公司承包經(jīng)營管理合同精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的公司承包經(jīng)營管理合同主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：公司承包經(jīng)營管理合同范文

一、農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)信托的內(nèi)涵

農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)信托是土地信托的一種，要研究農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)信托，首先要從認(rèn)識(shí)土地信托開始。一般認(rèn)為，歷史上最早出現(xiàn)土地信托制度的國家當(dāng)首推英國，英國早期的USE（用益權(quán)）制度是土地利用的一種主要方式［1］，最初為基督教徒所發(fā)明。《布萊克法律辭典》稱：“土地信托指的是委托人將土地及其相關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利移轉(zhuǎn)給受托人，受托人享有法律上的所有權(quán)并依受益人的指示以自己的名義處理信托事務(wù)，受益人從中獲取所得收益的財(cái)產(chǎn)管理制度［2］?！蔽覈壳斑€沒有專門關(guān)于土地信托的立法，實(shí)踐還處于摸索階段，理論研究剛剛起步，對于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)信托有許多不同理解，比較有代表性的觀點(diǎn)，“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)信托，是指農(nóng)村土地的承包者作為委托人基于對特定的人或者服務(wù)機(jī)構(gòu)（即受托人）的信任而將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移于受托人，受托人得以自己的名義依法對土地承包經(jīng)營權(quán)及其項(xiàng)下的土地實(shí)施占有、使用、管理和處分，并將因此而獲得的收益歸屬于特定的受益人（通常是委托人自己）［3］?！憋@然此種觀點(diǎn)明顯受到英美法系和大陸法系關(guān)于信托內(nèi)涵的影響，而脫離中國信托應(yīng)有之義。

我國《信托法》第2條規(guī)定；“信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或處分行為。”根據(jù)這一信托定義，農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)信托至少包括以下含義：

第一，農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)信托是委托人基于對受托人的信任而作出的委托。各國信托法都將“信任”作為信托的第一要義，是因?yàn)槲腥藢κ芡腥说男湃问切磐嘘P(guān)系成立的基礎(chǔ)。只有委托人對受托人的信賴關(guān)系，農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)人才會(huì)放心地經(jīng)營權(quán)交給受托人進(jìn)行管理或處分。正是基于對受托人的信任，受托人一旦接受信托就負(fù)有忠誠、謹(jǐn)慎、盡職地處理信托事務(wù)的義務(wù)。

第二，農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)人必須將農(nóng)地經(jīng)營權(quán)委托給受托人。在農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)信托中委托人是取得農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶，受托人是具有一定資金和經(jīng)營管理能力自然人或法人。我國信托的成立要求委托人必須將財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，而非采取多數(shù)國家之“委托人必須將財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人”的作法。雖然有很多學(xué)者至今仍在質(zhì)疑此種立法，但筆者認(rèn)為，考慮到與傳統(tǒng)所有權(quán)理論的契合及與中國國情的更好融合，將信托定位為“受人之托，代人理財(cái)”的財(cái)產(chǎn)管理制度，而不強(qiáng)行借鑒他國“移轉(zhuǎn)所有權(quán)”，也未嘗不可。一般意義上的信托財(cái)產(chǎn)是財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)，包括金錢、有價(jià)證券、動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等。而農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)信托中的信托財(cái)產(chǎn)不是土地不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，而是以農(nóng)地的承包經(jīng)營權(quán)為信托財(cái)產(chǎn)。依據(jù)現(xiàn)行相關(guān)法律，承包經(jīng)營權(quán)可以進(jìn)行有限制的流轉(zhuǎn)，即具有一定的自由流通性，因此可以此為信托財(cái)產(chǎn)，設(shè)立信托。

第三，受托人以自己的名義管理、處分承包經(jīng)營權(quán)。委托人將承包經(jīng)營權(quán)委托給受托人后，就不再享有農(nóng)地的經(jīng)營權(quán)。農(nóng)地經(jīng)營權(quán)在法律上處于受托人的控制中，受托人完全以自己的名義，獨(dú)立、自主地管理處分農(nóng)地經(jīng)營權(quán)，而不需要以委托人、受益人的名義，也無須借助他人的名義。

第四，受托人為受益人的利益或依信托目的管理處分承包經(jīng)營權(quán)。委托人將承包經(jīng)營權(quán)委托給受托人的真實(shí)意思并不是想讓受托人擁有承包經(jīng)營權(quán)，而為了更好實(shí)現(xiàn)自己的意愿——讓受托人為受益人謀利益，而在農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)信托中受益人與委托人通常是同一人，即受托人是為委托人謀利益。所以管理處分農(nóng)地經(jīng)營權(quán)是受托人的權(quán)利，但受托人在進(jìn)行管理處分時(shí)，必須負(fù)有遵循委托人指定目的的義務(wù)。這個(gè)目的被稱為信托目的。信托目的直接制約了受托人的行為，影響著受托人的責(zé)任承擔(dān)。

概括起來，農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)信托是指農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)人基于對特定的受托人的信任，將農(nóng)地經(jīng)營權(quán)委托給受托人，由受托人依據(jù)信托目的為受益人（多數(shù)為委托人）的利益進(jìn)行管理或處分。

二、農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)“信托”的典型范例分析

近年來，多見于報(bào)端且為學(xué)者們所研究的典型的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)信托模式，莫過于浙江紹興與湖南瀏陽地區(qū)的改革。兩地雖然所處地理位置不同，經(jīng)濟(jì)條件不一，但在農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的改革中選擇引入信托方式，并在實(shí)踐中取得一定的實(shí)績。筆者從相關(guān)報(bào)道與手頭掌握資料②，歸納出兩地在引進(jìn)信托流轉(zhuǎn)中幾點(diǎn)共同的做法：

1.設(shè)立縣、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)三級(jí)結(jié)構(gòu)的土地信托服務(wù)機(jī)構(gòu)。兩地根據(jù)信托服務(wù)的理念，創(chuàng)造性地建立了縣、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)三級(jí)土地信托服務(wù)機(jī)構(gòu)：村建立土地信托領(lǐng)導(dǎo)小組；鎮(zhèn)級(jí)設(shè)立土地信托服務(wù)站；縣級(jí)設(shè)立土地信托服務(wù)中心。地信托服務(wù)中心的基本職能主要包括：①土地流轉(zhuǎn)前的土地使用權(quán)供求登記和信息。登記、匯集可流轉(zhuǎn)土地的數(shù)量、區(qū)位、類別等情況，接受土地供求雙方的咨詢，多渠道、多形式向轄區(qū)內(nèi)外及時(shí)土地儲(chǔ)備和可開發(fā)土地資源的信息，推薦可開發(fā)項(xiàng)目；②土地流轉(zhuǎn)中的中介協(xié)調(diào)和指導(dǎo)簽證。協(xié)調(diào)流轉(zhuǎn)雙方提出的有關(guān)事宜，在平等協(xié)商并取得一致的基礎(chǔ)上，落實(shí)契約關(guān)系，辦理合同簽證手續(xù)；③土地流轉(zhuǎn)后的跟蹤服務(wù)和糾紛調(diào)處。主動(dòng)幫助土地經(jīng)營者進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的可行性論證，在信貸、技術(shù)、物資等方面開展橫向聯(lián)系，并在法律和政策范圍內(nèi)協(xié)助調(diào)處土地經(jīng)營中引起的糾紛，維護(hù)土地所有者、承包者、經(jīng)營者三方的合法權(quán)益［4］。

2.村經(jīng)濟(jì)合作社統(tǒng)一反租農(nóng)戶需要流轉(zhuǎn)的土地，并與農(nóng)戶逐一簽訂土地使用權(quán)租賃（反租）合同。各試點(diǎn)村結(jié)合各村具體的土地情況，確定可用于流轉(zhuǎn)的土地的數(shù)量、位置和涉及的農(nóng)戶，為了滿足土地連片開發(fā)，對于個(gè)別無法流轉(zhuǎn)的土地可以采用置換的方法，確?？捎糜诹鬓D(zhuǎn)的土地具有連片開發(fā)的規(guī)模效應(yīng)。由村經(jīng)濟(jì)合作社統(tǒng)一反租農(nóng)戶的土地，因地制宜地制定反租款標(biāo)準(zhǔn)，與農(nóng)戶逐一簽訂規(guī)范的反租合同。

3.村經(jīng)濟(jì)合作社將反租整理后的土地“信托”給鎮(zhèn)土地信托服務(wù)站。要求轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的村經(jīng)濟(jì)合作社可遞交《土地使用權(quán)委托流轉(zhuǎn)申請書》，向鎮(zhèn)土地信托服務(wù)站或直接向土地信托服務(wù)中心提出信托申請。鎮(zhèn)土地信托服務(wù)站根據(jù)土地使用權(quán)委托流轉(zhuǎn)的申請，核實(shí)查對后，在土地使用權(quán)（流轉(zhuǎn)）儲(chǔ)備庫登記簿中進(jìn)行登記。需要受讓土地使用權(quán)的種養(yǎng)大戶和工商業(yè)主，也需要以書面形式向土地信托服務(wù)中心提出信托申請。對于提出受讓申請的種養(yǎng)大戶和工商業(yè)主，鎮(zhèn)土地信托站本著謹(jǐn)慎負(fù)責(zé)的原則，首先對種養(yǎng)大戶的資信、資本和經(jīng)營能力進(jìn)行嚴(yán)格的審核后方確定其為合格的“受讓人”。隨后將該承包大戶的相關(guān)資料登記在冊，作為下一步配對的依據(jù)。

4.鎮(zhèn)信托服務(wù)站對要求出讓土地使用權(quán)的村和要求受讓土地使用權(quán)的大戶進(jìn)行配對，協(xié)調(diào)雙方進(jìn)行直接談判。協(xié)調(diào)一致后，村經(jīng)濟(jì)合作社與大戶簽訂土地使用權(quán)承包（倒包）合同。鎮(zhèn)土地信托站根據(jù)匯集的出讓、受讓信息及雙方的委托要求，及時(shí)配對、牽線和協(xié)調(diào)，力求促成雙方達(dá)成意向。雙方在談判達(dá)成一致后，鎮(zhèn)信托站對促成流轉(zhuǎn)的出讓、受讓雙方，按照規(guī)范的要求，指導(dǎo)和幫助土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同的簽訂落實(shí)和其他有關(guān)手續(xù)的辦理。

5.土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營一年后，相關(guān)利益主體對土地經(jīng)營收益進(jìn)行分配。流轉(zhuǎn)經(jīng)營一年后，承包大戶根據(jù)其與村經(jīng)濟(jì)合作社簽訂的土地使用權(quán)承包（倒包）合同的約定，每畝付給村經(jīng)濟(jì)合作社相應(yīng)的承包款。村經(jīng)濟(jì)合作社在拿到承包款后再根據(jù)村集體與農(nóng)戶簽訂的土地使用權(quán)租賃（反租）合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)付給農(nóng)戶。

農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的改革在宣傳報(bào)道中通常被稱為“信托流轉(zhuǎn)機(jī)制的創(chuàng)新”，然而仔細(xì)深入地研究會(huì)發(fā)現(xiàn)，其與我國信托法中所稱的“信托”相去甚遠(yuǎn)。其中最主要的差別集中體現(xiàn)在信托受托人的角色中。受托人是信托關(guān)系人中最為重要的一方，在他身上集中體現(xiàn)了“受人之托，代人理財(cái)”的信托制度的本質(zhì)，因此信托法對受托人的再造是極具特點(diǎn)的。

其一，受托人是信托財(cái)產(chǎn)的控制權(quán)人。盡管我國針對本國國情，沒有盲目借鑒多數(shù)大陸法系國家“信托一旦成立，受托人享有信托財(cái)產(chǎn)所有權(quán)”的立法，但是立法者仍然認(rèn)為受托人掌握信托財(cái)產(chǎn)的控制權(quán)。為了保證“代人理財(cái)”、專業(yè)理財(cái)?shù)哪康膶?shí)現(xiàn)，賦予受托人對信托財(cái)產(chǎn)絕對的控制權(quán)，是信托應(yīng)有之義。所謂控制，是指對信托財(cái)產(chǎn)的占有、支配與經(jīng)營管理。其二，受托人以自己的名義，獨(dú)立、自主地管理或處分信托財(cái)產(chǎn)。正是因?yàn)槭芡腥讼碛袑π磐胸?cái)產(chǎn)的絕對控制權(quán)，才使得信托財(cái)產(chǎn)雖然在法律上仍屬于委托人的所有，但這種所有是“名義”上的，實(shí)質(zhì)上要受到受托人的實(shí)質(zhì)控制權(quán)的限制。受托人在為信托行為時(shí)，僅受到信托目的的限制，可以不受委托人或受益人的制約，也不需以他人的名義為信托行為。具體到實(shí)踐中的信托創(chuàng)新的做法，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)信托服務(wù)機(jī)構(gòu)并不是信托中的受托人，也不是信托法律關(guān)系中的任何一方當(dāng)事人。理由如下：

其一，從整個(gè)農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)“信托”流轉(zhuǎn)的步驟來看，信托財(cái)產(chǎn)——農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)從來就沒有處于“受托人”的控制中。當(dāng)村經(jīng)濟(jì)合作社將農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)委托給“受托人”以后，“受托人”并沒有實(shí)際地占有農(nóng)地，也沒有進(jìn)行法律上支配行為，更沒進(jìn)行過相關(guān)的經(jīng)營管理行為，他僅僅是進(jìn)行了登記匯總，并把相關(guān)的委托信息對外公布。實(shí)際上，當(dāng)尋找到愿意的承租人以后，最后決定要不要出租農(nóng)地、出租多長時(shí)間等問題還是由委托人說了算。可以見得，“受托人”——土地信托服務(wù)中心根本沒有控制農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)。

其二，“受托人”——土地信托服務(wù)中心在進(jìn)行“信托”行為時(shí)，不是以自己的名義，而是需要借助委托人。土地信托服務(wù)中心在將出租信息與承租信息進(jìn)行配對以后，經(jīng)過從中協(xié)調(diào)撮合，最終促使雙方簽訂租賃合同。在訂立的租賃合同中，出租方是委托人村合作組織，承租方是種植大戶或農(nóng)業(yè)公司，看不到“受托人”法律地位。從中可以推斷，“受托人”實(shí)際上并不是以自己的名義進(jìn)行“信托”行為的，根本無法實(shí)現(xiàn)獨(dú)立、自主地管理處分信托財(cái)產(chǎn)。

以上僅是分析了所謂“典型的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)信托流轉(zhuǎn)機(jī)制”中的一方關(guān)系人——受托人，事實(shí)上若深入研究會(huì)發(fā)現(xiàn)村合作經(jīng)濟(jì)組織作為委托人，也是存在很大問題的。限于篇幅有限，不再多述。實(shí)踐中所稱的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)信托流轉(zhuǎn)的典型范例，實(shí)則非信托也。

三、結(jié)論：農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)“信托”的典型范例實(shí)質(zhì)為委托

前文著重分析中國農(nóng)地改革實(shí)踐中的農(nóng)地“信托”機(jī)制，指出其并不是我國信托法意義上的信托，其構(gòu)造并不符合信托的本質(zhì)。從法律上看，其實(shí)質(zhì)為普通的委托行為。我國《民法通則》借鑒大陸法系立法經(jīng)驗(yàn)，對做了相關(guān)規(guī)定：是人以被人的名義，在權(quán)限內(nèi)與第三人之間的法律行為，其法律后果直接歸屬于被人的民事法律制度。與信托有很多相同之處，如：兩者都以信任為基礎(chǔ)；都可以用于為他人管理和處分財(cái)產(chǎn)；都可以是有償，也可以是無償?shù)摹?/p>

第2篇：公司承包經(jīng)營管理合同范文

關(guān)鍵詞：施工企業(yè)合同管理必要性問題對策

建筑企業(yè)合同管理是行業(yè)管理中的一種重要方法，是經(jīng)濟(jì)手段法律化的形式之一。建筑企業(yè)合同管理，對于企業(yè)改善經(jīng)營管理，實(shí)行經(jīng)濟(jì)承包有著廣泛普遍的適用意義，建筑經(jīng)濟(jì)合同制的實(shí)行也已經(jīng)成為充分體現(xiàn)建筑企業(yè)經(jīng)營責(zé)任的最好形式。因此，實(shí)行合同管理是整個(gè)建筑企業(yè)全部生產(chǎn)經(jīng)營管理的核心與關(guān)鍵所在。

一、建筑企業(yè)合同管理的必要性

一般企業(yè)，由于生產(chǎn)經(jīng)營的需要，企業(yè)與企業(yè)之間通常都訂立一些經(jīng)濟(jì)合同，但多是根據(jù)不同情況，有選擇地按照特定標(biāo)準(zhǔn)簽訂的一定范圍內(nèi)的產(chǎn)供銷類合同。此類合同執(zhí)行后的結(jié)果，雖然也會(huì)帶來相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益和經(jīng)營影響，但畢竟只是其生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中局部的、個(gè)別的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，它不可能全面地反映整個(gè)企業(yè)生產(chǎn)計(jì)劃和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的執(zhí)行情況。至于某些工業(yè)企業(yè)實(shí)行的承包經(jīng)營責(zé)任制，雖也具有合同的形式和內(nèi)容，但目的在于確定國家與企業(yè)相關(guān)的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，是一種使企業(yè)做到自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的經(jīng)營管理制度。因此，生產(chǎn)業(yè)務(wù)中對外訂立的橫向經(jīng)濟(jì)合同和承包經(jīng)營責(zé)任制與建筑合同三種合同的主體和形式都是各自獨(dú)立的，并沒有必然的聯(lián)系或相互的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

建筑企業(yè)全部的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，都必須根據(jù)工程承包合同來進(jìn)行。沒有建筑合同，就無法實(shí)施與監(jiān)管后續(xù)的生產(chǎn)活動(dòng)，而合同一經(jīng)簽訂，企業(yè)所有的生產(chǎn)計(jì)劃和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)都隨之納入承包合同的規(guī)范之中。建筑企業(yè)實(shí)行的總包、分包、內(nèi)部承包等，也正是按照其與建設(shè)方簽訂的工程承包合同所承擔(dān)的權(quán)利義務(wù)和經(jīng)濟(jì)責(zé)任來確定劃分的，其內(nèi)、外合同的關(guān)系不但一脈相承而且標(biāo)的、權(quán)責(zé)也高度一致。也就是說，所有內(nèi)部承包的具體內(nèi)容，就是企業(yè)對外承包合同所含各項(xiàng)指標(biāo)的分解與落實(shí)。這就使建筑企業(yè)的合同管理從形式、內(nèi)容和管理范圍都不同于其他企業(yè)，而是一個(gè)格局完整的、自成系統(tǒng)的管理方式。

從實(shí)際操作結(jié)果分析，有些工程公司和建筑安裝公司正是缺乏對建筑合同管理的深刻認(rèn)識(shí)，忽略了建筑合同管理的監(jiān)督和落實(shí)，從而在激烈的市場競爭中逐步喪失了原有的市場份額而陷入經(jīng)營困境，步履艱難。

二、目前建筑企業(yè)合同管理中存在的問題

1、建筑市場不規(guī)范

①業(yè)主憑借優(yōu)勢地位使承包商接受苛刻的合同條件，不能嚴(yán)格履行合同。日益激烈的市場競爭使建筑市場向買方傾斜，在簽訂合同的過程中，承包商被迫接受業(yè)主提出的苛刻的合同條件。如業(yè)主盲目壓價(jià)、制定不平等的合同條款，或要求承包商墊資承包等；在合同實(shí)施中業(yè)主不履行合同條款，業(yè)主違約，拖欠工程款。由于業(yè)主的資信存在問題，建設(shè)資金缺乏或違規(guī)工程的存在，使后續(xù)資金不能到位。許多承包商經(jīng)常不敢要求業(yè)主嚴(yán)格履行合同義務(wù)，甚至不敢向業(yè)主提出合理的索賠要求。

②承包商對業(yè)主采取違法手段承包工程，產(chǎn)生不合格工程。有些承包商不采取投標(biāo)方式，而是采取行賄方式獲得承包工程。在投標(biāo)報(bào)價(jià)過程中，有意哄抬承包價(jià)格。有的承包商不合理履約，偷工減料，造成工期拖延，工程質(zhì)量不合格。還有些承包商任意肢解工程， 擅自分包工程或假借分包的名義， 倒手轉(zhuǎn)包工程， 從中牟利。這些都給業(yè)主帶來損失，給工程造成隱患。

2、建設(shè)工程合同體系不完備

由于我國目前的建設(shè)工程合同文本不能滿足各種工程類型的需要。同時(shí)， 合同的定價(jià)方式主要為總價(jià)合同，不適應(yīng)建設(shè)工程的多樣性。施工合同所依照的是否為有效的法律法規(guī)，合同主體是否合格；當(dāng)事人意思表述是否真實(shí)；合同內(nèi)容和形式是否合法等問題，通常會(huì)影響合同的效力，或未能針對性地?cái)M訂解決建設(shè)工程價(jià)款的結(jié)算、工程的保險(xiǎn)、工程款的撥付、合同解除等具體情況的條款，或光是列入《招標(biāo)投標(biāo)法》、《建筑法》等原則性條規(guī)，到時(shí)候合同當(dāng)事人發(fā)生爭議，陷入于法無據(jù)的尷尬和風(fēng)險(xiǎn)。

3、建筑企業(yè)法制觀念淡薄，合同法律意識(shí)不強(qiáng)

①合同意識(shí)普遍缺乏，不重視合同管理。企業(yè)在簽訂合同后，就將其束高閣， 不去認(rèn)真研究合同條款和內(nèi)容，直到發(fā)生爭執(zhí)和索賠，才將合同找出來。如在《施工合同文本》的推行中， 許多建筑企業(yè)并未按照合同示范文本簽訂施工合同， 陰陽合同現(xiàn)象屢禁不止。對于同一個(gè)工程項(xiàng)目，有兩份合同，即“私下合同”、“正規(guī)合同”?！罢?guī)合同” 按照《施工合同文本》起草，形式正規(guī)，內(nèi)容合法，但雙方當(dāng)事人并不真正去履行， 它僅用于應(yīng)付管理部門的審查。而“私下合同” 則是雙方主要負(fù)責(zé)人出自私利而另行訂立的。它在形式上很不完備，實(shí)際上屬于違法的不平等合同，給依法履約埋下先天隱患。

②合同管理不規(guī)范。一方面大多數(shù)建筑施工企業(yè)尚未制訂出一套科學(xué)合理的合同管理工作程序，合理缺乏嚴(yán)格的規(guī)章制度，合同文檔管理混亂；另一方面大多數(shù)建筑企業(yè)的合同管理未達(dá)到專業(yè)化管理的程度。

③索賠管理工作沒有得到應(yīng)有的重視。受建筑市場各種主體本身和客觀條件的阻礙，導(dǎo)致了索賠工作存在一系列問題：施工企業(yè)不懂索賠、不敢索賠、不會(huì)索賠；建設(shè)單位不準(zhǔn)索賠。

④對合同管理人員要求不嚴(yán)，培訓(xùn)力度不夠，造成合同管理人員法律觀念不強(qiáng)，合同管理知識(shí)缺乏。企業(yè)的印鑒、介紹信和空白合同等時(shí)常被人借用、盜用。

三、加強(qiáng)建筑施工企業(yè)合同管理的措施

1、首先建立合同實(shí)施的保證體系

①在施工項(xiàng)目中設(shè)有專職的合同管理人員，使現(xiàn)場的合同管理專職化。

②在合同總分析和合同詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，將合同總體目標(biāo)分解到合同實(shí)施的具體問題和具體工程活動(dòng)上。

③組織項(xiàng)目小組成員和各工程小組負(fù)責(zé)人學(xué)習(xí)合同文件和合同分析文件，對合同的主要內(nèi)容做出解釋和說明，使大家對合同概況、主要精神、合同總目標(biāo)有較為深刻的理解，樹立全局觀念，避免施工中的違法行為。

④將合同事件責(zé)任分解落實(shí)到人，并做出問題的說明完不成責(zé)任的影響和法律后果。

⑤建立有效方便的文檔系統(tǒng)，使合同的監(jiān)督、跟蹤和診斷工作正常進(jìn)行，有利于及時(shí)正確地決策，而且在發(fā)生糾紛時(shí)能及時(shí)地提供有力的證據(jù)。

⑥建立報(bào)告和行文制度，工程中合同有關(guān)各方的溝通都應(yīng)以書面形式作為最終的依據(jù)并形成制度，這樣才能保證各工程活動(dòng)有根有據(jù)。

2、及時(shí)做好合同跟蹤

①對合同文件和各種工程文件資料進(jìn)行分析整理，或通過對施工現(xiàn)場的直接了解得到反應(yīng)工程實(shí)施狀況的信息。②分析工程實(shí)施狀況與合同、合同分析文件等的差異和差異程度。如未完成合同責(zé)任、工期拖延、成本超支、質(zhì)量不合要求等。③分析工程中存在的問題，評價(jià)合同履行情況，提出分析報(bào)告。

3、根據(jù)合同分析結(jié)果，實(shí)施有效的合同監(jiān)督

①現(xiàn)場中對各工程小組、項(xiàng)目小組或分包單位工作的監(jiān)督，給它們以合同方面的幫助，如落實(shí)計(jì)劃、提供工作保證、協(xié)調(diào)他們之間的關(guān)系，對出現(xiàn)的問題進(jìn)行合同方面的解釋。

②對建設(shè)單位及監(jiān)理單位進(jìn)行合同監(jiān)督，協(xié)調(diào)與他們的關(guān)系，如督促他們完成合同職責(zé)，檢查對方合同責(zé)任情況，追究其違約責(zé)任，進(jìn)行合同索賠與反索賠，處理合同糾紛。

③參與各種檢查驗(yàn)收，并提出相應(yīng)的報(bào)告。

④對各種來往信件、請示、簽字指令、會(huì)議紀(jì)要、索賠文件、合同變更文件等做合同方面的審查和控制，并記錄在案及時(shí)預(yù)防行為的法律后果，彌補(bǔ)自己工作中的漏洞，而且有利于尋找對方工作中的漏洞，及時(shí)提出索賠要求。

⑤經(jīng)常性地解釋合同，對工程中出現(xiàn)的特殊問題進(jìn)行合同擴(kuò)展分析。

⑥收集、整理、保存各種工程資料

3、進(jìn)行有效的合同診斷

①逐條分析各個(gè)問題產(chǎn)生差異的原因及內(nèi)部和外部的各種影響因素。

②分析各種影響因素達(dá)到影響程度的大小。

③分別確定各個(gè)影響因素由誰引起，按合同規(guī)定應(yīng)由誰承擔(dān)責(zé)任以及承擔(dān)責(zé)任的大小。

④對這些問題和差異采取什么樣的解決措施。如責(zé)任方增加生產(chǎn)要素投入，采取新的技術(shù)方案，提出索賠要求，修改計(jì)劃或修訂合同。

4、加強(qiáng)建設(shè)領(lǐng)域的立法和執(zhí)法

①完善建設(shè)領(lǐng)域的立法，建立和完善各種配套法規(guī)。國家應(yīng)對建設(shè)項(xiàng)目合同的管理通過嚴(yán)格的法律和法規(guī)來規(guī)范， 明確立法、 執(zhí)法與行政管理之間的關(guān)系， 抑制建筑市場中的無序競爭。目前我國已經(jīng)頒布了《合同法》、《建筑法》、《保險(xiǎn)法》、《擔(dān)保法》、《仲裁法》等法律，由于我國的法律比較原則，不便于實(shí)施，建議制定詳細(xì)的實(shí)施細(xì)則和實(shí)施辦法。

②加強(qiáng)執(zhí)法。由于我國法律基礎(chǔ)薄弱，執(zhí)法機(jī)制不健全，法治意識(shí)和合同觀念有待進(jìn)一步加強(qiáng)。同時(shí)，不適當(dāng)?shù)男姓深A(yù)也嚴(yán)重影響正常的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，給我國建筑合同制度的實(shí)施帶來很大困難，不利于我國合同管理與國際慣例接軌。建設(shè)工程合同管理的嚴(yán)格執(zhí)行是以完善有效的法律法規(guī)為前提的，而工程建設(shè)中的參與者眾多，各種關(guān)系比較復(fù)雜，只有建立起規(guī)范健全的法律體系才能保證工程項(xiàng)目按合同順利實(shí)施。

四、結(jié)束語

總之，合同管理是個(gè)系統(tǒng)工程，是企業(yè)管理的重要內(nèi)容。合同管理應(yīng)貫穿于從投標(biāo)到工程竣工的全過程，既有利于合同目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，又使技術(shù)和經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

第3篇：公司承包經(jīng)營管理合同范文

房地產(chǎn)大型項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同范本如下：

轉(zhuǎn)讓方(甲方)：

法定代表人： 職務(wù)： 國籍：

住所：

開戶行： 帳號(hào)：

受讓方(甲方)：

法定代表人： 職務(wù)： 國籍：

住所：

開戶行： 帳號(hào)：

甲、乙雙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》等法律、法規(guī)的規(guī)定，按照平等互利的原則，經(jīng)過雙方協(xié)商一致，就 房地產(chǎn)項(xiàng)目(簡稱項(xiàng)目)轉(zhuǎn)讓達(dá)成致意見，特簽定本合同。

第一條：房地產(chǎn)項(xiàng)目概況

1.1 項(xiàng)目名稱：，位于 ，其四至范圍為：東至 ，西至于 ，南至，北至 。(詳見附件一，規(guī)劃拴樁紅線圖);本轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目包括在建構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施等(詳見附件二)。

1.2項(xiàng)目使用性質(zhì)： (住宅、商業(yè))

1.3項(xiàng)目規(guī)劃條件：

(1)占地面積： 平方米;

(2)規(guī)則容積率 ;

(3)限高：

(4)總建筑面積：平方米;

(5)地上面積： 平方米;

(6)地下面積： 平方米;

1.4規(guī)劃指標(biāo)：

1.5項(xiàng)目投資建設(shè)情況：本房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資額 萬元，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓方已累計(jì)投資萬元，達(dá)總投資額的25%以上。

1.6其他情況。

第二條 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)現(xiàn)狀

由甲乙方雙方共同確認(rèn)后形成書面文件作為本合同的附件，作為本合同的內(nèi)容(詳見附件三)。

第三條 項(xiàng)目法律手續(xù)

3.1 甲方以 方式取得該項(xiàng)目的國有土地使用權(quán)，國有土地使用權(quán)出讓合同編號(hào)： ;甲方已按國有土地使用權(quán)出讓合同全部交清土地出讓金，并取得國有土地使用權(quán)證書為;國有使用權(quán)使用期限從 年 月 日計(jì)算，為 年;

3.2該項(xiàng)目的拆遷許可證號(hào)為 ;

3.3該項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證號(hào)為 ;

3.4該項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為 ;

3.5該項(xiàng)目的建設(shè)工程開工許可證號(hào)為 ;

3.6該項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資計(jì)劃立項(xiàng)批準(zhǔn)文為;

3.7該項(xiàng)目的商品房預(yù)售許可證號(hào)為 ;外銷許可證號(hào)為;

3.8 《項(xiàng)目建議書》、《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》《項(xiàng)目環(huán)境影響研究報(bào)告》

3.9 ;等。

第四條 法律手續(xù)的轉(zhuǎn)移

4.1 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，本合同第三條甲方已取得的各項(xiàng)法律手續(xù)和許可證件(包括交清土地出讓金的憑證)在本合同生效之日起十五個(gè)工作日內(nèi)交付給乙方。乙方自行向政府有關(guān)主管部門辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)，甲方應(yīng)積極協(xié)助。乙方未按本合同第五條的約定及時(shí)向甲方支付有關(guān)費(fèi)用，或未按政府有關(guān)部門的規(guī)定提供轉(zhuǎn)交證件所需要的證明文件而導(dǎo)致不能獲政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的，甲方有權(quán)拒交有關(guān)證件。

4.2甲方保證各項(xiàng)法律手續(xù)轉(zhuǎn)移的確定性，如因其中某項(xiàng)手續(xù)因甲方的責(zé)任無法確定地轉(zhuǎn)移而影響項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，甲乙雙方同意按( )處理：

4.2.1 雙方共同向政府主管部門申請補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，其補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)的一切費(fèi)用由甲方承擔(dān);若補(bǔ)辦不成功時(shí)，甲乙雙方按4.2.2處理;

4.2.2合同解除，甲方退還乙方全部已付費(fèi)用，并按乙方已付費(fèi)用的 %予以賠償;

4.2.3 。4.3如果因乙方的責(zé)任無法確定地轉(zhuǎn)移其中某項(xiàng)手續(xù) 而影響項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，甲方雙方同意按以下方法之一處理：

4.3.1合同解除，甲方不退還乙方所交定金，退還乙方其他已付費(fèi)用。同時(shí)，乙方在接手項(xiàng)目后已投入項(xiàng)目資金或其他資產(chǎn)，甲方不再折價(jià)返還乙方。

4.3.2 合同解除，乙方按已付費(fèi)用的 % 賠償甲方的損失。

第五條 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)及其支付

5.1 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)總額：乙方應(yīng)向甲方支付合同項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)為 萬元 。

5.2付款方式：轉(zhuǎn)賬或以轉(zhuǎn)賬支票支付。

5.3 付款期限：

乙方須在 年 月 日前向甲方支付定金萬元;

乙方須在 年 月 日前向甲方支付轉(zhuǎn)讓費(fèi) 萬元;

乙方須在 年 月 日前向甲方支付轉(zhuǎn)讓費(fèi) 萬元;

乙方須在 年 月 日前向甲方支付轉(zhuǎn)讓費(fèi) 萬元;

乙方須在 年 月 日前將轉(zhuǎn)讓費(fèi)用余額即 萬元向甲方付清。

第五條 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的間接費(fèi)用

5.1 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)發(fā)生的房地產(chǎn)稅、契稅、印花稅等稅費(fèi)的承擔(dān)依國家稅法規(guī)定。

5.2項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，項(xiàng)目發(fā)生的需向政府有關(guān)部門支付的一切費(fèi)用(本合同其他條款特別約定的除外)全部由乙方承擔(dān)。

第六條 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后辦理法律手續(xù)義務(wù)

乙方按該項(xiàng)目原有的國有土地使用權(quán)出讓合同及附件、城市規(guī)劃的批準(zhǔn)文件、固定資產(chǎn)投資計(jì)劃的批準(zhǔn)文件、拆遷批準(zhǔn)文件等受讓該項(xiàng)目后進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。確有必要修訂有關(guān)限制條件的，由乙方在受讓項(xiàng)目后自行向有關(guān)部門申請，辦理有關(guān)法律手續(xù)，甲方承擔(dān)協(xié)助辦理的義務(wù)。

第六條 甲方關(guān)于項(xiàng)目工程建設(shè)的責(zé)任

6.1 甲方向乙方轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目尚需完成工程(依實(shí)際情況約定,如6.1.1)：

6.1.1負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目紅線內(nèi)的拆遷，清理工作，配合乙方做好臨時(shí)用水、電管線到紅線的接用，并承擔(dān)其費(fèi)用;

6.1.2 ;

6.1.3 等。

第七條 甲方關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)各項(xiàng)未完審批手續(xù)有關(guān)費(fèi)用的責(zé)任。(依實(shí)際情況約定)

7.1 ;

7.2 ;

7.3 。

第八條 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，開發(fā)項(xiàng)目甲方與其他第三人簽訂的合同的處理

8.1 甲方應(yīng)如實(shí)提供該項(xiàng)目所涉及的甲方與他方簽訂的設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理、商品房預(yù)售等方面合同尚需由乙方繼續(xù)履行的所有合同原件，或經(jīng)與原件核對一致，除非甲方已解除原簽合同。

8.2 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，需由乙方繼續(xù)履行的合同細(xì)目如下(內(nèi)容詳見附件四) (依實(shí)際情況約定)

8.2.1《建設(shè)工程承包合同》;

8.2.2 《工程監(jiān)理合同》;

8.2.3《商品房預(yù)售合同》，共 份 ;

8.2.4 。

8.3甲方應(yīng)當(dāng)通知上述合同的合同當(dāng)事人，與乙方一起協(xié)商有關(guān)合同繼續(xù)履行事項(xiàng)，并按以下方式處理原合同事宜。

8.3.1 若幾方達(dá)成協(xié)議，應(yīng)簽訂對原合同的書面補(bǔ)充協(xié)議。

8.3.2 若達(dá)不成被充協(xié)議，甲方應(yīng)當(dāng)與原合同當(dāng)事人負(fù)責(zé)解除，其引發(fā)的合同責(zé)任應(yīng)當(dāng)由甲方承擔(dān)，與乙方無關(guān)。

8.4 上述8.3商談補(bǔ)充合同所產(chǎn)生的費(fèi)用由甲方承擔(dān)。

第九條 甲方責(zé)任

9.1 甲方保證其有資格轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，并保證項(xiàng)目符合法定轉(zhuǎn)讓條件;

9.2 甲方保證項(xiàng)目不存在為第三人或甲方債務(wù)擔(dān)保的情形。

9.3 甲方保證項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，不存在法院查封、扣押等情形。

9.4 甲方保證項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)不存在有其他行使《中華人民共和國合同法》第286條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)的情形;

9.5 甲方應(yīng)當(dāng)如實(shí)向乙方提供項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)現(xiàn)狀情況;

9.6 甲方應(yīng)按本合同第4.1條約定及時(shí)向乙方提供許可證件和法律文件，并積極協(xié)助乙方向有關(guān)部門辦理相關(guān)轉(zhuǎn)移手續(xù);

9.7甲方應(yīng)對本合同任何一方有關(guān)事宜保密，并不得將甲方在與乙方商談項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的過程中及以后在履行本合同的過程中所獲取乙方任何商業(yè)秘密(資料)泄露(包括故意或過失)給與本合同無關(guān)的任何其它方或個(gè)人，除非并直至該等商業(yè)秘密(資料)已正當(dāng)?shù)貫楣娝ぁ?/p>

9.8 甲方應(yīng)按本合同約定履行其他義務(wù).

第十條 乙方責(zé)任

10.1 乙方保證有資格受讓項(xiàng)目，并有能力繼續(xù)開發(fā)建設(shè)本合同項(xiàng)目;

10.2 乙方應(yīng)當(dāng)按本合同第五條的約定向乙方支付項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi);

10.3 乙方應(yīng)積極協(xié)助甲方處理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓前所簽訂的合同事宜;

10.4 乙方保證履行甲方已按本合同第八條處理的后由乙方履行的有關(guān)設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理、商品房預(yù)售等合同。

10.5 乙方應(yīng)對本合同任何一方有關(guān)事宜保密，并不得將乙方在與甲方商談項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的過程中及以后在履行本合同的過程中所獲取甲方任何商業(yè)秘密(資料)泄露(包括故意或過失)給與本合同無關(guān)的任何其它方或個(gè)人，除非并直至該等商業(yè)秘密(資料)已正當(dāng)?shù)貫楣娝ぁ?/p>

10.6 甲方應(yīng)按本合同約定履行其他義務(wù)。

第十一條 違約責(zé)任

11.1 甲方違約責(zé)任

11.1.1甲方若沒有資格轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或項(xiàng)目不符合法定轉(zhuǎn)讓條件，而乙方不知曉或不可能知曉的，致使本合同無效時(shí)，乙方應(yīng)向甲方賠償項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)的%，若乙方實(shí)際損失超過此賠償額時(shí)，超過部分甲方應(yīng)據(jù)實(shí)賠償。

11.1.2 甲方未按本合同第四條約定按時(shí)向乙方轉(zhuǎn)交有關(guān)證件的或甲方未按本合同第九條9.1款至9.5款的義務(wù)(有一款即可)時(shí)，視為甲方根本違約，乙方有權(quán)解除合同，甲方退還乙方全部已付費(fèi)用，并按項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)的 %向乙方支付違約金，若乙方實(shí)際損失超過此違約金時(shí)，超過部分甲方應(yīng)據(jù)實(shí)賠償。

11.1.3 甲方?jīng)]有11.1.2的根本違約情況下，而未按本合同第九條9.6至9.8款履行其義務(wù)時(shí)，甲方應(yīng)向乙方支付違約金 元。

11.2 乙方違約責(zé)任

11.2.1 乙方若沒有法定資質(zhì)受讓項(xiàng)目而甲方不知曉或不可能知曉，而致使本合同無效時(shí)，乙方應(yīng)向甲方賠償項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)的%，若甲方實(shí)際損失超過此賠償額時(shí)，超過部分乙方應(yīng)據(jù)實(shí)賠償;

11.2.2 乙方未按本合同第五條約定向按期如數(shù)向甲方支付項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)，每逾期一日按項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的萬分之 支付違約金。若逾期 超過30日，甲方有權(quán)解除合同，罰沒定金。同時(shí)，乙方再按已付項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)的%向甲方賠償。若甲方實(shí)際損失超過此兩項(xiàng)賠償費(fèi)用時(shí)，超過部分乙方仍須據(jù)實(shí)賠償。

11.2.3 未履行本合同約定的其他義務(wù)時(shí)，甲方應(yīng)向乙方支付違約金 元。

第十二條 不可抗力

不可抗力指不能預(yù)見，不能避免并不能克服的客觀情況，包括因國家政策的變動(dòng)、城市規(guī)劃的更改等。

由于不可抗力的原因，致使直接影響本合同的履行或者不能按條件履行時(shí)，應(yīng)書面通知對方，并在15日內(nèi)提供事故詳情及合同不能履行或者部分不能履行，或者需要延遲履行的理由的有并效證明文件，此項(xiàng)證明文件應(yīng)由事故發(fā)生地區(qū)的有權(quán)權(quán)力機(jī)關(guān)或公證機(jī)構(gòu)出具。按其對履行需要影響的程度，由雙方協(xié)商解決是否需要或部分免除履行需要的責(zé)任或延期履行的協(xié)議。

第十三條 法律適用

本合同的訂立、效力、解釋、履行和爭議的解決，適用中華人民共和國的法律。

第十四條 爭議的解決

因執(zhí)行協(xié)議所發(fā)生的或與本合同有關(guān)的一切爭議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決。如協(xié)商不能解決，雙方同意按以下第 方式解決。

(一)向項(xiàng)目所在地人民法院起訴

(二)向 仲裁委員會(huì)申請仲裁。

第十五條 合同文字

本協(xié)議文本用中方寫成。本協(xié)議正本三份，甲乙雙方各持一份，另一份由甲乙雙方共同報(bào) 房地產(chǎn)管理部門備案。

第十六條 合同生效及其它

本合同自甲方雙方簽字、蓋章后，經(jīng)政府審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后生效。

本合同未盡事宜，甲、乙雙方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議具有本合同同等法律效力。

第十七條 合同附件

附件包括與本合同相關(guān)的協(xié)議，附圖、附表、交接手續(xù)等，是本合同不可分割的組成部分。

附件(一)

附件(二)

附件(三)

附件(四)

附件(五)

附件(六)

甲方：

住所：開戶行：

賬號(hào)：

年月日

乙方：

住所： 法定代表人：

委托人：

電話：

傳真：

開戶行：

賬號(hào)：

法定代表人：

委托人：

電話：

傳真：

年月日

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案例分析：

原告廣東xx建設(shè)總公司(以下簡稱廣東xx)訴被告廣東某某投資發(fā)展有限公司(以下簡稱某某公司)、被告xx房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行審理。訴訟中，被告某某公司提起反訴，本院決定合并本案審理。因廣州xx建設(shè)開發(fā)有限公司(以下簡稱廣州xx)與本案處理結(jié)果有法律上的利害關(guān)系，本院通知廣州xx作為第三人參加訴訟。本院于20xx年11月20 日、20xx年7月21日和7月29日、20xx年2月25日、20xx年7月19日、8月17日公開開庭進(jìn)行審理，劉殿葵和葉常發(fā)代表廣東xx和廣州xx、楊文庭代表廣東某某和xx、于慶林代表xx及xx本人到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本訴原告廣東xx建設(shè)總公司訴稱：1995年廣東xx與xx簽訂了《承包經(jīng)營合同》，約定由xx承包經(jīng)營廣東xx的工程開發(fā)九處，承包期為3年(1995年1月1日-1997年12月31日)，第一年管理費(fèi)為20萬元、第二年30萬元、第三年40萬元;承包費(fèi)按工程造價(jià)的2%-4%收取，其中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目按70元/㎡收取。到1999年2月12日，鑒于承包期早已屆滿，xx還沒有上繳過管理費(fèi)和承包費(fèi)，但仍然使用著廣東xx工程開發(fā)九處的印章，廣東xx便與某某公司簽訂了編號(hào)為“內(nèi)99003”的《承包經(jīng)營合同》，約定由某某公司續(xù)包廣東xx工程開發(fā)九處，期限為5年(1998年1月1日-20xx年12月31日)，并約定“原九處的所有債權(quán)、債務(wù)及權(quán)益由乙方(某某公司)承擔(dān)及享有。但對xx所欠承包費(fèi)管理費(fèi)的繳付沒有新的約定。由于某某公司和xx都沒有交納承包費(fèi)、管理費(fèi)，20xx年2月28日，廣東xx與某某公司和xx再次簽訂“外00009號(hào)”《合作開發(fā)、承包施工經(jīng)營合同書》，約定某某公司在20xx年9月底以前付清自1995年承包以來的承包費(fèi)(管理費(fèi)、開發(fā)利潤)，全部管理費(fèi)、開發(fā)利潤2189萬元(含xx所欠承包費(fèi)等)。某某公司和xx此后仍沒有依約上繳承包費(fèi)、管理費(fèi)，廣東xx經(jīng)不斷追討，xx在20xx年5月18日簽署書面意見，以數(shù)額不符為由繼續(xù)拒絕付款。某某公司是續(xù)包人，它簽約承認(rèn)了全部欠費(fèi)，應(yīng)當(dāng)清償本案全部債務(wù);xx是原承包人，他的債務(wù)沒有被免除，他與某某公司是并列的債務(wù)主體，構(gòu)成并存的債務(wù)承擔(dān)，故請求判令：1、某某公司即時(shí)償付承包費(fèi)(管理費(fèi)及開發(fā)利潤)2189萬元及至清償之日止的利息(合同期內(nèi)的利息按約定計(jì)算，逾期利息按中國人民銀行同期逾期利率計(jì)算);2、xx對上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

本訴原告廣東xx對其陳述事實(shí)在舉證期限內(nèi)提供的證據(jù)有：

一、1995年的《承包經(jīng)營合同》;

二、1999年2月12日的《承包經(jīng)營合同》;

三、20xx年2月28日的《合作開發(fā)、承包施工經(jīng)營合同書》;

四、20xx年5月18日xx簽署書面意見的款項(xiàng)往來說明;

五、利息清單，根據(jù)證據(jù)三中約定的款項(xiàng)和付款期限，按照中國人民銀行逾期貸款利率分階段計(jì)算;

六、法院生效民事判決書，證明廣東xx承擔(dān)“xx花園”征地補(bǔ)償款、開發(fā)貸款和業(yè)主賠償?shù)氖聦?shí)。

本訴被告廣東某某投資發(fā)展有限公司答辯并提出反訴稱：1994年12月13日，廣東xx與廣州市標(biāo)準(zhǔn)件工業(yè)公司簽訂《合作開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議書》，由于廣東xx無法履行《協(xié)議書》約定，又于1997年5月7日與廣州市標(biāo)準(zhǔn)件工業(yè)公司簽訂《關(guān)于原廣標(biāo)一廠廠區(qū)<合作開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議書>的補(bǔ)充協(xié)議書》。在此期間因廣東xx無資金投入開發(fā)，于是力邀某某公司帶資投入開發(fā)，并承諾由某某公司承包其工程九處，并以工程九處名義再與廣東xx簽訂工程承包經(jīng)營合同。合同簽訂后，某某公司投入巨額資金，全力以赴投入xx花園項(xiàng)目工程建設(shè)。在xx花園項(xiàng)目建設(shè)過程中，廣東xx長期占用xx花園項(xiàng)目巨額資金，致使xx花園項(xiàng)目無法正常運(yùn)作，拖欠某某公司工程款和帶資墊資付款達(dá)33627949.21元。特別是在xx花園項(xiàng)目第二期高層建筑封頂?shù)年P(guān)鍵時(shí)刻，廣東xx擅自將xx花園項(xiàng)目在建工程抵押，向廣州市新風(fēng)農(nóng)村信用合作社貸款1900萬元，實(shí)際貸款額2700萬元，挪作他用。當(dāng)時(shí)xx花園項(xiàng)目正值封頂?shù)年P(guān)鍵時(shí)刻，若資金被挪用，即可成為“爛尾樓”。由于廣東xx挪用xx花園項(xiàng)目工程資金，造成xx花園項(xiàng)目不能及時(shí)交樓，逾期交樓長達(dá)五個(gè)月之久，產(chǎn)生巨額違約金。某某公司為完成工程，由此而拖欠他人巨額材料款，至今無法償還。xx花園項(xiàng)目工程雖已驗(yàn)收，但二期工程尚是臨水臨電，收尾工程尚未正式完工，至今后患無窮。迫于無奈，為保證xx花園項(xiàng)目工程收尾，保障xx花園項(xiàng)目資金正常運(yùn)作，某某公司被迫于20xx年2月28日與廣東xx簽訂《合作開發(fā)、承包施工經(jīng)營合同書》，希望廣東xx及時(shí)返還長期占用xx花園項(xiàng)目資金，涂銷廣東xx擅自抵押給廣州市新風(fēng)農(nóng)村信用合作社6600平方物業(yè)，評估值為3140萬元，清償xx花園項(xiàng)目工程所欠材料款及其他款項(xiàng)，保證xx花園項(xiàng)目正常銷售，回籠資金，維持xx花園項(xiàng)目的正常運(yùn)作。但廣東xx沒有履行合同，應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)一項(xiàng)也沒有實(shí)際履行。為保證xx花園項(xiàng)目工程順利收尾，某某公司多次請求廣東xx切實(shí)履行《合同書》約定，但廣東xx拒不履行。在某某公司多次請求下，廣東xx勉強(qiáng)同意對“xx花園”財(cái)務(wù)開支進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)。20xx年9月20日，雙方同意委托廣州市中審會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司負(fù)責(zé)專項(xiàng)審計(jì)。20xx年12月18日，廣州市中審會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司出具《專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告》征求意見稿。根據(jù)該審計(jì)報(bào)告的初稿，證實(shí)于1999年8月在主體工程還未完成三分之二，廣東xx就占用xx花園項(xiàng)目資金高達(dá)3880萬元，到20xx年8月，還高達(dá)30602838.71元;第四項(xiàng)確認(rèn)從1997年7月起開工到xx花園項(xiàng)目工程于20xx年5月初基本完工交付使用后，某某公司進(jìn)行xx花園工程結(jié)算，該工程總造價(jià)為1.47億元，xx花園項(xiàng)目實(shí)際支付工程款108064383.39元，尚欠工程款約3900萬元，若某某公司向中行廣州市東山支行借入1500萬元，作為xx花園項(xiàng)目工程貸款支付給某某公司，廣東xx還欠工程款約2400余萬元。據(jù)此反訴請求判令：一、解除與廣東xx20xx年2月28日簽訂的《合作開發(fā)、承包施工經(jīng)營合同書》;二、廣東xx立即支付拖欠工程款2400余萬元和投資款、利潤6627949.21元及逾期支付工程款利息和投資款利潤利息(利息計(jì)至付清欠款日止);三、廣州xx對廣東xx所欠款項(xiàng)承擔(dān)連帶清償責(zé)任;四、拍賣xx花園項(xiàng)目房地產(chǎn)，優(yōu)先支付工程款和投資款及利潤、相應(yīng)利息給某某公司;五、廣東xx承擔(dān)因其違約、長期占用xx花園項(xiàng)目巨額資金而造成的一切后果。在訴訟中，某某公司變更、增加訴訟請求為：一、依法認(rèn)定與廣東xx20xx年2月28日簽訂的《合作開發(fā)、承包施工經(jīng)營合同書》無效;1999年2月12日簽訂的《合作開發(fā)承包經(jīng)營“xx花園”協(xié)議書》中的合作開發(fā)經(jīng)營無效，承包xx花園項(xiàng)目工程施工合法有效;二、廣東xx立即支付拖欠工程款4500余萬元(以xx花園項(xiàng)目工程量核定價(jià)格為準(zhǔn))及利息700萬元(于20xx年4月30日暫計(jì)至20xx年11月20日，利息計(jì)至付清欠款為止)。暫合計(jì)：約5200萬元;三、廣州xx對廣東xx所欠工程款及利息承擔(dān)連帶清償責(zé)任;四、拍賣xx花園項(xiàng)目房地產(chǎn)，優(yōu)先支付工程款及利息給某某公司;五、廣東xx承擔(dān)因其違約、長期占用xx花園項(xiàng)目巨額資金而造成的一切后果(以xx花園財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告為依據(jù))。在法庭辯論終結(jié)前，某某公司再次變更第二項(xiàng)訴訟請求為：廣東xx立即支付拖欠工程款6100多萬元及利息1854萬元，合計(jì)7954萬元。但某某公司未按要求在規(guī)定的期限內(nèi)對增加請求債權(quán)數(shù)額預(yù)交訴訟費(fèi)。

反訴原告某某公司對其反訴陳述事實(shí)在舉證期限內(nèi)提供的證據(jù)材料有：

一、廣東xx與用地單位簽訂的《合作開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議書》，說明xx花園項(xiàng)目從一開始就是廣東xx的項(xiàng)目;

二、關(guān)于原廣標(biāo)一廠廠區(qū)《合作開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議書》的補(bǔ)充協(xié)議書;

三、1995年1月13日《協(xié)議書》、1999年2月12日《承包經(jīng)營合同》、1999年2月12日的《合作開發(fā)經(jīng)營“xx花園”協(xié)議書》;

四、新風(fēng)城市信用合作社借款抵押合同;

五、逾期交樓證據(jù)，說明xx花園實(shí)際交樓的日期是20xx年5月2日，從而說明廣東xx挪用某某公司的資金并造成xx花園工程的延誤;

六、《合作開發(fā)、承包施工經(jīng)營合同書》;

七、最高抵押擔(dān)保借款合同;

八、審計(jì)業(yè)務(wù)委托書及廣東xx對審計(jì)報(bào)告的反饋意見;

九、專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告(征求意見稿二);

十、工程結(jié)算書;

十一、建筑工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證;

十二、存廣州市規(guī)劃局檔案館的申請報(bào)告;

十三、“xx花園”售樓書宣傳資料，說明由于廣東xx原因，造成延期交樓，使xx花園銷售達(dá)不到預(yù)期價(jià)格;

十四、場地移交協(xié)議，說明xx花園是廣東xx的一個(gè)項(xiàng)目，之后移交給了廣州xx;

十五、小業(yè)主訴訟，說明由于延期交樓，無法辦理房產(chǎn)證引起的訴訟情況;

十六、某某公司支付費(fèi)用尚未入帳證據(jù);

十七、往來函件，其中有廣州xx因逾期交樓對部分業(yè)主所作的承諾，說明廣東xx沒有按合同的約定履行自己的義務(wù)，單方撕毀合同，嚴(yán)重影響了xx花園的銷售。

本訴被告xx答辯稱：本人與廣東xx簽訂的《承包經(jīng)營合同》到1997年12月31日期滿終止，因此，本人不是本案的適格被告;在《承包經(jīng)營合同》履行期間，廣東xx長期占用本人所投入的巨額資金，嚴(yán)重違反合同約定，廣東xx沒有企業(yè)誠信，其訴訟于法無據(jù)、于實(shí)不符，應(yīng)予駁回。

第三人廣州xx建設(shè)開發(fā)有限公司述稱：根據(jù)1992年7月23日《全民所有制工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制條例》第42條、1994年7月24日《國有企業(yè)財(cái)產(chǎn)監(jiān)督管理?xiàng)l例》第37條規(guī)定，我司作為國有企業(yè)，其資產(chǎn)經(jīng)營形式的確定、向個(gè)人和私營企業(yè)轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)(承包經(jīng)營權(quán))等重大事項(xiàng)，均由主管部門廣東xx作出決定，我司無權(quán)過問。因此，針對本案xx花園項(xiàng)目由廣東xx與xx、某某公司簽訂的合同，我司均尊重主管部門廣東xx的權(quán)利，同意上述合同的簽訂與執(zhí)行，并且我司要求合同各方嚴(yán)格履行合同義務(wù)。另，1999年7月29日的貸款是我司向銀行借款，不是某某公司所有的款項(xiàng)，對方?jīng)]有證據(jù)證明我司挪用了某某公司的款項(xiàng)，我司無須承擔(dān)任何責(zé)任。

反訴被告廣東xx建設(shè)總公司答辯稱：一、20xx年2月28日的合同有效，不具備解除合同的條件。合同簽訂后，某某公司已經(jīng)接管了xx花園，但由于某某公司沒有投入足額的開發(fā)資金，沒有依約定承擔(dān)債務(wù)清償責(zé)任，導(dǎo)致xx花園現(xiàn)在欠幾個(gè)億的債務(wù)，已被法院全面查封，違約責(zé)任在xx和某某公司方。二、本案是合作開發(fā)糾紛，不是建設(shè)工程承發(fā)包糾紛，某某公司是投資人，不是施工企業(yè)，只是向我方上交承包費(fèi)，沒有收取工程款的主體資格，不存在向我方收取工程款的任何理由，我方?jīng)]有支付工程款的責(zé)任，也就談不上第三人的連帶責(zé)任。二、本案合同已經(jīng)履行多年，合同簽訂生效后，某某公司當(dāng)即接管了xx花園的全部物業(yè)、控制銷售收入、獲取物業(yè)管理的全部收益，其直接產(chǎn)生的收入高達(dá)3000萬元以上，但是某某公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的債務(wù)卻基本上沒有履行，包括土地補(bǔ)償款及其違約金8000萬元;廣東xx借款投入xx花園的資金本息3000多萬元;廣東xx擔(dān)保某某公司使用的銀行貸款本息20xx多萬元;拖欠承包費(fèi)20xx多萬元;拖欠土地出讓金、水電配套費(fèi)等1000多萬元;三、沒有“涂改解凍”原因不在廣東xx，系某某公司拒絕清償?shù)盅簜鶆?wù)所致。根據(jù)合同約定，屬于項(xiàng)目所產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)由某某公司自行承擔(dān)，某某公司不清償?shù)盅簜鶆?wù)，無論廣東xx作出多大的努力，銀行都不會(huì)同意涂銷抵押。四、根據(jù)廣東省高級(jí)人民法院于20xx年7月28日制定的關(guān)于工程款糾紛的解決意見規(guī)定，沒有資質(zhì)的單位簽訂施工合同，所能得到的也只能是投入的成本，包括材料款、員工工資，本案造價(jià)鑒定結(jié)論1.5億元其中包含的材料款和工人工資不到9000萬元，而某某公司和xx在廣東xx開發(fā)九處領(lǐng)取的款項(xiàng)達(dá)1億多元，大大超過作為掛靠施工單位所能得到的回報(bào)。

經(jīng)過開庭質(zhì)證，某某公司、xx對廣東xx提出的本訴證據(jù)材料有如下質(zhì)證意見：對證據(jù)材料一、二、三、四、六的真實(shí)性沒有異議;對證據(jù)材料五不予認(rèn)可，認(rèn)為是廣東xx單方編撰，沒有法律根據(jù);對證據(jù)材料一、二、三認(rèn)為屬無效合同。

廣東xx對某某公司提出的反訴證據(jù)材料有如下質(zhì)證意見：對于證據(jù)材料一、二、四、五、七、九、十、十一、十二、十四、十五、十六、十七，由于沒有證據(jù)原件或是某某公司單方面制作，對其真實(shí)不予質(zhì)證或不予確認(rèn);對于證據(jù)材料三、六的真實(shí)性沒有異議;對于證據(jù)材料八，真實(shí)性沒有異議，但認(rèn)為不是廣東xx進(jìn)行委托;對于證據(jù)材料十三，真實(shí)性沒有異議，但對關(guān)聯(lián)性有異議，是某某公司單方面制作，逾期交樓造成的損失不是廣東xx的責(zé)任。

第三人廣州xx對某某公司提出的反訴證據(jù)材料有如下質(zhì)證意見：對于證據(jù)材料一、二、五、九、十、十一、十二、十四、十五、十六，由于沒有證據(jù)原件或是某某公司單方面制作，對其真實(shí)不予質(zhì)證或不予確認(rèn);對于證據(jù)材料三、六，認(rèn)為不是證據(jù)的當(dāng)事人;對于證據(jù)材料四、七、八、十三、十七，真實(shí)性沒有異議。

第4篇：公司承包經(jīng)營管理合同范文

關(guān)鍵詞：監(jiān)理公司；成本預(yù)算；控制

中圖分類號(hào)：F27 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、監(jiān)理收入分析及對策

監(jiān)理公司的收入基本為各監(jiān)理項(xiàng)目監(jiān)理費(fèi)總和，因此監(jiān)理費(fèi)取費(fèi)的高低直接決定了監(jiān)理收入的水平。監(jiān)理公司的收入是監(jiān)理公司管理和運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，只有在監(jiān)理費(fèi)取費(fèi)合理的前提下，監(jiān)理公司才能得以良性運(yùn)轉(zhuǎn)，才能進(jìn)行人才的引進(jìn)與培養(yǎng)，才能進(jìn)行設(shè)備的采購和更新，才能不斷完善自己的管理和服務(wù)，才能最終以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)獲得業(yè)主的認(rèn)可。但在目前，監(jiān)理費(fèi)取費(fèi)費(fèi)率普遍偏低，市場存在壓價(jià)競爭，這極大影響了監(jiān)理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，并對行業(yè)的發(fā)展造成了約束。因此如何提高監(jiān)理取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，增加監(jiān)理企業(yè)收入，成了監(jiān)理企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益和發(fā)展首先要解決的問題。經(jīng)過自己在監(jiān)理企業(yè)的工作經(jīng)歷和總結(jié)，我認(rèn)為要提高監(jiān)理企業(yè)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)做好以下幾方面的工作。

（一）加強(qiáng)企業(yè)管理人員思想認(rèn)識(shí)，認(rèn)真進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)和成本預(yù)算。

隨著建設(shè)監(jiān)理制的前面推行，特別是國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管條例》、建設(shè)部《實(shí)施工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)督規(guī)定》等一系列政策規(guī)的頒布實(shí)施，監(jiān)理工作范圍越來越廣，監(jiān)理工作內(nèi)容越來越多，監(jiān)理程度越來越深，監(jiān)理責(zé)任越來越重。而且當(dāng)前監(jiān)理項(xiàng)目基本實(shí)行監(jiān)理項(xiàng)目備案制度，不僅要增加監(jiān)理人數(shù)，而且要提高監(jiān)理人員素質(zhì)，才能確保對項(xiàng)目有效進(jìn)行監(jiān)督管理。監(jiān)理人員的不到位或監(jiān)理的失職都可能引起建設(shè)主管部門的處罰或業(yè)主的追償。因此監(jiān)理項(xiàng)目再不是以前隨便派個(gè)別人員都可以應(yīng)付的了，監(jiān)理公司要發(fā)展就必須有一定數(shù)量的專業(yè)監(jiān)理人員，并按要求配備項(xiàng)目，對此企業(yè)管理人員應(yīng)有高度認(rèn)識(shí)。對監(jiān)理人員要求的提高必然造成監(jiān)理成本的增加，在承接監(jiān)理業(yè)務(wù)時(shí)監(jiān)理單位首先應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目對人員的要求進(jìn)行直接成本預(yù)算，并結(jié)合企業(yè)管理水平計(jì)算間接費(fèi)用，加上稅金和利潤后就可以作為項(xiàng)目監(jiān)理取費(fèi)報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)還應(yīng)結(jié)合工程特點(diǎn)和工期等風(fēng)險(xiǎn)因素，最終確定工程監(jiān)理費(fèi)價(jià)格。尤其在工程復(fù)雜而工期又要求較短的項(xiàng)目，業(yè)主要求監(jiān)理費(fèi)用包干，不支付延期監(jiān)理費(fèi)用時(shí)，這種風(fēng)險(xiǎn)就很大，監(jiān)理單位應(yīng)客觀評價(jià)后確定監(jiān)理費(fèi)用，最好能說服業(yè)主對延期費(fèi)用進(jìn)行支付，以減小監(jiān)理企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過企業(yè)預(yù)算后的監(jiān)理收費(fèi)應(yīng)切實(shí)作為能否承接項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)，能做則做，切不可存僥幸心理，為承攬到業(yè)務(wù)而盲目壓價(jià)。只有這樣監(jiān)理單位才能取得合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，才能良性運(yùn)行。

（二）加強(qiáng)企業(yè)自律，發(fā)揮監(jiān)理協(xié)會(huì)作用，規(guī)范行業(yè)取費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

監(jiān)理費(fèi)取費(fèi)率的高低是受整個(gè)地區(qū)本行業(yè)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)所制約的，因此如何提高當(dāng)?shù)乇拘袠I(yè)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是企業(yè)提高監(jiān)理費(fèi)率的前提。要提高當(dāng)?shù)氐男袠I(yè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不是一兩家監(jiān)理企業(yè)就可以決定的，而是需要各企業(yè)自律，并發(fā)揮監(jiān)理協(xié)會(huì)的作用，加大監(jiān)理協(xié)會(huì)的服務(wù)范圍和監(jiān)督檢查作用，定期對監(jiān)理企業(yè)所承接項(xiàng)目進(jìn)行檢查。對監(jiān)理取費(fèi)明顯不合理，監(jiān)理人員又根本不到位的監(jiān)理企業(yè)進(jìn)行通報(bào)，并上報(bào)建設(shè)主管部門進(jìn)行處罰，從而從根本上杜絕惡性競爭，維護(hù)大部分監(jiān)理企業(yè)的利益，端正行業(yè)風(fēng)氣。從而確保監(jiān)理企業(yè)能在取得合理的收費(fèi)下，切實(shí)做好監(jiān)理服務(wù)工作并最終獲得業(yè)主和社會(huì)的好評。

（三）加強(qiáng)與建設(shè)主管部門的溝通，對不符合監(jiān)理取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象進(jìn)行反映，通過主管部門進(jìn)行約束和端正。

目前監(jiān)理企業(yè)對建設(shè)主管部門的溝通意識(shí)還不強(qiáng)，總是默認(rèn)現(xiàn)狀，對發(fā)現(xiàn)的明顯影響自身利益的亂取費(fèi)現(xiàn)象不管不問，認(rèn)為自己反映也改變不了現(xiàn)狀；其實(shí)，政府既然制定了相關(guān)政策，自然也就是想去執(zhí)行和規(guī)范，只是執(zhí)行過程中總有未發(fā)現(xiàn)和監(jiān)督不到的地方，這就需要各企業(yè)去發(fā)現(xiàn)和反映。比如：監(jiān)理項(xiàng)目招投標(biāo)中存在明顯不符合監(jiān)理取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象，甚至政府投資項(xiàng)目也有明顯低于監(jiān)理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；大部分招標(biāo)工程中基本不管工程難易情況統(tǒng)一按監(jiān)理費(fèi)下浮20%。以上許多現(xiàn)象都是需要規(guī)范并對監(jiān)理企業(yè)收益影響很大的，各監(jiān)理單位應(yīng)主動(dòng)對建設(shè)主管部門進(jìn)行反映，并由其進(jìn)行規(guī)范。只有企業(yè)與建設(shè)主管部門的互動(dòng)，才能促進(jìn)監(jiān)理行業(yè)的健康發(fā)展，才能提高監(jiān)理取費(fèi)，才能使監(jiān)理企業(yè)良性發(fā)展，并最終回報(bào)社會(huì)。

二、監(jiān)理成本的構(gòu)成及控制

（一）監(jiān)理成本的構(gòu)成

作為任何企業(yè)，都應(yīng)該在支付經(jīng)營活動(dòng)必要的支出后，爭取最大的效益。那么，監(jiān)理單位必要的經(jīng)營活動(dòng)支出是什么呢?主要構(gòu)成就是監(jiān)理項(xiàng)目發(fā)生的直接成本、管理機(jī)構(gòu)發(fā)生的間接成本和上繳國庫的稅金。合理控制好直接成本和間接成本，對在當(dāng)前監(jiān)理市場取費(fèi)較低的情況下使企業(yè)有所發(fā)展并略有節(jié)余，應(yīng)該說是最有效的方法。監(jiān)理的直接成本:就是現(xiàn)場監(jiān)理機(jī)構(gòu)發(fā)生的一切費(fèi)用，包括:監(jiān)理人員的勞動(dòng)報(bào)酬，即工資、津貼、工資附加費(fèi)、獎(jiǎng)金等;用于監(jiān)理人員的專項(xiàng)開支，包括辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、住宿費(fèi)、補(bǔ)助費(fèi)、書報(bào)費(fèi)、通信費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)、交通費(fèi)等;用于監(jiān)理工作的必要設(shè)施及測試儀器等項(xiàng)目的購置費(fèi)和租賃費(fèi);所需的其它外部服務(wù)支出。監(jiān)理的間接成本:就是企業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生的一切費(fèi)用，包括:管理人員的勞動(dòng)報(bào)酬，即工資、津貼、工資附加費(fèi)、獎(jiǎng)金、差旅費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等;經(jīng)營業(yè)務(wù)費(fèi)，包括為招攬監(jiān)理業(yè)務(wù)而發(fā)生的廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、有關(guān)契約或合同的公證費(fèi)和簽證費(fèi)等活動(dòng)經(jīng)費(fèi);辦公費(fèi)，包括辦公用具、用品購置費(fèi)、通信、郵寄、交通、上網(wǎng)費(fèi)，辦公室及相關(guān)設(shè)施的使用費(fèi)、維修費(fèi)以及會(huì)議費(fèi);固定資產(chǎn)及常用工器具和設(shè)備的使用費(fèi);墊支資金貸款利息;業(yè)務(wù)培訓(xùn)費(fèi)，圖書資料購置等教育經(jīng)費(fèi);新技術(shù)開發(fā)、研制、試用費(fèi);咨詢費(fèi)、專有技術(shù)使用費(fèi);工會(huì)等職工組織活動(dòng)經(jīng)費(fèi)和其它行政活動(dòng)經(jīng)費(fèi);企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)基金和其它營業(yè)外支出。

（二）監(jiān)理成本的控制

一個(gè)監(jiān)理企業(yè)，應(yīng)采用什么樣的方式來控制成本，我認(rèn)為要根據(jù)各企業(yè)具體情況來確定。

1、對于規(guī)模較小的監(jiān)理企業(yè)，由于業(yè)務(wù)量不大，可以采用由各部門直接參與管理監(jiān)理項(xiàng)目，根據(jù)工程進(jìn)度和建設(shè)單位的要求，及時(shí)增減人員，和在各項(xiàng)目之間調(diào)配使用人員，并根據(jù)具體情況確定必要的支出。這樣通過節(jié)約人工費(fèi)的途徑來控制直接成本，從而達(dá)到控制監(jiān)理成本的目的。

2、對于規(guī)模較大的監(jiān)理企業(yè)，為了控制好監(jiān)理成本，可以采用項(xiàng)目有限承包經(jīng)營責(zé)任制與專業(yè)監(jiān)理部完全承包經(jīng)營責(zé)任制相結(jié)合的體制、項(xiàng)目預(yù)算管理體制。

①項(xiàng)目有限承包經(jīng)營責(zé)任制與監(jiān)理部完全承包經(jīng)營責(zé)任制相結(jié)合的體制:為了保證監(jiān)理工作質(zhì)量，監(jiān)理企業(yè)對現(xiàn)場監(jiān)理人員的配置、現(xiàn)場設(shè)備的購置、住宿費(fèi)、交通費(fèi)、通信費(fèi)、辦公費(fèi)等作了明確規(guī)定，按公司規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)及包干辦法由監(jiān)理部有限包干，節(jié)余部分由監(jiān)理部分配。規(guī)模較大的監(jiān)理部也可由各監(jiān)理組有限包干，節(jié)余部分由監(jiān)理部與監(jiān)理組協(xié)商后分配。規(guī)模較大的監(jiān)理企業(yè)，對一些監(jiān)理費(fèi)少、點(diǎn)多、線長、時(shí)間較長、專業(yè)性強(qiáng)的，也可實(shí)行專業(yè)監(jiān)理部上繳一定比例的管理費(fèi)和利潤后完全包干的辦法，由它們代表監(jiān)理企業(yè)對現(xiàn)場監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行直接成本的控制。這樣做，可以使企業(yè)對現(xiàn)場監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行有效管理，保證了項(xiàng)目監(jiān)理工作的質(zhì)量；同時(shí)，監(jiān)理的直接成本也能得到較好的控制。這是各監(jiān)理企業(yè)常見的管理體制。

②項(xiàng)目預(yù)算管理體制:公司對成本核算進(jìn)行全面考核，根據(jù)法律法規(guī)、監(jiān)理合同、公司有關(guān)定員定額和費(fèi)用的規(guī)定，由項(xiàng)目總監(jiān)和監(jiān)理部門、財(cái)務(wù)部門編制項(xiàng)目成本費(fèi)用預(yù)算，報(bào)請總經(jīng)理批準(zhǔn)后，按預(yù)算控制和管理成本費(fèi)用。建立事前、事中、事后相結(jié)合的成本動(dòng)態(tài)控制系統(tǒng)，將成本預(yù)算執(zhí)行與成本核算相結(jié)合，對成本進(jìn)行有效控制。并建立成本考核制度，對各項(xiàng)目執(zhí)行預(yù)算情況按規(guī)定進(jìn)行節(jié)獎(jiǎng)超罰。此辦法有利于挖掘降低成本的潛力，促進(jìn)改善生產(chǎn)經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。目前，采用這種管理體制的監(jiān)理企業(yè)還不多。

三、結(jié)束語

監(jiān)理企業(yè)在提高自身管理水平的同時(shí)，努力爭取合理的監(jiān)理取費(fèi)費(fèi)率，增大監(jiān)理業(yè)務(wù)收入，并結(jié)合符合自身現(xiàn)狀的項(xiàng)目管理模式進(jìn)行成本控制，那么監(jiān)理企業(yè)必將能克服當(dāng)前存在的困難，在自身發(fā)展的同時(shí)獲得社會(huì)的認(rèn)可，并最終取得較好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。

參考文獻(xiàn)

第5篇：公司承包經(jīng)營管理合同范文

1合作農(nóng)場型生態(tài)循環(huán)農(nóng)業(yè)模式的制度

基礎(chǔ)要素在東林合作農(nóng)場型生態(tài)循環(huán)農(nóng)業(yè)模式中，規(guī)制性、規(guī)范性與文化—認(rèn)知性三種制度基礎(chǔ)要素共同發(fā)揮作用。首先，規(guī)制性要素特別強(qiáng)調(diào)明確、外在的各種規(guī)制過程。從制度建立的視角，地方政府出臺(tái)的規(guī)制性政策文件對合作農(nóng)場的制度和組織屬性作出明確界定。2010年市委辦公室、市政府辦公室印發(fā)《關(guān)于發(fā)展合作農(nóng)場的意見》的通知。當(dāng)前人力資源的短缺，是合作農(nóng)場發(fā)展面臨的主要制約之一。應(yīng)農(nóng)民加入合作農(nóng)場后轉(zhuǎn)型為“職業(yè)農(nóng)民”的需求，地方政府于2012年印發(fā)《關(guān)于大力培育新型職業(yè)農(nóng)民的意見》的通知，自上而下建立起一套新型職業(yè)農(nóng)民培養(yǎng)和人才成長機(jī)制。實(shí)行持證職業(yè)農(nóng)民制。強(qiáng)制性的規(guī)制性要素是合作農(nóng)場制度創(chuàng)新的核心成分，為合作農(nóng)場的建立與完善提供了基礎(chǔ)。政府還在引導(dǎo)、財(cái)政和信貸扶持、稅收減免、經(jīng)營范圍與建設(shè)用地等方面給予支持性規(guī)制。合作農(nóng)場成立之后，內(nèi)部建立起一套運(yùn)行規(guī)章制度，涵蓋合作社章程、農(nóng)場協(xié)議、種植管理合同、農(nóng)場員工規(guī)章制度（種植員、放水員、倉庫保管員等）。但對合作農(nóng)場的雇員來說，職位規(guī)則的激勵(lì)作用尚不明顯。種植農(nóng)場的雇員，有2/3對于前一年的農(nóng)作物單產(chǎn)、小麥和水稻的標(biāo)的產(chǎn)量、獎(jiǎng)金計(jì)算方式等一概不知情。然而，這種形式的好處是不用擔(dān)心下雨影響生產(chǎn)等。因此，標(biāo)準(zhǔn)制定不合理也不會(huì)說。償付規(guī)則的制裁中，包括由雇員自己填寫打分表的形式，涉及偷拿集體財(cái)產(chǎn)、偷賣集體糧食等處以加倍罰款，2-3次以上將解雇。其次，規(guī)范性基礎(chǔ)要素，強(qiáng)調(diào)的是社會(huì)生活中的制度，還存在說明性、評價(jià)性和義務(wù)性的維度，包括了價(jià)值觀和規(guī)范。東林合作農(nóng)場制度的主要?jiǎng)?chuàng)建者是東林村村兩委，來自村集體層面的其他規(guī)則和價(jià)值觀構(gòu)成了合作農(nóng)場的規(guī)范性基礎(chǔ)要素，主要有《東林村村民自治章程》和《東林佳苑小區(qū)管理“十不規(guī)范”》?！蹲灾握鲁獭窞榇逦瘯?huì)管理本村屬于村集體所有的土地和財(cái)務(wù)這一職責(zé)提供了規(guī)范性基礎(chǔ)，賦權(quán)村委會(huì)組織村民依法發(fā)展各種形式的經(jīng)濟(jì)。村成立由黨員、老干部、村民代表組成的理財(cái)小組，對村財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督。早期的規(guī)范性制度理論家帕森斯就將共同規(guī)范與價(jià)值觀視為穩(wěn)定社會(huì)秩序的重要基礎(chǔ)之一。因此，基于村集體的共同規(guī)范和價(jià)值觀為穩(wěn)定合作農(nóng)場的發(fā)展提供不可或缺制度基礎(chǔ)要素。第三，制度的文化—認(rèn)知性要素構(gòu)成了關(guān)于社會(huì)實(shí)在的性質(zhì)的共同理解，以及建構(gòu)意義的認(rèn)知框架。合作農(nóng)場的社員大多生活在同一個(gè)行政村的村域共同體之中，東林合作農(nóng)場的管理層與村兩委屬“一套班子”：場長即理事長，由村主任擔(dān)任；副理事長也是村兩委成員；其他成員則是按照技術(shù)分類的小組長（僅有日常生產(chǎn)管理的權(quán)責(zé)）。關(guān)于農(nóng)場發(fā)展及利益分配的重大決策主要是由以村書記和村長為代表的村兩委共同決策。在村民自治的情景中建立起來的行政權(quán)威，構(gòu)成了管理者與農(nóng)場雇員之間互動(dòng)的支持。在東林村，身兼私人企業(yè)老板的村書記與曾任蔬菜合作社社長的村主任，不僅具備科層制權(quán)威，同時(shí)也擁有魅力型權(quán)威。合作農(nóng)場每月召開一次黨員代表議事會(huì)，文化—認(rèn)知性要素為合作農(nóng)場提供了一定的信任基礎(chǔ)。

2三位一體的合作農(nóng)場型生態(tài)循環(huán)農(nóng)業(yè)模式

建立合作農(nóng)場成立以后，村兩委與上級(jí)相關(guān)農(nóng)業(yè)部門開始密切的業(yè)務(wù)往來，通過與外界的溝通交流，拓寬了農(nóng)場產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)的思路。村兩委領(lǐng)導(dǎo)去河南考察后，提出水稻全程機(jī)械化生產(chǎn)項(xiàng)目（獲得六項(xiàng)專利）。與高校、科研機(jī)構(gòu)、科技公司及地方農(nóng)委等合作，實(shí)現(xiàn)定性、定量生產(chǎn)有機(jī)富硒的水稻、小麥，單位產(chǎn)值約10.5萬元/hm2，效益6.0萬元/hm2。由富硒有機(jī)大米項(xiàng)目，因一個(gè)科技項(xiàng)目落戶而產(chǎn)生了“一頭豬、一畝地”和“富硒水果園”的生態(tài)種養(yǎng)殖項(xiàng)目，應(yīng)用發(fā)酵床養(yǎng)豬及豬糞干濕分離新技術(shù)建設(shè)萬頭生豬生態(tài)養(yǎng)殖基地。用米廠的青糠、谷糠、小麥喂養(yǎng)生態(tài)豬、有機(jī)硒豬，并實(shí)行母豬生產(chǎn)智能化管理、數(shù)字化生產(chǎn)、肉豬生產(chǎn)的百分之百發(fā)酵床、自動(dòng)給料系統(tǒng)。并與政府部門合作建成土壤氮磷攔截工程。當(dāng)前生態(tài)養(yǎng)豬場占地3.5hm2、總投資1350萬元，設(shè)計(jì)年產(chǎn)肉豬10000頭，其中5000頭為生態(tài)優(yōu)質(zhì)豬肉，產(chǎn)值3500萬，效益600-800萬，爭取三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)每畝平均效益10000元。創(chuàng)建有機(jī)水果生產(chǎn)基地，占地4.0hm2，投入250萬元，建有設(shè)施大棚、保鮮倉庫，引進(jìn)水果新品種12種，年產(chǎn)水果90t、產(chǎn)值70萬元。繼有機(jī)水稻項(xiàng)目、生態(tài)養(yǎng)豬和富硒水果園等生態(tài)種養(yǎng)殖項(xiàng)目之后，村兩委帶領(lǐng)下的合作農(nóng)場正在積極創(chuàng)建東林生態(tài)旅游基地。利用3%的農(nóng)業(yè)設(shè)施用地指標(biāo)（政策規(guī)定）開展建設(shè)，打造集果園采摘、農(nóng)場體驗(yàn)、生態(tài)農(nóng)家樂、營銷門店購物等于一體的生態(tài)游線路，打造集生態(tài)生產(chǎn)、文化創(chuàng)意、休閑旅游等多功能的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)模式。整合外部的信息和技術(shù)支持，借助各類涉農(nóng)項(xiàng)目，東林合作農(nóng)場生態(tài)循環(huán)農(nóng)業(yè)正走向“機(jī)械化”、“生態(tài)化”和“科技化”的新“三化”之路，打造“種植業(yè)（稻田和果園）+養(yǎng)殖業(yè)（豬場和羊場）+生態(tài)旅游業(yè)”三位一體的合作農(nóng)場型生態(tài)循環(huán)農(nóng)業(yè)模式。合作農(nóng)場收益的60%歸村集體，40%用于支付農(nóng)場員工工資和獎(jiǎng)金。在農(nóng)場層面，實(shí)行“大承包、小包干”的經(jīng)營方式和“成本核算、績效掛鉤”的利益分配機(jī)制，包括支付管理費(fèi)及管理人工費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、獎(jiǎng)勵(lì)方式、支付方式，畝均管理費(fèi)、月基本工資等。由村兩委制定承包管理標(biāo)的（年際有波動(dòng)，一般以農(nóng)戶經(jīng)營方式的平均畝產(chǎn)為基準(zhǔn)），如2011年的標(biāo)的為水稻7500kg/hm2，小麥4125kg/hm2，定獎(jiǎng)賠各20%（按正常年份產(chǎn)量）。與種植農(nóng)場不同，生態(tài)養(yǎng)豬場很難制定承包管理標(biāo)的。當(dāng)前村兩委也開始著手入股分成的分配機(jī)制。當(dāng)前的養(yǎng)殖業(yè)激勵(lì)主要來自規(guī)模生產(chǎn)，通過循環(huán)農(nóng)業(yè)規(guī)避個(gè)體養(yǎng)殖所面臨的豬場環(huán)境壓力，且能更好地分擔(dān)市場風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前合作農(nóng)場實(shí)現(xiàn)的利潤，在按章提取公積金、公益金和擴(kuò)大再生產(chǎn)所需資金后，為村集體經(jīng)濟(jì)組織成員分紅，每人200元（基本可以解決一人一年的口糧所需），共60萬元。同時(shí)，合作農(nóng)場蔬菜基地生產(chǎn)的蔬菜以低于市場價(jià)20%供應(yīng)村便利店，村民可憑糧食銀行卡定量購買。

二、合作農(nóng)場型生態(tài)循環(huán)農(nóng)業(yè)模式的制度創(chuàng)新機(jī)制

1規(guī)制性、規(guī)范性與文化—認(rèn)知性共同約束機(jī)制

規(guī)制性、規(guī)范性與文化—認(rèn)知性三種制度的基礎(chǔ)要素共同發(fā)揮作用，建立起集農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展規(guī)劃、村民就業(yè)保障與社會(huì)管理多重功能于一體的合作農(nóng)場型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)模式。地方政府出臺(tái)的規(guī)制性文件，是合作農(nóng)場制度創(chuàng)新的核心成分，為合作農(nóng)場的建立與完善提供了基礎(chǔ)。它不僅有利于解決土地流轉(zhuǎn)、設(shè)施用地、風(fēng)險(xiǎn)保障等家庭農(nóng)場經(jīng)營中存在的問題，而且有助于通過政府規(guī)制有效控制龍頭企業(yè)經(jīng)營中的“非糧化、非農(nóng)化”現(xiàn)象?；诖寮w的共同規(guī)范和價(jià)值觀為穩(wěn)定合作農(nóng)場的發(fā)展提供了不可或缺的制度要素。在村民自治的情景中建立起來的行政權(quán)威，構(gòu)成了合作農(nóng)場中管理者與農(nóng)場雇員之間互動(dòng)的支持性制度要素。以村集體為單位的合作農(nóng)場，發(fā)揮著生產(chǎn)發(fā)展、就業(yè)保障與社會(huì)管理等多重功能。地方政府和村兩委作為制度創(chuàng)新的主體，發(fā)揮了積極作用。地方政府作為合作農(nóng)場發(fā)育的積極推動(dòng)者，在組建引導(dǎo)、宣傳動(dòng)員方面發(fā)揮重要作用。通過召開現(xiàn)場會(huì)、推進(jìn)會(huì)、動(dòng)員大會(huì)、大討論等，出臺(tái)扶持政策、營造輿論氛圍，規(guī)范土地有序流轉(zhuǎn)、統(tǒng)一村干部的思想。2010年太倉市出臺(tái)《關(guān)于發(fā)展合作農(nóng)場的意見》，明確了發(fā)展合作農(nóng)場的方法和形式、基本原則，組建的基本條件和程序及主要政策措施等。在土地、人力、技術(shù)、資金等生產(chǎn)要素方面，政府出臺(tái)了具體措施；其次，村兩委作為合作農(nóng)場運(yùn)行的管理主體，在決策、操作、監(jiān)督制裁方面發(fā)揮重要作用。作為一種將治理組織和經(jīng)濟(jì)組織有機(jī)結(jié)合起來的制度設(shè)計(jì)，合作農(nóng)場的管理層與村兩委屬同一班子，運(yùn)行規(guī)則主要是村兩委決策。在東林合作農(nóng)場，村莊層面對土地、人力、資金、技術(shù)、信息及社會(huì)資本等各類內(nèi)外部資源進(jìn)行優(yōu)化整合，順應(yīng)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展趨勢。

2合作農(nóng)場型生態(tài)循環(huán)農(nóng)業(yè)的模式創(chuàng)新與運(yùn)行機(jī)制

生態(tài)循環(huán)農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)機(jī)制的再生產(chǎn)，是三位一體的合作農(nóng)場型生態(tài)循環(huán)農(nóng)業(yè)模式創(chuàng)新的制度誘因。對于合作農(nóng)場的成員，由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)（特別是養(yǎng)殖業(yè)）的特殊性（生產(chǎn)的周期性、以及面臨自然風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)等），難以制定生產(chǎn)的管理標(biāo)的。長遠(yuǎn)來看，土地規(guī)?；薪?jīng)營的面積將會(huì)受到規(guī)制性和文化—認(rèn)知性制度要素的雙重制約，不僅在政策上面臨穩(wěn)定糧食生產(chǎn)與發(fā)展高效農(nóng)業(yè)的雙重目標(biāo)，在土地集中流轉(zhuǎn)方面也會(huì)因邊界不重合而受到村莊治理邊界的限制。從土地規(guī)模經(jīng)營主體創(chuàng)新的視角，總的來看，土地流轉(zhuǎn)實(shí)行“三權(quán)分離”的目的就是保障承包經(jīng)營權(quán)帶給屬于集體經(jīng)濟(jì)組織成員的原承包農(nóng)戶以更多的財(cái)產(chǎn)收益，而經(jīng)營權(quán)在更大范圍內(nèi)得到有效配置。以農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織作為實(shí)現(xiàn)土地規(guī)模經(jīng)營的主體，東林合作農(nóng)場模式，一方面構(gòu)建了“集體所有、集體經(jīng)營、農(nóng)民參股”的承包地規(guī)模經(jīng)營，強(qiáng)調(diào)了集體產(chǎn)權(quán)的合作優(yōu)勢；同時(shí)，它整合了承包土地和宅基地的統(tǒng)籌收益與置換，強(qiáng)調(diào)了農(nóng)民作為承包主體的財(cái)產(chǎn)權(quán)和合作參與，進(jìn)而突出土地合作化經(jīng)營的規(guī)模優(yōu)勢和組織優(yōu)勢有效整合。最為關(guān)鍵的是，不單是土地資源，合作農(nóng)場有效地在行政村層面進(jìn)行各類資源要素的整合，包括人力、技術(shù)、資金等生產(chǎn)要素，為最大化土地規(guī)模經(jīng)營效益創(chuàng)造最佳條件。

三、合作農(nóng)場型生態(tài)循環(huán)農(nóng)業(yè)發(fā)展的政策建議

1多途徑提高合作農(nóng)場型生態(tài)循環(huán)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)績效

發(fā)達(dá)國家農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的過程表明，農(nóng)業(yè)必須按照產(chǎn)業(yè)的特性（即以市場為導(dǎo)向）來發(fā)展。但完全依靠市場化不可能順利實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，處理好政府與市場的關(guān)系，對于提高合作農(nóng)場型生態(tài)循環(huán)農(nóng)業(yè)至為關(guān)鍵?；谔珎}東林合作農(nóng)場的案例，政府部門應(yīng)采取多元方式積極引導(dǎo)村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦合作農(nóng)場；加大財(cái)政、信貸的扶持力度，尤其是在土地整治、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)等方面扶持合作農(nóng)場的發(fā)展；依法減免合作農(nóng)場稅收，享受國家規(guī)定的對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、加工、流通、服務(wù)和其他涉農(nóng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)相應(yīng)的稅收優(yōu)惠；支持合作農(nóng)場參與糧食和農(nóng)資經(jīng)營，包括開展自用農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料的購銷業(yè)務(wù)，向本組織成員農(nóng)戶代購和代加工自用糧食；保障合作農(nóng)場建設(shè)用地，如規(guī)模化畜禽養(yǎng)殖所需用地、農(nóng)業(yè)機(jī)械存放場庫用地，按照農(nóng)用地進(jìn)行管理。加工企業(yè)所需的建設(shè)用地，由當(dāng)?shù)貒临Y源部門統(tǒng)籌安排用地計(jì)劃。在當(dāng)前的發(fā)展階段，發(fā)揮政府在外部的農(nóng)業(yè)公益體系建設(shè)中的作用對合作農(nóng)場的發(fā)育尤為關(guān)鍵。對地方政府的績效考核中，加大發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)相關(guān)的指標(biāo)權(quán)重，縮小GDP的考核權(quán)重，激勵(lì)地方政府在追求產(chǎn)業(yè)績效的同時(shí)，避免農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的非農(nóng)化、農(nóng)業(yè)種植的非糧化趨向。

2多維度加強(qiáng)合作農(nóng)場型生態(tài)循環(huán)農(nóng)業(yè)組織發(fā)育

第6篇：公司承包經(jīng)營管理合同范文

乙方（受托人）：＿＿＿＿物業(yè)管理公司

為加強(qiáng)＿＿＿＿住宅區(qū)牧業(yè)管理，保障區(qū)內(nèi)房屋和公用設(shè)施的正常使用權(quán)用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱住宅區(qū)條例）及其配套實(shí)施細(xì)則（以下簡稱住宅區(qū)細(xì)則）和市政府有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方充分協(xié)商，同意簽訂本招手管理合同，以便共同遵守。合同書面如下：

一、招手管理范圍及內(nèi)容

（一）甲方將位于＿＿＿＿區(qū)＿＿＿＿路的＿＿＿＿住宅區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)托給乙方實(shí)行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，承包經(jīng)營，自負(fù)盈虧。

（二）管理事項(xiàng)包括：

1．房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)；

2．區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場所（地）[消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等]的使用、維、養(yǎng)護(hù)和管理；

3．清潔衛(wèi)生（不含垃圾運(yùn)到中轉(zhuǎn)站后的工作）；

4．公共生活秩序；

5．文娛活動(dòng)場所；

6．便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及住宅區(qū)內(nèi)所有營業(yè)場所（不含肉菜市場）；

7．車輛行駛及停泊；

8．住宅區(qū)檔案管理；

9．政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng)。

二、委托管理原則

以社會(huì)效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟(jì)效益為輔，相互促進(jìn)，體現(xiàn)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和責(zé)、權(quán)、利相統(tǒng)一原則。

三、委托管理期限確定管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指示，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)抵押經(jīng)濟(jì)承包責(zé)任。

四、委托管理期限

委托管理期限為＿＿＿＿年，自＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日起至＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日止。

五、雙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)

1、依照住宅區(qū)條例和本合同規(guī)定將＿＿＿＿住宅區(qū)委托乙方實(shí)行物業(yè)管理；

2、監(jiān)督乙方對公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法付給乙方；

3、按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房（總建設(shè)面積的0。5%）＿＿＿＿平米給乙方，按商品房租金標(biāo)準(zhǔn)租賃租用，并負(fù)責(zé)辦理使用手續(xù)；

4、給乙方提供管理用房＿＿＿＿平方米（其中辦公用房＿＿＿＿平方米，員工宿舍＿＿＿＿平方米），按微利房租金標(biāo)準(zhǔn)租用；

5、負(fù)責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿時(shí)予以收回；

6、不得干涉乙方依法本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動(dòng)；

7、對乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方管理不善造成重大經(jīng)濟(jì)損失，有權(quán)終止合同；

8、負(fù)責(zé)確定本住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

9、委托乙方對違反住宅區(qū)條例和住宅區(qū)細(xì)則以及業(yè)主公約的進(jìn)行處理：包括予以罰款、責(zé)令停工、責(zé)令賠償經(jīng)濟(jì)損失，以集水、停電等措施對無故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任進(jìn)行催交、催改；

10、協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動(dòng)和物業(yè)管理工作；

11、政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。

（二）乙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)

1．根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法；

2．遵守各項(xiàng)管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對本住宅區(qū)物業(yè)實(shí)施綜合管理，確保實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督；

3．根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報(bào)甲方審義通過后，從公用設(shè)施專用基金中禽所需的維修經(jīng)費(fèi)；

4．接受甲方對經(jīng)營管理過程中財(cái)務(wù)帳目的監(jiān)督并報(bào)告工作，每月勝敗甲方和區(qū)住宅管理部門報(bào)送一次財(cái)務(wù)報(bào)表，每三個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)收支帳目；

5．對住宅區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施；

6．乙方須本著商效、精干的原則在本住宅區(qū)設(shè)置管理處；

7．建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況；

8．負(fù)責(zé)測算住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并向甲方提供測算標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)；嚴(yán)格按照甲方審議通過的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價(jià)。每三個(gè)月向區(qū)住宅管理部門繳交一次50%商業(yè)用房的租金，作為公用設(shè)施專用基金的回收；

9．有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和住宅區(qū)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理；

10．在管理期滿時(shí)向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財(cái)產(chǎn)、全部牧業(yè)管理檔及有關(guān)資料；

11．開展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作；

12．有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理的專項(xiàng)業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位

六、管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

（一）各項(xiàng)管理指標(biāo)執(zhí)行《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)》及市、區(qū)宅管理部門規(guī)定的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，要求住宅區(qū)在乙方接管后＿＿＿＿年內(nèi)達(dá)到＿＿＿＿標(biāo)準(zhǔn)。

（二）確保年完成各項(xiàng)收費(fèi)指標(biāo)＿＿＿＿萬元，合理支出＿＿＿＿萬元，方可提成所收取管理費(fèi)的＿＿＿＿%作為經(jīng)營收入。

七、風(fēng)險(xiǎn)抵押

（一）乙方在合同簽訂之日起三日內(nèi)向甲方一次性支付人民幣＿＿＿＿元作為風(fēng)險(xiǎn)抵押金；

（二）乙方在合同規(guī)定的管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方在合同期滿后三日內(nèi)還全部抵押金及銀行活期存款利息；

（三）如由于甲方過錯(cuò)致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠乙方經(jīng)濟(jì)損失；

（四）如由于乙方過錯(cuò)致辭使合同不能履行，乙方無權(quán)要求反還抵押金，應(yīng)賠償甲方經(jīng)濟(jì)損失。

八、獎(jiǎng)罰措施

（一）在各項(xiàng)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面完成的前提下，管理費(fèi)用如有節(jié)余甲方按節(jié)余額＿＿＿＿%獎(jiǎng)勵(lì)乙方。

（二）如該住宅區(qū)被評為全國、省、市文明住宅小區(qū)，甲方分別獎(jiǎng)勵(lì)乙方民幣＿＿＿＿元（全國）、＿＿＿＿元（?。?、＿＿＿＿元（市）；獲得上級(jí)部門單項(xiàng)獎(jiǎng)或有關(guān)榮譽(yù)的獎(jiǎng)金另訂；如在乙方管理期間，由乙方獲間的文明小區(qū)稱號(hào)被上級(jí)部門取消，則乙方應(yīng)全部返還上述獎(jiǎng)金及銀行活期存款利息。

（三）如果甲方不完成應(yīng)負(fù)的合同責(zé)任，由此而影響乙方承包管理目標(biāo)和濟(jì)指標(biāo)，或給乙方造成直接經(jīng)濟(jì)損失，甲方應(yīng)當(dāng)給予襝或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；

（四）如果乙方?jīng)]有完成合同責(zé)任或管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方應(yīng)當(dāng)責(zé)成方限期改正，情節(jié)嚴(yán)重的處以人民幣＿＿＿＿至＿＿＿＿元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟(jì)損失由乙方承擔(dān)；

（五）由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經(jīng)濟(jì)損失或生活嚴(yán)重不便的應(yīng)當(dāng)賠償甲方或業(yè)主及使用人的經(jīng)濟(jì)損失（以市住宅主管部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)）。

九、合同更改、補(bǔ)充與終止

（一）經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對本合同條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書面合為準(zhǔn)；

（二）合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于滿前六個(gè)月向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姡?/p>

（三）合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先承包理，但根據(jù)住宅區(qū)條例和住宅區(qū)細(xì)則規(guī)定被取消優(yōu)先承包理資格的除外。

十、其他事項(xiàng)

（一）本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災(zāi)害（臺(tái)風(fēng)、洪水、地震等，造成經(jīng)濟(jì)損失的，雙方應(yīng)相互體諒，共同協(xié)商，合理分?jǐn)偂?/p>

（二）本合同自簽訂之日起生效，附件1、2、3、4、＿＿＿＿、＿＿＿＿合同的有效組成部分。

（三）本合同正本一式三份，甲、乙雙方和區(qū)住宅管理部門各執(zhí)一份，具同等法律效力。

（四）雙方如對合同發(fā)生爭議，協(xié)商不成的，提請市住宅主管部門或區(qū)住管理部門調(diào)解，或由深圳中級(jí)人民法院裁決。

（五）

（六）

甲方（蓋章）：乙方（蓋章）：

代表（簽名）：代表（簽名）：

時(shí)間：年月日

附：

住宅區(qū)業(yè)主公約

為加強(qiáng)住宅區(qū)各類物業(yè)管理，保障本住宅區(qū)物業(yè)的安全與合理使用，維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序，創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，同意簽訂本公約，并共同遵守。

一、本住宅區(qū)情況

1．地點(diǎn)＿＿＿＿區(qū)＿＿＿＿路；

2．總占地面積：＿＿＿＿平方米；

3．總建筑面積：＿＿＿＿平方米，其中：住宅＿＿＿＿平方米，非住宅＿＿＿＿平方米（商業(yè)用房＿＿＿＿平方米，（商業(yè)用房＿＿＿＿平方米，其他＿＿＿＿平方米）；

4．樓宇＿＿＿＿棟＿＿＿＿套；其中：高層樓宇＿＿＿＿棟＿＿＿＿套，多層樓宇＿＿＿＿棟＿＿＿＿套；

5．業(yè)主數(shù)量：＿＿＿＿個(gè)；

6．管委會(huì)財(cái)產(chǎn)：

（1）公用設(shè)施專用基金；＿＿＿＿元；

（2）物業(yè)管理用房＿＿＿＿平方米，其中：管委會(huì)＿＿＿＿平方米，物業(yè)管理公司＿＿＿＿平方米；

（3）商業(yè)用房＿＿＿＿平方米；

（4）其他；

7．公用設(shè)施及公共場所（地）狀況：

（1）道路：車行道＿＿＿＿平方米；人行道＿＿＿＿平方米；

（2）園林綠化地面積：＿＿＿＿平方米；

（3）教育設(shè)施：中學(xué)＿＿＿＿所，建筑面積＿＿＿＿平方米；小學(xué)＿＿＿＿所，建筑面積＿＿＿＿平方米；幼兒園＿＿＿＿所，建筑面積＿＿＿＿平方米；

（4）文體設(shè)施：文娛活動(dòng)中心＿＿＿＿個(gè)，建筑面積＿＿＿＿平方米；網(wǎng)球場＿＿＿＿個(gè)，占地面積＿＿＿＿平方米；門球場＿＿＿＿個(gè)，占地面積＿＿＿＿平方米；游泳池＿＿＿＿個(gè)，建筑面積＿＿＿＿平方米；兒童游樂場所＿＿＿＿個(gè)，占地面積＿＿＿＿平方米；

其他：

a、

b、

c、

（5）路燈＿＿＿＿盞；庭園燈＿＿＿＿盞；其他為燈：a、b、

（6）污水檢查井＿＿＿＿個(gè)，排污管＿＿＿＿米；雨水檢查井＿＿＿＿個(gè)雨水管＿＿＿＿米；化糞池＿＿＿＿座；明溝＿＿＿＿米；暗溝＿＿＿＿米；

（7）消防水泵頭接口＿＿＿＿個(gè)；

（8）停車場＿＿＿＿個(gè)，總占地面積＿＿＿＿平方米，車位＿＿＿＿個(gè)；

（9）綜合樓＿＿＿＿座，建設(shè)面積＿＿＿＿平方米，其中：a、b、

（10）肉菜市場＿＿＿＿個(gè)，建筑面積＿＿＿＿平方米；

（11）郵電局（所）＿＿＿＿個(gè)，建筑面積＿＿＿＿平方米；

（12）影劇院＿＿＿＿座，建筑面積＿＿＿＿平方米；

（13）醫(yī)院＿＿＿＿座，建筑面積＿＿＿＿平方米；

（14）其他：

以上所有公用設(shè)施和公共場所（地0有＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿項(xiàng)已工音樂會(huì)使用，有＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿項(xiàng)尚未竣工或交會(huì)使作，預(yù)計(jì)＿＿＿＿年＿＿＿＿月可交會(huì)使用。

8．其他事項(xiàng)：

（1）

（2）

（3）

二、業(yè)主大會(huì)召集和決定住宅區(qū)重大事項(xiàng)的方式

1．業(yè)主大會(huì)的召集：

（1）第一次業(yè)主大會(huì)在住宅交付使用且入住率達(dá)到50%以上時(shí)，由區(qū)住宅理部門會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理公司按法定程序和形式召集，先舉產(chǎn)生管委會(huì)。

A．由區(qū)住宅管理部門牽頭與開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理公司組成業(yè)主大會(huì)籌委會(huì)（以下簡稱籌委會(huì)），籌委會(huì)可邀請市住宅主管部門及其他有關(guān)部門、單位的人員參加；

B．籌委會(huì)根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)定，在充分征求業(yè)主的意見后提出管委會(huì)員候選人名單，并作發(fā)大會(huì)議程、資料準(zhǔn)備等工作；

C．籌委會(huì)在業(yè)主大會(huì)召開十四天前的士大會(huì)召開日期、地點(diǎn)、內(nèi)容、方式程序及籌委會(huì)候選人名單街頭住宅區(qū)內(nèi)公告''''

D．籌委會(huì)主任按規(guī)定的程序主持業(yè)主大會(huì)，選出第一屆籌委會(huì)，完成大會(huì)各項(xiàng)議程；

E．第一屆籌委會(huì)產(chǎn)生后，經(jīng)市政府社團(tuán)登記部門核準(zhǔn)登記成立，依法行使各項(xiàng)權(quán)利；

F．住宅所有有投票權(quán)的已入住業(yè)主，均應(yīng)按籌委會(huì)公告要求，按時(shí)出席業(yè)主大會(huì)，參加投票，行使法定權(quán)利，承擔(dān)法定責(zé)任；

G．各業(yè)主明白如不出席業(yè)主大會(huì)并參加投票表閃，將由自己承擔(dān)由此而產(chǎn)生的一切后果。

（2）管委會(huì)成立后，負(fù)責(zé)召集此后的業(yè)主大會(huì)，并每個(gè)至少召開一次。

經(jīng)持有10%以上抽標(biāo)權(quán)的業(yè)主提議，管委會(huì)應(yīng)于接到該項(xiàng)提議后十四天內(nèi)就所指明的目的如開業(yè)主大會(huì)。

管委會(huì)應(yīng)于如開業(yè)主大會(huì)七天前將會(huì)議地點(diǎn)、時(shí)間、內(nèi)容、方式及其他事項(xiàng)予以公告。業(yè)主大會(huì)由管委會(huì)主任主持，如管委會(huì)主任缺席，則由管委會(huì)副主任主持。

2．業(yè)主大會(huì)必須有已入住業(yè)主中持有50%以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行如經(jīng)已入住業(yè)主中持有50%以上投票權(quán)的業(yè)主決定，可以推遲召開業(yè)主大會(huì)。

3．業(yè)主大會(huì)的出席人數(shù)達(dá)到法定人數(shù)時(shí)，在會(huì)上是出的一切事項(xiàng)，由出席會(huì)議的業(yè)主表決，以過半數(shù)通過。表決可采用書面投票或其他形式。如遇票數(shù)相等，則會(huì)議的主持人除可投一票普通票外，還可投一票決定票。

4．大會(huì)投票實(shí)行住宅房屋一戶一票；一百平方米以上的非住宅房屋第一百平方米的建設(shè)面積為一票，一百平方米以下有房地產(chǎn)權(quán)證書的非住宅房屋每證一票。

5．在業(yè)主大會(huì)上，業(yè)主應(yīng)親自或筍代表投票。委托代表投票，必須于會(huì)議召開前一天或管委會(huì)主任批準(zhǔn)的時(shí)間內(nèi)，向管委會(huì)出具授權(quán)委托書，否則該項(xiàng)委托無效。授權(quán)委托書必須有業(yè)主簽字。如業(yè)主為法人，則須蓋該法人公章。

6．業(yè)主可以一棟或數(shù)棟樓房為單位，推選樓長，作為推選人的共同代表，參加業(yè)主大會(huì)，并行使業(yè)主的其他物業(yè)管理權(quán)利。三、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)

（一）業(yè)主的權(quán)利

1．依法享有對自己所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利；

2．依法合理使用房屋體公用設(shè)施（樓梯、通道、電梯、上下水管道、加壓水泵、公用天線、陽臺(tái)、消防設(shè)備等）和住宅區(qū)公用設(shè)施和公共場所（地）（道路、文化娛樂場所、體育設(shè)施、停車場、單車房等）的權(quán)利；

3．有權(quán)按有關(guān)規(guī)定在允許的范圍內(nèi)進(jìn)行室內(nèi)裝修、維修和改造；

4．有權(quán)自己或聘請他人對房屋自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設(shè)施進(jìn)行合法維修養(yǎng)護(hù)；

5．有機(jī)根據(jù)房屋的墻面、樓梯間、通道、屋面、下下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋本體公用設(shè)施的善，建議物業(yè)管理公司及時(shí)組織維修養(yǎng)護(hù)，其費(fèi)用從住宅維修基金中支出；

6．有權(quán)根據(jù)住宅的道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育設(shè)施、停車場、連廊、自行車房（棚）等到住宅區(qū)公用設(shè)施及公共場所（地）的狀況，建議物業(yè)管理公司及時(shí)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，其費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)中支出；

7．有機(jī)要求物業(yè)管理公司對住宅區(qū)內(nèi)種違章建筑、違章裝修以及違反物烽管理規(guī)定的其他行為予以制止、糾正；

8．有權(quán)參加業(yè)主大會(huì)，并對住宅區(qū)的各項(xiàng)管理決策擁有表決權(quán)；

9．有權(quán)對本住宅區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)管委會(huì)、和業(yè)管理公司提出質(zhì)詢，并在三日內(nèi)得到答復(fù)；

10．有權(quán)要求管委會(huì)和物業(yè)管理公司按照市政府規(guī)定的期限定期公布住宅物業(yè)管理收支帳目；

11．有權(quán)對住宅區(qū)的牧業(yè)管理提出建議、意見或批評，右要求管委會(huì)對物管理公司的違反事同或有在規(guī)定的行為進(jìn)行干預(yù)、處罰；

12．有權(quán)對同其他業(yè)主就某一議題要求管委會(huì)如集業(yè)主大會(huì)；

13．有權(quán)就本住宅區(qū)的物業(yè)管理向市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門投拆提出意見與建議；

14．有權(quán)要求毗連部位的其他維修責(zé)任人承擔(dān)維修責(zé)任，對方不維修的，要求物業(yè)管理公司代為維修養(yǎng)護(hù)，并按規(guī)定分?jǐn)偩S修費(fèi)用。

（二）業(yè)主的義務(wù)

1．在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓其名下物業(yè)時(shí)，應(yīng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定；

2．在使用住宅區(qū)物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（1）未經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途；

（2）不得對房屋內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺(tái)、天臺(tái)、屋面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占；

（3）不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料外；

（4）不得利用房屋從事危害公共利益的活動(dòng)；

（5）不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。

3．業(yè)主如需將其住宅裝修，必須遵守《深圳市住宅裝修管理規(guī)定》，并填寫裝修申請表，報(bào)物業(yè)管理公司審查批準(zhǔn)后方可施工，接受物業(yè)管理公司管理、監(jiān)督；

4．房屋室內(nèi)部分以及供電、供水、供氣等分戶表后部分（往用戶方向）和表前至第一個(gè)閥門部分用戶負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)；

5．凡房屋及附屬設(shè)施有影響市容或可能危害毗連房屋安全及公共安全的，按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主單獨(dú)或聯(lián)合修繕的，業(yè)主應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修繕。拒不進(jìn)行修繕的，由管委會(huì)授權(quán)物業(yè)管理公司修繕，其費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)；

6．業(yè)主應(yīng)自覺維護(hù)公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好，不得在任何公共場所違章搭建任何建筑物或堆放、、懸掛、棄置物品、垃圾，不得損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、交通、排水、排污、消防等公用設(shè)備；

7．在住宅區(qū)內(nèi)不得有下列行為：

（1）踐踏、占用綠化地；

（2）占用樓梯間、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施而影響其正常使用功能；

（3）亂拋垃圾、雜物；

（4）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；

（5）損壞、涂劃園林藝術(shù)雕塑；

（6）聚眾喧鬧；

（7）隨意停放車輛和鳴喇叭；

（8）發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

（9）排放有毒、有害物質(zhì)；

（10）經(jīng)營鍛造、鋸木、建筑油漆、危險(xiǎn)品、殯儀業(yè)以及利用住宅開舞廳招待所等危害公共利益或影響業(yè)主正常生活秩序的行業(yè)；

（11）防礙他人合法使用公用設(shè)施及公共場所（地）；

（12）法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其它行為。

8．對本住宅區(qū)物業(yè)管理公司人員在出示工作證（牌）或有關(guān)證明后，在合理時(shí)間內(nèi)（上午11：45-12：45，下午6：00-7：00）進(jìn)入本住宅區(qū)任何樓宇內(nèi)部及共公共部位進(jìn)行檢查、維修、養(yǎng)護(hù)或檢查業(yè)主公約的有關(guān)條款是否得到遵守和實(shí)施的巡視行為，業(yè)主應(yīng)提供方便，不得拒絕或阻撓；

9．按規(guī)定繳納應(yīng)支付的管理服務(wù)費(fèi)和住宅維修基金等；

10．業(yè)主應(yīng)同時(shí)遵守下列城市管理法規(guī)、規(guī)定，并承諾接受管委會(huì)或物業(yè)理公司居此而進(jìn)行的管理及處罰：

（1）深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)牧業(yè)管理?xiàng)l例及其實(shí)施細(xì)則；

（2）深圳市公共衛(wèi)生條例；

（3）深圳市園林綠化管理?xiàng)l例；

（4）深圳市環(huán)境噪聲管理暫行規(guī)定；

（5）深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃管理?xiàng)l例；

（6）深圳市消防管理暫行規(guī)定；

（7）深圳市人民政府關(guān)于禁止在市區(qū)飼養(yǎng)家禽家畜的通告；

（8）深圳市人民政府關(guān)于禁止在特區(qū)內(nèi)銷售燃放煙花爆竹的通告；

（9）深圳市住宅裝修管理規(guī)定；

（10）其他有關(guān)住宅區(qū)的業(yè)管理的法律、法規(guī)及政策規(guī)定。

11．業(yè)主應(yīng)承諾自己與其他非主使用人建立合法使用、修繕、改造有關(guān)物的法律關(guān)系時(shí)，告知對方并要求對方遵守住宅牧業(yè)管理規(guī)定和本業(yè)主公約中的有關(guān)規(guī)定條款。

四、業(yè)主應(yīng)付的費(fèi)用

1．業(yè)主應(yīng)按月到和業(yè)管理公司繳納管理服務(wù)費(fèi)。管理服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是：開發(fā)建設(shè)單位自行或委托物業(yè)管理公司管理期間，執(zhí)行市物價(jià)主管部門和市住宅主管部門批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；管委會(huì)成立后，由其根據(jù)本住宅區(qū)的實(shí)際情況制訂，并交業(yè)主大會(huì)通過后實(shí)施。管理服務(wù)費(fèi)的用途：住宅區(qū)的通道、路燈、溝、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（柵）等公共設(shè)施和公共場所（地）的管理、維修、養(yǎng)護(hù)。

2．業(yè)主應(yīng)按月到物業(yè)管理公司繳納住宅維修基金。住宅維修基金的標(biāo)準(zhǔn)是：0。5元/平方米。由物業(yè)管理公司以房屋本體為單位設(shè)立專帳代管、公用水箱、壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋本體公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)。

3．業(yè)主如進(jìn)行室內(nèi)裝修，則應(yīng)在辦理申請手續(xù)時(shí)按有關(guān)規(guī)定繳納裝修押金，裝修完工后由物業(yè)管理公司進(jìn)行檢查，如無違章情況則予以返還，否則不予以返還。

4．業(yè)主如請物業(yè)管理公司對其自用部位和毗連部位的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，則應(yīng)支付有關(guān)費(fèi)用。

5．業(yè)主使用本住宅區(qū)有償使用的文化娛樂體育設(shè)施和停車場等公用設(shè)施、公共場所（地）時(shí)，應(yīng)按規(guī)定繳納費(fèi)用。

五、違約責(zé)任

1．違反業(yè)主義務(wù)中第2、6、7款規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權(quán)制止，并要求限期改正；逾期不改正的，可進(jìn)行強(qiáng)制恢復(fù)，包括采用停水，停電，停氣等催改措施；造成損失的，有權(quán)要求賠償。

2．業(yè)主進(jìn)行室內(nèi)裝修，如違反《深圳市住宅裝修管理規(guī)定》，按其中有關(guān)規(guī)定處理。

3．業(yè)主如延期繳納應(yīng)交的管理服務(wù)費(fèi)，住宅維修基金以及有關(guān)賠償款，罰款等費(fèi)用的，處以每日以千分之三的滯納金；無正當(dāng)理由超過三個(gè)月不交的，物業(yè)管理公司采取停水，停電，停氣等催繳措施。

4．業(yè)主無理拒絕，阻撓物業(yè)管理公司對房屋本體公用設(shè)施和區(qū)內(nèi)公共場所，公用設(shè)施的檢查、維修、養(yǎng)護(hù)以及其他正常管理活動(dòng)，由此造成損失的，應(yīng)賠償損失。

六、其它事項(xiàng)

1．本業(yè)主公約由前期物業(yè)管理單位如實(shí)填寫第一條"本住宅區(qū)情況"后印制，并在本住宅區(qū)入住率達(dá)到30%后組織已入住業(yè)主簽訂。

2．本業(yè)主公約已入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主簽訂后生效。已生效的業(yè)主公約對本住宅區(qū)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。

3．業(yè)主大會(huì)可以依支根據(jù)本住宅區(qū)的實(shí)際情況對本業(yè)主公約進(jìn)行修改補(bǔ)充，并報(bào)市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門備案。修改補(bǔ)充條款自業(yè)主大會(huì)通過之日起生效，無須經(jīng)業(yè)主重新簽訂。

修改補(bǔ)充條款不得與法律、法規(guī)和有關(guān)政策規(guī)定相抵觸，否則區(qū)住宅管理部門有權(quán)予以糾正或撤消。

4．本業(yè)主公約一式二份，業(yè)主和物業(yè)管理公司各執(zhí)一份。

業(yè)主（簽章）：物業(yè)管理公司（蓋章）：

簽約時(shí)間：代表：

聯(lián)系地址：

聯(lián)系電話：

名下物業(yè)：住宅：＿＿＿＿棟＿＿＿＿房

商業(yè)用戶＿＿＿＿棟＿＿＿＿房（店、鋪）

其它：

附：

住宅區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)章程

第一條＿＿＿＿住宅區(qū)業(yè)主管委會(huì)（以下簡稱本管委會(huì)）是根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)物區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱住宅區(qū)條例）和深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱住宅區(qū)細(xì)則）的有關(guān)規(guī)定成立的代表本住宅區(qū)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體，經(jīng)市政府社團(tuán)登記部門貪污核準(zhǔn)登記后，取得社會(huì)團(tuán)體法人資格。本管委會(huì)的一發(fā)合法權(quán)益受國家法律保護(hù)。

第二條本管委會(huì)接受審計(jì)署登記管理部門、市住宅主管部門和區(qū)住宅管理門的領(lǐng)導(dǎo)，執(zhí)行國家，省，市有關(guān)物業(yè)管理的法律政策規(guī)定。

第三條本管委會(huì)代表本住宅區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，以科學(xué)、發(fā)主、合法管理手段，保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使和，維護(hù)信宅區(qū)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全舒適、文明的居住環(huán)境。

第二章管委會(huì)的產(chǎn)生及職權(quán)

第四條本管委會(huì)由本住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)選舉起產(chǎn)生，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告作，接受業(yè)主大會(huì)和市、區(qū)住宅管理部門的監(jiān)督。

第一屆管委會(huì)的產(chǎn)生：由區(qū)住宅管理部門會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位或期委托物業(yè)管理公司組成籌委會(huì)，提出管委會(huì)候選人名單，提交第一次業(yè)主大會(huì)選舉通過。

第五條本管委會(huì)設(shè)委員＿＿名，其中主任一名，副主任＿＿名，執(zhí)行秘書＿名。執(zhí)行秘書負(fù)責(zé)處理管委會(huì)日常事務(wù)。

管委會(huì)主任、副主任由管委會(huì)在其委員中先舉產(chǎn)生。

管委會(huì)執(zhí)行秘書由管委會(huì)聘任，如聘任非本住宅區(qū)業(yè)主提任執(zhí)行秘書的，須由本人在本住宅區(qū)的直系親屬業(yè)主為其經(jīng)濟(jì)擔(dān)保人。

管委會(huì)主任，執(zhí)行秘書為專職或兼職。

第六條本管委會(huì)委使下列職權(quán)：

1．按照有關(guān)規(guī)定召集和主持業(yè)主大會(huì)；

2．審議決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用；

3．采用公開招標(biāo)或其他方式，聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進(jìn)行牧業(yè)管理并與其簽訂委托管理合同；

4．審查物業(yè)管理公司上年對本住宅區(qū)的管理計(jì)劃完成情況及其費(fèi)用決算報(bào)告；

5．審議物業(yè)管理公司制訂的對本住宅區(qū)的年度管理計(jì)劃，住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項(xiàng)目；

6．審查并決定住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

7．監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)的牧業(yè)管理工作；

8．執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過的各項(xiàng)決議。

前款的第3、5、6項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)。

第七條本住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金、住宅維修基金和管理服務(wù)費(fèi)的收支目，管委會(huì)應(yīng)每三個(gè)月到少公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第八條下列人員經(jīng)管委會(huì)決定產(chǎn)經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)后要獲得適當(dāng)津貼；

1．管委會(huì)主任；

2．管委會(huì)執(zhí)行秘書；

3．業(yè)主選舉的樓長；

4．管委會(huì)同意的其他人士。

第三章管委會(huì)會(huì)議

第九條管委會(huì)會(huì)議每兩個(gè)月至少如開一次。有三分之一以上的委員提議或任、副主任二人以上認(rèn)為有必要并書面呈述議題時(shí)，可召開管委會(huì)特別會(huì)議。

第十條管委會(huì)會(huì)議的如開提前七天將會(huì)議通知及有關(guān)材料送達(dá)每們委員。員因事不能參加會(huì)議的，可以書面委托代表參加。

第十一條管委會(huì)會(huì)議由主任召集、主持，主任因故缺席時(shí)，由副主任主持

第十二條管委會(huì)召開會(huì)議時(shí)，可以邀請政府有關(guān)部門，居民委員會(huì)，物業(yè)理公司等單位的人員和承租人代表、其他非業(yè)主使用人代表參加會(huì)議，但上述人員沒有表決權(quán)。

第十三條管委會(huì)會(huì)議決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。會(huì)議進(jìn)行表決，每一委中央電視臺(tái)有一票表決權(quán)。委員可委托代表人行使表決權(quán)，但必須出具授權(quán)委托書，若表決中出現(xiàn)贊成票與反對票相同時(shí)，由主任或會(huì)議主持人投決定性一票。

第十四條管委會(huì)執(zhí)行秘書必須作好每次開會(huì)的會(huì)議記錄，并由會(huì)議主持人署后存檔。

第四章管委會(huì)委員

第十五條本管委會(huì)委員由本住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，委員人數(shù)單數(shù)。管委會(huì)可聘請派出所、居民委員會(huì)等有關(guān)單位的人員以及承租人代表或本住宅區(qū)的非業(yè)主居民擔(dān)任管委會(huì)委員（以下簡稱聘請委員），其名額不得超過最終委員總數(shù)的三分之一。聘請委員擔(dān)任管委會(huì)主任，應(yīng)由為本住宅區(qū)業(yè)主的直系親屬作其經(jīng)濟(jì)擔(dān)保人并經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)。

第十六條本管委會(huì)委員則熱心公益事業(yè)。責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和要的工作時(shí)間的成年人來擔(dān)任。

第十七條本管委會(huì)委員每屆任期三年，可以連選連任。

第十八條本管委會(huì)委員的撤換，減增由管委會(huì)會(huì)議通過后，提交業(yè)主大會(huì)票決定。

第十九條有下列情形的人士不得擔(dān)任管委會(huì)委員，已經(jīng)擔(dān)任的須停任委員由下次業(yè)主大會(huì)追認(rèn)：

1．已宣告破產(chǎn)；

2．因身體或精神上的疾病已喪失履行職責(zé)的能力；

3．未經(jīng)管委會(huì)同意無故在管委會(huì)會(huì)議中連續(xù)缺席三次以上；

4．以業(yè)主身份當(dāng)選為委員，但已不再是業(yè)主；

5．以書面形式向管委會(huì)提出辭呈；

6．有違法犯罪行為的；

7．業(yè)主大會(huì)已將其罷免的。

第二十條任何委員停任或退任而不尋求連任時(shí)，必須在停任或退任后半個(gè)內(nèi)將由其管理、保存的本管委會(huì)的文件、資料、帳簿以及屬于本管委會(huì)的任何財(cái)產(chǎn)（動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)）移交給本管委會(huì)。

第二十一條本管委會(huì)委員的權(quán)利：

1．選舉權(quán)，被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

2．對本管委會(huì)的建議和批評權(quán)；

3．參與本管委會(huì)有關(guān)事項(xiàng)的決策；

4．參加本管委會(huì)組織的有關(guān)活動(dòng)，

第二十二條本管委會(huì)委員的義務(wù)：

1．遵守本管委會(huì)章程；

2．執(zhí)行本管委會(huì)的決議，努力完成本管委會(huì)的工作；

3．積極參加本管委會(huì)組織的仁義和活動(dòng)；

4．向本管委會(huì)的工作提供有關(guān)資料和建議。

第五章管委會(huì)日常經(jīng)費(fèi)收支與只公用房

第二十三條本管委會(huì)的經(jīng)費(fèi)來源是本住宅區(qū)的管理服務(wù)費(fèi)。

第二十四條本管委會(huì)的經(jīng)費(fèi)開支包括：業(yè)主大會(huì)和管委會(huì)會(huì)議；購置設(shè)備編印資料。購買書刊資料；國內(nèi)外交往；有關(guān)人員的津貼；日常辦公及其他項(xiàng)目的費(fèi)用等。經(jīng)費(fèi)收支帳目（不包括現(xiàn)金）由執(zhí)行秘書管理，每月臺(tái)票向管委會(huì)會(huì)議匯報(bào)，每年度向業(yè)主大會(huì)匯報(bào)。

第二十五條本管委會(huì)的辦公用房從公用設(shè)施專用基金購買的物業(yè)管理用房劃出。

第六章附則

第二十六條業(yè)主大會(huì)通過有關(guān)本章程的決議和細(xì)則都是本章程的組成部分

第二十七條管委會(huì)的終止與解散：本管委會(huì)依照業(yè)主大會(huì)的決定或市社團(tuán)記部門、市住宅主管部門的決定終止或解散。

第二十八條本章程的解釋權(quán)屬管委會(huì)。

第二十九條本章程與有關(guān)法規(guī)不符時(shí)，按有關(guān)法規(guī)執(zhí)行。

第三十條本章程經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過后生效。

附：

住戶手冊

一、前言

二、簡介

三、物業(yè)管理

四、管理費(fèi)用

五、設(shè)備及服務(wù)

六、裝修管理

七、入住前期的特別服務(wù)

八、業(yè)主及用戶的其它責(zé)任

九、保安/安全

十、關(guān)于防盜門、窗安裝的有關(guān)辦法

十一、防火

十二、清潔

十三、衛(wèi)生管理細(xì)則

十四、保險(xiǎn)

十五、常用電話號(hào)碼

十六、結(jié)語

一、前言

為了便于業(yè)主/用戶進(jìn)一步了解小區(qū)管理公約的內(nèi)容及運(yùn)作情況，管理公司編寫此住戶手冊，以供參考之用。小區(qū)住戶手冊根據(jù)管理公約而制定，其目的在于保證小區(qū)所有精度及用戶能有效地使用其購置之物業(yè)，而并非對業(yè)主及用戶加以約束。管理公司將竭誠為各業(yè)主用戶提供盡善盡美的管理服務(wù)。

二、小區(qū)簡介

小區(qū)占地公頃，總建筑面積平方米，綠化面積平方米，綠化率為。業(yè)管理公司以現(xiàn)代的意識(shí)、全方面的構(gòu)思服務(wù)于業(yè)主，使業(yè)主在物業(yè)管理公司的服務(wù)下，充分享受舒適、寧靜、祥和的生活，創(chuàng)造出一個(gè)溫馨、各諧、全新的花園式住宅。

1．按照建設(shè)國際化大都市的要求注意提高小區(qū)的整體居住環(huán)境質(zhì)量。

2．注意加強(qiáng)物業(yè)管理，保持住宅小區(qū)建設(shè)整體環(huán)境和使用功能長久良好。

3．實(shí)行超前管理，參照新加坡、香港的屋村式管理，使物業(yè)管理奠定良好的基礎(chǔ)，以優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，得到廣大業(yè)主的認(rèn)可。

4．物業(yè)管理有限公司小區(qū)管理處主要負(fù)責(zé)如下工作：

（1）管理：具有嚴(yán)格和管理制度，做到違者必罰，獎(jiǎng)罰分明。

（2）保安：小區(qū)有專門保安力量，實(shí)行24小時(shí)晝夜值班。

（3）清潔：保潔員定時(shí)清掃和清運(yùn)垃圾，保持小區(qū)內(nèi)地段衛(wèi)生，做到地面無煙頭，無紙屑，地痰跡，無污印，垃圾清運(yùn)采用塑料袋，以防垃圾清運(yùn)時(shí)再污染。

（4）綠化：負(fù)責(zé)小區(qū)綠化，四季維護(hù)樹木，花草，修剪花木，維護(hù)綠化景觀。

（5）車輛交通管理：對機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)入小區(qū)加以限制，保持小區(qū)寧靜的氣氛。

（6）有償服務(wù)：代請保姆，代為購物，你訂機(jī)票，接送孩子，照顧老幼，病殘，打掃客戶衛(wèi)生，成立老年活動(dòng)中心等生活服務(wù)系列。

（7）有償中介服務(wù)：代業(yè)主出租、出售小區(qū)住房。

（8）設(shè)立便民的小型超市、便民商店等。

三、物業(yè)管理

1．管理公司

根據(jù)管理公約的條文，XX物業(yè)管理有限公司已被委聘為小區(qū)之物業(yè)管理公司。

2．管理公司之代表權(quán)

管理公司有絕對的權(quán)力代表各業(yè)主及用戶就有關(guān)管理本小區(qū)之一般事務(wù)與政府公共事業(yè)機(jī)構(gòu)和團(tuán)體進(jìn)行磋商及處理有關(guān)問題。

3．公共地方及設(shè)施管理

管理公司根據(jù)管理公約條文所賦予的權(quán)力，將管理及負(fù)責(zé)所有公共地方、小區(qū)結(jié)構(gòu)、電梯、泵房、綠化及其他公共設(shè)施及設(shè)備之保養(yǎng)、維修及管理。

4．管理職員

為提供完善之管理服務(wù)，管理公司雇有專業(yè)管理人員及專業(yè)維修承造商負(fù)責(zé)小區(qū)一切日常管理及維修事務(wù)。請各業(yè)主及用戶切勿要求任何管理公司職員作么人性質(zhì)服務(wù)，所有管理員工一律不準(zhǔn)向業(yè)主，租戶。住客或任何承造熵收取管理賞賜或其他利益。

5．建議及投訴任何人士若對小區(qū)環(huán)境及管理欲作出建議或投訴，請以書面形式通知管理公司。

6．小區(qū)管理處辦公時(shí)間

小區(qū)管理處辦公時(shí)間為上午9：00-12：00，下午13：30-17：30，在上述時(shí)以外，小區(qū)監(jiān)控中心仍有值班職員為客戶服務(wù)。

管理公司電話（辦公時(shí)間）：XXX

管理處電話（二十四小時(shí)服務(wù)）：XXX

四、管理費(fèi)用

1．管理費(fèi)

管理費(fèi)乃根據(jù)每年度之管理開支預(yù)算而制定，計(jì)有管理員工薪酬，稅收，公共地方水電費(fèi)、公共地方之清潔費(fèi)用，公共設(shè)施維修費(fèi)，法律及其他專業(yè)咨詢費(fèi)用、小區(qū)保險(xiǎn)、第三者保險(xiǎn)及管理公司酬金等。管理費(fèi)金額將根據(jù)日后實(shí)際支出需要而調(diào)整，調(diào)整前各業(yè)主將獲預(yù)先通知。

2．管理保證金及管理基金

各業(yè)主應(yīng)于驗(yàn)收其單位合格后，立即向管理公司支付數(shù)額相當(dāng)于三個(gè)月的管理費(fèi)用作為履約保證金。同時(shí)亦需支付數(shù)額相當(dāng)于三個(gè)月的管理費(fèi)作為管理基金，以支付日常性之管理維修開支。當(dāng)管理基金不足時(shí)，管理公司可發(fā)也通知，要求各業(yè)主增繳管理基金。各業(yè)主不得動(dòng)用保證金或管理基金，作為抵扣管理公約內(nèi)所指定各項(xiàng)應(yīng)付費(fèi)用。

3．繳付管理費(fèi)

樓宇管理費(fèi)于每月10日前繳付，管理公司為各用戶專責(zé)管理本小區(qū)，任何租戶延期繳交管理費(fèi)，管理公司有機(jī)根據(jù)公約賦予的權(quán)力征收利息、催繳手續(xù)費(fèi)用，甚至停止供應(yīng)水，電及采取適當(dāng)?shù)姆尚袆?dòng)追討。

付款時(shí)間：

星期一至星期五08：30-20：30

星期六、星期日及假期09：00-17：30

付款辦法：以支票或現(xiàn)金形式直接交往小區(qū)管理處。

4、管理費(fèi)盈虧

小區(qū)之管理公約內(nèi)訂明，如管理費(fèi)不足以應(yīng)付各項(xiàng)開支時(shí)，各業(yè)主須按比例交付不足之?dāng)?shù)目，如有盈余，則將會(huì)撥入下年度帳目。各業(yè)主與用戶床相互協(xié)調(diào)使用期間的費(fèi)用分?jǐn)偙壤?，管理公司最終將以物業(yè)業(yè)主為法定負(fù)責(zé)人，而不涉入業(yè)主與用戶之間之關(guān)系。

管理帳項(xiàng)

5、管理帳項(xiàng)以實(shí)報(bào)實(shí)銷方式處理，收入及支出帳項(xiàng)將按時(shí)向各業(yè)主/租戶通知。各業(yè)主在繳足所有應(yīng)付管理費(fèi)用的，有權(quán)向管理公司索取有關(guān)帳單副本作為參考。

6、業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓

如有更改或轉(zhuǎn)讓業(yè)權(quán)，原業(yè)主必須以書面形式通知管理公司，否則仍須負(fù)責(zé)該單位之管理費(fèi)用。業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，管理費(fèi)保證金及管理基金，應(yīng)按管理公司所指定應(yīng)辦之妥善手續(xù)，轉(zhuǎn)讓予新業(yè)主名下。賣方業(yè)主自行安排向買方收回上述做主金及基金。

五、設(shè)備及服務(wù)

1．電力

各單位都已安裝獨(dú)立電箱、電表及充足的電燈及插座若發(fā)現(xiàn)陳舊必須更換，任何電器工程必須由合格（指定）的電器技工進(jìn)行。

2．供水

小區(qū)24小時(shí)供應(yīng)冷、熱水。接駁洗衣機(jī)修理水嘴的工作必須由合格技工進(jìn)行。自來水是利用水壓輸送到各單位的，因此即使是輕微的漏水亦足以引起水浸，外出時(shí)必須將水嘴關(guān)妥。若因漏水而令小區(qū)的公眾地方，設(shè)施或其他單位業(yè)主蒙受損失，該單位的業(yè)主必須負(fù)責(zé)維修及賠償。

3．煤氣

小區(qū)24小時(shí)保障煤氣源供應(yīng)。接駁供氣設(shè)備的工作必須由合格（指定）的技工進(jìn)行。系統(tǒng)若發(fā)生泄漏現(xiàn)象，須及時(shí)與管理處取得聯(lián)系以免造成更大損失。

4．電話

小區(qū)已鋪設(shè)電話電纜直達(dá)各物業(yè)單位，用戶可向管理中心呂請接駁及安裝電話。

5．電梯服務(wù)

小區(qū)各樓宇備有先進(jìn)的電梯，為客戶提供24小時(shí)服務(wù)。

6．公共天線

各單位均高有電視天線插位。若需嗇額外的天線插位時(shí)，可通過管理處安排保養(yǎng)承辦商安裝，而費(fèi)用應(yīng)由有關(guān)業(yè)主負(fù)擔(dān)。根據(jù)小區(qū)公約條文，所有單位均不得安裝任何室外天線。

7．消防系統(tǒng)

小區(qū)的消防設(shè)備含每層設(shè)置的消防栓，由管理員24小是值班，監(jiān)察消防系統(tǒng)的運(yùn)作。

六、裝修管理

1．政府法規(guī)、公約條文

用戶在室內(nèi)進(jìn)行任何工程，必須事前確定該項(xiàng)工程是否抵觸有關(guān)政府部門之法例及管理公約條文，若所進(jìn)行工程發(fā)生違反法規(guī)條文情況，用戶須將改變部分恢復(fù)原面貌，直至有關(guān)方面滿意方面的資料，業(yè)主可先向管理公司問詢。

2．用戶在單位內(nèi)施行各類裝修工程必須確保不影響樓宇結(jié)構(gòu)和原有系統(tǒng)，并須書面通知管理處，提交有關(guān)裝設(shè)計(jì)圖及向有關(guān)政府部門申請，待申請批準(zhǔn)及繳納裝修按金及第三者保險(xiǎn)后，方可開工。

3．裝修保證

（1）裝修按金--此按金由管理公司按單位面積制定，并由管理公司保存，作為保障裝修期內(nèi)，承辦商或其工作人員對小區(qū)物業(yè)或其他單位造成破壞、損耗、涂污時(shí)作適當(dāng)處理。工程完成后，經(jīng)管理公司檢查完畢，才會(huì)按實(shí)際情況作全部或部分發(fā)還。

（2）第三者保險(xiǎn)--為減少在裝修時(shí)發(fā)生意外所導(dǎo)致?lián)p失，承辦商應(yīng)購置工程期間第三者保險(xiǎn)，金額方面由管理處視其單位及工程大小評定。

4．裝修規(guī)則

（1）提供足夠之保護(hù)防御設(shè)施予樓宇內(nèi)之結(jié)構(gòu)、裝置、裝飾等，避免裝修期內(nèi)有任何損毀。對于桉宇內(nèi)設(shè)備有任何損毀或因缺甜言蜜語防御設(shè)施而導(dǎo)致破壞，包括裂痕、污漬等，有關(guān)業(yè)主需賠償一切修繕費(fèi)用。

（2）裝修期間不得占用小工內(nèi)公共地方，為保障其他業(yè)主及其他用戶的利益，基有任何人士及物業(yè)本身各部分受到直接或間接損害，將由有關(guān)用戶負(fù)責(zé)及賠償。

（3）盡量提供足夠防御措施減抵裝修期內(nèi)收到之塵埃、噪音和氣味等，令小區(qū)內(nèi)其他業(yè)主，用戶不要受到干擾和感覺不便。

（4）施工現(xiàn)場必須備有緊急醫(yī)療藥品，必須有足夠防火設(shè)備，如惡意火簡等，以備發(fā)生事故時(shí)緊急應(yīng)用。

（5）不得在通道走廊、其他公共地方或跨入其他業(yè)主單位進(jìn)行裝修工程。

（6）所有通道走廊或其他公共地方不得放置或儲(chǔ)存任何建筑裝修物品、工具或廢料等。

（7）不可在小區(qū)內(nèi)之消防喉取水作調(diào)制混凝土、清洗地方或其他用途。

（8）裝修工人必須空著適當(dāng)?shù)囊路安坏贸嘧愠鋈牍ぷ鞣秶?，以防發(fā)生意外及有礙觀瞻。

（9）所有裝修工人在小區(qū)范圍內(nèi)必須掛上管理公司發(fā)出的工作證，工作證每天四上向管理處登記領(lǐng)取，每天下班時(shí)必須交回管理處，如有任何損壞或遺失應(yīng)立好賠償，否則嚴(yán)禁進(jìn)入小區(qū)范圍內(nèi)或在物業(yè)范圍內(nèi)進(jìn)行工作。

（10）所有機(jī)器、工具、設(shè)備、包裹或建筑裝修材料等，若要搬離小區(qū)范，必須先填妥管理公司特定出門許可證再經(jīng)檢驗(yàn)始可放行。

（11）裝修承造高須對其本身用具、設(shè)備及建筑材料等承擔(dān)保管責(zé)任，管公司概不負(fù)責(zé)任何損失或遺失。

（12）切勿交混凝土、吵石、瓦礫或其他雜物倒入坐廁或排水渠內(nèi)。

5、物業(yè)外墻

所有用戶皆不得適拆、更改或干擾物業(yè)外墻及公共地方設(shè)備，或改討任何排水喉管。此外，更不得加高任何招牌、帳篷、窗花、秩籠、花架、天線或?qū)⑵渌锲费b置物業(yè)外墻上。發(fā)吸任何上述違章行為，業(yè)主/用戶將需承擔(dān)所修正工程及管公司額外工作負(fù)擔(dān)費(fèi)用。

6、裝修承造商

各用戶所聘的指定裝修承造商在進(jìn)行工程時(shí)有任何疏忽而造成公共地方、設(shè)施損毀或?qū)ζ渌粑飿I(yè)構(gòu)成破環(huán)，有關(guān)用戶必須負(fù)責(zé)所有賠償損失，因此在選聘裝修承造商時(shí)必須小心謹(jǐn)慎。

七、人往前期的特別服務(wù)

尊敬的業(yè)主：

歡迎您入住XX物業(yè)管理有限公司小區(qū)管理處負(fù)責(zé)及管理的小區(qū)，并對您給予公司的理解和支持表示感謝，在這里您將充份享受到XX物業(yè)管理有限公司丫區(qū)管理處為您提供的完善、高效的服務(wù)。

為了便于您盡快、順利地進(jìn)駐小區(qū)，管理處開辦了裝飾、搬家業(yè)務(wù)，如您需要，請盡快與我公司聯(lián)系。

聯(lián)系電話：（裝飾）：XXX

聯(lián)系電話：（搬家）：XXX

八、業(yè)主及用戶的其他責(zé)任

1、物業(yè)用途限制

各用戶不得將其單位用作非法工吵道德或與土地批文、政府用途、管理公約秫等許可告示相抵觸的用途。

2、飼養(yǎng)寵物

住戶所飼養(yǎng)的寵物，必須在管理處指定地方排匯及做廢物處理事宜。

3、噪音氣味

為優(yōu)質(zhì)環(huán)境寧靜用戶切勿在其室內(nèi)發(fā)出噪音或氣味，滋擾其他用戶。