房改房物業(yè)管理分析
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［摘要］房改房在進(jìn)行物業(yè)管理時存在著很大的困難，因此必須要采取有效的改進(jìn)措施，才能夠真正地提高房物業(yè)管理的水平。本文主要圍繞房改房物業(yè)管理展開分析和論述，首先介紹房改房物業(yè)管理存在的一些問題，然后提出全面加強房改房物業(yè)管理的有效舉措。
［關(guān)鍵詞］房改房；物業(yè)管理；存在問題；有效舉措
由于房改房的購買主體具有一定的特定性，具有較大的政策優(yōu)勢，房改房業(yè)主對于物業(yè)管理的觀念尚未轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致在對房改房進(jìn)行物業(yè)管理時不僅難度相對較大，存在費用收取困難、住宅專項維修資金無法正常使用等很多的問題，影響到了業(yè)主的幸福指數(shù)，因此應(yīng)該采取有效的管理措施，改進(jìn)當(dāng)下房改房物業(yè)管理時存在的一系列問題和不足，才能夠真正的提高物業(yè)管理的水平。
1房改房的定義及特點
1.1房改房定義
房改房又可叫做已購公房，是指享受國家房改優(yōu)惠政策的住宅，即居民將現(xiàn)住公房以標(biāo)準(zhǔn)價或成本價扣除折算后（舊住宅還要扣除房屋折算）購買的公房。
1.2房改房特點
根據(jù)國家政策，房改房具有以下幾個特點。房改房需是2000年以前竣工并投入使用；房改房只對部分限定人群銷售，可以獲得房改房購買權(quán)的人必須是特定的職工人群，如購房職工需在1998年底之前參加工作；國家明確限定了合格的房改房面積大??；房改房的價格通常都因為受到工齡、職務(wù)和職工所在家庭人口等各項因素的影響，而可以獲得低于普通住房的超低折扣，所以只要付出較低的資金即可獲得；房改房的住房不能隨意進(jìn)行銷售，通常房改房的售房主體為購房人所在的單位。
2房改房物業(yè)管理涉及到使用費用的資金來源
根據(jù)房改房購房的定義，其物業(yè)管理涉及到的使用費用有一定的特殊性。房改房物業(yè)管理涉及到使用費用的資金來源一般分為兩部分——售房單位和業(yè)主交存的專項維修資金。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《中國國家機關(guān)住宅專項維修資金管理辦法》（國管房改〔2008〕346號）、《住宅專項維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財政部第165號令）等相關(guān)政策，住宅專項維修資金管理實施專戶存儲、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、主管部門監(jiān)督的原則。目前按照國家的政策要求，售房單位應(yīng)從售房款中按照相應(yīng)比例提取的住宅專項維修資金和購房人購房時交存的住宅專項維修資金交存到住宅專項維修資金專戶中，其中售房單位交存部分歸售房單位所有，業(yè)主交存部分歸業(yè)主所有。當(dāng)住宅專項維修資金賬戶分戶賬面余額不足首期交存額的30%或維修所需金額較大、住宅專項維修資金余額不敷使用時，須及時續(xù)交。成立業(yè)主大會的房改房小區(qū)，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定；未成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由售房單位或物業(yè)服務(wù)單位制定。
3房改房物業(yè)管理存在的問題和不足分析
房改房的售房及購房人員的特殊性，導(dǎo)致房改房物業(yè)管理存在著一些難點和管理不足，主要表現(xiàn)在以下幾個方面。
3.1基礎(chǔ)設(shè)施比較落后，給物業(yè)管理帶來了很大的難題
根據(jù)房改房性質(zhì)的定義，房改房普遍存在著房齡較老，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不足的問題，而且其硬件技術(shù)差，尤其是年久失修，不僅會造成線路的老化，而且供水供電設(shè)施設(shè)計相對較為陳舊，不能夠滿足業(yè)主的現(xiàn)代化需求。大部分房改房小區(qū)存在于住宅和小區(qū)設(shè)計之初，沒有安裝電梯、安裝了電梯但不能夠得到專業(yè)的維護(hù)，經(jīng)常發(fā)生故障，停車位沒有有效的規(guī)劃，私家車無處停放，這都加大了物業(yè)管理的困難。一方面由于基礎(chǔ)設(shè)施不夠完善，造成了業(yè)主的滿意度不高，另一方面如果基礎(chǔ)設(shè)施需要進(jìn)一步完善的話，要物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的管理，物業(yè)需要投入足夠的金額，但是業(yè)主們繳納物業(yè)費的積極性不高，因此會造成惡性循環(huán)現(xiàn)象，容易進(jìn)一步引發(fā)業(yè)主和物業(yè)之間的矛盾，造成無法調(diào)和的后果。
3.2業(yè)主的物業(yè)管理消費觀念尚未形成
在進(jìn)行房改房的物業(yè)管理時，業(yè)主們的物業(yè)管理消費理念沒有真正的形成。業(yè)主們對于物業(yè)作為一種商品的形式還沒有完全接受，而隨著物業(yè)管理成本的不斷攀升，導(dǎo)致了物業(yè)管理工作難以有效維續(xù)。由于傳統(tǒng)房改房的特殊性質(zhì)，業(yè)主對于物業(yè)不認(rèn)可，不積極的配合物業(yè)的工作，而且認(rèn)為物業(yè)做的不到位、不合理[1]。很多的業(yè)主認(rèn)為這種房產(chǎn)本身具有一定的爭議性，不僅不利于交易，而且還存在著糾紛，于是存在著得過且過的心態(tài)，不積極繳納物業(yè)費，不配合物業(yè)的管理，直接造成了房改房物業(yè)管理的難度。
3.3市場競爭環(huán)境尚未形成
由于房改房的小區(qū)業(yè)主對物業(yè)以及設(shè)施擁有所有權(quán)和使用權(quán)，因此公開競爭機制尚未形成，不僅影響到了物業(yè)管理的水平，也使得物業(yè)不能夠樹立良好的形象去爭取更多受眾的認(rèn)可。由于缺乏市場競爭的環(huán)境，物業(yè)的服務(wù)水平有待進(jìn)一步提升，另外在缺乏市場競爭的條件之下，也會造成物業(yè)以老大自居，趨于應(yīng)付，搞表面工程的現(xiàn)象，提供的服務(wù)質(zhì)量不高。
3.4物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)低，物業(yè)虧損嚴(yán)重
由于購買房改房售房的特點，房改房業(yè)主們普遍年齡層次偏大，又加之在房改房購買之初，大部分小區(qū)由售房單位統(tǒng)一進(jìn)行物業(yè)管理，并沒有單獨收取物業(yè)費，在進(jìn)行房改房的物業(yè)管理時，拒交物業(yè)管理費的現(xiàn)象時有發(fā)生，物業(yè)管理費的收繳非常困難，根本無法保障物業(yè)行業(yè)的正常運行。一旦物業(yè)虧損，并沒有足夠的資金來開展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，或者是及時彌補當(dāng)下小區(qū)內(nèi)存在的一些基本問題。一旦物業(yè)行業(yè)難以有效運行，將會無法滿足基礎(chǔ)設(shè)施的改良工作，不僅維修基金不到位，而且管理上不夠規(guī)范，也會造成業(yè)主的反感。而且小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理人員素質(zhì)低，服務(wù)比較差，影響到了業(yè)主的滿意度，久而久之形成了惡性循環(huán)。
3.5住宅專項維修資金無法正常使用
由于國家對于住宅專項維修資金交存的要求是足額交存、分賬到戶后才可以按照政策申請使用。但目前存在很多售房單位還未開通住宅專項維修資金專戶，或是開通了住宅專項維修資金專戶后沒有進(jìn)行足額交存或未完成分賬到戶，導(dǎo)致了很多房改房小區(qū)無法使用這筆資金進(jìn)行小區(qū)的維修。
3.6物業(yè)和居委會之間缺乏溝通，權(quán)責(zé)分配不夠明確
在對房改房進(jìn)行管理時，由于物業(yè)管理公司與居委會之間缺乏有效的溝通，不僅權(quán)責(zé)分配不明確，而且還會產(chǎn)生一系列的矛盾。與物業(yè)公司和居委會之間缺乏溝通，沒有進(jìn)行有效的合作，出現(xiàn)問題時相互推諉責(zé)任不僅影響到了業(yè)主們的滿意度，而且也會降低物業(yè)以及居委會的影響力。當(dāng)下面臨著病毒，需要進(jìn)行小區(qū)的隔離以及消毒等工作，這就需要配備一些資金，但是由于物業(yè)和居委會之間存在著矛盾，都相互推諉扯皮，造成了管理之后的現(xiàn)象，容易造成一些安全隱患。
4全面加強房改房物業(yè)管理的有效舉措分析
結(jié)合房改房物業(yè)管理存在的問題，應(yīng)該采取有效的改進(jìn)措施。
4.1要加強前期的投入，完善基礎(chǔ)設(shè)施
要進(jìn)行小區(qū)建設(shè)時必須要完善配套設(shè)施，通過打造更加完備的基礎(chǔ)設(shè)施，能夠提高物業(yè)主的滿意度。另外也要將物業(yè)引入到小區(qū)的管理當(dāng)中，可以通過招投標(biāo)的方式聘請專業(yè)化的物業(yè)公司來進(jìn)行管理。通過進(jìn)行前期的投入，保證公共服務(wù)建設(shè)。為了更好的推進(jìn)物業(yè)管理工作，需要進(jìn)一步完善基礎(chǔ)設(shè)施，比如說小區(qū)內(nèi)的綠化必須要及時的進(jìn)行，小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生條件要進(jìn)一步的改善，對于一些垃圾桶缺失或者是沒有設(shè)置分類垃圾桶的現(xiàn)象，那么要及時地進(jìn)行填充，從而使得業(yè)主們對物業(yè)的服務(wù)更加滿意，打造更加和諧的關(guān)系，推進(jìn)物業(yè)管理工作的有效落實。也要進(jìn)一步完善小區(qū)的各種配套設(shè)施，能夠?qū)σ恍╆惻f的設(shè)備進(jìn)行更新?lián)Q代，能夠使得房改房的住宅小區(qū)的條件向開發(fā)樓盤的水平不斷接近，才能夠提高用戶的滿意度。
4.2要宣傳物業(yè)管理的重要性，加強業(yè)主的法律意識
為了保證物業(yè)的正常工作，必須要改變也業(yè)主的錯誤認(rèn)識，只有使得業(yè)主不斷轉(zhuǎn)變觀念，更好地適應(yīng)物業(yè)管理的需求，才能夠創(chuàng)造一個和諧共贏的局面。因此業(yè)主們應(yīng)該增強法律的意識，能夠承擔(dān)物業(yè)費用來聘請專業(yè)的物業(yè)公司來進(jìn)行打理，才能夠創(chuàng)造更加舒適的小區(qū)環(huán)境。在進(jìn)行小區(qū)管理的過程當(dāng)中物業(yè)的作用至關(guān)重要因此千萬不可以忽視通過提高對物業(yè)管理公司的認(rèn)識，創(chuàng)造和諧的交流關(guān)系，能夠結(jié)合物業(yè)的需求做好自身的工作，同時也能夠為物業(yè)管理工作減輕阻力，通過進(jìn)行積極配合形成良好的互動局面，保證物業(yè)管理水平的提升，也能夠打造出更加優(yōu)質(zhì)的小區(qū)，從而提高人們的生活質(zhì)量。
4.3政府要給以物業(yè)管理公司相對的支持力度
首先，通過政府進(jìn)行參與督促售房單位及時設(shè)立住宅專項維修資金專戶、足額交存、分賬到戶，以保障小區(qū)物業(yè)維修能夠正常使用這筆資金；其次，由于業(yè)主停留在傳統(tǒng)的物業(yè)管理觀念，導(dǎo)致了商業(yè)模式尚未形成，而且業(yè)主們心里不愿意繳納物業(yè)費，這就需要在開展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)時也要政府給予相關(guān)的扶持，通過進(jìn)行扶持來肯定物業(yè)管理公司的價值，并且提高業(yè)主對其的信任度，與此同時支持物業(yè)各項事業(yè)的發(fā)展，給物業(yè)開展的便民服務(wù)以一定政策優(yōu)惠，這樣能夠打破現(xiàn)有的僵局，實現(xiàn)物業(yè)和業(yè)主的和諧共贏局面。
4.4全面提高物業(yè)的服務(wù)水平
結(jié)合當(dāng)下物業(yè)管理中，管理人員素質(zhì)低，服務(wù)意識淡薄的現(xiàn)象，也要對物業(yè)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，全面提高物業(yè)管理人員的服務(wù)意識，能夠站在業(yè)主的角度開展各項物業(yè)建設(shè)，真正地讓業(yè)主有“回家”的感覺，才能夠使得業(yè)主主動繳納物業(yè)費。
4.5完善維修基金的管理制度
在進(jìn)行物業(yè)管理時，必須要對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行維護(hù)，因此應(yīng)該加強對維修基金的管理，通過完善制度，專款專用，因此，應(yīng)該對基金的管理、使用及歸集要有一套嚴(yán)格的制度，并且設(shè)專門的管理機構(gòu)同時，也要和業(yè)主代表進(jìn)行協(xié)商、討論，保證維修基金的運用更加合理，更加的公開透明。
4.6加強與居委會的溝通，明確各自的職責(zé)
物業(yè)管理和居委會都是相互聯(lián)系的，都是為業(yè)主提供服務(wù)的，因此，應(yīng)該加強溝通和交流，才能夠形成合力，保證為業(yè)主進(jìn)行服務(wù)。同時也需要對各自的職責(zé)進(jìn)行劃分，避免權(quán)責(zé)分配不均，造成推諉責(zé)任的現(xiàn)象。通過相互配合，共同解決業(yè)主在小區(qū)居住的一些問題，才能真正地讓業(yè)主滿意，減少物業(yè)管理的阻礙。
4.7業(yè)主要轉(zhuǎn)變觀念，增強被服務(wù)意識
在目前社會化分工越來越細(xì)致的大背景下，人們越來越注重分工的效率。只有完善的精細(xì)化的社會分工才能夠使得整個社會能夠高效運轉(zhuǎn)。所以講管理工作交給物業(yè)公司來打理，業(yè)主就可以將剩余的時間和精力投入到屬于自身社會分工的工作當(dāng)中去。這種意識的增強非常有助于業(yè)主對于小區(qū)物業(yè)管理的理解，也在情感和理性上更愿意采取這種管理的方式?？傊畼I(yè)主們一定要改變傳統(tǒng)的錯誤認(rèn)識，能夠信任物業(yè)，并且能夠積極配合物業(yè)開展的各項活動，既能夠形成和諧的關(guān)系，也能夠加強房改房物業(yè)的管理水平，為人們提供更加舒適生活空間。
5總結(jié)
在對房改房進(jìn)行物業(yè)管理時，小區(qū)的硬件設(shè)施相對較為落后，而且物業(yè)管理的消費理念沒有真正形成，同時物業(yè)管理收費水平相對較低，行業(yè)虧損比較嚴(yán)重，維修基金不到位，難以開展基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù)，導(dǎo)致小區(qū)居民的怨聲載道，尤其是物業(yè)管理公司與居委會缺乏有效的溝通，權(quán)責(zé)分配不夠明確。因此在推進(jìn)房改房的物業(yè)管理工作時應(yīng)該加強前期的投入，完善基礎(chǔ)設(shè)施，另外要加強對物業(yè)管理工作的重視，政府也應(yīng)該對物業(yè)管理給予一定的扶持，通過改變業(yè)主的傳統(tǒng)觀念，全面增強被服務(wù)的意識，也要合理地收取費用，通過引入競爭機制來獲取更多的維修基金，從而完善小區(qū)物業(yè)管理工作。
參考文獻(xiàn)
[1]黃潔娟.鐵路房改房如何推行物業(yè)管理[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2018（3）：116-117.
作者：楊夢桃 單位：中國航空規(guī)劃設(shè)計研究總院有限公司