一般納稅人不動產(chǎn)核算增值稅新規(guī)解析
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摘要：我國頒布的增值稅會計處理新規(guī)，極大地滿足了社會主義市場經(jīng)濟飛速發(fā)展對于革新稅務(wù)管理方式的時代新要求，在當(dāng)下具有指導(dǎo)企業(yè)發(fā)展的典型意義。基于此發(fā)展背景，本文將立足于一般納稅人的基本概念，充分結(jié)合一般納稅人主體的不動產(chǎn)核算行為，深入分析我國一般納稅人不動產(chǎn)核算增值稅會計處理新規(guī)取得的突破與進展，以期能夠為一般納稅人的會計核算行為，提供一些理論層面的參考借鑒。
關(guān)鍵詞：一般納稅人；不動產(chǎn)核算；增值稅會計處理
1引言
近些年來，隨著社會主義市場經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，社會各行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營方式較以往普遍有了明顯的不同，這也使得以往的一些規(guī)章條例逐漸開始暴露出諸多的不足，無法繼續(xù)為產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級提供更多的保障。在此形勢下，我國財政部和國家稅務(wù)總局，相繼更新了有關(guān)于一般納稅人不動產(chǎn)核算的增值稅會計處理新規(guī)，進一步規(guī)范了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以及房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓自主開發(fā)房地產(chǎn)項目等經(jīng)營行為。
2已抵扣不動產(chǎn)更換為不許抵扣項目的會計核算
結(jié)合我國2016年出臺的15號公告來看，凡是已經(jīng)被抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，若是要被用作其他用途或是出現(xiàn)了額外的損失情況，那么應(yīng)當(dāng)選用相對常規(guī)的計稅方法做好項目的計稅工作。至于一些無須征收增值稅的項目或者個人消費項目，按照增值稅會計處理的新規(guī)定，還需要額外計算不能被進行抵扣的進項稅額，可以引用的計算公式為：不能抵扣的進項稅額=（已經(jīng)被抵扣的進項稅額+亟待積口德進項稅額）×不動產(chǎn)凈值率。例如，某企業(yè)想要將使用了一年的辦公樓，改建為企業(yè)員工的宿舍樓，考慮到辦公樓的使用期只有一年，凈值率達到95%，所以不能夠被抵扣的進項稅額實則達到了105.6萬元，亟待抵扣的進項稅額達到45萬元，這些都應(yīng)被歸類為員工宿舍的建造成本。通過計算可知，該企業(yè)在使用辦公樓13個月以后，要想將辦公樓改造為員工宿舍，說明之前待抵扣的進項稅額45萬元已經(jīng)被抵扣完成，緊接著應(yīng)當(dāng)根據(jù)改變房屋用途時凈值率的變化情況，及時將隨之產(chǎn)生的進項稅額轉(zhuǎn)出去，一并統(tǒng)計到企業(yè)員工宿舍的建造成本當(dāng)中，符合會計處理新規(guī)對于已抵扣不動產(chǎn)轉(zhuǎn)化為不得抵扣項目的相關(guān)要求［1］。
3一般企業(yè)取得不動產(chǎn)環(huán)節(jié)所涉及的會計核算
在業(yè)界時常被提到的取得不動產(chǎn)，實質(zhì)上指代納稅人通過各種渠道所獲得的不動產(chǎn)，這些渠道可以細化為購買行為、被投資或者被捐贈行為。等到一般納稅人已經(jīng)獲得合法扣稅憑證之后，應(yīng)當(dāng)及時將進項稅額的60%扣除，而不是另計為當(dāng)期的銷項稅額，至于剩下的40%可被視為等待抵扣的進項稅額，直到第十三個月再扣除到銷項稅額以外。比如，某公司在2017年購置的一座辦公樓，對應(yīng)的增值稅專用發(fā)票金額為20億元，稅額計為2.2億元，被歸納為固定資產(chǎn)進行核算處理，從第二個月開始可以作計提折舊處理。由此，在處理新購辦公樓的時候，應(yīng)交的增值稅應(yīng)為2.2億×60%=132000000元，應(yīng)交稅費應(yīng)為2.2億×40%=88000000元。直到第十三個月以后進行會計處理后，該公司辦公樓所應(yīng)當(dāng)繳納的進項稅額，即增指稅應(yīng)為88000000元，另需上交88000000元待抵扣進項稅額，如此才符合會計處理新規(guī)對于不動產(chǎn)分析抵扣進項稅額的會計核算流程。
4涉及不動產(chǎn)經(jīng)營性租賃的會計核算處理規(guī)定
根據(jù)國家稅務(wù)總局出臺的一般納稅人所有不動產(chǎn)會計處理新規(guī)來看，凡是以經(jīng)營租賃方式獲得的不動產(chǎn)，可以分別采取簡易計稅或者一般計稅等管理方法，所采取的稅率管理辦法則各有側(cè)重。像是某企業(yè)所出租的月租金達到30萬元的辦公場所，若是按照一般計稅方法判斷，應(yīng)當(dāng)繳納的增值稅應(yīng)為：借銀行存款30萬元÷（1+11%）×11%=29730元，另外還應(yīng)包括預(yù)交的8108元增值稅，所以最終需要向所在地申報的補繳稅款，應(yīng)為29730-8108=21622元［2］。
5不動產(chǎn)在建工程分期抵扣進項稅額的會計核算
根據(jù)頒布的會計處理新規(guī)來看，涉及的不動產(chǎn)在建工程，主要指代一般納稅人對于所購置的不動產(chǎn)進行的修建、改造或者裝飾等行為。一般來說，要想使得不動產(chǎn)在建工程能夠符合分析抵扣進項稅額的相關(guān)規(guī)定，一方面需要確保該項不動產(chǎn)在建工程的具體時間處于2016年5月1日之后，另一點就是要確保經(jīng)過修建或改造等處理作業(yè)之后的不動產(chǎn)在建工程，能夠產(chǎn)生50%以上的增值。其中，會計處理新規(guī)較為特殊的一點即是，對于涉及不動產(chǎn)在建工程的材料、設(shè)備等購進貨物，所需要進行的會計核算條件有著嚴(yán)格的規(guī)定。像是在購置相關(guān)貨品或材料的時候，要確定能夠被投用于不動產(chǎn)在建工程，并且能夠符合分期抵扣的相關(guān)規(guī)定，此后才能確保這些不動產(chǎn)實體的進項稅額，能夠按照類似于不動產(chǎn)分期抵扣進項稅款的比例進行扣除，另外就是在使用之時，確定已經(jīng)按要求抵扣了40%的進項稅額。
6結(jié)語
綜上所述，在社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的新常態(tài)下，一般納稅人的不動產(chǎn)增值稅稅務(wù)處理流程及步驟，較以往都有了很大的不一樣，這也使得稅務(wù)處理工作變得日益煩瑣。在此發(fā)展背景下，我國陸續(xù)更新了有利于規(guī)范增值稅的會計樹立新規(guī)，逐漸穩(wěn)定了競爭市場上的稅務(wù)處理秩序，只是一些涉及客觀事件的行為往往無法得到有效地把控，所以還需要不斷分析一般納稅人的行為案例，繼而從中獲得啟迪。
參考文獻
［1］李永波.全面“營改增”后一般納稅人不動產(chǎn)增值稅核算例析［J］.國際商務(wù)財會,2017（11）.
［2］馮秀娟.一般納稅人不動產(chǎn)核算的增值稅會計處理新規(guī)解析［J］.財會月刊,2017（7）.
作者:張素云 單位:河鋼集團有限公司