前期物業(yè)管理合同精選(九篇)
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第1篇：前期物業(yè)管理合同范文
第一條 本合同當(dāng)事人
委托方（以下簡(jiǎn)稱甲方）：_________
受托方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：_________
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將_________（物業(yè)名稱）委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。
第二條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類型：_________
座落位置：_________市_________區(qū)_________路（街道）_________號(hào)
四至：東_________南_________西_________北_________
占地面積：_________萬(wàn)平方米
建筑面積：_________萬(wàn)平方米
容積率：_________%
綠地占有率：_________%
公建配套用房面積：_________平方米
小區(qū)總戶數(shù)：_________
受益人口：_________
第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)付履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二章 委托管理事項(xiàng)
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓板、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等），戶外墻面、樓梯間、直廊通道、門(mén)廳、樓內(nèi)共用存車(chē)庫(kù)、_________。
第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、落水管、住宅區(qū)道路、綠地溝渠、池、井、室外停車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫(kù)、游泳池、小區(qū)自管公廁、垃圾間、垃圾箱、_________。
第六條 市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車(chē)棚、停車(chē)場(chǎng)、_________。
第七條 公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。
第八條 公建配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化、體育、娛樂(lè)教育場(chǎng)所。
第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、_________。
第十條 交通與車(chē)輛停放秩序的管理。
第十一條 維修公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門(mén)崗執(zhí)勤、_________。
第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。
第十三條 組織開(kāi)展社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)。年_________次。
第十四條 負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用：
1、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)：月_________元/m2；
2、代收代辦費(fèi)：_________。
3、特約服務(wù)費(fèi)：_________。
第十五條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位，自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方應(yīng)接受委托并合理收費(fèi)。
第十六條 對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時(shí)公約的行為、針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重、采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、_________等措施。
第十七條 其它委托事項(xiàng)。
_________；
_________；
_________。
第三章 委托管理期限
第十八條 委托管理期限自_________年_________月_________日_________時(shí)起至_________首屆業(yè)主委員會(huì)正式簽訂物業(yè)管理合同時(shí)止。
首屆業(yè)主大會(huì)召開(kāi)后，本合同自行終止，首屆業(yè)主大會(huì)可按照規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)企業(yè)，并簽訂本住宅區(qū)的物業(yè)管理委托合同。
第四章 雙方權(quán)利義務(wù)
第十九條 甲方權(quán)利義務(wù)（適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或產(chǎn)權(quán)單位）
1、在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定并要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守；
2、在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明；在與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求物業(yè)買(mǎi)受人對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾；
3、與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；
4、審定乙方擬定的物業(yè)管理立案制度；
5、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況；
6、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、賬務(wù)預(yù)算及決算；
7、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求。
如存在質(zhì)量問(wèn)題，按以下方式處理：
（1）負(fù)責(zé)返修；
（2）委托乙方返修，支付全部費(fèi)用；
（3）_________。
8、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積的經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
9、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房，由乙方按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行：
（1）無(wú)償使用；
（2）按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
10、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供委托管理費(fèi)_________元/m2；合計(jì)_________元。
11、負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供；
12、當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)時(shí)，由乙方負(fù)責(zé)催交；
13、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問(wèn)題：
（1）_________。
（2）_________。
14、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)；
15、_________。
第二十條 乙方權(quán)利義務(wù)
1、根據(jù)有關(guān)法律及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度；
2、與物業(yè)購(gòu)買(mǎi)人簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議；
3、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、政策的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)處理；
4、按本合同第十六條的約定，對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時(shí)公約的行為進(jìn)行處理；
5、可選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；
6、負(fù)責(zé)編制房屋、公用部位公用設(shè)施設(shè)備年度養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和維修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施，維修經(jīng)費(fèi)來(lái)源_________；
7、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)限制條件，訂立書(shū)面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；
8、負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告；
9、每_________個(gè)月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支帳目；
10、對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商后報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)方可實(shí)施；
11、本合同終止或業(yè)主大會(huì)決議解聘乙方時(shí)，乙方必須在合同終止日或在接到解聘通知后7日內(nèi)，退出該物業(yè)管理區(qū)域并向甲方或業(yè)主委員會(huì)移交全部經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料；
12、_________。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量
第二十一條 乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理。（參照《江蘇省住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》db32/t538-XX填寫(xiě)）。
1、房屋外觀：_________
2、設(shè)備運(yùn)行：_________
3、房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：_________
4、公共環(huán)境：_________
5、綠化：_________
6、交通秩序：_________
7、保安：_________
8、急修：_________
小修：_________
9、業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的滿意率達(dá)到：_________
第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用
第二十二條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)
1、本物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，住宅_________元/m2及非住宅房屋_________元/m2由乙方按有關(guān)規(guī)定向業(yè)主或物業(yè)使用人收??；
2、空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由乙方按約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向產(chǎn)權(quán)人收??；
3、業(yè)主或使用人逾期未交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，按業(yè)主臨時(shí)公約中的有關(guān)約定，加收滯納金。
第二十三條 車(chē)位使用費(fèi)由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車(chē)位使用人收取：
1、露天車(chē)位：_________
2、車(chē)庫(kù)：_________
3、_________
第二十四條 乙方對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)，由當(dāng)事人按約定支付費(fèi)用。
第二十五條 其它乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：
1、_________
2、_________
3、_________
第二十六條 房屋保修期滿后的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：
1、房屋共用部位的日常、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由_________承擔(dān)；維修、更新費(fèi)用由_________承擔(dān)。
2、房屋共用設(shè)施、設(shè)備的日常、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由_________承擔(dān)；維修、更新費(fèi)用，由_________承擔(dān)。
3、房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修資金，由_________負(fù)責(zé)籌集；維修資金用于保修期滿后住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修。未設(shè)立維修資金的維修費(fèi)用由_________承擔(dān)。
4、維修資金的其他約定
第七章 違約責(zé)任
第二十七條 甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第三十條 甲乙雙方任一方無(wú)法律依據(jù)提前終止合同的，違約方應(yīng)賠償對(duì)方_________元的違約金；造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。
第三十一條 甲乙雙方的其他約定
第八章 附則
第三十二條 雙方約定自本合同生效之日起_________天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理完接管驗(yàn)收手續(xù)。
第三十三條 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績(jī)優(yōu)秀，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，可續(xù)訂合同。
第三十四條 雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書(shū)面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第三十五條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部門(mén)填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。
第三十六條 本合同正本連同附件共_________頁(yè)，一式三份，甲方雙方及房地產(chǎn)行政主管部門(mén)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第三十七條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門(mén)的鑒定為準(zhǔn)。
第三十八條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。
第三十九條 本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報(bào)請(qǐng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)進(jìn)行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意由_________仲裁委員會(huì)仲裁（當(dāng)事人雙方不在合同中約定仲裁機(jī)構(gòu)，事后又未達(dá)成書(shū)面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴）。
第四十條 合同期滿合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿_________天前向?qū)Ψ教岢鰰?shū)面意見(jiàn)。
第四十一條 本合同經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案后生效。
甲方簽章：_________
乙方簽章：_________
代表人：_________
代表人：_________
第2篇：前期物業(yè)管理合同范文
摘要：企業(yè)合同管理的重要性越來(lái)越明顯,財(cái)務(wù)部門(mén)作為合同管理的重要一環(huán),應(yīng)積極參與企業(yè)的合同管理。本文從財(cái)務(wù)管理的角度分析了合同管理中存在的問(wèn)題，并討論了企業(yè)如何加強(qiáng)合同管理，從而不斷提高經(jīng)營(yíng)管理水平。
關(guān)鍵詞 ：合同；合同管理；財(cái)務(wù)管理
一、加強(qiáng)合同財(cái)務(wù)管理的意義
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，企業(yè)間的交易越來(lái)越頻繁，也越來(lái)越規(guī)范，更多地采用訂立合同的方式來(lái)進(jìn)行。在這種大背景下，企業(yè)合同管理的重要性也越來(lái)越明顯。通常意義下的合同管理指的是企業(yè)對(duì)于與交易對(duì)手的合同依法進(jìn)行訂立、履行、變更、解除、轉(zhuǎn)讓、終止以及審查、監(jiān)督、控制等一系列行為的總稱。
加強(qiáng)企業(yè)合同的財(cái)務(wù)管理具有非常重要的意義。首先，企業(yè)合同本身蘊(yùn)含了大量的財(cái)務(wù)信息。常見(jiàn)的企業(yè)合同包括銷售合同、采購(gòu)合同、轉(zhuǎn)讓合同、租賃合同等，構(gòu)成了財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)報(bào)表編制的原始憑證，加強(qiáng)合同的財(cái)務(wù)管理有助于保證信息的準(zhǔn)確。其次，由于企業(yè)與外部單位和個(gè)人的交易通常是通過(guò)合同來(lái)進(jìn)行，所以加強(qiáng)合同的財(cái)務(wù)管理可以在一定程度上降低企業(yè)交易的風(fēng)險(xiǎn)，有利于維護(hù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。第三，加強(qiáng)合同的財(cái)務(wù)管理，可以增強(qiáng)合同在財(cái)務(wù)上的合規(guī)性，更準(zhǔn)確地滿足企業(yè)自身財(cái)務(wù)制度以及外部監(jiān)管部門(mén)的要求，維護(hù)企業(yè)形象，避免聲譽(yù)受損。
財(cái)務(wù)部門(mén)參與合同管理應(yīng)該是全流程的，從合同簽訂前的起草與談判，到合同的簽訂，再到合同執(zhí)行階段變更事項(xiàng)管理，最后到合同的后評(píng)價(jià)等各個(gè)環(huán)節(jié)都需要積極參與。財(cái)務(wù)部門(mén)需要做的工作包括但不限于參與合同管理辦法的制定、合同簽訂時(shí)的財(cái)務(wù)合規(guī)性審核，合同檔案的整理、合同變更事項(xiàng)的財(cái)務(wù)管理等。
二、企業(yè)合同中管理中存在的問(wèn)題
1.財(cái)務(wù)人員不能充分參與企業(yè)合同管理
財(cái)務(wù)人員應(yīng)參與到企業(yè)合同管理過(guò)程中，但很多企業(yè)并沒(méi)有很好的做到這一點(diǎn)。造成這種局面的原因有兩方面：財(cái)務(wù)人員自身的原因。包括財(cái)務(wù)人員參與合同管理的意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)業(yè)務(wù)知識(shí)掌握不足，無(wú)法有效了解合同內(nèi)容等；合同歸口部門(mén)的原因。包括沒(méi)有認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理對(duì)企業(yè)合同管理的重要意義，擔(dān)心財(cái)務(wù)人員的介入會(huì)影響業(yè)務(wù)拓展等。種種原因的背后其實(shí)是企業(yè)文化的問(wèn)題，認(rèn)為財(cái)務(wù)人員就只做會(huì)計(jì)核算工作，但事實(shí)上對(duì)于以盈利為目的的企業(yè)來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)管理涉及到企業(yè)管理的方方面面，當(dāng)然也包括合同管理，財(cái)務(wù)人員可以從財(cái)務(wù)的角度保證業(yè)務(wù)合規(guī)，并為企業(yè)積極爭(zhēng)取經(jīng)濟(jì)利益，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
2.缺乏有效的財(cái)務(wù)管理制度
企業(yè)合同涉及財(cái)務(wù)管理內(nèi)容一般包括企業(yè)合同管理制度、委托授權(quán)制度、合同審查制度、印章管理制度、檔案管理制度和統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度等。有效的企業(yè)合同管理應(yīng)該是制度規(guī)定明確，執(zhí)行落實(shí)到位，監(jiān)督問(wèn)責(zé)機(jī)制健全。但很多企業(yè)根本就沒(méi)有制定這些制度規(guī)范，或者制定的內(nèi)容很不系統(tǒng)，導(dǎo)致實(shí)際操作中做不到有規(guī)可循、有據(jù)可依，且在實(shí)際工作中對(duì)制度的監(jiān)督和落實(shí)不到位，導(dǎo)致制度流于形式，效果大打折扣。
3.合同管理不規(guī)范
很多企業(yè)在合同管理方面做得不夠系統(tǒng)和科學(xué)，隨意性比較強(qiáng)，缺乏統(tǒng)籌安排。比如有的企業(yè)合同沒(méi)有統(tǒng)一的格式，各個(gè)部門(mén)在簽訂合同時(shí)以對(duì)方企業(yè)的文本為主，條款不全面，容易遺漏本企業(yè)關(guān)注的重要條款。有些企業(yè)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)早已經(jīng)發(fā)生然后來(lái)補(bǔ)簽合同，使合同簽訂流于形式。有些企業(yè)的合同分類管理做的不好，比如所有的合同沒(méi)有按照銷售合同、采購(gòu)合同、轉(zhuǎn)讓合同、租賃合同等類型進(jìn)行分類，甚至對(duì)合同都沒(méi)有登記編號(hào)，這樣就無(wú)法形成比較成體系的合同檔案，無(wú)法及時(shí)提供給使用者查閱。也有的企業(yè)對(duì)合同的保管不當(dāng)，在交易完成后遲遲不轉(zhuǎn)交合同副本給財(cái)務(wù)部門(mén)，使財(cái)務(wù)人員無(wú)法及時(shí)登記交易信息，及時(shí)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，并向決策者傳遞相關(guān)信息，向稅務(wù)機(jī)關(guān)及時(shí)納稅。還有的企業(yè)合同財(cái)務(wù)管理的信息化水平比較低，財(cái)務(wù)人員對(duì)合同進(jìn)行登記、變更事項(xiàng)管理時(shí)全部依賴手工，這樣不僅會(huì)使得管理效率低下，出錯(cuò)的概率也會(huì)大大提高。
三、加強(qiáng)企業(yè)合同管理的措施
（一）實(shí)施有效的財(cái)務(wù)管理
1.合同審核制度
企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)要參與合同的審核，包括前期的制定和后期的執(zhí)行，審核內(nèi)容包括涉及企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的財(cái)務(wù)關(guān)鍵問(wèn)題以及合同是否符合國(guó)家和企業(yè)財(cái)務(wù)制度規(guī)定。其中涉及企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的財(cái)務(wù)關(guān)鍵問(wèn)題包括：價(jià)格是否合理以及企業(yè)在稅務(wù)方面的考慮、支付方式及發(fā)票的開(kāi)具與收取等。涉及財(cái)務(wù)合規(guī)性的問(wèn)題包括：合同內(nèi)容是否符合國(guó)家投資要求，是否符合監(jiān)管部門(mén)的行業(yè)限制條件，是否符合企業(yè)上級(jí)部門(mén)及自身的管理要求，合同的具體細(xì)節(jié)是否滿足會(huì)計(jì)核算要求等。在合同的具體執(zhí)行過(guò)程中，財(cái)務(wù)人員也要審核承辦部門(mén)是否按照合同的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并保留好相關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算憑證。
2.合同檔案管理制度
企業(yè)合同檔案是企業(yè)非常重要的商業(yè)機(jī)密，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重要參考資料，也是企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算的重要原始憑證。企業(yè)應(yīng)該高度重視合同檔案管理，承辦部門(mén)應(yīng)該在合同簽署后的第一時(shí)間將合同副本送交財(cái)務(wù)部門(mén)；如果公司規(guī)定由財(cái)務(wù)部門(mén)歸檔的，財(cái)務(wù)部門(mén)則應(yīng)該做好合同的登記、編號(hào)、建檔工作，歸檔時(shí)要注意分類的原則，具體分類標(biāo)準(zhǔn)可按照合同承辦部門(mén)、簽署合同主體、合同業(yè)務(wù)類型、合同簽署時(shí)間、合同生效時(shí)間、合同履行進(jìn)度等。企業(yè)還應(yīng)該對(duì)合同檔案的查詢、借閱、復(fù)印等工作做出明確規(guī)定，并做好查詢登記工作。
3.合同變更事項(xiàng)管理制度
很多時(shí)候，企業(yè)合同會(huì)由于各種原因?qū)е略贤瑹o(wú)法繼續(xù)履行，需要進(jìn)行合同變更或者終止。如果出現(xiàn)這種情況，財(cái)務(wù)人員需要快速反應(yīng)、迅速行動(dòng)，詳細(xì)了解合同變更事由，判斷變更的性質(zhì)及其對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的影響。如無(wú)正當(dāng)理由，不得隨意變更合同；如理由恰當(dāng)，審批手續(xù)完備，則要及時(shí)更新合同檔案，并做好登記工作，涉及會(huì)計(jì)處理變更的要及時(shí)恰當(dāng)處理。
（二）強(qiáng)化合同執(zhí)行中的財(cái)務(wù)管理
1.銷售合同的管理
企業(yè)的銷售合同一般有現(xiàn)貨交易、賒銷、分期收款等多種結(jié)算方式。其中最需要關(guān)注的就是賒銷合同。因?yàn)橘d銷合同中雖然與貨物相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益和風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，但是企業(yè)并沒(méi)有收到實(shí)際的現(xiàn)金，有一定的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。在銷售合同的管理中，財(cái)務(wù)部門(mén)要做好以下工作：一是提醒業(yè)務(wù)部門(mén)催收貨款，把企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果落袋為安；二是認(rèn)真審核相關(guān)合同憑證是否與真實(shí)的交易背景相符，并及時(shí)恰當(dāng)?shù)剡M(jìn)行賬務(wù)處理；三是根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)制度的規(guī)范和客戶的要求準(zhǔn)確開(kāi)好發(fā)票。
2.采購(gòu)合同的管理
企業(yè)的采購(gòu)合同一般有現(xiàn)貨交易、預(yù)付貨款、分期付款等多種結(jié)算方式。其中最需要關(guān)注的就是預(yù)付貨款合同。因?yàn)轭A(yù)付貨款合同中企業(yè)并沒(méi)有收到實(shí)際的貨物，有一定的違約風(fēng)險(xiǎn)。在采購(gòu)合同的管理中，財(cái)務(wù)部門(mén)要做好以下工作：一是提醒業(yè)務(wù)部門(mén)催收貨物，確保企業(yè)采購(gòu)的物資在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)運(yùn)輸?shù)轿?；二是認(rèn)真審核相關(guān)合同憑證是否與真實(shí)的交易背景相符，并及時(shí)恰當(dāng)?shù)倪M(jìn)行賬務(wù)處理；三是催促交易對(duì)手開(kāi)好發(fā)票，并審核發(fā)票真?zhèn)巍⒔痤~、科目、抬頭等關(guān)鍵要素的準(zhǔn)確性。
3.轉(zhuǎn)讓合同的管理
企業(yè)的轉(zhuǎn)讓合同需要關(guān)注兩種，一種是預(yù)付交易款但沒(méi)有收到對(duì)價(jià)資產(chǎn)的合同，這一點(diǎn)與采購(gòu)合同中的預(yù)付貨款合同類似，財(cái)務(wù)人員要做好提醒業(yè)務(wù)部門(mén)催收對(duì)價(jià)資產(chǎn)、認(rèn)真審核相關(guān)合同憑證并及時(shí)恰當(dāng)進(jìn)行賬務(wù)處理、催促并審核發(fā)票等工作。另一種是發(fā)出對(duì)價(jià)資產(chǎn)但沒(méi)有收到交易款項(xiàng)的合同，這一點(diǎn)與銷售合同中的賒銷合同類似。財(cái)務(wù)人員要做好提醒業(yè)務(wù)部門(mén)催收貨款、審核合同憑證并進(jìn)行賬務(wù)處理、及時(shí)準(zhǔn)確開(kāi)好發(fā)票等工作。
（三）提高合同管理水平
企業(yè)要努力提高合同管理的系統(tǒng)性和科學(xué)性，要盡量統(tǒng)一合同格式，規(guī)范簽署流程，實(shí)現(xiàn)對(duì)合同的分類管理，并做好合同檔案的整理和保管。企業(yè)要努力提高合同管理的信息化、自動(dòng)化水平，建立起合同管理的數(shù)據(jù)庫(kù)。企業(yè)的合同管理應(yīng)該達(dá)到這樣一種水平，就是財(cái)務(wù)人員能隨時(shí)根據(jù)相關(guān)要求，按照合同承辦部門(mén)、簽署合同主體、合同業(yè)務(wù)類型、合同簽署時(shí)間、合同生效時(shí)間、合同履行進(jìn)度等維度統(tǒng)計(jì)并查詢到每一個(gè)合同，形成電子化的合同檔案，并可對(duì)每一個(gè)合同進(jìn)行實(shí)時(shí)執(zhí)行追蹤和后評(píng)價(jià)。合同到期時(shí)，能自動(dòng)提醒續(xù)簽，避免企業(yè)重大業(yè)務(wù)因?yàn)闆](méi)有簽訂合同而導(dǎo)致的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)部門(mén)可定期對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行橫向或縱向?qū)Ρ确治觯瑸槠髽I(yè)決策層提供智力支持。
四、結(jié)束語(yǔ)
企業(yè)要切實(shí)加強(qiáng)合同的管理，一是財(cái)務(wù)人員積極參與企業(yè)的合同管理，發(fā)揮出應(yīng)有的專業(yè)作用；二是制定嚴(yán)格規(guī)范的合同管理相關(guān)制度，并且加強(qiáng)監(jiān)督落實(shí)，保證實(shí)際執(zhí)行到位；三是企業(yè)要提高合同財(cái)務(wù)管理的系統(tǒng)性和科學(xué)性，以及合同財(cái)務(wù)管理的信息化、自動(dòng)化水平。從根本上講，就是要形成企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)積極參與合同管理并發(fā)揮充分作用的企業(yè)文化。企業(yè)財(cái)務(wù)人員不僅僅要做好合同的會(huì)計(jì)核算工作，還要審核合同的經(jīng)濟(jì)效益和合規(guī)性，并監(jiān)督合同的進(jìn)度執(zhí)行，還要能夠通過(guò)研究分析合同相關(guān)數(shù)據(jù)，為管理層提供決策支持。
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第3篇：前期物業(yè)管理合同范文
關(guān)鍵詞：農(nóng)牧企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)；企業(yè)；競(jìng)爭(zhēng)力
一、農(nóng)牧企業(yè)財(cái)務(wù)管理的主要內(nèi)容
農(nóng)牧企業(yè)的財(cái)務(wù)管理在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中面臨著新的挑戰(zhàn)，新時(shí)代要求農(nóng)牧企業(yè)財(cái)務(wù)管理的觀念和模式應(yīng)該隨著社會(huì)的發(fā)展不斷的創(chuàng)新，使之適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展。新時(shí)期財(cái)務(wù)管理的創(chuàng)新觀念有：企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系的創(chuàng)新、企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系的創(chuàng)新、財(cái)務(wù)指標(biāo)的確定等。
二、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，農(nóng)牧企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題
1.財(cái)務(wù)管理制度不完善，管理不到位
我國(guó)政府對(duì)農(nóng)牧企業(yè)的發(fā)展壯大起到了重要的作用，因此國(guó)家財(cái)政部每年都會(huì)為農(nóng)牧企業(yè)提供各種項(xiàng)目撥款，每一項(xiàng)撥款都有具體的使用管理辦法，但是很多的農(nóng)牧企業(yè)由于地處城鎮(zhèn)，對(duì)于國(guó)家的相關(guān)政策法規(guī)貫徹理解不到位，對(duì)于市場(chǎng)的行情和競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度“敏感性較弱”。因此很多的農(nóng)牧企業(yè)沒(méi)有制定出相應(yīng)的配套轉(zhuǎn)向資金管理的制度和辦法，對(duì)于財(cái)務(wù)部和資金管理部的責(zé)任沒(méi)有民明確，造成了農(nóng)牧企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)之間嚴(yán)重的缺乏溝通交流，無(wú)法做到無(wú)縫對(duì)接，因此政府調(diào)撥的專項(xiàng)資金無(wú)法做到合理的使用。
2.財(cái)務(wù)管理和項(xiàng)目管理的相關(guān)人員的業(yè)務(wù)水平較低
在我國(guó)，農(nóng)牧企業(yè)主要從事的是基本建設(shè)項(xiàng)目以及農(nóng)業(yè)的綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)需要企業(yè)按照專門(mén)的會(huì)計(jì)核算制度和財(cái)務(wù)管理的相關(guān)辦法完成財(cái)務(wù)管理和核算。但是我國(guó)很多的農(nóng)牧企業(yè)由于地理位置和工資待遇較城市大企業(yè)的差距甚大，致使很多農(nóng)牧企業(yè)不能配備會(huì)計(jì)專業(yè)知識(shí)豐富，對(duì)財(cái)務(wù)管理熟悉的人員完成對(duì)項(xiàng)目資金的核算和管理工作。在農(nóng)牧企業(yè)內(nèi)部能夠勝任會(huì)計(jì)工作的專業(yè)人員大多是高薪聘請(qǐng)的兼職人員；長(zhǎng)期工作的財(cái)務(wù)管理人員大多是會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，不能勝任公司的預(yù)算和大型項(xiàng)目資金的運(yùn)用活動(dòng)。員工的兼職造成了人員的流動(dòng)性很大，財(cái)務(wù)管理人員的工作能力存在較大的差距，專項(xiàng)資金的使用政策和會(huì)計(jì)核算等會(huì)計(jì)人員在理解和操作上存在很大的誤差，造成了前后財(cái)務(wù)工作的銜接困難。
3.財(cái)務(wù)管理的監(jiān)督力度較低
在我國(guó)的農(nóng)牧企業(yè)中缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勝劣汰的選擇，對(duì)項(xiàng)目資金缺乏合理有效的運(yùn)用，違法亂紀(jì)的現(xiàn)象比較普遍，我國(guó)的農(nóng)牧企業(yè)在資金監(jiān)督的運(yùn)用上依然是采用監(jiān)督為主，而對(duì)事情過(guò)程和事情之前的監(jiān)督就嚴(yán)重的缺乏；監(jiān)督的形式依舊是比較傳統(tǒng)的，專項(xiàng)檢查占據(jù)檢查的“半壁江山”，日常的監(jiān)督很少；缺少對(duì)于項(xiàng)目的全方位監(jiān)控以及對(duì)專項(xiàng)資金的運(yùn)用情況的監(jiān)督；在經(jīng)過(guò)監(jiān)督考核之后發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和不足，目前農(nóng)牧企業(yè)尚沒(méi)有建立嚴(yán)格的獎(jiǎng)懲機(jī)制。有些農(nóng)牧企業(yè)中對(duì)于資金的挪用，亂投資現(xiàn)象比較嚴(yán)重。
三、農(nóng)牧企業(yè)通過(guò)財(cái)務(wù)管理提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的策略
我國(guó)的農(nóng)牧企業(yè)主要從事農(nóng)業(yè)和畜牧業(yè)項(xiàng)目的投資和開(kāi)發(fā)。在社會(huì)主義市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中一直處于劣勢(shì)。企業(yè)的財(cái)務(wù)管理情況不規(guī)范，是造成企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力下降的主要原因之一。因此采用合理的措施規(guī)范農(nóng)牧企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，合理運(yùn)用資金，提高經(jīng)濟(jì)效益，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
1.建立以資金管理為中心的財(cái)務(wù)管理制度，建立企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力
提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，最重要的就是要提高企業(yè)的實(shí)力，提高企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及賺取利潤(rùn)的能力是提高企業(yè)實(shí)力的最主要的方法。主要的目的是為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化，提高農(nóng)牧企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的競(jìng)爭(zhēng)力。農(nóng)牧企業(yè)一般選擇使用最合理的財(cái)務(wù)管理辦法對(duì)財(cái)務(wù)管理進(jìn)行優(yōu)化和創(chuàng)新，以達(dá)到提高資金有效利用，增加資金流通，實(shí)現(xiàn)盈利的目的。眾所周知，企業(yè)的所有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都是建立在貨幣物資的基礎(chǔ)之上的。因此要保持資金的流入和流出在適當(dāng)?shù)谋壤逻M(jìn)行，防止出現(xiàn)資金入不敷出的情況，從而影響企業(yè)的運(yùn)行效率和效益。因此在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中要實(shí)行全面的預(yù)算管理。財(cái)務(wù)管理部門(mén)在編制預(yù)算的過(guò)程中，除了編制年度預(yù)算，還要充分的分析月和天的預(yù)算，并且嚴(yán)格的按照預(yù)算的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。對(duì)于企業(yè)的較大數(shù)目的資金支出，企業(yè)要按照法定的程序進(jìn)行審批，確保資金使用的正確性。此外對(duì)農(nóng)牧企業(yè)內(nèi)部的資金要進(jìn)行嚴(yán)密的控制，財(cái)務(wù)管理部門(mén)要對(duì)企業(yè)內(nèi)部的先進(jìn)的流量狀況進(jìn)行持續(xù)的監(jiān)察。以此來(lái)穩(wěn)定資金的流通，提高資金的使用效率，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
2.推行責(zé)任會(huì)計(jì)，實(shí)行分權(quán)管理，穩(wěn)定企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力
隨著現(xiàn)代農(nóng)牧企業(yè)的規(guī)模越來(lái)越大，管理層次不斷的增多，組織機(jī)構(gòu)日益的復(fù)雜。為了有效的實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理，監(jiān)控企業(yè)的資金使用情況，就要實(shí)施分權(quán)管理。財(cái)務(wù)管理部門(mén)日常的決策權(quán)在不同層次管理人員之間進(jìn)行適當(dāng)?shù)膭澐?，最大限度的激發(fā)基層管理人員的積極性和創(chuàng)造性。適當(dāng)?shù)膭澐重?cái)務(wù)總監(jiān)的決策權(quán)，推行責(zé)任會(huì)計(jì)。責(zé)任會(huì)計(jì)根據(jù)企業(yè)的需要建立責(zé)任中心，編制責(zé)任預(yù)算，核算，考評(píng)工作業(yè)績(jī)、進(jìn)行反饋控制等。以企業(yè)內(nèi)部的責(zé)任中心為基礎(chǔ)，對(duì)企業(yè)責(zé)任中心的經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)責(zé)任進(jìn)行核算，使企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)從全局的需要出發(fā)，為提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力而奮斗。
3.實(shí)施財(cái)務(wù)總監(jiān)委派制，加強(qiáng)企業(yè)的法人治理，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力
在農(nóng)牧企業(yè)中由于地理和待遇的限制很多有才干的財(cái)務(wù)管理人才不愿意到農(nóng)牧企業(yè)從事相關(guān)的工作，農(nóng)牧企業(yè)缺乏財(cái)務(wù)管理的專業(yè)人才，造成了財(cái)務(wù)管理的混亂，嚴(yán)重影響公司的發(fā)展。所以農(nóng)牧企業(yè)，首先要培養(yǎng)自己財(cái)務(wù)管理的專業(yè)人才，派遣財(cái)務(wù)管理人員到高校進(jìn)修；此外高薪聘請(qǐng)財(cái)務(wù)管理專業(yè)人才和會(huì)計(jì)人才，到農(nóng)牧企業(yè)工作。其中在財(cái)務(wù)管理部分最重要的職位是財(cái)務(wù)總監(jiān)，在現(xiàn)代化企業(yè)中，要實(shí)行由企業(yè)法人委派德才兼?zhèn)涞膶I(yè)人員勝任，財(cái)務(wù)總監(jiān)要具有經(jīng)濟(jì)、管理、法律等相關(guān)知識(shí)。堅(jiān)決杜絕“任人唯親”的現(xiàn)象。企業(yè)法人要切實(shí)擔(dān)任起對(duì)公司日常事務(wù)的管理工作和相關(guān)的責(zé)任，使財(cái)務(wù)管理科學(xué)合理有效的實(shí)施，從而提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。
綜上所述，本文主要針對(duì)農(nóng)牧企業(yè)財(cái)務(wù)管理的主要內(nèi)容、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下出現(xiàn)的主要問(wèn)題以及提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的策略進(jìn)行了重點(diǎn)的探究?？梢缘贸觯谏鐣?huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，農(nóng)牧企業(yè)只有采用合理有效的措施提高財(cái)務(wù)管理的水平，才能增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，以達(dá)到提升農(nóng)牧企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的目的。（作者單位：重慶古華畜產(chǎn)股份有限公司）
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第4篇：前期物業(yè)管理合同范文
一、前期物業(yè)管理的基本定位及重要性
1、前期物業(yè)管理的基本定位
前期物業(yè)管理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)始建設(shè)或房屋售出之日起，在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)正式成立并與物業(yè)管理公司簽訂正式《物業(yè)管理合同》前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位委托或選聘物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務(wù)，也可以表述為住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在銷售階段提供的物業(yè)管理服務(wù)，是開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者提供的過(guò)渡性物業(yè)管理。前期物業(yè)管理是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)的起始階段，是實(shí)施物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)，我國(guó)的《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》在對(duì)前期物業(yè)管理定位時(shí)，指出前期物業(yè)管理是由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。
2、前期物業(yè)管理的基本內(nèi)容和重要性
前期物業(yè)管理主要包括以下內(nèi)容：一是做好各方面查驗(yàn)和準(zhǔn)備工作。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位要配合確定的物業(yè)管理公司對(duì)住宅項(xiàng)目進(jìn)行承接查驗(yàn)，辦好承接查驗(yàn)手續(xù)，對(duì)住宅小區(qū)整體建設(shè)布局情況進(jìn)行了解。同時(shí)，服務(wù)業(yè)主做好新房驗(yàn)收工作，派出技術(shù)人員與業(yè)主一起看房，檢查門(mén)窗、水電、地面、墻壁質(zhì)量狀況，及時(shí)記錄存在的問(wèn)題，特別是要與業(yè)主一起進(jìn)行蓄水試驗(yàn)，防止后期因人為破壞造成損壞而推卸責(zé)任。二是配合物業(yè)管理公司搞好入住裝修和前期衛(wèi)生保潔管理。要在業(yè)主正式入住裝修前制定周密工作計(jì)劃，將業(yè)主守則等張貼出來(lái)，引導(dǎo)業(yè)主嚴(yán)格執(zhí)行。前期物業(yè)管理處于入住裝修階段，大量裝修垃圾產(chǎn)生，要?jiǎng)澏▽ｉT(mén)地點(diǎn)對(duì)垃圾進(jìn)行集中堆放，及時(shí)進(jìn)行降塵和清運(yùn)，并加大宣傳引導(dǎo)和監(jiān)督力度，杜絕亂扔垃圾等問(wèn)題出現(xiàn)，還要在該階段適當(dāng)增加保潔力量，加大衛(wèi)生保潔力度。三是做好前期安全防范和關(guān)系協(xié)調(diào)工作。前期物業(yè)管理階段住宅小區(qū)人員多且雜，安保設(shè)施未完全到位，要做好進(jìn)出小區(qū)人員登記工作，裝修人員要憑證進(jìn)出，并做好進(jìn)出小區(qū)車(chē)輛管制和疏導(dǎo)，維護(hù)小區(qū)良好秩序。前期物業(yè)管理矛盾糾紛比較集中，包括房屋質(zhì)量問(wèn)題、購(gòu)房合同問(wèn)題、設(shè)施配套問(wèn)題及安全秩序問(wèn)題等，對(duì)此，要以前期物業(yè)管理公司為主、建設(shè)單位積極配合，分類解決存在的問(wèn)題，協(xié)調(diào)好各方面關(guān)系，創(chuàng)造穩(wěn)定和諧的小區(qū)氛圍。
通過(guò)前期物業(yè)管理包含內(nèi)容，可以看出開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在前期物業(yè)管理中承擔(dān)著一定任務(wù)，做好前期物業(yè)管理是服務(wù)業(yè)主順利入住、解除后期物業(yè)管理矛盾糾紛的重要階段，對(duì)后期物業(yè)管理工作及房屋銷售工作關(guān)系重大。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位加強(qiáng)前期物業(yè)管理的對(duì)策措施
1、做好前期物業(yè)管理公司招標(biāo)工作
開(kāi)發(fā)企業(yè)要提高對(duì)前期物業(yè)管理的重視程度，實(shí)行監(jiān)管分離模式，加強(qiáng)市場(chǎng)化運(yùn)作和招投標(biāo)制度學(xué)習(xí)，樹(shù)立招標(biāo)選聘前期物業(yè)管理公司意識(shí)，積極通過(guò)招標(biāo)選聘具備一定資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展前期物業(yè)管理活動(dòng)。要強(qiáng)化招投標(biāo)備案制度，明確招投標(biāo)流程，健全公平、公正、公開(kāi)的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，避免出現(xiàn)私訂協(xié)議、虛假招標(biāo)等情況，并對(duì)參與投標(biāo)的物業(yè)管理公司進(jìn)行調(diào)查，避免出現(xiàn)資質(zhì)不符、惡意殺價(jià)等問(wèn)題，選出價(jià)格低、服務(wù)好、資質(zhì)高的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。
2、簽訂服務(wù)合同明確權(quán)責(zé)義務(wù)
物業(yè)管理服務(wù)合同是對(duì)管理事項(xiàng)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同雙方權(quán)責(zé)義務(wù)、合同期限及違約責(zé)任等內(nèi)容簽訂的具有法律效力的約定，是明確開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理公司權(quán)責(zé)的重要法律文件，要按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定簽訂規(guī)范有效的物業(yè)管理合同，明確各方權(quán)責(zé)，避免建管脫節(jié)、重建輕管等問(wèn)題。開(kāi)發(fā)企業(yè)要依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《合同法》等規(guī)定，結(jié)合具體建設(shè)項(xiàng)目管理事項(xiàng)，在充分尊重物業(yè)管理公司利益的基礎(chǔ)上，合理合法簽訂合同，盡量細(xì)化違約責(zé)任條款，將合同細(xì)節(jié)予以明確，防止在前期物業(yè)管理中物業(yè)管理公司推諉扯皮、履職不到位等問(wèn)題，影響業(yè)主利益或房產(chǎn)銷售。具體實(shí)施中，要與物業(yè)管理公司做好物業(yè)承接驗(yàn)收工作，實(shí)現(xiàn)明確的權(quán)責(zé)移交。要明確物業(yè)管理公司承接物業(yè)后的共用設(shè)施設(shè)備，在建設(shè)好公用配套設(shè)施后，明確公用設(shè)施用處，減少后期物業(yè)管理公司和業(yè)主圍繞設(shè)施設(shè)備歸屬權(quán)的矛盾糾紛。
3、制定完善物業(yè)管理業(yè)主臨時(shí)公約
在住宅銷售前，開(kāi)發(fā)企業(yè)要在做好銷售工作的同時(shí)，按照有關(guān)規(guī)定制定內(nèi)容具體、可操作性強(qiáng)、權(quán)責(zé)明確的業(yè)主臨時(shí)公約，在房屋銷售中向業(yè)主明確說(shuō)明，讓業(yè)主明確自己應(yīng)該遵守的條款，保證業(yè)主共同權(quán)益。開(kāi)發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)與前期物業(yè)管理公司的溝通交流，將業(yè)主臨時(shí)公約等事項(xiàng)明示，輔助物業(yè)管理公司進(jìn)行科學(xué)高效的物業(yè)管理，引導(dǎo)各方共同維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，督促業(yè)主履行應(yīng)盡義務(wù)，同時(shí)對(duì)業(yè)主的違約事項(xiàng)要進(jìn)行一定的責(zé)任追究，促使業(yè)主更好地遵守公約，維護(hù)小區(qū)良好的物業(yè)管理環(huán)境。
4、督促物業(yè)管理公司履行職責(zé)
建設(shè)單位在做好招標(biāo)、簽訂前期物業(yè)管理合同后，要督促物業(yè)管理公司按照合同約定，提供相應(yīng)服務(wù)，避免出現(xiàn)“質(zhì)價(jià)不符”問(wèn)題。要協(xié)助物業(yè)管理公司應(yīng)用好物業(yè)管理用房，為開(kāi)展高質(zhì)高效的前期物業(yè)管理提供保障。同時(shí)，要制定完善物業(yè)維修資金管理等制度，制定嚴(yán)格的審批和執(zhí)行流程，切實(shí)保障業(yè)主權(quán)益。
第5篇：前期物業(yè)管理合同范文
中圖分類號(hào)：C931.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2014）24-0273-01
第一，我們先談一下前期合同的簽訂問(wèn)題。
物業(yè)管理合同的簽訂分主要為四個(gè)步驟，（1），開(kāi)發(fā)商通過(guò)招投標(biāo)的方式競(jìng)選物業(yè)公司，（2），開(kāi)發(fā)商和選定物業(yè)公司簽訂前期合同，（3），開(kāi)發(fā)商把前期合同的主要內(nèi)容寫(xiě)入物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同，（4），業(yè)主入住的時(shí)候，直接跟物業(yè)公司簽定協(xié)議合同。
其中在前期合同業(yè)主，無(wú)法表達(dá)自己的意見(jiàn)或主張權(quán)利。所以說(shuō)，對(duì)于業(yè)主而言，對(duì)于物業(yè)公司這一塊，假如關(guān)注的話，只有兩種選擇，要么放棄對(duì)于物業(yè)的不滿，物業(yè)合同當(dāng)中的前期合同內(nèi)容對(duì)自己不公平，或者不合理，可以放棄。決定要購(gòu)買(mǎi)這房子，必須無(wú)條件接受，物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商簽訂的物業(yè)合同，沒(méi)有商榷的余地。實(shí)際上我們感到業(yè)主買(mǎi)房子過(guò)程中，關(guān)注的中心不是物業(yè)合同的內(nèi)容，從入住以后接觸物業(yè)服務(wù)的時(shí)候開(kāi)始，才開(kāi)始發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。
開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同里，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)把前期合同內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)如實(shí)的寫(xiě)入物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同之中。在業(yè)主簽署前期合同的環(huán)節(jié)里，物業(yè)公司也應(yīng)當(dāng)確保前期合同內(nèi)容和與開(kāi)發(fā)商簽訂的前期合同內(nèi)容是一致的。作為業(yè)主，要仔細(xì)檢查，與開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司前合同協(xié)議來(lái)驗(yàn)證簽名的簽署本人是否一致。所以，我認(rèn)為預(yù)先簽署的合同每一個(gè)環(huán)節(jié)，誠(chéng)信是至關(guān)重要的。
美國(guó)的房屋社區(qū)管理模式由社區(qū)協(xié)會(huì)簽定相關(guān)合同，聘請(qǐng)管理公司，而經(jīng)理人是管理公司的代表。
小社區(qū)的協(xié)會(huì)一般傾向于自我管理。自我管理的社會(huì)團(tuán)體組成的協(xié)會(huì)占了絕大數(shù)的一部分；現(xiàn)在，美國(guó)有大約15萬(wàn)自我管理的社會(huì)團(tuán)體。
許多大型組織選擇聘請(qǐng)管理公司，以保持他（她）的社區(qū)。這種典型的方案適用于哪種類型的大型社區(qū)。大型社區(qū)的日常管理活動(dòng)需要一個(gè)現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理，他（她）可以由社區(qū)協(xié)會(huì)聘請(qǐng)或可由管理公司的雇員被發(fā)送。當(dāng)小社區(qū)聘請(qǐng)管理公司，社區(qū)協(xié)商安排將主要進(jìn)行異地物業(yè)經(jīng)理物業(yè)管理的職責(zé)。
美國(guó)的這種模式有自己的獨(dú)到優(yōu)勢(shì)，但是由于文化制度等多方面的限制，不能全套照搬到中國(guó)來(lái)，我們要吸收其先進(jìn)的做法，制定出適合我國(guó)的政策法規(guī)。
第二，關(guān)于物業(yè)管理合同的特點(diǎn)與合同解除權(quán)。
（1）首先，物業(yè)管理合同，其中有本身的兩點(diǎn)問(wèn)題，一是對(duì)物的管理，二是包括對(duì)行為的管理。該事項(xiàng)管理是公共，公共設(shè)施，建筑設(shè)施管理的一部分。行為在物業(yè)法律意義上的管理，既要維持這個(gè)事情，并在不損害這種法定義務(wù)公眾利益。這是隨之而來(lái)的，所以在我們討論物權(quán)法草案，其中有明確規(guī)定，在不影響公眾安全的行為，當(dāng)然，如何進(jìn)行相應(yīng)的行政主管部門(mén)應(yīng)該介入那里有一個(gè)行為的管理，這樣的行為管理是指對(duì)業(yè)主在行使自己的專有部分的時(shí)候，或者說(shuō)他上共有的部分或構(gòu)成危險(xiǎn)時(shí)，公共設(shè)施，物業(yè)公司有這樣的停止這種行為是一個(gè)正確的行為。然而，更多的有關(guān)此行為的管理，缺乏約束的物業(yè)管理合同。因此，它成為了物業(yè)公司，有一個(gè)所謂的物業(yè)管理權(quán)。這使得更多業(yè)主抵制物業(yè)公司的管理行為，認(rèn)為物業(yè)公司是被雇傭來(lái)的，它無(wú)權(quán)做出管理行為這種糾紛就出現(xiàn)了。所以在這個(gè)問(wèn)題上，相應(yīng)的就會(huì)產(chǎn)生一個(gè)問(wèn)題，那就是說(shuō)，物業(yè)公司的這種對(duì)行為的管理來(lái)源是哪兒？巴澤爾認(rèn)為產(chǎn)權(quán)是有價(jià)值的，只要他們的所有者完全享有它。但不完善的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的劃分留下一些權(quán)利的交集區(qū)而產(chǎn)生了一個(gè)共同的財(cái)產(chǎn)。共同財(cái)產(chǎn)將導(dǎo)致租金耗散。
（2）物業(yè)管理合同作為一個(gè)整體是一種委托合同。不同于一般的委托，代表一般的物業(yè)管理合同可以追求一個(gè)目的，但結(jié)果并不是很在意它，結(jié)果一般都不會(huì)在意這一點(diǎn)，或者說(shuō)沒(méi)有對(duì)收費(fèi)的結(jié)果，所以這個(gè)問(wèn)題。雖然它基本上是一個(gè)信任關(guān)系，但在這里，這是因?yàn)榫用裨黾邮褂萌撕茫€是內(nèi)容服務(wù)的很多社會(huì)服務(wù)，應(yīng)盡可能明確。
（3）關(guān)于物業(yè)管理合同雙方主體問(wèn)題。首先合同的主體在業(yè)主這邊，應(yīng)是業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)只是委托或者授權(quán)業(yè)主委員會(huì)的委員，或者業(yè)主委員會(huì)主任在這上面簽字而已。在這種情況下，根據(jù)我們目前的物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，那就是業(yè)主大會(huì)來(lái)選聘物業(yè)公司，而不是業(yè)主委員會(huì)選聘公司，這一點(diǎn)非常明確。其簽定合同的這個(gè)主體，一定是業(yè)主大會(huì)，而不是業(yè)主委員會(huì)。這個(gè)主體的確定，就必然產(chǎn)生了，簽訂程序，如果這個(gè)合同簽訂沒(méi)有業(yè)主大會(huì)的批準(zhǔn)，或者事先沒(méi)有業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，那么這個(gè)合同的效力是待定的，或者說(shuō)這個(gè)合同就是無(wú)效的。既然確定業(yè)主大會(huì)是成為合同的主體，對(duì)于物業(yè)公司的這種聘任在程序上需要有業(yè)主大會(huì)按照法定的2/3投票權(quán)的通過(guò)，這種的合同最后才是有效的。
（4）關(guān)于合同的解除權(quán)問(wèn)題。
這方面美國(guó)相關(guān)方面的法規(guī)做的比較到位。他們確定了終止合同權(quán)（Termination Option）
美國(guó)各州有共同點(diǎn)也有不同點(diǎn)，以德州為例，例如，提供計(jì)入已簽署和存款的一定時(shí)間內(nèi)購(gòu)買(mǎi)（7-10天，在一些國(guó)家長(zhǎng)達(dá)15天）可終止合同因任何原因，該押金將退還給買(mǎi)方，買(mǎi)方只損失了Option Fee（50-100美元）Option Fee用是直接支付給二手房簽約費(fèi)簽約的買(mǎi)賣(mài)雙方賣(mài)家除了存款。如果買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)到房子，賣(mài)方應(yīng)把Option Fee退還給買(mǎi)方。
在Option期間，賣(mài)家和其他買(mǎi)家不可以再定合同，但買(mǎi)家可以無(wú)條件解除合同。這一規(guī)定是非常有利的買(mǎi)方，買(mǎi)方通常是在這段時(shí)間內(nèi)請(qǐng)專業(yè)的驗(yàn)房師（驗(yàn)房師）做一個(gè)全面的上門(mén)檢查，如果發(fā)現(xiàn)有顯著的問(wèn)題，如：地基，屋頂，水系統(tǒng)或危害人體健康，買(mǎi)家可以單方面終止合同，定金不退。在大多數(shù)情況下，剛檢查出一些小問(wèn)題，那么買(mǎi)方將要求賣(mài)方做一些維修，往往是賣(mài)方將接受買(mǎi)方的要求放置損壞或不能正常工作修復(fù)。
在這我想從兩個(gè)角度談，一個(gè)從物權(quán)法的角度，我們物權(quán)法討論中明確規(guī)定，選聘物業(yè)公司，這是一種物權(quán)，而這種物權(quán)大家都知道，在法律理論方面，是一種絕對(duì)權(quán)，業(yè)主的權(quán)利必須得到應(yīng)有保障。那么這種選擇要肯定，絕對(duì)不能以物業(yè)管理公司具有物業(yè)管理權(quán)，以及他是合同對(duì)方不接受。
此外，從合同法角度看，委托合同的最鮮明的特點(diǎn)，委托法和受托法，雙方有權(quán)在任何時(shí)候終止合同的權(quán)利。顯然，明確了業(yè)主的選擇權(quán)是物權(quán)，我們將很快能夠?qū)?zhēng)端解決。因此，要終止這個(gè)問(wèn)題的權(quán)利，我們必須引入產(chǎn)權(quán)概念應(yīng)該進(jìn)來(lái)，但遵循這一有權(quán)終止本合同法的終止在任何時(shí)候正確的概念，從而使通過(guò)明確這些基本的系統(tǒng)，定義雙方以及本合同發(fā)生爭(zhēng)議，爭(zhēng)議地區(qū)的權(quán)利和義務(wù)，應(yīng)及時(shí)解決。
第三，我們談一下現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)的缺陷。
1缺乏國(guó)家法律和法規(guī)。雖然自1993年建設(shè)部頒發(fā)的多個(gè)物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)范性文件，但由于沒(méi)有國(guó)家的法律法規(guī)，因此缺乏整個(gè)物業(yè)管理部署統(tǒng)一的立法，以及方向，指導(dǎo)原則和規(guī)范，不同的原則模式，讓廣大企業(yè)和消費(fèi)者無(wú)所適從。
2缺乏完整的物業(yè)管理系統(tǒng)的科學(xué)理論支持。多年來(lái)，物業(yè)管理理論已經(jīng)滯后于物業(yè)管理的做法和立法，一直在探索中。立法政策的實(shí)用主義具有比較濃厚的地方色彩，缺乏連貫性和內(nèi)在邏輯，容易發(fā)生沖突和混亂。
3立法的涵蓋性和深度不夠。大多數(shù)地方立法僅限于居住區(qū)，只有表面行為和一般的規(guī)范，可操作性較差，很多問(wèn)題不能得到解決。
4立法剛性較差，較少的技術(shù)性運(yùn)用。主要表現(xiàn)在粗獷的線條，伸縮性較大，尤其是不重視程序性規(guī)定和法律責(zé)任，造成適用性較差。
5目前開(kāi)發(fā)建設(shè)單位缺乏對(duì)物業(yè)管理方面的投入而又收取高額管理費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)利用法律政策等杠桿進(jìn)行正確的調(diào)整。業(yè)主和物業(yè)管理公司及開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的關(guān)系中，前者是弱小勢(shì)力群體，在權(quán)利、責(zé)任方向，應(yīng)該給予適當(dāng)?shù)膬A斜。
參考文獻(xiàn)
第6篇：前期物業(yè)管理合同范文
單位名稱：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
聯(lián)系電話：_________
傳真：_________
受委托方（物業(yè)管理企業(yè)，以下簡(jiǎn)稱乙方）：_________
單位名稱：_________
資質(zhì)等級(jí)：_________
證書(shū)編號(hào)：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
聯(lián)系電話：_________
傳真：_________
甲方通過(guò)（招投標(biāo)，協(xié)議選聘）方式將_________（物業(yè)名稱）委托乙方實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)。為保障本物業(yè)正常運(yùn)行，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國(guó)家、省物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，雙方達(dá)成以下合同條款。
第一條 本合同所涉及的物業(yè)基本情況
物業(yè)名稱：_________物業(yè)類型：_________
座落位置：_________區(qū)_________路（街道）_________號(hào)
四至范圍：_________
總建筑面積：_________平方米；其中住宅_________平方米，商場(chǎng)_________平方米，辦公樓_________平方米，工業(yè)廠房_________平方米，停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）_________平方米。其他：_________。
物業(yè)構(gòu)成見(jiàn)附件一，規(guī)劃平面圖見(jiàn)附件三。
第二條 委托管理服務(wù)期限：物業(yè)管理服務(wù)期限為_(kāi)________年_________月（不超過(guò)整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域房屋交付使用后2年），自_________年_________月_________日_________時(shí)起至_________年_________月_________日_________時(shí)止。合同期未滿，業(yè)主大會(huì)成立后業(yè)主委員會(huì)與所選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，本合同終止。
第三條 甲方在該物業(yè)接交2個(gè)月前提供一次性開(kāi)辦費(fèi)_________萬(wàn)元，用于購(gòu)買(mǎi)相關(guān)辦公用品和設(shè)備，所形成的固定資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會(huì)所有。所購(gòu)買(mǎi)辦公用品和設(shè)備的清單明細(xì)乙方在物業(yè)接交后2個(gè)月內(nèi)交甲方備案。
甲方在該物業(yè)接交2個(gè)月前一次性提供給乙方_________萬(wàn)元的前期物業(yè)管理接管費(fèi)。乙方應(yīng)根據(jù)甲方的需要派員進(jìn)行物業(yè)管理提前介入，并負(fù)責(zé)包括但不限于簽訂物業(yè)管理合同、公共部位二級(jí)清理、接管驗(yàn)收、交房、人員招聘、人員培訓(xùn)等接管有關(guān)事宜。
甲方（需要，不需要）乙方提供前期物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)。如需乙方提供前期物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)的，前期物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)合同另行簽定。
第四條 乙方參與本物業(yè)的竣工驗(yàn)收，并在物業(yè)移交接管時(shí)，與甲方辦理物業(yè)管理書(shū)面交接手續(xù)。
第五條 本物業(yè)交付使用后的質(zhì)量責(zé)任，根據(jù)國(guó)家《建設(shè)工程管理質(zhì)量條例》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》等規(guī)定執(zhí)行。設(shè)施設(shè)備保修期如下：電梯_________月，監(jiān)控智能化設(shè)備_________月，消控設(shè)備_________月，電信設(shè)備_________月，道路_________月，綠化_________月，_________。保修時(shí)間確定及計(jì)算：由各項(xiàng)工程竣工及設(shè)備安裝完畢經(jīng)建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位、物業(yè)公司及有關(guān)專業(yè)部門(mén)根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，對(duì)所完成的建筑、設(shè)備進(jìn)行外觀、調(diào)試和運(yùn)行等方面的檢查測(cè)試，并經(jīng)簽章之日起為保修的起始日期。
本物業(yè)共有部分保修責(zé)任內(nèi)，如存在質(zhì)量問(wèn)題，按第_________種方式處理：
（一）甲方負(fù)責(zé)返修；
第7篇：前期物業(yè)管理合同范文
關(guān)鍵詞：物權(quán)法；物業(yè)管理；問(wèn)題；政府對(duì)策
一、概述
傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。[1]我國(guó)物業(yè)管理產(chǎn)生于改革開(kāi)放以后，其產(chǎn)生主要是為了滿足城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理需要。物業(yè)管理市場(chǎng)離不開(kāi)政府的適當(dāng)介入。首先，物業(yè)管理服務(wù)合同難以充分體現(xiàn)意思自愿。住宅小區(qū)物業(yè)管理是現(xiàn)代物業(yè)管理的主要方面，作為多數(shù)人一方的業(yè)主在簽定物業(yè)管理合同時(shí)只能實(shí)行代表人或者其它類似制度，難以保證物業(yè)管理合同的平等性、有償性。特別是前期物業(yè)管理合同，是在業(yè)主完全虛位的情況下產(chǎn)生的，沒(méi)有政府管理部門(mén)的適當(dāng)介入，業(yè)主的利益就更無(wú)法得到保障。其次，物業(yè)管理市場(chǎng)普遍存在失靈現(xiàn)象。[2]突出表現(xiàn)在壟斷和限制競(jìng)爭(zhēng)以及信息失靈兩方面。壟斷和限制競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)生既有房地產(chǎn)建設(shè)單位固有壟斷地位方面的原因，也有市場(chǎng)不充分、不完全的原因，政府因素也不時(shí)在發(fā)揮著作用。就物業(yè)管理關(guān)系雙方當(dāng)事人而言，一方業(yè)主為多數(shù)人，且經(jīng)常為自然人，而另一方為物業(yè)管理企業(yè)，雙方所掌握的物業(yè)管理信息的質(zhì)與量根本無(wú)法相比，這必然影響到雙方的實(shí)質(zhì)平等。最后，存在于物業(yè)管理對(duì)象之上的建筑物區(qū)分所有權(quán)具有社會(huì)性。通說(shuō)認(rèn)為，[3]建筑物區(qū)分所有權(quán)包括三要素：專有部分所有權(quán)、共用部分持分權(quán)和成員權(quán)。其中成員權(quán)直接涉及到人與人之間的關(guān)系問(wèn)題，與社會(huì)公共秩序具有密切的聯(lián)系，帶有明顯的社會(huì)性。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第5條規(guī)定，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作?？h級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。新頒布的《物權(quán)法》第70條則規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)。但是，目前的物業(yè)管理過(guò)程中不時(shí)地發(fā)生各種糾紛，政府物業(yè)管理部門(mén)的具體監(jiān)督管理措施有必要根據(jù)物業(yè)管理市場(chǎng)的內(nèi)在需要進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。為充分實(shí)現(xiàn)《物權(quán)法》賦予業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，構(gòu)建和諧小區(qū)生活，本文對(duì)當(dāng)前物業(yè)管理中存在的主要問(wèn)題進(jìn)行了系統(tǒng)分析，探討了政府物業(yè)管理主管部門(mén)的具體應(yīng)對(duì)措施。
二、當(dāng)前物業(yè)管理中存在的主要問(wèn)題
近年來(lái)我國(guó)物業(yè)管理糾紛數(shù)量呈現(xiàn)出日益上升的趨勢(shì)，涉及的內(nèi)容非常廣泛，覆蓋面包括物業(yè)管理費(fèi)、小區(qū)安全衛(wèi)生、物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)管理合同效力以及小區(qū)停車(chē)位等。筆者認(rèn)為，物業(yè)管理問(wèn)題之所以成為被普遍關(guān)注的社會(huì)問(wèn)題，主要原因包括以下幾方面。
1.業(yè)主普遍對(duì)物業(yè)管理制度認(rèn)識(shí)不足
在我國(guó)，物業(yè)管理歷史相當(dāng)短暫，作為物業(yè)管理重要權(quán)利基礎(chǔ)的建筑物區(qū)分所有權(quán)與傳統(tǒng)所有權(quán)差異巨大，即便在理論上對(duì)其性質(zhì)都還未能形成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。因此，一般業(yè)主對(duì)物業(yè)管理問(wèn)題就更難以理解與把握。具體表現(xiàn)在許多業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)識(shí)不清，在物業(yè)管理過(guò)程中很少參加業(yè)主大會(huì)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生也漠不關(guān)心，理不清業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系，不能主動(dòng)向業(yè)主委員會(huì)反饋信息、提供意見(jiàn)，而在遇到物業(yè)管理紛爭(zhēng)時(shí)又常常簡(jiǎn)單地以拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)來(lái)對(duì)抗，不能合法行使自己的正當(dāng)權(quán)利。此外，在傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，公有住房的物業(yè)管理是由使用人所在單位免費(fèi)提供的，私人獨(dú)門(mén)獨(dú)院住房的物業(yè)管理則完全是由所有權(quán)人自己進(jìn)行的，而現(xiàn)在要他們自己掏錢(qián)買(mǎi)物業(yè)管理服務(wù)，一時(shí)在思想上還很難接受，對(duì)物業(yè)管理不免會(huì)產(chǎn)生抵觸情緒。許多業(yè)主的消費(fèi)觀念還難以適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，也難以適應(yīng)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)使用管理制度發(fā)展的內(nèi)在客觀需要。
2.公用基礎(chǔ)設(shè)施檢查驗(yàn)收機(jī)制不合理
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第28條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。但是根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第21條規(guī)定，在業(yè)主和業(yè)主大會(huì)產(chǎn)生之前，物業(yè)管理企業(yè)通常都是由建設(shè)單位自己選聘的，盡管《物業(yè)管理?xiàng)l例》第24條又規(guī)定，國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，并強(qiáng)調(diào)住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，但是由于該條同時(shí)規(guī)定，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。這就致使實(shí)踐中前期物業(yè)管理企業(yè)大多是由建設(shè)單位直接選聘的，或者完全是由建設(shè)單位直接組建的。由于和建設(shè)單位之間的特殊關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)就根本不可能去履行自己的檢查驗(yàn)收義務(wù)，致使許多瑕疵工程或者根本就不存在的工程被接受了，然后再由公共維修基金支付相應(yīng)的所謂維修費(fèi)用，這極大地?fù)p害了廣大業(yè)主的合法權(quán)益，也為以后的物業(yè)管理留下了眾多“后遺癥”，諸如商品房質(zhì)量瑕疵、管線布局不合理、小區(qū)停車(chē)位不足或不合理、小區(qū)綠化不達(dá)標(biāo)和缺乏必要的公共娛樂(lè)設(shè)施等。
3.物業(yè)管理關(guān)系被扭曲、服務(wù)質(zhì)量低下
如前所述，前期物業(yè)管理企業(yè)都是由建設(shè)單位直接選聘或者組建的，另外，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》24條規(guī)定，在投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的情況下，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)建設(shè)單位采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)具有批準(zhǔn)權(quán)，所以不可避免地還會(huì)出現(xiàn)由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)直接指定物業(yè)管理企業(yè)的情況，這些都顯然扭曲了正常的物業(yè)管理關(guān)系，違背了正常的市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰機(jī)制。雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》第26條還規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但是期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。但是，由于業(yè)主委員會(huì)組織性質(zhì)十分松散，盡管實(shí)踐中出現(xiàn)了許多物業(yè)管理問(wèn)題，也很少有前期物業(yè)管理企業(yè)被炒掉的，就是有業(yè)主想把物業(yè)管理企業(yè)換掉，也會(huì)由于原建設(shè)單位或者行政等方面的種種干涉而無(wú)能為力。相反，由于擁有特定的身份關(guān)系，缺乏必要的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，許多物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量低下，對(duì)業(yè)主反映的問(wèn)題態(tài)度冷漠，所提供的物業(yè)管理服務(wù)主要就是看守小區(qū)大門(mén)和催收物管費(fèi)。
4.物業(yè)管理企業(yè)自身不能適應(yīng)市場(chǎng)要求
目前，在物業(yè)管理市場(chǎng)上存在一種矛盾現(xiàn)象，一方面業(yè)主普遍反映管理費(fèi)太高，另一方面又有不少物業(yè)管理企業(yè)因經(jīng)費(fèi)不足而正面臨著生存困境。原因固然是多方面的，但是重要原因應(yīng)該是物業(yè)管理企業(yè)自身問(wèn)題。目前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)主要是通過(guò)四種途徑組建起來(lái)的，即由開(kāi)發(fā)公司組建的的物業(yè)管理公司或附設(shè)的物業(yè)管理部門(mén)，獨(dú)立組建的的物業(yè)管理公司，房管所轉(zhuǎn)換的物業(yè)管理公司，各大系統(tǒng)單位組建的的物業(yè)管理公司。其中最后一種只占少數(shù)，最多的是通過(guò)一、三兩種途徑組建起來(lái)的，而由開(kāi)發(fā)商和房管所組建的物業(yè)管理公司不是把物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的附屬品，就是延續(xù)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的傳統(tǒng)觀念，距離專業(yè)化、現(xiàn)代化的標(biāo)準(zhǔn)都相去甚遠(yuǎn)。[4]物業(yè)管理作為一種基本日常生活消費(fèi)對(duì)象，它只能屬于微利性行業(yè)，但是當(dāng)前大多物業(yè)管理企業(yè)因規(guī)模太小而難以實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益目標(biāo)。而且人員素質(zhì)、結(jié)構(gòu)普遍不合理，缺乏現(xiàn)代管理專業(yè)人才，物業(yè)管理服務(wù)不規(guī)范，不能科學(xué)樹(shù)立現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念，甚至有的還把物業(yè)管理服務(wù)抹上了行政管理色彩。
5.業(yè)主委員會(huì)難以發(fā)揮應(yīng)有作用
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施，以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。但是由于業(yè)主普遍對(duì)物業(yè)管理制度認(rèn)識(shí)不足，業(yè)主委員會(huì)成員的產(chǎn)生缺乏民選機(jī)制，大多是由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自身需要而指定產(chǎn)生的，人員素質(zhì)沒(méi)保障，缺乏必要工作經(jīng)驗(yàn)，缺乏為廣大業(yè)主服務(wù)的精神與意識(shí)，業(yè)主委員會(huì)實(shí)際所發(fā)揮的作用更象是物業(yè)管理企業(yè)的人。至于業(yè)主大會(huì)就更是一盤(pán)散砂，其實(shí)際工作機(jī)制經(jīng)常為物業(yè)管理企業(yè)人員或少數(shù)利己分子所操縱。廣大業(yè)主唯一比較敏感的就是物業(yè)管理費(fèi)，而小區(qū)內(nèi)臟、亂、差等種種問(wèn)題則大多處于無(wú)人過(guò)問(wèn)的狀態(tài)。
三、政府部門(mén)應(yīng)該采取的必要措施
縱觀上述種種問(wèn)題不難發(fā)現(xiàn)，每個(gè)問(wèn)題都不是市場(chǎng)本身能夠解決的，這從另一側(cè)面進(jìn)一步說(shuō)明了物業(yè)管理市場(chǎng)離不開(kāi)政府的適當(dāng)介入。目前政府具體對(duì)策主要包括以下幾點(diǎn)：
1.做好物業(yè)管理的必要宣傳工作
房地產(chǎn)商品與一般商品不同。業(yè)主（消費(fèi)者）普遍對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)性質(zhì)不了解，不知道如何行使權(quán)利，對(duì)物業(yè)管理關(guān)系和業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)也認(rèn)識(shí)不清。盡管業(yè)主自身應(yīng)當(dāng)努力掌握有關(guān)知識(shí)和技能，提高自我保護(hù)意識(shí)。但是，根據(jù)《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第8條規(guī)定，消費(fèi)者享有知悉其購(gòu)買(mǎi)、使用的商品或者接受的服務(wù)的真實(shí)情況的權(quán)利；第13條規(guī)定，消費(fèi)者享有獲得有關(guān)消費(fèi)和消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)方面的知識(shí)的權(quán)利。即消費(fèi)者享有知悉真情權(quán)和接受教育權(quán)。根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第28條規(guī)定，房地產(chǎn)行政部門(mén)應(yīng)當(dāng)采取必要措施保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。針對(duì)業(yè)主普遍存在的困境，首先有要做好必要宣傳工作。除房地產(chǎn)行政部門(mén)自身直接參與外，還必須規(guī)范建設(shè)單位的告知義務(wù)范圍，并把有關(guān)宣傳工作納入社區(qū)工作范疇。
2.促使物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)相分離
目前，在物業(yè)管理中存在的許多問(wèn)題都與建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)之間的不正當(dāng)關(guān)系密切相關(guān)，有必要促使物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)相分離，其基本方法就是實(shí)行招標(biāo)制度。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，目前建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)之間之所以存在不正當(dāng)關(guān)系，重要原因是《物業(yè)管理?xiàng)l例》第21條規(guī)定，即在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位可以選聘物業(yè)管理企業(yè)。應(yīng)將第21條規(guī)定修改為在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)行政管理部門(mén)的監(jiān)督下會(huì)同所在社區(qū)組織選聘物業(yè)管理企業(yè)，并嚴(yán)格規(guī)定選聘物業(yè)管理企業(yè)要實(shí)行招標(biāo)制。從現(xiàn)實(shí)角度看，雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》第24條也提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。問(wèn)題是其進(jìn)一步又規(guī)定，投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)有關(guān)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)該嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位實(shí)行招標(biāo)公告制度，對(duì)所謂住宅規(guī)模較小應(yīng)實(shí)行嚴(yán)格解釋。
3.加強(qiáng)物業(yè)管理的行業(yè)管理、提升物業(yè)管理水平
首先應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資格管理，根據(jù)現(xiàn)階段我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小和專業(yè)化、集約化程度普遍較低的實(shí)際情況，在具備必要注冊(cè)資本等基本注冊(cè)條件的基礎(chǔ)上，要特別強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)必須擁有一般從業(yè)人員和所需不同專業(yè)人員的數(shù)量，并定期組織物業(yè)管理人員進(jìn)行專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能培訓(xùn)，幫助物業(yè)管理企業(yè)樹(shù)立現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念。在行為管理方面，要明確物業(yè)管理企業(yè)的通常管理范圍，規(guī)定非經(jīng)物業(yè)行政主管部門(mén)登記備案認(rèn)可，不能在物業(yè)管理合同中加以任意排除，防止物業(yè)管理企業(yè)不適當(dāng)?shù)孛獬芾砹x務(wù)；要禁止物業(yè)管理企業(yè)對(duì)屬于自己投資人的建設(shè)單位的招標(biāo)進(jìn)行投標(biāo)，防止不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，營(yíng)造平等和公平競(jìng)爭(zhēng)；加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)和審計(jì)工作，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)收支使用情況進(jìn)行必要監(jiān)督。在責(zé)任落實(shí)方面，應(yīng)嚴(yán)格查處各種違反物業(yè)管理法律法規(guī)的行為，對(duì)查出的問(wèn)題應(yīng)嚴(yán)格依法處理，決不通融，對(duì)未經(jīng)注冊(cè)不具備條件的企業(yè)應(yīng)堅(jiān)決給予取締。
4.對(duì)業(yè)主委員會(huì)工作進(jìn)行必要引導(dǎo)
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第10條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。《物權(quán)法》第75條也強(qiáng)調(diào)地方人民政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。但是實(shí)踐中這種指導(dǎo)和協(xié)助還很不夠。業(yè)主大會(huì)很少有按照規(guī)定正式召開(kāi)的，業(yè)主委員會(huì)成員的產(chǎn)生也很少是通過(guò)業(yè)主民主選舉產(chǎn)生的，常常主要都是指定（只有候選人提名而沒(méi)有進(jìn)一步選舉）產(chǎn)生的，這些問(wèn)題與物業(yè)行政主管部門(mén)指導(dǎo)、協(xié)助不夠都有著直接的關(guān)系。在提高指導(dǎo)、協(xié)助力度的同時(shí)，物業(yè)行政主管部門(mén)還必須注意到實(shí)踐中大多業(yè)主委員會(huì)成員都缺乏必要的物業(yè)管理知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)，有必要定期對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員進(jìn)行培訓(xùn)，幫助業(yè)主委員會(huì)制定工作計(jì)劃，促使業(yè)主委員會(huì)工作有序化、制度化。另外根據(jù)實(shí)踐需要，物業(yè)行政主管部門(mén)還要做好業(yè)主委員會(huì)的換屆指導(dǎo)和協(xié)助工作，加強(qiáng)換屆登記與監(jiān)督管理。
5.政府部門(mén)在有所為的同時(shí)更應(yīng)注意有所不為
物業(yè)管理市場(chǎng)離不開(kāi)政府的介入，但是這里所講的介入只能是適當(dāng)介入。如前所述，政府介入的目的主要就是為了培育健康的物業(yè)管理市場(chǎng)，維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)的自由與公平。但是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理關(guān)系只能是基于市場(chǎng)機(jī)制所形成的關(guān)系，主要應(yīng)由市場(chǎng)供需關(guān)系去確定。實(shí)踐中政府部門(mén)比較容易發(fā)生的，不是上述種種完全忽視物業(yè)管理市場(chǎng)的現(xiàn)象，就是過(guò)渡介入物業(yè)管理市場(chǎng)的現(xiàn)象。就后者而言，有房地產(chǎn)行政主管部門(mén)利用職權(quán)為少數(shù)物業(yè)管理企業(yè)瓜分市場(chǎng)、牟取不正當(dāng)利益的；有以物業(yè)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)為謊子，在缺乏與業(yè)主充分協(xié)商的情況下指定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；還有房地產(chǎn)行政主管部門(mén)混淆了行政權(quán)與司法權(quán)的界限，不當(dāng)介入物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛等等。物業(yè)管理關(guān)系屬于平等主體之間的合同關(guān)系，可以由當(dāng)事人自愿協(xié)商解決，也可以居中調(diào)解，但是訴訟具有最終決定的效力，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)絕不能利用自身特權(quán)進(jìn)行偏袒并威脅利誘。
作者單位：淮陰師范學(xué)院 法律系
參考文獻(xiàn)：
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第8篇：前期物業(yè)管理合同范文
正是由于存在這些糾紛，已經(jīng)嚴(yán)重影響到廣大人民群眾的生活、工作，因此要從法律、社會(huì)管理、企業(yè)自身等多方面出發(fā)，尋求解決物業(yè)管理糾紛的最佳路徑，因此，筆者提出以下六點(diǎn)建議。
1.推行菜單式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、在全國(guó)推廣、普及《住宅物業(yè)分級(jí)收費(fèi)管理辦法》。根據(jù)目前我國(guó)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第六條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)相結(jié)合。物業(yè)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)、服務(wù)與收費(fèi)相適應(yīng)的原則。實(shí)際生活中，物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)一般依據(jù)當(dāng)?shù)卣畠r(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定，考慮物業(yè)管理服務(wù)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度等因素。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，并在小區(qū)顯著位置公示。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，目前全國(guó)各地關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)存在的問(wèn)題主要是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題，筆者建議可以根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)印發(fā)的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》(試行)中對(duì)物業(yè)企業(yè)的分類來(lái)制定《住宅物業(yè)分級(jí)收費(fèi)管理辦法》，將不同級(jí)別的物業(yè)企業(yè)能夠提供的服務(wù)用“菜單式”的形式公布，引導(dǎo)業(yè)主正確選擇和評(píng)判，再結(jié)合當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平制定統(tǒng)一的收費(fèi)管理辦法，這樣可以樹(shù)立等價(jià)有償?shù)南M(fèi)觀念，促進(jìn)物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展，讓業(yè)主明白消費(fèi)，避免雙方因費(fèi)用問(wèn)題產(chǎn)生矛盾。
2.推行物業(yè)公司服務(wù)專業(yè)化、職業(yè)化。調(diào)研發(fā)現(xiàn)目前物業(yè)糾紛中很大程度是由于物業(yè)公司專業(yè)化、職業(yè)化水平低，我國(guó)在2003年開(kāi)始實(shí)施物業(yè)從業(yè)人員持證上崗制度，并于2005年出臺(tái)《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》、《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》和《關(guān)于實(shí)施物業(yè)管理師制度職責(zé)分工有關(guān)問(wèn)題的通知》等一系列規(guī)章制度，但從我國(guó)目前狀況來(lái)看，出來(lái)少數(shù)一線城市的住宅小區(qū)，大部分地區(qū)的物業(yè)從業(yè)人員中持證上崗人較少，具有物業(yè)管理師資格的人員更是少之又少，大部分物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)有待提高，這些都成為影響物業(yè)行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和自身發(fā)展的重要因素。建議各省職業(yè)技術(shù)院校盡快開(kāi)設(shè)物業(yè)管理服務(wù)專業(yè)，增加物業(yè)方面人才的培養(yǎng)，物業(yè)管理部門(mén)要嚴(yán)格審查物業(yè)持證上崗人員是否符合最低數(shù)量，物業(yè)企業(yè)也要加強(qiáng)員工的培訓(xùn)，以提高社會(huì)對(duì)物業(yè)從業(yè)人員的認(rèn)知度。
3.實(shí)行行業(yè)保險(xiǎn)。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，住宅共用設(shè)施、第三人侵權(quán)、水災(zāi)、火災(zāi)等導(dǎo)致業(yè)主財(cái)產(chǎn)、人身受損引發(fā)業(yè)主與物業(yè)矛盾逐年增加，這些損害往往與物業(yè)無(wú)關(guān)，但是也成為業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，或者物業(yè)的導(dǎo)火索。從上海2008年引入物業(yè)行業(yè)保險(xiǎn)的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，行業(yè)保險(xiǎn)是目前解決這一難題的最佳途徑，物業(yè)企業(yè)用優(yōu)惠價(jià)團(tuán)購(gòu)家庭綜合保險(xiǎn)，并向一次性支付一年物業(yè)費(fèi)的家庭贈(zèng)送，對(duì)于電梯用戶和有機(jī)動(dòng)車(chē)家庭還可以附加電梯責(zé)任險(xiǎn)和停車(chē)場(chǎng)險(xiǎn)種。
4.出臺(tái)規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同范本。關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同范本，目前只有建設(shè)部于1999年印發(fā)的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》(示范文本)，它規(guī)范了前期物業(yè)管理活動(dòng)的具體內(nèi)容，減少物業(yè)管理糾紛，但只適用于自房屋出售之日起之業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。在之后的物業(yè)合同就沒(méi)有了相應(yīng)的示范文本，而物業(yè)公司自制的物業(yè)管理合同往往傾向于物業(yè)企業(yè)單方面的利益保護(hù)，在許多問(wèn)題上約定不明或者沒(méi)有約定，業(yè)主的合法權(quán)益無(wú)法保障，必然導(dǎo)致糾紛的產(chǎn)生，因此，筆者建議應(yīng)當(dāng)盡快出臺(tái)《物業(yè)服務(wù)合同》示范文本，避免和減少業(yè)主入住后發(fā)生爭(zhēng)議和糾紛。
第9篇：前期物業(yè)管理合同范文
一、總體要求
針對(duì)當(dāng)前物業(yè)管理中存在物業(yè)服務(wù)不到位等問(wèn)題，堅(jiān)持標(biāo)本兼治、綜合治理的方針，按照以人為本、共享和諧、立足當(dāng)前、著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)、綜合治理、務(wù)求實(shí)效的總體要求，依法查處物業(yè)服務(wù)中不規(guī)范和違法違規(guī)行為，集中整治服務(wù)水平低、社會(huì)形象差的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，使社會(huì)和群眾反映強(qiáng)烈的問(wèn)題得到有效整改，讓老舊小區(qū)的基本物業(yè)服務(wù)更有保障，讓高中檔住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量得到顯著提升，全面提升全縣物業(yè)服務(wù)水平，樹(shù)立小區(qū)的良好新形象，促進(jìn)全縣物業(yè)服務(wù)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
二、整改內(nèi)容
（一）物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)行為不規(guī)范問(wèn)題。重點(diǎn)查處物業(yè)企業(yè)無(wú)資質(zhì)或超資質(zhì)范圍承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)；擅自將物業(yè)管理項(xiàng)目的全部業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓、委托給他人管理；擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或停止物業(yè)服務(wù)；聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)人員從事物業(yè)管理活動(dòng)；以出租、出借、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書(shū)；在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中與招標(biāo)人或其他投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)等行為。
（二）物業(yè)企業(yè)服務(wù)不到位問(wèn)題。重點(diǎn)查處物業(yè)企業(yè)未按要求簽訂物業(yè)服務(wù)合同或未按規(guī)定辦理合同備案手續(xù)；未按照物業(yè)服務(wù)合同和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)，只收費(fèi)不服務(wù)或服務(wù)不到位；物業(yè)收費(fèi)未備案或擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)等；未按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)小區(qū)內(nèi)亂搭亂建等違規(guī)行為未制止，制止不了又未及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告等。
（三）物業(yè)企業(yè)侵犯業(yè)主合法權(quán)益問(wèn)題。重點(diǎn)查處物業(yè)企業(yè)擅自改變公共建筑、共用設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房用途，非法占有公共部位的經(jīng)營(yíng)收益；擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益；未按照裝飾裝修服務(wù)協(xié)議規(guī)定及時(shí)向業(yè)主退還裝修保證金；物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)不按規(guī)定移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)資料等。
（四）物業(yè)企業(yè)自身管理不規(guī)范問(wèn)題。重點(diǎn)糾正物業(yè)企業(yè)工作人員服務(wù)意識(shí)差和態(tài)度不端正；不按規(guī)定報(bào)送信用檔案信息、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等資料；未建立健全內(nèi)部各項(xiàng)規(guī)章制度，辦事制度和辦事流程未公開(kāi)；未按要求配齊物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理和專業(yè)管理技術(shù)人員；未建立投訴、回訪處理機(jī)制，未公開(kāi)投訴受理電話，處理記錄不詳細(xì)等。
（五）前期物業(yè)管理不規(guī)范問(wèn)題。重點(diǎn)查處建設(shè)單位未按規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域；未依法通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)；未按規(guī)定要求與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面前期物業(yè)服務(wù)合同；未按照規(guī)定辦理前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備清單及權(quán)屬資料備案手續(xù)；未按規(guī)定對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)；未按規(guī)定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)資料等。
（六）業(yè)主委員會(huì)履職不到位問(wèn)題。重點(diǎn)糾正小區(qū)已具備成立條件，未按規(guī)定成立業(yè)主委員會(huì)；業(yè)主委員會(huì)未辦理備案手續(xù)；未依照規(guī)定，與選聘的物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；未及時(shí)了解業(yè)主的意見(jiàn)和建議，督促業(yè)主按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)；未監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；未對(duì)不履行職責(zé)或違章搭建建筑物、構(gòu)筑物，拒付物業(yè)費(fèi)以及侵害業(yè)主合法權(quán)益的委員作出終止資格的決定；違反法律、法規(guī)作出決定等。
三、實(shí)施步驟
本次專項(xiàng)整治分三個(gè)階段進(jìn)行。
1、安排部署階段（10月15日—10月20日）。印發(fā)專項(xiàng)整治實(shí)施方案，召開(kāi)活動(dòng)動(dòng)員會(huì)議，做好宣傳發(fā)動(dòng)工作，營(yíng)造良好實(shí)施氛圍。
2、集中整治階段（10月21日—11月20日）。組織物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)各主體單位開(kāi)展自查自糾，自覺(jué)整改存在的各類問(wèn)題，進(jìn)一步規(guī)范自身行為?？h住建局組成聯(lián)合檢查組，對(duì)城區(qū)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)組織開(kāi)展專項(xiàng)整治，對(duì)存在的各類問(wèn)題進(jìn)行全面查處，按照“主動(dòng)自查整改從輕處理，不自查不整改從重處理”的原則提出處理意見(jiàn)，全面規(guī)范物業(yè)市場(chǎng)秩序。
3、檢查驗(yàn)收階段（11月21日—11月30日）。對(duì)問(wèn)題整改情況進(jìn)行全面驗(yàn)收，形成檢查處理情況報(bào)告，并在全縣范圍通報(bào)。
四、保障措施
（一）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，搞好配合?？h住建局抽調(diào)人員專門(mén)成立縣物業(yè)管理市場(chǎng)專項(xiàng)整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)整個(gè)活動(dòng)的組織和領(lǐng)導(dǎo)。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照上級(jí)要求主動(dòng)自查，不斷規(guī)范市場(chǎng)行為，對(duì)存在的問(wèn)題不折不扣地進(jìn)行整改。
