商品房預(yù)售企業(yè)營銷論文

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一、商品房預(yù)售認(rèn)購制概論

商品房預(yù)售制統(tǒng)稱為商品房預(yù)售許可制度。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已興建或即將興建但尚未竣工的商品住宅，與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來某一時期擁有所購房屋的一種房產(chǎn)交易行為。

(一)商品房預(yù)售符合條件

開發(fā)商（企業(yè)）要進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》后，方可進(jìn)行預(yù)售。這種約定速成的行為，即我們平時所說的“期房”。期房又稱預(yù)售商品房，由于購房人購買的是尚未竣工的商品房，所以具有一定的風(fēng)險。根據(jù)我國有關(guān)商品房銷售管理辦法法律規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1.預(yù)售人已經(jīng)交付國有土地使用權(quán)出讓金，取得了國有土地使用權(quán)證書；2.預(yù)售人已經(jīng)取得了該建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3.預(yù)售人投入建設(shè)的資金，按照提供預(yù)售的商品房計算，已經(jīng)達(dá)到了工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定了施工進(jìn)度和竣工交付日期；4.預(yù)售人已經(jīng)取得了商品房預(yù)售許可證。

(二)對商品房預(yù)售的法律修訂

商品房預(yù)售前，開發(fā)商（企業(yè)）前期所做的工作一般是宣傳、預(yù)熱、內(nèi)部認(rèn)購、放號、選號、繳納預(yù)訂金、開盤、繳納大定金等環(huán)節(jié)，給購房者造成一種房源緊俏、火爆的現(xiàn)象，容易造成消費(fèi)者盲目跟風(fēng)購買。基于此，為加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，我國專門制定了《城市商品房預(yù)售管理辦法》。通過實踐發(fā)現(xiàn)，商品房預(yù)售有利有弊，反面一般體現(xiàn)在“開發(fā)商拖延交房日期”、“房價無故上漲”等。2009年，民革中央向政協(xié)會議提交了集體提案內(nèi)容，即建議加快修訂《城市房地產(chǎn)管理法》，并全面取消預(yù)售商品房制度，建立商品房竣工入市銷售制度。理由是商品房預(yù)售制降低了開發(fā)商的門檻，使得不具備開發(fā)實力的企業(yè)進(jìn)入了市場，增加了開發(fā)商投資出問題的幾率，銀行和購房人被動的成為風(fēng)險投資的犧牲品。并且有人大代表指出商品房預(yù)售制是房價上漲的“幫兇”，代表們還歷數(shù)商品房預(yù)售制度的九項罪過，建議徹底取消。不管怎樣，商品房預(yù)售制是一個時期的必然產(chǎn)物，應(yīng)該讓這個時代和時間去做進(jìn)一步的考量。

二、關(guān)于商品房預(yù)售的法律性質(zhì)

商品房預(yù)售是房地產(chǎn)開發(fā)公司即預(yù)售方將正在建造的尚未建成的商品房賣給預(yù)購方，預(yù)購方支付部分房款或定金的行為。商品房預(yù)售由于其交易方式和標(biāo)的物的特殊性，即交易時，交易的標(biāo)的物――房屋尚不存在，正在建造中，交易標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是在約定的未來一定日期。

(一)對商品房預(yù)售合同的法律規(guī)定

何謂商品房預(yù)售合同，我國的《城市房地產(chǎn)管理法》沒有作出明確規(guī)定。我們認(rèn)為，商品房預(yù)售合同是指商品房預(yù)售方和預(yù)購方雙方約定，預(yù)售方在約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購方，預(yù)購方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。商品房預(yù)售合同是以建造中的房屋為標(biāo)的物的，屬于買賣合同的一種，但商品房預(yù)售合同與一般買賣合同又有所不同，因而，理論上對于商品房預(yù)售合同性質(zhì)的認(rèn)識，還存在著許多不同的意見。

(二)商品房預(yù)售與成品房買賣的法律特點(diǎn)

商品房預(yù)售是一種附期限的交易行為。即商品房買賣雙方在預(yù)售合同中約定了一個期限，并把這個期限的到來作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或失去效力的根據(jù)。也就是就，預(yù)售的商品房及房屋所有權(quán)不是在交易成立時轉(zhuǎn)移的，而是在預(yù)售合同約定的將來某個日期。為此，很多人把商品房的預(yù)售稱為房屋的期貨交易，以區(qū)別于現(xiàn)房買賣。但是，作者認(rèn)為，商品房的預(yù)售與期貨交易是有區(qū)別的。在預(yù)售商品房中，商品房雖尚未建成，但房屋的數(shù)量、規(guī)格、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、價格及交付時間都已在預(yù)售合同中約定。而期貨買賣的價格不是事先約定的，而且也無法約定，它是在期貨交易所公開成交時才最終確定的。且按國際慣例，房屋一般不是期貨交易的標(biāo)的物。因此，商品房的預(yù)售在性質(zhì)上不是期貨買賣，而應(yīng)屬于遠(yuǎn)期交易行為或附期限的交易行為。

(三)商品房的預(yù)售具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性

商品房的預(yù)售具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性。由于商品房的預(yù)售尚不同于房屋的實質(zhì)性買賣，它購買的僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)銷售部門的一紙承諾，真正的房屋交接尚未形成，對購買者來說，則將冒著商品房能否如期按質(zhì)按量交付的風(fēng)險。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)售應(yīng)嚴(yán)格規(guī)范，否則，購買者的利益將可能受到侵犯1996年1月1日施行的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《房地產(chǎn)管理法》）對預(yù)售商品房作了嚴(yán)格的規(guī)定。1、預(yù)售方必須經(jīng)土地管理部門核準(zhǔn)，已全部交付土地使用權(quán)出讓金，取得了商品房屋開發(fā)項目的土地使用權(quán)的2、商品房屋的開發(fā)項目已經(jīng)當(dāng)?shù)赜媱澒芾聿块T立項，已申領(lǐng)了固定資產(chǎn)投資許可證的3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證的4、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的5、預(yù)售方已向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得了（商品房預(yù)售許可證）的。其次，實行商品房預(yù)售合同登記制度，即雙方簽訂（商品房預(yù)售合同）后，還應(yīng)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)，預(yù)售方不得將已預(yù)售的房屋重復(fù)出售。未經(jīng)登記備案的商品房預(yù)售不受國家法律保護(hù)，充分體現(xiàn)了商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國家于預(yù)性。

三、進(jìn)一步探討商品房預(yù)售認(rèn)購書的法律效力

(一)認(rèn)購書是一種雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上簽約的預(yù)約合同

按照民法理論，合同可分為本約和預(yù)約。預(yù)約是指當(dāng)事人雙方約定將來訂立一定合同的合同，將來應(yīng)當(dāng)訂立的合同稱為“本約”，而約定訂立本約的合同，稱為“預(yù)約”。在預(yù)約中，本合同在預(yù)約成立時尚未成立，預(yù)約合同的成立和生效，僅僅只是使當(dāng)事人負(fù)有將來要訂立本合同的義務(wù)。兩者之間具有不同的性質(zhì)和法律效力，不能混淆。預(yù)約合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，所以，當(dāng)事人一方只能請求對方訂立合同，而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容請求對方履行。認(rèn)購書的成立與生效只是對當(dāng)事人在可預(yù)見的期限內(nèi)有簽約購房合同的義務(wù)，其“本認(rèn)購書簽約之日起十日內(nèi)正式簽約”，只是預(yù)售人向買受人發(fā)出了在十天內(nèi)其有簽訂購房合同的義務(wù)，而不是向買受人發(fā)出簽訂購房合同的要約。約定在一定時期內(nèi)有簽約購房合同的義務(wù)，只是對一個后啟簽約行為來時要有簽約意圖的約束，而不是對將來要簽約的內(nèi)容進(jìn)行先期肯定。因此，本文認(rèn)為，認(rèn)購書其實是一份預(yù)售人向買受人發(fā)出的訂立本合同的預(yù)約，屬于債權(quán)合同，適用一般合同法的規(guī)則。簡單地說，某人簽約了認(rèn)購書，只要其在規(guī)定的期限內(nèi)根據(jù)認(rèn)購書的條款去和預(yù)售人洽談購買的具體事宜，即可認(rèn)為買受人已經(jīng)履行了義務(wù)，至于是否洽談成功并簽訂合同則是另一新的合同事宜了。

(二)認(rèn)購書成立且有效的法律條件

當(dāng)前，絕大多數(shù)意見認(rèn)為，認(rèn)購書只有包括以下條款才能算是有效的：第一，約定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照認(rèn)購書約定的主要條款簽約購房合同；第三，在約定的期限內(nèi)洽談訂立買賣合同；第四，在雙方不能就此主要條款達(dá)成一致時，按照雙方約定或法律規(guī)定或交易慣例或公平原則解決簽約糾紛。誠然，合同成立的核心條件是當(dāng)事人的意思表示一致，但這并不表明認(rèn)購書必須內(nèi)容清晰、明確且對將來要簽約的購房合同的主要內(nèi)容要有約定才算成立。根據(jù)我國合同法規(guī)定：承諾通知到達(dá)要約人時生效，承諾生效時合同成立。依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。一項要約要有法律效力則其須有確定的和完整的內(nèi)容，也即具備足以使合同成立的主要條件。但究竟怎樣才算是具備了使合同成立的基本條件，法律對此并無強(qiáng)制性要求。《聯(lián)合國國際貨物銷售合同公約》第14條中規(guī)定：“向一個或一個以上特定人提出訂立合同的建議，如果十分確定并且表明發(fā)價人在得到接受時承受約束的意旨，即構(gòu)成發(fā)價。一個建議如果寫明貨物并且明示或暗示地規(guī)定數(shù)量或規(guī)定如何確定數(shù)量和價格，即為十分確定。”根據(jù)此條之意，很顯然，要求貨物是明確的，數(shù)量和價格只要能夠確定即算是滿足了要約的條件。而美國統(tǒng)一商法典的規(guī)定更是簡單：一個貨物買賣合同只要有標(biāo)的和數(shù)量就是一個成立生效的合同，價格、履行地點(diǎn)、時間及違約責(zé)任都可以事后確定。

四、商品房預(yù)售認(rèn)購帶來的相關(guān)問題分析

(一)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)問題

在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場上，由于預(yù)購人和開發(fā)商之間嚴(yán)重的“信息不對稱”及目前開發(fā)商的“道德風(fēng)險”大量存在，預(yù)購人承受了較大的風(fēng)險，這些風(fēng)險主要有：

1、開發(fā)商隱瞞無開發(fā)資格或無商品房預(yù)售許可證銷售期房

一般而言，這種開發(fā)商本身的資質(zhì)就差，且無誠信可言，這樣在預(yù)購人付了房款之后，一般無法取得預(yù)定的房屋，在合同被法院宣告為無效時只能拿回本金和同期銀行貸款利息。但可怕的是消費(fèi)者在取得判決書上的權(quán)利之前，缺乏誠信的開發(fā)商早已將房款挪做他用或攜款躲避，最后判決書上的權(quán)利也無法變成現(xiàn)實。所以購房前一定要審查開發(fā)商的"五證"，主要包括有：土地使用權(quán)證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；開工證；商品房銷（預(yù)）售許可證。這些證書是證明開發(fā)商、銷售商資格的關(guān)鍵憑證。如果沒有它們，預(yù)購人完全有權(quán)懷疑其身份是否合法，有權(quán)拒絕其提出的任何要求。消費(fèi)者還須注意上述證明文件中的建設(shè)單位、項目、建筑面積是否前后一致，是否同與您簽約的發(fā)展商名稱一致。否則，我們就可能上當(dāng)受騙，蒙受巨額財產(chǎn)損失，甚至背上沉重的法律包袱。

2、開發(fā)商不具備房屋開發(fā)的具體條件

有的單位為了獲利，將一些不合法的房屋進(jìn)行預(yù)售，致使預(yù)購人購房后不能取得房產(chǎn)權(quán)證件、上當(dāng)受騙，因此預(yù)購人購買此類房屋時應(yīng)特別注意：①開發(fā)商在集體土地上建設(shè)的預(yù)售房，根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律法規(guī)，國家禁止利用集體土地進(jìn)行商品房的開發(fā)經(jīng)營，集體土地只有轉(zhuǎn)為國有土地并經(jīng)征用，開發(fā)商取得了國有土地使用權(quán)證才可用于商品房開發(fā)，因此，開發(fā)商在集體土地上建設(shè)的預(yù)售商品房，預(yù)購人不要購買。②非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)、銷售的預(yù)售商品房。只有其具備房地產(chǎn)開發(fā)資格，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，才可以開發(fā)建設(shè)和預(yù)售商品房。非房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的房屋，并未在政府有關(guān)房屋土地管理部門備案，其銷售的房屋很可能會碰到諸如無法辦理權(quán)屬證書之類的事情，因此不要購買這樣的房屋。③開發(fā)商夸大事實進(jìn)行預(yù)售宣傳。售樓宣傳單是開發(fā)商對預(yù)購人的一種自我推薦，是向預(yù)購人發(fā)出了一種要約邀請，它并不是一種承諾，不意味著發(fā)展商對售樓宣傳單上就物業(yè)的介紹承擔(dān)法律上的責(zé)任。因為發(fā)展商為了促銷物業(yè)，在不違背真實的情況下，對物業(yè)進(jìn)行宣傳是可以的，所以預(yù)購人為保護(hù)自我和達(dá)到自己預(yù)期的愿望，就對有關(guān)該物業(yè)的實質(zhì)性條款與發(fā)展達(dá)成一致意見，并落實到雙方所簽署的房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議上。④開發(fā)商擅自對房屋設(shè)計單方面做出重大調(diào)整。這本屬開發(fā)商的重大違約，但目前的格式合同卻對違約責(zé)任的設(shè)計很不合理。僅規(guī)定開發(fā)商退回房款并給付一定利息。依此，預(yù)購人在因設(shè)計重大調(diào)整不滿意而退房時，往往已喪失了找到更好房子的機(jī)會或須花費(fèi)更多的價錢才能找到，而因這種機(jī)會成本的損失在文本合同中無明確規(guī)定賠償，索賠的成功率預(yù)計很低。⑤定金風(fēng)險有些發(fā)展商在預(yù)購人交了定金但沒有申請到銀行按揭貸款時只退購房款而不退定金，這種做法是沒有法律依據(jù)的。并不是每個人都能申請到按揭貸款，因此，建議預(yù)購人最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定以下內(nèi)容：如果消費(fèi)者得不到按揭貸款時，定金該如何返還，是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等。

(二)關(guān)于房屋再轉(zhuǎn)讓問題

預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓即商品房預(yù)購人將購買的未竣工交付的商品房再行轉(zhuǎn)讓，俗稱炒摟花。所謂摟花就是建筑的樓宇尚未落成前，房地產(chǎn)開發(fā)公司就將該摟宇的所有權(quán)賣給投資大眾，在我國稱商品房的預(yù)售。此時，投資者購買的只是房地產(chǎn)開發(fā)公司的一個承諾，當(dāng)所建樓字交付時，投資者憑此承諾可以得到該樓宇的某個單位的業(yè)權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)公司所售出的這一業(yè)權(quán)，就叫做摟花。樓花之所以能夠買賣，是因為房地產(chǎn)開發(fā)公司出售樓花時該樓宇尚未竣工，所以，從購買樓花到該樓宇交付使用之間尚有一段時間，短則幾個月，長期則幾年，而房地產(chǎn)市場的行情又是變動不居的，這祥購買摟花時的房價與摟宇落成后可能達(dá)到的實際房價之間就有了差價，當(dāng)人們對該項房地產(chǎn)投資看好時，便紛紛購買摟花，于是樓花的價格上漲，反之，則摟花的價格下跌。有些投資者購買樓花真正目的并不是為了得到房地產(chǎn)成品，而是為賣而買，即預(yù)測到該摟花的價格會上漲，到時拋出樓花賺取差價牟取利益而已。例如，某甲以8折優(yōu)惠價買得一房地產(chǎn)開發(fā)公司尚未開工的某山莊豪華別墅多幢，一個月內(nèi)房地產(chǎn)價格看漲，某甲以8.5折優(yōu)惠倒手出去，一個月之內(nèi)每幢賺取0.5折。由于炒樓助長了投機(jī)，往往因此獲取巨額利潤，且由于炒家囤積，使房地產(chǎn)價格不合理上揚(yáng)，造成房屋變得更為緊缺。從以上看來，對能否炒樓即預(yù)售商品房能否再轉(zhuǎn)讓問題，在實踐中爭議較大，很大一部分人對此持否定態(tài)度。但是，作者認(rèn)為，對轉(zhuǎn)讓樓不應(yīng)持一概否定的態(tài)度。樓盤轉(zhuǎn)讓實質(zhì)上是預(yù)售房屋合同債權(quán)的轉(zhuǎn)移，即在不變更債的內(nèi)容的前提下，改變債的主體，由預(yù)購者將原預(yù)售房屋權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三者，其目的是獲取經(jīng)濟(jì)利益。

五、結(jié)論

因此，從法律上看，并沒有必需要簽約認(rèn)購書之手續(xù)。購房者完全可以不簽訂認(rèn)購書，只要認(rèn)準(zhǔn)了商品房，可以直接與預(yù)售人簽訂正式合同。不簽訂購書的不足之處是當(dāng)當(dāng)樓市處于賣方市場時候，當(dāng)購房者確實看中某套房屋時有可能因沒交定金而被預(yù)售人出售給他人。但在目前樓市逐漸趨向供過于求過程中，房源的充足會使該不足逐漸減少直至消失。本文認(rèn)為認(rèn)購書的消失是一種必然的趨勢。目前主管部門雖未頒布相關(guān)法律，但相信取消認(rèn)購書，可望能大大降低樓市買賣的糾紛，尤其定金糾紛。取消《房產(chǎn)認(rèn)購書》，對誠信預(yù)售人來說，影響不大，因為誠信預(yù)售人已經(jīng)將合同予以明示，尤其是補(bǔ)充合同，權(quán)利義務(wù)是清晰的；反而會使買受人可能因為直接簽了合同不能完全履約而違約的可能性更大。