驗(yàn)的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將涌現(xiàn)出來(lái)，并占市場(chǎng)主導(dǎo)地位。

3.6 住房消費(fèi)逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段

隨著A市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費(fèi)將逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段。目前，A市居民購(gòu)房除直接居住或自用外，有近15%是用于投資保值、增值或出租，這與A市市民近幾年生活水平很快提高不無(wú)關(guān)系。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，1990年A市城鎮(zhèn)居民人均收入為1579元，1995年為4384元，1996年汰到5151元，1997年達(dá)到6243元，1997年比1995年實(shí)際增長(zhǎng)42.4%。在居民消費(fèi)支出中恩格爾系數(shù)已由1990年的55.7%降到1996年的47.1%，最近幾年這一系數(shù)又有新的下降，這標(biāo)志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過(guò)渡。隨著城市耐用消費(fèi)品逐步飽和后，消費(fèi)熱點(diǎn)將轉(zhuǎn)向住房、汽車(chē)消費(fèi)，這是一個(gè)必然的趨勢(shì)。隨著居民消費(fèi)水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費(fèi)支出的平均比重將由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭為6%～10%，中高收入家庭為13%—16%，，富裕家庭占20%--30%，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費(fèi)熱，點(diǎn)將加快形成。個(gè)人購(gòu)房的比例也由“八五”時(shí)期的28%增加到1997年的32%，目前這一比例已超過(guò)50%，并保持逐步上升的勢(shì)頭。

從以上分析可以看出，“佳園一期”、“北辰小區(qū)”、“陽(yáng)光小區(qū)”、“金康園’’等的成功開(kāi)發(fā)，預(yù)示著未來(lái)商品房的升級(jí)換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開(kāi)發(fā)已成為新趨勢(shì)，“佳園二期”市場(chǎng) 定位在中高檔住宅，是有其市場(chǎng)需求依據(jù)的。

4，當(dāng)前住宅市場(chǎng)面臨的矛盾和問(wèn)題

目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中面臨著一些深層次的矛盾，結(jié)構(gòu)性、階段性、體制性供給過(guò)剩的現(xiàn)象突出，市場(chǎng)有效需求的不足。主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

(1) 商品房空置量繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，A市

空置商品房已達(dá)80余萬(wàn)平方米，一些建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，施工質(zhì)量差，戶型不合理，設(shè)施或居住環(huán)境不良的商品房空置率還將進(jìn)一步增加。

(2) 住房制度改革未能達(dá)到預(yù)期進(jìn)度，各種政策的落實(shí)未能實(shí)際到位，住宅市場(chǎng)消費(fèi)需求的良性循環(huán)要有一個(gè)較長(zhǎng)的形成過(guò)程。

(3) 市場(chǎng)發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間發(fā)展嚴(yán)重不平衡。‘‘佳園二期”住宅開(kāi)發(fā)也面臨住宅市場(chǎng)供大于求的矛盾。雖然隨著福利房的取消，房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)逐步開(kāi)放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場(chǎng)的發(fā)育打下了一定的基礎(chǔ)，但目前結(jié)構(gòu)性供給過(guò)剩與市場(chǎng)有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在20xx年后將建成1000萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，低檔房市場(chǎng)供給量很大，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格將產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

5.營(yíng)銷戰(zhàn)略

根據(jù)上述分析和本項(xiàng)目市場(chǎng)定位，制定以下?tīng)I(yíng)銷戰(zhàn)略：

5.1 確定項(xiàng)目整體形象

‘‘佳園二期’’ 與“98佳園”地塊相連。佳園小區(qū)已成功開(kāi)發(fā)，其品牌形象得到了A市市民和政府的認(rèn)同，在A市房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響，建立了一定信譽(yù)。“佳園二期”處于C民族園片區(qū)，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營(yíng)造21世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè)，開(kāi)發(fā)繼“98佳園”之后又一個(gè)精品住宅小區(qū)。

5.2 “賣(mài)點(diǎn)”分析

‘‘佳園二期”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，小區(qū)住宅銷售的“賣(mài)點(diǎn)”主要是：

(1) 小區(qū)規(guī)劃不是簡(jiǎn)單的綠化，而是按“園林化”概念規(guī)劃建設(shè)，因此有突

出的環(huán)境特點(diǎn)。此外，開(kāi)發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計(jì)，先期發(fā)售的佳園小區(qū)最成功的“賣(mài)點(diǎn)”或銷售的“熱點(diǎn)”就在于此。

(2)配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費(fèi)者生活居住多方面的需求與溝通。

(2) 物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎(chǔ)上更加完善化，服務(wù)更加周到全面，管理高

質(zhì)量、高水平。

(3) 小區(qū)住宅設(shè)計(jì)引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn)

檔次規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)管理。除以上因素外，小區(qū)“賣(mài)點(diǎn)”還有消費(fèi)者最為關(guān)心的價(jià)格、地段、開(kāi)發(fā)商信譽(yù)以及市場(chǎng)定位等。

5.3 營(yíng)銷推廣策略

高素質(zhì)的物業(yè)開(kāi)發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計(jì)外，還需要有一套行之有效的市場(chǎng)營(yíng)銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營(yíng)和管理，以確保項(xiàng)目有市場(chǎng)銷路，開(kāi)發(fā)商有合理的收益。根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，擬采用以下?tīng)I(yíng)銷推廣策略：

(1)廣告宣傳策略。

由于佳園小區(qū)的成功開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已在A市消費(fèi)者心目中建立了良好的信譽(yù)，對(duì)后期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷售較為有利。“佳園二期”項(xiàng)目要針對(duì)確定的目標(biāo)群體，按計(jì)劃、分階段，系統(tǒng)地對(duì)小區(qū)的整體形象和“賣(mài)點(diǎn)’’集中進(jìn)行廣告宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場(chǎng)售樓部、工地現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)紙、電視臺(tái)、新聞會(huì)、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費(fèi)用而定，廣告宣傳費(fèi)用列入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。

(2)促銷策略。

1)促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：①銷售準(zhǔn)備階段;②首次公開(kāi)展銷和跟進(jìn)銷售階段;③二次公開(kāi)展銷及跟進(jìn)銷售階段;④三次公開(kāi)展銷及跟進(jìn)銷售階段;⑤掃尾階段銷售。

應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。

2)銷售對(duì)象及銷售時(shí)機(jī)。本項(xiàng)目銷售對(duì)象主要是：①擬更新?lián)Q代商品房的消費(fèi)者;②收入較高或中、高收入的消費(fèi)者;③駐A市辦事機(jī)構(gòu)商用或商住;④其他消費(fèi)者。最佳銷售時(shí)機(jī)根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場(chǎng)情況而定。

3)促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括：①?gòu)V告宣傳;②內(nèi)部認(rèn)購(gòu);③人員直銷;④舉辦展銷會(huì);⑤集團(tuán)認(rèn)購(gòu);⑥有針對(duì)性(銷售對(duì)象)的舉辦展銷會(huì);⑦靈活多樣的付款方式;⑧工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾;⑨售樓現(xiàn)場(chǎng)樣板房促銷(佳園小區(qū)效果很好);⑩其他促銷手段。

5.4定價(jià)策略

(1)價(jià)格定位。

1)根據(jù)A市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，二環(huán)路以外西、南及東北市區(qū)一帶，同類商品房銷售價(jià)格見(jiàn)表3-2。

表3-2 樓盤(pán)銷售價(jià)格情況表

(20xx年1、2月)

序號(hào) 名稱 房屋類型 區(qū)位 地段 最低價(jià)(元/平方米) 最高價(jià)(元/平方米)

1 紅塔花園 多層住宅 市西區(qū) 高新開(kāi)發(fā)區(qū) 2520 2880

2 陽(yáng)光花園 高檔商住 市南區(qū) 滇池路 2480 3880

3 星河明居 高檔住宅 市南區(qū) 交易會(huì)旁 3380 3880

4 寶海豪園 高檔住宅 市南區(qū) 關(guān)上寶海公園 3160 3730

5 盛達(dá)花園 多層住宅 市南區(qū) 春城路北段 2650 3020

6 鉆石豪苑 三層住宅 市東北 C民族園 3200 3900

從A市20xx年1、2月樓盤(pán)銷售情況分析，中高檔住宅售價(jià)每平方米在2480～3880元之間;別墅式高級(jí)住宅每平方米3200-3900元之間。由于各樓盤(pán)區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開(kāi)發(fā)成本各異，僅作參考。

2)98佳園第一期銷售價(jià)為2030—2580元/平方米，最高價(jià)為3、4樓，最低價(jià)是7樓。復(fù)式樓磚混結(jié)構(gòu)為2380元/平方米，框架結(jié)構(gòu)為2580—3088元/平方米。“佳園二期”價(jià)格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價(jià)格每平方米定在2800～3000元之間，聯(lián)排低層住宅每平方米定在3500～3900元之間，可研中分別取2950元和3850元，地下停車(chē)位每個(gè)75000元。

(2)價(jià)格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠;② 集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠;③選擇購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠;④特殊消費(fèi)對(duì)象優(yōu)惠;⑤其他優(yōu)惠措施。

(3)價(jià)格浮動(dòng)策略。宜采用浮動(dòng)售價(jià)：①展銷會(huì)期促銷優(yōu)惠價(jià);②限期銷售優(yōu)惠浮動(dòng)價(jià);③正常銷售期段浮動(dòng)價(jià);④其他浮動(dòng)措施。

(4)定價(jià)方式。主要按期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價(jià)方式突出小區(qū)“賣(mài)點(diǎn)”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購(gòu)房因素的差異。

三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件

1.項(xiàng)目選址

1999年以后，C民族園作為永久性公園，園區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨(dú)厚，今后A市將嚴(yán)格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂(lè)和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為A市的一個(gè)高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。C民族園片區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)用地成為開(kāi)發(fā)商竟相爭(zhēng)奪的寶地，不可多得。‘‘佳園二期”項(xiàng)目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和較好的開(kāi)發(fā)建設(shè)條件。

2.建設(shè)條件

2.1 位置優(yōu)越

“佳園二期”項(xiàng)目建設(shè)地塊位于C民族園1公里處白龍路主干道西側(cè)，空氣清新，水質(zhì)優(yōu)良，周?chē)驱埲A路、曇小路，主干道白龍路向前直通市中心區(qū)。沿白龍路一帶的住宅區(qū)，是該市較早開(kāi)發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多(僅新迎小區(qū)就有人口10萬(wàn)人)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與C民族園片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧?kù)o的環(huán)境形成鮮明的對(duì)比。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢(shì)，依托C民族園一流的社區(qū)環(huán)境，佳園二期住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)具有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

2.2 交通方便

已建成的主干道白龍路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區(qū)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。公共汽車(chē)由A市的東、南、西三個(gè)方向開(kāi)往佳園小區(qū)，坐車(chē)由佳園小區(qū)至市中心只需10分鐘，到火車(chē)站15分鐘，到A市機(jī)場(chǎng)20分鐘。白龍路連接環(huán)城東路和白塔路延長(zhǎng)線，緊接春城路直達(dá)A市機(jī)場(chǎng)。由另一條主干道穿金路可連接A市城市南北方向交通動(dòng)脈---北京路，并以東西方面交通干線---人民路交匯，往南是火車(chē)站，往西至西市區(qū)，交通十分便捷。

2.3 建設(shè)廠區(qū)“五通”條件具備

C民族園片區(qū)市政設(shè)施有;道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。

供水;設(shè)施自來(lái)水管網(wǎng)供水。接入干管為DN300--DN800。從佳園一期預(yù)留口引入。

供電：D廠有現(xiàn)成的變電所(2*315KV.A)，電源不需重新引入。

煤氣：佳園一期建有開(kāi)閉所，從預(yù)留口接入。

地質(zhì)勘探：該地塊與佳園一期相連，相鄰地塊已按多層建筑做過(guò)地質(zhì)勘探。

通信：直接由A市市話通信網(wǎng)接入

場(chǎng)地：建設(shè)場(chǎng)地為D廠內(nèi)生產(chǎn)用地，土地平整，需要拆遷。

2. 4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全

“佳園二期”與’98佳園小區(qū)、云山小區(qū)、白龍小區(qū)、世界花苑構(gòu)成白龍寺住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)商業(yè)、教育設(shè)施完備，交行、農(nóng)行、建行在該區(qū)均設(shè)有營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，龍聚商場(chǎng)、新世紀(jì)購(gòu)物廣場(chǎng)是小區(qū)的購(gòu)物中心，附近有白龍幼兒園、云山小學(xué)等初等教育園地，西南林學(xué)院、A市理工大學(xué)建筑學(xué)院等院校也在該區(qū)周困，形成了良好的文化氛圍。

2. 5 土地征用情況

開(kāi)發(fā)土地以定點(diǎn)拆遷方式獲得A市D廠生產(chǎn)用地33333.5平 方米，未用轉(zhuǎn)讓變更方式辦理用地手續(xù)。

四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)

1. 建筑面積和內(nèi)容

根據(jù)省計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)，佳園二期項(xiàng)目建設(shè)為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積76100平方米，其中住宅建筑面積50960平方頭，聯(lián)排低層住宅建筑面積10140平方米，地下停車(chē)庫(kù)15000平方米。

2. 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

2.1建筑使用功能

20xx年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模"3口戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車(chē)有一定發(fā)展;學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務(wù)半徑步行距離的要求;公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購(gòu)物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。

20xx年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個(gè)性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)序勢(shì)。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。套型基本面積達(dá)到國(guó)家預(yù)定的目標(biāo)。

根據(jù)這一趨勢(shì)，“佳園二期”住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)。

2.2 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求須符合《X X省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。

(1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。①外墻：高級(jí)外墻涂料;②內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉;③頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為飛粉;④地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無(wú)砂地坪;⑤門(mén)窗：高級(jí)塑鋼窗帶紗窗;分戶門(mén)：復(fù)合防盜門(mén);戶內(nèi)門(mén)：實(shí)木鑲板門(mén)，實(shí)木填芯蒙板門(mén);⑥廚房設(shè)施：洗滌盆;⑦衛(wèi)生間設(shè)施：臺(tái)下盆或立柱盆、坐便器、浴盆;⑧陽(yáng)臺(tái)：鋁合金封閉式陽(yáng)臺(tái);⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。

(2)小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳、網(wǎng)球場(chǎng)、地下停車(chē)庫(kù)、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。

2.3 住宅戶型規(guī)劃

根據(jù)“佳園二期” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場(chǎng)需求，初步規(guī)劃為以下3種戶型：

多層住宅A戶型： 每戶建筑面積100平方米。

多層住宅B戶型： 每戶建筑面積160平方米。

聯(lián)排低層住宅C戶型： 每戶建筑面積260平方米。

多層住宅A、B兩種戶型各196套;聯(lián)排低層住宅39套

以上戶型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消(費(fèi)對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽(yáng)臺(tái)、餐廳和書(shū)房。各種功能空間(臥室(單雙人間))、起居室(廳)、廚房、衛(wèi)生間)的使用面積滿足規(guī)定的要求。聯(lián)排高級(jí)住宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排

3.工程項(xiàng)目一覽表

依據(jù)初步規(guī)劃方案，“佳園二期’主要工程項(xiàng)目見(jiàn)表3-3

表3-3主要工程量一覽表

序 號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 說(shuō) 明

1 土建工程 建筑面積76100m2

1.1 1.2 1.3 多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車(chē)庫(kù) 建筑面積50960m2建筑面積10140m2建筑面積15000m2

2 給排水工程 水箱、水池、水泵機(jī)房

3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū)

4 變配電工程(強(qiáng)電) 配電房變配電設(shè)備

5 照明工程 小區(qū)照明

6 通訊工程 普通申話配線(端子接單元口)

7 火災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)視 公共場(chǎng)所火災(zāi)報(bào)警，可視防盜門(mén)

8 通風(fēng)工程 地下停車(chē)庫(kù)通風(fēng)

9 閉路電視 住宅區(qū)

10 室外工程 室外綠化及部分道路場(chǎng)地

五、建設(shè)方案

1.建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境

1.1 地形

建設(shè)場(chǎng)地為D廠廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)則矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。根據(jù)“佳園一期” 地質(zhì)勘察報(bào)告鉆孔位置和高程數(shù)據(jù)，地塊高程約為1901.41—1902.42米，高程差為1米左右。

1.2 場(chǎng)地自然條件

(1)地貌：場(chǎng)地位于A市盆地東北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準(zhǔn)平原地貌，原始階地地形明顯。表層現(xiàn)況為建筑物及回填土層。

(2)水文地質(zhì)：根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察結(jié)果，場(chǎng)區(qū)內(nèi)地下水位高程為1900.60～1901.76米，地下水埋深-1.82 — -0.81米。根據(jù)場(chǎng)地水質(zhì)分析結(jié)果資料，建筑場(chǎng)區(qū)范圍內(nèi)地下水的化學(xué)類型對(duì)建筑混凝土無(wú)腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無(wú)腐蝕性。

(3)地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗(1993)13號(hào)《關(guān)于執(zhí)行“中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖(1990)”有關(guān)規(guī)定的通知》和省建抗(1993)44號(hào)《關(guān)于抗震設(shè)防烈度有關(guān)規(guī)定的通知》，本工程按A市地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)防烈度要求為8度。

(4)地基土工程地質(zhì)評(píng)價(jià)：依據(jù)《巖土工程勘察規(guī)范》(GB50021—94)、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ 7—89)、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJll—89)、《土的分類標(biāo)準(zhǔn)》(GBJl45—90) 。根據(jù)佳園小區(qū)地質(zhì)勘察報(bào)告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積(沼)相堆積層組成，地質(zhì)物理力學(xué)性質(zhì)一般或較好，周?chē)鷪?chǎng)地內(nèi)無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象。場(chǎng)地土類型屬中軟場(chǎng)地土，場(chǎng)地類別為Ⅲ類建筑場(chǎng)地。

2.總體規(guī)劃布局

2.1 片區(qū)規(guī)劃

A市規(guī)劃局已對(duì)白龍路沿線C民族園片區(qū)做過(guò)控制性詳細(xì)劃，以園林旅游、休閑娛樂(lè)和高檔住宅為主。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。

2.2 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則

(1)高綠化低密度;

(2)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全;

(3)戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級(jí)換代”居住要求;

(4)體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格。

2.3 總平面布局

“佳園二期”總平面略呈“T形布局，由4個(gè)地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車(chē)庫(kù)，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場(chǎng)和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個(gè)主出人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與“98佳園小區(qū)”內(nèi)空間視覺(jué)相呼應(yīng)，風(fēng)格相協(xié)調(diào)。

2.4 交通組織

小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車(chē)出口和人口分別設(shè)于小區(qū)北面主出人口，緊接北面20米寬這域規(guī)劃路。

2.5 規(guī)劃指標(biāo)

根據(jù)“佳園二期”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)表3--4。

3.建筑方案設(shè)計(jì)

本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

表3-4 “佳園二期”項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

序 號(hào) 項(xiàng) 目 指 標(biāo)

1 總用地面積 33333.5平方米

2 總建筑面積 ?6100平方米

3 地下建筑面積(地下停車(chē)場(chǎng)) 15000平方米

4 地上建筑面積 61100平方米

其中：多層住宅 50960平方米

聯(lián)排低層高檔住宅 10140平方米

5 建筑層數(shù)地上 2～7層

地下 1層

6 建筑總高 7—22米

7 建筑層高地上 2.8—4米

地下 3.6米

8 建筑容積率 1.4米

9 綠地率 40%以上

10 停車(chē) 地上 不停車(chē)

地下 500輛

3.1 建筑方案總體構(gòu)思

建設(shè)地塊緊連“98傳園小區(qū)” ，背靠C民族園，位置居園區(qū)中北部。基本要求是：建筑方案總體構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區(qū)，并與“98佳園小區(qū)” 相呼應(yīng)，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代息和21世紀(jì)新的居住理念。

3.2 平面設(shè)計(jì)

(1)住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表3-5。

表3-5 “佳園二期”項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

序 號(hào) 指標(biāo)名稱 單 位 指 標(biāo)

1 套內(nèi)使用面積 平方米/套 80、128、208

2 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積 平方米 48880

3 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積 平方米 61100

4 住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) % 80

5 套內(nèi)建筑面積

5.15.25.3 多層住宅A型多層住宅 B型聯(lián)排低層高檔住宅c型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 100 160 260

6 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人/戶 3.2

7 居住戶數(shù) 戶 431

8 居住人數(shù) 人 1379

(2)公用建筑。中心花園廣場(chǎng)地下設(shè)一層車(chē)庫(kù)，地下車(chē)庫(kù)出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車(chē)庫(kù)的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(JGJl00)的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會(huì)所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車(chē)道、中心廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。

3.3 立面設(shè)計(jì)

立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與“佳園一期”和周?chē)鞘协h(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧?kù)o的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。

4.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察報(bào)告和本項(xiàng)目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采用以下類型：

4.1 基礎(chǔ)選型及處理

(1)樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。

(2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測(cè)量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過(guò)試樁確定。

4.2 上部結(jié)構(gòu)

“佳園二期”建筑群地上部分由多層住宅、聯(lián)排低層高擋住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu);地下停車(chē)庫(kù)為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設(shè)防。

5.公用設(shè)施方案

本住宅區(qū)因與’98佳園相連，可利用部分佳園小區(qū)配套設(shè)施，并可借助本項(xiàng)目改善或彌補(bǔ)兩個(gè)小區(qū)配套設(shè)施的不足。

5.1 供水排水 ’

水源為城市自來(lái)水管網(wǎng)，進(jìn)水管徑為DN200—DN800，由佳園小區(qū)預(yù)留口接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)計(jì)如下：

(1)用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量。

住宅生活用水：140公升/人·日，K=1.4;

初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約231立方米。

(2)給水。

1)設(shè)300～500立方米消防水池，安裝通用消防水泵2臺(tái)，自動(dòng)消防水泵2臺(tái)。建設(shè)區(qū)內(nèi)已有水泵房。

2)在住宅屋頂設(shè)單元屋頂水箱(每單元一個(gè))。

3)城市自來(lái)水進(jìn)水管不小于DNl50，設(shè)一組水表裝置。

(3)室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。

1)室內(nèi)生活給水：4層以上屋頂水箱給水，1～3層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。

2)普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。

(4)室內(nèi)外排水。

1)室內(nèi)污水排放量按供水量的85%—90%估算，約173立方米。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進(jìn)入城市排污管網(wǎng)。

2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按A市地區(qū)暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算。

5.2 供電

(1)供配電系統(tǒng)。

1)負(fù)荷等級(jí)：工程消防用電設(shè)備、設(shè)備機(jī)房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級(jí)負(fù)荷，其余負(fù)荷為三級(jí)。

2)供電電源及電壓：供電電壓為10kV電源，從廠內(nèi)配電室增容后接出，配電房設(shè)自動(dòng)化柴油發(fā)電機(jī)組作備用電源。

3)主要電力供應(yīng)指標(biāo)：設(shè)備容量2155kW，計(jì)算負(fù)荷1657kW，變壓器總裝機(jī)容量2134kV·A。目前廠內(nèi)配電室變壓器裝機(jī)容量為2X 315kV·A。

4)計(jì)量方式：l0kV系統(tǒng)進(jìn)線設(shè)專用計(jì)量柜，住宅每戶設(shè)專用磁卡式分戶電表。

(2)照明及電力設(shè)計(jì)。

1)配電方式：二級(jí)負(fù)荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對(duì)其供電;三級(jí)負(fù)荷為單回路供電;每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按5kW/戶計(jì)算。

2)照明設(shè)計(jì)：有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。照度標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB 133—90的中值選取。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶裝修選定。在公用建筑疏散樓梯口、地下車(chē)庫(kù)通道等位置，設(shè)安全出口標(biāo)志燈;在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。

3)電力設(shè)計(jì)：消防設(shè)備按消防中心指令開(kāi)停機(jī);通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動(dòng)控制;生活水泵和潛水泵按水位自動(dòng)控制。所有遠(yuǎn)程控制設(shè)備均設(shè)置手動(dòng)控制功能。

5.3 供氣

采用城市管道煤氣供氣方式。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標(biāo)準(zhǔn)估算(每戶每月40—50立方米) ，從98佳園小區(qū)預(yù)留口接人。

5.4 通風(fēng)空調(diào)

(1)住宅空調(diào)。高級(jí)住宅可采用分體熱泵式空調(diào)器(掛璧式或立柜式)。由住戶自行購(gòu)置(一般不需要)。

(2)通氣及防排煙設(shè)計(jì)。地下車(chē)庫(kù)設(shè)機(jī)械排氣系統(tǒng)，設(shè)管道或通風(fēng)窗自然補(bǔ)風(fēng)。安裝機(jī)械排煙系統(tǒng)，排風(fēng)量按每小時(shí)6次氣計(jì)算。設(shè)備用房換氣次數(shù)為4～6次/小時(shí)(變配電房按10次/小時(shí)計(jì)算)。

5.5 弱電設(shè)計(jì)

(1)小區(qū)通信線路由A市市話網(wǎng)直接引入。

(2)高級(jí)商住兩用住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語(yǔ)音用模塊化插座。

(3)數(shù)據(jù)語(yǔ)音均采用lOOMbid高速傳輸方式，用五類傳輸線。

(4)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)CCTV保安監(jiān)控、防盜報(bào)警系統(tǒng)。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器。

(5)小區(qū)CATV電視系統(tǒng)由A市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè)2～3個(gè)電視用戶盒。

(6)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。

6.消防

(1)建筑物周?chē)O(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。

(2)地下停車(chē)庫(kù)設(shè)防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動(dòng)噴淋消防或氣體消防設(shè)施、消火栓。

(3)小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。

(4)地下車(chē)庫(kù)按國(guó)家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。

(5)根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池(花園水池及消防兩用)，按規(guī)定要求儲(chǔ)存充足水量，以滿足消防的要求。

7.環(huán)境保護(hù)

本工程主要污染源是地下停車(chē)庫(kù)汽車(chē)排放的尾氣對(duì)地面周?chē)諝夂偷叵颅h(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。對(duì)上述污染擬采取以下措施進(jìn)行治理： 、

(1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。

(2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。

(3) 噪聲：設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪較低的，必要時(shí)對(duì)有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。

六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

本項(xiàng)目計(jì)劃在兩年半(29個(gè)月)左右的時(shí)間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下：

20xx年1月20日：項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)。

20xx年2月23日～20xx年3月：編制可行性研究報(bào)告并報(bào)批。

20xx年5月—20xx年7月：建筑方案設(shè)計(jì)。

20xx年8月：綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。

20xx年9月～20xx年11月：施工圖設(shè)計(jì)。

20xx年12月：報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。

20xx年1月：工程開(kāi)工。

20xx年3月：完成投資25%，開(kāi)始預(yù)售。

20xx年8月：主體工程斷水。

20xx年12月—20xx年2月：?jiǎn)误w工程驗(yàn)收。

20xx年1月—20xx年3月：分項(xiàng)工程驗(yàn)收。

20xx年6月：正式人住。

七、投資估算與資金籌措

1.投資估算

根據(jù)建設(shè)單位提供的“佳園一期”土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，估算總投資造價(jià)見(jiàn)表3-6和附表3-1。

表3-6“佳園小區(qū)” 項(xiàng)目投資估算 單位：萬(wàn)元

序號(hào) 項(xiàng) 目 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 分期計(jì)劃進(jìn)度

成 本 1 2 3 4

1 土地費(fèi)用 4500 4500

2 前期工程費(fèi) 647 647

3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2054 600 1454

4 建筑安裝工程費(fèi) 7132 1090 5400 642

5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 280 50 100 130

6 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 109 25 35 35 14

7 管理費(fèi)用 285 90 90 90 15

8 銷售費(fèi)用 713 50 250 250 163

9 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 130 130

10 其他費(fèi)用 544 90 90 364

11 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1230 400 500 330

合 計(jì) 17623 7142 7949 20xx 522

2.資金籌措

本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司使用自有資金8000萬(wàn)元作為項(xiàng)目資本金;按國(guó)家對(duì)商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房款中解決，實(shí)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目需利用分期預(yù)售房款總計(jì)約9623萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表3-2。

八、經(jīng)濟(jì)效益分析

1.住宅銷售價(jià)格

根據(jù)工程所處位置、周?chē)h(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米2950元;低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米3850元：平均每建筑平方米售價(jià)3001元。地下停車(chē)庫(kù)每個(gè)車(chē)位75000元，按80%即400個(gè)車(chē)位銷售計(jì)。

2.銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃

本項(xiàng)目計(jì)劃在3年內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見(jiàn)表3-7表。

表3-7 各類建筑銷售計(jì)劃表(%)

項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2

多層住宅 100 15 60

聯(lián)排低層高檔住宅 100 10 60

地下停車(chē)場(chǎng) 100 10 60

所有業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款，簽合同當(dāng)年付一半，第二年再付一半。

考慮小區(qū)臨時(shí)停車(chē)的需要，20%的地下停車(chē)庫(kù)車(chē)位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)和管理。投入經(jīng)營(yíng)后第一年60%出租率，每個(gè)停車(chē)位每月280元;第二年以后出租率為100%，第二年至第五年，停車(chē)位每月300元，五年以后每月400元。

3.稅費(fèi)率

本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見(jiàn)表3—8。

表3-8 稅費(fèi)率表(%)

稅 費(fèi) 項(xiàng) 目 稅費(fèi)率 稅 費(fèi) 項(xiàng) 目 稅費(fèi);

營(yíng)業(yè)稅 5 土地增值稅 30、40、50超率累進(jìn)

城市維護(hù)建設(shè)稅 7 公益金 5

教育費(fèi)附加費(fèi) 3 法定盈余公積金 10

企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 8

房產(chǎn)稅(按租金) 12 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 7.5

4.盈利能力分析

項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入22089萬(wàn)元，可獲利潤(rùn)總額3132元，扣除所得稅1034萬(wàn)元、公益金105萬(wàn)元、公積金210萬(wàn)任意盈余公積金168萬(wàn)元后還有1616萬(wàn)元可分配利潤(rùn)。項(xiàng)目繳納的經(jīng)營(yíng)稅金為1215萬(wàn)元，企業(yè)所得稅為1034萬(wàn)元，土地增值稅為380萬(wàn)元，合計(jì)繳納稅金2629萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表3-3—附表3-5。

項(xiàng)目全投資內(nèi)部收益率(所得稅前)為19.8%，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為15%時(shí)凈現(xiàn)值可達(dá)517萬(wàn)元，投資回收期為2.9年。資本金內(nèi)部收益率為13.1%。詳見(jiàn)附表3-6和附表3-7。

商品房投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資X100%

=3132/17623X 100%=17.8%

商品房資本金凈利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)/資本金X100%

=2099/8000X 100%=26.2%

5.清償能力分析

本項(xiàng)目所需資金全部均由開(kāi)發(fā)商自籌，末向金融機(jī)構(gòu)借款，因此不存在還款問(wèn)題。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤(rùn)的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零。

6.資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析

在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來(lái)源與運(yùn)用是平衡有余的。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤(rùn)的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零，由附表3-9可見(jiàn)，在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是很好的。資金平衡分析詳見(jiàn)附表3-8，資產(chǎn)負(fù)債分析詳見(jiàn)附表3-9。

7.敏感性分析

將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、租房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的效益最為敏感。如果開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格分別向不利方面變動(dòng)10%，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至6.3%和4.8%，凈現(xiàn)值分別下降至—857萬(wàn)元和—927萬(wàn)元，均為負(fù)值;投資回收期則增加到3.5和3.?年;租

房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度對(duì)收益的影響相對(duì)不敏感。根據(jù)測(cè)算，敏感因素的變動(dòng)均不應(yīng)超過(guò)基本方案6%左右的范圍，否則，項(xiàng)目收益風(fēng)險(xiǎn)較大。詳見(jiàn)表3-9及圖3-1。

表3-9敏感性分析表

序號(hào) 項(xiàng) 目 變動(dòng)幅度(%)

內(nèi)部收益率(%) 凈現(xiàn)值(萬(wàn)元) 投資回收期(年)

0 基本方案 19.8 517 2.9

1 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 +10 7.7 —867 3.5

-10 35.3 1901 2.7

2 售房?jī)r(jià)格 +10 33.9 1961 2.7

-10 6.5 —927 3.7

3 預(yù)售款回籠進(jìn)度 +10 21.1 616 2.9

-10 17.0 246 3.3

4 租房?jī)r(jià)格 +10 19.9 523 2.9

-10 19.8 510 2，9

敏感因素變動(dòng)(%)

圖3—1 敏感性分析圖(全部投資，所得稅前)

1一售房?jī)r(jià)格;2--預(yù)售款回籠進(jìn)度;3一租房?jī)r(jià)格;

4--基準(zhǔn)收益率;5一開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資

8.臨界點(diǎn)分析

為考察對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、土地費(fèi)用和售房面積等因素作臨界點(diǎn)分析，若期望的內(nèi)部收益率為15%，則項(xiàng)目投資的臨界18281萬(wàn)元，增加654萬(wàn)元;每平方米售房?jī)r(jià)格的臨界點(diǎn)為2894元，下降107元;土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為5069萬(wàn)元，增加569萬(wàn)元;售房面積的臨界點(diǎn)為70335平方米，減少2765平方米。詳見(jiàn)表3--10

表3-10 臨界點(diǎn)分析表

敏感因素 基本值 臨界點(diǎn)

全投資稅前內(nèi)部收益率 19.8% 期望值 15.0%

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資(萬(wàn)元) 17623 最高值 18281

售房?jī)r(jià)格(元/平方米) 3001 最低值 2894

土地費(fèi)用(萬(wàn)元) 4500 最高值 5069

售房面積(平方米) 73100 最低值 70335

9.主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表3—11。

表3-11 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

序號(hào) 名 稱 單位 數(shù)據(jù) 備注

Ⅰ11.11.2 建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 商品房銷售其中：多層住宅聯(lián)排低層高檔住宅地下停車(chē)場(chǎng) 出租房地下停車(chē)場(chǎng) 平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米 7610073100509601003000

Ⅱ123456789 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 總投資 資金籌措 其中：資本金使用預(yù)售房款 經(jīng)營(yíng)收人 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 總成本費(fèi)用 利潤(rùn)總額 所得稅 稅后利潤(rùn) 土地增值稅 萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元 000962344620742076 年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均

Ⅲ12345676 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)商品房投資利潤(rùn)率商品房投資利稅率商品房資本金凈利潤(rùn)率全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)全部投資投資回收期(所得稅前)全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后)全部投資投資回收期(所得稅后)資本金內(nèi)部收益率 %%%%年%年% 17.826。926.219.82.913.13.213.1

九、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策

1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析

(1)從A市目前住宅市場(chǎng)來(lái)看，出現(xiàn)了住房供過(guò)于求的情況，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已積壓商品房達(dá)80萬(wàn)平方米。除了市場(chǎng)有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購(gòu)房者舉棋不定，房?jī)r(jià)超過(guò)消費(fèi)者的承受能力等原因外，小區(qū)位置偏僻，設(shè)施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。

本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為中高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)，但在銷售價(jià)格方面有一定風(fēng)險(xiǎn)。按照國(guó)際慣例，房?jī)r(jià)一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房?jī)r(jià)每平方米售價(jià)為1500--20xx元之間(中低檔商品房)，一套建筑面積65平方米的住房平均售價(jià)達(dá)9.75萬(wàn)元～13萬(wàn)元之間，相當(dāng)于家庭年收入的7.2倍至9.6倍，

難以形成有效需求。本項(xiàng)目銷售房?jī)r(jià)是這一標(biāo)準(zhǔn)的近2倍，目前A市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

雖然目前A市房地產(chǎn)市場(chǎng)總的趨勢(shì)是供大于求，價(jià)格走低，銷售相對(duì)低迷，但隨著國(guó)家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴(kuò)大內(nèi)需取得成效，居民實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力處于上升趨勢(shì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看商品房的銷售前景看好。為保證項(xiàng)目成功，開(kāi)發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過(guò)降低開(kāi)發(fā)成本，減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

(2)做好方案規(guī)劃。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

2.經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析

(1)本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。

(2)在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用;降低投資成本。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1%，將比基本方案增加凈現(xiàn)值139萬(wàn)元，增長(zhǎng)36.5%;反之，利潤(rùn)減少，銷售收益率下降。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。

(3)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。

3. 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

本項(xiàng)目資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用成本和開(kāi)發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可選擇采用：(1)‘次性付款方式;(2)分期付款方式;(3)七成銀行按揭方式;(4)建筑分期付款+銀行按揭;(5)特惠免息分期付款;(旬。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開(kāi)發(fā)資金按預(yù)期回籠廠消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

附表3-1項(xiàng)目總投資估算 單位(萬(wàn)元)

序號(hào) 項(xiàng) 目 總投資 估算說(shuō)明

1 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 17623

1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12 土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ’建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用 450064720547570

2 經(jīng)營(yíng)資金

3 項(xiàng)目總投資 17623

3.13.23.3 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)資金 17623

附表3-2投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元

序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) ] 2 3 4 5 6

1 總投資 17623 7142 7949 20xx 522

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 自營(yíng)資產(chǎn)投資自營(yíng)資產(chǎn)投資借款建 設(shè)期利息自營(yíng)資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 經(jīng)營(yíng)資金 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 1762317623 71427142 79497949 20xx20xx’ 522522

2 資金籌措 17623 7142 7949 20xx 522

2.1 2.2 2.3 2.4 2.52.512.522.53 資本金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入借款 固定資產(chǎn)投資長(zhǎng)期借款 自營(yíng)資產(chǎn)投資人民幣借款 自營(yíng)資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款 自營(yíng)資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款 經(jīng)營(yíng)資金人民幣借款 80009623 6400742 16006349 20xx 522

附表3-3 售房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元

序 號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6

1 售房收入 21937 1473 8054 9496 2915

1.1 1.2 1.3 可出售面積(車(chē)位)平均售價(jià)(元/平方米) 銷售比例(%) 73100100 9858298813 43860300160

2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 1207 81 443 522 160

2.1 2.2 2.3 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 10977733 7452 4032812 47533 14 146104

3 土地增值稅 380 19 133 171 57

4 商品房銷售凈收入 20350 1373 7478 8802 2697

附表3-4 租房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元

序 號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6

1 租房收入 152 20 36 48 48

1.1 1.2 1.3 可出租面積(車(chē)位) 單位租金(元/車(chē)位) 出租率(%) 60336060 1003600100 1004800100 1004800100

2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 8.37 1 1.98 2.64 2.64

2.1 2.2 2.3 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 7.610.530.23 1 1.800.130.05 2.400.170.07 2.400.170.07

3 租金凈收入 143.?9 19 34.02 45.36 45.36

4 凈轉(zhuǎn)售收入 339.51 339.51

附表3-5損益表 單位：萬(wàn)元

序 號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6

1 經(jīng)營(yíng)收入 22089 1473 8054 9516 2951 48 48

1.11.21.3 商品房銷售收入 房地產(chǎn)租金收入 自營(yíng)收入 21937152 1473 8054 949620 291536 48 48

2 經(jīng)營(yíng)成本 17284 1166 6329 7451 2296 21 21

2.12.2 商品房經(jīng)營(yíng)成本出租房經(jīng)營(yíng)成本(攤銷) 1720975 1166 6329 743812 227621 21 21

3 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 78 12 21 22 22

4 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

5 自營(yíng)部分折舊、攤銷

6 自營(yíng)部分財(cái)務(wù)費(fèi)用

7 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 1215 81 443 523 162 3 3

8 土地增值稅 380 19 133 171 57

9 利潤(rùn)總額 3132 207 1149 1358 414 2 2

10 彌補(bǔ)以前年度虧損

11 應(yīng)納稅所得額 3132 207 1149 1358 414 2 2

12 所得稅 1034 68 379 448 137 1 1

13 稅后利潤(rùn) 2099 138 770 910 277 2 2

公益金 法定盈余公積金 任意盈余公積金 105210168 71411 387762 469173 142822

14 加：年初未分配利潤(rùn) 43 220 220 220

15 可供投資者分配的利潤(rùn) 107 635 921 434 222 1

16 應(yīng)付利潤(rùn) 1616 64 415 701 214 222 1

A方 B方 C方 1616 64 415 701 214 222 1

17 年末未分配利潤(rùn) 43 220 220 220

附表3-6 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資) 單位：萬(wàn)元

序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6

1 現(xiàn)金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388

1.11.21.31.41.51.61.7 售房收入 租房收入 自營(yíng)收入 其他收人 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 ’ 凈轉(zhuǎn)售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340

2 現(xiàn)金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26

2.12.22.32.42.52.62.72.8 固定資產(chǎn)投資(含方向稅)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資(不含投資費(fèi)用) 經(jīng)營(yíng)資金 . 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3801034 7142811968 7949443133379 20xx12523171448 5222116257137 2231 2231

3 凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量 2099 -5837-5837 -850-6687 6350-337 20521715 221737 3622099

4 所得稅前凈現(xiàn)金流量累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 3132 5769-5769 -471-6240 6799558 21892747 232770 3633132

計(jì)算指標(biāo) 所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率(FIRR) 19.8% 13.1%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV) 517 -203。投資回收期(年) 2.92 3.16 基準(zhǔn)收益率(/。) 15.00% 15.00%

附表3-6 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(資本金) 單位：萬(wàn)元

序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6

1 現(xiàn)金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388

1.1 1. 2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 售房收入 租房收入 自營(yíng)收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 凈轉(zhuǎn)售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340

第9篇：多層住宅建筑方案設(shè)計(jì)范文

課程設(shè)計(jì)應(yīng)該提前準(zhǔn)備，緊跟課程內(nèi)容，充分挖掘業(yè)余時(shí)間，在不同階段不斷地修改完善相應(yīng)的內(nèi)容。把課程設(shè)計(jì)與教學(xué)同步進(jìn)行。這樣,在不增加停課設(shè)計(jì)時(shí)間的情況下,加大了課程設(shè)計(jì)的時(shí)間跨度,從而為提高課程設(shè)計(jì)質(zhì)量提供了條件。通過(guò)系統(tǒng)教學(xué)把設(shè)計(jì)能力的培養(yǎng)擴(kuò)展到課堂教學(xué)與課程設(shè)計(jì)這兩個(gè)教學(xué)環(huán)節(jié)中,使兩個(gè)教學(xué)環(huán)節(jié)成為有機(jī)整體,有利于學(xué)生對(duì)建筑設(shè)計(jì)能力的掌握。

1.1建筑施工圖方案草圖設(shè)計(jì)階段

通常的情況下，課程上完了緒論、平面圖、剖面圖、立面圖，也就是前四章的內(nèi)容后，再加上早期工程制圖已上完，學(xué)生對(duì)房屋施工圖的方案設(shè)計(jì)已有了初步的認(rèn)識(shí)，這時(shí)可以布置任務(wù)書(shū)，任務(wù)書(shū)的內(nèi)容可以按教材上的任務(wù)書(shū)，單元式多層住宅樓設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)之前可查閱有關(guān)資料，進(jìn)行施工方案設(shè)計(jì)。先進(jìn)行草圖構(gòu)思，解決建筑功能分區(qū)與環(huán)境協(xié)調(diào)、平面構(gòu)成、平立剖相互關(guān)系等問(wèn)題,可要求學(xué)生做出若干個(gè)方案進(jìn)行比較,在教師的指導(dǎo)下確定較為合理和完整的方案,并進(jìn)一步細(xì)化尺寸及構(gòu)造。平面設(shè)計(jì)是關(guān)鍵，先從平面入手，同時(shí)認(rèn)真分析剖面及立面的可能性和合理性，綜合考慮三者的關(guān)系，按完整的三維空間概念去進(jìn)行設(shè)計(jì)。建筑平面設(shè)計(jì)包括單個(gè)房間平面設(shè)計(jì)及平面組合設(shè)計(jì)，單個(gè)房間設(shè)計(jì)是確定房間的面積、形狀、尺寸以及門(mén)窗的大小和位置，而平面組合設(shè)計(jì)是根據(jù)各類建筑功能要求，抓住使用房間、輔助房間、交通聯(lián)系部分的相互關(guān)系，結(jié)合基地環(huán)境及其它條件，采取不同的組合方式將各單個(gè)房間合理地組合起來(lái)。施工圖的方案設(shè)計(jì)完后，上交進(jìn)行第一次修改。

1.2構(gòu)造設(shè)計(jì)階段

民用建筑的組成分為六大部分,即墻體、基礎(chǔ)、樓板地面、樓梯、屋頂、門(mén)窗。在課程中每一組成部分分一章講解，每講完一章指導(dǎo)學(xué)生在自已的建筑施工方案圖上作出相應(yīng)部分的細(xì)部修改,課程上完后整個(gè)修改過(guò)程就進(jìn)行完畢。這樣既鞏固了所學(xué)的理論知識(shí)，夯實(shí)基礎(chǔ)，又加強(qiáng)了理論與實(shí)際的聯(lián)系，學(xué)生也能把看似松散的教學(xué)內(nèi)容整合成一體。同時(shí)利用了課后時(shí)間，節(jié)省了課程設(shè)計(jì)的時(shí)間。樓梯是建筑物中重要的部件。樓梯的凈高在平臺(tái)部位應(yīng)大于2m；在梯段部位上應(yīng)大于2.2m。在平臺(tái)下設(shè)出入口，當(dāng)凈高不足2m時(shí)，可采用長(zhǎng)短跑或利用室內(nèi)外地面高差等方法予以解決。所以在本章節(jié)中作一個(gè)樓梯的大作業(yè)，包括平面圖及剖面圖的設(shè)計(jì)，為以后的課程設(shè)計(jì)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2設(shè)計(jì)周階段

在設(shè)計(jì)周階段，指導(dǎo)老師要拿出詳細(xì)的指導(dǎo)任務(wù)書(shū)，以指導(dǎo)學(xué)生完成設(shè)計(jì)任務(wù)規(guī)定的完整施工圖的設(shè)計(jì)。對(duì)于初學(xué)者來(lái)說(shuō)，沒(méi)有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，不知道一套建筑施工圖的完整內(nèi)容，容易漏掉一些細(xì)節(jié)，并且對(duì)圖紙的內(nèi)容往往表達(dá)不全，不完整，并且對(duì)已學(xué)過(guò)的制圖規(guī)范記得不清，畫(huà)圖順序顛倒，因此畫(huà)圖前要作出相應(yīng)的要求和規(guī)定，以便作出質(zhì)量較高、幅面較為整潔的設(shè)計(jì)圖紙。對(duì)于設(shè)計(jì)指導(dǎo)任務(wù)書(shū)，其主要內(nèi)容如下。

2.1圖紙一律用手工繪制

2.2合理的圖面布置

要進(jìn)行合理的圖面布置(包括圖樣、圖名、尺寸、文字說(shuō)明及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo))，做到主次分明、排列均勻緊湊、線型分明、表達(dá)清晰、投影關(guān)系正確，符合制圖標(biāo)準(zhǔn)。

2.3繪圖順序

一般是先平面，然后剖面、立面和詳圖；先用硬鉛筆打底稿，再加深；同一方向或同一線型的線條相繼繪出，先畫(huà)水平線(從上到下)，后畫(huà)鉛直線或斜線(從左到右)；先畫(huà)圖，后注寫(xiě)尺寸和說(shuō)明。一律采用工程字體書(shū)寫(xiě)，以增強(qiáng)圖面效果。

2.4重視尺寸及名稱的標(biāo)注

①外部尺寸、內(nèi)部尺寸、縱、橫定位軸線編號(hào)及門(mén)窗編號(hào)、標(biāo)注房屋各組成部分的標(biāo)高情況、從平面圖中可以看出樓梯的位置、樓梯間的尺寸、起步方向、樓梯段寬度、平臺(tái)寬度、欄桿位置、踏步級(jí)數(shù)、樓梯走向等內(nèi)容；②注意線型的粗、中粗、細(xì)線的應(yīng)用區(qū)別；③在底層平面圖中，通常將建筑剖面圖的剖切位置用剖切符號(hào)表達(dá)出來(lái)；④建筑平面圖的下方標(biāo)注圖名及比例，底層平面圖應(yīng)附有指北針表明建筑的朝向；⑤建筑平面中應(yīng)表示出各種設(shè)備的位置、尺寸、規(guī)格、型號(hào)等，它與專業(yè)設(shè)備施工網(wǎng)相配合供施工等用，有的局部詳細(xì)構(gòu)造做法用詳圖索引符號(hào)表示。

3注意問(wèn)題