建筑工程費(fèi)率招標(biāo)的成本控制探析

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摘要：近二十年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展以及房地產(chǎn)企業(yè)的高額利潤(rùn)，促使很多企業(yè)加入這一行，隨著2017年國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)定位是“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒”，勢(shì)必會(huì)影響到很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由本能的賺取高額利潤(rùn)調(diào)整到“精打細(xì)算”的節(jié)約成本而賺取微薄利潤(rùn)。因此本文章從建筑工程中費(fèi)率招標(biāo)的成本控制進(jìn)行探討，以期起到一定的借鑒參考的作用。

關(guān)鍵詞：費(fèi)率招標(biāo)；成本控制

1前言

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，這也引發(fā)了招標(biāo)的方式及招標(biāo)的規(guī)定制度的不斷變化調(diào)整，招標(biāo)市場(chǎng)也不斷趨于成熟完善。但有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了趕上火爆的銷(xiāo)售市場(chǎng)，施工圖紙及技術(shù)資料不完善的情況下，要求總承包單位提前進(jìn)場(chǎng)施工，按照正常的招標(biāo)程序，對(duì)于大型的項(xiàng)目就是圖紙的工程量計(jì)算，也將會(huì)花費(fèi)很長(zhǎng)的時(shí)間。為滿足公司的決策，不得已采用比較快捷的費(fèi)率招標(biāo)方式，針對(duì)費(fèi)率招標(biāo)，結(jié)合本人參加的項(xiàng)目就費(fèi)率招標(biāo)的成本控制進(jìn)行探討研究，以期更好的控制成本，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化。

2工程概況

本人參與的費(fèi)率招標(biāo)的某某項(xiàng)目，總建筑面積為17萬(wàn)平方米，15棟高層建筑以及近3萬(wàn)平方米的人防地庫(kù)，按毛坯房交房進(jìn)行銷(xiāo)售。在項(xiàng)目立項(xiàng)之初，公司領(lǐng)導(dǎo)為了趕到火爆的銷(xiāo)售市場(chǎng)進(jìn)行推出，在施工圖不完善的情況下，要求盡快確定總承包單位后，邊設(shè)計(jì)邊施工。做為成本部，為完成公司的決策要求，針對(duì)上海2000定額計(jì)價(jià)的特點(diǎn)，決定采用費(fèi)率報(bào)價(jià)結(jié)合清單報(bào)價(jià)的方式，能大大縮短招標(biāo)時(shí)間，并能有效的控制成本，成本部進(jìn)一步完善了費(fèi)率招標(biāo)的形式和控制要素，減少施工過(guò)程中成本不可控的漏洞。

3費(fèi)率招標(biāo)中的招標(biāo)文件計(jì)價(jià)的約定和成本控制

3.1招標(biāo)文件中約定的報(bào)價(jià)方法

在招標(biāo)文件中，我們根據(jù)上海2000定額量?jī)r(jià)分離計(jì)價(jià)的特點(diǎn)以及結(jié)合清單報(bào)價(jià)，約定了投標(biāo)報(bào)價(jià)方法：（1）費(fèi)用表中的費(fèi)率的約定，上海2000定額費(fèi)用表中，綜合費(fèi)用可以充分競(jìng)爭(zhēng)，規(guī)費(fèi)及稅金按國(guó)家規(guī)定計(jì)取，綜合費(fèi)率政府指導(dǎo)競(jìng)爭(zhēng)費(fèi)率為3%~8%，在招標(biāo)文件中，我們就明確約定，各投標(biāo)單位根據(jù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力及優(yōu)勢(shì)，對(duì)綜合費(fèi)率進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)性的報(bào)價(jià)。（2）人工單價(jià)、材料單價(jià)、機(jī)械單價(jià)的約定，我們根據(jù)本項(xiàng)目毛坯房交房的特點(diǎn)，則結(jié)算項(xiàng)目是比較明確的，基本上就是鋼筋工程、混凝土工程、模板工程、砌筑工程、抹灰工程、公共部位的粗裝修、腳手架工程等，針對(duì)項(xiàng)目招標(biāo)特點(diǎn)，我們模擬了本項(xiàng)目的清單，將結(jié)算中可能需要的人工、材料、機(jī)械全部列出，形成人材機(jī)報(bào)價(jià)表，在招標(biāo)文件中約定，各投標(biāo)的單位根據(jù)自身實(shí)力，將招標(biāo)清單中的人材機(jī)單價(jià)競(jìng)爭(zhēng)性的報(bào)價(jià)。（3）對(duì)于基坑圍護(hù)工程、土方工程以及拆除工程，招標(biāo)文件約定，各投標(biāo)的單位按招標(biāo)清單所列的清單項(xiàng)目，充分按市場(chǎng)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)性的綜合單價(jià)報(bào)價(jià)。（4）措施費(fèi)及總包管理配合費(fèi)的約定，措施費(fèi)在招標(biāo)文件中約定要求各投標(biāo)單位根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況、施工圖紙及投標(biāo)單位以往類(lèi)似工程經(jīng)驗(yàn)針對(duì)本項(xiàng)目的措施費(fèi)進(jìn)行報(bào)價(jià)，并確定措施費(fèi)采取總價(jià)包干?？偘芾砼浜腺M(fèi)招標(biāo)文件約定，按照招標(biāo)文件提供的建設(shè)單位自行發(fā)包或分包的工程項(xiàng)目清單，投標(biāo)單位進(jìn)行費(fèi)率報(bào)價(jià)。

3.2在招標(biāo)文件中，針對(duì)計(jì)價(jià)方法，還進(jìn)行了如下約定：

（1）本工程結(jié)算方式為采用《上海市建筑和裝飾工程預(yù)算定額（2000）》、《上海市建筑和裝飾工程預(yù)算定額工程量計(jì)算規(guī)則（2000）》、《上海市安裝工程預(yù)算定額（2000）》、《上海市安裝工程預(yù)算定額工程量計(jì)算規(guī)則（2000）》、《上海市房屋修繕工程預(yù)算定額（2000）》、《上海市房屋修繕工程預(yù)算定額工程量計(jì)算規(guī)則（2000）》及配套的取費(fèi)文件、配套的相關(guān)“2000”定額解釋說(shuō)明及文件規(guī)定為依據(jù)，根據(jù)投標(biāo)附件所列明的人、材、機(jī)價(jià)格及費(fèi)率、費(fèi)用、所報(bào)綜合單價(jià)，按施工竣工圖進(jìn)行竣工結(jié)算。其中措施費(fèi)為包干費(fèi)用，不作調(diào)整?？偘芾砑芭浜腺M(fèi)按不同分包工程的管理服務(wù)費(fèi)率*各分包工程結(jié)算造價(jià)進(jìn)行最終結(jié)算。（2）本工程人、材、機(jī)單價(jià)按《人、材、機(jī)單價(jià)報(bào)價(jià)表》單價(jià)包干。結(jié)算時(shí)不作任何調(diào)整。其中只有人工、鋼筋、商品混凝土、商品砂漿價(jià)格可以按約定調(diào)整，調(diào)整原則為：按一結(jié)構(gòu)、二結(jié)構(gòu)分別調(diào)整。一結(jié)構(gòu)的人工、鋼筋、商品混凝土從開(kāi)工到結(jié)構(gòu)封頂施工期間的上海市建設(shè)工程價(jià)格市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)算術(shù)平均值與2009年7月份上海市建設(shè)工程價(jià)格市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)相比；二結(jié)構(gòu)的人工、商品混凝土、商品砂漿以二結(jié)構(gòu)施工期間的上海市建設(shè)工程價(jià)格市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)算術(shù)平均值與2009年7月份上海市建設(shè)工程價(jià)格市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)相比（按合同），變化幅度人工（以上海市建設(shè)工程價(jià)格市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的最低價(jià)為準(zhǔn)）及鋼筋大于±5%、商品砼及商品砂漿大于±8%時(shí)，超過(guò)幅度部分的差價(jià)可以調(diào)整，人工及鋼筋的差價(jià)=指導(dǎo)價(jià)算術(shù)平均價(jià)-2009年7月份上海市建設(shè)工程價(jià)格市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)(上漲時(shí)*1.05(1.08)或下跌時(shí)*0.95（0.92）)；調(diào)整超過(guò)幅度部分的差價(jià)另計(jì)規(guī)費(fèi)及稅金，其他管理費(fèi)、利潤(rùn)等費(fèi)用一律不計(jì)；若在約定的幅度范圍內(nèi)則按投標(biāo)價(jià)執(zhí)行。

4費(fèi)率招標(biāo)中的評(píng)標(biāo)

投標(biāo)文件分為技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)，技術(shù)標(biāo)由技術(shù)部進(jìn)行評(píng)審，技術(shù)部的評(píng)審這里不做闡述，商務(wù)標(biāo)由成本部評(píng)審，評(píng)審過(guò)程如下：（1）成本部將各投標(biāo)單位提交的商務(wù)投標(biāo)文件，與咨詢(xún)公司進(jìn)行了綜合評(píng)審，將商務(wù)報(bào)價(jià)中不合理的價(jià)格和費(fèi)率與各投標(biāo)單位進(jìn)行了再次詢(xún)標(biāo)后，各投標(biāo)的單位形成了最終報(bào)價(jià)。（2）根據(jù)招標(biāo)文件的約定的計(jì)價(jià)原則，模擬出統(tǒng)一的人、材、機(jī)工程量，直接或分包的工程預(yù)估造價(jià)，將各投標(biāo)單位的費(fèi)用表的綜合費(fèi)率、人、材、機(jī)單價(jià)以及清單報(bào)價(jià)部分和總包管理配合費(fèi)所報(bào)的費(fèi)率和措施費(fèi)等匯總，計(jì)算出模擬出投標(biāo)總價(jià)，模擬投標(biāo)總價(jià)=按上海2000定額計(jì)價(jià)的投標(biāo)總價(jià)+清單部分投標(biāo)總價(jià)+總包管理配合費(fèi)+措施費(fèi)，從而進(jìn)行量化的比較。公司根據(jù)商務(wù)投標(biāo)情況結(jié)合技術(shù)評(píng)審情況，最終確定了中標(biāo)單位為D單位。

5本項(xiàng)目費(fèi)率招標(biāo)的總結(jié)

在招標(biāo)階段就要考慮招標(biāo)報(bào)價(jià)的方式，在施工圖完整，技術(shù)資料完善的情況下，一般采用固定總價(jià)招標(biāo)或者固定綜合單價(jià)招標(biāo)等方式，因銷(xiāo)售需要，工期緊，施工圖紙不完善情況下，不得已采用費(fèi)率招標(biāo)情況下，就要針對(duì)費(fèi)率招標(biāo)的優(yōu)缺點(diǎn)采用有針對(duì)性“查漏補(bǔ)缺”，在事前就把成本失控風(fēng)險(xiǎn)的漏洞補(bǔ)上。上海2000定額計(jì)價(jià)，實(shí)行量?jī)r(jià)分離，人、材、機(jī)都是根據(jù)市場(chǎng)價(jià)自己組價(jià)，工程量根據(jù)定額計(jì)算規(guī)則計(jì)算，在量?jī)r(jià)都未確定的情況下，施工單位進(jìn)場(chǎng)施工，勢(shì)必因人、材、機(jī)的價(jià)格未確定，與施工單位洽談此部分單價(jià)的時(shí)候，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往要做出很大的讓步，這種方法造成建設(shè)期間工程造價(jià)管理帶來(lái)很大的困難，達(dá)不到成本管控的目標(biāo)。因這些弊端，在本項(xiàng)目中則采用費(fèi)率招標(biāo)結(jié)合綜合單價(jià)報(bào)價(jià)的方法，想辦法堵住這些漏洞，即讓各投標(biāo)單位在招標(biāo)階段就確定了人、材、機(jī)的價(jià)格，也明確了在市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)比較大的情況下，人工、鋼筋、砼，商品砂漿調(diào)價(jià)的方法，避免了結(jié)算時(shí)相互之間的扯皮和矛盾。同時(shí)針對(duì)土方工程、維護(hù)工程等定額計(jì)價(jià)與市場(chǎng)價(jià)格偏差比較大的情況下，則招標(biāo)文件約定了此部分“隨行就市”采用工程量清單報(bào)價(jià)，讓投標(biāo)單位根據(jù)市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行充分競(jìng)爭(zhēng)，確定綜合單價(jià)，避免了價(jià)格后洽談不利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。綜上所述，在費(fèi)率、人材機(jī)單價(jià)和清單項(xiàng)目綜合單價(jià)都已確定，工程量也在招標(biāo)文件中約定了計(jì)算方式，在量?jī)r(jià)都確定的情況下，大大降低了房地產(chǎn)開(kāi)放公司的成本控制風(fēng)險(xiǎn)，有效的進(jìn)行了“事前控制”，也滿足了公司要求總承包單位提前進(jìn)場(chǎng)施工，從而趕在銷(xiāo)售旺季快速銷(xiāo)售，回收資金，落袋為安。在評(píng)標(biāo)階段，采用模擬工程量，有效的達(dá)到了量化比價(jià)的原則，給公司領(lǐng)導(dǎo)提供了直觀的報(bào)價(jià)數(shù)據(jù)，公司領(lǐng)導(dǎo)做決策的時(shí)候，能根據(jù)直觀的商務(wù)數(shù)據(jù)結(jié)合技術(shù)標(biāo)確定中標(biāo)單位。

6結(jié)束語(yǔ)

在項(xiàng)目建設(shè)中，房地產(chǎn)公司職能部門(mén)一定要做好相應(yīng)的前期工作準(zhǔn)備工作，技術(shù)資料以及施工圖早日完成，減少設(shè)計(jì)滯后所產(chǎn)生的成本控制問(wèn)題，技術(shù)方面是影響工程成本的重大因素，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激勵(lì)的時(shí)代，應(yīng)盡量避免采用費(fèi)率招標(biāo)。為趕工期，抓緊在利好的時(shí)期進(jìn)行銷(xiāo)售，采用費(fèi)率招標(biāo)，做為成本管理人，必須要了解常規(guī)費(fèi)率招標(biāo)的優(yōu)缺點(diǎn)，根據(jù)費(fèi)率招標(biāo)的優(yōu)缺點(diǎn)，進(jìn)行查漏補(bǔ)缺，在招標(biāo)文件中就要約定有利于成本控制的計(jì)價(jià)方法，盡量做到“事前控制”，從而使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)到效益最大化。

作者:蘇振亞 單位:上海西郊莊園企業(yè)有限公司