設(shè)備維修管理論文精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的設(shè)備維修管理論文主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：設(shè)備維修管理論文范文

眾所周知，地鐵機電設(shè)備的維修并不是僅僅依賴于維修管理人員的理論素養(yǎng)或者專業(yè)素養(yǎng)就可以解決的，它需要的是全方位的技術(shù)型人才。而這些人才當中，除了必須得具備很強的專業(yè)素質(zhì)以及理論素質(zhì)外，維修管理工作人員的職業(yè)精神、團隊精神等等都是十分需要的。這就需要地鐵機電設(shè)備維修管理工作人員必須得全方位的提高自己的綜合素養(yǎng)。只有這樣才能更好的處理技術(shù)問題，也能夠極大的提高工作效率。

2地鐵機電設(shè)備維修管理工作的問題與改進方法

在中國，常見的關(guān)于地鐵機電設(shè)備維修管理工作主要可以分為兩大類，一個是：計劃性的維修工作，這種工作又被人們稱為是強制性的維修。對于這種維修方式，它所體現(xiàn)出來的特色是無論地鐵機電設(shè)備是否出現(xiàn)了問題，只要到達了起始規(guī)定的維修時間，就必須得對其進行維修管理。這種維修管理工作不僅費時費力，而且無法檢測出地鐵機電設(shè)備真正出問題的原因，不能夠及時的對地鐵機電設(shè)備的一些故障進行維修，一旦耽誤了其維修就必然會影響人們的出行，造成一定的損失。而另一種則與第一類不同，這種工作方式是當?shù)罔F機電設(shè)備出現(xiàn)了問題后對該設(shè)備進行維修，這種維修方式也被稱之為被動維修。雖然這種維修方式能夠及時的對出現(xiàn)故障的部分作出維修，但仍有其不足之處。比如：這種傳統(tǒng)的維修與管理方式很難做到從根本上解決設(shè)備出現(xiàn)的故障，只能從表面去進行維修維護。那么究竟如何能夠提高工作效率，增大經(jīng)濟效益呢？可以從以下幾點進行討論。1）不定時的展開地鐵機電設(shè)備的檢查工作。這樣一來就能夠從根本上杜絕存在的安全隱患，能夠很好的保障地鐵機電設(shè)備的完整性從而保證地鐵的正常運行。2）對于技術(shù)的監(jiān)督體系要逐步完善。因為在保證地鐵機電設(shè)備維修工作的質(zhì)量的同時，技術(shù)的監(jiān)督體系占據(jù)著不可或缺的重要角色的地位。對于技術(shù)監(jiān)督來說，它的作用是不言而喻的，因為它不僅僅能夠?qū)τ诰S修管理工作人員的實際能力的提升有著督促作用，還能夠根據(jù)以往的經(jīng)驗確定出地鐵機電設(shè)備出現(xiàn)問題的原因，并找出對應(yīng)的解決方法，使得地鐵機電設(shè)備問題變得簡單有序，包裝地鐵的正常運行。3）可以開展關(guān)于預(yù)防的維修工作。在平常的機電設(shè)備的維修管理工作中，工作人員應(yīng)該常常注重在地鐵機電設(shè)備的維修管理工作中，要著重的把預(yù)防性修養(yǎng)維護理論用于其中，并且工作人員還要重視總結(jié)和歸納出將理論付諸于實踐所產(chǎn)生的一些影響以及分析出這種做法的優(yōu)劣之處。通過對實踐結(jié)果的分析和總結(jié)，工作人員可以得到相當多的經(jīng)驗，并且能夠根據(jù)實際中出現(xiàn)的某種狀況，確定出小范圍的需要維修的地方。這樣一來，不僅僅大大的提高了工作人員的工作效率，更不會耽誤地鐵的正常工作，而且還能夠極大的降低維修管理工作對地鐵自身產(chǎn)生的一些影響。通過提前做好的預(yù)防工作，針對地鐵機電設(shè)備會出現(xiàn)的一些情況進行預(yù)測并提出相應(yīng)的解決方案，這樣一來，當?shù)罔F的機電設(shè)備出現(xiàn)故障的時候，工作人員能夠在第一時間內(nèi)解決這些故障，從而保證了地鐵的出行情況。在地鐵機電設(shè)備的維修管理工作的設(shè)計，更多的是要考慮實際情況的運用。工作人員只有在不斷地提高對地鐵機電設(shè)備維修管理的預(yù)防性，才能夠提高地鐵機電設(shè)備的維修管理工作，從而地鐵機電維修管理工作才能夠得到相應(yīng)的發(fā)展。4）提高維修工人的工作熱情。工人心情的好壞自然也會影響著他的工作效率，因此企業(yè)提供一個良好的工作環(huán)境將會大大的改善工人的工作熱情，工作效率自然也會提高，這就保證了地鐵機電設(shè)備維修的高效性。

3結(jié)束語

第2篇：設(shè)備維修管理論文范文

各生產(chǎn)部門每年提前兩個月按照統(tǒng)一表格進行檢維修項目申報，包括項目名稱、檢維修方案、人員（單位）、安全措施、質(zhì)量要求、進度原則、所需材料、監(jiān)督人員、類型、部門（單元）等信息。由主管部門統(tǒng)一繪制網(wǎng)絡(luò)圖、施工進度表、開停車吹掃置換進度表、抽加盲板建圖和動火、動土作業(yè)平面示意圖及有限空間作業(yè)平面示意圖、安全檢查人員網(wǎng)絡(luò)圖等。其中定方案、定人員（單位）、定安全措施、定質(zhì)量要求、定進度原則為重點“五定”，其具體要求是：（1）定方案：編制方案的目的、依據(jù)、適用范圍及其他相關(guān)事宜；明確具體任務(wù)、起止時間；制定合理的組織措施；對檢維修內(nèi)容進行危險有害因素識別與風險分析評價；提出有針對性的安全措施或安全方案。（2）定人員：根據(jù)項目的內(nèi)容和特點，選擇具備相應(yīng)資質(zhì)和專業(yè)技術(shù)水平的檢修人員，從事檢維修工作。可以是天宏公司內(nèi)部作業(yè)人員，也可以是承包商作業(yè)人員，但都需要對參加人員進行安全教育和技術(shù)交底。（3）定安全措施：安全措施是針對檢維修方案中危險有害因素識別和風險評價的結(jié)果而制定的。（4）定檢維修質(zhì)量：制定質(zhì)量標準，嚴格把好質(zhì)量關(guān)是必須要考慮的和重視的。（5）定檢維修進度：科學安排工期，合理安排進度，不能盲目趕進度而忽視施工質(zhì)量和作業(yè)安全。

2檢維修進行實施時，應(yīng)執(zhí)行的標準程序

在以上年度綜合檢維修計劃制定出來以后，就可以按照公司統(tǒng)一安排進行檢維修工作的具體實施了，一般分為以下三個階段：（1）檢維修前：——進行危險有害因素識別；——編制具體的檢維修施工方案；——辦理工藝、設(shè)備設(shè)施交付檢維修手續(xù)；——對檢維修人員進行安全培訓教育；——檢維修前對安全控制措施進行確認；——為檢維修作業(yè)人員配備適當?shù)膭趧颖Ｗo用品；——辦理各種作業(yè)許可證。（2）檢維修實施過程：按照以上標準要求和方案進行檢維修作業(yè)施工，相關(guān)人員各負其責進行現(xiàn)場作業(yè)?！┕と藛T按照檢維修施工方案施工作業(yè)——相關(guān)人員按照安全檢查人員網(wǎng)絡(luò)圖進行現(xiàn)場監(jiān)督（3）檢維修后：檢維修作業(yè)完成后根據(jù)檢維修實施方案中的施工標準和驗收條件及時辦理驗收手續(xù)和檢維修交付生產(chǎn)手續(xù)?！嚓P(guān)人員按照驗收單參與現(xiàn)場檢維修項目完工驗收——生產(chǎn)人員與檢維修人員完成檢維修交付生產(chǎn)手續(xù)標準化的檢修順序就是要對檢維修工作的每一個程序中的每一項內(nèi)容都有詳細的規(guī)定和說明，用什么工具，按什么順序以及做到什么程度都有明確的規(guī)定，全體檢維修人員則嚴格按照制定的標準執(zhí)行，通過這一系列的標準化程序的落實來保證最終的檢維修工作質(zhì)量。

3檢維修工作標準化帶來的效果

檢維修工作標準化過程是一個環(huán)環(huán)相扣，嚴謹細致的技術(shù)過程和識別過程，我們通過應(yīng)用檢維修標準化程序，給我們的工作帶來了實實在在地好處：

3.1使檢維修工作得以安全、可靠、有序的進行對比公司使用檢維修標準化前后數(shù)據(jù)可以明顯看到這一效果：2009年項目數(shù)量138項，2人燙傷，1人震聾，2010年項目數(shù)量135項，一人墜落，2011年項目數(shù)量140項，3人窒息。2012年使用標準化后項目數(shù)量142項，0傷亡事故。

3.2使檢維修工作得以經(jīng)濟、高效的完成2009年項目數(shù)量138項，工期60天，支出600萬，合格率95%，2010年項目數(shù)量135項，工期60天，支出605萬，合格率92%，2011年項目數(shù)量140項，工期62天，支出620萬，而2012年使用標準化后項目數(shù)量142項，工期大幅縮短至45天，而支出費用在項目增加的情況下卻遠遠低于往年，僅為503萬。這說明使用標準化后檢維修工作得以科學安排，直奔設(shè)備問題的核心，減少了盲目的支出。

3.3培養(yǎng)出一支正規(guī)的檢維修隊伍檢維修工作對人員具有較高的技能水平要求，而公司現(xiàn)有的人員技能結(jié)構(gòu)處于中高級數(shù)量少，初級數(shù)量多這么一個不平衡的狀態(tài)，對于占大多數(shù)的初級水平員工，一方面會出現(xiàn)檢修質(zhì)量不受控，另一方面由于這些人員還不能獨立上崗操作，就會造成隊伍力量不足，資源浪費的情況，通過執(zhí)行檢維修工作標準化，能夠使檢維修人員明白自己要做準備什么、干什么、怎樣去干，每一步的標準是什么，由此加深了對方案的理解，可操作性，保證了各個環(huán)節(jié)的有效開展，避免了人員技能水平不高等因素對工作質(zhì)量造成的影響，從而提高了隊伍技術(shù)水平。

4結(jié)語

第3篇：設(shè)備維修管理論文范文

在*市教委和*高校后勤研究會的領(lǐng)導(dǎo)下，以三個代表重要思想為，堅持理論研究，以標準化為基礎(chǔ)、以規(guī)范化為目標，以專業(yè)化為路徑，深入探討高校物業(yè)管理的規(guī)律，達到高校物業(yè)管理企業(yè)自信、自強、自立，描繪高校物業(yè)管理的新藍圖。

二、開好年會，總結(jié)經(jīng)驗，推動高校物業(yè)管理

計劃在三月底召開*高校物業(yè)管理專業(yè)委員會*5年年會，會議內(nèi)容為①進行*5年工作總結(jié)；②進行理論研討，由北師大劉宏進作高校物業(yè)如何做大做強的發(fā)言、由*交大作如何應(yīng)對當前務(wù)工人員的勞動保險問題、由工商大學作引進社會力量進行高校物業(yè)管理的利弊（或北航）；③請浙江大學求是物業(yè)公司作走出校門，參與社會市場競爭的發(fā)言、安徽師大新校區(qū)后勤管理辦公室作引進社會物業(yè)公司，開創(chuàng)新型管理模式的發(fā)言。④請海淀區(qū)勞動局監(jiān)察大隊隊長作如何執(zhí)行勞動法的講座。時間為二天半。

三、堅持理論研究，探討高校物業(yè)管理社會化

1、集中精力，研討高校物業(yè)管理的實際操作規(guī)程，爭取在三月份開始，組織力量編寫高校物業(yè)管理實操手冊，以規(guī)范化的作業(yè)程序指導(dǎo)高校的物業(yè)管理工作。使理論研究與實際有效地結(jié)合在一起，達到有新意、有創(chuàng)造性、有成果，全面提升理論研究的檔次，并在此基礎(chǔ)上，推動*高校物業(yè)管理的企業(yè)文化建設(shè)。

2、在四月底完成*高校物業(yè)管理論文第2集的出版。

二、繼續(xù)進行高校物業(yè)管理標準的制定和推廣

爭取在*6年4月份前完成《教學、辦公區(qū)物業(yè)管理服務(wù)及取費標準》和《標準化教學樓評估》的制定；爭取在*6年6月份前完成《住宅物業(yè)管理服務(wù)及取費標準》和《零星維修服務(wù)標準及取費標準》的制定；爭取在*6年8月份前完成《綠化養(yǎng)護和取費標準》和《道路保潔服務(wù)及取費標準》的制定；爭取在*6年10月份前完成《水電節(jié)能定額》的制定，并加以推廣，以標準化工作，推動高校物業(yè)管理的發(fā)展，全面提升高校物業(yè)管理水平。由石德輝負責召集《標準化教學樓評估》、《教學、辦公區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標準及取費標準》討論、劉宏進負責召集《綠化養(yǎng)護和取費標準》和《道路保潔服務(wù)及取費標準》討論、石警衛(wèi)負責召集《住宅物業(yè)管理服務(wù)標準及取費標準》討論、王衍有召集負責《零星維修服務(wù)標準及取費標準》討論、王海東負責召集《水電節(jié)能定額》討論。

三、繼續(xù)推動跨校強強聯(lián)合

我們在完成兆通建筑公司、恒通公司等跨校際的強強聯(lián)合體后，*5年爭取組建高校物業(yè)管理有限公司和電梯維修公司，充分利用高校的特殊人才，向校外開辟物業(yè)管理市場，走出校門，融入社會的市場經(jīng)濟大海之中，真正做到企業(yè)化管理、市場化運作，達到完全意義上的高校后勤社會化。

四、加大物業(yè)管理實際操作技能培訓

計劃在四月份組織“保潔主管和班組長實操培訓”、六月份組織“設(shè)施設(shè)備維修人員實操培訓”等，并計劃舉辦*物業(yè)上崗證培訓，從實際操作上全面提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，使高校的物業(yè)管理逐步向社會上的物業(yè)管理企業(yè)靠攏，加強我們的競爭力。

五、繼續(xù)辦好物業(yè)設(shè)備流通站

在流通站一年來運轉(zhuǎn)的情況下，辦好做大物業(yè)設(shè)備流通站，讓更多的院校加入到流通站中，使流通站真正起到架設(shè)各高校物業(yè)設(shè)備調(diào)劑的橋梁。

六、開展創(chuàng)建優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)和大廈活動

根據(jù)建設(shè)部有關(guān)精神，物業(yè)管理資質(zhì)的提升必須具備的條件是要有達到?。ㄊ校﹥?yōu)的物業(yè)管理小區(qū)或物業(yè)管理大廈，為此，各高校在條件許可的情況下，要努力創(chuàng)建市優(yōu)物業(yè)管理小區(qū)或物業(yè)管理大廈，打造品牌效應(yīng)。

七、加速信息化建設(shè)

為了有效的溝通*各高校之間的物業(yè)管理動態(tài)，爭取在有法人資格并取得物業(yè)管理資質(zhì)或建筑資質(zhì)的實體，建立網(wǎng)頁，與社會上的網(wǎng)站聯(lián)合，建立起溝通的平臺，加速信息化建設(shè)；要求每個學校物業(yè)管理部門指定一名通訊員，及時反饋各校物業(yè)管理情況，及時在高校后勤網(wǎng)上報道，建立起一個快速傳遞的信息平臺。

八、繼續(xù)組織物業(yè)老總沙龍

*6年以標準化建設(shè)和實操編寫為主線，召開3～4次老總沙龍，會議模式以異地為目標，加強探討如何推動標準化建設(shè)和質(zhì)量體系建設(shè)，并將討論結(jié)果傳達到各高校，指導(dǎo)*高校的物業(yè)管理。

第4篇：設(shè)備維修管理論文范文

我們局的物業(yè)管理是從20__年起步，目前僅限于××地區(qū)。運行以來，我們在各級領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，做了一定的工作，取得了一定成績，但是，不盡人意的地方很多，尤其在物業(yè)管理方面問題較多。物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題，說明物業(yè)管理公司的工作做的不夠好，沒有達到住戶的要求，但是物業(yè)管理工作是我們局整體工作的一部分，×××局是大家的企業(yè)，我們居住的小區(qū)是我們賴以生存的家園，我們從事的事業(yè)和爭取實現(xiàn)的目標是共同的。物業(yè)管理又關(guān)系到各小區(qū)住戶的切身利益，搞好物業(yè)管理工作是我們物業(yè)公司義不容辭的責任，同時需要業(yè)主、住戶和業(yè)主、住戶所在單位的支持配合。因此，在物業(yè)管理工作范圍內(nèi)全體業(yè)主、住戶和物業(yè)公司應(yīng)該共同走出六大誤區(qū)：誤區(qū)之一：物業(yè)管理公司的管理應(yīng)該包容一切。我們承認物業(yè)公司的工作應(yīng)該包括物業(yè)管理的主要工作，但不能包容一切。我們都知道任何事物都是客觀存在，其內(nèi)因起決定性的作用，外因在事物的變化中也起著很重要的作用。在物業(yè)管理工作中，內(nèi)因是指我們××物業(yè)管理有限責任公司。業(yè)主、住戶反映的問題說明我們物業(yè)公司有做的不好的地方。作為物業(yè)管理者，怎樣帶領(lǐng)全體業(yè)主走出誤區(qū)？我認為應(yīng)從以下三個方面去做：

1、體現(xiàn)物業(yè)管理的內(nèi)含。物業(yè)管理是指居住和非居住物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人委托物業(yè)管理企業(yè)按合同以住戶的根本利益為出發(fā)點，對業(yè)主及物業(yè)提供的一系列服務(wù)。物業(yè)管理的主要內(nèi)容是提供物質(zhì)和精神相結(jié)合的服務(wù)。在物業(yè)管理實踐中，我們把物業(yè)管理歸納為一種服務(wù)，這種服務(wù)包括了對物業(yè)的管理、維護、修繕。物業(yè)管理必要條件是必須迎合住戶的需要去進行，必須站在一個服務(wù)者的角度去實施，這樣才能考慮到業(yè)主的需要，從而使業(yè)主滿意。所以，我們要以住戶的根本利益為出發(fā)點，并為其提供一系列的服務(wù)。我局的物業(yè)管理工作中，幼兒教育、醫(yī)療保健、餐飲服務(wù)、超市購物、環(huán)境綠化、職工娛樂等等方面設(shè)施的建設(shè)，使其物質(zhì)、精神方面的需求基本得到了滿足。

2、強化物業(yè)管理的機制。我局的模式就是自管自建物業(yè)管理。物業(yè)管理與各單位的關(guān)系最為密切。當業(yè)主利益與單位的利益發(fā)生利害沖突時，作為物業(yè)管理公司應(yīng)該怎么做?從物業(yè)管理的定義看，物業(yè)管理公司應(yīng)該代表業(yè)主利益，替業(yè)主說話。但我們物業(yè)公司與局以及各單位之間又有著種種的關(guān)系，所以，每當業(yè)主利益與局以及各單位之間利益發(fā)生利害沖突時，物業(yè)公司就不是很好地代表住戶利益替業(yè)主說話，反而代表局的利益。出現(xiàn)了物業(yè)公司兩頭為難的狀況，尤其是物業(yè)小區(qū)建設(shè)時遺留的質(zhì)量問題，使我們的工作非常被動。強化物業(yè)管理的機制建設(shè)是我們的重點。

3、強化為業(yè)主服務(wù)的意識。只有樹立了為業(yè)主服務(wù)的意識，才能考慮住戶需要什么，才能不斷地完善物業(yè)管理。作為一名業(yè)主、住戶如果自己的需要物業(yè)管理公司都給予了，住戶必定產(chǎn)生滿足感。住戶的滿足感會給企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生動力，“凝聚產(chǎn)生力量，團結(jié)誕生興旺”是從我們企業(yè)工作的點點滴滴中體現(xiàn)的，我們局的發(fā)展，物業(yè)管理是一項不可少的內(nèi)容。住戶的滿足感還會帶來業(yè)主對物業(yè)管理公司的好感。住戶一旦有了好感，即使我們的工作中出現(xiàn)不足，住戶也會諒解我們的，問題自然就減少了。相反，物業(yè)管理者不能提供業(yè)主的需要，住戶的需要滿足不了，住戶就會產(chǎn)生不滿情緒，對物業(yè)管理公司產(chǎn)生反感。再加上物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的不足和工作中的疏忽，業(yè)主自然就會反映情況、指出問題。所以，物業(yè)管理增強為業(yè)主、住戶服務(wù)的意識是至關(guān)重要的。中國公務(wù)網(wǎng)20__-7-2214:57:32

在物業(yè)管理中外因是業(yè)主（住戶），外因在事物的變化中也起著很重要的作用。物業(yè)管理反映出的各種問題實質(zhì)都是由建筑物區(qū)分所有權(quán)問題所派生出的。我們不能一味地只去要求物業(yè)管理公司怎么做，也要考慮一下作為業(yè)主應(yīng)該怎樣去做。企業(yè)是我們的企業(yè)，我們的目標和利益是共同的，業(yè)主（住戶）應(yīng)該自覺地與物業(yè)公司配合，不能一味的讓物業(yè)公司包容一切，有些投訴和不滿意，其責任并不在于物業(yè)管理公司，而是在業(yè)主方面。同時有些問題也是需要由社會來解決的，我們局和物業(yè)公司也沒有辦法解決。因此，我們應(yīng)該認真考慮業(yè)主、住戶對物業(yè)管理工作的影響，走出誤區(qū)。業(yè)主、住戶對物業(yè)管理的影響主要表現(xiàn)在三個方面：

1、業(yè)主、住戶的價值觀念，樹立服務(wù)也是商品的意識。馬克思說：“任何時候，在消費品中，除了以商品形式存在的消費品外，還包括一定量的以服務(wù)形式存在的消費品。”物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)是一種無形的商品，但這種無形的商品應(yīng)該是有償?shù)摹I(yè)主、住戶要得到物業(yè)公司的服務(wù)，首要條件是業(yè)主出錢，物業(yè)公司出力。我們又是經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，特別是我們企業(yè)，享受了多年的多種多樣福利型服務(wù)，花錢買服務(wù)的意識顯的更淡薄。馬克思說：“服務(wù)這個詞，一般地說，不過是指這種勞動所提供的特殊使用價值，就像其它一切商品也提供自己的特殊使用價值一樣。”因此，一旦將服務(wù)置于市場中，以贏利為目的，獲得了報酬，則顯示服務(wù)具有交換價值。與其它通用產(chǎn)品不同的是，它的特點是活動過程的結(jié)果與顧客的消費同步，也就是說服務(wù)在成為產(chǎn)品的同時就成為商品。由此看來，業(yè)主得到物業(yè)管理公司的服務(wù)，實際上是得到了勞務(wù)這一特殊商品的使用價值。在日常生活中人們要想得到商品的使用價值是要付出金錢的。所以，花錢買服務(wù)是一種很正常的現(xiàn)象。但是，我們很多人仍然習慣于已成為歷史的房屋管理福利政策，對物業(yè)管理中“誰受益，誰付款”的原則不予接受。只有相應(yīng)的付出，才能得到相應(yīng)的服務(wù)，物業(yè)管理公司有了足夠的經(jīng)費才能更好地為業(yè)主服務(wù)，沒有經(jīng)費怎么運行？另外，物業(yè)管理者的服務(wù)應(yīng)得到業(yè)主的配合與支持。每位業(yè)主都應(yīng)該把這些設(shè)施看作是自己家的東西。遺憾的是在這方面做的遠遠不夠。個別業(yè)主、住戶過分強調(diào)自己“上帝”的作用，過分的強調(diào)自身的權(quán)利，濫用權(quán)利，而不承擔自己應(yīng)履行的義務(wù)，造成“業(yè)主角色錯位”，造成了業(yè)主自我心理的不平衡，從而背離了物業(yè)管理法律關(guān)系的平等、公平、誠實信用、尊重社會公共利益的基本原則。小區(qū)的綠化、消防設(shè)施、電梯的安全運行等等，我們的維護、維修是應(yīng)該的，是我們的工作，但必須得到業(yè)主的配合與支持。業(yè)主和物業(yè)公司之間應(yīng)有一種平和的心態(tài)，有一種合作過“日子”的心理，以誠相待、以心相處、以和為貴，共同管好居住區(qū)，我們局會更加興旺發(fā)達，我們的生活條件和環(huán)境會更美好。

2、業(yè)主的支付能力和相應(yīng)的購買力。業(yè)主、住戶有了價值觀念，有花錢買服務(wù)的意識還不行，除了考慮恩格爾系數(shù)外，重要的是有足夠的錢去付享受服務(wù)所需的那一 部分，就是說應(yīng)有相應(yīng)的購買力。但是，如果業(yè)主有了花錢買服務(wù)的意識，可購買力達不到，物業(yè)管理公司也沒辦法。所以購買力這一問題應(yīng)由社會來解決，由政府來解決。像我們這樣的行業(yè)必須由企業(yè)來解決。不久的將來，物業(yè)管理要成為人們?nèi)粘Ｉ钪斜夭豢缮俚囊徊糠?，如同交通、讀書閱報、吃飯、上學、工作等一系列問題一樣。既然在我們員工工資中有房補、糧補、書報、交通、通信、衛(wèi)生等組成部分，那么，何不再加上物業(yè)管理這一項呢？給人們一定的補貼，提高人們在物業(yè)管理方面的購買力，這樣有利于物業(yè)管理的普及和發(fā)展。購買力中所反映的有些問題是需要由社會來解決的，而我們局，我們物業(yè)公司根本沒有辦法解決。

3、環(huán)境建設(shè)的作用。環(huán)境熏陶，對人的行為起著極其重要的作用。從哲學的角度而言，在人的素質(zhì)提高過程中，環(huán)境就是外因。好的文明的環(huán)境，通過潛移默化催人進取，擯棄陋習，從而具有文明優(yōu)雅、健康向上的良好素質(zhì)；相反，長期生活在陳規(guī)陋習的環(huán)境中，人容易喪失上進心而隨波逐流。因此，物業(yè)管理要特別注重環(huán)境建設(shè)。

一是硬環(huán)境建設(shè)。也就是狹義的“環(huán)境”，包括辦公場所的寬敞、整潔、美化、綠化等等。除了整潔和寬敞外，濃厚的文化藝術(shù)氣息和高雅的審美意境也重要，有利于在儀表、言行等方面不斷改進，自覺地向優(yōu)環(huán)境靠攏，從而漸漸形成人和環(huán)境和諧統(tǒng)一的良性循環(huán)。文明優(yōu)美的環(huán)境的長期熏陶，還會激勵員工努力工作，積極向上，使工作成為員工一種需求，成為一種不可缺少的生活方式。

二是軟環(huán)境的建設(shè)。軟環(huán)境更側(cè)重于氛圍、風氣的營造。小區(qū)的良好風氣、業(yè)主的舉止文明、身邊榜樣、小區(qū)集體榮譽感等等，都有助于小區(qū)業(yè)主養(yǎng)成積極上進的好習慣和心態(tài)。軟環(huán)境的建設(shè)比硬環(huán)境的建設(shè)要艱難的多，它不僅需要物質(zhì)的支撐，更需要機制的配套，需要全體業(yè)主和業(yè)主所在單位一致的努力。而且，良好風氣的形成，決不是一朝一夕的事，而是要很長一段時間的堅持不懈的工作。軟環(huán)境的建設(shè)比較漫長，值得我們?yōu)橹Α－h(huán)境建設(shè)必須要有業(yè)主和小區(qū)各單位的支持和配合。

誤區(qū)之二：物業(yè)為主，用多種經(jīng)營彌補物業(yè)管理經(jīng)費不足。這只是物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理價格不到位的情況下不得已而為之的一種手段，我們物業(yè)公司管轄的幼兒園、醫(yī)務(wù)所、員工餐廳，是我們物業(yè)管理和拓寬服務(wù)范圍的主要方面，對我們來說是必須要有的，但是，讓其賺錢來彌補物業(yè)管理經(jīng)費，用物業(yè)管理的經(jīng)營機制去衡量，是物業(yè)管理經(jīng)營機制扭曲的表現(xiàn)，而不是物業(yè)管理正常的運行機制，不能作為物業(yè)管理經(jīng)驗來推廣。任何一個行業(yè)都必須有正常的生存機制。作為市場行為，物業(yè)管理不僅自身的消耗應(yīng)該得到補償，而且還應(yīng)該有盈利，如果靠“多種經(jīng)營”收入來彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足，反而成了物業(yè)管理的負擔，結(jié)果必將削弱甚至放棄物業(yè)管理，受傷害的還是廣大業(yè)主自身。20__-8-1823:54:00

因此，過多地強調(diào)物業(yè)管理企業(yè)用多種經(jīng)營收入彌補物業(yè)管理收入的不足，只會給業(yè)主形成誤導(dǎo)，業(yè)主會習慣地與計劃經(jīng)濟時的福利型管理相比較，到我們真正的實行物業(yè)收費管理時候，就會阻礙物業(yè)管理正常價格的形成和物業(yè)管理機制的建立。

誤區(qū)之三：物業(yè)管理企業(yè)是微利企業(yè)。大家都知道，一百多年前馬克思就說過，利潤必然趨向平均化，就是資本至少必須獲取平均利潤。我們局建局近三十年，住宅建設(shè)共有9萬平方米。但是，近幾年來，我局的住宅建設(shè)飛速發(fā)展，尤其是20__年到20__年近三年多的時間內(nèi)，我們局新建和在建的職工住宅12棟，達6萬平方米，成為建局以來建房最多，面積最大的時期。我們不要與三十年比，就從近三年看，沒有任何理由說物業(yè)管理投資就應(yīng)該微利？至于我們沒有實行物業(yè)管理收費，是局領(lǐng)導(dǎo)從長遠看，從各個方面考慮的，與物業(yè)管理企業(yè)是微利企業(yè)沒有因果關(guān)系。在物業(yè)管理價格不到位的情況下，只有背靠主業(yè)，維持公司運行。但是，我們必須要有的這樣的共識：公益事業(yè)和商業(yè)行為是一個行業(yè)兩個不同的領(lǐng)域，[，！]如果作為公益事業(yè)，政府就應(yīng)該給予補貼，如果是商業(yè)行為就應(yīng)該遵循市場規(guī)律——等價交換。一個游戲不能有兩種規(guī)則，這是最起碼的常識。

誤區(qū)之四：物業(yè)管理＝房屋管理。我們承認房屋管理是物業(yè)管理的一項內(nèi)容，我們局目前的職權(quán)在行政事務(wù)部，一部分的維修維護在我們公司。但是，物業(yè)管理是市場經(jīng)濟條件下的一種新的體制，我們不能簡單的用數(shù)學加法來理解和解釋物業(yè)管理的含意：物業(yè)管理＝房屋管理。我們局將生活服務(wù)公司改制成立的物業(yè)管理公司，對實行物業(yè)管理邁出了關(guān)鍵的一步，隨著企業(yè)改革的深入，物業(yè)管理完全市場化是必然趨勢。因此，逐步進行管理收費和住宅商品化是實現(xiàn)物業(yè)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在目前物業(yè)管理收費不到位的情況下，我們不妨嘗試小區(qū)內(nèi)的物業(yè)公司、業(yè)主和各單位共同管理的模式，首先由各單位出點水電、取暖費，以維持物業(yè)公司的正常運行，并且在住宅樓的建設(shè)過程中加強管理，建成使用以后質(zhì)量問題實行終身保修。

誤區(qū)之五：物業(yè)管理中職責界定問題。職責界定不明確是當前物業(yè)管理的一個重要問題。在我局的物業(yè)管理中，職責界定是指施工單位、行政事務(wù)部、物業(yè)管理公司、業(yè)主（住戶）四方，在以物業(yè)為中心而發(fā)生的責任確定，由于職責界定欠明確，往往會造成某些責任的盲點。實踐中，物業(yè)開發(fā)建設(shè)遺留的質(zhì)量問題，使得物業(yè)管理承擔了本該由建設(shè)單位在建設(shè)時承擔的責任，使住戶和物業(yè)公司發(fā)生了種種矛盾，其實，事情的責任并不在物業(yè)管理公司，但是由于職責界定的不明確造成了雙方本來完全可以避免的沖突，這類事件在當前我們的工作中反映的尤為突出。目前，我們的物業(yè)管理要成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)解決問題。

誤區(qū)之六：××物業(yè)公司＝××生活服務(wù)公司。20__年我們局將××生活服務(wù)公司改制為××物業(yè)公司，這不只是名稱的改變，而是將我局 后勤管理向市場化過渡邁出關(guān)鍵的第一步，是質(zhì)的變化。物業(yè)管理公司不是福利機構(gòu)，而是企業(yè)。公司的成立告訴居住在我們各個小區(qū)的住戶，物業(yè)管理要開始收費了。物業(yè)收費是必然趨勢，因為企業(yè)要服務(wù)于社會，但必須減輕企業(yè)辦社會的壓力。目前我們局暫時沒有實行收費是出于大環(huán)境考慮的。隨著后勤體制改革的不斷深入，我局最終也要實行物業(yè)管理收費。當然，物業(yè)管理收費我們必須遵循市場規(guī)律?，F(xiàn)在，物業(yè)管理費普遍實行的是按物業(yè)面積大小收取，而且這種辦法似乎已經(jīng)被人們所接受。這種辦法表面上看起來公平，其實掩蓋著不公平。比如住房面積大的每天產(chǎn)生的垃圾量未必就大。相反，住房面積小，居住人口多的住戶產(chǎn)生的垃圾要多一些，對環(huán)境和安保的影響要大一些。而物業(yè)管理只是管住戶門口以外的公共部分，住戶室內(nèi)的面積大小似乎與物業(yè)管理沒有多大關(guān)系，實際上住宅面積的大小只與住戶的維修有關(guān)。因為住房面積大，相應(yīng)的屋頂?shù)让娣e分攤就大，而維修費與通常收取的物業(yè)管理費無關(guān)。因此，我認為，我們局將來實行物業(yè)收費，收費價格應(yīng)考慮以下三個因素的影響：20__-7-2214:57:32

一是住戶人口的多少。從物業(yè)管理角度看，人口多少與每天產(chǎn)生的垃圾量、對環(huán)境的享有、對保安的工作量有直接的關(guān)系，而這些方面直接關(guān)系到物業(yè)管理的工作量。

二是住房及小區(qū)環(huán)境的新舊程度。對不同的物業(yè)來講，物業(yè)越陳舊，小區(qū)共用設(shè)施、共用設(shè)備越陳舊，日常清掃維護工作量越大，因此，同一物業(yè)隨著年代的增加，物業(yè)管理費用應(yīng)逐年增加（這里還不涉及房屋、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的收繳），如綠化基礎(chǔ)差、工作量大的收費應(yīng)越高。

三是物業(yè)管理的價格與共用設(shè)施設(shè)備的規(guī)模有關(guān)。不同的小區(qū)，共用設(shè)備品種多的，管理和維修工作量就大，費用就應(yīng)越高。如我們的小區(qū)有自備變壓器，供水供暖，物業(yè)公司要對這些設(shè)備進行管理、維修，付出的勞動量就大，收費就應(yīng)該高。如××小區(qū)和小高層的供熱、供水、電梯等系統(tǒng)，維修工作量更大，這些付出都應(yīng)該通過收取比其它小區(qū)高的物業(yè)管理費獲得回報。小區(qū)公共場地綠地比例大，清掃養(yǎng)護工程量就大，物業(yè)公司在這方面開展的工作也應(yīng)該通過收費標準的不同得以體現(xiàn)。