多校區(qū)物業(yè)管理面臨問題及對策淺析
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摘要:隨著我國高等教育事業(yè)的不斷改革發(fā)展，多校區(qū)辦學已成為高校的發(fā)展趨勢，多校區(qū)開展物業(yè)管理面臨諸多問題，如何協(xié)調(diào)多校區(qū)物業(yè)管理體制，合理有效的利用各項資源，積極探索多校區(qū)運行下高校物業(yè)管理的對策已成為開展多校區(qū)物業(yè)管理的主要課題。文章分析了多校區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題，提出適合多校區(qū)物業(yè)管理的對策方法。
關(guān)鍵詞:多校區(qū)辦學;物業(yè)管理體制;多校區(qū)物業(yè)管理模式
1前言
自1997年我國高校實施擴招以及合并以來，我國高等教育事業(yè)迎來了改革發(fā)展的新時期，為了解決學校辦學規(guī)模擴大以及學生人數(shù)增多等問題，高校由原來的單一校區(qū)變成多校區(qū)。目前，從高校實際出發(fā)，提高物業(yè)管理質(zhì)量水平、降低運行成本的多校區(qū)物業(yè)管理模式是一個新的課題。文章針對目前多校區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀進行分析，并在此基礎(chǔ)上探討如何良好的開展高校多校區(qū)物業(yè)管理工作的策略。
2我國高校多校區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀
(1)校區(qū)多、管理區(qū)域分散。校區(qū)之間在地理位置上相隔一定距離，每個校區(qū)的物業(yè)都涉及樓宇管理服務、校園植被環(huán)境、硬件設(shè)備和學生安全等一系列問題，再加上管理區(qū)域的分散化，給物業(yè)管理帶來了一定的難度。(2)新舊管理體制不適應。新建校區(qū)設(shè)施設(shè)備都不完善，一切都處于過渡時期，與運行多年的老校區(qū)在管理體制上有很多不同，無法采用同一種管理體制。(3)服務教職工、學生的人數(shù)增多、服務的項目增多。由于學校的擴張，服務的對象大幅度增加的同時新建校區(qū)大量新設(shè)備的投入使用給物業(yè)管理帶來了新的挑戰(zhàn)。(4)管理團隊水平低下。大部分高校物業(yè)管理人都屬于“中途改行”，缺乏專業(yè)的、系統(tǒng)的培訓，規(guī)章制度不健全，專業(yè)技術(shù)亟待提高。
3多校區(qū)物業(yè)管理面臨的挑戰(zhàn)與問題
3.1各校區(qū)管理模式不統(tǒng)一、不協(xié)調(diào)
老校區(qū)服務內(nèi)容比較窄以及側(cè)重點與服務定位較高的新校區(qū)存在差異，各校區(qū)內(nèi)部設(shè)施的先進程度和新舊程度不同，實際管理范圍不同，這就造成各校區(qū)的管理步調(diào)以及考核要求存在較大差異。
3.2缺乏完善的管理制度及市場化意識
高校物業(yè)管理部門雖然也有相關(guān)制度，但是目前并沒有根據(jù)多校區(qū)實際情況的制度體系，管理缺乏規(guī)范化，執(zhí)行能力不夠。高校物業(yè)管理不同于其他社會上的物業(yè)管理，它作為高校工作的一部分，兼顧科研及師生員工生活等多方面的綜合性管理業(yè)務，同樣也擔有管理育人的責任和義務。目前的高校物業(yè)管理在這方面還有一定的差距。此外，由于學校師生對高校的有償服務這種市場化的消費觀念認知有限，物業(yè)管理人員與師生溝通聯(lián)系不足，導致廣大師生員工的物業(yè)管理市場化意識不夠。
3.3人員素質(zhì)參差不齊，文化水平整體不高
我國高校多校區(qū)物業(yè)管理還存在人員結(jié)構(gòu)不合理和缺乏專業(yè)人才等問題，主要表現(xiàn)為人員結(jié)構(gòu)老化，缺乏專業(yè)的、系統(tǒng)的培訓。加之老齡化現(xiàn)象突出，40歲以下的職員只占了在職員工的20%左右，大部分職員都是50歲以上的高齡人員。除了身體素質(zhì)差之外，學習新事物的能力弱，不能良好的掌握新技能、新設(shè)備的使用方法，限制了物業(yè)管理和服務水平的提高。
3.4資金投入不足
高校的教學樓、辦公樓、公寓樓、實驗樓及其他的基本設(shè)施設(shè)備使用率很高，需要投入較多的人力和財力，從而造成物業(yè)管理投入經(jīng)費不足;高校物業(yè)使用的智能化設(shè)備和設(shè)施趨于現(xiàn)代化，精密化水平高，費用的投入高，用于物業(yè)管理支出的經(jīng)費嚴重不足。
3.5智慧化、信息化創(chuàng)新不夠
目前多校區(qū)沒有形成一個系統(tǒng)化的管理模式，物業(yè)管理還處于發(fā)展時期。各高校應該借著“互聯(lián)網(wǎng)+”的春風和智慧校園的浪潮，充分利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，實現(xiàn)線上線下，營造一種智慧化的校園環(huán)境，以促進高校物業(yè)管理新模式的形成。
4高校多校區(qū)物業(yè)管理的優(yōu)化思路與策略
4.1高校多校區(qū)物業(yè)管理的優(yōu)化思路
(1)因地制宜原則。該原則要充分考慮高校多校區(qū)區(qū)域的特點，選擇適合本身校區(qū)的物業(yè)管理方式。例如對符合引入專業(yè)化物業(yè)服務條件的安置校區(qū)，可以選聘物業(yè)服務企業(yè)實行專業(yè)化管理。對暫時不具備條件的校區(qū)，可以通過后勤管理處、社區(qū)居委會等來實施物業(yè)管理。(2)以人為本原則?！岸嘈^(qū)”高校普遍表現(xiàn)為“人多事多物多”，因為后勤物業(yè)管理工作必須堅持以教職工和學生為主的原則，堅持為教學科研工作和廣大師生服務。認真研究后勤社會化改革給學生學習方式和生活方式帶來的變化。(3)堅持實效原則。多校區(qū)管理比單一校區(qū)管理復雜得多，因此多校區(qū)物業(yè)管理要注重和管控實效方面。多校區(qū)的物業(yè)管理工作，就要以科學的管理理念、專業(yè)的技術(shù)管理團隊、現(xiàn)代科學的手段等有效方式來提高管理服務的質(zhì)量。(4)著眼未來原則。物業(yè)工作既要解決眼前問題，又要為以后發(fā)展著想，建立健全的規(guī)章制度，完善各項規(guī)章制度建設(shè)等，建立長效機制，形成健全的多校區(qū)物業(yè)管理機制。(5)智慧監(jiān)管原則。在大數(shù)據(jù)時代下，結(jié)合云計算及物聯(lián)網(wǎng)最新的技術(shù)手段，高校物業(yè)服務管理實現(xiàn)智能化，對師生教、習生活實現(xiàn)便捷化。
4.2高校多校區(qū)物業(yè)管理的優(yōu)化策略
(1)科學考量、統(tǒng)籌規(guī)劃，優(yōu)化多校區(qū)物業(yè)管理的策劃。首先，多校區(qū)物業(yè)管理的工作要加以科學考量，與高校相關(guān)部門和諧發(fā)展，并且要體現(xiàn)在后勤管理工作的總體規(guī)劃中。其次，多校區(qū)物業(yè)管理很難實現(xiàn)物業(yè)管理的組織架構(gòu)及分配制度的平衡從而造成人才流失，削弱了其他校區(qū)的技術(shù)和管理水平，這需要后勤相關(guān)部門合理平衡各方面利益，對機構(gòu)設(shè)置和人員配置進行綜合考慮，統(tǒng)籌兼顧確定適合多校區(qū)物業(yè)管理的模式。(2)建立健全的創(chuàng)新管理制度，實現(xiàn)多校區(qū)物業(yè)服務的市場化。遵循市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，變革和創(chuàng)新管理體制是解決物業(yè)社會化的根本方法。首先，更新傳統(tǒng)的管理機制，按照合同及規(guī)范制度，將高校內(nèi)部分物業(yè)通過招標外包給社會優(yōu)秀的物業(yè)企業(yè)，形成競爭。在招標資格審核中應要求物業(yè)服務企業(yè)具有較強的本地化服務能力和高校服務經(jīng)驗，在投標方案中重點審核投標方案與采購需求的吻合度，針對服務項目的特點提出專業(yè)化的管理模式、服務目標，并制定各類崗位、各區(qū)域人員設(shè)置以及內(nèi)部管理制度和質(zhì)量控制標準等。其次，如果多校區(qū)物業(yè)管理和社會企業(yè)處于同一起跑線，必須要適度放開市場。實踐證明，只有實行起步階段有保護性的競爭，才能保證多校區(qū)物業(yè)管理企業(yè)得以生存和發(fā)展。(3)以學校后勤牽頭，聯(lián)合物業(yè)公司，打造精干高效的管理服務團隊。首先，在管理人才上積極引進年輕的管理人員，包括公開招聘和從校內(nèi)其他管理崗位調(diào)入，形成新的領(lǐng)導班子。另外加強對物業(yè)管理人才的系統(tǒng)性培養(yǎng)培訓，全面普及物業(yè)管理和服務知識，提高團隊的專業(yè)水平和處理問題及突發(fā)事件的能力。其次，充分利用工會和基層黨組織等陣地，做好物業(yè)管理團隊的思想政治工作，促使其在理想信念的引導下，始終以“服務”為宗旨做好物業(yè)管理工作，完善用人制度，構(gòu)建人才流動機制，建立公平、公正、科學客觀的聘用制度，強化崗位管理。(4)有效控制成本，實行物業(yè)監(jiān)管的長效機制。市場經(jīng)濟條件下通過招標的形式節(jié)約成本、效益最大化原則不斷的探索和研究物業(yè)相關(guān)制度和規(guī)范。首先，管理人員要變“單一化”為綜合素質(zhì)高的“復合型”，尤其是規(guī)模較小的校區(qū)。其次，要充分利用科技手段減少人工的勞動強度。最后，要完善對外聘專業(yè)技術(shù)人才的用人制度，公平公正、人性化、科學化管理來減少專業(yè)技術(shù)人才的流動，盡量避免“跳槽”現(xiàn)象的出現(xiàn)。高校需按照與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的服務合同及相關(guān)物業(yè)考核辦法的規(guī)定，通過監(jiān)管部門日常檢查、學校的各職能部門投票及師生的反饋意見等方式對物業(yè)企業(yè)服務情況進行評價，根據(jù)考核結(jié)果予以獎罰，制訂明確的監(jiān)管標準確保服務質(zhì)量。同時建立信息化網(wǎng)絡平臺，以西安石油大學為例，在后勤維修平臺及學校公眾號上增設(shè)“后勤物業(yè)服務”模塊，將物業(yè)服務項目的內(nèi)容及服務范圍公布于上，師生可以反映各種問題、提出工作建議以及監(jiān)督管理，化解矛盾并達到有效監(jiān)管的目的。(5)實現(xiàn)高校智慧化物業(yè)管理。高等學校后勤服務工作的改革與發(fā)展已經(jīng)駛?cè)肟燔嚨?。但是在改革的過程中仍存在層層阻力和障礙，在智慧校園理念深入推廣、科學技術(shù)不斷成熟、配套設(shè)施逐步完善，高校智慧校園對校園后勤社會化的必然趨勢。高校智慧物業(yè)通過“互聯(lián)網(wǎng)+”的模式對教室、教學科研用房、公共設(shè)施及公寓樓、食堂等校內(nèi)主要場所進行專業(yè)化、系統(tǒng)化、規(guī)范化、智能化、社會化的高效智能服務;同時對于師生提供新時代新服務，高校智慧物業(yè)緊密聯(lián)系師生生活，除了基本的生活性服務，還提供國家社會企業(yè)發(fā)展、個人職業(yè)生涯規(guī)劃、高校資源共享、教學信息、師生休閑娛樂方向、實習兼職等特約服務。
5結(jié)論
隨著我國高校教育的高速發(fā)展，多校區(qū)物業(yè)管理也迎來了新的機遇和挑戰(zhàn)，創(chuàng)新發(fā)展高校物業(yè)管理是高校后勤社會改革的必然要求，也是推動社會進步的關(guān)鍵?；诿總€學校的校況的不同以及管理體制的差異，因此，保證高校有效進行多校區(qū)物業(yè)管理必須堅持“因校制宜”的原則，科學地對物業(yè)服務工作進行規(guī)劃化管理，合理制定適合本校發(fā)展的物業(yè)管理制度，妥善穩(wěn)步推動多校區(qū)物業(yè)管理工作的社會化進程。
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作者:劉春燕 任廣峰 單位:西安石油大學