管窺房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算

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一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算環(huán)節(jié)存在的一些問(wèn)題

稅收規(guī)定與企業(yè)會(huì)計(jì)的準(zhǔn)則內(nèi)容有著一定的差異，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)企業(yè)的收入進(jìn)行確認(rèn)時(shí)，會(huì)以五項(xiàng)經(jīng)濟(jì)原則作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)企業(yè)獲取了房屋的預(yù)售許可證，可以對(duì)房屋建筑進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)時(shí)，房屋建筑的建設(shè)并沒(méi)有完工，也就是說(shuō)，消費(fèi)者所購(gòu)買(mǎi)的房屋屬于期房，與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)收到了購(gòu)房者所預(yù)付的房款。由于房屋建筑商品在所有權(quán)方面的風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)有產(chǎn)生有效的轉(zhuǎn)移，因此不完全符合經(jīng)濟(jì)原則的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。只有在房屋建筑工程完工驗(yàn)收，認(rèn)證購(gòu)房者的房產(chǎn)權(quán)利時(shí)，才能夠確認(rèn)收入款項(xiàng)。但是稅法方面則將在房屋預(yù)售時(shí)所獲得的款項(xiàng)全部算入收入范疇內(nèi)來(lái)計(jì)算納稅金額。除此以外，房地產(chǎn)建造房屋的閣樓、停車(chē)場(chǎng)以及地下室等部分參與銷(xiāo)售的部分，并沒(méi)有對(duì)其進(jìn)行收入金額的確定，也就是說(shuō)，雖然這些建筑部分屬于企業(yè)銷(xiāo)售商品的范疇，但是并沒(méi)有算入收入核算中。房屋銷(xiāo)售期間的罰款、物業(yè)費(fèi)用、政府獎(jiǎng)勵(lì)以及客戶(hù)違約金的收取也沒(méi)有在收入核算中得到明顯的體現(xiàn)。

二、會(huì)計(jì)核算相關(guān)問(wèn)題的改善方法和措施

（一）對(duì)高層建筑成本制定核算規(guī)劃

上述問(wèn)題描述中我們已經(jīng)明確了高層建筑的成本核算問(wèn)題，因此筆者認(rèn)為可以結(jié)合企業(yè)房屋建造的特點(diǎn)來(lái)構(gòu)建合理的房屋層次成本分析法來(lái)確定高層建筑的樓層成本，力爭(zhēng)落實(shí)到細(xì)節(jié)，最好能夠保證每一個(gè)樓層都有與之對(duì)應(yīng)的成本計(jì)算權(quán)重，最后再綜合總成本和可銷(xiāo)售面積來(lái)對(duì)平均成本進(jìn)行計(jì)算，用每一個(gè)樓層的權(quán)重與平均成本相乘得到銷(xiāo)售成本，保證房屋銷(xiāo)售的收入能夠與成本形成一定的配比。以某房地產(chǎn)公司的成本核算規(guī)劃為例，該企業(yè)結(jié)合往年的銷(xiāo)售狀況并通過(guò)科學(xué)合理的計(jì)算方式，得出了若建造30層的高層建筑，其建筑樓層的平均成本為2900/㎡，裙樓30到20層、20到10層、10到5層的權(quán)重?cái)?shù)值分別為1.7、2、1、3，由此可知，該高層建筑的銷(xiāo)售成本按樓層由高到低算應(yīng)該分別為4930/㎡、5800/㎡、2900/㎡、8700/㎡。這種成本核算的方法能夠從根本上解決銷(xiāo)售收入與成本耗資不成比例的問(wèn)題，除此以外，歸集和分配成本等方面也要有所準(zhǔn)備，針對(duì)一些較為復(fù)雜的房屋建筑工程，由于其成本核算對(duì)象的確立很難將成本費(fèi)用囊括進(jìn)來(lái)，此時(shí)就需要結(jié)合科學(xué)的成本費(fèi)用分配方法來(lái)進(jìn)行成本分配，杜絕出現(xiàn)隨意分配的不良現(xiàn)象。結(jié)合實(shí)際，筆者對(duì)以下四類(lèi)作出了總結(jié)：1.土地征用費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)該按照占地面積來(lái)進(jìn)行劃分；2.在對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)倳r(shí)，可以參照歷史發(fā)生原因，結(jié)合因果關(guān)系法來(lái)進(jìn)行；3.現(xiàn)場(chǎng)組織的管理費(fèi)用應(yīng)該按照建筑面積來(lái)進(jìn)行分配；4.預(yù)算面積是配套設(shè)備經(jīng)費(fèi)分?jǐn)偟闹饕罁?jù)。

（二）收入制度的完善

筆者個(gè)人認(rèn)為，房地產(chǎn)收入制度的完善應(yīng)該從配套設(shè)施和商品房的收入核算制度的改善開(kāi)始著手。由政府或相關(guān)部門(mén)試著去制定一套符合中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售收入確定的經(jīng)濟(jì)制度，并將其與稅收相關(guān)的法律法規(guī)相結(jié)合，統(tǒng)一銷(xiāo)售收入確認(rèn)與銷(xiāo)售合同簽訂時(shí)預(yù)收款項(xiàng)收取的時(shí)間點(diǎn)，從而避免了房地產(chǎn)企業(yè)由于下手收入的無(wú)法確認(rèn)而在企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表上出現(xiàn)巨大虧損的現(xiàn)象，這樣一來(lái)，在企業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售的過(guò)程中同時(shí)會(huì)產(chǎn)生大量的金額收入，財(cái)務(wù)報(bào)表方面就能夠顯示出真實(shí)的銷(xiāo)售利潤(rùn)，進(jìn)一步使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況得到更為真實(shí)的反應(yīng)；第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售收入的核算范圍應(yīng)該有所圈定，配套設(shè)施和商品房都也應(yīng)該納入核算的范圍之內(nèi)；第三，對(duì)房屋出租收入、土地轉(zhuǎn)讓以及其他形式收入的監(jiān)控力度要有所加強(qiáng)，筆者初步估計(jì)，這部分的收入金額能夠達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)收入總額數(shù)值的15%或以上。針對(duì)土地轉(zhuǎn)讓的收入，國(guó)家可以結(jié)合房屋建筑所在區(qū)域土地價(jià)格的高低來(lái)建立數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)最低的土地交易價(jià)位進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)定義，若交易價(jià)位低于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)位，其過(guò)戶(hù)手續(xù)不予通過(guò)。這樣的規(guī)定能夠減少土地交易中黑幕操作的可能性；第四，輔助材料管理的加強(qiáng)?！邦A(yù)售收入備查薄”、“銷(xiāo)售備查薄”以及“協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)清冊(cè)”等輔助材料的建立，能夠?qū)ζ髽I(yè)的正式應(yīng)納稅所得額度進(jìn)行真實(shí)的側(cè)面反映，有效遏制了了某些企業(yè)隨意調(diào)整利潤(rùn)及內(nèi)部收入金額的現(xiàn)象，保證房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)能夠遵循納稅規(guī)范。

三、歸納總結(jié)

就目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和未來(lái)趨勢(shì)而言，該行業(yè)的企業(yè)發(fā)展在營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)方面的表現(xiàn)還算不上十分成熟，因此在會(huì)計(jì)核算工作的開(kāi)展上也存在很多問(wèn)題，需要通過(guò)不斷的發(fā)現(xiàn)和完善來(lái)對(duì)其今后發(fā)展加以規(guī)劃。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)要想持續(xù)保持穩(wěn)定快速的發(fā)展速率，必須要結(jié)合相關(guān)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律，通過(guò)制定有效的管理制度來(lái)確保企業(yè)會(huì)計(jì)核算環(huán)節(jié)的精準(zhǔn)性，并保證其后期工作效益的提升，進(jìn)一步使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)得到完善，為企業(yè)自身的長(zhǎng)期發(fā)展發(fā)揮功效。本文結(jié)合筆者自身多年工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中的成本核算和收入核算兩大方面存在的一些問(wèn)題和現(xiàn)象做出討論，并提出了自己的一些建議和看法，筆者堅(jiān)信，通過(guò)我們的不懈努力，會(huì)計(jì)核算在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的作用發(fā)揮將更為高效穩(wěn)定，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。

作者：原永亮 單位：山西省第二建筑工程公司