房地產稅收籌劃案例精選(九篇)

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第1篇：房地產稅收籌劃案例范文

[關鍵詞]稅收籌劃 土地增值稅 代收費用

[中圖分類號]F293.3[文獻標識碼]A[文章編號]1009-5349(2010)05-0108-01

目前,房地產企業(yè)十分火熱,各地的樓盤如雨后春筍般紛紛開盤,搶先占領有利的地理位置以期贏得極佳的銷售業(yè)績。由于地理位置的原因房價高低不一,收入金額的巨大性,繳納稅種的多樣性,使得房地產企業(yè)成為納稅大戶,同時也是稅務機關稽查的重點。

房地產企業(yè)如何在不違反國家法律法規(guī)的前提下來合理合法地節(jié)稅就成為這個行業(yè)開發(fā)商追求利潤最大化要解決的重點問題。節(jié)稅就要對所繳納的稅來籌劃,可以從集資、建房、銷售等各個階段的不同方面來進行。本文就房地產企業(yè)在售房時的代收費用從收費的不同方式上來進行土地增值稅交稅金額的案例分析,尋找最佳的代收費收取方式。

房地產公司在出售房屋時,通常會代替相關單位和部門收取一些家外費用,如取暖費、有線電視費、水、電、氣的初裝費和各項基金。代收費是指企業(yè)代為收取的,且不是所售產品的售價組成部分的款項。出具的應是委托方的票據(jù),而不是代收企業(yè)的票據(jù),在會計處理上做往來處理。而如果是出具的代收企業(yè)的票據(jù),那是要作為收入處理,不管會計上如何核算。因此房地產企業(yè)的代收費的收取方式分為兩種:一是視為房產銷售收入,并入房價向購買方一并收取;二是在房價之外向購買方單獨收取。這兩種方式會導致企業(yè)在稅收待遇上不一樣,從而就會很大地影響企業(yè)的稅后利潤。下面以實例來分析歸納:

甲房地產開發(fā)公司出售一棟寫字樓,獲得銷售收入3300萬元。開發(fā)該樓盤的支出:房地產開發(fā)成本為900萬元,支付土地出讓金200萬元,其他允許稅前扣除的項目合計300萬元。并按當?shù)厥姓囊?在售房時代收200萬元的代收費用。

方案A:假如公司將代收費用并入房價向購買方一并收取

按土地增值稅的規(guī)定,對于代收費用作為收入一并收取的,在計算扣除項目金額時可予以扣除,但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)。

扣除項目金額:(900+200)×(1+20%)+300+200=1820萬元

增值額:3500-1820=1680萬元

增值率:1680÷1820=92.3%

應納稅額:1680×40%-1820×5%=581萬元

方案B:假如公司未將代收費用計入房價,單獨向購房方收取

按土地增值稅的規(guī)定,單獨向購買方收取的,在計算扣除項目時不能扣除

扣除項目金額:(900+200)×(1+20%)+300=1620萬元

增值額:3300-1620=1680萬元

增值率:1680÷1620=103.7%

應納稅額:1680×50%-1620×15%=597萬元

通過案例得出,代收費用無論是否并入房價,增值額都是一致的,但是前者將代收費用并入房價卻會減少土地增值稅的交稅金額16萬元。

結論一:當代收費用的兩種代收方式下的增值率在同一個范圍內時

此時,由于增值額一致,增值率在同一個范圍導致稅率和速算扣除率一致,從土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)得知,代收費用并入房價時的扣除項目金額越大,稅金就越少?？梢缘贸鲆韵陆Y論:如果納稅人轉讓房地產所獲得的增值率未超過50%,無論代收費用如何處理,均不會改變應納的土地增值稅數(shù)額;增值率位于50%～100%之間,將代收費用并入房價總額,可少納稅款5%X;增值率位于100%～200%之間,可少納稅款15%X;增值率超過200%,可少納稅款25%X. 。

結論二:當代收費用的兩種代收方式下的增值率不在同一個范圍內時

此時,代收費并入房價時:土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)=X×a%-Y×b%

未將代收費并入房價時:土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)=X×c%-(Y+Z)×d%

兩者的差額為:(增值額-扣除項目金額)×10%+5%Z,這就是納稅人經過籌劃后的節(jié)稅金額。

可見對于房地產企業(yè)在售房時代收費用作為房價一并計入與否會直接影響到土地增值稅納稅金額的高低,同時當然也就會影響到房地產方稅后利潤的大小。納稅人在合理合法的前提下尋求節(jié)稅的最佳途徑就需要企業(yè)在更高的稅收籌劃領域的進行不斷地摸索,這也是各個企業(yè)追求的最高目標。

【參考文獻】

[1]孫進鵬.芻議土地增值稅納稅籌劃.商業(yè)會計,2008年09期.

第2篇：房地產稅收籌劃案例范文

如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當降低價格可減少增值額，從而降低土地增值稅的適用稅率，減輕稅負。因此，降低房地產銷售中的土地增值稅負擔的關鍵就是控制房地產的增值率。在足額計算扣除項目的基礎上，特別注意在制定房地產的銷售價格時，對處于土地增值稅臨界點附近的情況。企業(yè)在遇到這種情況時，事先一定要進行必要的籌劃。

案例：地處某省城的甲房地產開發(fā)企業(yè)按普通標準住宅建造一棟4000m2的商品房，現(xiàn)有兩種銷售方案：

方案一：按照2000元/m2的價格出售，假設扣除項目金額為672萬元；企業(yè)所得稅允許稅前扣除金額同為672萬元。

方案二：按照2100元/m2的價格出售，承方案一，則扣除項目金額為674.2萬元〔672+4000×100÷10000×5.5%〕（根據(jù)規(guī)定房地產企業(yè)相應印花稅不得扣除）。

企業(yè)該采取哪種銷售方案呢？

方案一：該房地產取得銷售收入為2000×4000÷10000=800（萬元）；

房產的增值率為[（800－672）÷672]×100%=19.05%；

增值率小于20%的臨界點，無需繳納土地增值稅，企業(yè)的稅前利潤為128萬元。

方案二：該房地產取得銷售收入為2100×4000÷10000=840（萬元）；

房產的增值率為〔（840－674.2）÷674.2〕×100%=24.59%；

增值率大于20%，需要繳納土地增值稅165.8×30%=49.74（萬元）；

企業(yè)的稅前利潤為168－49.74=118.26（萬元）。

從方案一與方案二的比較看，方案二的銷售價格雖然提高了100元/m2，但是稅前利潤卻下降了128－118.26=9.74（萬元）。所以，企業(yè)該采取第一種銷售方案。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值率未超過20%的免征土地增值稅。實際工作中，房地產開發(fā)企業(yè)業(yè)首先要測算增值率，然后設法調整增值率。

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）的規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

企業(yè)是否將該代收費用計入房價對于企業(yè)的增值額不會產生影響，但是會影響房地產開發(fā)的總成本，也就會影響房地產的增值率，進而影響土地增值稅的數(shù)額。企業(yè)可以利用這一規(guī)定進行稅收籌劃。

例：某房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的一套房地產為普通標準住宅，取得土地使用權支付費用300萬元，土地和房產開發(fā)成本為800萬元，轉讓房地產稅費為120萬元，房地產出售價格為1740萬元。為當?shù)乜h級人民政府代收各種費用為100萬元。

方案一：如果企業(yè)將該費用單獨收取，則：

該房地產可扣除費用為300+800+（300+800）×20%+120=1440（萬元）；

增值額為1740－1440=300（萬元）；增值率為300÷1440×100%=20.83%；應納土地增值稅300×30%=90（萬元）。

方案二：如果企業(yè)將為當?shù)乜h級人民政府代收各種費用100萬元費用計入房價，則：

該房地產可扣除費用為300+800+（300+800）×20%+120+100=1540（萬元）；

增值額為1740+100－1540=300（萬元）；

增值率為300÷1540×100%=19.48%，則不用繳納土地增值稅。

可見，方案二比方案一節(jié)省土地增值稅90萬元，即如果將代收費用計入房價，將增加90萬元的收入（不考慮企業(yè)所得稅）。即使因取得100萬元代收費收入，相應增加了5.5萬元（100×5.5%）的營業(yè)稅、城建稅及教育費附加，不考慮是否獲得相應的代收費手續(xù)費等額外收益，也仍可以獲得84.5萬元（90－5.5）的收益。

國家稅務總局《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）文件規(guī)定，土地增值稅清算以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅，因此普通標準住宅土地增值稅可以進行有效的免稅籌劃。目前稅法規(guī)定的扣除項目主要為5項：取得土地使用權所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本、開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用、與轉讓房地產有關的稅金、對從事房地產開發(fā)的納稅人可按前兩項計算的金額之和加計20%的扣除。

假設A房地產開發(fā)公司2006年初開發(fā)B項目普通標準住宅小區(qū)，到2007年初已經辦理大部分開發(fā)項目成本費用結算，住宅也處于銷售階段。經過仔細測算，B項目共發(fā)生成本費用如下：取得土地使用權所支付的金額為400萬元，房地產開發(fā)成本600萬元，開發(fā)土地和新建房及配套設施的期間費用100萬元，預計取得住宅房屋銷售收入1720萬元，應繳納稅金及附加94.6萬元（為方便，按95萬元計算）。

依據(jù)以上數(shù)據(jù)，計算A公司應納土地增值稅：

扣除項目金額之和＝400＋600＋100＋95＋（400＋600）×20%=1395（萬元）；

增值額＝1720－1395＝325（萬元）；

增值率＝325÷1395＝23%；因此，應納土地增值稅＝325÷30%＝97.5（萬元）。

如果B項目尚未全部完工結算，A公司為了節(jié)稅，從美化小區(qū)環(huán)境出發(fā)，適當再投入一些開發(fā)費用，使增值率小于20%。

假設再投入X萬元，只要符合〔1720－（1395＋X）〕÷（1395＋X）<20%條件，就可以免征土地增值稅。計算得出X>38.33萬元。再考慮加計20%的扣除因素，38.33÷（1＋20%）=31.9（萬元）。也就是說，只要再投入不到32萬元，該項目的增值率就小于20%，符合免稅條件，可以不必繳納97.5萬元的土地增值稅。

假如A公司再投入35萬元改善小區(qū)環(huán)境，重新計算如下：

扣除項目金額之和＝400＋（600＋35）＋100＋95＋（635＋400）×20%=1437（萬元）；

增值額＝1720－1437＝283（萬元）；增值率＝283÷1437＝19.69%，小于20%。

所以，B項目免征土地增值稅。