公租房管理實施細則精選(九篇)

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第1篇：公租房管理實施細則范文

2011年中國城市管理進步獎推薦案例

項目背景與動因

重慶公租房建設獲中央肯定

2月11日，重慶市政府舉行新聞會公布，從2月12日起正式接受公租房申請，3月2日將開始首次搖號配租。同時，《重慶市公共租賃住房管理實施細則》正式出爐。這標志著重慶在全國率先推行的公租房和商品房的住房“雙軌制”創(chuàng)新，已經從設想變成了現(xiàn)實。2010年初，重慶市啟動大規(guī)模的公租房建設計劃，未來3年，全市將建設3000萬平方米公租房，解決50多萬戶中低收入群眾住房困難。而2010年6月12日，由住房城鄉(xiāng)建設部等七部門聯(lián)合制定的《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》正式，至此，公租房被輿論視為上升至國家重大決策部署的標志。2010年11月中旬，中央政法委書記在重慶調研時稱贊，公租房建設是解決民生的一個創(chuàng)舉。

為貫徹落實黨的十七大提出的“住有所居”目標，重慶市委、市政府創(chuàng)新住房保障模式，提出了“市場加保障”的雙軌制城市住房供應模式。其基本思路是：30%―40%的中等偏下收入群體，由政府提供的公共租賃住房和棚戶區(qū)、城中村改造的安置房予以保障；60%―70%的中高收入群體由市場提供的商品房解決，并對高端商品房和投機性炒房采取相應的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的制度體系，逐步實現(xiàn)住房保障的全覆蓋。在重慶設計的“雙軌制”中，公租房建設是最關鍵的一環(huán)。重慶未來若干年將建設4000萬平方米公租房。從2010年起的3年內每年建設1000萬平方米。后幾年視社會需求再建1000萬平方米或更多面積的公租房。目前，全市公租房建設實際開工已超過1000萬平方米。

■ 保障對象：針對中低收入困難群體，無戶籍限制開全國先例

重慶將公租房定義為：在住房市場化大背景下，由政府提供政策支持，限定套型面積和提供優(yōu)惠租賃價格，由政府或政府委托的機構持有產權，面向在本市就業(yè)的無住房人員或住房困難家庭租賃的房屋。根據調查與規(guī)劃，以公租房為主體，未來重慶城市中30%―40%的中低收入群體將由保障房保障，既涵蓋了過去申住廉租房等保障性住房的人群，又新增了“夾心層”的保障范圍，逐步實現(xiàn)保障性住房全覆蓋。

重慶公租房在準入上率先打破城鄉(xiāng)和內外差別，不設戶籍限制。按照《重慶市公共租賃住房管理實施細則》，凡年滿18周歲，在重慶有穩(wěn)定工作和收入來源及租金支付能力，單身人士月收入2000元以下、家庭月收入3000元以下的，就可申請公租房。租金方面，公租房租金原則上不超過同地段、同品質、同類型普通商品房市場租金的60%。租金實行動態(tài)調整，每兩年向社會公布一次，租金每月9-11元/平方米。

■ 科學規(guī)劃：公租房與商品房“混建”，避免社會割裂

重慶市按照“均衡布局、交通方便、配套完善、環(huán)境宜居、利于就業(yè)”的原則，公租房主要布局在主城區(qū)一、二環(huán)之間的21個大型聚居區(qū)中，有相對成熟的產業(yè)和軌道交通支撐，城市配套設施完善，與周邊商品房實行無差別“混建”，避免了社會階層隔離和形成“貧民窟”。

公租房所在地段一般都有軌道交通支撐，周邊城市配套設施較為完善。綠化率達35%左右，公建配置的建筑面積達10%。套型建筑面積在30～80平方米之間，其中60平方米以下的占85%，可滿足不同類型人群和家庭人數的基本居住需求。

■ 融資模式：土地出讓凈收益用于發(fā)展公租房已在全國推廣

為解決公租房建設所需的巨額資金問題，重慶市嘗試多種融資模式。依托市級土地儲備機構先期儲備土地的優(yōu)勢，公租房用地全部采用劃撥方式供應，土地成本不計價，作為政府注入公租房系統(tǒng)的國有資產。其中主城的儲備地拿出3萬畝作為劃撥地投入，至少相當于投入150億元。同時每年商品房土地出讓收益的5%用于支持公共租賃住房建設，3年共計約30~40億元。這樣，重慶公租房建設就保證了200億元的先期投入。2010年11月16日，財政部、發(fā)改委和建設部三部委聯(lián)合發(fā)文，在全國范圍內推廣重慶率先實驗的公租房融資模式。

■ 嚴密監(jiān)管：公租房永遠姓“公”，實施“封閉運轉”

2010年7月29日，重慶市公共租賃房管理局掛牌成立，專司住房保障的規(guī)劃、政策、分配和監(jiān)管等工作。按照重慶的設計，公租房的建設主體是市政府和各區(qū)縣政府，公租房產權由重慶地產集團等國有投資集團或區(qū)縣政府性投資公司持有，運行、維護、監(jiān)管等則由政府房屋主管部門和住房保障機構負責。這些制度設計，確保了公租房永遠姓“公”，動態(tài)地讓住房困難群體享用。

誰“入”誰“出”，同樣是公租房監(jiān)管難題。重慶創(chuàng)新手段和模式，建立房管、民政、社保、工商、稅務等多部門共享的信息平臺，形成部門聯(lián)動，提高審核準確度和效率。同時，及時向社會公開保障性住房房源信息，采用公開搖號方式進行配租，接受社會各界監(jiān)督。

重慶公租房承租以5年為一租期，其間隨時可退出。租滿5年之后，需要續(xù)租的需提前3個月重新申請；符合條件的，可通過成本價購買，轉換成有限產權房，此房不得上市交易；購買者確需轉讓，由政府管理機構以原購房價款加利息回購，再作為公租房流轉使用。這種“封閉運轉”，可有效遏制以前經濟適用房監(jiān)管中出現(xiàn)的利益輸送。

項目創(chuàng)新性分析

項目實施單位：

重慶市公共租賃房管理局

推薦詞：

在住房問題日益成為民生焦點的當下，重慶市在國內率先大手筆建設公租房，并嘗試以此為基礎實現(xiàn)政府和市場同時供應住房的“雙軌制”，建成“低端有保障，中端有市場，高端有約束”的住房供應體系，是住房體制進入新一輪深化改革的關鍵步驟，一個具有先鋒意義的重大試驗。

第2篇：公租房管理實施細則范文

公共租賃住房是指由國家提供政策支持、限定建設標準和租金水平，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新進就業(yè)無房職工等人員出租的保障性住房。下面是小編為大家整理的北京朝陽區(qū)公租房申請條件一覽2022，更多申請書點擊“公租房申請書”查看！

北京朝陽區(qū)公租房申請條件1、申請人需要有北京戶口或外來人員需要有北京朝陽區(qū)的居住證，并且居住滿足規(guī)定年限;

2、申請人及其家庭成員在北京都沒有住房;

3、申請人在北京市需要有穩(wěn)定的工作和收入來源;

4、申請人在北京市依法繳納社保等。

公租房和廉租房區(qū)別1、表現(xiàn)形式不同。

廉租房一般有兩種表現(xiàn)形式，一是由政府出資建好后，低租金給住房困難戶，二是由政府發(fā)放租金補貼給住房困難戶，由他們租賃社會房屋居住。公租房一般是政府出資建房，低租金租給租戶。在租賃5年期滿后，符合條件的承租人可以按以綜合造價為基準確定的價格購買。購買后不得出租、轉讓、贈予等市場交易。

2、保障形式不同。

公租房由政府出資，符合條件的人群可以申請入住，但不得轉租、轉讓、贈與等。廉租房則有兩種保障形式，一種是低租金承租，另外一種是以租金補貼形式發(fā)放給住房困難戶。

3、定義不同。

公租房是由政府政策支持，限定戶型面積、供應對象和租金標準的公共租賃住房，而廉租房則為解決低收入家庭的基本居住問題所提供的政策性住房。

4、申請對象不同。

其實說白了就是申請對象不一樣，廉租房主要針對本市城鎮(zhèn)低收入，住房困難家庭，而公租房是不受區(qū)域限制的;再有收入標準，主城區(qū)申請廉租房的收入標準是家庭人均收入低于450，公租房收入限制標準是，單身人士收入不高于2000，家庭收入不高于3000。

公租房申請書文本尊敬的___區(qū)領導：

您好!

本人___，男，現(xiàn)年__歲，靠打工維持全家生計，無其他收入來源，現(xiàn)一家五口人租住在現(xiàn)租住____，住房條件十分困難。家中兩個孩子都在上大學，女兒__，現(xiàn)就讀于____，兒子__，現(xiàn)就讀于__，每年昂貴的學費都是靠國家助學貸款來繳納，家中還有年逾__歲的老母親，常年體弱多病，因此妻子只能在家照顧老人，妻子無職業(yè)工作，家里每月的生活費用都靠我一人打工掙的錢開支，兒女雖在校作兼職掙些生活費，但是還是不夠他們生活所需。本人每月微薄的收入出去兒女每月生活費用，家中日常開支外，幾乎剩不下什么錢，生活拮據，家中無任何積蓄。

常年都是靠租住解決住房問題，屬于無房戶，在查看__市公租住房管理實施細則后，發(fā)現(xiàn)本人符合申請條件，為解決全家人十分困難的住房問題，在此特別向政府申請公租房一套，希望政府主管部門、居委會能給予準許，解決申請人的.住房實際困難，特此感謝!

此致

敬禮!

申請人：haoword

第3篇：公租房管理實施細則范文

公租房物業(yè)管理中“搭便車”問題突出，嚴重阻礙其持續(xù)運行。以重慶市為例，在分析公租房物業(yè)服務屬性及特點的基礎上，依據集體行動理論剖析公租房物業(yè)管理中存在的三種矛盾，進而提出優(yōu)化物業(yè)管理模式和物業(yè)公司選聘方式、優(yōu)化物業(yè)管理資金獲取途徑、優(yōu)化物業(yè)服務費收費方式、強調物業(yè)公司的社會責任、加強公租房物業(yè)監(jiān)管等對策，以期為我國公租房物業(yè)管理走出困境提供參考。

關鍵詞：物業(yè)管理；公租房；特征；困境；對策

1引言

住房是人類最原始、最基本的生理需要，是公民的基本權利[1]。各國都通過建立住房保障體系滿足中低收入階層的住房需求。在我國提出的在“十二五”期間建設3600萬套保障性住房的推動下，全國各地掀起保障房建設“狂潮”，其中建設比例最大的就是公租房。重慶作為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革的直轄市，是我國規(guī)劃建設公租房最多的城市。截至2014年底，重慶已累計開工建設4475萬平方米公租房[2]，其土地供應模式、融資模式、運營機制的“重慶樣式”在全國傳送。但“住進去”只是公租房制度的開始，根據國際經驗，保障性住房后期的管理、維護和運行費用大約是建設時期的兩倍左右。隨著我國公租房的大規(guī)模建成、配租，其運營管理將面臨巨大挑戰(zhàn)。因此，必須重視對保障性住房后期的管理。物業(yè)管理是持續(xù)時間最長、關乎公租房居民生活品質和物業(yè)價值的重要環(huán)節(jié)。但是我國物業(yè)管理仍是一個新興行業(yè)，整體發(fā)展還不成熟，公租房的物業(yè)管理比一般商品住宅小區(qū)更復雜，面臨更多困境。周芷竹2014年2月在重慶民心佳園和康莊美地2個首批公租房小區(qū)發(fā)放并回收的179份問卷調查顯示，雖然兩小區(qū)的物業(yè)管理公司均是物業(yè)管理一級資質公司，但90%的租戶對物業(yè)管理工作表示不滿意，希望更換物管公司[3]；重慶民安華福公租房小區(qū)也曾發(fā)生部分租住戶因停車收費和物業(yè)服務質量問題的群訪事件。如何避免新建公租房出現(xiàn)“一年新、二年舊、三年破”的臟、亂、差局面，成為考驗公租房制度可持續(xù)發(fā)展的重要指標。但是，目前我國對公租房的研究主要集中在建設階段的資金需求、政策支持、空間布局、制度借鑒、準入與退出管理等[4-11]，公租房物業(yè)管理卻較少涉及，導致實踐中公租房物業(yè)管理模式不清，“搭便車”現(xiàn)象嚴重阻礙其持續(xù)運行。為此，本文在分析公租房物業(yè)服務的屬性及特點的基礎上，透視其物業(yè)管理面臨的困境，提出提升對策。

2公租房物業(yè)服務的屬性及特點分析

2.1公租房物業(yè)服務的公共物品屬性

物業(yè)服務是通過對物業(yè)公共部位、共用設施設備等的維修、養(yǎng)護和管理活動，服務于廣大業(yè)主和物業(yè)使用人。優(yōu)美的環(huán)境、運行良好的設施設備、良好的秩序使得每個業(yè)主及物業(yè)使用人都能受益，物業(yè)公司無法將那些不繳費的業(yè)主排除在服務范圍之外，某業(yè)主的消費也不會減少其他業(yè)主的消費質量和消費數量。物業(yè)服務的這種非排他性、非競爭性特點，使其具有公共物品屬性，在制度不完善時，勢必出現(xiàn)奧爾森所說的“有理性的、尋求自我利益的個人不會采取行動以實現(xiàn)他們共同的或集團的利益”。物業(yè)管理中的“搭便車”、收費難問題一直困擾我國物業(yè)服務行業(yè)，而且按照奧爾森集體行動理論，規(guī)模越大的物業(yè)管理區(qū)域越容易出現(xiàn)搭便車現(xiàn)象。

2.2公租房物業(yè)服務的特點

2.2.1產權形式向多元化發(fā)展，但仍以政府為主公租房產權主要由政府或公共機構所有。但隨著公租房建設資金融資渠道的多樣化，越來越多的社會資本參與公租房開發(fā)、建設和運營，產權形式向多元化發(fā)展。重慶規(guī)定“住戶租住了5年或10年，可以根據公租房管理制度購買公租房的不完全產權”，這樣又形成了購買人與政府共同產權。產權形式越復雜越容易產生物業(yè)糾紛，解決糾紛的難度也越大。

2.2.2公租房小區(qū)規(guī)模大，住員情況復雜重慶公租房供給采取集中規(guī)劃、集中建設和超大規(guī)模的新區(qū)模式，并且以小戶型為主。僅主城區(qū)的民心佳園、康莊美地、民安華福、兩江名居、康居西城和城南家園六個公租房小區(qū)，總建筑面積811萬平方米、13.33萬套，小區(qū)物業(yè)規(guī)模超大，戶數多、入住人口多。按照規(guī)定，其保障對象有收入限制：申請人為個人的，每月收入不超過2000元；申請家庭居住的，家庭人均每月收入不超過1500元，皆為收入較低階層。此外，其保障對象還包括新畢業(yè)大學生、外來務工人員中等中低收入群體。租住人員往往工作流動性大、收入不穩(wěn)定，退租、轉租的可能性大，運營管理困難。

2.2.3住員多為需特殊照顧群體，市場消費意愿低城市中低收入困難群體在公租房小區(qū)聚居，情況往往較復雜，人文行為習慣和素質參差不齊。以調研中民心佳園警務室提供的數據為例，目前民心佳園已有16000住戶陸續(xù)入住，入住人口超過4.5萬，其中殘疾人452人，HIV攜帶者3人，“兩勞”釋放人員188人，需要物業(yè)服務的針對性。受以往居住條件的限制，這些人員大多沒有體驗過專業(yè)化的物業(yè)服務，對市場化物業(yè)服務的需求較弱，往往不愿意繳納物業(yè)管理費，也不能較好地配合物業(yè)管理工作。而一些物業(yè)公司在公租房物業(yè)管理投標時，未能認真分析公租房物業(yè)的特點，提出與低廉收費不匹配的服務承諾，比如，“維修部門24小時待命，隨時提供服務”、“提供免費上門疏通水管、廁所等修理服務”、“免費訂機票、酒店”、“戶外保潔工作將按三星級酒店標準執(zhí)行”等，受資金來源的限制，勢必成為虛無的承諾，為日后物業(yè)糾紛埋下伏筆。

2.2.4公租房物業(yè)日常維修頻率高由于很大一部分公租房的住戶只是將公租房作為過渡性住房，他們不關心或甚少關心房屋是否增值或貶值，在使用期間，往往對物業(yè)的愛惜不夠，使得公租房物業(yè)設施更易受磨損折舊。再加上一些公租房建設質量低下，日后維修頻率高，增加維護成本。2.2.5公租房建設遺留問題多工程建設具有一次性、建設周期長、隱蔽工程多、參與主體多等特征，再加上公租房建設規(guī)模大、委托鏈長、利潤低，很容易出現(xiàn)質量問題，一些建設遺留問題在入住環(huán)節(jié)凸顯，影響住戶與物業(yè)服務企業(yè)的關系，引發(fā)物業(yè)糾紛。

3公租房物業(yè)管理面臨的困境分析

通過文獻研究、專家咨詢、座談、問卷調查、個案調查等調查方法，對重慶公租房物業(yè)管理現(xiàn)狀進行深入研究，目前公租房物業(yè)管理主要面臨以下困境。

3.1公租房物業(yè)管理模式市場化與公共物品屬性的矛盾

社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理模式是城市發(fā)展的必然趨勢[12]。目前，我國公租房小區(qū)物業(yè)管理基本實行委托專業(yè)的物業(yè)服務企業(yè)管理的模式。但是，市場化的收費原則往往使得公租房物業(yè)管理費與其租金相比顯得較高。2011年5月1日起，重慶首批公租房物業(yè)服務收費標準為1.03元/月•平方米，與當時周邊商品房住宅小區(qū)物業(yè)服務收費基本齊平。而在入住群體收入較低、物業(yè)服務消費需求不強、福利觀念等影響下，市場化的物業(yè)服務企業(yè)收費困難，很容易陷入“收費難—降低物業(yè)服務標準—收費更難”的惡性循環(huán)，最終可能導致市場化的物業(yè)服務企業(yè)不得不退出公租房物業(yè)市場，損害公租房物業(yè)價值及各方利益。

3.2公租房物業(yè)管理責任重大與職責不清的矛盾

公租房項目是民生工程，物業(yè)管理不僅肩負著一般的環(huán)境保潔、秩序維護、公共部位公共設施設備維修養(yǎng)護等責任外，還需要利用其“地利、人和”的優(yōu)勢，協(xié)助政府做好公租房的運營管理、社區(qū)管理等工作，代收租金，監(jiān)督住戶轉借、轉租或者擅自調換、破壞或者擅自裝修、閑置公租房等行為，以及承擔社會治安綜合治理、社會保障、醫(yī)療衛(wèi)生、就業(yè)指導、心理輔導等公共服務工作。我國雖然已出臺了《公共租賃住房管理辦法》、《國務院辦公廳關于保障房建設和管理的指導意見》，重慶也了《重慶市公共租賃住房管理實施細則》等相關法規(guī)、文件。但是，對物業(yè)管理的規(guī)定不詳，政府、物業(yè)公司和居委會在物業(yè)管理中的角色定位不清晰，對專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)的選聘解聘、服務內容與標準、收費水平與收費方式、違約責任等具體規(guī)定不明確。由于對物業(yè)管理的角色和職責不清，部分住戶認為物業(yè)企業(yè)無所不管、無所不能，遇到問題就找物業(yè)公司，服務要求超出了物業(yè)管理的合理范圍，并往往以服務不到位為由拒交物管費，為物業(yè)管理糾紛埋下隱患。

3.3公租房物業(yè)服務成本高與物業(yè)服務收費低的矛盾

物業(yè)服務企業(yè)屬于典型的勞動密集型行業(yè)。公租房小區(qū)入住人口更多、管理更復雜、維修更頻繁，需要投入更多的人力資源。隨著勞動力成本的上漲，物業(yè)服務企業(yè)經營成本大幅提升。但是，公租房是社會保障用房，政府在核定其物業(yè)管理費時很難隨成本上升提高收費標準。加之目前對空置公租房的物業(yè)管理費問題還沒有明確規(guī)定，致使物業(yè)服務企業(yè)收費率低。較低的物業(yè)服務收費與較高的服務成本之間形成了難以調和的矛盾，長此以往，“臟亂差”、“貧民窟”可能成為公租房小區(qū)的代名詞，引發(fā)公租房物業(yè)“未老先衰”的可怕后果。

4提升公租房物業(yè)管理水平的對策

4.1實行運營和社區(qū)管理融合的物業(yè)管理模式

物業(yè)服務企業(yè)與住戶接觸更密切，更能及時掌握和監(jiān)督住戶的行為，有效地實現(xiàn)公租房的部分運營管理。因此，應該發(fā)揮物業(yè)管理的橋梁作用，實施公租房物業(yè)管理與運營管理、社區(qū)管理融合的管理模式。為此，政府應通過購買社會服務，將租金收取、違規(guī)使用公租房行為監(jiān)督等運營管理工作委托給物業(yè)服務企業(yè)。

4.2采用市場化方式選聘專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)

公租房物業(yè)管理市場化模式已形成共識。公租房管理機構作為公租房的業(yè)主應該采用招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，減少自己組建物管公司帶來的諸如人員聘用、增加經費開支、經營風險等一系列問題。物業(yè)服務企業(yè)投標時，應根據擬接管的公租房小區(qū)的物業(yè)服務內容、服務標準，詳細測算每項物業(yè)服務成本，并進行投標報價。但是，在選聘接管此類小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)時，必須注重物業(yè)服務方案的針對性和可操作性，不能好高騖遠，提出一些不切實際、不符合公租房住戶群體特征的招標要求和投標服務承諾。物業(yè)服務內容及其標準等必須明確列明在物業(yè)服務委托合同中，并與投標承諾一致。

4.3優(yōu)化物業(yè)管理資金獲取途徑

保障性住房小區(qū)物業(yè)管理的非盈利性質容易導致管理人員的頻繁流動，降低住戶對小區(qū)物業(yè)管理的滿意度[13]。為了解決市場化模式與保障性的矛盾，需要改變公租房現(xiàn)有物業(yè)管理費全部來源于物業(yè)承租人的方式，而采用市場化的物業(yè)管理經營方式和收費標準，為公租房物業(yè)管理提供財政支持。這也得到了眾多學者的認同[14-16]。為了保證公租房物業(yè)保值增值，加強物業(yè)管理，其所需費用可以按照公租房管理機構和承租人各出資一部分（比如重慶公租房租金是市場租金的60%，物業(yè)管理費也參照此比例向租戶收取），這樣可以實現(xiàn)政府和公租房承租人雙贏的局面，既能提高物業(yè)服務質量，又能使國家資產保值增值。同時，承租人繳納較少的物業(yè)管理費就能得到舒適的生活環(huán)境，避免出現(xiàn)惡性循環(huán)帶來的不良后果。

4.4優(yōu)化物業(yè)服務費收費方式

目前，公租房物業(yè)管理費由物業(yè)服務企業(yè)向住戶提供了物業(yè)服務之后自行向住戶收取。這種收費方式很容易出現(xiàn)住戶“搭便車”行為。《物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定：“業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。”可見，公租房管理機構作為公租房所有權人，在租戶不繳納物業(yè)管理費時，有連帶交納義務。因此，為了保證公租房物業(yè)管理工作的良性循環(huán)，物業(yè)管理費的收取應該同公租房租金一同收取，分別匯入各自賬戶，專款專用、獨立核算。同時，簽署公租房租賃合同時，就在合同中明確約定公租房租金、物業(yè)服務費標準、繳費方式、違約責任等，并將物業(yè)服務合同作為租賃合同的附件，讓承租人清晰知曉物業(yè)服務企業(yè)與自己的權利義務。

4.5強調物業(yè)公司的社會責任

公租房物業(yè)管理雖然按照市場化模式經營，但是鑒于公租房小區(qū)的特殊性，需要接管此類小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)注重社會效益，真正承擔起企業(yè)的社會責任。特別是在發(fā)展殘疾人事業(yè)、解決城市下崗失業(yè)人員就業(yè)、幫扶困難家庭等方面，可以對有相應勞動能力的殘疾人、下崗失業(yè)人員、特殊困難家庭等進行物業(yè)服務工作的業(yè)務培訓，從而聘請其作為員工。這樣既可以解決他們的就業(yè)問題，減輕社會負擔，又可以直接影響到相鄰業(yè)主和住戶對物業(yè)管理工作的理解和支持。

4.6加強公租房物業(yè)監(jiān)管

物業(yè)服務質量與國家資產價值、住戶權益密切相關。按照市場化模式經營的物業(yè)服務企業(yè)和住戶的行為都必須得到監(jiān)督。因此，必須成立由住戶代表、公租房管理機構代表組成的公租房小區(qū)監(jiān)督委員會，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)及住戶的行為，出現(xiàn)違反合同約定的行為時，及時向公租房管理機構、街道、派出所等相關單位匯報。同時，每年至少進行一次住戶滿意度調查，建立物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督考核體系，確保物業(yè)服務企業(yè)嚴格按照物業(yè)服務合同約定的標準提供服務，確保物業(yè)服務費正確使用。

5結語

公租房運營管理更考驗公租房制度的可持續(xù)性，物業(yè)管理作為運營管理的重要一環(huán)，社會各界必須群策群力解決公租房物業(yè)管理面臨的困境。采用市場化方式選聘專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)承擔公租房物業(yè)管理，可以減少政府管理機構組建物管公司帶來的一系列問題；通過政府購買服務，實行公租房物業(yè)管理與運營管理、社區(qū)管理融合的管理模式；改變收費方式，提高收費率；強調物業(yè)公司的社會責任，建立公租房物業(yè)監(jiān)管機制，實現(xiàn)公租房物業(yè)的保值增值，推動公租房制度的進一步發(fā)展。

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第4篇：公租房管理實施細則范文

一、目前公共租賃住房建設的資金來源

2012年5月28日，國家住房和城鄉(xiāng)建設部公布了《公共租賃住房管理辦法》。辦法中規(guī)定：公共租賃住房通過新建、改建、收購、長期租賃等多種方式籌集，可以由政府投資，也可以由政府提供政策支持、社會力量投資。

住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心的調查結果顯示，全國公共租賃住房建設模式和融資模式呈現(xiàn)多樣化趨勢，資金來源主要包括政府財政資金、金融機構貸款、住房公積金支持保障性住房建設項目貸款，同時還有企業(yè)自有（自籌）資金、房地產投資基金等。

政府財政資金包括專門用于公共租賃住房建設的財政撥付專項資金、土地出讓金部分收益（或凈收益）、廉租住房建設資金中的結余部分等。這部分資金在建設中主要用于直接投資、資本金注入、投資補貼、貸款補貼等。

金融機構貸款是專門用于城市公共租賃住房建設的優(yōu)惠長期貸款，是主要的資金來源渠道。運作方式是針對具體建設項目，依托相應的政府融資平臺，由政府指定的公司化運營的機構單獨申請，由地方財政提供貸款擔保。對于資金量相對較小的項目，由單個銀行提供支持；對于資金量較大的項目一般由國家政策銀行牽頭，多家銀行參與提供銀團貸款。這部分資金直接用于項目建設，也有的從地方融資平臺分出部分貸款額度用于項目建設。

住房公積金支持保障性住房建設項目是貸款銀行接受住房公積金管理中心委托，使用委托人提供的住房公積金資金，受托發(fā)放的用于支持當地保障性住房建設的貸款，歸屬于住房委托類貸款。目前，經國家住房和城鄉(xiāng)建設部批準的全國試點城市正在逐步增加，建設項目同步增加，此類貸款對各地項目建設的支持力度逐步加大。

企業(yè)自有（自籌）資金一般是承擔公共租賃住房建設的國有房地產開發(fā)企業(yè)的墊支資金。這部分資金用于項目準備和建設，在目前各地的實踐中，這部分資金一般最終由財政資金償還。

房地產投資基金一般是由多個投資人以股份公司的形式組建，組成單位主要為房地產開發(fā)企業(yè)，如全國工商聯(lián)發(fā)起的“建銀精瑞公共租賃住房建設投資基金”等。

二、目前公共租賃住房融資存在的主要問題

目前，大部分城市的公共租賃住房建設資金主要來源于政府財政資金和金融機構貸款，這兩類資金的供給相對不足導致了公共租賃住房建設資金的匱乏。

首先，政府財政資金來源不穩(wěn)定。由于公共租賃住房不像廉租房一樣有明確的資金來源（土地出讓收入的10%、住房公積金增值收益），雖然明確可以使用廉租房建設剩余資金，但由于沒有政策保障，加上目前各地房地產市場不景氣、土地出讓收入下滑，導致地方財政很難有充裕的資金投入公共租賃住房建設。從全國情況來看，個別地方政府在中央財政增加投入不大的前提下，把責任推給地方國有企業(yè)，造成其負擔沉重，這種事權和財權不匹配的情況使得公共租賃住房建設難以持久。

其次，銀行貸款資金難以獲得。雖然金融機構有支持以其他房屋銷售收入為主要還款來源、混建的公租房建設項目和租賃期滿后公租房可以用于銷售的公租房建設項目的意愿，但由于公共租賃住房建設存在資金來源和資金使用期限不匹配的問題，其收益表現(xiàn)在長期，當期僅以租金或者資產折現(xiàn)的形式體現(xiàn)，而開發(fā)過程通常是一次性支出，加上目前公共租賃住房貸款審核基本沿用普通開發(fā)貸款的模式，缺乏更多的業(yè)務創(chuàng)新，導致在實際操作過程中獲得貸款較為困難。另外，在目前的金融監(jiān)管政策下，政府融資平臺擔保的有效性不足，也是公租房建設項目難以順利獲取銀行貸款的重要原因。

第三，社會資金進入的積極性不高。一是公共租賃住房建設和運營過程中用于彌補運營企業(yè)的財務成本和合理利潤的財政補貼在《公共租賃住房管理辦法》中雖然提到，但缺乏明確的列支渠道，企業(yè)及時獲取補貼存在較大的不確定性。二是較長的開發(fā)周期與供應鏈條，制約了參與企業(yè)應對經濟周期和政策不確定性的靈活度。三是由于社會力量投資建設的公共租賃住房維修保養(yǎng)費用由所有權人及其委托的運營單位承擔，而實際租賃定價權歸屬政府，諸多因素影響了其他社會資金進入的積極性。

三、完善相應金融服務的思考

一是在公共租賃住房項目資金來源方面。在項目主要資金來源方面，針對公積金增值收益和部分土地出讓凈收益，可提供資金結算服務；積極提供國債結算、定期存款等存款類收益服務，大力投放住房公積金個人貸款和項目貸款，協(xié)助住房公積金管理中心增加公積金收益，為公共租賃住房建設提供更多的資金來源。在項目其他資金來源方面，為地方政府和有關企業(yè)提供債券發(fā)行籌集公共租賃住房專項建設資金等投資銀行服務，為投資參與公共租賃住房建設及運營的信托資金、公共租賃住房投資基金等機構提供托管服務，還可參與發(fā)起設立公共租賃住房基金等。

第5篇：公租房管理實施細則范文

如果出租人違反了上述規(guī)定，由當地主管部門責令限期改正，逾期不改正的，可處以5000元以上、3萬元以下罰款。

該管理新規(guī)原本希望規(guī)范房屋租賃業(yè)，維護商品房屋租賃雙方當事人的合法權益，但也意味著目前市場上普遍存在的群租房將會被禁止。因而這個將于2011年2月1日起施行的《辦法》一經公布就飽受爭議。人們對辦法的良好初衷與現(xiàn)實中嚴格執(zhí)行的可能性間的巨大反差強烈關注，并對其可能提升城市租房群體的居住成本生發(fā)憂慮。

艱難生存下的無奈群租

“為了減輕生活成本，只能選擇幾個人一起合租。”剛來杭州工作不久的陳升與他的兩個同學在杭州城西的益樂新村共同租了一個面積約為25平方米的房間，月租1500元，加上水電費，每個人大概每月支出600元?！拔以滦街挥?500元，如果一個人租，肯定吃不消?！?/p>

在北京、上海、杭州等“租不起”的一線城市，群租已經是像陳升這樣的“蟻族”群體最具性價比的選擇。

據媒體報道，2010年4月以來，全國大中城市的房租漲價幅度已經遠遠超過房價上漲幅度。以北京市為例，據鏈家地產統(tǒng)計，1月至11月普通住宅房租均價為3179元，同比上漲23%。

成都市普通住宅房租從2010年9月份開始，每月環(huán)比上漲5%左右，到11月底，房租環(huán)比上漲20%。由于物價上漲所帶來的租金價格上漲，在二、三線城市也漸成趨勢。

在房租價格持續(xù)上漲的情況下，群租成為越來越普遍的現(xiàn)象。據裕興不動產區(qū)域經理張麗梅介紹，近年來，杭州市區(qū)兩人以上共同租住的業(yè)務一直呈現(xiàn)上升態(tài)勢。這主要是因為杭州外來人口不斷增多，尤其是一些年輕的大學畢業(yè)生，由于不是本地人，單位又不提供住宿，多會選擇兩三個好友一起找個環(huán)境較好的小區(qū)一起租住。

據不完全統(tǒng)計，杭州剛進入社會的年輕租客，選擇合租的比例超過六成。群租已經成為低收入群體降低生活成本的第一選擇。

“說出來都不能讓人相信，我數了數，我們小區(qū)里的一套房子里，那天一大早，竟然走出了30多個小伙子！那套房子也就130多個平方米！”

王先生是杭州市三墩親親家園紫陽坊3幢的業(yè)主，2010年以來，樓里的群租問題讓他很是懊惱。

的確，群租房在解決了“蟻族”們安家問題的同時，也帶來了一系列社會問題。這種租房人數大大超過房屋各種設施承載限度的現(xiàn)狀，導致居住環(huán)境、衛(wèi)生狀況越來越差，同時也出現(xiàn)了安全、消防等諸多隱患。如媒體廣泛報道的北京“蟻族”聚集區(qū)唐家?guī)X，由于吸引大量外地來京人員在此租住，導致了嚴重的亂搭亂建現(xiàn)象和社會治安問題，不得不面臨拆遷整治。

“‘群租’、‘拼租’確實給社會帶來了不利影響，住建部出臺這一規(guī)定是想保護租賃雙方的利益，規(guī)范整個租賃市場。”復旦大學房地產研究中心教授尹伯成分析說。

反群租呼聲日益高漲

2010年12月25日，中國人民大學教師、新聞學博士許穎在人民網論壇發(fā)表了《致北京市長郭金龍先生的公開信》，嚴厲批評北京市政府面對群租亂象時的不作為。

許穎除了中國人民大學教師的身份以外，還有一個備受媒體關注的身份――“北京群租第一案”的原告。

2008年開始，許穎樓上的房主王某將三居室住房分隔成12間小屋，甚至將陽臺和廚房都改成了臥室對外出租給20多人居住。2009年4月5日，因20多名群租客長期非正常使用衛(wèi)生間并違規(guī)疏通導致下水管破損，樓上污水將許穎家淹沒。她一怒之下將樓上的群租客和房主訴至法院，引發(fā)了“北京群租第一案”，從而將公眾的目光聚向群租問題。

其實，“禁止群租”呼聲由來已久。早在2006年，上海市房屋土地資源管理局就下發(fā)《關于加強居住房屋租賃管理的若干規(guī)定（試行）》。《規(guī)定》對城市房屋租賃行為作出了限制，其第一條第一款規(guī)定：“居住房屋應當以原規(guī)劃設計的房間為最小出租單位，不分門進出的客廳、廚房間、衛(wèi)生間等均不得單獨出租；一間房間只能出租給一個家庭或一個自然人，出租給家庭的，家庭人均承租的居住面積不得低于5平方米。”

該規(guī)定還將“居住房屋分割搭建若干小間，按間或按床位出（轉）租”的行為定性為違規(guī)經營社會旅館，必須在限期內予以改正。

記者從杭城一些物業(yè)公司了解到，群租一直是業(yè)主投訴最高的幾大問題之一。有業(yè)主曾歷數群租幾宗罪：人員進出繁雜，單元門經常大敞，安全無保障；擅自改變格局，多隔房間，改廚為廁；空間狹小，東西雜亂，存在消防隱患；噪音影響鄰居休息；爭奪有限電梯資源；衛(wèi)生習慣差等等。

杭城小區(qū)的業(yè)主們?yōu)榫S護自身權益，與群租的“斗爭”一直沒有停止過，反而有愈演愈烈之勢。

2010年8月，杭州城西世紀新城業(yè)委會制定的《業(yè)主公約》還對群租性質進行了解釋，“出租房屋實際居住人數超出正常合理人數的行為均屬‘群租’；非單一家庭居住在同一套住宅內的人數多于原設計的客廳數加房間數即是‘群租’?！?/p>

《業(yè)主公約》同時規(guī)定，“在建筑物及其附屬設施使用中，不得有下列行為：1.改變房屋使用性質，未經法定程序批準擅自在住宅開設公司或用作辦公教育場所。2.將住宅用于群租謀利?！?/p>

“如果《業(yè)主公約》效果不明顯，業(yè)委會還將在小區(qū)內拉出橫幅――‘本小區(qū)反對群租，反對辦公司’。同時，完成封閉式管理工程，每位住戶進出世紀新城將使用門禁卡，而門禁卡的領取需房東持房產證和身份證?！笔兰o新城業(yè)委會工作人員說。

杭州市申花路上的濱江萬家花城小區(qū)共有2600多戶業(yè)主，入住率將近80%，其中有三分之一是租客?！耙f群租的話，起碼有好幾十戶呢?！睘I江物業(yè)的于經理毫不避諱。

于經理介紹，為了解決群租房的問題，物業(yè)也咨詢了公安、消防、工商、房管各個部門，都沒有得到很好解決，因為沒有法律明文規(guī)定不允許群租，“沒有法律依據，自然就管不了”。

“現(xiàn)在有了政府規(guī)章，以后工作好做了，我們說話也有底氣了。”對于禁止群租規(guī)定的出臺，于經理抱樂觀態(tài)度。

缺乏細則，政府出招不“給力”？

的確，《辦法》的出臺，為整治群租提供了執(zhí)法依據。不過和物業(yè)一片叫好之聲形成鮮明對比的是，一些房地產中介機構對該辦法能否有效執(zhí)行持懷疑態(tài)度。

新規(guī)的當天，我愛我家控股公司副總裁、新聞發(fā)言人胡景暉就在其新浪微博上拋出了一連串問題：“規(guī)范和發(fā)展租房市場要有實施細則和增加有效供應。比如誰來出租賃指導價，建委出，還是物價局出？再比如，各地的人均租住面積下限是多少？不法中介搞群租如何懲處？”

在中國房地產信息集團分析師薛建雄看來，這個規(guī)定不一定能得到落實，“規(guī)定并不詳細，具體操作起來很困難，租賃雙方只要稍微作一下私下協(xié)商，就能規(guī)避這一規(guī)定”。

杭州某房地產中介機構的工作人員認為，政府硬性規(guī)定“嚴禁群租”，事實上無法解決群租現(xiàn)象帶來的諸多問題。即使這一規(guī)定實施，僅僅依靠房地產行政管理機關非常有限的執(zhí)法力量，也無法對杭州巨大的房屋租賃市場進行有效監(jiān)管，“該辦法很可能淪為一紙空文”。

而且，該辦法中對群租的界定比較模糊，僅以“人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規(guī)定的最低標準”這一句話來涵蓋，而關于杭州的最低人均租住建筑面積，目前并沒有明確的標準。

記者隨后聯(lián)系了杭州市房屋管理局市場管理處，工作人員余先生表示，雖然網上已經公布了該辦法，但是他們并沒有收到正式文件，所以關于如何操作的具體事宜還不清楚。一旦文件正式下發(fā)，房管局會分區(qū)域管理，由每個區(qū)房管局的監(jiān)察大隊負責具體操作。

“到時我們會根據具體情況再做定奪的，肯定會好好管一下群租現(xiàn)象的?！庇嘞壬f。

如果該辦法付諸實施，那些群租房的租客又將何去何從？

據萬家花城濱江物業(yè)的工作人員介紹，小區(qū)內群租房的住戶，以公司員工和大學生為主，“現(xiàn)在農民工不太有了，住進來的都是剛畢業(yè)的大學生，忙著找工作或者創(chuàng)業(yè)的，一開始都難，就選擇了群租。”

在房產中介公司上班的小張，也租住在萬家花城，可他既是租客，又是二房東?！艾F(xiàn)在房價那么高，到處都在拆遷，農民房越來越少，許多人都選擇了群租，省錢方便。”

小張表示，自己當時以月租金2500元租下了一套130平方米的房子，租期3年?！爱敃r是毛坯，我花了1.8萬元簡單裝修，在客廳里用龍骨和石膏板隔了一下，現(xiàn)在加上我住了6個人。他們的租金在500元至700元不等?！?/p>

這樣一算，小張每個月除了支付2500元的租金外，還有500元左右的結余，如果順利租滿3年，正好和裝修費用相抵，等于小張可以白住3年，但是群租禁令一出，卻讓他陷入尷尬。

“我的這些租客都是正當的上班族，2男4女，住進來之前就說好不要影響彼此的生活，也不要影響其他業(yè)主，一直住著都挺好的。”小張說，“他們5個和我簽了1年合同，現(xiàn)在還剩下七八個月租期，如果2011年2月開始實施群租禁令，我也不知道怎么辦了?！?/p>

治理“群租”，不能一禁了之

住建部的規(guī)定一經公布，立即引起了爭議。資深財經評論人、全國工商聯(lián)房地產商會房地產經理人聯(lián)盟副主席朱大鳴認為，這種禁止群租的辦法，上海早就實施過，但結果是，除了房租上漲以外，沒有任何效果?！俺私o相關部門創(chuàng)設罰錢的借口搞創(chuàng)收外，沒有什么特別的正面效果。至今上海并沒有根本解決此類問題。”

朱大鳴認為，旺盛的需求才是群租房屢禁不絕的原因?！巴⒌男枨笫侵饕?，你的房子那么小，沒有這么多的需求者哪里還會有人來住？”面對住建部的新規(guī)，朱大鳴并不看好?！叭绻院蟛辉试S分隔，房東肯定漲房租，那租房者的負擔就要增加了?！?/p>

目前很多城市小區(qū)內群租房的住戶，以公司員工和大學生為主，禁止群租的辦法，只能導致“蟻族”們怨聲載道。

杭州19樓網友“子彈亂飛”說：“為什么要禁止群租？我們現(xiàn)在幾個大學同學住在一起，不僅可以減輕經濟負擔，大家住在一起也可以互相照顧，資源共享何樂而不為？一旦大家分開住，我最擔心的是我每個月的租房成本要增加不少?！?/p>

業(yè)內人士認為，禁止群租的一個重要前提，是承租戶必須有經濟能力單獨租房，或者政府給低收入者提供大量廉租房。而這兩點目前都無法具備。如果這些條件沒有滿足，不能化解“蟻族”的住房矛盾，群租房就有頑強的生存土壤。

薛建雄也認為，對于租賃亂象，政府應該進行疏導，但前提應該是首先建設大量的公共租賃房、廉價房，增加供應低價房源以解決巨大的需求量，因為“蟻族”之所以屈身于群租房中，實為經濟所迫，“在廉租房供給不足的情況下，貿然規(guī)定限制群租，勢必損害‘蟻族’們的住房權和生存權，激化矛盾?！?/p>

“規(guī)范分割出租行為有其現(xiàn)實意義，合理的合租行為仍然受到保護，中低收入人群租房問題可通過保障性租賃住房解決?！睂τ凇敖谷鹤狻币l(fā)的爭議，住建部房地產市場監(jiān)管司副司長姜萬榮接受媒體采訪時表示。

的確，自2010年6月住房和城鄉(xiāng)建設部等六部委聯(lián)合《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》后，國內各主要城市均提出快速發(fā)展公租房的計劃，并付諸實施。

第6篇：公租房管理實施細則范文

一、房屋租賃稅收征管工作存在的問題和不足

近幾年來，對于房屋租賃這一新興的行業(yè)，地稅部門有針對性地制定了一系列征管辦法，采取了許多相應措施，但在實際征管工作中仍存在稅收征管難、稅款流失大、措施方法落實不力等諸多問題和不足，按照實際房屋租賃市場的總體形勢和發(fā)展規(guī)模，房屋租賃稅收管理水平還相當滯后。其主要原因是眾所周知的“三難”，即納稅人難找、租金額難界定、稅款難征收，并具體表現(xiàn)在：

1、稅法宣傳不到位，納稅人納稅意識淡薄

以往進行的稅法宣傳，大多集中到企業(yè)單位、個體承租經營者，而應該被包含的機關團體、事業(yè)單位、擁有房屋個人等納稅人群體的宣傳教育往往被忽視，有相當一部分的房主及租賃房屋單位，根本不知道繳稅，特別是機關團體、行政事業(yè)單位，自認沒有經營行為，不關心稅法，也沒有納稅習慣，更談不上如實申報、依法納稅等法律義務。

2、房屋管理制度不健全，無法源泉控管

目前，房屋租賃綜合管理比較混亂，房屋管理部門相關的管理制度形同虛設，房屋租賃不經任何部門登記許可，也不辦理任何證件，只要租賃雙方達成協(xié)議，私下簽訂一張承租合同就可以現(xiàn)金交易，收入帶有很大的隱蔽性。面對這種情況，地稅部門根本無從管理，稅收在源泉上失去了控制。

3、出租房屋產權界定困難，數量、收入難以確定

房屋租賃涉及到社會的各個角落、每個有閑置房屋的房主，租賃的房屋始終是一個變量。工作中，我們經常會遇到找不到房主、個人不提供真實租賃合同、一些出租單位實際將取得的租金收入用作“小金庫”或抵頂相關費用而不入帳、不申報等行為，為地稅部門鎖定納稅人以及對其租金收入界定帶來極大困擾。

4、地稅部門執(zhí)法力度體現(xiàn)無對象，剛性執(zhí)法無從談起

按現(xiàn)行稅法，承租人沒有代扣代繳義務。因沒有剛性法規(guī)作保證，而經營者往往都不是房主，以至于征管法及其實施細則在實際征管中顯得無計可施，造成了稅收執(zhí)法的極大困擾，無形之中助長了不法行為的擴張和蔓延。

5、稅制老化，稅負不平、負擔過重

老化的稅制下，按租金收入與按房產原值兩種方法計征的稅負明顯不平，稅收政策不配套。用于生產、經營的房屋租賃綜合稅率高達27%?34%，涉及到的應稅稅種多達8個，公安、房產部門還要收取其它各種費用。納稅人稅負的繁重和不平，是房屋租賃行為產生偷逃稅現(xiàn)象的內在根源。

6、征管人力不足，各方面物質條件、配置不到位

租賃房屋遍及城市、鄉(xiāng)村的每個角落，除主要街面用于生產或經營以外，用于居住的租賃房屋連房管部門也沒有確切的底數，稅收管理員人力本就有限，何談嚴管、細管。稅務機關的執(zhí)法物質要件，已經跟不上不斷發(fā)展、日漸錯綜復雜的房屋租賃市場。

二、加強房屋租賃稅收征管的對策

在新的發(fā)展歷史時期，地稅部門應該樹立創(chuàng)新的工作思維，采取新的征管措施，徹底解決受到長期困擾的“三難”問題，全面提高整體征管質量和水平。

（一）積極爭取市政府的大力支持，為實現(xiàn)相關部門的密切配合、聯(lián)合管理奠定基礎

今年，歷史機遇突現(xiàn)：吉公辦字[20*]2號《轉發(fā)關于進一步加強和改進出租房屋管理工作有關問題的通知》和公通字[20*]83號《關于進一步加強和改進出租房屋管理工作有關問題的通知》兩個文件的出臺，使各個部門聯(lián)合管理租賃房屋成為可能。為充分借助這一契機，有效堵塞漏洞，深入挖掘潛在稅源，全面加強房屋租賃稅收管理，地稅部門應該主動爭取地方政府給予大力支持，特別是要建議市政府能制定并出臺地方規(guī)章，以便于房產、公安、工商和地稅等部門聯(lián)合、協(xié)調開展工作，共同規(guī)范管理房屋租賃市場。完全可以說，國家、省、市這三級政策文件和地方規(guī)章，就是聯(lián)合管理的法律依據、協(xié)同執(zhí)法的尚方寶劍。

首先，我們應建議市政府牽頭，溝通、協(xié)調租賃房屋管理主要涉及到的地稅、房產、公安和工商等部門，對各自職責進行明確，達成一致后，形成聯(lián)合管理辦法。以政府令的形式頒布辦法最理想。這個地方規(guī)章應該按照部門職能，以提高整體行政效率為原則，實現(xiàn)分工合作，進一步強化地稅、房產、公安和工商等部門的配合，爭取實現(xiàn)信息共享。政府令應明確的主要內容是：第一，對于房管部門通過房屋備案制度掌握的信息，應該無償、準確、及時提供給地稅部門；同時，要求房管部門的產權管理處和地稅部門實現(xiàn)信息聯(lián)網、數據共享。第二，工商部門辦理（法人）營業(yè)執(zhí)照、公安機關在辦理暫住戶口登記或《暫住證》時，應首先查驗當事人是否有《房屋租賃登記備案證明》，發(fā)現(xiàn)應辦理而未辦理的，告知當事人到房屋租賃管理部門申請辦理，并按月將信息反饋給房屋租賃管理部門。由此，房產部門可以把既有的“租賃房屋登記備案制度”落到實處；公安部門可以進一步加強對流動人口管理和戶籍管理，通過控制案源，強化社會治安；地稅部門可以實現(xiàn)依法征稅，增加有效經濟稅源。通過相應部門的協(xié)調運做，在達成各自工作目標的同時，也會逐步規(guī)范房屋租賃市場的綜合管理。

（二）用創(chuàng)新性思維，制定、實施相應辦法

走出去，學習并借鑒經濟發(fā)達地區(qū)的管理經驗，制定符合本地實際、具有較強可操作性的房屋租賃稅收管理辦法，聯(lián)合房產、公安等部門協(xié)同作戰(zhàn)，逐步實踐，大膽探索。待運作一段時期以后，將落實過程中體現(xiàn)出來的漏洞和不足進行針對性的修改、完善。重點應放在以下幾個方面：

1、確定計稅依據，徹底解決“三難”中租金難界定的問題

出租房屋的租金收入是征稅的計稅依據。對能夠提供真實租賃合同的納稅人，地稅機關將據此作為計稅依據計算應納稅額。經地稅機關確認，對出租合同中租金明顯低于市場同類房屋租金標準，或者不能提供真實租賃合同、申報的租金收入不實的，地稅機關可以委托房產評估部門對其租金收入予以評估，以評估結果作為計稅依據定率計征應納稅額。房產評估部門所評估的租金收入與納稅人提供情況或納稅申報相一致的，評估費用由地稅機關支付；否則，由納稅人承擔。但最好是協(xié)調本地政府物價部門制定并頒布《房屋租賃市場指導租金》，地稅機關據以計征稅款。

2、確定綜合附征率，切實解決“三難”之一的稅款難征收中的內在、本質問題

對帳目健全的法人或其他組織這部分納稅人，能查實征收的繼續(xù)實行查實征收。對公民（自然人）即個人不能提供完整、準確納稅依據的這部分納稅人，稅務機關可按照“擴大稅基，增加稅源，普遍征收，合理負擔”的原則，以實際調研和多方測算為根據，結合本地經濟發(fā)展狀況，依照每百元租金收入有一定的稅金含量實行定率征收，即采用適當的綜合附征率計征。在這里，需要特別強調的是，要嚴格明確限定“自營”、“融資聯(lián)營”等特殊租賃房屋的條件。確定綜合附征率，是需要納入政府令的重要內容之一。

3、推行使用“房屋租賃稅收管理專用發(fā)票”，依法約束租賃雙方涉稅行為

本專用發(fā)票必須由地稅機關統(tǒng)一負責印制、填開和管理。使用中，一律采用“機打票”，手工填開無效。房主不能提供專用發(fā)票的，承租人可以拒繳租金，并向地稅機關舉報，由地稅機關依法處理。對不能出示專用發(fā)票（專用發(fā)票中單獨設計一聯(lián)，交承租人留用、備查）的承租人，地稅機關對其計算所得稅時，其支付的租金將不予扣除，全額計征所得稅。同時還要規(guī)定，承租人不得接受其他任何代替專用發(fā)票的收款憑證。

4、要求納稅人辦理稅務登記，據其經濟活動實施稅務管理。稅務登記是稅務機關對納稅人實施稅務管理的首要環(huán)節(jié)和基礎工作。為房屋租賃納稅人辦理稅務登記，是征納雙方法律關系成立的依據和證明，是地稅機關依法對其實施稅務管理的前置法律程序。然而，謝旭人局長于2003年12月17日簽署的國家稅務總局第7號令，即20*年2月1日起施行的《稅務登記管理辦法》，其中的第二條：“……前款規(guī)定以外的納稅人，除國家機關、個人和無固定資產、經營場所的流動性農村小商販外，……”，筆者認為，這個“除外”值得商榷。毋庸置疑，租賃房屋不屬于這些列舉范疇。個人出租用于生產、經營包括居住房屋，是涉稅金額較大且頻繁發(fā)生的應稅行為，盡管在征管法及其實施細則中也并未找到明文依據，但實際工作中還是應該為房屋租賃納稅人辦理稅務登記。否則，納稅人的申報、納稅以及地稅機關的接續(xù)管理、相應執(zhí)法就都是沙灘樓閣，甚至是一個致命的空白點。而且，房屋租賃稅務登記的主要內容最少應該包括：納稅人姓名、稅務登記代碼、房屋地址（居住社區(qū)）、租賃性質（用于生產、經營或居住）、發(fā)證日期、證件有效期限等等。

（三）采取一系列的征管措施，落實新辦法

研究、制定好辦法重要，能否有效落實并取得預期的成效更為重要。實際工作中，應該緊緊圍繞上述三個新辦法動腦筋，用行之有效的征管措施，保障其付諸實踐，確保創(chuàng)新之花結出豐碩之果。在此，可以結合實際工作，從兩個方面考慮實施：

1、地稅機關直接征收，其他部門配合

首先，是摸清底數。建立檔案，登記造冊，并將全部數據輸入計算機，建立稅源檔案，徹底解決房產戶籍管理不清、底數不清、房主不清的老大難問題。一是普查。出動一定的人力和物力，在市區(qū)內分樓號、房號、門市商家名稱，逐街、逐樓、逐門、逐戶進行普查登記，將相關資料認真詳細登記造冊。建立健全基礎建設，夯實工作基礎。二是確認。將已經形成的名冊或名單梳理、匯總后，交房屋產權部門，由該部門對各戶房屋的房主給予確認，并負責提供房主姓名、身份證號等相關情況。三是鎖定。聯(lián)系公安部門（戶籍管理部門或派出所），根據房屋產權部門提供的資料，確定各房主的身份、行止去向等情況，實現(xiàn)房主由隱蔽性向具體化的轉變，確?！半S找隨見”，并告知其承擔的相應責任。對于房主身份一時難以確定的情況，可以借助社區(qū)，長期調查直到徹底摸清。通過廣泛清理，要對市區(qū)內的出租房屋的總戶數有清晰、準確的掌握。從根本上解決“三難”之一的納稅人難找問題。

第二，要求制定并明確稅收管理檔案和臺帳的登記的相關事項。主管地稅機關、區(qū)域責任稅收管理員都要建立稅收管理檔案和征收臺帳，其相關內容應包括：一是出租房屋的座落地址。二是房屋產權人姓名（以房屋產權證為準），身份證號，工作單位，居住社區(qū)。有委托代管人的，要載明受托代管人的上述資料情況。三是所出租的房屋購買時的發(fā)票、購買時間。四是租賃合同：承租人姓名，月（季、年）租金額，租賃期限，企業(yè)名稱及法人代表姓名。五是房屋所有權人出租房屋的申報、已納稅情況、征收方式（查實征收或核定征收）。此項工作由地稅機關印制表格，免費提供給房屋所有權人進行填報并簽字蓋章，稅務征收機關據以存檔管理，作為加強稅收征管的依據。

第三，將出租房屋納入正常管理。主管地稅機關要向房主下達《納稅問詢通知書》，對其在規(guī)定時間和地點辦理納稅事宜、履行納稅義務進行詳細告之。然后，強化納稅申報。房主到地稅部門辦理納稅事宜時，稅務管理人員要宣傳有關房屋租賃業(yè)的政策、法規(guī)，明確要求其進行納稅申報，同時告知相應的罰則和罰額。對實行定率征收管理辦法的，要制定“定率征收表”，而且要專門設立一個納稅人簽字的欄目，以此確保地稅機關占有執(zhí)法依據，也便于分清征納責任。

第四，堅決跟進，啃硬骨頭。對采取上述辦法程序仍不到地稅部門辦理納稅事宜的，在可以提前介入的同時，還要充分發(fā)揮公安部門駐地稅大隊的功能。由其查處的案件，除補稅外，必須進行相應處罰，而且要形成制度。通過必要的監(jiān)督和公安部門司法保障體系的威懾，加大執(zhí)法力度，用震懾減少偷、抗稅行為，真正實現(xiàn)法律面前人人平等。切實解決“三難”中稅款難征收的問題。

地稅機關直接征收，有利有弊。有利的是，執(zhí)法力度可以切實發(fā)揮，腳步塌實，見效明顯；不利的是，僅僅是尋找納稅人這一項工作便將大量分化一線征管力量，稅收成本將大幅度增加，還有等等客觀限制，在當前稅收收入任務繁重、征管改革深入推進的情況下，未免顯得得不償失。

2、實行委托代征，地稅機關配合

地稅機關也可以考慮委托相關“源泉部門”或社區(qū)管理部門代征稅款。鑒于一些地區(qū)社區(qū)的建設水平和管理水平還很不完善，可以委托房屋管理部門代征。但委托代征同樣有利有弊。有利的是，因其產權單位直接掌握房屋產權人相關的信息資料，“先天”上方便解決“納稅人難找”的問題，還可以避免一些其他直接征收的弊端。但委托代征的弊端是，代征單位有可能“搭車”收費，即借助稅收剛性向納稅人收取該部門日常收取的費用，引起納稅人的反感，不利于融洽征納關系；另外，也有可能產生“二道稅務局”等一系列問題。因此，地稅機關必須要預防為先、防微杜漸，堅決杜絕類似現(xiàn)象的發(fā)生。

這首要體現(xiàn)在委托代征協(xié)議書的內容上：一是要明確委托代征的法律依據，依法建立雙方的權利和義務法律關系。二是要明確適用納稅人以及征收范圍的界限。三是要按國家規(guī)定標準，在協(xié)商后明確委托代征手續(xù)費的比例、支付方式和前提條件。四是規(guī)范雙方各自的權利、義務內容，主要包括：地稅機關的業(yè)務培訓、為代征工作信息化建設提供軟、硬件支持的義務，業(yè)務工作指導和監(jiān)督、檢查的權利等等。五是工作中具體涉稅業(yè)務事項的銜接和辦理，以及相關票證、發(fā)票的領購和傳遞等項事宜。六是對代征單位的剛性約束。如在辦公地點懸掛《委托代征證書》；不得再委托其他單位和個人代征各項稅費；完稅證要按照城市行政區(qū)劃、依屬地原則開具；稅款按相應級次入庫；不得擅自減、免、緩征稅款；不得挪用稅款；不得在代征稅款中坐扣手續(xù)費；要設立稅款專戶，僅限用于稅款的征繳、結算；要按照地稅機關要求的時限、額度結繳稅款；解繳稅款時，要按相應額度、級次填寫《代征稅款報告表》等等。稅務檔案管理應妥善保管代征資料：法律責任：終止委托代征法律關系的情形及其需要辦理的相關手續(xù)；因違法、違章或工作失誤，造成損失的責任追究及法律賠償問題等等。最后，雙方法人代表簽字，頒發(fā)委托代征證書。

具體工作中，地稅機關要指派職能部門監(jiān)督、指導委托單位作好房屋租賃稅收的日收工作。委托單位需要開展的工作是：負責向出租人下達《房屋租賃納稅通知書》，并受理納稅人的《房屋租賃納稅申報表》，同時負責填制應由納稅人簽字的《房屋租賃稅收定率征收表》，計征稅款。同時，應要求委托單位建立《房屋租賃出租人登記清冊》，登記《房屋租賃稅收征收臺帳》，并按照要求，每月將相關報表及有關數據及時傳遞給地稅機關。委托代征實施以后，地稅機關絕不是無事可作，期望委托代征包打天下，更不能就此高枕無憂，造成代征單位的孤立無援，而是要進一步加強與代征單位的配合，充分發(fā)揮出委托代征的實際功能。地稅機關要站在制高點，懷有前瞻性，專門制定內部的《租賃房屋稅收征管暫行辦法》，明確征管流程以及主管地稅機關和區(qū)域責任稅收管理員的工作目標和相應責任，印制并分配相關表證單書，與代征單位等部門建立起暢通的信息溝通及傳遞渠道，把委托代征作為前沿陣地，建立起大后方的全方位保障系統(tǒng)，使得委托代征充滿生機和活力。尤其是對已下達《房屋租賃納稅通知書》，但仍不按規(guī)定進行納稅申報、拒不繳稅的納稅人，地稅稽查局和公安局駐地稅經偵大隊要依法嚴肅查處。

（四）加大宣傳力度，提高全民納稅意識

宣傳工作至關重要，甚至直接關系到房屋租賃管理的成敗。我們應該充分利用報紙、電視等新聞媒介，包括網站信息平臺，大力加強房屋租賃管理及其稅收征管的宣傳工作。以通告或公告等形式，廣泛周知廣大市民，房屋租賃稅收是關系千家萬戶的大事，是稅收調節(jié)經濟、縮小貧富差距、維護社會穩(wěn)定、服務地方經濟發(fā)展的重大的新舉措，爭取用浩大的輿論聲勢達到街談巷議的效果，并通過引導老百姓的關注，增強納稅人的依法納稅意識。同時，還要采用靈活有效、切合實際的宣傳方法，不僅在宣傳月中宣傳，還要長期、有針對性地利用好中介機構、中介信息欄目，如：廣告欄張貼宣傳單、板報一日一題、媒體曝光典型偷稅案例等各種方式，擴大社會影響面，使全民都懂得稅法，樹立稅法嚴肅性，建立協(xié)稅護稅網絡，引導、教育納稅人自覺履行納稅義務，以此大力爭取專業(yè)管理與群眾管理結合，不斷促進源泉控管。

（五）鼓勵舉報，重罰、重獎

地稅機關要鼓勵全體市民監(jiān)督房屋租賃納稅人依法納稅，調動社會力量的積極性。要廣泛公開舉報電話。地稅機關在為舉報人保密的同時，從嚴、從重及時查處。經查實納稅人有偷稅行為的，予以重獎，并堅決兌現(xiàn)獎金。

（六）分兩步走，征收范圍可以先設定在生產或經營的出租房屋

這納稅人收入高、代表性強、雖然難啃但見效大。對個人出租用于住宅的房屋的納稅人，可以只對前述“普查”中需要調查的資料進行儲備，暫不征稅，待條件成熟時再行征稅。

（七）發(fā)揮計算機功能，實現(xiàn)規(guī)范化管理

第7篇：公租房管理實施細則范文

一、圍繞穩(wěn)價惠民目標，落實價格調控政策

㈠發(fā)放價格臨時補貼。按照《市建立社會救助和保障標準與物價上漲聯(lián)動機制實施辦法》，適時啟動聯(lián)動機制。今年2月、4月，市城鎮(zhèn)居民消費價格指數分別為4.1%、4.6%，符合聯(lián)動機制規(guī)定的啟動條件，2013年2月，對當月在冊448名領取失業(yè)保險人員按26元發(fā)放價格臨時補貼11648元，4月份的臨時價格補貼將按照市人社局、物價局通知要求及時發(fā)放；優(yōu)撫對象、城市低保、農村五保、農村低保對象2月、4月價格臨時補貼我局已會同民政、財政部門向市政府提交了請示，市政府批示將從價格調節(jié)基金中列支。據統(tǒng)計，上述四類人群2、4月合計57675人次，優(yōu)撫對象、城市低保、農村五保對象2、4月分別按15元、17元，農村低保對象2、4月每月按10元標準，合計將發(fā)放價格臨時補貼76.94萬元。

㈡做好價格調節(jié)基金征收工作。落實《省價格調節(jié)基金管理辦法》、《省價格調節(jié)基金征集使用管理實施細則》和《市價格調節(jié)基金征收使用管理辦法》。今年元至9月，我市由地稅代征收價格調節(jié)基金52萬元。

㈢加強市場價格監(jiān)測。今年，我局扎實開展價格監(jiān)測工作，在城區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)設立8個鮮菜、糧油、民用燃料、生豬、農資以及房地產實時價格監(jiān)測調查點，每周定期向市價格監(jiān)測中心報送報表；每旬撰寫一期價格動態(tài)，定期公布我市主要生活必需品價格變化情況；每季度對我市價格運行情況進行分析，及時反映市場價格狀況，為市委、市政府提供有數據、有情況、有分析、有建議的價格形勢報告。

㈣疏導出租車公司承包費價格矛盾。根據市政府3月29日召開的民富出租車專題會議精神，市物價局成本調查監(jiān)審分局于4月1日起對民富出租車公司單車收入及成本進行了調查。在對出租車單車收支情況調查過程中，市物價局成本調查監(jiān)審分局調查走訪了3家車輛維修企業(yè)，走訪了其他2家出租車部分出租車經營者，同時與民富出租車公司、出租車經營者代表三方共同確定了調查及抽樣方法、共同測算出收入及支出情況，為出租、承租方雙方協(xié)商確定承包費標準提供了成本依據，及時化解了價格矛盾。

二、圍繞優(yōu)化價費環(huán)境，加強價費管理工作

㈠繼續(xù)開展收費年審工作。3至5月，采取上門審驗和送審的方式，對全市行政事業(yè)性收費單位2012年度的收費執(zhí)行情況進行了審驗和統(tǒng)計，年審率100%。2012年，我市實際開征74項行政事業(yè)性收費,收費總額6353.39萬元。

㈡清理涉企收費項目。會同市行政服務中心對涉企收費進行清理，編印涉企行政事業(yè)性收費繳費明白卡100多份，免費發(fā)放到60多家規(guī)模企業(yè)；

㈢開展了醫(yī)療機構相關信息統(tǒng)計、公立醫(yī)院改革相關數據調查和上報工作。并監(jiān)督本市公立醫(yī)院在10月1日起全面執(zhí)行醫(yī)改的相關政策。

㈣按照上級業(yè)務部門工作安排，對紅花套鎮(zhèn)衛(wèi)生院新建住院樓床位費、市二中住宿費、市供水總公司自來水供水價格、政府公租房、污水處理廠進行了成本監(jiān)審及收費運營成本調查。結合成本監(jiān)審結論向市物價局申報了紅花套衛(wèi)生院床位收費標準、市二中住宿費標準及城市供水價格擬調標準；向本級政府申報了公租房租金標準，說明了污水處理廠暫不予調價的情況。

三、圍繞規(guī)范價格秩序，嚴格行政執(zhí)法

㈠開展重點行業(yè)專項整治。會同市糾風辦、市交運局對紅東一級公路三江收費站進行了2次檢查，督促落實鮮活農產品運輸相關政策，要求公布其免收對象、車輛類型及所列鮮活農產品品種。上半年，免收車輛14327車次，免收金額26.75萬元。為加強成品油市場價格監(jiān)管，我們在成品油銷售價格調整時，對全市各中石化加油站及社會加油六汽、柴油價格進行了重點檢查，共檢查7次，涉及21個加油站，并督促明碼標價規(guī)范執(zhí)行。

㈡開展重點時段市場價格監(jiān)管。今年以來開展元旦、春節(jié)、五一、十一等重大節(jié)假日的市場巡查、檢查工作，檢查面涉及四大超市、兩大專業(yè)市場、農村客運、跨縣市客運以及旅游景點，并要求做到全面規(guī)范明碼標價行為，宣講價格欺詐等不正當價格行為和相應的價格行政處罰規(guī)定。全年共檢查17個單位。

㈢開展七項糾風檢查。今年上半年，按市糾風辦統(tǒng)一要求，我局參加了涉企、教育、醫(yī)療、駕駛員培訓、涉農、電信行業(yè)、金融業(yè)等七個行業(yè)糾風檢查工作，其中四個行業(yè)由我局牽頭，做到了突出專項檢查的重點，檢查扎實深入，全面匯總情況，如醫(yī)療糾風，檢查涉及到17個單位，駕校專項整治也取得實質性進展，全市17家駕校（招考點）按統(tǒng)一格式公示《××駕?；蛘锌键c機動車駕駛員各類車型培訓費項目及標準公示表》，表中分車型、學時、最高收費標準、文件依據及另行收取的事項和其它項說明等項內容，從全面公示落實情況看，駕校培訓相關舉報投訴大為減少。

㈣開展商品房明碼標價專項檢查。規(guī)范商品房銷售明碼標價行為，我們會同市房管部門進一步加強落實房源預售公布，房價報備等項監(jiān)管措施，對12家報備的商品房銷售企業(yè)監(jiān)制了明碼標價基礎信息表和一房一價表，同時要求售樓部等顯著位置除公布二表以外，公示國家、省價格主管部門的《商品房銷售明碼標價規(guī)定》及實施細則，從巡查情況看，明碼標價執(zhí)行情況較好。

㈤開展涉農價費檢查。今年4月，我們按照市局統(tǒng)一要求對農業(yè)部門、民爆公司的涉農價費執(zhí)行情況進行了檢查，檢查情況表明：農業(yè)部門種子檢驗費和種子、農藥經營培訓費的收費行為得到規(guī)范，分別停收和改為由專項支出，不再收取任何費用，民爆物品價格（批發(fā)環(huán)節(jié)）按規(guī)定和相關說明執(zhí)行，但爆破作業(yè)環(huán)節(jié)的收費行為待進一步深入檢查和著力規(guī)范。

㈥開展旅游價費專項檢查，今年3月以來，我們會同市旅游局、安監(jiān)局、食品衛(wèi)生監(jiān)督局等部門組成工作專班，對全市3家景區(qū)、5家旅行社和5家二星級以上飯店開展旅游市場價費環(huán)境的專項檢查，并督促明碼標價公示完整等主營價目表規(guī)范制作，十一前夕，再次重點巡查待整改的行為已得到逐項落實。

㈦開展中小學校學生食堂專項檢查。10月以來，我們會同教育部門對全市14所中小學校學生食堂進行了專項檢查。督促各學校進一步規(guī)范飯菜價格、大宗物資采購公示和校內商店（超市）的明碼標價并著力規(guī)范了學生食堂財務的列支行為，要求各學校學生食堂據實列支，按規(guī)定的范圍列支。

㈧切實做好價格舉報工作。今年，我局受理各類價格咨詢、價格舉報及網上投訴的主辦件、轉辦件16件，其中咨詢8件，舉報件8件，均按規(guī)定時間辦理、回復，實行經濟制裁0.19萬元，退還多收金額0.18萬元，罰款0.01萬元。突出表現(xiàn)的是元旦、春節(jié)期的農村客運投訴，三月以前的駕校（招考點）提高標準收取培訓費和小區(qū)物業(yè)收費。特別是在處理舉報小區(qū)物業(yè)收費過程中，由于我局領導重視處理及時對收費政策界定明確，且宣傳到位，業(yè)主對機動車停放服務收費及相關收費政策有了基本了解，使由此而引發(fā)的較大價費矛盾得到化解。

四、圍繞轉變工作作風，提升價格服務水平

一是切實轉變工作作風。認真貫徹落實中央改進工作作風、密切聯(lián)系群眾的“八項規(guī)定”、省委制定的“六條意見”和市委、市政府的相關規(guī)定，把作風建設擺在突出的位置。改善會風和文風，精簡文件簡報，厲行勤儉節(jié)約，強化督查落實，領導干部帶頭改進工作作風，密切聯(lián)系群眾，帶頭解決實際問題。

二是嚴格依法行政。認真貫徹落實中央、省、市依法行政工作意見，嚴格執(zhí)行集體審價、集體審案和價格聽證制度，依法治價，推進價格管理和監(jiān)督工作規(guī)范化、制度化，提高綜合運用法律、行政、市場調控手段穩(wěn)控物價的水平。

三是強化廉潔自律建設。我局堅持集中教育與自我教育相結合、先進典型教育與警示教育相結合，強化物價系統(tǒng)干部職工理想信念、從政道德、黨紀法規(guī)等方面思想認識。建黨九十二周年之際，為深化黨風廉政宣傳教育月活動，組織全體干部職工參觀了市反腐倡廉警示教育基地，接受反腐倡廉警示教育。

五、2014年工作打算及措施

第8篇：公租房管理實施細則范文

【關鍵詞】香港 住房保障 公平 效率

【中圖分類號】 F299.23 【文獻標識碼】A

【DOI】10.16619/ki.rmltxsqy.2017.10.009

1953年以恚香港政府逐步實施了完備的住房保障政策，成功地解決了中低收入者的住房問題。香港公屋政策是香港經濟發(fā)展和社會穩(wěn)定的基石（葉國謙，2006），是世界保障房政策的典范。香港房委會不無自豪地宣稱，香港之所以繁榮昌盛，活力無限，“公共房屋這塊基石不可或缺”（吳開澤、譚建輝、鄒偉良，2013）。關于香港公屋政策，學界雖多有研究，但對其在公平和效率之間尋找平衡的運行機制及其啟示，尚語焉不詳。①鑒于此，本文擬對該機制及其對內地保障房政策的啟示，謹予探討。 效率與公平：住房的兩個世界

在市場經濟社會里，越有需求的東西，越具價值，越有商品化的潛能，市場的魅力就在其可將一切有需求、有價值的東西盡可能商品化。住房作為人類最昂貴、最耐用的生活必需品和可能的奢侈品之一，在其背后有著稀缺的土地資源、昂貴的建設成本、巨大的生存和享受需求，因而住房商品化是市場經濟的必然現(xiàn)象。通常情況下，只有市場機制，才能保證其充足供給。

市場經濟信奉“效率優(yōu)位”和“貨幣選票”。住房作為大宗生活必需品，難免有昂貴性特征。市場競爭的結果必然是富人擁有越來越多、越來越好的住房，窮人則很難憑借個人力量買房置業(yè)。然而，住房在作為富人奢侈品的同時，又是窮人賴以生存的必需品，有學者研究發(fā)現(xiàn)住房涉及到馬斯洛所說的人類生理、安全、社交、尊重乃至自我價值實現(xiàn)各層次需求（衛(wèi)欣，2008）。政府應履行社會價值再分配職能，積極為在市場上買不起房、租不起房的中低收入者提供住房保障，實現(xiàn)社會公正。

由于住房兼具商品和社會保障品雙重屬性，所以住房應分為兩個世界：一個是體現(xiàn)效率優(yōu)位的住房市場，另一個是體現(xiàn)公平優(yōu)位的住房保障，兩個世界之間相互競合。

首先，二者之間存在競爭關系。若住房保障涵蓋面過廣，保障房品質過好，則商品房需求相應萎縮，效率機制在住房問題上很難發(fā)揮作用。例如，新加坡政府向80%以上的公民提供了價廉物美的政府組屋，保障房政策高度成功。與之相應，新加坡商品房市場一直比較萎縮。反之，若保障房覆蓋面越小，越來越多的人需通過市場解決住房問題，商品房需求旺盛，住房市場繁榮，則公平機制在住房問題上就難發(fā)揮作用。

其次，二者之間存在合作關系。一方面，如果住房保障涵蓋面過廣，保障房品質過好，商品房市場過于萎縮，那么政府就很難通過賣地和房地產稅來獲得較多財政收入。除非政府財政狀況好，無需土地財政，否則政府將難有財力推動住房保障工作。同時，過度的住房保障還會培養(yǎng)懶漢，有礙經濟發(fā)展。另一方面，若住房過度市場化，低收入者的住房權益沒有得到基本保障，則社會很難穩(wěn)定。社會不穩(wěn)定，反過來會影響營商環(huán)境，阻礙經濟發(fā)展。此外，在購房需求過旺、房價高企的情況下，普通公民的收入會被高房價和高租房稀釋，會產生很多不良后果。諸如，減少低收入者對低薪的忍受力，導致勞動力成本上升;減少低收入者的教育及其他方面的生活支出，對其身心健康以及素質、能力的提升構成不良影響;減少中低收入者進行小規(guī)模投資創(chuàng)業(yè)的幾率等。所有這些都會影響效率的提升，有礙經濟發(fā)展，而經濟發(fā)展受限終會傳導到住房市場，使其發(fā)展受阻。

值得指出的是，住房具有商品和社會保障品雙重屬性，雖是學界共識，但嚴格意義上說該提法并不準確，因為并非所有的住房都有這樣的雙重屬性，也并非每一套住房都有相同程度的雙重屬性。由政府免費提供給無力在市場上購房或租房者的住房和高收入者純粹通過市場購買或租賃的住房，均不具有雙重屬性，而只有社會保障品或商品的單一屬性。介于二者之間的住房雖兼具商品和社會保障品雙重屬性，但其雙重屬性一般也會隨住房品質的高低而有所變化。由于政府多“故意”讓保障房在品質（如面積、容積率等）上遜于商品房，以激勵保障對象奮發(fā)有為，創(chuàng)造條件在市場上購買商品房，以免縱容懶漢，所以總體而言，品質越高的住房，商品屬性越強，保障品屬性越淡;反之，則保障品屬性越強，商品屬性越淡。當然，這并不意味著品質是決定住房是否具有商品性或保障品性的必要條件。

由于除了政府免費向最低收入者提供的住房和高收入者完全通過市場購買或租賃的住房外，介于二者之間的住房均不同程度地具有商品和社會保障品雙重屬性，所以政府首先必須劃定兩端的底線，亦即何種收入以下的公民應由政府免費提供保障房，何種收入以上的公民須憑借自身力量在市場上購房或租房。前者似乎很好界定，凡是沒有經濟來源、完全依靠社會救濟金生活而又沒有住房的公民，政府就應免費為其提供房屋居住，香港的做法是由社會救濟署為無力支付公屋租金的人支付公屋的房租。后者需綜合考慮公民收入、房價、房租以及其他各項支出等多種因素，相對準確地判定家庭資產和收入多少以上就能憑借自身的力量到住房市場購房或租房，而后科學合理地制定一道公民資產和收入標準線，規(guī)定凡是標準線以上者都需到住房市場買房或租房，凡是標準線以下者由政府提供不同性質的住房。這種住房雖被視為保障房，實際上它兼具社會保障品和商品雙重特征，政府雖不會根據市場價格來決定其售價和租金，但一般情況下也不會免費供給，通常是在綜合考慮保障對象的資產、收入、支出及市場上房價和房租等多種因素后，以保障對象大體能買得起或租得起的價格出售或出租給保障對象，且其價格還會隨著保障對象的經濟情況而有適當調整。保障對象經濟情況越好，售價或租金越高。

政府提供的保障房有出售和出租之別，前者是經濟適用房（香港叫居室等），后者是公租房（香港叫公屋）。

經濟適用房的主要優(yōu)點是：（1）公民擁有產權，可將其作為資產傳給子孫后代，擁有主人公的感覺，會加倍愛惜房子。（2）政府建設、出售經濟適用房后，即由購買者自己管理房屋，政府保障房管理負擔較輕。（3）政府出售經濟適用房后可收回建房資金，可借適當贏利進行保障房滾動開發(fā)。相對公租房而言，該類保障房收回成本快，前期投入少。

經濟適用房的主要缺點是：（1）對保障對象的經濟水平要求較高，住房是大宗商品，經濟適用房建設成本不菲，政府多以保本微利的價格出售，盡管其售價比商品房低得多，但也不是所有低收入者所能承受，因此經濟適用房難以滿足最低收入群體的住房需要，即使像廣泛地向公民提供經濟適用房（政府組屋）的新加坡，υ頰既絲謐蓯10%以上的最低收入者，也只能提供租賃性政府組屋。（2）相對公租房而言，經濟適用房的公平性有所不足。經濟適用房只售不還，一個人購買經濟適用房時經濟情況較差，并不意味著他日后經濟情況一直都較差，但即使他日后經濟情況變好，政府也難要求他退還經濟適用房。而公租房則“永遠”只提供給中低收入者，一旦承租者的資產和收入超越了規(guī)定的標準，就須退出公租房，因而更顯公平。（3）經濟適用房只售不還，政府手中的房源始終緊缺，幾無陳量房可供周轉，需持續(xù)建房，以滿足低收入者不斷增長的住房需要;而公租房卻不一樣，運轉幾個輪回后，政府手中的陳量房較多，可不斷地租給新的中低收入者，雖然公租房為了保證必要的居住穩(wěn)定性，需進口大、出口小，政府也要不斷建房，但相對經濟適用房而言，建房規(guī)模還是要小得多。（4）若經濟適用房售價不菲，且廣泛實施，則會降低勞動者對低薪的忍受力，導致本地勞動力成本提升，保障對象勉力購買后，很易導致家庭投資、教育及生活等其他開支的擠出效應，給城市經濟和社會發(fā)展帶來負面影響。（5）經濟適用房的產權歸個人所有或近于個人所有，相對中低收入者而言售價不菲，在與公租房同時面對保障對象時，居住品質多強于公租房，這一點已在香港和新加坡的公屋實踐中得到了證明。同時，經濟適用房過于擴張，容易侵犯商品房市場，會對政府土地財政產生不良影響，除非這個國家或地區(qū)土地并非國有、不存在政府賣地現(xiàn)象，或者雖有政府賣地現(xiàn)象，但政府財政狀況甚好，幾乎不依靠土地財政。香港是一個土地政府所有且土地資源高度稀缺的城市，政府需借土地財政來實行低稅制，以吸引投資和人才，這就決定了香港的經濟適用房發(fā)展必然受限。

公租房的主要優(yōu)點是：（1）只租不售，租賃者無需像經濟適用房購買者那樣的經濟實力，保障范圍相對較廣。（2）保障對象沒有購房壓力，既可使他們忍受相對低薪，以利降低勞動力成本，又可使他們擁有一定的經濟能力，進行家庭教育投資，或進行小規(guī)模經營性投資，促進經濟發(fā)展、社會穩(wěn)定。（3）更顯公平合理。一個人在中低收入時期可以租賃公租房，等到他們由中低收入者變成較高收入者，就須退出公租房，因而更顯公平合理。（4）由于公租房一般不是根據租房市場而是根據中低收入者的經濟承受能力來確定租金，加上政府財力和中低收入者的經濟承受能力均較有限以及過度保障會培養(yǎng)懶漢等原因，政府一般不會為低收入者提供較寬敞、舒適的公租房，而只提供可以“遮風擋雨”、滿足基本生活需要的公租房，以激勵保障對象奮發(fā)有為，積極賺錢購買寬敞、舒適的商品房，因而公租房既能全面地為中低收入者提供住房保障，也能較好地保護住房市場，促進房地產市場的繁榮發(fā)展，相對適宜于政府對土地財政依賴程度較深的國家和地區(qū)。

公租房的主要缺點是：（1）房屋承租、退租、維護諸環(huán)節(jié)上管理任務瑣碎、繁重，需健全到位的管理制度相配套;否則，公租房勢必淪為亂象紛呈的雞肋，政府也會對其失去建設興趣。（2）建設資金籌措難，回籠慢，前期財政投入大。（3）居住空間小，不易滿足中等甚至中等偏下收入者的住房需要。因為中等、中等偏下收入者既因有一定經濟實力而對公租房的居住品質不滿，卻又無財力購買商品房，所以在以公租房為保障房主體的國家和地區(qū)一般都會以少量經濟適用房作為公租房的補充，以滿足所謂“夾心層”的居住需要，香港地區(qū)便是如此。（4）公租房租賃者不是房屋產權人，公租房不能繼承，租賃者即使長期居住，也難產生“主人翁”之感，很難像產權人那樣愛護房子，若政府廉能水平有限，則監(jiān)管、維修公租房的負擔會沉重無比，公租房制度會變得腐敗不堪。

香港的土地屬政府所有，自然資源貧乏，政府需借助賣地收入來維系低稅制，以吸引投資和人才。也就是說，香港政府既有條件又有必要搞土地財政，維護住房市場的繁榮。同時，香港上世紀五六十年代因救火賑災建立了大批廉價公屋可資運轉;經過數十年的發(fā)展，香港法治健全、社會透明、政府廉能，能勝任公租房高度瑣碎、繁重的管理重任。正因為如此，香港保障房體系才會以公租房――公屋為主、以經濟適用房――居室為輔、且居室常以住房市場“調節(jié)器”的身份而存在。

如何保障公租房的平穩(wěn)運行？香港政府的做法是：首先，準確界定何種經濟水平以下者需政府為他們提供公屋，科學設定公屋承租者的資產和月收入限額，以保證公屋資源不被濫用。香港房屋署根據居民家庭資產、收入、支出、房價、房租、人數等因素，決定家庭資產、月入息（即收入，下同）多少以下可承租公屋，家庭人數及年齡不同，申請公屋的資產、入息標準不同，承租的公屋面積也有所區(qū)別，該標準每年調整一次?，F(xiàn)行資產和入息的標準見表1、表2：

其次，根據公屋租戶的收入指數合理確定租金，以保證租戶負擔得起租金。2007年6月，香港立法會通過《2007年房屋（修訂）條例草案》（2008年1月1日起實施），用新的公屋租金調整框架取代《房屋條例》（第283章）所訂的根據法定租金與入息比例中位數的10%來確定租金的做法，將其改為根據公屋租戶家庭收入的變動而上調或下調租金。在新租金調整機制下，公屋租金每兩年檢討一次。公屋租金根據租戶家庭收入指數的變動而上下調整。新近一次租金檢討在2014年進行，雖然期間收入指數上升19.27%，但是公屋租金由2014年9月1日起的增幅則為上限的10%（香港房屋署，2016）。

在承租公屋者的資產和入息限額、公屋租金設定后，無論限額之內還是限額之外都有值得區(qū)別對待的具體情況。在限額之外，亦即公屋保障范圍之外，還有一批經濟相對較好、具有一定住房購買能力、想置業(yè)而又無力購買商品房的群體，需不同程度的住房保障。還有一些家庭承租公屋后經濟條件有所改善，希望購買租住的公屋。這些人的住房同樣有保障品和商品的雙重屬性，只不過相對限額內的保障對象的住房而言，其保障品屬性相對較淡而已。為此，香港房屋署制定了“居者有其屋計劃”（居室計劃）、“租者置其屋計劃”（租置計劃）以及“置業(yè)資助貸款計劃”（置貸計劃）、安置心計劃等，讓該類居民有能力購買政府提供的居室和公屋，或資助他們到市場上購買商品房。在這些計劃里，以居室計劃為主，居室是香港政府提供給居民的最主要的購買類保障房。

需要指出的是，香港保障房以廉價租賃房――公屋為主，供居民購買的廉價產權房――居室等不僅在保障房體系中所占的份額較小，而且常以住房“調節(jié)器”的形式出現(xiàn)。每當房價高漲、房租高企、越來越多的人難以通過市場解決住房問題時，香港房委會就會擴大公屋的申請范圍，同時興建居室，以少許贏利但又比商品房售價低得多的價格賣給符合條件的居民;當商品房售價低落時，政府則會主動停建居室，以免其對住房市場形成沖擊。這也反映了保障房的保障范圍并無絕對界限，它是隨著社會經濟發(fā)展情況、居民收入尤其是商品房的售價和租金而不斷變化的。1997年，前夕，房價飛漲，特區(qū)政府計劃每年推出5萬套居屋給申請者，同時鼓勵租住公屋的居民購置居所，希望到2008年70%的香港人居住在自己購置的住宅中。1998年，亞洲金融危機來襲，香港樓市持續(xù)暴跌，私人樓宇價格指數從1997年的163.1下降到2003年的61.6，許多按揭貸款購房者都成為負資產人士。為了穩(wěn)定樓市，2003年9月特區(qū)政府宣布無限期停建及停售居屋和租者置其屋計劃，終止私人機構參建居屋，停止推行混合發(fā)展計劃等，全面暫?！翱墒邸鳖惞菡摺?004年以后，私人樓宇價格迅速上漲，2011年超過歷史最高水平，很多居民被房地產市場拋棄，置業(yè)變得十分困難，特區(qū)行政長官在《施政報告》中宣布重建居屋，而后房屋署決定每年新建約8000個居屋單位，供符合條件的人購買，以回應中低收入家庭的置業(yè)訴求。

在資產和入息限額之內，公屋承租者的經濟條件也有不同，公屋租金也有所區(qū)別。香港房委會的做法是對限額以內的超低收入者予以不同程度的租金減免。從2007年8月開始，公屋租戶如符合下列Y格，便可獲減四份之一或一半租金：第一，非長者家庭總收入低于輪候冊入息限額50%，或租金與入息比例超過25%，或家庭總收入介乎輪候冊入息限額50%至70%之間，而租金與入息比例超過15%，均可獲減50%的租金;第二，非長者家庭總收入低于輪候冊入息限額70%、但不低于50%，或租金與入息比例超過18.5%、但不超過25%，均可獲減四分之一的租金;第三，長者家庭（即全部家庭成員年滿60歲或以上）總收入低于輪候冊入息限額70%，或租金與入息比例超過18.5%，均可獲減50%的租金。這些規(guī)定既反映了香港公屋政策的細膩與公平，也說明香港公屋政策制定者深諳住房保障之道，即使是被冠以保障房之名的住房，除了極少數以完全免費的形式提供給赤貧者的保障房外，其他保障房仍被視為兼具保障品和商品性質的住房，且其保障品的屬性有強弱之別。

除了公屋和居室的建設規(guī)模常被用作調節(jié)住房市場的“調節(jié)器”外，公屋的單套面積、人均居住面積、建筑高度和密度等也被視作住房市場的調節(jié)手段之一。為了不損害住房市場的健康運行，以便政府能從土地市場獲得較多賣地收入，同時也為了讓居民租得起或買得起公屋，香港政府堅守公屋的高層、高密度、小戶型（單套面積和人均居住面積均?。┑仍瓌t，使居民保有努力工作、攢錢買商品房的動力，借以保障住房市場需求，促進住房市場繁榮發(fā)展。20世紀50年代，香港開始建設公屋時，成人人均面積僅2.2平米;20世紀60年代，成人人均居住面積為3.3平米;1973年至1977年，香港政府推行“十年建屋計劃”，規(guī)定個人居住面積不少于3.25平米;20世紀80年代，人均居住面積提高到5平米;20世紀90年代末，人均居住面積才提高到7.5平米;時至今日，新和諧式公屋的二至三人單位（室內面積約22平方米）可配予二或三人家庭、一睡房單位（室內面積約30平方米）可配予三或四人家庭等，人均居住面積也僅10平米左右。20世紀50年代，公屋（即“救災屋”）每戶面積11.14平米，設備簡陋，沒有廚房，洗手間、浴室和水喉樓層公用。20世紀六七十年代，公屋單套面積多為23至46平米，每戶有單獨的廚房、洗手間。1987年，香港推出新款十字星型公屋――青衣華苑的兩房套間僅37平米、三房套間僅52或59平米。1996年以來，香港推出的康和式公寓的兩房、三房單套面積一般也只46平米、61平米，臥室甚至只有4～5平米，三居室一般不超過85平米，且即使85平米的住房內住有6人之多，也被視為必須遷出的“優(yōu)先處理寬敞戶”。為了節(jié)省土地，香港公屋采取了高層、高密度的發(fā)展模式，目前新建的公屋都向高空發(fā)展，住宅大廈一般以40層高為標準（葉國謙，2006）。與私人地產商開發(fā)的住宅區(qū)相比，公屋住區(qū)的開發(fā)密度要高出44%～72%（楊靖、郭、張嵩，2008）。

在堅守高層、高密度、小戶型原則的同時，盡可能提高公屋住戶的居住品質，以增進公屋的住房保障意義。在此方面，香港公屋主要通過精巧的室內設計、豐富的室外景觀設計、完備的配套設施、便捷的交通、嚴格的管理和細膩的服務來彌補公屋的“先天不足”，力求在房屋夾縫中為居民創(chuàng)造出“別樣的洞天”（鄒穎、卞洪濱，1999），讓社區(qū)成榫用竦幕外“起居室”，實現(xiàn)公屋雖小但整體居住環(huán)境卻未惡化的良好效果。

在公平和效率之間尋找平衡的香港住房保障機制之所以能取得成功，不僅取決于香港住房委員會明確地將住房分為住房保障和住房市場兩個部分，根據經濟情況、居民收入、房價等因素為居民提供不同層次的住房保障，而且取決于以下幾個關鍵條件。

第一，土地政府所有。香港公屋政策賴以實行的關鍵條件之一是土地政府所有，政府能免費向房委會提供用來建設公屋的土地，若土地并非政府所有，在寸土寸金的香港，政府須花高價購買土地建設公屋，則不僅財政難以承受，而且這樣的公屋即使建成，低收入居民也租不起。

第二，政府對土地財政高度依賴。香港政府需通過賣地收入來維持低稅制，以吸引投資和人才，維持經濟繁榮。如果不依賴土地財政，那么香港政府完全可以像新加坡政府那樣更廣泛、更高層次地實行住房保障政策，使住房保障范圍空前擴大，住房市場高度緊縮。正因為香港既要實行具有基本品質的住房保障，又要保護住房市場的持續(xù)繁榮，所以香港政府才不得不根據經濟、社會等多種因素而不斷地在住房公平和效率之間艱難地尋找平衡。

第三，法治完備，社會透明，政府廉能。實施住房保障的前提之一是如何確保公房能夠被分配給真正有需要的人，如何根據保障對象的經濟狀況提供不同層次的住房保障，這就需要該地區(qū)法治健全、征信系統(tǒng)完善、政府廉潔高效，確保申請租賃或購買公屋者的資產和收入真實可信，每一位申請者都不造假，每一位與保障房建設、分配、管理相關的政府工作人員都既不敢腐敗尋租，又有能力把公屋建設、運轉、維護工作做好，否則公屋資源就會被無謂浪費，公屋品質也無從保證。

第四，成立專門機構，頒布相關法律，制定一系列嚴格到位的政策。為了加強公屋建設、管理工作，香港政府成立了房屋委員會及其執(zhí)行機構――房屋署，專門負責公共住房發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)建設、分配和運營管理等具體事務;頒布了《房屋條例》《建筑條例》《業(yè)主與租客條例》等法規(guī)及實施細則，明確規(guī)定住房保障的適用對象、標準、水平、資金來源、管理機構及相關罰則（李小瑩、劉伊生，2011），制定了一系列公營房屋政策，共分為甲、乙、丙三個部分：甲部是公屋申請、調遷及資助置業(yè)計劃，規(guī)定了申請租住公屋的資格、拆遷戶的安置、租住公共房屋編配標準等12個方面的具體政策。乙部、丙部包括房屋管理、租金政策及一般事項等。這些法律和政策使公屋管理有法可依、有章可循。

第五，沒有流動人口及潛在的“洼地”效應。香港是一個獨立的經濟體，不像內地大城市存在嚴峻的流動人口居住問題，不會出現(xiàn)潛在的“洼地”效應――住房保障越好，流動人口就越會因此大量涌入，使政府不堪重負。 香港保障房政策評析：經驗教訓與借鑒意義

在保障房供給上，“不把雞蛋放在一個籃子里”。除了由政府免費提供給最低收入者的公共住房和居民全憑私人力量在市場上購買的商品房外，其他住房都兼具商品和社會保障品雙重特征。居民經濟條件越差，就越需要政府提供住房保障，其保障房就越有社會保障品性質。居民經濟情況的差異決定了政府在提供住房保障時，不能“把雞蛋放在一個籃子里”：既要為中低收入者提供廉價產權房或租賃房，也要橛幸歡經濟實力、無資格享受住房保障、但購買商品房又有困難的中等收入者提供適當幫扶，還要根據公租房承租者的經濟情況差異，適度區(qū)別其公租房的租金。只有這樣，才能保證住房保障的公平合理。一段時間以來，內地個別城市因經濟適用房亂象紛呈而宣布停建經濟適用房、多數城市公租房租金定價單一等做法是值得商榷的。

住房保障與住房市場相互競合，在做好住房保障的同時，應保護住房市場。從香港的經驗來看，保護住房市場的主要辦法是：（1）根據經濟發(fā)展、居民收入、房價、房租等因素，動態(tài)調整居民申請公租房的資產和收入標準，當居民收入的漲幅趕不上市場上房價、房租的漲幅時，該標準就會提升，否則就會下降。（2）將居室等廉價產權房作為住房市場的“調節(jié)器”。當房價高企、居民很難在市場上買房置業(yè)時，政府就會主動興建居室，以平抑房價;反之，當住房市場疲軟，政府就主動停建居室，以保護住房市場。內地在實施住房保障的過程中，應注意借鑒該做法，既要每隔一段時間就合理調整公租房申請者的資產和收入限額，也要將經濟適用房作為“調節(jié)器”，調控住房市場，確保住房市場持續(xù)繁榮和政府財政收入穩(wěn)定。

將住房保障視為促進經濟發(fā)展和社會進步的重要工具。從香港的經驗來看，在保護住房市場的前提下，做好住房保障有以下幾點好處：（1）可以減少政府房價調控壓力，促進住房市場持續(xù)繁榮。（2）可以減輕中低收入者的買房壓力，減輕其居住之憂，使他們能在一定程度上接受低薪工作，促進經濟社會穩(wěn)定發(fā)展。（3）有利于擴大內需、提升低收入者的生活質量和文化素質。在適當的住房保障下，中低收入者既不擔心成為房奴，又可用節(jié)省下來的資金，用于非居住類生活支出及子女教育支出，或者進行小規(guī)模商業(yè)投資，從而有利于改善低收入者的生活質量，提升其素質和能力，促進經濟繁榮發(fā)展。有調查顯示，公屋既使住戶免受私人房東高租金的剝削，又間接增加了下一代受教育的機會，為其提供了向上流動的機會。（LEE J. NGAI-MING Y， 2006）香港何文田地區(qū)公屋租戶李愛玲女士深有感慨地說：“沒有公屋，我是不可能供養(yǎng)兩個孩子讀書的”。（李婧、林琳，2007）有人打趣地說，在香港只有兩種人最快樂：一種是像李嘉誠那樣的富豪，另一種就是租住公屋的“窮人”。（王堯，2016）由此足見香港公屋對改善低收入者生活質量、促進經濟社會發(fā)展的意義。（4）有利于社會穩(wěn)定。香港公屋實踐表明，妥善解決低收入者住房保障問題是實現(xiàn)社會穩(wěn)定的捷徑之一。香港20世紀50年代初的寮屋區(qū)、50年代中后期的安置區(qū)多是居住條件惡劣、治安情況很差的地區(qū)，械斗現(xiàn)象時有發(fā)生，安置區(qū)一度被稱為香港的“紅番薯”。（美儀，1999）1966年香港動亂中，東頭村、黃大仙等人口密集的安置區(qū)群眾破壞活動頻發(fā)，居住環(huán)境較佳的廉租屋卻相當平靜，二者對比十分強烈，政府由此體會到居住環(huán)境改善對促進社會穩(wěn)定的意義。時任香港總督麥理浩感到，香港人過得并不愉快，首要原因是住得太差，于是啟動了為期10年的房屋政策。（劉祖云、吳開澤，2012）（5）有利于開發(fā)城市新鎮(zhèn)。因為中低收入者住房問題由政府來統(tǒng)籌建設、安排，政府有權要求被保障者按時入住保障房，否則有權將其收回，所以以保障房建設為紐帶開發(fā)城市新鎮(zhèn)，可有效避免空城、“鬼城”現(xiàn)象，可在新鎮(zhèn)周邊配套建設商業(yè)、學校以及污染較輕的工業(yè)等，實現(xiàn)職住平衡、學住平衡，減少城市交通潮汐現(xiàn)象。待到以保障房為紐帶建設的新市鎮(zhèn)成熟到一定程度，就可吸引開發(fā)商來進行商品房投資，實現(xiàn)新鎮(zhèn)建設的良性循環(huán)。在香港住房發(fā)展史上，公屋經常扮演“拓荒?！钡慕巧?，既為廣大天下寒士提供了風雨不動安如山的“廣廈”，也使眾多新鎮(zhèn)由生地變成熟地，為政府帶來了豐沛的賣地收入。（黃策勛、陳國豪，2012）從這個角度來看，香港住房保障與住房市場之間確實存在相互競合的關系。（6）可以保障房為紐帶開展托老、托幼、文娛等系列社區(qū)建設，使社區(qū)管理有序、服務到位。香港公屋社區(qū)多設有托幼、托老、文娛等社區(qū)服務機構和場所，以便居民相互幫助和休息娛樂。同時，香港政府還注意通過鼓勵子女同父母同住或同在一個小區(qū)的公屋分配計劃（如“天倫樂”優(yōu)先配屋計劃等）以及對老者申請公屋的優(yōu)待措施等，弘揚儒家的親情倫理和對老者的尊重。與香港政府相比，內地城市政府通常只把保障房建設視為政府的負擔，而忽視其社會管理服務價值;只看到保障房建設對中低收入者安居的局部意義，而忽視其對促進住房市場持續(xù)繁榮、推動城市新區(qū)建設、促進經濟社會發(fā)展的全局性意義。內地城市政府應從香港公屋經驗中，體會到為中低收入者提供保障房不僅是政府義不容辭的責任，也是政府促進經濟社會發(fā)展的重要抓手。

香港與內地大都市雖市情迥然不同，但香港保障房政策對內地大都市仍有突出的借鑒意義。香港與內地大都市存在實行住房保障政策的相似l件。首先，香港和內地大都市都是行政主導型體制，政府具備實施住房保障政策所必需的執(zhí)行力。其次，香港和內地大都市土地均屬政府（或集體）所有，政府可以相對低廉的價格獲得建設保障房所需的土地，有條件為保障房建設機構無償或廉價提供土地，否則公共住房無論出售還是出租，其價格都會讓中低收入者難以承受。再次，香港和內地大都市一樣房價高企，一方面在高房價的重壓下大批中低收入者無力購房、租房，亟需政府提供住房保障;另一方面政府對土地財政高度依賴，都須保障住房市場持續(xù)繁榮，以期從土地市場上獲取穩(wěn)定的財政收入。由此可見，香港住房保障與住房市場相互競合機制、既努力做好低收入者的住房保障又力求保護住房市場繁榮等經驗，堪為內地大都市政府所借鑒。

值得指出的是，在保障房建設、管理細節(jié)上，香港保障房政策有很多值得內地大都市政府借鑒的地方。諸如，香港政府規(guī)定本屆政府只能使用任期內一半的賣地收入，另一半賣地收入必須留給下一屆政府，該做法既有利于抑制政府過于強烈的賣地沖動，又有利于減少政府財政收入波動。香港政府堅持住房保障屬政府公共管理服務職能，應由政府或政府所有的獨立機構來行使。為了推行公屋政策，香港政府專門成立了住房委員會及其執(zhí)行機構房屋署，只有在房屋署能夠確保私營機構可高效、高質量地進行相關建設、管理、服務活動的情況下，才把部分公屋建設及物業(yè)管理工作，通過招投標方式，交給私營部門辦理。而內地大多數城市政府直到今天仍然沒有專門機構來統(tǒng)一管理保障房建設、管理事宜，在所謂“小政府、大社會”的政策導向下，不少城市政府把保障房建設、管理直接交給開發(fā)商，導致保障房建設、管理的混亂、腐敗與不公。中低收入人口居住問題嚴峻的內地大都市應率先建立負責保障房建設、運營的專門機構――保障房建設管理局，統(tǒng)一管理本市戶籍及流動人口的保障房建設及運營工作。

堅定不移地走漸進式住房保障發(fā)展道路。一些人認為內地城市難以借鑒香港保障房模式的重要理由之一是內地城市不及香港經濟發(fā)達，難以實行健全的住房保障政策。實際上，20世紀50年代香港開始實施保障房政策時，香港經濟發(fā)展水平尚不及今天內地中等發(fā)達城市。即使是六七十年代，香港經濟發(fā)展水平也遠不及今天內地一線城市?？梢娊洕l(fā)展水平并不一定是制約住房保障的“瓶頸”。真正的“瓶頸”在政府有無實行住房保障政策的勇氣和決心，在政府是否采用漸進式住房保障發(fā)展模式――隨著經濟發(fā)展水平，逐步提高住房保障的品質。香港公屋始建之時，人均面積僅2.2平米，單套面積不到12平米，幾乎沒有商業(yè)及公益配套設施。隨著經濟發(fā)展和政府對弱勢群體住房問題的日益重視，公屋人均及單套面積逐步提高，交通和配套設施逐步完善。但即使在今天，香港公屋人均居住面積也不過區(qū)區(qū)10平米左右。（香港房屋署）同時，香港公屋管理政策也是在長期發(fā)展過程中逐步成熟的。內地大都市政府對日趨嚴峻的中低收入人口居住問題尤其是中低收入流動人口居住問題，既要拿出非凡的勇氣和決心直面問題，更要量力而行，堅定不移地走漸進式住房保障道路，分層分類地妥善解決中低收入人口的住房保障問題，不斷完善保障房建設及管理制度，逐步提高保障房的居住品質。

（本文系國家社科基金項目“大都市城鄉(xiāng)結合部流動人口居住服務管理問題研究”的階段性成果，項目批準號：12BGL118）

注釋

如韓繼東指出香港公屋政策有“市場”與“公益”相互矛盾、博弈的特征（韓繼東：《香港公屋政策與財政運營――兼談對當前房地產市場的借鑒意義》，《財政研究》，2010年第6期），李健正從“復雜社會政策品”的角度分析了香港住房保障與住房市場的關系，認為香港公屋政策是最重要的經濟政策工具（李健正：《社會政策視角下的香港住房政策：積極不干預主義的悖論》，《公共行政評論》，2009年第6期）。

強制性公積金或公積金計劃下的法定供款可于申報入息時獲得扣除。

若全部家庭成員均為年滿60歲或以上的長者，其總資產凈值限額為上表所示限額的兩倍（即1人至10人及以上長者家庭的總資產凈值限額分別為484000元、658000元、856000元、1000000元、1112000元、1202000元、1286000元、1348000元、1488000元和1602000元）。

強制性公積金或公積金計劃下的法定供款可于申報入息時獲得扣除。

參考文獻

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劉祖云、吳開澤，2012，《香港公屋管理出現(xiàn)的問題及對內地的啟示》，《中南民族大學學報（人文社會科學版）》，2012年第3期。

黃策勛、陳國豪，2012，《香港公屋與新市鎮(zhèn)建設聯(lián)動效應研究與啟示》，《理論界》，2012年第9期。

香港房屋署，2016，《租住公共房屋配標準》， http：//housingauthority.gov.hk/tc/common/pdf/about-us/policy-focus/policies-on-public-housing/A05/A05.pdf。

責 編M楊昀S

第9篇：公租房管理實施細則范文

一、更加突出重大項目建設，進一步確保經濟增長

1、加快城市綜合體建設。金太湖國際商貿城一期全面建成開放，民主街一期、天鵬地塊一期、鳳凰城二期全面啟動建設。（責任部門：規(guī)劃招商辦、北大街街道）

2、加快經營性地塊建設。啟動小天鵝地塊、二毛紡地塊、盛岸16號等地塊建設，抓好鳳凰城、盛世新城、海尚映象、金太湖國際商貿城二期等續(xù)建項目建設，全年開工建設商品住宅100萬平方米、開盤銷售45萬平方米。（責任部門：規(guī)劃招商辦、各街道）

3、加快惠山古鎮(zhèn)歷史文化街區(qū)建設。完成平臺重組、資產注入和資金籌措工作，全面落實古鎮(zhèn)修復建設資金。高標準推進核心區(qū)修復工程，寶善橋、惠泉酒坊、泥人博物館、祠堂群建成開放。加快核心區(qū)二期拆遷和風貌區(qū)企業(yè)收購、土地整理工作，推進杰能科地塊等風貌區(qū)地塊的推介招商，加快啟動建設。（惠山古鎮(zhèn)開發(fā)建設有限公司）

4、加快重點市場園區(qū)建設。一是加快國聯(lián)金屬材料市場建設，一期交易大樓對外營業(yè)，二期配套設施基本建成。（責任單位：山北街道）二是推進科技創(chuàng)業(yè)園建設，一期8.8萬平方米信息孵化器年內建成投用，二期12萬平方米總部經濟辦公區(qū)開工建設，下半年啟動三期12萬平方米商務配套區(qū)建設。（責任單位：科技局）三是啟動金山北科技產業(yè)園二期拆遷，加快16萬平方米標準廠房建設，引進一批產業(yè)項目。（責任單位：金山北科技產業(yè)園管委會）四是加快生產業(yè)集聚區(qū)建設，推進威鷹地塊改造，啟動產業(yè)大廈、統(tǒng)一地塊、金南地塊拆遷建設。（責任單位：錫北生產業(yè)集聚區(qū)管委會、黃巷街道）

5、加快鳳翔新城建設。一是編制完成鳳翔新城擴容區(qū)控制性詳規(guī)及深化吳橋中心廣場、運河風光帶城市設計。（責任單位：規(guī)劃招商辦）二是加快新城基礎設施建設，完成建設路、鳳源路建設和消防四中隊、變電所移建。（責任單位：建設局、各街道）

二、更加突出產業(yè)培育，進一步加快產業(yè)升級

1、優(yōu)化都市型工業(yè)。一是加強留存企業(yè)服務工作，做好穩(wěn)心留根工作。（牽頭部門：經貿局，責任單位：各街道）二是支持技術含量高、增長有潛力的企業(yè)通過技術改造和轉型升級加快發(fā)展，積極培育都市型工業(yè)。（責任部門：科技局、各街道）

2、發(fā)展高新技術產業(yè)。加強企業(yè)技術創(chuàng)新體系建設，引導企業(yè)加大技改投入，增強研發(fā)創(chuàng)新能力，加快技術和產品創(chuàng)新，完成大中型企業(yè)研發(fā)投入1.4億元，全社會研發(fā)投入占地區(qū)生產總值比重達到1.8％以上。加快高新技術產權交易市場建設，進一步整合集聚產權交易、專利展示、技術轉讓、中介服務資源，增強輻射能力，做大交易總量。全區(qū)高新技術產業(yè)產值達到65億元，高新技術產業(yè)增加值占規(guī)模工業(yè)增加值比重達到38%以上。（責任部門：科技局、各街道）

3、提升現(xiàn)代服務產業(yè)。加快服務業(yè)重大項目建設，啟動通惠商務大廈、白金漢爵二期、古運河商貿城、一百改擴建工程建設，首席公館建成營業(yè)。服務業(yè)投入比上年增長30％，服務業(yè)增加值占地區(qū)生產總值比重比上年提高2個百分點。（責任部門：區(qū)發(fā)展和改革局、規(guī)劃招商辦、各街道）

4、壯大服務外包產業(yè)。堅持量質并舉，引進一批規(guī)模較大、帶動作用明顯的龍頭企業(yè)，爭取在對印軟件和服務外包企業(yè)引進上實現(xiàn)突破。加大產業(yè)扶持力度，引導企業(yè)參與CMMI認證，全年新增2家企業(yè)入圍市“123”計劃。全年完成服務外包接包合同協(xié)議金額7000萬美元、離岸外包合同協(xié)議金額4500萬美元。（責任部門：外經局、招商中心）

5、繁榮文化旅游產業(yè)。以惠山古鎮(zhèn)歷史文化街區(qū)為依托，加快開發(fā)建設，加強運行維護，精心塑造具有地方特色的“城市名片”。挖掘豐富的山水文化、運河文化、宗教文化、祠堂文化，加快我區(qū)文化旅游產業(yè)的培育，扶持發(fā)展相關配套產業(yè)，打造新的支柱產業(yè)。（責任部門：惠山古鎮(zhèn)開發(fā)建設有限公司、文體局、各街道）

三、更加突出招商引資，進一步增強發(fā)展后勁

1、加強招商工作管理。整合招商資源，建立全區(qū)統(tǒng)一的招商信息庫，構建“大招商”工作格局。強化招商考核，落實項目招商屬地負責、屬地考核。加強招商隊伍建設，大力培養(yǎng)和引進專業(yè)招商人才，加強目標管理和業(yè)績考核，強化招商服務，提高招商成效。（責任部門：招商中心、各街道）

2、突出招商引資重點。一是加大總部經濟、樓宇經濟及企業(yè)銷售中心、運營中心、結算中心的引進力度，全年引進注冊資金40億元。（責任部門：經貿局、招商中心）二是加強以“530”項目為重點的電子信息、光機電一體、生物醫(yī)藥等高科技產業(yè)引進，全年引進“530”項目企業(yè)10家。（責任部門：科技局）三是進一步加強服務業(yè)外資引進，完成服務業(yè)到位注冊外資4000萬美元，新批3000萬美元以上重大外資項目1-2個。（責任部門：外經局）四是加強商業(yè)地產招商，加快功能性地塊、新城剩余地塊推介，全年出讓土地224.6畝。（責任部門：規(guī)劃招商辦）

四、更加突出環(huán)境建設，進一步打造發(fā)展優(yōu)勢

1、加強基礎設施建設。全面啟動運河西路、錫惠路延伸段、興源二路、錫滬路、盛德路等重點道橋拆遷建設，完成建設路、人民路、錫惠路拓建改造。推進河道綜合整治，加強防汛設施建設。（責任部門：拆遷安置辦、建設局）

2、加快推進拆遷安置。一是堅持陽光拆遷，全面推行拆遷安置公示機制。加強拆遷管理，推進惠山古鎮(zhèn)、火車站北廣場、天鵬地塊、鳳凰城三期等重點項目拆遷安置，確保全年完成拆遷工作量100萬平方米。（責任部門：拆遷安置辦）二是加快保障性住房建設，啟動憲豐、五河苑三期、惠麓苑三期、亨盛壓力容器廠地塊等安置房建設，抓好豐涵家園、新惠家園四期、龍?zhí)涟?、丁巷安置房竣工交付，全年新開工建設87萬平方米、竣工60萬平方米。（責任部門：兩房建設辦、黃巷街道、山北街道）

3、加強生態(tài)環(huán)境建設。一是加快推進企業(yè)退城進園。（責任部門：規(guī)劃招商辦）二是加強“五小”企業(yè)和“三高兩低”企業(yè)整治。推進節(jié)能降耗，加快實施重點企業(yè)節(jié)能與循環(huán)項目、能源審計項目、清潔生產審核，確保能耗總量和單位增加值能耗持續(xù)下降。（責任部門：經貿局、環(huán)保局）三是推進截污接管，加快污水管網建設，同步實施污水截流和排污口封堵，確保生活污水接管截污率達到90％以上。（責任部門：環(huán)保局、建設局）四是推進綠化建設，新增綠地35萬平方米，完成2個區(qū)級游園建設。（責任部門：城管局）

五、更加突出協(xié)調發(fā)展，進一步推動社會進步

1、均衡發(fā)展教育事業(yè)。一是啟動區(qū)文教中心二期、廣石學校、積余實驗學校、惠山小學等教育工程建設。（責任部門：兩房建設辦、教育局）二是加強師資隊伍建設，深化“未來名師工程”，加強名校長、名師培養(yǎng)和引進。（責任部門：教育局）

2、提升發(fā)展衛(wèi)生事業(yè)。一是加強公共衛(wèi)生服務體系建設，完善社區(qū)衛(wèi)生服務中心人事管理、財務管理、績效考核機制，推進社區(qū)衛(wèi)生服務站規(guī)范化建設，努力提高服務質量，轄區(qū)居民到社區(qū)衛(wèi)生服務機構就診率達60%以上。加快公共衛(wèi)生設施建設，啟動疾病控制、衛(wèi)生監(jiān)督機構規(guī)范化建設前期工作。積極推進健康城市建設，做好突發(fā)公共衛(wèi)生事件應急處置、食品藥品監(jiān)管和傳染病預防工作。（責任部門：衛(wèi)生局）二是進一步做強市康復醫(yī)院品牌，建設全省一流的康復醫(yī)院。（責任部門：康復醫(yī)院）三是深入推進家庭健康行動，提升計生服務質量和出生人口素質。（責任部門：人口計生局）

3、加快發(fā)展文體事業(yè)。大力發(fā)展動漫、創(chuàng)意、影視、娛樂等文化產業(yè)，做大做強文化產業(yè)。豐富群眾文化體育生活，舉辦第四屆社區(qū)鄰居節(jié)和民間文化藝術節(jié)。（責任部門：文體局、民政局）

4、加強社區(qū)建設管理。完善社區(qū)建設工作機制，加強社區(qū)工作協(xié)調。推進社區(qū)扁平化管理試點工作，提高社區(qū)管理水平。成立社區(qū)自治管理協(xié)會，推廣社區(qū)自治管理，完成11個小區(qū)的“三?！边_標創(chuàng)建，加快推進安置房小區(qū)自治管理。以和諧社區(qū)建設為抓手，進一步健全工作機制，拓展服務內涵，增強社區(qū)凝聚力。著力完善社區(qū)硬件設施，完成惠山街道辦公用房達標建設。（責任部門：民政局、“三保辦”）

六、更加突出惠民安民，進一步促進社會和諧

1、積極擴大社會就業(yè)。以創(chuàng)建充分就業(yè)社區(qū)為載體，加強就業(yè)指導、技能培訓和就業(yè)幫扶，重點拓展社區(qū)就業(yè)、居家就業(yè)，全年安置下崗失業(yè)人員就業(yè)6000名，零就業(yè)家庭就業(yè)安置率100％。（人事和勞動局、民政局）

2、著力完善社會保障。一是完成歷次被征地農民社會保障試點工作，并在全區(qū)推開。加強城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險參保工作，推進企業(yè)工資集體協(xié)商，加快社會保障征繳擴面，確保新辦企業(yè)參保率達100%。（責任部門：人事和勞動局）二是做好低收入家庭住房保障審核，落實廉租房配給。（責任部門：房管局）

3、不斷加強社會救助。出臺困難群眾臨時生活救助實施細則，保障暫時困難群眾的基本生活。加強居家養(yǎng)老和殘疾人日間照料服務體系建設，加強養(yǎng)老機構管理，落實入住養(yǎng)老機構的高齡、貧困老人生活補貼。開展康復服務進家庭活動，加強殘疾人康復、就業(yè)和生活保障。（民政局、殘聯(lián)）

4、有效確保社會穩(wěn)定。一是積極推進平安*、法治*建設，加強社會治安防控體系建設，深化社區(qū)警務戰(zhàn)略，加大科技強警投入，完善社會穩(wěn)定預警防范，確保社會安定有序。（責任部門：綜治辦、公安*分局）二是認真做好人民來信來訪工作，加強民事調解和矛盾調處工作，加快推進案件的案結事了。（責任部門：局、司法局）三是強化安全生產監(jiān)管，落實企業(yè)安全生產主體責任，開展安全生產專項整治，努力消除安全隱患。（責任部門：安監(jiān)局）

5、著力為民辦好實事。一是加強老新村整治改造。開展第十四批老新村整治，完成“平改坡”項目1-2個，完成房屋特修項目1-2個，更換不銹鋼水箱100只。加強技防設施建設，安裝300扇電控防盜門。完成9個小區(qū)垃圾機械化收集。解決5個新村小區(qū)門前停車管理瓶頸問題。（責任部門：建設局、房管局、城管局）二是加強小區(qū)自治管理。新增“保潔、保綠、保安”自治管理小區(qū)11個。推進廣石小區(qū)、蕙麓苑小區(qū)等農民安置房、經濟適用房小區(qū)的自治管理，完成5-6個無物業(yè)管理老新村小區(qū)的自治管理工作，落實15個無物業(yè)管理小區(qū)192個化糞池的清理和日常維護工作。（責任部門：民政局、“三保辦”、城管局）三是落實水源保護措施。完成100家企事業(yè)單位生活污水接管。（責任部門：環(huán)保局、建設局）四是深化就業(yè)安置工程。充分就業(yè)社區(qū)創(chuàng)建率和零就業(yè)家庭就業(yè)安置率分別達到100％。全年新安置殘疾人就業(yè)60名。做好退役士兵技能培訓工作，培訓面不低于70%。（責任部門：人事和勞動局、民政局、殘聯(lián)）五是開展健康服務行動。加強社區(qū)衛(wèi)生服務站規(guī)范化建設，提高服務質量，門診均次費用比市級醫(yī)院低50%以上。免費提供婚前醫(yī)學檢查，完成人數占婚姻登記初婚人數的50%以上。對轄區(qū)6歲以下有康復需求的貧困殘疾兒童實施免費康復。（責任部門：衛(wèi)生局、人口計生局）六是加強弱勢群體救助。實施困難家庭臨時救助辦法。加強居家養(yǎng)老和殘疾人日間照料服務平臺建設，新增4個服務點。（責任部門：民政局、殘聯(lián)）七是加快文體設施建設。加強健身場所建設，新增4個健身點、2處籃球活動場地，維修維護43個小區(qū)的戶外健身設施。免費開展群眾體質測定2000人以上。（責任部門：文體局）八是強化法律援助服務。受理法律援助案件50件，辦結率不低于85%。提供義務法律咨詢300人次以上。（責任部門：司法局）

七、更加突出改革創(chuàng)新，進一步激發(fā)發(fā)展活力

1、深化城市管理改革。進一步深化城管體制改革，強化街道、社區(qū)城市管理職能，加快執(zhí)法隊伍、協(xié)管力量派駐到街道，行政職權下放到街道，城管隊員掛鉤到社區(qū)。深化養(yǎng)護保潔管理體制改革，完成城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)資源整合，加快市政養(yǎng)護、綠化建設、環(huán)衛(wèi)保潔、河道保潔專業(yè)化、一體化運行和績效考核，切實提高作業(yè)質量。（責任部門：城管局）

2、深化資產管理改革。加強區(qū)街投融資平臺建設，通過資產轉性注入、授權經營，切實提升公有資產融資運作能力，保障政府性投資項目建設。加強公有資產監(jiān)管，規(guī)范拆遷補償金管理，加強街道公有資產管理。創(chuàng)新村級資產、財務管理模式，增強村級經濟發(fā)展支撐力。（責任部門：財務辦、公資辦、各街道）