新修正的土地管理法精選(九篇)

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第1篇：新修正的土地管理法范文

第二條  本辦法所稱外商投資企業(yè)，是指中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營和外商獨資企業(yè)。

第三條  在本省行政區(qū)域內(nèi)舉辦外商投資企業(yè)需要使用土地的，適用本辦法。

第四條  縣級以上人民政府土地管理部門負責外商投資企業(yè)用地的統(tǒng)一管理和檢查監(jiān)督。

第五條  外商投資企業(yè)使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地進行建設，應當符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理，節(jié)約用地，合理利用。

第六條  經(jīng)同級人民政府批準，土地管理部門可以按規(guī)劃預征土地或預留土地。在預留土地的范圍內(nèi)，任何單位和個人未經(jīng)批準不得新建永久性建筑物、構(gòu)筑物。

預征、預留土地的具體辦法，另行制定。

第七條  農(nóng)村集體所有的土地，必須先經(jīng)土地管理部門按照《土地管理法》的規(guī)定征歸國有后，再提供給外商投資企業(yè)使用。

第八條  外商投資企業(yè)用地的批準手續(xù)，由縣級以上人民政府授權(quán)同級土地管理部門辦理。

第九條  土地使用權(quán)出讓方案由土地管理部門會同城市規(guī)劃和建設部門、房地產(chǎn)管理部門共同擬定，按照國務院規(guī)定的批準權(quán)限報經(jīng)批準后，由土地管理部門實施。

第十條  外商投資企業(yè)可以通過出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、行政劃撥等方式取得國有土地使用權(quán)。

中方企業(yè)可以以其獲得的國有土地使用權(quán)與外商合營、合作舉辦外商投資企業(yè)。

國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、行政劃撥的具體程序和有關(guān)文書格式，另行制定。

第十一條  外商投資企業(yè)取得的國有土地使用權(quán)，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。但通過行政劃撥方式獲得的國有土地使用權(quán)，必須在按規(guī)定辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補交土地使用權(quán)出讓金后，方可轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

第十二條  外商投資企業(yè)通過出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，應當支付出讓金。

出讓金由土地管理部門收取，其具體數(shù)額由所在地縣以上人民政府根據(jù)土地開發(fā)程度、周圍環(huán)境等條件以及投資項目的具體情況，根據(jù)盡量優(yōu)惠的原則自行確定，但一般不低于征地、拆遷安置費以及為企業(yè)配套的公用設施費之和。

第十三條  外商投資企業(yè)依法取得的國有土地使用權(quán)，受國家法律的保護，但地下資源及埋藏物不在土地使用權(quán)范圍之內(nèi)。

第十四條  使用土地的年限，按批準的外商投資企業(yè)經(jīng)營年限確定。最長年限為：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合和其他用地五十年。

土地使用期滿需要繼續(xù)使用的，應提出申請，經(jīng)批準后，重新簽訂土地使用合同，辦理續(xù)延用地手續(xù)。

第十五條  外商投資企業(yè)需要改變土地用途的，應當?shù)皆鷾视玫氐耐恋毓芾聿块T辦理變更用地手續(xù)。

第十六條  外商投資企業(yè)使用國有土地，還應按每年每平方米0.1？12元的標準向辦理用地手續(xù)的土地管理部門逐年繳納土地使用費。

土地使用費的具體標準，由當?shù)匚飪r、財政、土地管理部門根據(jù)不同地段、不同用途確定，報同級人民政府批準，并報省財政廳、省物價局、省土地管理局備案。

第十七條  土地使用費自批準用地之日起計收，第一日歷年用地時間超過半年的按半年計算，不足半年的免繳土地使用費。

外商投資企業(yè)在建期間免繳土地使用費。在建期間的期限，以施工執(zhí)照確定。

第十八條  土地使用費由外商投資企業(yè)繳納，但中方合營、合作者以土地使用權(quán)折價作為投資的，其土地使用費由中方合營、合作者繳納；租賃場地舉辦外商投資企業(yè)的，其土地使用費由出租者繳納或由合同約定方繳納。

第十九條  土地使用費標準自本辦法施行之日起，五年內(nèi)不調(diào)整。以后隨著經(jīng)濟發(fā)展，供需變化加以調(diào)整，每次調(diào)整的間隔時間不少于3年，調(diào)整幅度不突破基數(shù)的30％。

經(jīng)批準改變土地用途的外商投資企業(yè)，從改變之日起，按新用途標準計收土地使用費。

第二十條  外商投資企業(yè)需要臨時使用土地的，應當向當?shù)赝恋毓芾聿块T提出申請，經(jīng)審查批準發(fā)給臨時用地許可證，簽訂臨時用地合同后，方可使用。

臨時用地期限一般不超過兩年。需要延期的，經(jīng)土地管理部門批準后可以適當延期。

外商投資企業(yè)獲準臨時用地，應當從獲準臨時用地之日起繳納土地使用費。其收費標準與非臨時用地相同。

第二十一條  外商投資企業(yè)可以預約用地。預約用地，須持依法取得的法人證明和銀行資信證明向當?shù)赝恋毓芾聿块T申請預約用地登記，由土地管理部門會同有關(guān)部門選定地塊，并按該地塊征地費用總額的10％收取預約金后，發(fā)給其土地使用預約證書。預約用地的有效期限最長為一年。

預約期內(nèi)正式使用土地后，預約金可以抵充出讓金；因特殊原因沒有批準立項的退還預約金；項目批準后，逾期不使用土地的，視為自動放棄預約，預約金不予退還。

第二十二條  外商投資企業(yè)下列用地，除享有國家規(guī)定的優(yōu)惠外，還給予特別優(yōu)惠：

（一）需要征用集體土地的，按當?shù)卣鞯刭M標準的下限支付征地費用；其中用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)開發(fā)的，還可給予征地費標準下限的20％的優(yōu)惠，且可緩交，待有盈利時逐年償還；

（二）治理荒山、荒坡、荒地和荒水項目以及水土保持項目的，免繳征地費用和土地使用費；

（三）進行農(nóng)、林、牧、漁業(yè)開發(fā)項目的，自批準用地之日起十年內(nèi)免繳土地使用費，十年后按標準的下限繳納土地使用費；

（四）興辦教育、科學技術(shù)、文化、醫(yī)療衛(wèi)生等非盈利的公益事業(yè)的，免繳土地使用費；

（五）興辦產(chǎn)品出口型、先進技術(shù)型、交通、能源企業(yè)的，每年每平方米繳納土地使用費不超過二元，并自投產(chǎn)之日起第一、二年免繳土地使用費，第三至五年按標準的二分之一繳納土地使用費；

（六）其他外商投資企業(yè)自投產(chǎn)之日起五年內(nèi)按標準的二分之一繳納土地使用費，其中外商投資額按當時國家公布的匯率折算人民幣在一千萬元以上的，自投產(chǎn)之日起二年內(nèi)免繳土地使用費。

第二十三條  外商投資企業(yè)可用應當繳納的土地出讓金開發(fā)當?shù)卣?guī)劃的公共建筑、市政設施。

第二十四條外商投資企業(yè)因不可抗力的原因造成嚴重虧損，確實無力繳納土地使用費的，經(jīng)企業(yè)申請，當?shù)赝恋毓芾聿块T會同財政部門、審計部門審核后，可以緩繳或減免土地使用費。

第二十五條  外商投資企業(yè)通過投標、競買取得土地使用權(quán)的決標、拍賣過程和土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所簽訂的土地使用權(quán)合同，均應進行公證。

第二十六條  對外商投資企業(yè)按法定程序提出的用地、續(xù)延用地、變更用地、臨時用地、預約用地、過戶登記以及其他有關(guān)用地的申請，土地管理部門和其他有關(guān)部門均應在收文后十五日以內(nèi)辦理完畢或作出不能辦理的答復。

第二十七條  土地管理部門在辦理城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)外商投資企業(yè)用地、續(xù)延用地、變更用地、臨時用地、預約用地申請的批準手續(xù)前，應當征得同級城市規(guī)劃部門的同意。

第二十八條  除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，外商投資企業(yè)違反本辦法規(guī)定，由土地管理部門按下列規(guī)定給予處罰：

（一）未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準或者超過批準用地的數(shù)量，非法占用土地的，依照《江西省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第四十七條第一款第一項規(guī)定處罰。

（二）不按土地使用合同規(guī)定的用途、范圍使用土地的，責令其限期改正，拒不改正的，無償收回其土地使用權(quán)。

（三）破壞土地資源的，依照國務院《土地復墾規(guī)定》中有關(guān)規(guī)定處理。

（四）非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，按有關(guān)土地管理、房地產(chǎn)管理的法律、法規(guī)處罰；未經(jīng)批準擅自出租、劃撥土地使用權(quán)的，沒收違法所得，并根據(jù)情節(jié)輕重，處以違法所得3倍以下罰款，但最高不得超過3萬元。

（五）未經(jīng)土地管理部門批準，連續(xù)2年不使用土地的，按照審批權(quán)限報經(jīng)批準后無償收回其土地使用權(quán)。

第二十九條  外商投資企業(yè)對處罰決定不服的，可以在接到處罰決定之日起十五日內(nèi)，向作出處罰決定機關(guān)的上一級機關(guān)申請復議，對復議決定不服的，可以在接到復議決定之日起十五日內(nèi)，向人民法院起訴；當事人也可以在接到處罰決定之日起十五日內(nèi)，直接向人民法院起訴。逾期既不申請復議也不起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的部門申請人民法院強制執(zhí)行。

第三十條  土地使用合同糾紛，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按合同約定的法定方式解決；合同沒有約定的，當事人可以申請中國涉外仲裁機構(gòu)仲裁或者直接向人民法院起訴。

第三十一條  本辦法施行前舉辦的外商投資企業(yè)，未辦理用地手續(xù)的，應當自本辦法施行之日起六個月內(nèi)補辦用地手續(xù)，違者，按本辦法第二十八條的規(guī)定予以處罰。

補辦用地手續(xù)后，土地使用費標準仍按原合同規(guī)定執(zhí)行；未規(guī)定的，從本辦法施行之日起按本辦法執(zhí)行。

第三十二條  出讓金和土地使用費的上交辦法和業(yè)務費的提取比例，由省財政廳、省土地管理局按國家有關(guān)規(guī)定另行規(guī)定。

第三十三條  僑胞、港澳臺同胞和外省企業(yè)、組織或者個人在本省投資舉辦企業(yè)需要使用土地的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，參照本辦法執(zhí)行。

第三十四條  本辦法具體應用中的問題由省土地管理局負責解釋。

第三十五條  本辦法自之日起施行。除《江西省關(guān)于鼓勵開發(fā)昌九工業(yè)走廊的規(guī)定》外，本省各級人民政府以前的有關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的，按照本辦法執(zhí)行。國家有新規(guī)定的，按新規(guī)定執(zhí)行。

江西省人民政府關(guān)于修改《江西省工程建設施工招標投標管理辦法》等7件省政府規(guī)章的決定

（2001年2月26日江西省人民政府第65次常務會議討論通過  江西省人民政府令第105號公布）

全文

根據(jù)國務院關(guān)于轉(zhuǎn)變政府職能、改革行政審批制度的指示精神，省政府決定對《江西省工程建設施工招標投標管理辦法》等7件省政府規(guī)章作如下修改：

……

五、《江西省外商投資企業(yè)用地管理辦法》

第二十四條修改為：“外商投資企業(yè)因不可抗力的原因造成嚴重虧損，確實無力繳納土地使用費的，經(jīng)企業(yè)申請，當?shù)赝恋毓芾聿块T會同財政部門、審計部門審核后，可以緩繳或減免土地使用費?！?/p>

……

第2篇：新修正的土地管理法范文

關(guān)鍵詞：新鄉(xiāng)村建立；宅基地運用權(quán)流轉(zhuǎn)；流轉(zhuǎn)障礙

一、現(xiàn)行法律規(guī)則及其缺陷

我國《物權(quán)法》第153條規(guī)則：“宅基地運用權(quán)的獲得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國度有關(guān)規(guī)則?！薄锻恋毓芾矸ā返?2條第1款規(guī)則：“鄉(xiāng)村村民一戶只能具有一處宅基地，其宅基地的面積不得超越省、自治區(qū)、直轄市規(guī)則的規(guī)范。”第4款規(guī)則：“鄉(xiāng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”第63條規(guī)則：“鄉(xiāng)村集體一切的土地運用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建立；但是，契合土天時用總體規(guī)劃并依法獲得建立用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地運用權(quán)依法發(fā)作轉(zhuǎn)移的除外?！?999年國務院辦公廳《關(guān)于增強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中規(guī)則，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出賣，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購置的住宅發(fā)放土地運用證和房產(chǎn)證。2004年疆土資源部公布的《關(guān)于增強鄉(xiāng)村宅基地管理的意見》第13條規(guī)則：“嚴禁城鎮(zhèn)居民在鄉(xiāng)村置辦宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在鄉(xiāng)村購置和違法建造的住宅發(fā)放土地運用證?！薄段餀?quán)法》第184條和《擔保法》第37條都規(guī)則，宅基地運用權(quán)不得用于抵押。2009年3月疆土資源部《關(guān)于促進農(nóng)業(yè)穩(wěn)定開展農(nóng)民持續(xù)增收推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌開展的若干意見》中，關(guān)于運營性質(zhì)的集體建立用地流轉(zhuǎn)曾經(jīng)解除了限制，但鄉(xiāng)村宅基地仍被掃除在外。

從現(xiàn)行法律規(guī)則上剖析，我國對宅基地運用權(quán)采取的是限制流轉(zhuǎn)的政策，并且嚴厲制止鄉(xiāng)村居民的住宅和宅基地在城鄉(xiāng)居民之間流轉(zhuǎn)，只允許宅基地運用權(quán)在本集體經(jīng)濟組織成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

實踐上，我國宅基地運用權(quán)制度創(chuàng)建之初是為了補償方案經(jīng)濟時期遺留下來的城鄉(xiāng)分治的二元社會嚴陣以待以及經(jīng)濟開展程度缺乏的缺陷，以保證農(nóng)民根本的生存權(quán)益為目的，在變革開放初期的確起到了積極的作用。而在當前形勢下，政府提出了統(tǒng)籌城鄉(xiāng)開展的方針，要盡快消弭城鄉(xiāng)割據(jù)，減少城鄉(xiāng)差異，農(nóng)民對宅基地的經(jīng)濟開展功用的需求逐漸超越了其生存保證功用，鄉(xiāng)村宅基地制度的變革曾經(jīng)到了一個臨界點。

與農(nóng)業(yè)用地、其他非農(nóng)建立用地相比，現(xiàn)行法律與法規(guī)在鄉(xiāng)村住房及宅基地流轉(zhuǎn)方面愈加單薄，以至言行一致，主要表現(xiàn)在以下三個方面：

第一，鄉(xiāng)村住房一切權(quán)可轉(zhuǎn)讓性與宅基地運用權(quán)不可轉(zhuǎn)讓性的矛盾。依據(jù)“房隨地走、地隨房走”、“房地一體”的準繩，房屋買賣必然觸及宅基地買賣。理想中鄉(xiāng)村私房買賣的買房人名義上是買房，但實踐上是買地，當呈現(xiàn)買賣糾葛時，如何認定買賣合同效能，是司法理論的一大難題。

第二，允許宅基地在本集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)與一戶一宅準繩的矛盾。假如允許農(nóng)戶將住房和宅基地轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)的農(nóng)戶，勢必違犯了一戶只能具有一處宅基地且面積不得超標的規(guī)則。契合宅基地運用權(quán)分配條件的其他農(nóng)戶完整能夠申請分配到一塊宅基地建房，而沒有必要購置別人的住房及宅基地。

第三，宅基地審批制與宅基地物權(quán)性質(zhì)的矛盾?！段餀?quán)法》正式將宅基地運用權(quán)定性為用益物權(quán)。但是，從宅基地運用權(quán)的實踐運轉(zhuǎn)來看，其并不具備物權(quán)性質(zhì)。首先，宅基地運用權(quán)以特定行為人為主體，其權(quán)益只能對立集體組織內(nèi)部其他成員，而不具備物權(quán)的對世權(quán)特征。其次，注銷制是物權(quán)的根本準繩，宅基地作為物權(quán)應以注銷作為其公示要件，而理論中宅基地運用權(quán)行使卻遭到來自集體組織和政府部門的限制，農(nóng)民不具有物權(quán)的直接應用、控制的特征。在行政機關(guān)審批之前，農(nóng)戶對集體一切的宅基地并無任何權(quán)益。

二、宅基地流轉(zhuǎn)障礙的本源

上述剖析揭顯露我國宅基地運用權(quán)制度設計存在著實質(zhì)的缺陷，就宅基地流轉(zhuǎn)而言，障礙其流轉(zhuǎn)的本源在于集體一切制及其權(quán)益主體缺位。由于假如鄉(xiāng)村宅基地運用權(quán)向城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn)，將招致非鄉(xiāng)村集體成員能夠?qū)嵺`享有土地運用權(quán)，而真正的集體成員則分開集體，不再享用集體成員權(quán)益和實行相應義務，從而使原鄉(xiāng)村集體一切演化為非集體一切以至是非集體成員個人私有。當這種買賣現(xiàn)象在某個鄉(xiāng)村集體較為普遍地呈現(xiàn)時，鄉(xiāng)村現(xiàn)行的集體一切制以及與之配套的系列制度將土崩瓦解、難以為繼。因而，現(xiàn)行宅基地集體一切制及其主體缺位成為了宅基地運用權(quán)流轉(zhuǎn)的最大制度障礙，二者的矛盾是不可調(diào)和的。

而鄉(xiāng)村一切權(quán)法律主體虛位問題曾經(jīng)成為了鄉(xiāng)村變革的突出問題。我國法律關(guān)于鄉(xiāng)村集體一切權(quán)的主體稱謂并不分歧。鄉(xiāng)村集體一切權(quán)的主體有“農(nóng)民集體”和“農(nóng)民集體經(jīng)濟組織”兩個稱號，這就形成了主體規(guī)則的含糊性，在詳細操作時難以認定。從實踐狀況來看，多數(shù)狀況下，村委會實踐上代行了集體一切權(quán)主體的權(quán)益，有的中央以至成了個別村干部的一切權(quán)。

針對這一矛盾，當前學術(shù)界有鄉(xiāng)村土地私有化、集體土地按份共有制及集體土地國有化三種觀念，終究未來應該采取何種做法更有利于新鄉(xiāng)村建立及社會開展，有待于學者們進一步研討討論。

三、宅基地運用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度構(gòu)建

就目前現(xiàn)有集體一切權(quán)制度來看，為理解決宅基地運用權(quán)流轉(zhuǎn)問題，可暫時先在已有制度框架內(nèi)構(gòu)建合適宅基地運用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律制度，待機遇成熟時再從本源上加以處理。

（一）確權(quán)注銷

鄉(xiāng)村宅基地運用權(quán)流轉(zhuǎn)的前提是其權(quán)屬必需合法，只要依法辦理了土地注銷，有合法的土地權(quán)屬證書，才干保證買賣的平安。因而，變革的第一步就是要增強宅基地的注銷工作，明晰宅基地運用權(quán)主體。詳細應由疆土資源管理部門擔任對本地宅基地停止逐戶逐宗核對注銷，并發(fā)給相應的宅基地運用權(quán)證書，明白農(nóng)民合法的宅基地可上市流轉(zhuǎn)和具有收益權(quán)。宅基地超出規(guī)則面積的，分別在注銷薄和證書上注明。宅基地運用權(quán)以買賣、贈與和繼承方式流轉(zhuǎn)的，雙方當事人應當及時辦理宅基地運用權(quán)變卦注銷，并收取注銷費用，宅基地流轉(zhuǎn)未經(jīng)變卦注銷不生效，以進步鄉(xiāng)村土地買賣的平安系數(shù)，防備一房二賣或者其他糾葛的發(fā)作，確保在糾葛發(fā)作時有據(jù)可證，以促使糾葛順利處理。

同時樹立宅基地退出補償機制。凡已在城鎮(zhèn)置辦商品房定居或愿意進城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)定居的農(nóng)民，只需自愿退宅還耕且以后不再申請新宅基地，政府可按退出的宅基空中積給予一定的經(jīng)濟獎勵；在契合規(guī)劃的前提下，允許將原宅基地和房屋有償調(diào)劑給契合申請宅基地條件的本村村民。宅基地退出補償資金來源為耕地開墾費、土地出讓金、新增建立用地有償運用費，獎勵方式為一次性貨幣或養(yǎng)老生活補助。

（二）有償運用與無償運用相分離

《物權(quán)法》將宅基地定性為用益物權(quán)，依用益物權(quán)獲得的根本法理，應以有償為準繩，無償為例外。那么宅基地運用權(quán)的獲得是有歸還是無償，就應由其當事人（農(nóng)民集體與運用人）去協(xié)商，而不應由國度統(tǒng)一規(guī)則。

宅基地運用的制度設計應包含以下幾點：一是出于保證其根本寓居的需求，本集體成員曾經(jīng)獲得的法定面積規(guī)范內(nèi)的宅基地，無須支付運用費；二是本集體成員超占、多占的宅基地，須支付懲罰性的運用費，費用規(guī)范應足以使其無法超占、多占宅基地；三是非本集體成員經(jīng)過流轉(zhuǎn)方式獲得宅基地（包括繼承）須支付運用費，費用規(guī)范應參照國有土地出讓金肯定。

（三）流轉(zhuǎn)范圍

就宅基地運用權(quán)與建立用地運用權(quán)的區(qū)別而言，兩者均以建造并保有房屋及其隸屬設備為目的，主要的區(qū)別在于建立用地運用權(quán)是在“國度一切的土地”之上設定，而宅基地運用權(quán)是在“集體一切的土地”之上設定。依物權(quán)法的根本原理，只需契合法定的條件，任何人均可在別人之物上設立他物權(quán)，不應對他物權(quán)人的身份作限制性規(guī)則，否則有違主體對等的民法根本準繩。

宅基地運用權(quán)的成員性限制了宅基地運用權(quán)相關(guān)制度的開展。成員性并不是宅基地運用權(quán)的當然屬性。《物權(quán)法》第152條規(guī)則：“宅基地運用權(quán)人依法對集體一切的土地享有占有和運用的權(quán)益，有權(quán)依法應用該土地建造住宅及其隸屬設備?！边@里，宅基地運用權(quán)的主體是“宅基地運用權(quán)人”，并不是“集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民”。宅基地運用權(quán)并不當然具有成員權(quán)性。非本集體成員可否獲得宅基地運用權(quán)應屬“農(nóng)民集體”的內(nèi)部事務，能夠經(jīng)民主設定程序決議。因而，《土地管理法》在修正之時，可將流轉(zhuǎn)的對象和范圍擴展到非集體成員，但需對用處加以限制，必需用于寓居。這樣，“小產(chǎn)權(quán)房”能夠遭到法律的維護，減少了糾葛，維護了社會的穩(wěn)定。

（四）流轉(zhuǎn)程序

在現(xiàn)行《土地管理法》之下，鄉(xiāng)村村民申請住宅用地，須經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，縣級人民政府批準后，再由鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟組織向宅基地申請者無償提供宅基地運用權(quán)。其中觸及占用農(nóng)用地的，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。這一規(guī)則不契合一切權(quán)的法理。宅基地運用權(quán)是在宅基地一切權(quán)上所設定的權(quán)益擔負，因而，其設定人應為宅基地一切權(quán)人。而現(xiàn)行規(guī)則標明，宅基地運用權(quán)的獲得只需縣級人民政府審批即可，作為宅基地一切權(quán)人的“農(nóng)民集體”，在這里毫無意義。這一規(guī)則不只不合一切權(quán)的根本原理，而且忽視一切權(quán)人的權(quán)益，有違憲之嫌。

我國物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)的設立采取了“合同+注銷”的形式。就宅基地運用權(quán)的設立而言，當事人之間設立宅基地運用權(quán)合同自是至關(guān)重要的一環(huán)。只需當事人契合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土天時用總體規(guī)劃和土天時用規(guī)劃或特地制定的鄉(xiāng)村宅基地規(guī)劃等宅基地運用權(quán)獲得的條件并雙方協(xié)商分歧，自愿訂立合同即可，而基本沒有必要逐一地審批、控制。為了完成對土地資源停止管理的目的，能夠樹立土地備案制來監(jiān)管宅基地的運用狀況。

宅基地運用權(quán)一經(jīng)設立，就成為農(nóng)民的私權(quán)，理應可由其權(quán)益人自在處分。現(xiàn)階段宅基地運用權(quán)的流轉(zhuǎn)宜先由當事人簽署協(xié)議，再由一切權(quán)人“農(nóng)民集體”同意，同時，流轉(zhuǎn)應有一定的期間限制，不宜定為長期和永世不變。宅基地運用權(quán)流轉(zhuǎn)后，原運用人不得再次申請獲得宅基地運用權(quán)。至于鄉(xiāng)村住宅流轉(zhuǎn)可能產(chǎn)生的投機問題，待鄉(xiāng)村住宅流轉(zhuǎn)市場開展起來后，完整能夠經(jīng)過政府的宏觀調(diào)控措施加以處理。

本集體成員轉(zhuǎn)讓宅基地運用權(quán)的，應由有資質(zhì)的評價機構(gòu)，依據(jù)所轉(zhuǎn)讓宅基地的自然情況、區(qū)位條件等要素來肯定流轉(zhuǎn)宅基地的價錢轉(zhuǎn)讓價錢，普通不應低于同地域建立用地運用權(quán)的土地出讓金規(guī)范。在流轉(zhuǎn)收益分配的比例問題上，應傾向于維護農(nóng)民的利益，剩余局部以不動產(chǎn)稅和土地流轉(zhuǎn)稅等稅收方式交村民集體一切并依法運用，特地設立社?；?，并制定嚴厲的財務管理制度，做到?？顚Ｓ?，無須上交國庫。

參考文獻：

第3篇：新修正的土地管理法范文

關(guān)鍵詞:土地征收補償;補償原則;補償范圍;補償標準;救濟

中圖分類號:D922.3　文獻標識碼:A　文章編號:1009-8631(2010)01-0034-01

隨著我國工業(yè)化、城市化進程逐漸加大步伐,大量城市、城鎮(zhèn)周邊地區(qū)的農(nóng)用土地被征收。為了維護失地農(nóng)民的權(quán)益,第四次憲法修正案“國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償”的規(guī)定為我國的土地征收補償制度提供了憲法基礎(chǔ)和保障。為了有效實施憲法確立的土地征收補償制度,修訂后的《土地管理法》、新頒布的《物權(quán)法》等法律就土地征收補償問題做了相對細化得規(guī)定,國務院及國土資源部實施了一系列配套的規(guī)范性文件,從而形成了系統(tǒng)的土地征收補償法律體系。但是,我們看到,目前我國的土地征收補償制度仍不完善,加之整個社會就業(yè)壓力增大,社會保障匱乏,失地農(nóng)民的生活狀況急劇下降。失地農(nóng)民補償問題引起了國家和社會的高度重視,成為社會各界關(guān)注的熱點問題。本文結(jié)合我國的國情,參考國外的一些做法,就我國土地征收補償制度的完善提出幾點建議,喚起大家對這一問題的繼續(xù)關(guān)注。

一、確立公平補償?shù)耐恋卣魇昭a償基本原則

土地征收補償原則是土地征收補償?shù)幕A(chǔ)。不同國家和地區(qū),土地征收補償?shù)脑瓌t各不相同,總的來說,主要有完全補償原則、不完全補償原則及相當補償原則。完全補償原則認為,對于行政相對人因公共利益受到的特別損失,國家都應予以補償;不完全補償原則強調(diào),為了調(diào)和權(quán)利剝奪和社會義務,應給予臺理的補償,補償應限于被征收財產(chǎn)的價值;相當補償原則認為,公正的補償只要是按照補償時社會的一般觀念,算定相當?shù)?、合理的補償就足夠了。雖然我國憲法中規(guī)定了土地征收必須補償,但是缺少對補償基本原則的規(guī)定,其他法律也未對土地征收補償基本原則做出明文規(guī)定,因而各省、各地的農(nóng)村土地征收標準不是很統(tǒng)一,補償結(jié)果差異性很大。

為更好地保護被征收人的合法權(quán)利,維護社會的穩(wěn)定,促進和諧社會的構(gòu)建,我國應確立土地征收補償?shù)幕驹瓌t。首先,在憲法中明確規(guī)定土地征收補償?shù)目傇瓌t。根據(jù)我國國情,借鑒國外先進的立法經(jīng)驗,筆者建議,在憲法中應規(guī)定公平補償?shù)耐恋卣魇昭a償原則,為其他土地征收補償立法具體規(guī)定補償標準明確憲法基礎(chǔ)。公平補償?shù)脑瓌t,更具有靈活性、適應性和包容性,能夠規(guī)范土地征收權(quán)力的運作,化解規(guī)范之間的矛盾沖突,為法官提供司法判決的理由,使被征收人的損失按照公平的市場價格得到填補。其次,土地管理法等相關(guān)立法,在憲法公平原則的指導下,應將憲法確立的公平補償原則具體化,使其能夠有效應對現(xiàn)實當中出現(xiàn)的征地補償糾紛,從而實現(xiàn)社稷的安定,保障人民的福社。

二、完善土地征收補償?shù)姆秶蜆藴?/p>

首先,擴大補償范圍。我國土地征收補償范圍狹窄,只包括土地補償費、林木補償費、青苗及地上附著物補償費、安置補償費、房屋補償費和搬遷安置費,沒有做到充分的補償。為了改變土地征收補償范圍過窄、對相對人保護不利的局面,適應現(xiàn)代社會征收補償理論的發(fā)展要求,擴大補償范圍。補償不但要包括土地征收的直接損害補償,還包括因征地引起的間接損害補償,如土地承包經(jīng)營權(quán)損失造成的直接經(jīng)濟利益損失、由于土地征收而給被征收地塊之外的殘留地所造成的直接損失等,只有這樣,才能使土地所有者不致因土地征收而受到經(jīng)濟上以及精神上的損失,從而有效地保護所有者的利益?！?/p>

其次,完善土地征收補償?shù)臉藴?。明確了補償范圍之后,接下來的問題是以什么樣的標準對被征收的財產(chǎn)予以補償回顧歷史,不少國家在征收補償?shù)臅r候是按照財產(chǎn)所有人的價值進行補償,但是,由于所有人的價值非常復雜,很多時候難以確定財產(chǎn)所有人的具體價值。而市場價值具有形式上的中立性,更具有可操作性,不少國家逐步改為以市場價值為補償標準。在我國,第47條對被征收的土地的補償標準作了詳盡的規(guī)定,但是,該標準并沒有明確這種補償是屬于市場價值還是所有人的價值,而是不僅考慮到被征地農(nóng)民的生活成本,同時還依賴政府的財政能力。這種標準是由行政機構(gòu)決定,毋需考慮財產(chǎn)的市場價值,是高度行政化的土補償標準,實踐征收過程中,土地征收補償?shù)囊?guī)定存在層層授權(quán),甚至是無權(quán)授權(quán)現(xiàn)象,且對農(nóng)民的補償偏低。因此,完善土地征收補償?shù)臉藴?要建立以保護被征收人權(quán)利為主旨的法律制度,將土地所有人的“義務本位”改為“權(quán)利本位”,從法律上明確個人對集體所有土地的各項權(quán)利。對于征地的補償,以土地的市場價值為標準對被征收人進行補償。

三、健全土地征收補償?shù)木葷鷻C制

“人類權(quán)利自始就是與救濟相聯(lián)系的。沒有救濟可依的權(quán)利是虛偽的,猶如花朵戴在人的發(fā)端是虛飾。”隨著我國征收土地行為的頻繁和征收土地量的增多,隨著農(nóng)民民主法律意識的增強,由征地引發(fā)的糾紛越來越多。遺憾的是,我國至今尚未有一部法律對行政補償訴訟作出專門規(guī)定。而實踐中存在著征地補償是合法行為而不屬于行政訴訟受案范圍的誤區(qū),造成了行政補償案件的立案難、審理難和判決難,導致被征地相對人權(quán)利受到侵害時告狀無門,維權(quán)艱難的現(xiàn)狀。

為了維護被征地人的合法權(quán)益,規(guī)范政府行為,必須健全土地征收補償?shù)木葷鷻C制。首先,建立解決土地糾紛的社會仲裁機構(gòu)。社會仲裁機構(gòu)因其具有中立性、專門性、簡易性,能夠直接接受社會監(jiān)督,可在仲裁機構(gòu)內(nèi)部設立專門解決土地糾紛的仲裁部門,來解決土地征收補償中的糾紛。其次,完善行政復議制度。行政復議作為土地征收及補償救濟的重要途徑,因其專業(yè)、效率而具有其不可取代的優(yōu)點?！缎姓妥h法》第30條的規(guī)定為土地征收補償糾紛提供了行政復議救濟途徑,為強化其糾紛解決的功能,應從延長被征收人提出行政復議申請的期限、行政復議期間應停止土地征收的執(zhí)行、修改《行政復議法》關(guān)于復議終局的有關(guān)規(guī)定等方面進行完善。最后,完善司法救濟。從法律層面明確人民法院對于土地征收補償?shù)乃痉ü茌牂?quán),法院應逐步擴大對征地農(nóng)民的司法救濟,規(guī)定相對人對于土地征收過程中征收土地的公共利益目的的認定、土地征收方案和補償方案是否合理、征地程序是否公正等各項具體行政行為都可以向法院,由法院在衡量相關(guān)利益后作出裁決。

參考文獻:

[1]田文淀.農(nóng)村土地征收補償原則淺論[J].蘭州學刊,2007(8).

[2]柴強.各國(地區(qū))土地制度與政策[H].北京:北京經(jīng)濟學院出版社。1993:187.

第4篇：新修正的土地管理法范文

關(guān)鍵詞：宅基地；使用權(quán)；流轉(zhuǎn)；驅(qū)動力

中圖分類號：F325.25文獻標志碼：A文章編號：1673-291X(2008)09-0039-02

國家規(guī)定，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)只有國家征收征用和集體組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)兩種合法形式，但實際上農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)十分普遍，特別是在城市郊區(qū)。農(nóng)村宅基地的普遍流轉(zhuǎn)必然有其驅(qū)動力，概括來說宅基地流轉(zhuǎn)的驅(qū)動力主要包括城鎮(zhèn)發(fā)展驅(qū)動、經(jīng)濟發(fā)展驅(qū)動、經(jīng)濟利益驅(qū)動、文化傳統(tǒng)驅(qū)動、國家制度政策驅(qū)動等。根據(jù)宅基地流轉(zhuǎn)主體的不同，可將宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)分為國家征收征用流轉(zhuǎn)、農(nóng)村集體組織轉(zhuǎn)用流轉(zhuǎn)、農(nóng)村居民自發(fā)流轉(zhuǎn)。由于流轉(zhuǎn)主體的不同，其相應的流轉(zhuǎn)動力也應是不同的。

一、國家征收征用流轉(zhuǎn)驅(qū)動力

國家征收征用流轉(zhuǎn)是國家因經(jīng)濟建設與發(fā)展的需要，依靠國家強制力從農(nóng)村集體手中或農(nóng)村居民手中征收征用宅基地。征收是不僅使用權(quán)發(fā)生改變，所有權(quán)也發(fā)生了改變；征用只是使用權(quán)發(fā)生改變，所有權(quán)不發(fā)生改變。但無論是征收還是征用，其使用權(quán)都發(fā)生了流轉(zhuǎn)。本文不將征收與征用加以區(qū)別，統(tǒng)一稱為“征用”。

國家因經(jīng)濟社會建設發(fā)展需要產(chǎn)生了征用農(nóng)村集體土地的內(nèi)在需求，農(nóng)村宅基地作為農(nóng)村集體土地的重要組成部分也必然列在其中。國家征用宅基地的內(nèi)在需求包括城市規(guī)模擴張的需求、經(jīng)濟發(fā)展的需求、區(qū)際聯(lián)系的需求等，這些需求構(gòu)成了宅基地征用的內(nèi)在動力；國家征用宅基地所依靠的強制力具體表現(xiàn)為各種法律法規(guī)和政策的制定與實施，這些正式制度的實施形成一種外在動力，即制度誘致力，來保證宅基地征用的實現(xiàn)；地方各級政府所擁有的政治權(quán)利引致其自身的利益需求，這種利益需求形成了一種新的農(nóng)村集體土地征用的外在動力，利益驅(qū)動力。

1.城市規(guī)模擴張

城鎮(zhèn)化和工業(yè)化是人類社會發(fā)展的必然趨勢。諾瑟姆（Ray M. Northam）把城鎮(zhèn)化過程分成三個階段，即初期發(fā)展緩慢階段、中期加速階段、后期緩慢停滯階段。周一星（1995）認為[1]，我國的城鎮(zhèn)化已從初期階段邁入中期加速階段。城鎮(zhèn)化的中期發(fā)展階段不僅表現(xiàn)為城市數(shù)量的增加，更表現(xiàn)為城市規(guī)模的迅猛擴張。在中期發(fā)展階段，由于城市具有“優(yōu)越的區(qū)位條件、便捷的交通網(wǎng)絡和較發(fā)達的通訊、郵電設施，使城市具有發(fā)展某些主導職能部門的優(yōu)勢，并有主導職能部門相繼發(fā)展的‘乘數(shù)效應’帶動其他相關(guān)行政、經(jīng)濟職能部門的相繼發(fā)展。”[2]城市的加速發(fā)展吸引了人口、勞動力、土地、資本等大量生產(chǎn)要素向城市集中，促使城市規(guī)模不斷向外擴張，城市周圍的大量集體土地通過征用轉(zhuǎn)為城市用地，農(nóng)村宅基地的使用權(quán)也由農(nóng)村居民轉(zhuǎn)給了地方政府和其他相關(guān)主體。

2.經(jīng)濟發(fā)展驅(qū)動

經(jīng)濟發(fā)展擴大了對物流、信息流、資金流等的需求，掀起了基礎(chǔ)設施建設的，農(nóng)村集體土地被大量征用，基礎(chǔ)設施建設占用的宅基地也被一并征用過來，推動了農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)。同時，經(jīng)濟的發(fā)展提高了人們的生活水平，人們對居住環(huán)境、生活環(huán)境、交通便捷等的要求越來越高。城市規(guī)模的不斷擴張給居民帶來了居住環(huán)境惡化、交通擁擠等眾多的城市問題，城市中工業(yè)企業(yè)特別是重污染企業(yè)的發(fā)展不僅受到城市日益高昂的地價的制約，也受到城市居民的抵制。工業(yè)企業(yè)要進一步發(fā)展，必須搬離市區(qū)。工業(yè)企業(yè)的新建不僅需要廠房辦公用地，還需要配套設施用地，這必然導致大量的農(nóng)村集體土地被征用，宅基地的征用也不可避免。

3.制度誘致力

2004年修正的《中華人民共和國土地管理法》第2條第4款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或征用并給與補償?！钡?條第5款規(guī)定：“國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外?！钡?3條第1款規(guī)定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”第43條第2款規(guī)定：“前款所依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地?！避囋１螅?004）分析了土地征用制度在農(nóng)地轉(zhuǎn)為城市建設用地的動力作用，指出：“由于土地征用制度具有一定的強制性，而相應的土地規(guī)劃制度和土地保護制度因內(nèi)在的種種缺陷，實施執(zhí)行的強度遠遠不如土地征用制度，各級地方政府在運用其征地權(quán)時往往將征用制度的強制性發(fā)揮到了極致，在征用范圍上農(nóng)戶沒有發(fā)言權(quán)，在補償費用上農(nóng)戶更沒有發(fā)言權(quán)，這種征用權(quán)缺乏有效的監(jiān)督和制約的制度促進了農(nóng)用地征用流轉(zhuǎn)的加速，甚至出現(xiàn)農(nóng)用地征用規(guī)模遠遠大于地方經(jīng)濟發(fā)展對非農(nóng)建設用地需求的情況。”雖然宅基地的征用比農(nóng)地征用復雜一些，代價高一些，但由于國家對農(nóng)地征用的管制越來越嚴，同時鼓勵農(nóng)村建設用地整理，將城市建設用地增加與農(nóng)村建設用地減少相掛鉤，加上征用土地的巨大利益誘惑，征用農(nóng)村宅基地也就成了必然趨勢。

4、經(jīng)濟利益驅(qū)動

征用宅基地雖然相對于征用農(nóng)地要付出較高的代價，但相對于國有土地使用權(quán)出讓價格，單位面積宅基地征用補償費僅相當于國有土地使用權(quán)出讓價格的幾分之一甚至十幾分之一。巨大的利潤空間促使地方基層政府利用新農(nóng)村建設的時機，加大農(nóng)村建設用地整理的力度，置換出更多的城市建設用地指標，征用更多的農(nóng)村集體土地。

二、農(nóng)村集體組織轉(zhuǎn)用流轉(zhuǎn)驅(qū)動力

農(nóng)村集體組織轉(zhuǎn)用流轉(zhuǎn)的驅(qū)動力主要表現(xiàn)為經(jīng)濟利益驅(qū)動，這種表現(xiàn)在城鎮(zhèn)郊區(qū)、特別是大城市郊區(qū)表現(xiàn)得特別突出。

隨著經(jīng)濟的發(fā)展、人們生活水平的提高、城市規(guī)模的擴大、城市人口的增加，對城市住房的需求越來越大，再加上對房產(chǎn)投機投資，造成各城市房價一路飆升。目前城鎮(zhèn)房價已與普通城鎮(zhèn)居民收入嚴重失衡，房價已大大超過居民的購買力，這從各界紛紛要求政府控制房價的呼聲日益高漲就可窺見一斑。作為理性的城鎮(zhèn)居民在買不起市區(qū)住房的情況下，定會將目光投向郊區(qū)價格較為低廉的“村產(chǎn)房”，也就是“小產(chǎn)權(quán)房”。

農(nóng)村集體組織是農(nóng)村集體土地所有權(quán)代表，作為理性的代表來說，其必然為本集體組織謀取更大的利益。由于非農(nóng)建設用地的收益遠遠高于農(nóng)地農(nóng)用的收益，市區(qū)房價一再高漲，“小產(chǎn)權(quán)房”存在較大的市場，農(nóng)村集體土地所有權(quán)代表必將集體的土地轉(zhuǎn)為宅基地進行“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)。況且集體非農(nóng)建設用地使用權(quán)出讓的收益如何分配和使用，目前法律法規(guī)尚無明確規(guī)定，農(nóng)村集體土地所有權(quán)代表對這一部分收益具有完全的支配權(quán)。利用宅基地進行房地產(chǎn)開發(fā)存在巨大的利益空間，必會激發(fā)農(nóng)村集體組織運用各種手段將集體土地轉(zhuǎn)為宅基地，就是違反國家有關(guān)土地的法律法規(guī)也在所不惜。何況他們還會采取規(guī)避法律法規(guī)的做法呢？如各地普遍存在的“以租代征”就是明顯的例證。

三、農(nóng)村居民自發(fā)流轉(zhuǎn)驅(qū)動力

農(nóng)村居民自發(fā)流轉(zhuǎn)宅基地包括宅基地繼承、買賣、出租等，其驅(qū)動力主要是經(jīng)濟利益驅(qū)動和文化傳統(tǒng)驅(qū)動。

1.經(jīng)濟利益驅(qū)動

經(jīng)濟利益驅(qū)動應是農(nóng)村居民自發(fā)流轉(zhuǎn)宅基地的主要驅(qū)動力。2004年修正的《中華人民共和國土地管理法》第62條第1款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準”。但由于種種原因，一戶多宅現(xiàn)象還比較突出，農(nóng)戶住不了那么多宅基地，特別是在城市購買了商品房的農(nóng)戶，遇到合適的買主就會將宅基地賣掉。

出租宅基地主要是出租房屋連帶出租宅基地，這種現(xiàn)象主要出現(xiàn)在城鎮(zhèn)郊區(qū)，特別是在“城中村”中。20世紀90年代中后期，城市蔓延和郊區(qū)化進程加速，城市邊緣區(qū)土地被大量征用，原有農(nóng)村聚落為城建用地所包圍或納入城建用地范圍，成為“城中村”[3]。城市的擴張吸引了大量的外來人口，“排外的住房政策”使外來人口只能從“城市住房體系”之外尋找住房；租賃、尤其是租賃私房，成為外來人口獲取住房的主要方式[3]?！俺侵写濉币揽績?yōu)越的區(qū)位，低廉的價格成為外來人口首要的房源地。城市郊區(qū)農(nóng)村宅基地的大量流轉(zhuǎn)是在經(jīng)濟利益驅(qū)動下伴隨著外來人口大量涌入城市而自發(fā)形成的，是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然產(chǎn)物。

2.文化傳統(tǒng)驅(qū)動

社會的發(fā)展產(chǎn)生了兩種文明，即城市文明和鄉(xiāng)村文明，兩種文明相互影響、相互吸引、共同發(fā)展，由此產(chǎn)生了城鄉(xiāng)之間的流動。城鄉(xiāng)之間流動促進了城鄉(xiāng)文化信息交流，使農(nóng)村居民認識了城鄉(xiāng)之間的差異，形成更高層次的心理需求，產(chǎn)生進入城市成為城市人的欲望[4]，當條件成熟時，就會誘致其進城定居。其在農(nóng)村的房產(chǎn)和宅基地，特別是“一戶多宅”的，就會想辦法進行流轉(zhuǎn)。同樣，城鎮(zhèn)居民也受到鄉(xiāng)村文明的吸引，特別是農(nóng)村優(yōu)美的自然環(huán)境、淳樸的鄉(xiāng)情、清新的空氣等成為吸引城鎮(zhèn)居民的引致力。雖說當前農(nóng)村落后的基礎(chǔ)設施會對這種需求有很大的約束，但隨著新農(nóng)村建設的推進，農(nóng)村各種條件的改善，這種需求必將會越來越大。

繼承是文化傳統(tǒng)驅(qū)動力促進農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的另一種形式。雖然我國法律法規(guī)規(guī)定：農(nóng)村宅基地不能繼承，但幾千年的中華傳統(tǒng)：上輩的東西遺傳給下輩是天經(jīng)地義的。在農(nóng)民眼里，農(nóng)村宅基地和其房產(chǎn)、樹木等附著物一樣，都是農(nóng)民的私產(chǎn)，很多都是其祖上一輩一輩傳下來的，既是祖宗留下來的寶貴遺產(chǎn)，也包含對先人追思的深厚情感。

風水說也是文化傳統(tǒng)驅(qū)動力表現(xiàn)形式之一。中國幾千年來，農(nóng)村建房就講究風水一說，許多農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)就是受了風水的影響。

參考文獻：

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第5篇：新修正的土地管理法范文

二、主動適應，創(chuàng)新思路，努力破解土地制約難題

今年，市委、市政府決定在全市上下開展以“創(chuàng)新破難、加快發(fā)展”為主題的大學習、大推進活動，要求吳興一馬當先，目標之高，任務之重，我們深感壓力巨大。區(qū)委、區(qū)政府已經(jīng)把今年確定為工業(yè)項目建設推進年,無論是一馬當先加快發(fā)展，還是新區(qū)的大建設、項目的大推進，土地保障至關(guān)重要,事關(guān)全局。從目前土地供求形勢來看，國家繼續(xù)實行最嚴格的土地管理制度，用地形勢非常嚴峻。主要表現(xiàn)在以下三個方面：一是土地利用規(guī)劃的制約。省土地利用總體規(guī)劃預計到2005年底完成修編，三項控制指標特別是建設用地規(guī)模指標無法及早下達，已成為我區(qū)編制土地利用總體規(guī)劃的最大制約因素。二是土地利用年度指標的制約。今年，國土資源部下達浙江省土地利用年度計劃16.5萬畝，其中9.9萬畝（60%）留在國土資源部，保證浙江省的國家重點建設項目用地需求；3.3萬畝（20%）留在省國土資源廳，保證省重點建設項目用地需求；其余3.3萬畝（20%）如何分配到各市方案還未確定。折抵指標這塊，預計全省土地整理新增耕地折抵指標10萬畝，約合建設用地規(guī)模20萬畝，而分配給湖州市的建設用地規(guī)模最多為1.2萬畝，全市平均分攤我區(qū)也不過2000畝，除市留用于保證市重點建設項目需求外，我區(qū)可用指標更少。三是用地需求大大增加。根據(jù)實施工業(yè)項目建設推進年的要求，從目前已排定的重點建設項目情況來看，今年我區(qū)實際用地需求超過1.5萬畝，其中投資千萬元以上的63個重點建設項目用地8917畝（未含老虎潭水庫9664畝和基礎(chǔ)設施建設用地）。因此，今年，土地供求形勢非常嚴峻，制約矛盾更加突出，面對困難和問題，我們只有積極主動地適應新形勢、新任務的要求，創(chuàng)新思路，創(chuàng)新辦法，艱苦努力，才能破解土地制約難題。

做好今年的土地管理工作，概括起來就是“一個觀念”、“兩個提高”、“三篇文章”、“四個名單”。

1、以科學的發(fā)展觀為指導，牢固樹立節(jié)約、集約用地的觀念。一是要充分認識國家宏觀調(diào)控給我區(qū)加快發(fā)展帶來的嚴峻挑戰(zhàn)。新區(qū)組建以來，區(qū)委、區(qū)政府提出了打造“五個吳興”、建設“六個區(qū)”的宏偉目標，今年又提出實施工業(yè)項目建設推進年的要求，土地的制約將給新區(qū)建設和項目推進帶來巨大困難，這是我們必須面對的現(xiàn)實,如果應對不當，將直接影響到“五個吳興”和“六個區(qū)”目標的順利實現(xiàn)。二是要抓住國家宏觀調(diào)控給我區(qū)加快發(fā)展、率先發(fā)展帶來的良好機遇。國家通過加強宏觀調(diào)控，以土地制約這個倒逼機制，提高土地利用效率、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，從長遠看符合科學發(fā)展觀和可持續(xù)發(fā)展的要求。當前，全國各地都面臨土地制約的難題，我們?nèi)绻茏プ∵@個機遇，一手抓年度指標爭取，一手抓土地集約利用和經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變，就能贏得發(fā)展先機，既保證重點項目建設,又加快經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變,實現(xiàn)集約發(fā)展、加快發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展。三是要把破解土地制約難題作為提高執(zhí)政能力的一次真正檢驗。在土地形勢如此嚴峻的情況下，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要完成招商引資、加快發(fā)展的任務，難度很大。如何創(chuàng)新思路、創(chuàng)新辦法，破解土地制約難題，完成既定的各項目標任務，對我們的工作能力是一次真正的檢驗。因此，我們必須克服悲觀埋怨、消極等待的思想，主動、靈活、科學、理性地適應新形勢，勇于迎接新挑戰(zhàn)，以科學的發(fā)展觀為指導，牢固樹立節(jié)約、集約用地的觀念，把轉(zhuǎn)變土地利用方式、提高土地利用效率作為調(diào)控經(jīng)濟，轉(zhuǎn)變政府職能和加快科技進步、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式的重要抓手，通過節(jié)約、集約利用土地，促進經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。

2、以提高建設項目用地控制指標和土地出讓價格為抓手，切實提高土地利用效率。一是要提高建設項目用地控制指標。區(qū)政府已專門制訂了《關(guān)于加強土地管理切實提高土地利用效率的通知》，從今年1月1日起，凡新建項目用地投資強度和容積率指標必須符合國土資源部《關(guān)于和實施工業(yè)項目建設用地控制指標（試行）的通知》和浙江省發(fā)展計劃委員會、省國土資源廳《關(guān)于印發(fā)建設項目用地控制指標（試行）的通知》的要求，建設項目投資強度區(qū)域修正系數(shù)一律上調(diào)0.2，每畝注冊資本不得低于10萬美元，達不到標準的一律不安排供地。新建工業(yè)項目的建筑系數(shù)應不得低于30%，所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%，禁止建造成套職工住宅、專家樓、賓館和招待所等設施，對生產(chǎn)工藝無特殊要求的項目，不得建造單層廠房。對投資規(guī)模小于1000萬元的工業(yè)建設項目，試行項目投資規(guī)模最低值控制辦法，原則上不單獨供地。同時，嚴格控制建設項目綠地控制指標。教育、衛(wèi)生等公共建筑用地不得超過35%，商品住宅、經(jīng)濟適用房等住宅用地不得超過30%，除安全、消防等特殊規(guī)定的項目外，工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)等工業(yè)用地不得超過20%。二是提高土地出讓價格。從1月1日起，適當提高引進生產(chǎn)性項目供地基價，東部新區(qū)生產(chǎn)性項目土地出讓基價內(nèi)資12.5萬元/畝、外資9.4萬元/畝，對土地利用效率較低的項目用地適當提高供地價格，對土地利用效率較高、利用外資數(shù)量多、科技含量高的項目用地給予適當?shù)牡貎r優(yōu)惠，促進土地的節(jié)約、集約利用。同時，全面落實經(jīng)營性土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌出讓制度，大力推行工業(yè)用地市場化配置機制，積極推進工業(yè)用地招、拍、掛市場化運作，以有效發(fā)揮價格杠桿的調(diào)節(jié)作用，增強企業(yè)用地成本意識，促進企業(yè)提高土地利用效率。

3、做好“爭取增量、盤活存量、開發(fā)補量”三篇文章，保障用地需求。一是爭取土地增量。從今年土地利用計劃安排情況看，國家、省都預留了部分用地指標來確保重點項目建設用地，爭取列入國家、省重點建設項目是爭取用地指標的最佳辦法。因此，要爭取用地指標，把項目包裝好、銜接好、爭取好是關(guān)鍵。二是盤活土地存量。這里主要是指廢棄工礦區(qū)、倉庫等建設用地經(jīng)整治直接利用或經(jīng)復墾置換使用。在目前土地整理新增耕地折抵指標使用受到控制后，復墾指標是目前唯一不受年度計劃制約的指標，有多少可用多少。按照現(xiàn)有政策，廢棄工礦企業(yè)等建設用地復墾項目經(jīng)省立項后，可預先使用80%的啟動指標，項目驗收后多退少補按實際面積使用，復墾工作由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府實施，啟動資金由鄉(xiāng)鎮(zhèn)貸款，市國土資源局向銀行承諾擔保，復墾指標由市國土資源局以2萬元/畝收回集中，但指標的70%可給我區(qū)使用。因此，我們要把廢棄工礦企業(yè)復墾作為當前增加用地指標的一項重中之重的工作，進一步加大工作力度，搞好宣傳發(fā)動，充分挖掘潛力，大力開展建設用地復墾。對交通方便的閑置礦區(qū)、企業(yè)、學校、辦公樓、大禮堂等建設用地經(jīng)平整后可直接利用的要直接利用；對不能直接利用的要經(jīng)過復墾后，進行置換使用；有條件的鄉(xiāng)鎮(zhèn)要結(jié)合“百千工程”建設，積極開展村莊復墾，力爭今年全區(qū)完成復墾面積3000畝。三是開發(fā)土地補量。國務院28號文件和省政府37號文件明確規(guī)定，要確?；巨r(nóng)田不減少和非農(nóng)建設經(jīng)批準占用耕地“占多少、補多少”。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要按照市政府2005年實施“1833計劃”（18萬畝土地整理、3萬畝造田造地、3萬畝優(yōu)質(zhì)園地和標準魚塘劃為農(nóng)保）的要求，進一步統(tǒng)一思想，深入宣傳發(fā)動，明確目標任務，發(fā)揚“南泥灣”精神，大力開展土地整理、造田造地，確保今年完成土地整理建設標準田面積1萬畝，力爭造田造地1萬畝，并將1萬畝優(yōu)質(zhì)園地和標準魚塘投入整治劃為基本農(nóng)田，以補充增加耕地面積，為我區(qū)發(fā)展提供基本農(nóng)田和占補平衡指標。

4、以“四個名單”的動態(tài)管理為抓手，切實加快項目推進。1月5日，區(qū)政府已召開集約用地工作協(xié)調(diào)會，要求各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府分門別類排出符合規(guī)劃未農(nóng)轉(zhuǎn)（綠色名單）、已供地未建設（紅色名單）、已農(nóng)轉(zhuǎn)未供地（橙色名單）和已建設未達標項目（黃色名單）四個名單，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要采取有力措施，加快項目推進。一是以重點項目包裝為抓手，抓好已符合規(guī)劃未農(nóng)轉(zhuǎn)項目的報批工作。區(qū)經(jīng)統(tǒng)局、區(qū)招商局要落實專人，對項目進行逐個分析，對童裝、紡織等產(chǎn)業(yè)相同、占地集聚的中小項目進行捆綁整合包裝，積極爭取列入國家、省重點建設項目；對一般項目也要積極向市爭取折抵指標；對目前安排在還不符合兩個規(guī)劃區(qū)塊的項目，有可能拿到國家、省級重點建設項目的，由區(qū)統(tǒng)籌可跨鄉(xiāng)鎮(zhèn)安排，進入可農(nóng)轉(zhuǎn)區(qū)域。二是以法律手段為抓手，加大已供地未建設項目的清理處置力度。要像抓礦山整治一樣抓閑置土地清理，對已供地未建設的項目，按照《土地管理法》、《閑置土地處置辦法》的有關(guān)規(guī)定，法律、經(jīng)濟、行政手段并用，對辦理審批手續(xù)滿1年未建設的項目收取土地閑置費，供地后滿2年未開發(fā)建設的，依法收回閑置土地，安排給急需建設的項目使用。三是以紅線證、土地使用證“兩證”發(fā)放為抓手，提高已建設未達標項目的土地利用效率。要組織專門的力量對已建設項目進行排查，達不到“雙控”指標要求的，督促企業(yè)限期按要求增加投資，否則國土部門要嚴格把關(guān)，不發(fā)紅線證或不換發(fā)土地使用證；對99年以前的項目，按批準的初步設計方案審查，達不到要求的不發(fā)證，如新調(diào)整按新的“雙控”指標執(zhí)行。四是以項目推進為抓手，加快已農(nóng)轉(zhuǎn)未供地項目的供地。對已農(nóng)轉(zhuǎn)未供地的項目，要逐個分析未供地原因，落實專人加快推進，提高供地率，確保前兩年度、上一年度及當年土地供應率分別達到95%、80%、50%。:

三、加強領(lǐng)導，落實責任，推進土地管理工作上新臺階

1、要高度重視土地管理工作。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、有關(guān)部門一定要提高認識，把思想統(tǒng)一到區(qū)委、區(qū)政府的部署上來，把加強土地管理作為一項重要工作擺上日程，切實加強領(lǐng)導，緊急行動起來，主要領(lǐng)導要親自掛帥，務必抓出成效。

第6篇：新修正的土地管理法范文

一：土地承包經(jīng)營權(quán)的概念

在黨的以來的農(nóng)村改革實踐中，人們對農(nóng)民使用土地的權(quán)利形成了一個通行且己被法律認可了的叫法-土地承包經(jīng)營權(quán)。然而，在法律、法規(guī)、政策及學術(shù)者述中，對土地承包經(jīng)營權(quán)概念。內(nèi)涵與外延的表述有諸多不同，歸納起來主要有以下幾種：

（一）稱之為土地承爭經(jīng)營權(quán)，定義為：公民集體對集體所有或國家所有由全民所有制或集體所有制單位使用的國有土地的承包經(jīng)營權(quán)。該項權(quán)利的權(quán)利主體為公民或集體；權(quán)利客體為集體所有土地或國家所有由全民所有制單位或集體所有制單位使用的國有土地；權(quán)利內(nèi)容由合同約定。主要依據(jù)是該定義是根據(jù)憲法所規(guī)定的，由我國民法通則和土地管理法明確規(guī)定的，并綜合《農(nóng)業(yè)法》等法律法規(guī)規(guī)定而得出的。憲法修正案第6條肯定了“家庭聯(lián)產(chǎn)承包為主的責任制”《民法通則》第80第2款規(guī)定：“公民、集體依法對集體所有的或者國家所有由集體使用的土地的承包經(jīng)營權(quán)，受法律保護。承包雙方的權(quán)利和義務，依照法律由承包合同規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定”集體所有的土地，全民所有制單位、集體所有制單位使用的國有土地，可以由集體或者個人承包經(jīng)營，從事農(nóng)林牧副漁生產(chǎn)，承包經(jīng)營土地的集體或者個人，有保護和按照合同規(guī)定的用途合理利用土地的義務。土地的承包經(jīng)營權(quán)受法律的保護“。其它法律如《農(nóng)業(yè)法》《擔保法》中的相關(guān)規(guī)及其它一些行政法規(guī)、規(guī)章司法解釋和政策中也多使用土地承包經(jīng)營權(quán)的概念，并作了類似于上述含義的規(guī)定。在諸多學者的學術(shù)著作中使用的也是”土地承包經(jīng)營權(quán)“仍不失為一個最恰當?shù)母爬?，因為具體的農(nóng)用土地使用權(quán)利大多仍是根據(jù)承包經(jīng)營合同而設立的。而且土地承包經(jīng)營權(quán)是已被廣大農(nóng)民認可了的稱謂。

（二）稱之為農(nóng)地使用權(quán)。一些學者主張用“農(nóng)地使用權(quán)”一語取代現(xiàn)今使用的土地承包經(jīng)營權(quán)概念，并以物權(quán)關(guān)系固定農(nóng)地使用關(guān)系。農(nóng)地使用權(quán)是指農(nóng)業(yè)經(jīng)營者在集體經(jīng)濟組織所有的或國家所有由集體經(jīng)濟組織長期使用的土地上進行耕作，養(yǎng)殖或畜牧等農(nóng)業(yè)活動的權(quán)利。它是一種真正的用益物權(quán)，具有用益物權(quán)的全部性質(zhì)。他們認為聯(lián)產(chǎn)承包合同，屬于債權(quán)關(guān)系，基于承包合同所取得的農(nóng)地使用權(quán)，屬于債權(quán)性質(zhì)。債權(quán)效力比物權(quán)弱，債權(quán)原則上不能對抗物權(quán)。改革開放以來，各地經(jīng)常發(fā)生發(fā)包方任意撕毀承包合同，嚴重侵害承包方合法權(quán)益的事件，主要是因為農(nóng)戶所取得的使用權(quán)屬于債權(quán)。此外，債權(quán)屬于有期限的權(quán)利，致使臨近合同到期農(nóng)戶對土地不愿投入，甚至進行掠奪式經(jīng)營以及重新簽訂合同時引起農(nóng)村秩序動蕩等現(xiàn)象。如果采用物權(quán)關(guān)系和物權(quán)制度，基于物權(quán)的效力，可以對抗所有權(quán)人，據(jù)此可以避免任意侵害農(nóng)戶利益的現(xiàn)象。還有的學者認為，我國的土地承包經(jīng)營權(quán)經(jīng)歷了一個債權(quán)物權(quán)化的過程。而土地承包經(jīng)營權(quán)物權(quán)化的一個形式上的結(jié)果，就是在農(nóng)村土地用益物權(quán)體系中，不再使用“承包經(jīng)營權(quán)”這一帶有債權(quán)特點的概念，“為了避免與債法上的‘承包經(jīng)營’相混淆，在物權(quán)法上還是不用這一概念為好”。還有的學者認為，為了實現(xiàn)中國法制的現(xiàn)代化，在法律術(shù)語上應與各國通行做法一致，故應用農(nóng)地使用權(quán)代替土地承包經(jīng)營權(quán)。

（三）稱之為永佃權(quán)。有的學者提出我國的農(nóng)用土地使用制度應實行永佃權(quán)制度。有的則認為，目前我國的農(nóng)村土地承包權(quán)就是一種新的永佃權(quán)。在社會主義制度下仍是一種用益物權(quán)，它是指土地經(jīng)營者（永佃權(quán)人）以支付佃租，長期在集體所有或國家所有但由集體使用的土地上耕種的權(quán)利。他們認為永佃權(quán)從權(quán)利性質(zhì)內(nèi)容到權(quán)利期限（30年甚至更長）都是與現(xiàn)行關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)的規(guī)范接軌的必要實行永佃權(quán)制度。實行永佃權(quán)，不僅可以使土地所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，而且可以使土地經(jīng)營權(quán)得以流動，形成規(guī)模經(jīng)營，并為土地投資提供內(nèi)在動力，可以有效地克服家庭承包經(jīng)營責任制的土地均包而引起的土地經(jīng)營規(guī)模較小，承包地流轉(zhuǎn)困難，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整受阻等問題。且永佃權(quán)的長期性可以避免農(nóng)戶對土地的掠奪式經(jīng)營。他們有的還認為可以而且應該用“永佃權(quán)”代替“農(nóng)地使用權(quán)”“永”表明該權(quán)利為一種長期的權(quán)利，“佃”字表明永佃權(quán)反映租佃關(guān)系，簡潔明了，內(nèi)涵確定。而“農(nóng)地使用權(quán)”系生造的概念，以“使用權(quán)”概括，易生歧義，因為對土地承包經(jīng)營的權(quán)利不僅限于使用權(quán)，因而，如果我國將來物權(quán)立法采取一種與永佃權(quán)制度基本一致的制度，在名稱上應采取永佃權(quán)，總之，目前，在美土地承包經(jīng)營權(quán)的名稱、內(nèi)涵及外延上尚有不同的認識。我們認為各種主張均有一定的合理和可取之處。但我們還認為

二、土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)。

關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)，理論界的代表性觀點主要有物權(quán)說和債權(quán)說：

（一）物權(quán)說

大多數(shù)學者認為土地承包經(jīng)營權(quán)是一種用益物權(quán)性質(zhì)的民事權(quán)利。但理由不盡相同。1：承包經(jīng)營權(quán)表現(xiàn)為對土地等物的直接支配的權(quán)利。承包人基于承包合同而實際占有、控制、使用土地，對土地行使直接支配的權(quán)利。2、承包經(jīng)營權(quán)具有排他性。集體組織在與農(nóng)民簽訂承包合時，不能就同一標的設定兩個承包權(quán)，承包人對于其承包標的可以按照合同的約定，自主地行使使用和收益的權(quán)利，排除任何人的非法干涉。任何人都負有不得侵犯承包人的承包經(jīng)營權(quán)的義務，3、承包經(jīng)營權(quán)具有優(yōu)先性、追及性。承包合同都是有期限的，期滿后，再次簽訂承包合同時原承包人在相同條件下享有優(yōu)先權(quán)。承包人根據(jù)合同占有承包標的后，任何人都不得妨礙其權(quán)利的行使，不管承包的土地被誰占有，承包人都有追索權(quán)。4、《民法通則》將承包經(jīng)營權(quán)規(guī)定為“與所有權(quán)有關(guān)的財產(chǎn)權(quán)”，而不是規(guī)定在債權(quán)部分，至少說明立法原意也是把它排除在債權(quán)之外的。5、承包經(jīng)營權(quán)是根據(jù)承包合同設定的，但并不能據(jù)此認定承包經(jīng)營權(quán)為債權(quán)。物權(quán)和合同并非互相排斥，相反合同往往是物權(quán)產(chǎn)生的主要原因。在承包經(jīng)營關(guān)系中，承包人根據(jù)合同請求集體將土地交由自己承包經(jīng)營的權(quán)利是一種債權(quán)，而承包人依據(jù)合同直接對土地承包經(jīng)營的權(quán)利則是物權(quán)，是對物的直接支配權(quán)，可以對抗任何人。

學者們還從革除實踐中的弊病出發(fā)，認為應將土地承包經(jīng)營權(quán)界定為物權(quán)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)本身的特性決定了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的周期性需要經(jīng)營者作長期投入，而長期投入的決定性因素是土地使用關(guān)系的長期穩(wěn)定及土地使用權(quán)利的自主流轉(zhuǎn)，而這只能在土地經(jīng)營權(quán)物權(quán)化的基礎(chǔ)上才能統(tǒng)一起來，我國的第二輪土地承包與第一輪相比有一個明顯的不同，就是非常強調(diào)穩(wěn)定土地使用關(guān)系的穩(wěn)定突出“30年不變，及對土地的頻繁調(diào)”透過30年不變的制度安排；賦予農(nóng)民長期而有保障的土地使用權(quán)，以促使農(nóng)民增加對土地的長期投入，避免掠奪式經(jīng)營，實現(xiàn)農(nóng)村土地的可持續(xù)利用、“增人不增地，減人不減地”。土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)化，一方面可以控制農(nóng)村人口的出生率，另一方面可以實現(xiàn)土地承包權(quán)的自主流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)土地資源的市場化配置，提高土地資源的利用效率，以克服土地均包模式所導致的土地資源利用效率不高和土地規(guī)模狹小的弊端，同時也杜絕鄉(xiāng)村級干部在土地調(diào)整中的侵權(quán)行為。只有確定土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)性才有利于維護農(nóng)民的生產(chǎn)積極性，才有利于農(nóng)用土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，才有利于農(nóng)用土地的合理利用。

（二）債權(quán)說

近年來，有觀點認為土地承包經(jīng)營權(quán)為債權(quán)，其主要理由如下：1、從土地承包經(jīng)營權(quán)的連帶性上看，土地承包經(jīng)營權(quán)連帶于聯(lián)產(chǎn)承包，不是一個獨立的物權(quán)?！奥?lián)產(chǎn)”意味著承包人必須達到“承包指標”，發(fā)包人對作為承包經(jīng)營權(quán)標的物的土地，仍有相當大的支配力，2、從承包人與土地所有者的關(guān)系上看，聯(lián)產(chǎn)承包合同關(guān)系是發(fā)包人與承包人之間的內(nèi)部關(guān)系，因此而取得的承包權(quán)實際上只有對人而無對也的效力。3、從土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件來看，承包人不能自主轉(zhuǎn)讓承包權(quán)，而須經(jīng)發(fā)包人同意，這種轉(zhuǎn)讓方式完全是普通債權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式。4、依《民法通則》第80條第2款；就會出現(xiàn)土地所有權(quán)上設定土地使用權(quán)，又在土地使用權(quán)上設定土地承包經(jīng)營權(quán)的梯次結(jié)構(gòu)，這時的土地承包經(jīng)營權(quán)是否物權(quán)，不無疑問。5、在土地轉(zhuǎn)包關(guān)系中，轉(zhuǎn)包人取得的權(quán)利也是土地承包經(jīng)營權(quán)，若該權(quán)利性質(zhì)為物權(quán)，這顯然違背一般物權(quán)法原理，若為債權(quán)，則立法上和實踐上不得不區(qū)別物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)和債權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)。

（三）對土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)分析。

1、物權(quán)說失依體系解釋方法；將土地承包經(jīng)營權(quán)認定為物權(quán)，并又從實踐的需要方面論述了土地承包經(jīng)營權(quán)為物權(quán)的必要性。債權(quán)說則是從現(xiàn)行規(guī)范經(jīng)過實證分析得出土地承包經(jīng)營權(quán)為債權(quán)的結(jié)論。而在土地承包經(jīng)營權(quán)推行的十多年中，隨著農(nóng)村生產(chǎn)力的發(fā)展，土地承包經(jīng)營權(quán)具備了由債權(quán)向物權(quán)轉(zhuǎn)化的物質(zhì)條件，而在生活實踐中更多地具有債權(quán)屬性的土地承包經(jīng)營權(quán)，對土地承包人極為不利，因此多數(shù)學者認為土地承包經(jīng)營權(quán)為物權(quán)。

2、物權(quán)和債權(quán)說兩種不同的見解，表明了我國對土地承包經(jīng)營權(quán)現(xiàn)行規(guī)范的沖突，依體系解釋方法，民法通則將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)規(guī)定膦“與所有權(quán)有關(guān)的財產(chǎn)權(quán)”，則土地承包經(jīng)營權(quán)性質(zhì)為他物權(quán)自屬無疑。從《民法通則》第80條第2款，《農(nóng)業(yè)法》第12條，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)系基于合同約定而產(chǎn)生的權(quán)利，當事人雙方的權(quán)利義務由合同約定，顯然與物權(quán)法定原則相違背。此外，非經(jīng)發(fā)包人同意，土地承包經(jīng)營權(quán)人不能轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)。不能轉(zhuǎn)包承包土地，這表明土地承包經(jīng)營權(quán)只有對人效力而不具有對物效力，因而性質(zhì)當為債權(quán)而非物權(quán)。正是因為存在這些規(guī)范的不一致才使得立法者旨在規(guī)為物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)，在低價位的具體規(guī)范中，表現(xiàn)出許多債權(quán)特征，從而就有了物權(quán)說與債權(quán)說的不同見解。

三：關(guān)于土地承經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的問題

現(xiàn)階段我國實行的是社會主義市場經(jīng)濟制度。流轉(zhuǎn)達是市場的基本特征之一，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)就是土地使用權(quán)權(quán)利主體的轉(zhuǎn)換或變更。關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，學者們主要對以下問題進行了探討。

（一）土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性問題

關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性學者們的觀點比較一致，即土地承包經(jīng)營權(quán)確有必要進行流轉(zhuǎn)，但流轉(zhuǎn)的原因?qū)W者們有不同的看法，可歸納為以下幾種。1、我國現(xiàn)在實行的是社會主義市場經(jīng)濟。市場經(jīng)濟的主要特征就是市場化、社會化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素是土地。如果不能實現(xiàn)土地資源的市場化配置，市場經(jīng)濟在農(nóng)村的建立將是一句家話?，F(xiàn)有的是將集體所有土地按人口平均分包到一家一戶，如果不允許土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，土地將被凝固在分散的一家一戶上，根本無法實現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置?？陀^上阻礙了我國的土地資源向種田能手集中不利于農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)及土地的適度規(guī)模經(jīng)營，無法實現(xiàn)土地的市場化配置，那只有仍繼續(xù)原來的準行政性分配土地的制度。這種準行政性分配導致的缺點很多，否定了土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟因素和效益原則，事實上阻礙了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力的阻礙了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的進上步發(fā)展。農(nóng)地的市場化配置將是進一步深化農(nóng)村改革所必需的。2、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)自身的特點要求對土地的長期投入。為了確保農(nóng)戶對工地長期投入的利僧必須要穩(wěn)定的土地使用制度并允許土地使用權(quán)自主流轉(zhuǎn)，為此必須建立和健全我國的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度。3、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建立是解決農(nóng)村勞動力的市場化、社會化的需要。我國現(xiàn)行的土地制度很大程度上禁固了農(nóng)村勞動力。土地的承包經(jīng)營權(quán)基本是該集體的成員才能使用，這樣使農(nóng)村的勞動力只能禁固在特定的集體所有的土地上。并且承包垢收入多寡直接關(guān)系到農(nóng)戶收入的多寡，家庭的主要任務就是必須種好承包地，因此，家庭主要成員在農(nóng)忙時必須回到土地上，仍擺脫不了土地的禁固。再者因為視行土地管理制度和其他以屬地原則相關(guān)的制度，如戶口等，使得農(nóng)村剩余勞動力即使轉(zhuǎn)化到其他方面，戶口仍在農(nóng)村“農(nóng)民永遠是農(nóng)民”這種禁固與土地有密切關(guān)系要解除土地對農(nóng)村勞動力的禁固，第一步必須從改革現(xiàn)行土地使用制度入手，建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可流轉(zhuǎn)制度。使農(nóng)村勞動既能通過這種制度取得土地承包權(quán)，又能通過這種制度將其轉(zhuǎn)讓出去同時搞好綜合改革，如戶籍制度改革等，4、土地承包經(jīng)營權(quán)的可流轉(zhuǎn)制度是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)進上步發(fā)展，規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的需要，現(xiàn)行的按人口平均分包土地的模式。使我國一家一戶的承包地不但面積小而且過于分散不僅制約了大型、先進的農(nóng)業(yè)機械的有效使用，而且耗費人力多、物力多，又使統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一施工的水利建設難以進行，從而影響了農(nóng)業(yè)機械化、水利化工作的全面推進。一方面會種田的種能能手得不到大規(guī)模土地供其耕種，另一方既使不會耕種者，無法耕種者也擁有一份土地使土地資源得不到有效利用，從而造成土地資源的極大浪費。為了改善這種狀況，實現(xiàn)土地的規(guī)?；?jīng)營，必須確立農(nóng)地可流轉(zhuǎn)制度，使會經(jīng)營土地者得到較大規(guī)模的土地，而不善經(jīng)營者將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓出去搞其他經(jīng)營，實現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。5、是完善的土地法律制度的需要?！锻恋毓芾怼返?條第3款規(guī)定，土使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓。然而除城市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓已形成系統(tǒng)的法律規(guī)則和市場運行機制外，農(nóng)村集體土地使用權(quán)的漢轉(zhuǎn)尚無成形的法律法規(guī)。而早在建立之初，土地承包經(jīng)營權(quán)就不同程度地自發(fā)進入了市場。隨著農(nóng)村經(jīng)濟的進一步發(fā)展，這種自發(fā)進入市場所帶來的糾紛和混亂表明，完善土地法律制度，依法規(guī)范土地流轉(zhuǎn)，它是當務爭。

（二）上地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制芳設計

雖然學者們論述了應建立土地承包經(jīng)營權(quán)的依法右流轉(zhuǎn)的制度，但現(xiàn)有的法律規(guī)定卻不是很充分《土地管理法》第12條規(guī)定了土地使用權(quán)可依法轉(zhuǎn)讓。第14條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地由集體經(jīng)濟組織的成員承包經(jīng)營，從事種植林、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)”。第15條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)村民會議三分之三以上成員或三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準”?？梢娡恋爻邪?jīng)營權(quán)原則須受讓人具有社區(qū)成員的身份，非社區(qū)成員的個人或組織受讓集體土地使用權(quán)作為例外受到嚴格限制。農(nóng)業(yè)部1994年12月《關(guān)于穩(wěn)定和完善土地承包關(guān)系意見的通知中指出：“在堅持上地集體所有和不設土地農(nóng)業(yè)用途的前提下，經(jīng)收包方同意，允許承包方面承包期間。對承包標的物依法轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、入股、其合法權(quán)益受法律保護”?！掇r(nóng)業(yè)法》第13條規(guī)定：“在承包期內(nèi)經(jīng)收包方同意，承包方可以轉(zhuǎn)讓所承包的土地嶺、草原、荒地、灘涂、水面，也可以將農(nóng)來承包合同的權(quán)利和義務轉(zhuǎn)讓給第三者?！?986年最高法院在《關(guān)于審理農(nóng)村承包合同糾紛案件若干問題的意見》中規(guī)定，承包人未經(jīng)發(fā)包人同意私自轉(zhuǎn)達、轉(zhuǎn)達包承包合同的。承包合同無效?！稉７ā返?7條規(guī)定：“下列財產(chǎn)不得抵押……（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)”以上這些規(guī)定構(gòu)成了土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主要的法律淵源，此外還有一些根據(jù)這些規(guī)定而制定的行政法規(guī)，地方性法規(guī)規(guī)章。從以上這些規(guī)定可以看出：土地承包經(jīng)營權(quán)可以在集體組織成員內(nèi)，經(jīng)發(fā)包方同意，以轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、入股的方式流轉(zhuǎn)，集體經(jīng)濟組織以外的成員受讓土地承包經(jīng)營權(quán)則很來格。土地承包經(jīng)營權(quán)不可以抵押。多數(shù)學者認為如此規(guī)定的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度，流轉(zhuǎn)范圍封閉，社區(qū)成員的身份因素對漢轉(zhuǎn)有很大影響，采取債權(quán)的漢轉(zhuǎn)方式，使得我國土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)并不順暢。另有學者認為之所以要限制土地承包經(jīng)營權(quán)的漢轉(zhuǎn)范圍，是因為農(nóng)村生產(chǎn)水平不高，而且為了維護農(nóng)村社會的穩(wěn)定有必要這樣限制。

此外學者們還認為我國的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范，操作無章可循，自發(fā)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象多，沒有統(tǒng)一規(guī)范的程序，有很多“口頭協(xié)調(diào)”，糾紛隱患多，影響農(nóng)村正常的經(jīng)濟秩序。而且漢轉(zhuǎn)管理是落后，（1）缺乏一部規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的基本法，（2）沒有專門負責農(nóng)地管理的職能機構(gòu)，（3）農(nóng)村土地地籍制制芳尚未全面建立，有的學者認為我國土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應采取登記原則。不動產(chǎn)物權(quán)的變動必須依法登記。這樣做：（1）可以強化土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)效力。（2）可以維護交易安全。但具體深入的登記機關(guān)的設置、登記的程序和方法等并救濟化述。此外還應對土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)作一不定期的限制1：不得改變土地用途。2：禁止炒賣土地承包經(jīng)營權(quán)。3：規(guī)定最低流轉(zhuǎn)面積，避免農(nóng)地過于分散化?？傊?，學者們對這一部研究無論的深度，還是從廣泛上講，都需做進上步的努力。

四：土地承包經(jīng)營的行政管理

（一）農(nóng)村承包經(jīng)營公司的管理

農(nóng)村改革之初，土地所實行的家庭承包責任制是一種粗放型的改革方案，未能建立規(guī)范化農(nóng)村土地管理制度。目前，農(nóng)村承包合同從簽訂、履行到解除常處在無人管理的狀態(tài)。依法簽訂，履行到解除常處在無人管理的狀態(tài)。依法簽訂，履行這類關(guān)系著集體利益與承包者合法權(quán)益的大量合同，對于當前穩(wěn)定社會大局，穩(wěn)定農(nóng)村經(jīng)濟有著舉足輕重的作用。如何加強對這類合同的管理，已成為當前及今后農(nóng)村經(jīng)濟建設中亟待解決的頭號題。一、農(nóng)村承包合同形成與發(fā)展過程中（即發(fā)包、簽訂、履行三個階段）存在著諸多方面的問題1：發(fā)包階段（1）“標的”違法（2）“拉黑?！爆F(xiàn)象嚴重。（3）重疊發(fā)包等，2：簽訂階段（1）自己。（2）權(quán)利義務關(guān)系失衡。（3）違法條款明顯。3：履行中存在的問題。（1）對承包合同缺乏簽訂后的管理。（2）用行政命令與行政手段的方法隨意解除合同。（3）發(fā)包方主要領(lǐng)導的更換造成合同中止或無法履行，（4）短期行為嚴重。（5）“轉(zhuǎn)包”現(xiàn)象嚴重而大都違法。為解決現(xiàn)行土地承爭經(jīng)營合同中存在的問題，對土地承包經(jīng)營合同的管理及其機構(gòu)設置，學者們有以下設想：1、利用現(xiàn)有的行政機構(gòu)在不增加編制的條件下，調(diào)整業(yè)務部門，專設農(nóng)村承包經(jīng)營管理部門。2、公證機關(guān)對土地承包經(jīng)營合進行管理提出該觀點的學者對公證機關(guān)提前介入的可能性與必然性作了論述。為保證公證機關(guān)正確發(fā)揮職能作用。嚴肅執(zhí)法應賦予公證機關(guān)以下權(quán)力（1）對合同進行公證的必須權(quán)。（2）公證機關(guān)經(jīng)審查以后不合法，不真實，不可行的合同有決定中止履行的權(quán)利以及其他有關(guān)的權(quán)利。

（二）農(nóng)用土地的用途管理制度。

如前述。土地承包經(jīng)營權(quán)為物權(quán)，這意味農(nóng)民將獲得更大程度的自，在此情況下如何保護土地資源將是一個嚴重的問題，對此，學者提出了一些方法。土地用途管理，是拗國家采取必要的法定形式，使農(nóng)村土地各種現(xiàn)有性質(zhì)固定化，土地用途變更程序化。土地承包經(jīng)營權(quán)物權(quán)性質(zhì)一個重要的制芳條件是建立健全土地產(chǎn)權(quán)登記制度。土地產(chǎn)權(quán)登記制度，一方面以法定形式明確土地產(chǎn)權(quán)的歸屬；另一方面以法定形式固定土地登記之用途。國家土地用途管理主要是對土地登記之用途。國家土地用途管理主要是對土地登記之用途的管理。在設立、轉(zhuǎn)移或行使土地承包經(jīng)營權(quán)時，如果擅自變更土地用途，政府土地主管機關(guān)可對此行使強恢復原狀或行政處罰的權(quán)力。

五：關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)保護的問題

第7篇：新修正的土地管理法范文

關(guān)鍵詞：土地流轉(zhuǎn) 農(nóng)村分配關(guān)系 農(nóng)民權(quán)益

土地的有限性與用地的急需性使得農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的問題急需我們來研究和解決。進一步完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)與農(nóng)村的分配關(guān)系可以使廣大農(nóng)民自身的社會合法權(quán)益得到保障。

一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)與農(nóng)村分配關(guān)系的內(nèi)涵

農(nóng)地流轉(zhuǎn)是指權(quán)利主體的土地權(quán)利全部或部分地從一個主體轉(zhuǎn)移給其他主體的行為。體現(xiàn)在土地產(chǎn)權(quán)在主體之間的變更，它包括土地權(quán)利在不同所有者之間、不同組織和個人之間的變更。

農(nóng)村分配關(guān)系指在商品交換前提下，通過農(nóng)村市場性和非市場性的資源配置活動，在不同市場主體之間形成或改變的經(jīng)濟利益關(guān)系。包括以下幾個情況：一是要素收入在分配和消費時的利益關(guān)系；二是即要素收入再分配中的利益關(guān)系；三是即基于剩余產(chǎn)品占有數(shù)量的間接利益關(guān)系。

農(nóng)地流轉(zhuǎn)的分類包括所有權(quán)流轉(zhuǎn)和使用權(quán)流轉(zhuǎn)。農(nóng)村土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)包括國家因公共利益而進行的土地征用和不同集體經(jīng)濟組織之間的土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)。農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)劃分為農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和農(nóng)村建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。

農(nóng)地流轉(zhuǎn)的方式包括轉(zhuǎn)包、租賃、租賃、互換、代耕、出讓、入股。

轉(zhuǎn)包這部分多是已轉(zhuǎn)移到非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的人員，他們不再以農(nóng)為生。轉(zhuǎn)包可以緩解農(nóng)村增人不增地的矛盾，但是它并不能從根本上解決農(nóng)村的人地矛盾。租賃，即農(nóng)戶與承租方之間在一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。租賃的不足之處在于承租方的開發(fā)項目會受到一定的限制。互換，是指農(nóng)戶之間土地承包經(jīng)營權(quán)剩余期限的相互轉(zhuǎn)移，在一定程度上使土地資源得到優(yōu)化配置。但是它仍不能徹底解決以戶為生產(chǎn)單元的形式。代耕是將自己承包的土地交給信得過的人代耕代種的方式。代耕的使用權(quán)始終不轉(zhuǎn)移。其缺陷在于代耕人對土地大多采取粗放經(jīng)營，降低了土地的生產(chǎn)力。出讓是取得一定量的土地補償后放棄土地承包經(jīng)營權(quán)剩余期限的形式。出讓的土地多是改變了用途和性質(zhì)的，而真正的土地所有權(quán)者卻沒得到收益。入股即農(nóng)戶將全部或部分承包土地使用權(quán)作價為股份，參與股份制或股份合作制經(jīng)營，以入股的土地使用權(quán)作為分紅依據(jù)，股紅按經(jīng)營效益的高低確定?，F(xiàn)階段這種方式還在初步推廣階段，有一定的風險性。

二、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的法律保障

1982年《憲法》和1986年《民法通則》都規(guī)定土地不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓。說明80年代中前期中國對于農(nóng)村集體所有土地采取的態(tài)度都是禁止流轉(zhuǎn)的。

1988年《憲法》修正案有關(guān)條文規(guī)定“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。這在立法上第一次明確了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的合法地位。

2004年《中華人民共和國憲法》修正案有關(guān)條文規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償?！?/p>

自2007年10月1日起實施的《物權(quán)法》第61條規(guī)定：城鎮(zhèn)集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定由本集體享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。第128條則規(guī)定：土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準，不得將承包地用于非農(nóng)建設。我們可以看出該法律文件所調(diào)整的對象也是僅限于土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，并未涉及農(nóng)用地向集體非農(nóng)建設用地、國有土地方面的流轉(zhuǎn)的問題。

綜上，我國現(xiàn)行法律體系中沒有土地承包經(jīng)營和流轉(zhuǎn)的中心立法，在各個地區(qū)也沒有專門的管理機關(guān)，沒有專門的地方規(guī)章做依據(jù)。

三、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)對農(nóng)村分配關(guān)系的影響

征用過程中作為失地農(nóng)民的報酬的征地補償款的合理性直接關(guān)系到農(nóng)村分配關(guān)系的合理性，進而關(guān)系到農(nóng)民的合法權(quán)益是否得到維護。

目前的土地征用對農(nóng)村分配關(guān)系的影響主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

一是在征用過程中，土地要素報酬的非市場化違背了按要素分配的基本原則。根據(jù)曲福田等相關(guān)專家的測算，農(nóng)村集體及農(nóng)民所得到的農(nóng)地征地價格大概是為出讓價格的1/10，而農(nóng)地出讓價格大概為市場價格的1/5，即補償價格、出讓價格和市場價格的比例為1:10:50。

二是征地補償金分配的比例失調(diào)，造成個別分配主體的合法利益受到侵害。根據(jù)溫鐵軍（2003）的測算，農(nóng)民在征地價中只能得5%～10%、村級集體經(jīng)濟可以得25%～30%、60%～70%最后為鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以及各部門所得。處于弱勢地位且失去土地保障功能的農(nóng)民只獲得了微乎其微的征地補償，分配關(guān)系極其不合理，阻礙農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，造成農(nóng)村社會政治的不穩(wěn)定。

農(nóng)地流轉(zhuǎn)的市場化，不但可以獲得土地承包的收益，還可以節(jié)約勞動力去從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行業(yè)，有利于發(fā)揮交易競爭機制的作用。根據(jù)新制度經(jīng)濟學，明晰穩(wěn)定的產(chǎn)權(quán)是市場交易的基礎(chǔ)。由于我國農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)的不明晰性和產(chǎn)權(quán)虛位等所存在的實際問題，土地調(diào)整時有發(fā)生，導致了農(nóng)民所擁有的土地承包權(quán)極其不穩(wěn)定。

宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的市場化程度與農(nóng)村分配關(guān)系的合理性成正相關(guān)，市場化程度越深，越有利于農(nóng)村分配關(guān)系。房屋和宅基地是農(nóng)民最有價值和穩(wěn)定的保障功能。如果對房屋和宅基地的限制少，市場化的程度高，則農(nóng)民從中得到的實惠越多，越有利于農(nóng)村分配關(guān)系的合理化?，F(xiàn)階段農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的市場限制過大，農(nóng)民自身很難得到其中的應有的資產(chǎn)收益。土地管理法規(guī)定“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶；住房轉(zhuǎn)讓時，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓”。結(jié)果導致了農(nóng)村的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)無法形成規(guī)模，要素價值也沒有發(fā)揮出來，使農(nóng)民在合法的分配權(quán)益受到損失。

四、結(jié)語

綜上，農(nóng)村分配關(guān)系與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的程度成正相關(guān)性。市場化的深度越深、廣度越大，越能體現(xiàn)其價值。在以后的農(nóng)村征用土地的政策上，國家要充分考慮農(nóng)民的自身利益，規(guī)范的市場化，透明的價格化，分配比例的合理化，充分體現(xiàn)農(nóng)民土地資產(chǎn)的市場價值。但是國家目前的土地法律法規(guī)還不夠完善，國家應該明確規(guī)范農(nóng)村征用地的價格尺度，應設立專門專向的征用地價格規(guī)定的辦公機關(guān)，盡可能地打擊一些不法分子在利用征地的法律所存在的漏洞而中飽私囊，把濫用錯用征地給國家和農(nóng)民所帶來的損失減少到最少，切實保障農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的合法與合理進行。

參考文獻：

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[2]李翠霞.農(nóng)村分配關(guān)系的系統(tǒng)詮釋――再讀《農(nóng)村分配關(guān)系問題研究》[J].商業(yè)經(jīng)濟，2008，(5)：129.

第8篇：新修正的土地管理法范文

關(guān)鍵詞：物權(quán)法所有權(quán)用益物權(quán)擔保物權(quán)會計準則

我國物權(quán)法以財產(chǎn)權(quán)利與義務為內(nèi)容，秉承物權(quán)法定的原則，規(guī)定了所有權(quán)、用益物權(quán)與擔保物權(quán)。其中，權(quán)利人占有、使用、收益、處分自己的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的權(quán)利，稱為所有權(quán)。權(quán)利人占有、使用、收益他人不動產(chǎn)的權(quán)利，稱為用益物權(quán)。企業(yè)向銀行借款，用自己的不動產(chǎn)、動產(chǎn)或者有價證券擔保，銀行占有、處分屬于該企業(yè)的不動產(chǎn)、動產(chǎn)或者有價證券的權(quán)利，稱為擔保物權(quán)。

會計學上的資產(chǎn)、負債來源于法律上的有關(guān)概念?，F(xiàn)代會計雖然已經(jīng)將“資產(chǎn)”與“負債”的內(nèi)涵外延都進行了拓展，但是權(quán)利與義務仍然是其主要內(nèi)容。這些法定物權(quán)種類的確立，以及動產(chǎn)和不動產(chǎn)物權(quán)取得和變動規(guī)則的發(fā)展，直接決定了企業(yè)資產(chǎn)與負債的內(nèi)容與形式，進而必將影響會計核算。筆者分別從所有權(quán)、用益物權(quán)以及擔保物權(quán)入手，進一步研究物權(quán)法對會計確認和計量的影響。

一、企業(yè)法人所有權(quán)為貫徹會計主體理論提供制度保障

會計主體理論是會計核算工作的前提和出發(fā)點，是會計學的基本假設之一。會計主體是指會計所服務的特定單位或組織，即指企業(yè)會計確認、計量和報告的空間范圍。企業(yè)本身發(fā)生的各項經(jīng)濟業(yè)務，應獨立于其他經(jīng)濟組織或個人、企業(yè)所有者及經(jīng)營者自身與企業(yè)本身無關(guān)的經(jīng)濟活動。

會計主體與法學上的法人概念雖然并不完全重合，但是會計主體問題的核心，是如何正確劃定主體權(quán)利和義務的邊界。傳統(tǒng)會計主體理論奉行的是投資者本位理論，雖然也承認企業(yè)在會計上是一個獨立的主體，但是卻認定企業(yè)的全部財產(chǎn)歸投資者所有。這樣就使企業(yè)成為了投資者的傀儡，毫無財產(chǎn)的自主處分權(quán)，形成了企業(yè)自主經(jīng)營的桎梏。事實上，國家對其出資設立的企業(yè)所享有的權(quán)益的性質(zhì)一直以來也都是制約國企改革進程的關(guān)鍵問題之一。隨著現(xiàn)代企業(yè)組織形態(tài)的發(fā)展與經(jīng)濟生活的變革，財務會計開始強調(diào)企業(yè)的主體觀念，認為在財產(chǎn)權(quán)的分配上，投資者一旦將其財產(chǎn)投入公司，就應該喪失了對其財產(chǎn)的所有權(quán)，轉(zhuǎn)而擁有的是股東權(quán)利。而企業(yè)在取得了投資者投入財產(chǎn)的所有權(quán)后，依法對該財產(chǎn)行使權(quán)利、承擔義務。但是對于這一會計認識的進步一直未有充分的法律支持。對于企業(yè)法人所有權(quán)的會計研究，在我國物權(quán)法頒布之前，就有學者在積極討論。為了正確界定投資者與企業(yè)之間的權(quán)利義務，我國于2005年10月修正的公司法第3條規(guī)定：公司是企業(yè)法人，有獨立的法人財產(chǎn)，享有法人財產(chǎn)權(quán)。公司以其全部財產(chǎn)對公司的債務承擔責任。第4條則規(guī)定：公司股東依法享有資產(chǎn)收益、參與重大決策和選擇管理者等權(quán)利。

物權(quán)法則是在公司法的基礎(chǔ)上進一步為這種新的企業(yè)會計主體觀念提供了法理支持。其第39條明確規(guī)定“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”。它明確揭示出了所有權(quán)的四項積極權(quán)能，即占有、使用、收益、處分。從本質(zhì)上看，所有權(quán)是所有人對于物產(chǎn)全面支配并排除他人干涉的權(quán)利。也就是說，國家、集體和私人所有的動產(chǎn)與不動產(chǎn)，一旦經(jīng)過投資投入企業(yè)，原所有人即喪失所有權(quán)，就不能夠再繼續(xù)對原屬于自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，轉(zhuǎn)而行使的是股東權(quán)或出資人權(quán)利。企業(yè)法人依法成為其所有權(quán)人，行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。物權(quán)法的這一規(guī)定更加具體和明確地確立了企業(yè)法人所有權(quán)，為貫徹會計主體理論提供了制度保障，為正確區(qū)分會計主體的邊界提供了法理基礎(chǔ)，有利于杜絕股東以各種非法方式干涉公司經(jīng)營管理和侵占公司財產(chǎn)。如果沒有物權(quán)法的這一規(guī)定，企業(yè)將無法清楚地核算其資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益以及收入、費用和利潤。

二、用益物權(quán)的會計核算處理

用益物權(quán)是指以支配他人之物的使用價值為內(nèi)容的物權(quán)。用益物權(quán)的客體為他人之物，其中的他人，原則上為對物享有所有權(quán)的人，也可以是對物享有用益物權(quán)的人；他人之物，主要為不動產(chǎn)和不動產(chǎn)權(quán)利，也包括自然資源，但不能是動產(chǎn)。用益物權(quán)的內(nèi)容，為對物使用價值的支配，可以具體化為占有、使用、收益權(quán)能。物權(quán)法規(guī)定的用益物權(quán)主要有地役權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、漁業(yè)權(quán)等。

國際會計準則根據(jù)用益物權(quán)的種種特性，將用益物權(quán)排除在固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)以外予以單獨規(guī)范，但我國會計準則卻未能將大部分用益物權(quán)從無形資產(chǎn)或固定資產(chǎn)會計標準（包括企業(yè)會計制度及會計準則）中排除，這樣就造成原來實務中只能生搬硬套會計標準中的無形資產(chǎn)或固定資產(chǎn)規(guī)定核算用益物權(quán)，帶來了用益物權(quán)會計核算的失真。因此，也有學者提出為了規(guī)范用益物權(quán)會計，在會計標準的制訂方式上與國際慣例接軌，應對用益物權(quán)進行單獨規(guī)范。

對于上述各種用益物權(quán)，隨著物權(quán)法的實施以及新企業(yè)會計準則的具體規(guī)定，在會計上我們應該根據(jù)其權(quán)利的內(nèi)容和特點，進行適當?shù)拇_認和計量，不可簡單地歸類。如路橋收費權(quán)、公路經(jīng)營權(quán)是依托在公路實物資產(chǎn)上的無形資產(chǎn)，是指經(jīng)省級以上人民政府批準，對已建成通車公路設施允許收取車輛通行費的收費權(quán)和由交通部門投資建成的公路沿線規(guī)定區(qū)域內(nèi)服務設施的經(jīng)營權(quán)。其作為無形資產(chǎn)還是固定資產(chǎn)一直以來在實務界與學術(shù)界都存在著爭論，但是隨著2006年《企業(yè)會計準則第6號-無形資產(chǎn)》中一些新規(guī)定出臺，某種程度上解決了路橋收費權(quán)和公路經(jīng)營權(quán)作為無形資產(chǎn)在初始計量、攤銷與后續(xù)支出上的技術(shù)障礙，從理論上就可以把它作為無形資產(chǎn)進行核算。最值得注意的是，物權(quán)法繼承和發(fā)展了我國現(xiàn)有的國有土地使用權(quán)制度，將《土地管理法》確立的“國有土地使用權(quán)”發(fā)展成了“建設用地使用權(quán)”。我國會計準則規(guī)定，企業(yè)取得的土地使用權(quán)，除作為投資性房地產(chǎn)核算外，符合無形資產(chǎn)定義，應作為無形資產(chǎn)核算。國際會計準則一直認為土地是一種標準的不動產(chǎn)。然而隨著物權(quán)法的實施，我國物權(quán)法所規(guī)范的建設用地使用權(quán)，已經(jīng)完全符合國際會計準則對于“不動產(chǎn)”定義。從會計角度分析研究，建設用地使用權(quán)作為具備自物權(quán)特性的高級用益物權(quán)，具備了權(quán)利人能夠擁有或者控制、權(quán)利客體有形、使用期限超過一個會計期間等三大特點，在學理上，其實是可以作為固定資產(chǎn)入賬的。這實際上消除了我國企業(yè)會計準則與國際會計準則的差異，有利于準則趨同。

三、擔保物權(quán)對會計確認和計量的影響

我國物權(quán)法中的擔保物權(quán)就是指在債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權(quán)的情形下，依法享有就擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。物權(quán)法新創(chuàng)立了動產(chǎn)浮動抵押與應收賬款質(zhì)押制度。從這兩個新制度分析，動產(chǎn)抵押擔保即經(jīng)當事人書面協(xié)議，企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就實現(xiàn)抵押權(quán)時的動產(chǎn)優(yōu)先受償。從會計學上看，動產(chǎn)浮動抵押屬于或有事項，應該按照或有事項的會計準則進行相關(guān)確認與計量。而物權(quán)法明確將應收賬款列入可抵押資產(chǎn)的范圍，這也是我國擔保融資制度的突破性改革，將大大惠及中小企業(yè)、農(nóng)民和銀行，有力促進中國商業(yè)信用和銀行信用的發(fā)展。應收賬款雖然是會計學上的概念，但在這賦予了法律的內(nèi)涵，由物權(quán)法加以規(guī)范，其概念中就包括了“公路、橋梁等收費權(quán)”，第一次從法律層面上明確了包括公路、橋梁、電網(wǎng)等收費權(quán)在內(nèi)的應收賬款可以質(zhì)押?？梢钥吹狡鋬?nèi)涵與外延范圍更加寬泛。根據(jù)會計準則，應收賬款質(zhì)押，從擁有應收賬款的企業(yè)角度來看，不符合金融資產(chǎn)終止確認的條件。

此外，擔保物權(quán)的共同特點是對資產(chǎn)的權(quán)利進行限制，這一限制具有特定的會計含義。當資產(chǎn)的權(quán)利受到限制時，從會計角度出發(fā)，其確認和計量也將會受到影響。資產(chǎn)的權(quán)利限制，首先應當按照或有事項會計準則的規(guī)定，考慮擔保物權(quán)人行使擔保物權(quán)的可能性以及其金額能否可靠計量，分別進行確認和計量。如果擔保物權(quán)人很可能行使權(quán)利，并且由于其行權(quán)企業(yè)的損失是可以合理估計的，則應確認為一項負債。如果擔保物權(quán)人僅是有可能行使擔保物權(quán)或雖然很可能行使權(quán)利，但其行權(quán)企業(yè)的損失無法合理估計，企業(yè)就不用確認負債，但是要進行相關(guān)披露，提高會計信息的可靠性和相關(guān)性。

參考文獻：

第9篇：新修正的土地管理法范文

第一條為加強城市房屋拆遷管理，保護拆遷當事人的合法權(quán)益，保障建設項目順利進行，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本省實際，制定本條例。

第二條在本省城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例。

本條例所稱房屋拆遷，是指因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃或者因其他公共利益需要，依法收回國有土地使用權(quán)而拆除該地塊上房屋的行為。

第三條城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護文物古跡和有價值的歷史建筑。

第四條本條例所稱拆遷人是指市、縣人民政府設立的具體實施收回國有土地使用權(quán)并依法取得房屋拆遷許可證的單位。

本條例所稱被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。

第五條縣級以上人民政府應當加強對城市房屋拆遷工作的領(lǐng)導，嚴格控制拆遷規(guī)模，督促有關(guān)部門依法履行房屋拆遷管理職責，監(jiān)督拆遷計劃執(zhí)行和拆遷安置用房建設，保障被拆遷人及時妥善安置，切實維護被拆遷人合法權(quán)益。

第六條縣級以上人民政府負責管理房屋拆遷工作的行政部門（以下簡稱房屋拆遷管理部門）對本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。

縣級以上人民政府有關(guān)部門和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應當按照各自職責，互相配合，共同做好城市房屋拆遷管理工作。

第七條拆遷人必須依照本條例規(guī)定，對被拆遷人給予合理補償、安置。被拆遷人、被拆遷房屋承租人必須服從城市建設需要，在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

第二章拆遷管理

第八條縣級以上人民政府應當組織房屋拆遷、建設、規(guī)劃、國土資源、發(fā)展和改革等行政管理部門，按照城市總體規(guī)劃的要求，根據(jù)當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展水平，同時考慮近期新建商品房的市場供應等因素，制定城市房屋拆遷的中長期計劃、年度計劃和安置用房建設計劃。拆遷年度計劃和安置用房建設計劃由市、縣人民政府報上一級人民政府備案。

第九條拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。申請房屋拆遷許可證，應當向房屋所在地的市、縣房屋拆遷管理部門提交下列文件：

（一）建設項目批準（備案、核準）文件；

（二）建設用地規(guī)劃許可證；

（三）國有土地使用權(quán)批準文件；

（四）拆遷計劃和拆遷方案；

（五）辦理存款業(yè)務的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。

前款第（三）項規(guī)定的國有土地使用權(quán)批準文件是指人民政府依法作出的收回國有土地使用權(quán)的決定文件。第（四）項規(guī)定的拆遷方案應當對臨時周轉(zhuǎn)用房和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置用房作出安排；需要新建安置用房的，應當提供安置用地批準文件。第（五）項規(guī)定的拆遷補償安置資金按照拆遷預算的百分之八十確認，專戶儲存，拆遷人提供的安置用房可以折價計入；不足部分由拆遷人在房屋拆遷管理部門規(guī)定的期限內(nèi)補足。

第十條房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起三十日內(nèi)，對申請事項進行審查；經(jīng)審查符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。

房屋拆遷管理部門在核發(fā)房屋拆遷許可證前，應當依法舉行聽證，就拆遷許可涉及的拆遷計劃、拆遷方案和拆遷補償安置資金的落實情況等相關(guān)事項聽取意見。

設區(qū)的市房屋拆遷管理部門可以委托區(qū)房屋拆遷管理部門實施行政許可。

第十一條房屋拆遷管理部門應當自房屋拆遷許可證核發(fā)之日起五日內(nèi)，將建設項目的名稱、拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限、拆遷期限等事項，以公告形式在新聞媒體以及拆遷范圍內(nèi)予以公布，并書面告知被拆遷人。

房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

第十二條拆遷范圍公布后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人在暫停辦理相關(guān)手續(xù)期間不得進行下列活動：

（一）新建、擴建、改建房屋；

（二）改變房屋和土地用途；

（三）租賃房屋。

房屋拆遷管理部門應當就前款所列事項，書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限不超過一年；拆遷人需要延長暫停期限的，應當經(jīng)房屋拆遷管理部門批準，延長暫停期限最長不得超過一年。

第十三條拆遷人自取得房屋拆遷許可證之日起三個月內(nèi)不實施拆遷的，房屋拆遷許可證自然失效，并由房屋拆遷管理部門予以公告。

實施房屋拆遷不得超越房屋拆遷許可證核準的拆遷范圍和拆遷期限。

需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿十五日前，向房屋拆遷管理部門提出延期申請；房屋拆遷管理部門應當自收到延期拆遷申請之日起十日內(nèi)予以答復。

第十四條拆遷人可以自行拆遷，也可以委托拆遷。從事拆遷業(yè)務單位應當按照國家和省的有關(guān)規(guī)定依法取得房屋拆遷資格證書。

房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

第十五條拆遷人委托拆遷的，應當向被委托的拆遷單位出具委托書，并簽訂拆遷委托合同。拆遷人應當自拆遷委托合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將合同報房屋拆遷管理部門備案。

被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務。

第十六條拆遷人應當向被拆遷人公布拆遷補償安置方案。

拆遷人與被拆遷人應當在公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)，根據(jù)本條例規(guī)定簽訂拆遷補償安置協(xié)議。協(xié)議應當載明補償形式、貨幣補償金額及其支付期限、安置地點、安置用房面積、搬遷期限、過渡方式、過渡期限、搬家補助費和臨時安置補助費、違約責任以及當事人認為需要訂立的其他條款。

拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人簽訂拆遷補償安置協(xié)議。

拆遷房管部門代管的房屋，拆遷人應當與代管人簽訂拆遷補償安置協(xié)議；代管房屋有使用人的，拆遷人應當與代管人、房屋使用人簽訂拆遷補償安置協(xié)議。

拆遷補償安置協(xié)議自簽訂之日起生效。拆遷人應當自協(xié)議簽訂之日起十五日內(nèi)將協(xié)議報房屋拆遷管理部門備案。

拆遷補償安置協(xié)議文本由省建設行政管理部門統(tǒng)一監(jiān)制，并報省人民政府備案。

第十七條拆遷補償安置協(xié)議簽訂后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。

第十八條拆遷當事人對補償形式、補償金額、安置用房面積、安置地點、過渡方式、搬遷期限、過渡期限等內(nèi)容，在搬遷期限內(nèi)經(jīng)協(xié)商達不成協(xié)議的，拆遷當事人可以向當?shù)厥小⒖h房屋拆遷管理部門申請裁決。被拆遷人是房屋拆遷管理部門的，由本級人民政府裁決。裁決部門應當自受理裁決申請之日起三十日內(nèi)作出書面裁決；裁決作出之前，裁決部門應當充分聽取各方意見。

當事人對裁決不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院提起行政訴訟。除依法需要停止執(zhí)行的情形外，在復議和訴訟期間如拆遷人已按裁決給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，復議和訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。

第十九條拆遷人不得改變尚未搬遷的被拆遷人、房屋承租人原有的供水、供電、供氣等基本生活條件。

第二十條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。

市、縣人民政府在作出強制拆遷決定前，應當依法舉行聽證，就作出補償安置裁決的主體、程序、依據(jù)及被拆遷人拒絕搬遷的理由聽取拆遷當事人、有關(guān)主管部門及其他相關(guān)人員的意見。

實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

第二十一條拆遷房管部門代管的房屋，拆遷補償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關(guān)公證。代管人應當就被拆遷房屋的有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

第二十二條被拆遷房屋有下列情形之一的，由拆遷人提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷：

（一）有產(chǎn)權(quán)糾紛的；

（二）產(chǎn)權(quán)人下落不明的；

（三）暫時無法確定產(chǎn)權(quán)人的。

房屋拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

第二十三條拆遷設有抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)擔保的法律執(zhí)行。

第二十四條法律、法規(guī)對拆遷軍事設施、寺觀教堂、文物古跡、歸僑僑眷房屋、涉外房屋等另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第二十五條城市房屋拆遷涉及公共設施或者各種管線遷移的，由原所有人按規(guī)定期限自行遷移，所需遷移費用，由拆遷人給予補償。

第二十六條對拆遷范圍內(nèi)的花木、綠地，應當盡可能保留。不能保留的，應當按照國家和省的規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

第二十七條拆遷人使用拆遷補償安置資金的，應當經(jīng)房屋拆遷管理部門審核。拆遷補償安置資金應當全部用于房屋拆遷的補償、安置，不得挪作他用。具體管理辦法由省建設行政管理部門制定。

縣級以上房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷補償安置資金使用的監(jiān)督。

第二十八條房屋拆遷管理部門應當建立、健全房屋拆遷檔案制度，加強對房屋拆遷檔案資料的管理。

房屋拆遷的檔案資料包括：拆遷人從事房屋拆遷的有關(guān)批準文件，拆遷計劃和拆遷方案及其調(diào)整資料，拆遷補償安置協(xié)議及其結(jié)算資料，以及其他與拆遷有關(guān)的檔案資料。

第三章拆遷補償與安置

第二十九條拆遷人應當對被拆遷人按照國家法律、行政法規(guī)和本條例的規(guī)定給予合理補償。

拆遷補償、安置可以實行貨幣補償，也可以實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人有權(quán)選擇具體補償形式。

拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。拆遷范圍公布后新建、改建、擴建的附屬物不予補償。具體辦法由市、縣人民政府規(guī)定。

第三十條拆遷范圍內(nèi)的違法建筑、超過批準期限的臨時建筑，必須在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)自行拆除，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，按照市、縣人民政府的規(guī)定給予補償。

第三十一條貨幣補償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積，按照被拆遷房屋的房屋所有權(quán)證或者其他合法房產(chǎn)憑證記載的建筑面積計算。

第三十二條被拆遷房屋的貨幣補償金額根據(jù)房地產(chǎn)市場價格評估確定。評估應當采用市場比較法，不具備市場比較法評估條件評估非住宅房屋價格的，可以采用其他評估方法，并在評估報告中說明原因。

房地產(chǎn)評估機構(gòu)在確定被拆遷房屋的市場評估價格前，應當聽取被拆遷人的意見。

本條以及本條例第三十九條、第五十一條規(guī)定的評估所需費用由拆遷人承擔。

第三十三條采用市場比較法評估被拆遷房屋價格的，由房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)評估比準價格，結(jié)合該房屋具體區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、成新、層次、裝修等因素評估確定。

評估比準價格由房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)交易價從高原則從類似房地產(chǎn)中選取三個以上可比實例，進行交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素修正后確定。

被拆遷房屋屬于非成套住宅的，應當根據(jù)前款規(guī)定選取普通成套住宅作為可比實例。

房管部門應當按月向社會公布本地房產(chǎn)交易信息。

第三十四條房地產(chǎn)評估機構(gòu)由拆遷人與被拆遷人共同選定；不能共同選定的，由房屋拆遷管理部門從報名的具備相應法定資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)中隨機確定。參加隨機確定的房地產(chǎn)評估機構(gòu)不得少于三家。隨機確定房地產(chǎn)評估機構(gòu)應當由公證機構(gòu)現(xiàn)場公證。

房屋拆遷管理部門應當在隨機確定房地產(chǎn)評估機構(gòu)之日起三日前在拆遷范圍內(nèi)公告房地產(chǎn)評估機構(gòu)隨機確定的時間和地點。

第三十五條被拆遷房屋的市場評估價格實行公示制。

房地產(chǎn)評估機構(gòu)應當將被拆遷人的姓名、被拆遷房屋的門牌號、評估因素、評估依據(jù)、評估價格等主要情況在拆遷范圍內(nèi)公示，接受社會監(jiān)督。公示時間不得少于十日。

拆遷當事人對評估結(jié)果有異議的，可以要求房地產(chǎn)評估機構(gòu)作出解釋。房地產(chǎn)評估機構(gòu)應當自接到解釋要求之日起三日內(nèi)予以解釋。

第三十六條房地產(chǎn)評估機構(gòu)應當遵循公開、公平、公正的原則，嚴格按照國家房地產(chǎn)估價規(guī)范和標準進行房地產(chǎn)市場價格評估。

第三十七條按照本章規(guī)定對被拆遷人進行補償后，其被拆遷房屋按標準容積率占有的土地，不再按照《*省實施（中華人民共和國土地管理法）辦法》第二十九條規(guī)定予以補償。被拆遷人依法享有使用權(quán)的土地，其面積超過被拆遷房屋按標準容積率占有的土地面積的，超過部分的土地按照《*省實施（中華人民共和國土地管理法）辦法》第二十九條規(guī)定予以補償。

第三十八條被拆遷地段用于同類商品房建設的，被拆遷人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

第三十九條實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應當結(jié)算被拆遷房屋和安置用房的差價。

被拆遷房屋和安置用房的價格，由同一家房地產(chǎn)評估機構(gòu)選擇同一評估時點，采用相同的方法、標準評估確定。

第四十條選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被拆遷人有權(quán)要求拆遷人提供不小于被拆遷房屋原建筑面積的安置用房。

安置用房應當符合設計規(guī)范要求；屬于新建商品房的，交付前應當經(jīng)驗收合格。

第四十一條被拆遷人屬于低收入家庭，其被拆遷住宅房屋每戶建筑面積小于三十六平方米（在同一城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)有其他住宅房屋的，合并計算），并實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應當提供建筑面積不小于三十六平方米的成套住宅作為安置用房。被拆遷房屋和安置用房互不結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。市、縣人民政府可以規(guī)定高于三十六平方米的按戶最低安置面積。

前款所稱低收入家庭的具體范圍由市、縣人民政府根據(jù)本地區(qū)實際確定；被拆遷住宅房屋每戶建筑面積，按照房屋拆遷許可證核發(fā)時被拆遷人的戶籍證和房屋所有權(quán)證或者其他合法房產(chǎn)憑證為依據(jù)確定。

第四十二條拆遷房管部門直管住宅公房或者單位自管住宅公房的（包括非成套住宅），房屋承租人享有按照房改政策購房的權(quán)利。房屋承租人按照房改政策購房后，拆遷人應當對其按被拆遷人予以補償、安置。

房屋承租人未按房改政策購房，也未與被拆遷人達成解除租賃關(guān)系協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償安置方式。安置用房由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。

第四十三條拆遷落實私房政策換約續(xù)租的住宅用房的，拆遷人應當按照本條例規(guī)定對被拆遷人予以補償、安置。對房屋承租人的安置辦法由市、縣人民政府規(guī)定。

第四十四條拆遷房管部門代管的房屋，代管房屋有使用人的，應當實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；代管房屋無使用人的，由代管人選擇補償安置方式。

選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置用房仍由房管部門代管；選擇貨幣補償?shù)模泿叛a償金額由代管人專戶存入銀行。

第四十五條被拆遷房屋的用途以房屋所有權(quán)證登記的用途為準。認定房屋用途以規(guī)劃、土地管理部門提供的合法有效文件作為依據(jù)。

房屋所有權(quán)證未明確用途的，由產(chǎn)權(quán)登記部門依照職權(quán)或者根據(jù)房屋所有人的申請，按照本條前款的規(guī)定調(diào)查確認。

房屋所有人要求改變原登記用途的，可以在其房屋被列入拆遷范圍前，持有關(guān)文件向產(chǎn)權(quán)登記部門申請變更登記。

第四十六條1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》施行前已改變房屋用途并以改變后的用途延續(xù)使用的，根據(jù)房屋所有人的申請，按改變后的用途認定，由產(chǎn)權(quán)登記部門變更登記；其中改為商業(yè)用房的，應當持有合法有效營業(yè)執(zhí)照。

1990年4月l日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》施行后未經(jīng)規(guī)劃、土地管理部門同意改變房屋用途的，其房屋用途的認定辦法，由市、縣人民政府規(guī)定。

改變房屋用途，按規(guī)定應當交納土地收益金的，房屋所有人應當在變更登記前依法補交土地收益金。

第四十七條住宅房屋的被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應當自領(lǐng)取房屋拆遷許可證之日起二十四個月內(nèi)將被拆遷人或者房屋承租人安置完畢。其中，將拆遷地塊上建設的高層房屋作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換用房的，拆遷人應當自領(lǐng)取房屋拆遷許可證之日起三十六個月內(nèi)將被拆遷人或者房屋承租人安置完畢。

過渡期間的周轉(zhuǎn)用房可以由被拆遷人或者房屋承租人自行解決，也可以由拆遷人提供。被拆遷人或者房屋承租人有權(quán)選擇具體過渡方式，拆遷人不得強迫或者拒絕。

拆遷人提供周轉(zhuǎn)用房的，被拆遷人或者房屋承租人應當在得到安置用房的四個月內(nèi)騰退周轉(zhuǎn)用房。

第四十八條住宅房屋的被拆遷人或者房屋承租人自行解決周轉(zhuǎn)用房的，拆遷人應當從其搬遷之月起到被安置后的四個月內(nèi)支付其臨時安置補助費。臨時安置補助費按照當?shù)刈赓U與被拆遷房屋相當面積、地段的住宅用房所需費用的平均價格確定，但每戶每月臨時安置補助費不得低于保障其基本居住條件所需費用。具體標準由市、縣人民政府根據(jù)當?shù)匚飪r水平確定，每年公布一次。

拆遷人超過拆遷補償安置協(xié)議規(guī)定的過渡期限未提供安置用房的，應當自逾期之月起按照原標準的二倍支付臨時安置補助費，補償被拆遷人或者房屋承租人因延期使用安置用房的損失。

拆遷人提供周轉(zhuǎn)用房的，周轉(zhuǎn)用房應當與被拆遷房屋的居住條件相當，并能夠滿足被拆遷人或者房屋承租人基本居住條件，拆遷人不再支付臨時安置補助費。拆遷人超過協(xié)議規(guī)定的過渡期限未提供安置用房的，除繼續(xù)提供周轉(zhuǎn)用房外，還應當自逾期之月起按照規(guī)定標準支付臨時安置補助費，補償被拆遷人或者房屋承租人因延期使用安置用房的損失。

第四十九條拆遷人應當支付住宅房屋的被拆遷人或者房屋承租人搬家補助費。搬家補助費每戶不低于六百元，具體標準由市、縣人民政府根據(jù)當?shù)匚飪r水平確定，每年公布一次。

實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被拆遷人或者房屋承租人從拆遷人提供的臨時周轉(zhuǎn)用房遷往安置用房時，應當再次支付搬家補助費。

第五十條拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)引起的經(jīng)濟損失以及搬遷、安裝、過渡等費用，由拆遷人給予一次性補助。具體補助標準由市、縣人民政府規(guī)定。

第五十一條拆除產(chǎn)權(quán)屬于學校、醫(yī)院、敬老院、福利院、幼兒園、居委會等用于社會公益事業(yè)的房屋及其附屬物，拆遷人應當按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。

第四章法律責任

第五十二條違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定予以行政處罰：

（一）未取得房屋拆遷許可證實施拆遷的；

（二）以欺騙手段騙取房屋拆遷許可證的；

（三）未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的；

（四）委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的；

（五）擅自延長拆遷期限的；

（六）接受委托的拆遷單位違反規(guī)定轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務的。

第五十三條違反本條例規(guī)定，有下列行為之一，造成被拆遷人或者房屋承租人財產(chǎn)損失的，應當依法承擔民事責任：

（一）未取得房屋拆遷許可證實施拆遷的；

（二）以欺騙手段騙取房屋拆遷許可證實施拆遷的；

（三）未按房屋拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍、拆遷期限實施拆遷的。

第五十四條房地產(chǎn)評估機構(gòu)與拆遷當事人相互串通，故意壓低或者抬高被拆遷房屋的市場評估價格的，評估結(jié)果無效，由房屋拆遷管理部門重新組織評估；并由有關(guān)管理部門責令退還已收取的評估費用，依法給予行政處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；對當事人造成損失的，房地產(chǎn)評估機構(gòu)應當依法承擔賠償責任。

第五十五條拆遷人有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門給予警告，責令改正；對被拆遷人造成損失的，拆遷人應當依法承擔賠償責任：

（一）未按規(guī)定與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協(xié)議且未經(jīng)依法裁決進行拆遷的；

（二）違反第二十二條第一款規(guī)定，補償安置方案未經(jīng)房屋拆遷管理部門審核同意而實施拆遷的；

（三）偽造、涂改或者不向被拆遷人提供規(guī)定的拆遷補償安置協(xié)議文本的。

第五十六條有關(guān)行政管理部門及其工作人員、、，有下列情形之一的，對直接負責的主管人員和直接責任人員，由有關(guān)部門依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）違反規(guī)定核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件的；

（二）核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件后不履行監(jiān)督管理職責或者對違法行為不予查處的；

（三）未按本條例規(guī)定拆遷公告的；

（四）房屋拆遷管理部門實施房屋拆遷的；

（五）違反本條例規(guī)定作出拆遷裁決的；

（六）依照本條例規(guī)定應當聽證而沒有聽證的；

（七）未按計劃組織建設拆遷安置用房，導致被拆遷人未能在安置期限內(nèi)得到安置的；

（八）違反本條例規(guī)定實施強制拆遷的。

因前款規(guī)定行為給拆遷當事人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第五章附則

第五十七條在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，參照本條例執(zhí)行。