萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

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摘要：2015年4月21日王健林董事長在萬達(dá)年會(huì)上正式對外傳遞了第四次轉(zhuǎn)型的信號：從房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)，向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，并將發(fā)展重心放在商業(yè)、文化、金融和電商這四大支柱產(chǎn)業(yè)，海外投資戰(zhàn)略并重。不滿足在中國發(fā)展，要走向世界。從此，萬達(dá)將逐步降低房地產(chǎn)比重，“輕資產(chǎn)”模式成為此次轉(zhuǎn)型的核心。

關(guān)鍵詞：輕資產(chǎn)運(yùn)營模式；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一、萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式概述

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下就是把自己的優(yōu)勢放大，相對劣勢的部分外包。萬達(dá)的優(yōu)勢就是品牌效應(yīng)、選址建設(shè)、招商管理等，還有先進(jìn)的信息管理系統(tǒng)和電子商務(wù)系統(tǒng)。投資方承擔(dān)項(xiàng)目費(fèi)用，同時(shí)擁有物業(yè)所有權(quán)，他們還可以獲得資產(chǎn)的增值利益。并且租金凈收入按比例分配。

二、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)文中內(nèi)涵

廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)組織財(cái)務(wù)活動(dòng)的過程中，因外界的不確定性和思想上的偏差，從而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，本文采用的正是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的廣義概念。

三、萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的原因

重資產(chǎn)模式存在諸多缺陷：第一，土地儲(chǔ)備的重要性導(dǎo)致的供需不平衡。第二，資金來源主要來源于銀行存款。所以重資產(chǎn)模式下存貨所占的比重較高，現(xiàn)金等流動(dòng)資產(chǎn)比重相對較低。有息負(fù)債所占比重較高；資本成本、利息費(fèi)用較高。而輕資產(chǎn)完美的避開了這些缺點(diǎn)，所以輕資產(chǎn)模式在房地產(chǎn)行業(yè)方面值得一試，更加的有借鑒作用。另外國家戰(zhàn)略需要，近幾年都在企業(yè)轉(zhuǎn)型，所以說，萬達(dá)也是一個(gè)持續(xù)創(chuàng)新的企業(yè)。所以緊隨發(fā)展變革浪潮，進(jìn)行企業(yè)變革。

四、萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)重資產(chǎn)與輕資產(chǎn)模式下的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對比

1.籌資方面（1）重資產(chǎn)模式下萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的各項(xiàng)支出是靠物業(yè)銷售的回籠資金還完銀行貸款后剩下一部分的資金維持的。另一部分資金作為下一個(gè)城市綜合體的啟動(dòng)資金。就此過程循環(huán)往復(fù)，才可以最終實(shí)現(xiàn)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的不斷強(qiáng)大。但事實(shí)上，資金的供應(yīng)始終是抵不過發(fā)展的速度，萬達(dá)的發(fā)展是迅速的驚人的，單單靠租金和銷售產(chǎn)生的收入是不能維持發(fā)展需要的。在這種情況下唯有以資產(chǎn)作抵押來獲得銀行貸款，支持下一個(gè)新項(xiàng)目的建設(shè)。2011年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)2507.79億元,2012年3351.12億元,2013年4310.44億元,2014年5642.94億元,2015年6395.60億元。負(fù)債2011年1902.38億元,2012年2477.61億元,2013年3171.72億元,2014年4091.48億元,2015年4536.63億元。資產(chǎn)負(fù)債率2011年75.86,2012年73.93,2013年73.58,2014年72.51,2015年70.93，11年到15年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率基本處于較高水平，15年的70.93%雖說比前幾年有明顯回降趨勢，但相比于房地產(chǎn)行業(yè)平均負(fù)債率65%還是處于較高水平。從負(fù)債有利息結(jié)構(gòu)能夠觀察到，在1742億元的有利息貸款中，只有72億元債券采取了擔(dān)保方式，剩下的借款大部分采取抵押資產(chǎn)的形式，總共抵押資金高達(dá)2780億元，這些抵押借款若是不能按時(shí)足額的償還，就會(huì)面臨有關(guān)部門依法依法對抵押資產(chǎn)的處置的風(fēng)險(xiǎn)。另外，萬達(dá)流動(dòng)比率流動(dòng)資產(chǎn)除以流動(dòng)負(fù)債比重逐漸下降，說明企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)在短期負(fù)債到期以前，可以變?yōu)楝F(xiàn)金用以償還負(fù)債的能力較為不理想的趨勢。（2）在輕資產(chǎn)模式下，資金的來源不再像是重資產(chǎn)模式下那樣僅僅靠銷售和抵押資產(chǎn)來獲得，而是憑借自身優(yōu)勢的品牌效應(yīng)和先進(jìn)的管理模式來獲得資金，吸引投資者，這樣就大大的解決了資金籌集困難這一問題，從而掃清了萬達(dá)地產(chǎn)發(fā)展的一大障礙。比如以萬達(dá)穩(wěn)升為例，它就是一個(gè)由萬達(dá)發(fā)起的向外界個(gè)人及機(jī)構(gòu)投資者籌集資金的有限合伙企業(yè)。雖然還是有債務(wù)的存在，但是對抵押物的要求沒有那么嚴(yán)格了。輕資產(chǎn)模式下，仔細(xì)揣摩萬達(dá)商業(yè)和萬達(dá)穩(wěn)升的合作條款，相關(guān)輕資產(chǎn)項(xiàng)目的退出途徑以及轉(zhuǎn)讓給第三方等方式，并未寫明是由萬達(dá)商業(yè)或其下屬公司回購。萬達(dá)商業(yè)項(xiàng)目的資金來源是“明股實(shí)債”。因此，這些“明股實(shí)債”實(shí)際上不會(huì)以負(fù)債的形式體現(xiàn)在公司的財(cái)務(wù)報(bào)表里，這就大幅降低了萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債水平。把輕資產(chǎn)項(xiàng)目以股權(quán)形式并入報(bào)表，負(fù)債并沒有增多，但通過增加凈資產(chǎn)的方式增加了總資產(chǎn)，降低了資產(chǎn)負(fù)債率，讓萬達(dá)商業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表體現(xiàn)出來沒有那么多的負(fù)債進(jìn)而促進(jìn)了萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)整體的財(cái)務(wù)狀況。2.現(xiàn)金流方面（1）2011年358.82億元至2014年88.32億元萬達(dá)的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量有明顯下降趨勢，2012年114.81億元,2013年68.07億元,雖在2014年略有高，但還是可以看到經(jīng)營狀況每況愈下。而近年來隨著萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展加快，需要大量的資金來進(jìn)行公司運(yùn)轉(zhuǎn)，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量呈上升趨勢2011年-253.92億元,2012年-254.95億元,2013年-237.83億元,2014年-456.99億元,2015年-467.39億元。特別是在2014年，投資活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額高達(dá)456.99億元，同比增長92.15%，這就給萬達(dá)商業(yè)的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)帶來了諸多不利。這就是重資產(chǎn)模式下的情況。（2）輕資產(chǎn)模式下，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)用自己的優(yōu)勢成為地產(chǎn)服務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)者和經(jīng)營者，不自己籌集建設(shè)資金，而是作為一個(gè)找地、找資源運(yùn)營的一個(gè)角色定位。如此一來，資金來源也不需要太過擔(dān)心，現(xiàn)金流動(dòng)也可以達(dá)到一個(gè)不錯(cuò)的效果。從上述數(shù)據(jù)可以看出，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在2015年初宣布轉(zhuǎn)型后，資金籌集產(chǎn)生的費(fèi)用不斷減少，融資壓力不斷下降。但是投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流沒有大的變化，證明萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)還是在不斷地發(fā)展。

五、總結(jié)

第一，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式解決了投資供不應(yīng)求的問題，在這樣的模式下，萬達(dá)商業(yè)扮演著提供服務(wù)的角色，而不再是抵押借款籌資找地開發(fā)，不再提供資金。所以，萬達(dá)商業(yè)在商業(yè)剛開始的時(shí)候現(xiàn)金投放的很少，資產(chǎn)負(fù)債率下降，對緩解資金壓力有很大的效果。輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下，萬達(dá)商業(yè)的融資方式有了變化，不再局限于單一的信貸融資，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)正在通過與第三方投資者合作或者發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品的方式進(jìn)行融資，盡量的降低融資成本。為了進(jìn)一步的加快資金的流動(dòng)性，提高償還債務(wù)的能力，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)通過提供服務(wù)獲得較為穩(wěn)定的現(xiàn)金回報(bào)以租金分成的方式。第二，萬達(dá)在前期的資金投資方面減少，那必然要有第三方投資者來提供大量的資金，給項(xiàng)目的啟動(dòng)工作做資金的基礎(chǔ)，以便使萬達(dá)商業(yè)多個(gè)工程同時(shí)開展，這樣既可以擴(kuò)大市場占有率，又可以增強(qiáng)競爭優(yōu)勢，為萬達(dá)商業(yè)的持久迅速發(fā)展做出很好的保障。輕資產(chǎn)運(yùn)營模式使萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式也得以轉(zhuǎn)變，創(chuàng)造了多元化的盈利生態(tài)模式。首先轉(zhuǎn)變了物業(yè)的盈利方式，凈資產(chǎn)收益率得以提升。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在重資產(chǎn)模式下包攬地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營，銷售物業(yè)和租金收入是主要的利潤來源。而在輕資產(chǎn)模式下，盈利則轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄟ^管理和品牌以及相關(guān)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的許可費(fèi)。前者屬于投資獲得的收益，后者則是由于管理服務(wù)，盈利方式發(fā)生變化。其次，這樣的變化對于盈利生態(tài)模式的構(gòu)建是有力的，不僅是在管理和品牌收入方面有所成就，萬達(dá)也涉獵金融基金，這就造就了萬達(dá)旗下快錢、眾籌、私募等金融業(yè)務(wù)的發(fā)展，壯大了萬達(dá)金融。另外，在這樣的過程中積累的資源和管理經(jīng)驗(yàn)還能夠幫助延伸其他多元業(yè)務(wù)?？傊f達(dá)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式是有很多成功的可能性的，并且也看到了成功。所以，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)可以為更多的房地產(chǎn)企業(yè)提供經(jīng)驗(yàn)和基礎(chǔ)。

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[4]祝天惠.萬達(dá)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型-盈利模式重塑.

作者:崔春雷 單位:青海民族大學(xué)