國(guó)外住宅抵押貸款體制對(duì)比探究

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本文作者：段昆 單位：蘇州大學(xué)商學(xué)院

私營(yíng)抵押保險(xiǎn)業(yè)已可以和政府保險(xiǎn)平分秋色，并成為保險(xiǎn)市場(chǎng)上的一支重要力量。一般地，只要購(gòu)房借款人向私人保險(xiǎn)公司投保抵押貸款保險(xiǎn)，他們便能順利地從住房金融機(jī)構(gòu)取得貸款。具體做法上，私營(yíng)抵押貸款保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)方式更簡(jiǎn)便、靈活，凡有一定支付能力的購(gòu)房者，其購(gòu)房貸款的20－30％均可購(gòu)買私營(yíng)抵押保險(xiǎn)。當(dāng)由私人住宅抵押貸款保險(xiǎn)公司承保的貸款違約時(shí)，保險(xiǎn)公司一般以兩種方式對(duì)貸款人進(jìn)行補(bǔ)償。一是從貸款人那里購(gòu)買該筆違約貸款，并獲得住房的抵押權(quán)；二是按一定比例賠償貸款人的損失，讓貸款機(jī)構(gòu)擁有抵押房屋的產(chǎn)權(quán)。

近年來(lái)，由于一些住房金融機(jī)構(gòu)開展“一攬子交易抵押”業(yè)務(wù)，即在抵押貸款合同中不僅規(guī)定借款要按時(shí)歸還本息，而且要求借款人須在購(gòu)買住房時(shí)投保房屋火災(zāi)險(xiǎn)和房主人身險(xiǎn)等險(xiǎn)種，保費(fèi)由借款人與同期應(yīng)交貸款本息一并交于放貸機(jī)構(gòu)，再由放貸機(jī)構(gòu)統(tǒng)一交給保險(xiǎn)公司,更是極大地?cái)U(kuò)展了私營(yíng)抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。因此，現(xiàn)在美國(guó)的私營(yíng)抵押保險(xiǎn)業(yè)現(xiàn)已成為美國(guó)住宅抵押貸款保險(xiǎn)體系中的重要成員。

英國(guó):住房信用保證保險(xiǎn)為住宅抵押貸款保駕護(hù)航

在英國(guó)，由于沒有美國(guó)那種專門從事抵押保險(xiǎn)的公營(yíng)或私營(yíng)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，抵押貸款的保險(xiǎn)主要是通過(guò)一般保險(xiǎn)公司開辦住房信用保證保險(xiǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。目前英國(guó)通過(guò)保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)的住宅抵押貸款要占所有住宅抵押貸款的80%以上。

英國(guó)的具體做法是：貸款機(jī)構(gòu)要求借款人購(gòu)買住房信用保證保險(xiǎn)，保險(xiǎn)的金額與住房抵押貸款的金額相適應(yīng)，并可隨著抵押貸款的償還情況而相應(yīng)減少。保險(xiǎn)的期限應(yīng)與抵押貸款的期限相等，發(fā)放抵押貸款的銀行是保單的持有人和受益人。保險(xiǎn)費(fèi)由借款人即投保人按期繳納，若貸款人在保險(xiǎn)期內(nèi)喪失工作能力或死亡，則由保險(xiǎn)公司代為償還欠款。這種將信用保證保險(xiǎn)引入住房抵押貸款市場(chǎng)的做法，一方面最大限度地保障了借款人及其家人的利益，另一方面也降低了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)借款人因人身事故等因而無(wú)力償還債務(wù)時(shí)，銀行可以從保險(xiǎn)公司得到全部賠償。

法國(guó)：人壽保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)為住房抵押貸款立下汗馬功勞

在法國(guó)，51％的家庭有負(fù)債，其中30％是因?yàn)橘?gòu)買住房而負(fù)債。近年來(lái)法國(guó)保險(xiǎn)市場(chǎng)在住房信貸保險(xiǎn)上的保費(fèi)收入平均每年為200億法郎，每年在該險(xiǎn)種上的保費(fèi)增長(zhǎng)率為4％—5％，而且超過(guò)90％的個(gè)人住房貸款人都投保了人壽保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)。法國(guó)的具體做法是：對(duì)于平均還款期限15年，還款額占收入1／3的貸款，住房貸款期限一般在15－20年間。在這么長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、通貨膨脹率、職工失業(yè)率、市場(chǎng)資金利率都可能會(huì)發(fā)生變化，借款人也可能會(huì)因死亡、殘廢、失業(yè)等各種原因喪失還貸能力，所有這些因素都使貸款銀行面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。銀行必然要求貸款人對(duì)于造成中斷還款的死亡、喪失工作能力和失業(yè)等主要意外事件進(jìn)行保險(xiǎn)。因此，一般地，借款人須按貸款額的0.4％繳納保險(xiǎn)費(fèi)，購(gòu)買人壽保險(xiǎn)。如果借款人在貸款期間喪失還款能力時(shí)，由保險(xiǎn)公司代為償還借款人剩余的全部貸款，即銀行確保收回貸款，借款人仍擁有住房。值得一提的是，在法國(guó)，保險(xiǎn)公司同時(shí)還提供附加失業(yè)保險(xiǎn)，借款人在失業(yè)后由保險(xiǎn)公司承擔(dān)18個(gè)月的償還貸款責(zé)任，費(fèi)率也為貸款額的0．4％。

這種保險(xiǎn)方法對(duì)借款人、銀行、保險(xiǎn)公司都有利。首先，它化解了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)的生產(chǎn)、交易活動(dòng)。其次，銀行則降低了貸款風(fēng)險(xiǎn)。再次，保險(xiǎn)公司通過(guò)住房貸款拓展了業(yè)務(wù)，法國(guó)住房貸款保險(xiǎn)保費(fèi)收入約占人壽保險(xiǎn)公司保費(fèi)收入的30％左右?？梢?，法國(guó)的住房貸款壽險(xiǎn)在保障銀行利益的同時(shí)也保障了貸款人的利益，且為銀行業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展鋪路搭橋，起到巨大的推動(dòng)作用。

荷蘭：人壽保險(xiǎn)與住宅抵押貸款合二為一，功不可沒

由于荷蘭實(shí)行住房貸款利息和人壽保險(xiǎn)收入免征所得稅政策，荷蘭金融機(jī)構(gòu)據(jù)此推出了人壽保險(xiǎn)與抵押貸款相結(jié)合的貸款工具，即把人壽保險(xiǎn)和抵押貸款捆綁在一起進(jìn)行銷售。荷蘭的具體做法是：借款人在向銀行貸款的同時(shí)，要求購(gòu)房者購(gòu)買相應(yīng)年期和金額的人壽保險(xiǎn)作為貸款的抵押，購(gòu)房者只需支付全部房?jī)r(jià)的15-20%的首期房?jī)r(jià)即可購(gòu)房。在保險(xiǎn)期間，借款人分期支付貸款利息給銀行，把保險(xiǎn)費(fèi)(相當(dāng)于本金)還給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)到期，保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)償還本金給銀行。借款人貸款后只按月償還貸款利息，不償還貸款本金。貸款到期后，借款人所購(gòu)買的人壽保險(xiǎn)正好到期，保險(xiǎn)收入恰好足以清償貸款本金。

住房抵押貸款與人壽保險(xiǎn)相結(jié)合的要點(diǎn)是借款人將利息按期躉付給銀行，而將本金交給保險(xiǎn)公司，由保險(xiǎn)公司不斷地增值運(yùn)用，在貸款到期后，由保險(xiǎn)公司一次將本金還給銀行。荷蘭體制的優(yōu)點(diǎn)是明顯的：對(duì)保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，開拓了經(jīng)營(yíng)范圍，大大擴(kuò)展了業(yè)務(wù)空間；對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，這種貸款工具可最大限度地享受免稅政策，如果人壽保險(xiǎn)公司運(yùn)作得好，還可得到額外保險(xiǎn)分紅；對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，不會(huì)因借款人中途遭遇不幸以至喪失還款能力而出現(xiàn)貸款無(wú)法收回，從而大大降低了貸款風(fēng)險(xiǎn)。