儲藏室物管問題分析

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一、小區(qū)儲藏室的權(quán)屬界定

《物權(quán)法》第三十九條規(guī)定：“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！币簿褪钦f，業(yè)主只有擁有儲藏室的合法產(chǎn)權(quán)，才能依法享有對儲藏室的完全支配權(quán)和收益權(quán)。因此，要想弄清楚儲藏室的相關(guān)物業(yè)問題，首先必須界定儲藏室的所有權(quán)。根據(jù)相關(guān)法規(guī)，目前小區(qū)儲藏室在權(quán)屬界定上，大致可分為三類：

（一）產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商即建設(shè)單位所有。該類儲藏室的主要特點：一是應(yīng)有政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)的小區(qū)配套建設(shè)規(guī)劃，功能和用途明確；二是能夠證明開發(fā)商（或建設(shè)單位）未將其建設(shè)成本平均分?jǐn)偟劫彿繕I(yè)主的商品住宅銷售成本之中，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)符合設(shè)計要求；三是建成后開發(fā)商已對其進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記。根據(jù)《物權(quán)法》及相關(guān)解釋，該類儲藏室屬于小區(qū)專有部分，產(chǎn)權(quán)人對其享有完全的支配權(quán)和收益權(quán)。

（二）產(chǎn)權(quán)歸小區(qū)全體購房業(yè)主共有。該類儲藏室的主要特點：一是未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)；二是已將所有建設(shè)成本分?jǐn)偟搅松唐纷≌匿N售成本之中；三是開發(fā)商無法獲得房產(chǎn)部門的產(chǎn)權(quán)登記；四是利用小區(qū)公共建筑面積里的空地、配套用房、地下室、隔空層、自行車停車位等經(jīng)區(qū)隔改造而建。根據(jù)《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法規(guī)，該類儲藏室的產(chǎn)權(quán)、支配權(quán)、收益權(quán)應(yīng)該歸小區(qū)業(yè)主共有。

（三）產(chǎn)權(quán)屬人防工程歸國家所有?！度嗣穹揽辗ā芬?guī)定，人防工程屬國防資產(chǎn)歸國家所有?！度嗣穹揽展こ唐綍r開發(fā)利用管理辦法》第3條規(guī)定：“人民防空工程平時開發(fā)利用應(yīng)當(dāng)堅持有償使用、用管結(jié)合的原則，平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！备鶕?jù)現(xiàn)行政策法規(guī)，居民住宅小區(qū)開發(fā)，建設(shè)單位均必須按一定比例籌資建設(shè)地下人防工程。目前，在一部分新舊小區(qū)中，客觀上存在著在不影響人防通道、功能使用和主體工程架構(gòu)的前提下，開發(fā)商或前期物管企業(yè)或業(yè)主大會（業(yè)主委員會）利用人防邊緣場地區(qū)隔建設(shè)地下儲藏室的現(xiàn)狀（暫不討論其建設(shè)的合法性）。

二、目前小區(qū)儲藏室物業(yè)權(quán)屬中存在的主要問題

(一)開發(fā)商將業(yè)主共有物業(yè)“贈送”給少數(shù)個人從中牟利。目前，許多“購房送儲藏室”、“購房送面積”促銷的開發(fā)商，其宣傳中所謂的“贈送”面積，建設(shè)成本往往已經(jīng)分?jǐn)偟搅嗽擁椖克凶≌唐贩康匿N售價格之中，但并沒有計入產(chǎn)權(quán)面積。所以，從法律上講，開發(fā)商所“贈送”的建筑面積，應(yīng)是該項目購房業(yè)主的共有物業(yè)，但卻被開發(fā)商“送”給了少數(shù)業(yè)主享用，而自己則從抬高的房價中謀取暴利。

(二)開發(fā)商或前期物管企業(yè)擅自處置業(yè)主共有物業(yè)從中牟利。目前，許多開發(fā)商或前期物管企業(yè)，往往利用一般業(yè)主不了解建設(shè)規(guī)劃的特點，未經(jīng)大多數(shù)業(yè)主同意，就擅自將本屬于全體業(yè)主共有的部分物業(yè)場地、地下隔空層等改造成住宅的配套儲藏室，并擅自進(jìn)行銷售或出租，將其收益納為己有。

(三)開發(fā)商利用二次銷售部分人防工程使用權(quán)之機(jī)非法牟利。由于開發(fā)商作為住宅商品房的生產(chǎn)者，其房屋銷售完畢后，也就沒有再繼續(xù)經(jīng)營管理的必要（仍必須承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任）和能力，因此在商品房開發(fā)成本核算中，一般開發(fā)商均會將其先期投資建設(shè)的民居地下人防工程資金，納入住宅開發(fā)的成本，也就是說，在一般的住宅商品房銷售價格中，已包括了人防地下工程建設(shè)資金（參見《南京市商品房作價辦法》），商品房賣出后，投資人其實已不再是開發(fā)商而是全體購房業(yè)主。但目前不少先期擁有住宅地下人防工程車位和儲藏室的開發(fā)商，卻往往會利用二次將住宅地下人防工程部分使用權(quán)銷售給具體業(yè)主的機(jī)會，將其二次銷售的全部收益據(jù)為己有，嚴(yán)重違反了《防空法》誰投資誰使用誰收益的原則。

三、關(guān)于小區(qū)儲藏室物業(yè)服務(wù)收費和收益分配的認(rèn)定

依據(jù)相關(guān)政策法規(guī)，小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費前期一般執(zhí)行的是政府指導(dǎo)價，按服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等級收?。粯I(yè)主大會成立后一般是在參照政府指導(dǎo)價基礎(chǔ)上由業(yè)主大會（或業(yè)主委員會）與所聘物管企業(yè)以合同形式商定；小區(qū)的代收代辦服務(wù)費執(zhí)行市場價，一般由物管企業(yè)向委托方收取，不得向業(yè)主收?。恍^(qū)的特約服務(wù)費執(zhí)行市場價，由物管企業(yè)與業(yè)主單獨簽訂協(xié)議收取。小區(qū)儲藏室從物業(yè)服務(wù)性質(zhì)看，應(yīng)該屬于公共服務(wù)類。由于目前的相關(guān)法律法規(guī)對儲藏室的物業(yè)服務(wù)費以何種形式、何種標(biāo)準(zhǔn)收取以及收益權(quán)歸屬沒有進(jìn)行細(xì)化和明確，這就引出了儲藏室物業(yè)服務(wù)收費上的許多爭議和矛盾。但根據(jù)現(xiàn)有相關(guān)政策法規(guī)，筆者以為有幾個原則還是可以堅持和把握的。

（一）對產(chǎn)權(quán)儲藏室應(yīng)該執(zhí)行物業(yè)管理服務(wù)收費。根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第九條規(guī)定：“凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積?！奔热徊挥嬋牍珨偯娣e，那么物管企業(yè)對此類區(qū)域提供的公共服務(wù)理所當(dāng)然應(yīng)該收取服務(wù)費。

（二）產(chǎn)權(quán)儲藏室的物業(yè)服務(wù)收費不應(yīng)該高于住宅收費標(biāo)準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)儲藏室作為普通住宅可有可無的附屬設(shè)施，無論從其所處區(qū)域、用途、功能，還是從其建設(shè)成本、規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)上講，與普通住宅都存在著很大的品質(zhì)上的差距，在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)要求上也不可能高于住宅。因此，其物業(yè)管理公共服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)自然無任何理由高于住宅公共服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)。

（三）未獲得產(chǎn)權(quán)證的非人防儲藏室業(yè)主不應(yīng)交納物業(yè)管理公共服務(wù)費。根據(jù)《南京市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》第十四條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理公共服務(wù)費以法定產(chǎn)權(quán)面積（房屋所有權(quán)證登記的建筑面積）計算；未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產(chǎn)測繪部門實測的房屋建筑面積計算。未計入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋不得收取公共服務(wù)費。”因此，凡是使用業(yè)主未獲得產(chǎn)權(quán)證的儲藏室是有理由不繳納物業(yè)服務(wù)費的，即使該儲藏室有產(chǎn)權(quán)證，也應(yīng)該由產(chǎn)權(quán)證的持有人交納物業(yè)管理服務(wù)費。

（四）業(yè)主共有物業(yè)儲藏室不應(yīng)再收取物業(yè)服務(wù)費。根據(jù)現(xiàn)有法規(guī)規(guī)定，業(yè)主交納的物業(yè)管理費已經(jīng)包括了業(yè)主共有物業(yè)的所有區(qū)域，而業(yè)主共有物業(yè)儲藏室一般均是利用業(yè)主共有區(qū)域建設(shè)的，因此在業(yè)主已經(jīng)交納的物業(yè)管理服務(wù)費中，應(yīng)該已經(jīng)包含了此區(qū)域的服務(wù)費用，不應(yīng)該再重復(fù)收費。至于業(yè)主共有物業(yè)儲藏室向具體使用人收取的購買使用權(quán)收入和其后按使用階段（月、季或年）收取的租金收入，則應(yīng)按相關(guān)政策法規(guī)規(guī)定納入業(yè)主共有物業(yè)的共有收益進(jìn)行分配。

（五）人防工程儲藏室物業(yè)管理服務(wù)費收益應(yīng)歸全體購房業(yè)主。人防工程儲藏室（含停車位）計入的產(chǎn)權(quán)面積依照法律規(guī)定歸國家所有，并且按規(guī)定不得納入購房業(yè)主的公攤公用建筑面積計算（參見《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》），因此物業(yè)企業(yè)向擁有人防工程儲藏室真正實際使用權(quán)的少數(shù)業(yè)主收取物業(yè)管理公共服務(wù)費是完全合情、合理、合法的。但由于一般住宅地下人防工程的真正投資人和收益人是全體購房業(yè)主，因此該類儲藏室（包括停車位）的物業(yè)管理服務(wù)收益，不應(yīng)該歸物業(yè)管理企業(yè)所有而應(yīng)歸小區(qū)全體購房業(yè)主。

四、關(guān)于小區(qū)儲藏室物業(yè)管理收益監(jiān)管的幾點建議

（一）政府價格主管部門應(yīng)對小區(qū)銷售樓盤的物業(yè)成本進(jìn)行成本價備案監(jiān)管。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，目前普通住宅商品房銷售執(zhí)行的是市場價，即房屋銷售的定價權(quán)由開發(fā)商自主決定。國家和地方政府價格主管部門目前僅是對普通商品房銷售過程中的明碼實價實行了備案監(jiān)管。由于住宅商品銷售，直接涉及到開發(fā)商是否有對購房業(yè)主后期的共有物業(yè)利益進(jìn)行侵害，如果不了解開發(fā)商住宅定價過程中的價格構(gòu)成，根本就無法判斷開發(fā)商是否對業(yè)主共有物業(yè)進(jìn)行了怎樣的成本分?jǐn)?，更無法判斷是否存在牟取暴利可能。為此，筆者建議，作為政府部門，對像商品房之類價格昂貴又是涉及到百姓安居樂業(yè)必然追求的重大民生利益的商品，必須責(zé)成政府價格主管部門對開發(fā)商的商品房銷售價格成本構(gòu)成實行備案監(jiān)管，因為唯有如此，才能真正維護(hù)和保護(hù)廣大購房消費者的合法權(quán)益。

（二）在現(xiàn)有的房屋銷售明碼標(biāo)價備案監(jiān)管過程中，政府價格主管部門應(yīng)進(jìn)一步要求開發(fā)商公開更多的商品價格交易信息，特別是像儲藏室、停車位等交易中產(chǎn)權(quán)易于混淆又最容易侵害到購房業(yè)主共有物業(yè)利益的附屬商品信息。筆者認(rèn)為，開發(fā)商在銷售樓盤和交易儲藏室、停車位的過程中應(yīng)主動向業(yè)主公示房屋建設(shè)項目的相關(guān)資質(zhì)、規(guī)劃審批、預(yù)售許可證、銷售許可證、備案證明等相關(guān)定性資料，及時公開儲藏室、停車位的位置、用途、銷售價、承租價和必須事先聲明或告知的相關(guān)購買（租賃）協(xié)議的主要內(nèi)容等信息，以徹底解決購房業(yè)主在與開發(fā)商進(jìn)行的附屬商品交易中信息不對稱的局面，更好地維護(hù)自身的合法權(quán)益。

（三）各級政府價格主管部門應(yīng)進(jìn)一步完善相關(guān)政策法規(guī)。建議將儲藏室的物業(yè)收費等問題，象小區(qū)停車收費一樣，在政府價格主管部門的相關(guān)規(guī)范性收費文件中做出進(jìn)一步的細(xì)化和明確，這樣既利于開發(fā)商或物管企業(yè)加強(qiáng)自律，也便于業(yè)主維權(quán)。

（四）政府相關(guān)部門應(yīng)充分發(fā)揮業(yè)主委員會在小區(qū)物業(yè)管理中的維權(quán)主導(dǎo)作用。業(yè)主委員會擔(dān)負(fù)著監(jiān)管物業(yè)服務(wù)企業(yè)收益、服務(wù)質(zhì)量，依法維護(hù)全體業(yè)主共有物業(yè)利益的重要職責(zé)。但由于政府相關(guān)部門目前一方面對小區(qū)業(yè)主政策法規(guī)宣傳不夠，業(yè)主對業(yè)主委員會的重要性認(rèn)識不足，不夠理解和支持，業(yè)委會成員的積極性得不到保護(hù)，造成許多小區(qū)實際上長期停留在前期物業(yè)階段，業(yè)主的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和應(yīng)有的共有物業(yè)利益受到損害；另一方面對已經(jīng)產(chǎn)生業(yè)主委員會的法律法規(guī)培訓(xùn)指導(dǎo)不夠，業(yè)主委員會自身對相關(guān)法律法規(guī)和政府規(guī)范性文件不熟悉，從而也造成了一些小區(qū)業(yè)主委員會不能很好的代表和維護(hù)業(yè)主的共同利益。因此，如何進(jìn)一步發(fā)揮好業(yè)委會在小區(qū)物業(yè)管理中的主導(dǎo)作用，也是解決小區(qū)儲藏室等問題的重要關(guān)鍵。