物業(yè)管理論文精選(九篇)
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第1篇：物業(yè)管理論文范文
1.物業(yè)管理人才嚴(yán)重供不應(yīng)求
據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止2012年全國物業(yè)管理從業(yè)人員約612萬人，較2008年的250萬人上升145%，較2004年的144萬人上升325%，但是，物業(yè)管理師數(shù)量僅有43,919人，平均每家企業(yè)只有0.6個，占全國612萬從業(yè)人員的0.7%，由此可見，物業(yè)管理師隊伍數(shù)量與需求呈現(xiàn)出了較嚴(yán)重的失衡。《發(fā)展報告》第四部分有關(guān)制約行業(yè)發(fā)展的主要問題也指出，“行業(yè)從業(yè)人才隊伍匱乏”這一實際情況。依據(jù)《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，物業(yè)管理項目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理師擔(dān)任。但實際情況是我們?nèi)珖诠艿?0萬個項目中，具備物業(yè)管理師資格的項目經(jīng)理數(shù)量還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到《暫行規(guī)定》的要求。
2.企業(yè)規(guī)?；l(fā)展過快，人才“拔苗助長”趨勢明顯
《發(fā)展報告》指出，到2012年底，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量約71,000家，較2008年的58,406家增長23%，較2004年的26,700家增長166%。物業(yè)管理面積145.3億平方米，較2008年的125.46億平方米增長16%，較2004年28.8億平方米增長404%。9年時間，企業(yè)發(fā)展規(guī)模呈幾何倍數(shù)增長，而物業(yè)管理行業(yè)薪酬競爭力低，導(dǎo)致物業(yè)管理人才無論從數(shù)量還是質(zhì)量上，都無法滿足企業(yè)規(guī)模高速發(fā)展的需要，許多企業(yè)因此在用人上采取“拔苗助長”的方式，導(dǎo)致出現(xiàn)從業(yè)者能力與崗位能力要求嚴(yán)重不匹配的現(xiàn)象。
3.未來物業(yè)管理人才將按物業(yè)管理業(yè)態(tài)及專業(yè)細(xì)分
物業(yè)管理已由住宅為主的“一元化”發(fā)展模式向?qū)懽謽?、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)廠房、醫(yī)院、學(xué)校、寺廟、商業(yè)步行街、街道以及各類城市綜合體等“多元化”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。隨著物業(yè)管理業(yè)態(tài)的逐步豐富，行業(yè)發(fā)展對物業(yè)管理人才的能力要求也勢必會走更加技術(shù)型和精細(xì)化的道路，例如：就環(huán)境管理而言，住宅清潔只需要一個清潔員及簡單的清潔工具就能完成作業(yè)，而醫(yī)院物業(yè)清潔則涉及有毒有害垃圾處理與職業(yè)健康安全防護(hù)，高端寫字樓物業(yè)則涉及玻璃幕墻維護(hù)等專業(yè)性很強的技術(shù)問題。在經(jīng)營管理方面，商業(yè)物業(yè)則涉及更高層次的資產(chǎn)管理和商業(yè)運營策劃。因此，未來物業(yè)管理人才不只是具備通用能力就可勝任，而是在細(xì)分物業(yè)管理業(yè)態(tài)的條件下，根據(jù)不同崗位能力勝任模型來匹配具備專業(yè)能力的物業(yè)管理人才。
二、關(guān)于物業(yè)管理職業(yè)培訓(xùn)轉(zhuǎn)型升級的思考
隨著物業(yè)管理業(yè)態(tài)的多元化，物業(yè)管理商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變以及IT技術(shù)的廣泛應(yīng)用，向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的步伐已初露端倪。與此相適應(yīng)的，物業(yè)管理職業(yè)培訓(xùn)模式也必將面臨轉(zhuǎn)型升級的要求。為此，我們從不角度提出了六個轉(zhuǎn)變模式。
1.傳統(tǒng)培訓(xùn)模式向人才培養(yǎng)模式轉(zhuǎn)變
傳統(tǒng)培訓(xùn)模式以老師在臺上講授，學(xué)員在臺下聽記的方式進(jìn)行，培訓(xùn)機構(gòu)不太考慮培訓(xùn)對象的實際需求，企業(yè)對學(xué)員的培訓(xùn)效果也沒有太多要求，甚至個別企業(yè)和學(xué)員僅僅是為了獲取證書而參加培訓(xùn)。然而在現(xiàn)代企業(yè)運營模式下，人才的專業(yè)能力，培訓(xùn)能否帶來行為改變、理念提升和績效優(yōu)化是企業(yè)更加關(guān)注的要素，因此，未來的培訓(xùn)不是為取得證書而培訓(xùn)，而是要著力培育企業(yè)關(guān)注且需要的實用型人才。學(xué)院為深圳市福永街道社區(qū)實施“定制式社區(qū)物業(yè)管理人才培育”，培訓(xùn)共由八個單元組成，包括人才選拔、物業(yè)管理基礎(chǔ)理論培訓(xùn)、社區(qū)物業(yè)管理專題研討、公文寫作與培訓(xùn)技巧、物業(yè)管理項目“沙盤推演”、物業(yè)管理項目跟崗實習(xí)、在崗遠(yuǎn)程督導(dǎo)及綜合考核等，目的是為社區(qū)培育未來的物業(yè)管理總經(jīng)理，為實現(xiàn)社區(qū)物業(yè)管理自治及社區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營運作常態(tài)化的“造血功能”提供人才支撐和理念提升。培訓(xùn)效果已得到社會各方的高度認(rèn)可，相信定制式培訓(xùn)產(chǎn)品將會有更大的市場前景。
2.單純面授培訓(xùn)向線上線下結(jié)合轉(zhuǎn)變
行業(yè)發(fā)展初期，從業(yè)者大部分對物業(yè)管理專業(yè)知識掌握不多，很需要通過面對面的講解來獲得專業(yè)知識。然而，隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用，企業(yè)規(guī)模擴大和跨區(qū)域經(jīng)營等因素的影響，面授已不再是獲得專業(yè)知識的唯一途徑，同時，面授也存在諸如培訓(xùn)組織難，培訓(xùn)成本高等弊端。為此，網(wǎng)絡(luò)線上培訓(xùn)順應(yīng)而生，網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)有效的解決了空間和時間的矛盾，而且培訓(xùn)成本低，學(xué)員可以隨意自學(xué)，重復(fù)學(xué)習(xí)。近幾年，許多學(xué)員就通過網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)的形式考取物業(yè)管理師資格。網(wǎng)絡(luò)在線培訓(xùn)對一些基礎(chǔ)理論和常規(guī)性問題的知識學(xué)習(xí)很有效。但是，對于實操性較強、觀念更新類以及高端研討類培訓(xùn)仍然需要面授的方式才能完成。因此，物業(yè)管理職業(yè)培訓(xùn)由單一的面授轉(zhuǎn)向線上線下有機結(jié)合是一個必然的趨勢。應(yīng)對這一趨勢，學(xué)院礪工坊網(wǎng)絡(luò)學(xué)院應(yīng)運而生，并已經(jīng)開展相關(guān)線上的培訓(xùn)服務(wù)。
3.理論培訓(xùn)向技能訓(xùn)練轉(zhuǎn)變
早期由于物業(yè)管理行業(yè)剛剛起步，從業(yè)人員對物業(yè)管理的內(nèi)涵和外延了解不深，培訓(xùn)主要以物業(yè)管理基礎(chǔ)理論為主，側(cè)重對物業(yè)管理基本概念，基本原理和相關(guān)法律法規(guī)知識的講解。隨著行業(yè)的發(fā)展，基礎(chǔ)理論已全面普及，企業(yè)更關(guān)注從業(yè)者技能的提升，有關(guān)設(shè)備設(shè)施管理、客戶溝通和投訴處理技巧以及經(jīng)營管理能力的提升顯得尤其重要。而這種能力單靠理論培訓(xùn)是無法解決的，因此，對從業(yè)者專業(yè)能力的訓(xùn)練成為培訓(xùn)機構(gòu)重點研討的方向。我們正在全國推廣的項目經(jīng)理沙盤推演培訓(xùn)模式就是專注于訓(xùn)練和培養(yǎng)項目經(jīng)理解決實際問題的能力，深受企業(yè)學(xué)員認(rèn)可。據(jù)學(xué)員成長跟蹤情況顯示，前幾年接受項目經(jīng)理培訓(xùn)的學(xué)員已有很大一部分走上了重要領(lǐng)導(dǎo)崗位。
4.通用性崗位培訓(xùn)向?qū)I(yè)化培訓(xùn)轉(zhuǎn)變
國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部早期在全國推行的持證上崗制度包括管理員、部門經(jīng)理、企業(yè)經(jīng)理三個層次，分別對應(yīng)剛剛進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)的從業(yè)者和企業(yè)高層管理者。然而，隨著行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)領(lǐng)域的技術(shù)升級，通用性崗位培訓(xùn)已遠(yuǎn)不能滿足行業(yè)對人才專業(yè)技術(shù)的要求。傳統(tǒng)的住宅物業(yè)管理只有最基本的供配電系統(tǒng)和給排水系統(tǒng)等簡單的設(shè)備，而城市綜合體的管理則涉及大量的智能化高科技設(shè)備的應(yīng)用。因此，未來培訓(xùn)必將根據(jù)不同業(yè)態(tài)、不同專業(yè)崗位進(jìn)行不同的專業(yè)能力訓(xùn)練，以滿足企業(yè)真正的用人需求。
5.培訓(xùn)市場從中低端逐步向中高端轉(zhuǎn)變
物業(yè)管理培訓(xùn)歷經(jīng)二十幾年的發(fā)展已有了質(zhì)的提升，但目前仍存在培訓(xùn)對象以中低端崗位為主，很少有針對企業(yè)總監(jiān)以上的高端培訓(xùn)產(chǎn)品，特別是有關(guān)企業(yè)經(jīng)營管理、宏觀決策以及資產(chǎn)管理等問題的研究較少。相比較物業(yè)管理的上游產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)總裁班、高級研修班、MBA、EMBA等高端培訓(xùn)產(chǎn)品則百花齊放、層次分明、門類齊全。但就物業(yè)管理企業(yè)而言，仍然有一大批高層管理者有需要開闊視野、提升能力的需求，像綠城物業(yè)集團、長城物業(yè)集團分公司總經(jīng)理以上等一批大型企業(yè)的高管，都被送到清華大學(xué)、北京大學(xué)等知名高等學(xué)府進(jìn)修。因此，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展到今天，同樣需要以多層次的培訓(xùn)體系及多元化的培訓(xùn)產(chǎn)品，來滿足各層級從業(yè)人員的需求，不久的將來物業(yè)管理高級研修班、高端論壇等新型培訓(xùn)必將成為高端物業(yè)管理培訓(xùn)的主打產(chǎn)品。我們也正在積極研發(fā)企業(yè)“沙盤模擬培訓(xùn)”等產(chǎn)品，重點解決企業(yè)經(jīng)營管理決策層面臨的實際問題。
第2篇：物業(yè)管理論文范文
為加強商品住宅小區(qū)物業(yè)管理，解決目前存在的主要問題，將物業(yè)管理提高到新的水平，筆者建議應(yīng)加強以下工作。
1.發(fā)揮政府職能作用，強化對住宅小區(qū)的管理
房產(chǎn)行政主管部門要發(fā)揮以下幾個方面的作用。一是要堅決貫徹落實自治區(qū)擴權(quán)強縣政策，做好“物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核準(zhǔn)”委托下放審批工作，嚴(yán)格依法審核物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)及從業(yè)人員資格，確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的真實性、有效性；加強對物業(yè)從業(yè)人員繼續(xù)教育的培訓(xùn)，不斷提高他們的綜合素質(zhì)。二是要嚴(yán)格監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量。監(jiān)督過程，首先是以業(yè)主、業(yè)主委員會為主體實行平時監(jiān)督，其次是房產(chǎn)行政主管部門實行年中抽查、年底檢查等方式進(jìn)行監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實存在服務(wù)質(zhì)量“打折扣”，影響較大的，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)予以通報批評、限期整改，情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)依法處理。三是要嚴(yán)格監(jiān)管物業(yè)承接手續(xù)和物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)以及新舊物業(yè)企業(yè)交接。房產(chǎn)行政主管部門以及街道辦事處（社區(qū)）指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主委員會（或建設(shè)單位），嚴(yán)格依法做好物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)、新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)交接工作，禁止物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理退出交接手續(xù)，擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止服務(wù)的行為或者沒有完全移交相關(guān)事項的行為，確保小區(qū)物業(yè)管理正常運行，嚴(yán)格檢查和監(jiān)督物業(yè)承接查驗和物業(yè)檔案資料移交工作。四是要嚴(yán)格依法處理物業(yè)企業(yè)的違法違規(guī)行為，維護(hù)法律的尊嚴(yán)和小區(qū)居民生活的正常秩序。五是要抓緊施行物業(yè)專項維修資金的歸集管理工作，確保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修維護(hù)和正常使用。物價部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步關(guān)心支持小區(qū)物業(yè)服務(wù)費的價格機制問題。對于長期低費服務(wù)的老小區(qū)應(yīng)當(dāng)給予政策扶持，支持小區(qū)物業(yè)費調(diào)整的申請，順應(yīng)物價增長指數(shù)，順應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展新要求，以實現(xiàn)收費與服務(wù)的權(quán)利、義務(wù)對等，利于住宅小區(qū)質(zhì)量再造，提升環(huán)境水平。住建部門要高度重視新建商品住房的車位規(guī)劃問題。嚴(yán)格把關(guān)，立足滿足一比一以上比例的車位設(shè)計，營造寬敞、舒適環(huán)境的住宅小區(qū)。政府其他相關(guān)職能部門要進(jìn)一步強化部門間的協(xié)同配合，要各司其職，需要更多地關(guān)心和支持小區(qū)物業(yè)管理工作，形成小區(qū)物業(yè)管理齊抓共管新格局。城市所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處要貫徹落實廣西新《物業(yè)管理條例》第4條規(guī)定，明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處是負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理的主體，要履行職責(zé)，轉(zhuǎn)變觀念，主動擔(dān)當(dāng)，把住宅物業(yè)小區(qū)的管理列入基層政府社會管理的議事日程，牽頭做好小區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作及其他管理事務(wù)，積極發(fā)揮村民委員會、居民委員會自治管理作用，加強與小區(qū)業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)公司以及業(yè)主的聯(lián)系、了解與溝通，積極幫助小區(qū)解決和處理相關(guān)問題，使小區(qū)工作得以相對管理，小區(qū)居民有了“管家”。小區(qū)重大問題，需要政府相關(guān)部門共同研究解決的，應(yīng)當(dāng)采取“聯(lián)席會”的方式與政府相關(guān)部門溝通，一起研究和解決問題。
2.發(fā)揮行業(yè)協(xié)會橋梁紐帶作用，推進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展
第3篇：物業(yè)管理論文范文
1.不開展培訓(xùn)需求調(diào)查，盲目組織培訓(xùn)。
小型物業(yè)企業(yè)也會做年度培訓(xùn)計劃，但計劃如何制訂，有哪些輸入條件，往往沒有更多的人關(guān)心，人力行政部往往只征求為數(shù)不多的幾名企業(yè)管理者、經(jīng)理的意見，就內(nèi)定培訓(xùn)計劃。對企業(yè)管理骨干、技術(shù)人員和班組長的培訓(xùn)意愿、管理困惑，各部門員工整體表現(xiàn)和行為，業(yè)主、公司的管理服務(wù)期望有多大的差距，與行業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有多大的差距上不作分析。這樣的培訓(xùn)計劃實施下去，顯然不會給員工能力和企業(yè)業(yè)績帶來實用性的效果。
2.培訓(xùn)形式和內(nèi)容單一，員工感受較差。
小型物業(yè)管理企業(yè)大都采用“面授”的培訓(xùn)形式多，課堂互動效果差。授課內(nèi)容采用“理論”形式的多，結(jié)合企業(yè)和物業(yè)服務(wù)中心管理服務(wù)實操的內(nèi)容少，對實際工作幫助不大。在員工物業(yè)管理知識方面培訓(xùn)多，在員工溝通技能、心態(tài)調(diào)整、應(yīng)急事情處理等服務(wù)技能方面培訓(xùn)少。
3.未組織人才梯隊培訓(xùn)，企業(yè)缺乏活力。
小型物業(yè)企業(yè)管理樓盤少，人才隊伍人數(shù)少，企業(yè)就是靠他們發(fā)揮管理和傳幫帶的作用，但是他們的知識也會過時，思維和觀念也會落后。企業(yè)不能只發(fā)揮現(xiàn)有人才的能力，還應(yīng)當(dāng)給他們培訓(xùn)的機會，讓他們的潛力發(fā)揮到更大更好。主管、班組長人才隊伍是小型物業(yè)公司非常重要的人才梯隊，企業(yè)中80%的重復(fù)性的管理和服務(wù)工作就是靠主管、班組長在平時工作中抓起來的：比如員工行為管理、對客服務(wù)流程、員工工作任務(wù)分解培訓(xùn)等。但很少有小型物業(yè)企業(yè)建立人才庫、開展人才隊伍建設(shè)培訓(xùn)，企業(yè)培訓(xùn)管理缺少了強大的基層培訓(xùn)組織者、引領(lǐng)者。
二、小型物業(yè)管理企業(yè)加強培訓(xùn)管理的相關(guān)措施
1.建立三級培訓(xùn)管理架構(gòu)，推動三級培訓(xùn)工作的有力開展。從架構(gòu)上，總部人力行政部要有兼職人員做公司級的培訓(xùn)和組織管理，統(tǒng)籌三級培訓(xùn)管理調(diào)研分析、實施和評估效果跟蹤與改進(jìn)，做好公司人才隊伍培訓(xùn)的組織工作。物業(yè)中心重點落實員工行為培訓(xùn)、崗位履職能力培訓(xùn)等工作，班組級開展案例培訓(xùn)，業(yè)務(wù)實操培訓(xùn)。從組織架構(gòu)上保證公司三級培訓(xùn)工作的重點有序開展。
2.突出抓好新員工的培訓(xùn)，全面實施入職引導(dǎo)人培訓(xùn)制度。
物業(yè)企業(yè)員工入職時文化層次低，入職門檻低，很多員工都是第一次從事這一行業(yè)，讓員工達(dá)到公司的要求，滿足業(yè)主的服務(wù)需求，需要大力開展新員工培訓(xùn)，使新員工內(nèi)化成企業(yè)人。建立新員工入職引導(dǎo)核查清單制度，在公司級培訓(xùn)、物業(yè)中心級培訓(xùn)、班組級培訓(xùn)上讓新員工真正了解公司、了解物業(yè)中心、了解自己的工作任務(wù)和勝任本職工作的能力。
3.開展培訓(xùn)需求分析，突破重點、注重實用。
在新員工、在職員工，管理層員工，各條線員工等多個角度、多個群體組織員工培訓(xùn)需求調(diào)查。在員工行為管理、員工工作績效方面進(jìn)行需求調(diào)查。從物業(yè)管理的本身對物的管理、對業(yè)主的服務(wù)方面進(jìn)行需求調(diào)查。從服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行效果上進(jìn)行需求調(diào)查。找到提升員工行為管理、績效提升、心態(tài)調(diào)整方面可以通過培訓(xùn)解決的內(nèi)容。同時在培訓(xùn)評估上圍繞培訓(xùn)滿意層面、學(xué)習(xí)收獲層面、行為改變層面、產(chǎn)生效果層面上改進(jìn)培訓(xùn)管理工作。
4.培訓(xùn)形式和內(nèi)容要有針對性和多樣性，提高培訓(xùn)效果。
通過員工培訓(xùn)反饋，保安員最喜歡的培訓(xùn)形式是案例分析和游戲、競賽，客服最喜歡的培訓(xùn)形式是對客的情景模擬和案例分析。在技能培訓(xùn)方面，有效溝通技巧占首位。技能結(jié)合理論培訓(xùn)遠(yuǎn)比單純的理論培訓(xùn)效果好，理論培訓(xùn)最好的方式是組織員工在網(wǎng)上學(xué)習(xí)、在線考試。在服務(wù)現(xiàn)場，主管、班組長當(dāng)教練示范更易讓員工接受。正如《細(xì)節(jié)決定成敗》的培訓(xùn)專家所言，企業(yè)最好的培訓(xùn)是：內(nèi)部推薦優(yōu)秀者作充分的準(zhǔn)備課件（內(nèi)容基礎(chǔ)扎實、緊貼實際、有可操作性），再和同事交流是最好的。同時給予員工優(yōu)惠政策，鼓勵員工進(jìn)行學(xué)歷、證書教育培訓(xùn)，滿足員工多方面培訓(xùn)需求。
5.重視幾類群體的的培訓(xùn)管理，帶動員工整體素質(zhì)提升。
《物權(quán)法》明確，保護(hù)業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)是物業(yè)企業(yè)的重要任務(wù)。不管是小型物業(yè)企業(yè)的還是較大型物業(yè)企業(yè)，保護(hù)業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全，是重中之重。很多大型物業(yè)公司均建立有保安培訓(xùn)中心。小型物業(yè)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)做好保安入職培訓(xùn)和在職培訓(xùn)。并突出加強對保安班組長的培訓(xùn)管理。在此基礎(chǔ)上，建立公司人才庫，做好梯隊人才培訓(xùn)管理，使企業(yè)骨干團隊管理能力、服務(wù)水平上一個臺階，滿足企業(yè)發(fā)展的需要。
6.它山之石。
小型物業(yè)企業(yè)培訓(xùn)管理，必須要在穩(wěn)定人員的基礎(chǔ)上，從實際出發(fā)、突出重點，圍繞新員工、圍繞人才隊伍培訓(xùn)開展工作，實行員工和企業(yè)雙贏。正如比爾蓋茨所說：員工的努力工作，已經(jīng)不是公司的要求了，而且是市場的要求，是員工自身成長的要求，是客戶的要求。
三、結(jié)語
第4篇：物業(yè)管理論文范文
物業(yè)管理企業(yè)在成本管理上還存在著許多缺陷，這些成本管理上的缺陷嚴(yán)重制約著物業(yè)管理企業(yè)的生存與發(fā)展。例如：企業(yè)成本管理意識的淡薄，對企業(yè)成本控制與管理方面就會存在很大的局限性，造成企業(yè)成本管理的目標(biāo)單一，甚至導(dǎo)致成本管理與企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)相脫節(jié)，成本管理不能發(fā)揮出應(yīng)有的作用，形同虛設(shè)。同時，目前不少物業(yè)管理企業(yè)的成本管理理念已經(jīng)遠(yuǎn)不能適應(yīng)我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展要求。另外，在物業(yè)管理企業(yè)成本核算管理中還缺乏一定的管理機制以保證對成本管理考核的真正落實，這就很難使成本管理的作用得到有效發(fā)揮，最終影響企業(yè)效益的提高。
二、現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)成本核算管理的完善對策
（一）在物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部樹立全員成本管理的新理念
物業(yè)管理企業(yè)要想實現(xiàn)有效的成本核算管理，就必須在企業(yè)內(nèi)部樹立全體職工成本核算管理的新理念、新意識，上到物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層以及各部門主管，下到企業(yè)內(nèi)部的基層生產(chǎn)員工、財務(wù)人員都必須要樹立成本核算管理意識。因為，產(chǎn)品成本的核算管理不單單只是某一個人或者某一個部門的職責(zé)。企業(yè)管理層應(yīng)當(dāng)帶領(lǐng)全體部門職員樹立成本核算管理意識，認(rèn)識到成本核算管理對物業(yè)管理企業(yè)的重要性。而企業(yè)全員成本核算意識的培養(yǎng)還需要企業(yè)要定期的對全體員職員進(jìn)行相關(guān)成本核算知識的培訓(xùn)，同時對那些為企業(yè)的成本核算出謀劃策的職員給予一定的物質(zhì)或精神獎勵。
（二）選擇適合企業(yè)自身的成本核算方法
物業(yè)管理企業(yè)的成本核算方法必須要立足于企業(yè)的自身實際情況，并且要符合企業(yè)發(fā)展的實際角度。在選擇核算方法時，物業(yè)管理企業(yè)不要僅僅局限于其中的一種方法，可以根據(jù)企業(yè)所處的不同的發(fā)展時期階段采用多種方法相結(jié)合的核算形式，使成本核算方法更具有可操作性、更加適合企業(yè)內(nèi)部管理的需要。另外，物業(yè)管理企業(yè)在選擇了合適的成本核算方法之后，應(yīng)該對物業(yè)管理企業(yè)的成本費用對象進(jìn)行一定的分析和整理，并且要根據(jù)不同核算對象的具體情況進(jìn)行相應(yīng)的變化。例如：物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展階段、市場衰退期等不同時期的核算對象肯定是不同的。
（三）建立科學(xué)的、有效的成本核算管理機制
近年來，隨著信息技術(shù)以及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的不斷發(fā)展與廣泛應(yīng)用，現(xiàn)代化網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)在企業(yè)管理中的應(yīng)用范圍越來越廣泛，在物業(yè)管理企業(yè)中將先進(jìn)的計算機技術(shù)應(yīng)用到成本核算管理，可以為企業(yè)成本核算的信息數(shù)據(jù)處理提供高效的、科學(xué)的工具，為企業(yè)成本核算管理提供了更加科學(xué)的、更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某杀竞怂惴治龇椒?。同時，現(xiàn)代化信息技術(shù)的應(yīng)用也為企業(yè)降低成本、提高經(jīng)濟效益提供了保障。例如：EXCEL軟件強大的數(shù)據(jù)處理功能，可以進(jìn)行表格處理、數(shù)據(jù)統(tǒng)計、統(tǒng)計圖表制作、數(shù)據(jù)庫管理等各項功能，它還可以幫助企業(yè)的財務(wù)人員、管理人員對表格進(jìn)行相應(yīng)的處理，不僅減少了人力核算過程中出錯的情況，還減少了人力資源消耗，為物業(yè)管理企業(yè)的成本核算提供了真實、科學(xué)的數(shù)據(jù)依據(jù)。
(四)加強物業(yè)成本核算的現(xiàn)代化管理
伴隨著經(jīng)濟全球化的快速發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該及時改變傳統(tǒng)的成本核算管理方式，向現(xiàn)代化成本管理方式轉(zhuǎn)變，從而有效地降低企業(yè)管理成本，不斷增加物業(yè)管理公司的經(jīng)濟效益。因此，物業(yè)管理公司必須要加快成本核算管理模式的轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)現(xiàn)代化成本管理并采取可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，引進(jìn)先進(jìn)的成本核算設(shè)備與技術(shù)，實現(xiàn)物業(yè)成本管理智能化，增加成本管理的科技含量，減少人力資源的消耗費用，增加成本核算的效率，從而降低物業(yè)的管理成本。
三、結(jié)語
第5篇：物業(yè)管理論文范文
目前，應(yīng)用電梯的范圍越來越廣，而且數(shù)量也日益增多。在電梯使用過程中，若稍有懈怠，就很可能會造成不可挽回的損失，這與人們的生命財產(chǎn)安全有著密不可分的聯(lián)系。故而，供電公司物業(yè)管理的電梯管理是一項非常重要的工作，必須予以重視。可是，目前很多供電公司在電梯管理方面還存在著諸多不足之處。
1.1維修人員沒有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，存在無證上崗的現(xiàn)象
在現(xiàn)實生活中，有些供電公司在物業(yè)管理中為了以降低成本來獲取盈利，通常會聘請那些專業(yè)技術(shù)水平不高、沒有維修資質(zhì)的從業(yè)人員，令其負(fù)責(zé)電梯的日常維修和保養(yǎng)工作，有的從業(yè)人員甚至嚴(yán)重缺乏專業(yè)技術(shù)方面的知識，遇到問題往往會處理不當(dāng)，從而耽誤了供電公司電梯維修的進(jìn)程。
1.2維修人員對工作持不良態(tài)度
有些供電公司的電梯管理人員錯誤地以為只要電梯能夠正常運行，不發(fā)生故障，就不需要對其進(jìn)行維修保養(yǎng)。對電梯的預(yù)防式維護(hù)和保養(yǎng)不夠重視，對電梯存在的安全隱患不積極排查，最終導(dǎo)致維修質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，維修效果不好，嚴(yán)重的甚至?xí)劤纱蟮湣?/p>
1.3電梯定期檢驗不合格，帶病運行，留下安全事故隱患
在每年的定期檢驗中，有的供電公司電梯設(shè)備使用年代較久，部件老化損壞現(xiàn)象比較嚴(yán)重，但卻未設(shè)維修資金，不能維修更換部件，造成電梯定期檢驗不合格。在未領(lǐng)取合格證的情況下，這些供電公司仍然偷偷使用不合格的電梯，導(dǎo)致電梯故障頻發(fā)。
1.4電梯專職安全管理員掛職不管理或無專職安全管理員
根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)要求，電梯使用單位應(yīng)當(dāng)配備電梯專職安全管理員，在一些公共場所，甚至要求根據(jù)安全需要配備電梯駕駛員。對于安全管理員的職責(zé)也有明確規(guī)定：“電梯專職安全管理員應(yīng)當(dāng)做好電梯運行和管理記錄，督促電梯日常維護(hù)保養(yǎng)單位做好質(zhì)量檢查和相關(guān)保養(yǎng)記錄；妥善保管電梯層門三角鑰匙、機房鑰匙；監(jiān)督電梯日常維護(hù)保養(yǎng)單位定期檢修、保養(yǎng)電梯；發(fā)現(xiàn)電梯運行安全隱患、需要停止使用的，做出暫停使用的建議，并報告本單位負(fù)責(zé)人?！倍诠╇姽疚飿I(yè)管理的實踐中，電梯一般都由工程部人員掛職不管理，有些公司則根本不配備管理人員，造成了管理上的缺失。
2加強電梯安全管理與維修保養(yǎng)的有效措施
2.1完善電梯管理制度
（1）確切落實安全責(zé)任主體。在電梯正常運行之后，關(guān)鍵是靠日常維修和保養(yǎng)來確保其安全運行。這項工作的專業(yè)性極強，且責(zé)任重大，現(xiàn)在大多數(shù)的物業(yè)管理單位都不具備足夠的能力來單獨完成這項工作，故應(yīng)合理選擇、委托專業(yè)的電梯維保公司負(fù)責(zé)電梯的日常維保工作。2014年1月1日實施的特設(shè)法第十三條細(xì)則中明確提出“特種設(shè)備生產(chǎn)、經(jīng)營、使用單位及其主要負(fù)責(zé)人對其生產(chǎn)、經(jīng)營、使用的特種設(shè)備安全負(fù)責(zé)”，這就進(jìn)一步落實了電梯安全責(zé)任主體。（2）擬定必要的規(guī)章制度。健全的規(guī)章制度可以明確電梯管理過程中的責(zé)任，保障電梯的安全運行，加強電梯管理工作的標(biāo)準(zhǔn)性和規(guī)范性。（3）建立有效的監(jiān)管制度。通過現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，制定和完善監(jiān)管系統(tǒng)，有效地掌控電梯運行狀況及維修保養(yǎng)質(zhì)量等情況。
2.2加強電梯維修保養(yǎng)人員的專業(yè)培訓(xùn)
電梯能否安全地運行，不單與電梯自身質(zhì)量的好壞有關(guān)，還跟電梯維修保養(yǎng)人員是否具備專業(yè)素養(yǎng)有關(guān)。（1）身為一名合格的電梯維修保養(yǎng)人員，必須時刻保持嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度和強大的責(zé)任心。如果從業(yè)人員沒有較高的專業(yè)素質(zhì)和較強的責(zé)任心，那么就很難保證電梯維修保養(yǎng)工作的準(zhǔn)確性，同時還會把小患釀成大禍。（2）必須對維修保養(yǎng)人員進(jìn)行相關(guān)知識的專業(yè)培訓(xùn)。維修保養(yǎng)人員唯有經(jīng)過理論與實踐的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，且順利完成考核內(nèi)容，才能持證上崗，并在故障發(fā)生時迅速而準(zhǔn)確地做出判斷，采用恰當(dāng)?shù)姆椒ㄊ闺娞菰谧疃痰臅r間內(nèi)重新開始安全運行。（3）必須對維修保養(yǎng)人員進(jìn)行良好的心理素質(zhì)培養(yǎng)。對從業(yè)人員來說，電梯維修保養(yǎng)工作有一定的危險性，而培養(yǎng)從業(yè)人員具備良好的心理素質(zhì)，有助于快速檢查出電梯故障，更有助于保障電梯的使用性能，從而可以在一定程度上延長電梯的使用壽命。
2.3加強電梯安全知識的宣傳
除了完成監(jiān)管、使用、維保等工作以外，加強電梯安全知識的宣傳也是減少電梯故障的一個重要措施。依據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查數(shù)據(jù)，國內(nèi)每年發(fā)生的電梯故障中，有很大一部分是因為電梯安全知識沒有宣傳到位引起的。為了避免類似情況的發(fā)生，南通市供電公司采取了以下管理措施：首先，加大宣傳力度，強化責(zé)任主體意識。通過相關(guān)法律法規(guī)及電梯安全知識的廣泛宣傳，讓有關(guān)部門或組織加強對電梯安全運行的重視，摒棄僥幸心理，嚴(yán)格參照規(guī)章制度進(jìn)行維保和管理工作，保障電梯的維修保養(yǎng)質(zhì)量。其次，對電梯管理人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，對電梯乘客進(jìn)行安全乘梯知識宣傳：（1）對管理人員開展知識培訓(xùn)，比如電梯開梯和停梯方法、電梯困人救助方法及緊急故障報修處理方法等。（2）對電梯乘客普及正確的安全乘梯知識，在電梯轎廂內(nèi)或附近張貼必要的警示標(biāo)牌及宣傳文字說明，如，電梯乘客應(yīng)當(dāng)按照電梯安全注意事項和警示標(biāo)志正確使用電梯，不得有下列行為：1）不能使用明示處于非正常狀態(tài)下的電梯；2）不能強行扒撬電梯層門、轎門；3）不得在電梯內(nèi)蹦跳、打鬧；4）不得攜帶易燃易爆物品或者危險化學(xué)品搭乘電梯；5）不能拆除、毀壞電梯的部件或標(biāo)志、標(biāo)識；6）不能運載超過電梯額定載荷的貨物；7）不能有其他危及電梯安全運行的行為；8）乘坐的電梯發(fā)生故障時，電梯乘客應(yīng)當(dāng)通過報警裝置與電梯管理人員取得聯(lián)系，服從指揮，等待救援。
3結(jié)語
第6篇：物業(yè)管理論文范文
1.理念滯后，物管行業(yè)被扭曲。
表現(xiàn)在物管公司就是“重管理輕服務(wù)”，認(rèn)為物業(yè)管理就是“管”，把物業(yè)公司等同于計劃經(jīng)濟時代的房管部門，工作多采用行政手段，動輒罰款、斷電斷水，以罰代管、以管代服務(wù)，沒有樹立行業(yè)服務(wù)理念，工作安排多站在管理立場，不考慮業(yè)主利益，長而久之形成與業(yè)主對立的局面，不利于工作開展。表現(xiàn)在業(yè)主方面，尤其是老舊小區(qū)年老居民，由于長期享受單位免費或低檔次、低價位物業(yè)服務(wù)，對于改造后新區(qū)高層次、高收費的物業(yè)服務(wù)不好接受，存在抵觸情緒，不交物業(yè)費，也不要求高端服務(wù)的現(xiàn)象時有發(fā)生。兩種落后的理念使物業(yè)管理行業(yè)被扭曲，不能發(fā)揮應(yīng)有的功能。
2.服務(wù)方式單一陳舊，不能適應(yīng)新時期多元化生活方式的需求。
由于物業(yè)管理服務(wù)理念沒有完全確立，導(dǎo)致服務(wù)功能的老套和陳舊，沒有創(chuàng)新和發(fā)展，服務(wù)只限于保潔、保安、保綠，對于多元化、多層次的服務(wù)沒有考慮。如空巢老人的監(jiān)控服務(wù)，臨空置住戶的安保服務(wù)，有償?shù)募艺?wù)等。
3.法律意識淡薄，侵權(quán)現(xiàn)象時有發(fā)生。
我國《物權(quán)法》明確規(guī)定了業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有專有所有權(quán)。全體業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分以外的共有部分享有共有所有權(quán)和共同管理權(quán)。所有以上法律賦予業(yè)主的權(quán)力不可侵犯。但在實踐中，由于部分物管公司缺乏法律知識，常常出現(xiàn)占用公共綠地改建收費停車位、違章建設(shè)經(jīng)商用地等侵害業(yè)益的違法行為。個別業(yè)主在樓前樓后私自占用公共用地，侵害全體業(yè)主的公共權(quán)益。
4.物管公司員工素質(zhì)良莠不齊，影響了物業(yè)管理質(zhì)價比。
物業(yè)管理在我國雖不算新興行業(yè)，但也算不上成熟行業(yè)，受過物業(yè)高等專業(yè)培養(yǎng)的高端人才奇缺，各物業(yè)公司的管理人員多是在實踐中成長起來的，員工多是農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工人員，這其中雖不乏優(yōu)秀人才，但也有素質(zhì)不高者，再加上近期用工荒，員工隊伍難免良莠不齊，對管理、服務(wù)質(zhì)量的影響顯而可見。
二、搞好物業(yè)管理的對策
1.轉(zhuǎn)變觀念，更新理念，確立全程物業(yè)管理服務(wù)新概念。
轉(zhuǎn)變觀念就是要徹底貫徹“重管理強服務(wù)”的思想觀念，切實樹立服務(wù)為主的新觀念，找準(zhǔn)物管服務(wù)行業(yè)的定位。更新理念就是要確立全程物業(yè)管理服務(wù)新概念，即物業(yè)管理服務(wù)不僅是強調(diào)物業(yè)前期介入，更是明確物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)該介入房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計、施工、營銷策劃、銷售及售后服務(wù)的全過程。其本質(zhì)是針對物業(yè)管理的兩大類客戶，即房地產(chǎn)開發(fā)商與置業(yè)業(yè)主，將兩大客戶的需要實行交集式需求整合，并充分考慮到兩客戶需求個性，以地產(chǎn)項目發(fā)展為線索，以客戶需求價值分析為手段，構(gòu)筑前后連貫一致的服務(wù)價值鏈。具體運作就是與開發(fā)商提前結(jié)合，就業(yè)主的需求、房屋的修繕、服務(wù)設(shè)施的建設(shè)做到提前謀劃，從開發(fā)商處及早得到業(yè)主信息，了解業(yè)主情況，建立業(yè)主檔案，有針對性地主動提供服務(wù)，做到全程、全面服務(wù)。
2.創(chuàng)新服務(wù)模式，實施多元化需求服務(wù)。
適應(yīng)人們生活水平和生活質(zhì)量的提高，在原有傳統(tǒng)服務(wù)項目的基礎(chǔ)上，根據(jù)需求開發(fā)新的服務(wù)項目，提高業(yè)主生活質(zhì)量，增強公司競爭力。一是建立業(yè)主檔案，完善小區(qū)內(nèi)部信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實行菜單式差異化服務(wù)。制訂不同檔次的有償服務(wù)項目，適應(yīng)不同層次的家庭需求，進(jìn)行差異，如空巢老人監(jiān)控服務(wù)、有償家政服務(wù)、類似酒店式公寓的附加服務(wù)、迷你管家的服務(wù)等。二是利用公共用房有償開展文化娛樂健身等精神方面的服務(wù)，使業(yè)主生活舒適愉快。
3.加強法制宣傳，推進(jìn)依法治理。
物管公司要利用各種方式在業(yè)主和員工中進(jìn)行普法知識宣傳，特別是《物權(quán)法》有關(guān)業(yè)益和義務(wù)的普及宣傳，使業(yè)主明確自己的權(quán)益和應(yīng)該承擔(dān)的義務(wù)，使物管人員明確依法管理的原則、方法和必要的法律知識，形成業(yè)主依法維權(quán)、物管依法治理的的法制局面，促進(jìn)小區(qū)的和諧和物管工作的開展。
4.加強隊伍建設(shè)，培養(yǎng)知識型員工。
物業(yè)管理要創(chuàng)新服務(wù)，提高服務(wù)質(zhì)量，向業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。首先要借鑒國外先進(jìn)的理念和模式，培養(yǎng)知識型員工。知識型員工不僅要求掌握專業(yè)服務(wù)技術(shù)，還要求有先進(jìn)的理念，處理解決問題的價值取向永遠(yuǎn)是雙贏、多贏、不傷害別人，在服務(wù)的高層次上與業(yè)主建立良好的業(yè)務(wù)關(guān)系和人情關(guān)系，把物業(yè)管理的理念帶給業(yè)主，實現(xiàn)心里共同，工作共贏。培養(yǎng)知識型員工要采取派出去、請進(jìn)來方法，組織強化培訓(xùn)，建立學(xué)習(xí)制度和考核淘汰制度，促使員工不斷學(xué)習(xí)、不斷提高，始終走在行業(yè)前列，以此保證公司服務(wù)質(zhì)量的上乘，保持強大的行業(yè)競爭力。
三、結(jié)束語
第7篇：物業(yè)管理論文范文
（1）開發(fā)商遺留問題多?，F(xiàn)階段在我國，住房建設(shè)與管理嚴(yán)重脫節(jié)，所以建設(shè)中產(chǎn)生的問題和本因該在建設(shè)中解決的問題都一并推給了物業(yè)管理。但是由于維修費用高，且物業(yè)公司沒有專業(yè)能力解決，造成了物業(yè)管理的先天不足。還有的開發(fā)商為了促銷，做不切實際的承諾、如綠化率、配套設(shè)施、贈送面積等，給后期的物業(yè)管理造成被動局面，一旦處理不當(dāng)，會加劇物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾。（2）物業(yè)管理收費難。收費難一直是困擾物業(yè)企業(yè)生存和發(fā)展的難題，物業(yè)管理企業(yè)抱怨物業(yè)費難收，也有業(yè)主惡意欠費，在一些調(diào)查中我們看到，只有極少數(shù)業(yè)主會故意欠費，刁難物業(yè)收費人員，絕大多數(shù)業(yè)主對交物業(yè)費沒有意見，只是希望物業(yè)收費就要辦事，只收費不管理的物業(yè)公司肯定得不到大家的認(rèn)同。同時物業(yè)管理企業(yè)如果做到收費公開透明，讓大家知道交的錢都花在什么地方，欠費的人也就越來越少了。（3）物業(yè)管理涉及面廣，專業(yè)要求高。隨著生活水平的提高，人們對物業(yè)的要求也越來越高，物業(yè)管理涉及安保、綠化、保潔、家政、維修等工作，這些工作中有的需要有較高的專業(yè)水平，比如水電的維修，電梯的養(yǎng)護(hù)等。而我國的物業(yè)管理企業(yè)大都規(guī)模偏小，沒有能力花大量資金配備相應(yīng)的專業(yè)人才，這就造成業(yè)主的問題物業(yè)管理企業(yè)解決不了，或者需要花時間去請專業(yè)人員處理。
2拓展物業(yè)經(jīng)營渠道的途徑
對于現(xiàn)階段物業(yè)管理企業(yè)存在的問題，主觀上是由于思想意識的原因，歸根結(jié)底還是物業(yè)管理企業(yè)缺乏資金引起的。物業(yè)管理企業(yè)目前只通過向業(yè)主提供服務(wù)收取酬金，對此外的經(jīng)營活動采取漠視的態(tài)度，只能導(dǎo)致企業(yè)靠物業(yè)服務(wù)費的收入艱苦支撐。我們看到歐美發(fā)達(dá)國家物業(yè)管理企業(yè)的大部分收入都是來源于物業(yè)服務(wù)費之外的經(jīng)營收入。物業(yè)管理企業(yè)掌握著巨大的客戶資源，只要用心，就可以創(chuàng)造出巨大的財富。（1）提高常規(guī)物業(yè)服務(wù)的水平。常規(guī)的物業(yè)服務(wù)是為絕大多數(shù)業(yè)主認(rèn)可的，作為一個物業(yè)管理企業(yè)必須提供的服務(wù)，如果常規(guī)的物業(yè)服務(wù)做得不好，其他的服務(wù)就無從談起。提高常規(guī)物業(yè)服務(wù)的水平也是物業(yè)管理企業(yè)最容易做到的，可以改善物業(yè)管理人員的服務(wù)態(tài)度、加強物業(yè)安全措施等。提供了好的服務(wù)自然會得到好的回報，也就提高了收益。（2）提供有償便民服務(wù)措施。就目前來看，我國大部分物業(yè)是高層住宅或?qū)懽謽?，對于業(yè)主來說有諸多不方便的地方。比如說住在高層的住戶到了樓下才發(fā)現(xiàn)下雨，這時候如果物業(yè)服務(wù)提供雨傘租賃業(yè)務(wù)，適當(dāng)收取押金和費用就能解決業(yè)主的燃眉之急。物業(yè)服務(wù)公司還可以在小區(qū)值班室準(zhǔn)備簡單的處理外傷的用品、夏天還可以備一些防暑用品有償提供給業(yè)主使用。雖然這些服務(wù)可能收入不多，但卻對提高業(yè)主對物業(yè)服務(wù)公司滿意度有很好的作用。（3）代客租房。只有業(yè)主對物業(yè)管理公司有絕對的信任，才會把自己的房產(chǎn)交給物業(yè)管理公司代為出租。這種信任就是在物業(yè)管理公司提供常規(guī)服務(wù)的過程中建立起來的。由物業(yè)管理公司充當(dāng)中介，既方便了業(yè)主，也增加了收益。同時，由于是通過物業(yè)管理公司進(jìn)行的房屋出租，所以物業(yè)管理公司就掌握了租戶的信息，為日后的管理提供了方便。（4）代收快遞業(yè)務(wù)。電子商務(wù)的發(fā)展改變了大多數(shù)人的購物習(xí)慣，越來越多的人選擇通過網(wǎng)絡(luò)購物。網(wǎng)上購物雖然方便快捷，但沒有人能保證24小時在家等快遞送上門，所以由物業(yè)管理公司代收快速是比較好的解決這一問題的辦法。物業(yè)管理公司代收的快遞收取一定的“代收費”，只對快遞商品包裝的完整性負(fù)責(zé)，不對商品的質(zhì)量負(fù)責(zé)。業(yè)主授權(quán)物業(yè)管理公司代收快遞就要明確這一點，以免日后出現(xiàn)糾紛。（5）商鋪的管理與租賃業(yè)務(wù)。目前我國的物業(yè)多數(shù)都是商住結(jié)合的模式，對于臨街的樓房一定都有一到三層的商鋪，對于這部分物業(yè)，管理好了對于物業(yè)管理公司來說是一筆不小的收入。但我們現(xiàn)在看到的情況是大部分物業(yè)管理公司只是被動的作為出租方，只是收取租金，對于商鋪經(jīng)營的方向不關(guān)心，這就產(chǎn)生了一些矛盾，比如經(jīng)營戶重復(fù)經(jīng)營的競爭矛盾，經(jīng)營戶與業(yè)主之間擾民的矛盾等等。對于這個問題，作為物業(yè)管理公司在招商初期就要對商鋪做一個規(guī)劃，最好是物業(yè)周圍缺什么就重點招什么，這樣不僅商鋪的租賃能穩(wěn)定長久，業(yè)主的生活也方便了。
3結(jié)論
第8篇：物業(yè)管理論文范文
國際競爭有關(guān)數(shù)據(jù)表明，截至2004年底，我國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)將超過2萬家，從業(yè)人員超230萬人。物業(yè)管理發(fā)展到現(xiàn)在，可以說已經(jīng)進(jìn)入“繁榮時期”。但在這種可喜的發(fā)展態(tài)勢下，物業(yè)投訴有增無減。據(jù)央視國際網(wǎng)上調(diào)查發(fā)現(xiàn)，業(yè)主對物業(yè)管理表示不滿的比例高達(dá)80％。仔細(xì)研究全國各主要城市物業(yè)管理的發(fā)展經(jīng)歷便知，絕大多數(shù)城市開展物業(yè)管理的時間并不長，其發(fā)展觀念和思維還滯留在原來的基礎(chǔ)上，處處以管理者自居,對業(yè)主的潛在需求和實際需要掌握不夠準(zhǔn)確,由此導(dǎo)致物業(yè)管理中出現(xiàn)各種糾紛，輕則業(yè)主聯(lián)合拒交物業(yè)管理費，重則導(dǎo)致暴力沖突、訴諸法庭。這無疑成為束縛物業(yè)管理健康、快速發(fā)展的羈絆。
筆者認(rèn)為，在現(xiàn)代企業(yè)管理中,營銷導(dǎo)向已為廣大企業(yè)管理者所接受。身處服務(wù)性行業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)更要加強顧客至上理念，以市場為中心,以顧客的現(xiàn)實需要及潛在需求為出發(fā)點和終點,以此來提高顧客滿意度,保證物業(yè)管理行業(yè)的健康、快速發(fā)展。
首先，加強社區(qū)文化建設(shè)，實行親情化管理。
物業(yè)管理是通過人來實施的，人的思想起著決定性的作用。只有提倡親情化服務(wù)，物業(yè)管理水平才會邁上一個新臺階。物業(yè)管理企業(yè)要把自身的管理服務(wù)工作和發(fā)展社區(qū)文化以及建設(shè)親情小區(qū)密切結(jié)合起來，并把倡導(dǎo)和發(fā)揚家庭親情、鄰里親情和社區(qū)親情作為企業(yè)的一項重要工作來抓。這樣做可以使小區(qū)內(nèi)的居民能夠親如一家，互相關(guān)心和幫助，讓居民住得溫馨，將十分有利于搞好其它各項物業(yè)管理工作。一些優(yōu)秀的物管企業(yè)通過優(yōu)秀的管理與服務(wù)，致力改善和提高物業(yè)的功能、檔次和人性化，進(jìn)而推動物業(yè)的升值。在這里，物業(yè)管理公司不僅僅只是一個看家護(hù)院、種花養(yǎng)草、掃地除塵、修修補補的公司，而是一個為開發(fā)商、社會、行業(yè)、業(yè)主、員工及各方利益者創(chuàng)造價值的組織。
第二，早期介入，全程顧問。
物業(yè)管理公司通過項目管理對各小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理，項目組可同時接管幾個小區(qū)或者商用樓的物業(yè)管理工作，從而可以提高效率，并加快高級物管人才的培養(yǎng)。
項目組應(yīng)早在房屋設(shè)計、建筑及銷售階段就開始介入工作，參與項目的選址、目標(biāo)市場定位、銷售方式等全過程?？陀^地從使用者及管理者的角度去了解有關(guān)樓盤設(shè)計、布局、設(shè)施及建筑材料等方面的情況，并提出專業(yè)性意見及建議，避免因設(shè)計或用料差誤造成的不必要的管理開支及維修上的困難。如在開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計階段，利用物業(yè)管理的豐富經(jīng)驗與專業(yè)知識，對規(guī)劃設(shè)計提出中肯合理的修改意見，使小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計更完美，更人性化，這樣既可以避免商銷售時的亂承諾，也可以保證小區(qū)住宅開發(fā)時的規(guī)劃。在物業(yè)交付使用后，又針對不同結(jié)構(gòu)、不同設(shè)計、不同情況的物業(yè)，分別制定不同的維修方案，組織不同的維修施工，對工程質(zhì)量、工程成本和進(jìn)度進(jìn)行專業(yè)、有效的控制管理，減少維修費用，縮短維修周期，免除開發(fā)商、業(yè)主的后顧之憂，開發(fā)商也因此有了更好的品牌形象，能夠騰出更多的時間與精力去開發(fā)下一個樓盤。這樣，可避免物業(yè)公司每天被無數(shù)的維修電話困擾的情形，也提高了目標(biāo)顧客的滿意度，提高了顧客對物業(yè)公司的滿意度，從而提高了房地產(chǎn)公司的顧客滿意度。
三，重視前期預(yù)防和實時維修。
從企業(yè)長期發(fā)展的角度來看,物管公司提供前期管理，能確保樓宇素質(zhì)和功能在落成后符合市場需要,從而有助于提高房地產(chǎn)發(fā)展商的企業(yè)形象。
在維修保養(yǎng)上，應(yīng)做好預(yù)防性的維修和保養(yǎng)。如果只在樓房及其設(shè)備出現(xiàn)故障時才維修，容易加速磨損并導(dǎo)致日久失修。這樣不僅會給業(yè)主的日常生活帶來不便，更會給物業(yè)管理公司帶來經(jīng)濟上的損失。所以，物業(yè)管理公司應(yīng)該在進(jìn)入管理之初就草擬計劃，并進(jìn)行定期保養(yǎng)，減低出現(xiàn)故障的可能性，從而延長樓房的使用壽命。從長遠(yuǎn)來說，花小錢省大錢，更能達(dá)到節(jié)省開支的目的。
第四，因地制宜開創(chuàng)物管新模式。
針對有效需求的服務(wù)策劃能力和服務(wù)實施能力，不斷策劃修正或推出新的個性化服務(wù)項目，創(chuàng)立個性化管理服務(wù)新模式。
在物業(yè)管理發(fā)展比較迅速的深圳，幾乎每一家品牌物業(yè)管理企業(yè)都有自己獨特的模式。深圳物管通過吸引和借鑒國內(nèi)外同行先進(jìn)經(jīng)驗，運用創(chuàng)造性思維和規(guī)范化管理，堅持以顧客和市場為導(dǎo)向，不斷探索創(chuàng)新了物業(yè)管理的模式與方法，為行業(yè)的規(guī)范發(fā)展做出了有益的探索，并取得了社會及同行的認(rèn)可，同時也保持了企業(yè)在全國市場持續(xù)的競爭力。最為重要的是，深圳物管企業(yè)在服務(wù)內(nèi)地物業(yè)時，并沒有簡單地不顧各地的差異性，而是高度重視當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟水平、文化習(xí)俗、市場及行業(yè)發(fā)育狀況等多種因素，創(chuàng)造性地發(fā)展物業(yè)管理模式，致力于物業(yè)管理模式的本土化，避免了水土不服的情況發(fā)生。
第五，從事專業(yè)化管理。
專業(yè)化要求物業(yè)管理公司要有專門的組織機構(gòu)，有專門的人員配備，有專業(yè)工具配備。最重要的是應(yīng)聘請專業(yè)公司從事專業(yè)工作，如保安、綠化、保潔、供暖、維修等，物業(yè)公司主要從事經(jīng)營、管理、考核工作。在此方面我們還有較大差距，有的公司雖然成立了專業(yè)公司，但由于未能完全擺脫老體制的影響，人工費就占了總費用的大半。這樣的專業(yè)公司不要說參與社會的競爭，就連生存都困難。還有一些小公司，為了節(jié)省人力，一人多崗，什么都干，什么都不精，結(jié)果是管理水平非常低。
第六，組建專門的管理隊伍，建立專業(yè)人才培養(yǎng)體系。
第9篇：物業(yè)管理論文范文
（一）專業(yè)人才匱乏
在物業(yè)管理的過程中，沒有一專多能的新型人才，對于企業(yè)的骨干人才以及能起到一定的領(lǐng)導(dǎo)能力的人才少之又少，并且現(xiàn)有的人才只能是負(fù)責(zé)一些小的管理基礎(chǔ)，并不能勝任在大型建筑，公司以及企業(yè)，在物業(yè)管理公司，不僅能夠完成自己所要承擔(dān)的職責(zé)，還能夠承擔(dān)他人力所不能及的事情，并且擅長多種專業(yè)的人才非常少，在人際和技能上面都獨領(lǐng)的人才缺乏。
（二）管理人員的觀念沒有轉(zhuǎn)變
在我國的物業(yè)管理過程中管理人員的管理理念沒有得到改善和轉(zhuǎn)變，管理人員作為物業(yè)管理中的重要的一個因素，直接的影響著物業(yè)管理的最終成果，傳統(tǒng)的物業(yè)管理活動，無論是在行政機構(gòu)還是在企事業(yè)單位，都被看做是一種純粹的執(zhí)行活動，認(rèn)為是簡單的日常事務(wù)性活動，其管理人員也不需任何專業(yè)技能，然而，現(xiàn)在經(jīng)濟的發(fā)展打破了這一傳統(tǒng)的管理思維，因為沒有創(chuàng)新，就無法在日益發(fā)展的時代中生存下去，要真正適應(yīng)經(jīng)濟的不斷發(fā)展就要求行政人員要不斷學(xué)習(xí)和更新管理理念，要求物業(yè)管理人員的觀念進(jìn)行轉(zhuǎn)變。
（三）物業(yè)管理的費用缺乏
物業(yè)管理中往往會有一些公共住宅、設(shè)備等的維修，倘若沒有足夠的資金會給物業(yè)管理帶來很大的麻煩，加之物業(yè)管理服務(wù)費用也普遍偏低，造成經(jīng)濟出現(xiàn)拮據(jù)狀態(tài)，最終使得本該建立起來的公共住宅等沒有維修起來，還讓物業(yè)管理工作不能夠順利的進(jìn)行，倘若日后越到緊急情況需要在公共住宅和設(shè)備等耗費財務(wù)的話，將會出現(xiàn)籌措困難的情況。
（四）物業(yè)市場起步晚、發(fā)展慢、無完善競爭機制
很多地區(qū)的物業(yè)管理市場雖然有了一定的發(fā)展，但是管理市場的統(tǒng)一性并沒有取得成功，由于沒有完善的競爭機制，不能體現(xiàn)出競爭感，沒有壓力和動力的存在，將會使得物業(yè)市場極度處于盲目滿足現(xiàn)狀的情況，并且物業(yè)管理公司的使用人等其它人群的意愿不能夠展現(xiàn)出來，大部分委員會所擁有的職權(quán)在手卻不能夠得到利用。
二、物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的必要性
物業(yè)管理是為千家萬戶提供安居樂業(yè)的保證，物業(yè)管理集分散的社會分工于一體。在物業(yè)管理三大服務(wù)中，最基本的公共服務(wù)涉及全體業(yè)主、使用人，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量好壞直接關(guān)系到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)絕大多數(shù)業(yè)主、使用人的利益，物業(yè)管理的可持續(xù)發(fā)展的必要性就主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
（一）有利于維護(hù)大眾的合法權(quán)益
現(xiàn)在我國物業(yè)市場的形成和發(fā)展已經(jīng)逐步達(dá)到一個階段，大部分的大眾消費者以后都可以不用受到相應(yīng)的物業(yè)部門的約束和限制，他們可以通過各種途徑來選擇自己能夠信任的物業(yè)管理公司來為自己服務(wù)，哪一家物業(yè)管理公司的信譽度高、管理技能具有創(chuàng)新和先進(jìn)的水平等，消費者就可以選擇這些得以信賴的管理公司，這樣那些信譽好，質(zhì)量高的管理公司自己就會在物業(yè)管理行業(yè)脫穎而出，而那些服務(wù)差、信譽與管理技術(shù)都弱的企業(yè)必將在競爭中被社會排斥和淘汰，這樣，不僅能夠增加企業(yè)的管理水平，還能夠讓大眾消費者自身的權(quán)益得到有效地維護(hù)。
（二）有利于物業(yè)管理與社會的息息相關(guān)
物業(yè)管理的職責(zé)完全就是憑著自己的服務(wù)態(tài)度，來實施隊伍的管理的行為，這樣，可以讓大眾消費者提高工作環(huán)境的舒適感、讓物業(yè)更大的發(fā)揮自己的潛力。由此，物業(yè)管理具有很大的發(fā)展空間，倘若能夠?qū)⑦@些空間妥善的利用起來，將會讓現(xiàn)代城市的管理更加專業(yè)化，制度化、技術(shù)化，保證物業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，使得物業(yè)管理能夠具有一定的不可替代作用，促進(jìn)城市的經(jīng)濟發(fā)展和社會的進(jìn)步。
（三）有利于提高城市化建設(shè)的步伐
城市化建設(shè)是一項非常復(fù)雜的工程，不僅涉及到城區(qū)的規(guī)劃和施工，還涉及到內(nèi)部的城市物業(yè)管理，而城市的核心就是建筑，對建筑物的管理是城市管理的主要任務(wù)，倘若在施工以后對建筑物的環(huán)境、設(shè)施以及安全等一系列管理到位，將會大力加快城市化的發(fā)展進(jìn)度。
三、我國物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展的措施
在物業(yè)管理活動中，許多人對物業(yè)管理的模式還比較陌生，觀念還有待于進(jìn)一步轉(zhuǎn)變，再加上相應(yīng)的物業(yè)管理法律、法規(guī)尚不健全，物業(yè)管理行為尚不規(guī)范，管理人員素質(zhì)和技能不足等，物業(yè)管理現(xiàn)狀層出不窮，就需要相應(yīng)的措施來實現(xiàn)物業(yè)管理的可持續(xù)發(fā)展。
（一）加強管理人員的素質(zhì)教育
據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，一個人在大學(xué)畢業(yè)之后，學(xué)到的應(yīng)用在實際工作中的知識只有百分之十，而剩下的百分之九十是在工作中學(xué)到的，因此，對于在職的物業(yè)管理人員，應(yīng)當(dāng)加強培養(yǎng)，對物業(yè)管理人員在思想素質(zhì)方面進(jìn)行再教育，努力培養(yǎng)出一支政治強、業(yè)務(wù)精的隊伍，適應(yīng)當(dāng)今社會復(fù)合型人才的需求，曾指出：“知識經(jīng)濟的基本特征，就是知識不斷創(chuàng)新，高新技術(shù)迅速產(chǎn)業(yè)化。而要加快知識創(chuàng)新，加快高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化，關(guān)鍵是人才，必然有一批又一批的優(yōu)秀年輕人才脫穎而出?！弊尮芾砣藛T樹立起自己正確的人生觀、價值觀是當(dāng)前提高素質(zhì)的重要因素，讓它們覺得自己應(yīng)該在所在崗位兢兢業(yè)業(yè)、忠于職守，對自己的崗位負(fù)責(zé)，對社會負(fù)責(zé)。
（二）定期培訓(xùn)，強化物業(yè)管理水平
物業(yè)管理上級領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該就當(dāng)前的物業(yè)管理人員進(jìn)行定期培訓(xùn)，提高其管理素質(zhì)，并且對于管理技術(shù)，應(yīng)及時的向相關(guān)管理專家咨詢，并開展一些活動和針對性的專題演講，對于在管理的過程中出現(xiàn)的一些骨干管理人員應(yīng)該對其進(jìn)行提升，組織人員去國內(nèi)外各地考察和學(xué)習(xí)，讓他們學(xué)習(xí)具有創(chuàng)新性和技術(shù)性的管理水平，提升其管理質(zhì)量，取長補短，擇優(yōu)排劣，并且對于企業(yè)的管理人員應(yīng)該擁有國家相應(yīng)的管理學(xué)歷資格證，企業(yè)內(nèi)部制定公平、公正的用人制度。
（三）加強擴展物業(yè)市場，完善提升其競爭機制
1、學(xué)習(xí)和引用發(fā)達(dá)地區(qū)的物業(yè)管理公司在競爭機制上的優(yōu)點，再充分從所在地區(qū)的公司的現(xiàn)狀進(jìn)行符合實際的探索、研究，并盡可能的將其付諸行動。
2、要嚴(yán)厲打擊和排斥保護(hù)主義的市場競爭機制，物業(yè)管理的過程中出現(xiàn)的一系列新技術(shù)、創(chuàng)新點等，就需要物業(yè)管理部門大膽的對其進(jìn)行公開的招投標(biāo)，使得消費者有自己選擇的權(quán)利，并且能夠促進(jìn)物業(yè)市場的公平發(fā)展。
（四）樹立全新的管理觀念
在經(jīng)濟飛速發(fā)展的21世紀(jì)，建立良好的人才結(jié)構(gòu)，就要摒棄傳統(tǒng)的觀念和意識，在新的歷史條件下，培養(yǎng)和樹立新的觀念、新的意識，使現(xiàn)代管理面向市場經(jīng)濟。首先要樹立新的市場意識。知識經(jīng)濟的不斷發(fā)展，市場經(jīng)濟改革的不斷深化，為我國走向完善的廣闊的市場，建立完善的行政管理體制提供了機遇，因此要樹立新的物業(yè)管理理念；其次是要樹立新的創(chuàng)新意識，我們所說的創(chuàng)新是基于歷史，對原有的事物的創(chuàng)新，而不是背離人類文明的天方夜譚，因此，我們在完善行政管理整個系統(tǒng)中，要堅決反對盲目的創(chuàng)新，又要有不斷進(jìn)取的精神；最后要樹立導(dǎo)向意識，在社會主義市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理工作在政治、文化上具有導(dǎo)向功能，我們在發(fā)展和創(chuàng)新的過程中，要培養(yǎng)和樹立崇高的思想境界，把整體思維引向全心全意為人民的服務(wù)上。
（五）完善物業(yè)管理的法律法規(guī)
物業(yè)管理發(fā)展有了一定的步伐，但是卻沒有完善的管理條例來作為管理的支撐和依據(jù)，在物業(yè)管理公司加速行政立法，，這與國家相關(guān)的法律法規(guī)有很大的聯(lián)系，大部分都應(yīng)該針對目前我國的物業(yè)管理現(xiàn)狀結(jié)合的國家相關(guān)的法律法規(guī)，換種說法而言，就是國家的立法機構(gòu)在編制和落實國家的相關(guān)法律法規(guī)之際，不應(yīng)該盲目的、沒有科學(xué)依據(jù)的進(jìn)行編制，而應(yīng)該針對現(xiàn)在物業(yè)管理中的一些問題、情況、矛盾和糾紛等進(jìn)行的一系列的有針對性的法律法規(guī)。
（六）最大限度的發(fā)揮居委會的潛力
