營改增對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理分析

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一、“營改增”政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)的積極影響分析

首先，“營改增”政策的實施，有可能一定程度上降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)負擔。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目開發(fā)成本較多，涉及到土地、建筑安裝、政府規(guī)費、拆遷安置、供電配套、規(guī)劃設(shè)計、裝修裝飾、園林綠化、廣告宣傳、銷售、財務(wù)費用等較多的成本支出項目。在“營改增”政策實施以后，如果這些成本支出內(nèi)容能夠全面的進行抵扣，形成完整的抵扣鏈條，將會有效降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負。特別是，如果國家政策允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以土地專用收據(jù)等作為抵扣憑證，則可以有效的解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進項稅抵扣問題，這對于降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負優(yōu)勢明顯。其次，“營改增”政策在一定程度上可以提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金流動性。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的命脈就是資金問題這也是企業(yè)財務(wù)風險出現(xiàn)的根源，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具有較強的融資能力以及現(xiàn)金流才能實現(xiàn)自身的正常運轉(zhuǎn)。因此，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營銷上大多采取期房銷售的形式，這就要求在預售收入的當期就要按照5%的稅率繳納相應(yīng)的營業(yè)稅，資金支出數(shù)額較大。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施“營改增”以后，由于對于房地產(chǎn)項目土地購置、前期工程等業(yè)務(wù)在前期階段會產(chǎn)生較大的進項稅，因此在商品房的預售階段，一般無需繳納或只需繳納較少的增值稅，這非常有利于減少企業(yè)的資金支出，確保企業(yè)資金流的充足。最后，“營改增”政策有利于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)核算水平。在“營改增”政策實施以前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅率主要是營業(yè)稅，按照銷售額乘以5%稅率，稅務(wù)業(yè)務(wù)處理的非常簡單。但是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營改增政策實施以后，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準確核算進銷項，進項稅中還涉及17%、11%、6%等不同的稅率，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)核算提出了更高的要求。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)部門必須提高自身的財務(wù)核算水平，尤其是必須及時對銷售、工程招投標等環(huán)節(jié)提出合理的涉稅建議，進而降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負成本。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“營改增”對財務(wù)的不利影響

第一，稅負同樣有增加的的風險。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，利息成本占總成本的比重很大，利息成本能否成為抵扣成為稅款抵扣的難題之一。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷項稅率設(shè)定為11%，由于國家在土地出讓金、相關(guān)規(guī)費等方面的進項稅抵扣上，仍然沒有出臺相關(guān)的政策，就會造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進項稅抵扣不足，必然造成企業(yè)稅負的增加。第二，增值稅專用發(fā)票的獲取具有一定的難度。對于“營改增”政策而言，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負關(guān)鍵就在于獲取增值稅專用發(fā)票，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付土地出讓金，國土部門一般開具財政監(jiān)制專用票據(jù)，但是能不能作為進項稅抵扣的憑證，仍然是未知數(shù)。此外，在房地產(chǎn)項目建設(shè)中，對于一些公共配套設(shè)施等政府規(guī)費，在房地產(chǎn)項目投資成本中所占的比例相對較高，但是這些政府規(guī)費的票據(jù)能否作為進項抵扣，同樣存在較大的不確定性，這也造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負升降的不確定性。第三，“營改增”政策實施前的業(yè)務(wù)抵扣問題。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目建設(shè)工期一般比較長，“營改增”后出現(xiàn)試點前開發(fā)項目未完工情況將會很普遍。如果工程設(shè)備和材料采購等發(fā)生在試點前，因當時無法取得增值稅專用發(fā)票，也就沒有進項稅額可抵扣；而收入發(fā)生在試點后，需要按增值稅稅率計算銷項稅額，這就會造成稅負的增加。如何解決這些問題，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極的制定相應(yīng)的應(yīng)對策略。

三、面對“營改增”政策房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)對策略分析

第一，依據(jù)“營改增”政策要求明確財務(wù)及稅務(wù)管理的重點。房地產(chǎn)“營改增”以后，很有可能會造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目建設(shè)施工成本的增加，因此，企業(yè)財務(wù)管理部門應(yīng)該進一步的強化自身的納稅意識，特別是要確保在房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中保證原材料的采購以及勞務(wù)接受等環(huán)節(jié)，必須取得相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票，以便于進行后期的抵扣；其次，全面加強對項目建設(shè)決算的管理，尤其是與施工企業(yè)決算的過程中，必須要確保能夠及時足額的取得相應(yīng)的發(fā)票，避免由于拖延造成稅務(wù)籌劃的被動；緊接著，還應(yīng)該進一步的強化自身的會計核算工作，不斷地提高會計核算質(zhì)量，確保實現(xiàn)賬目、原始依據(jù)合法合規(guī)齊全，發(fā)票抵扣合理，并盡可能的提高會計核算的及時性。同時，在“營改增”政策實施以后，由于房地產(chǎn)行業(yè)的稅負根據(jù)分析可能會出現(xiàn)一定程度下降，隨之也可能會帶動造成房地產(chǎn)價格的下降，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該注意避免大量的采購原材料以及捂盤惜售的現(xiàn)象，以免在房地產(chǎn)行業(yè)市場出現(xiàn)競爭劣勢。第二，解決好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的期初稅款抵扣相關(guān)問題。當前在房地產(chǎn)市場營銷上，越來越多的企業(yè)采取了精裝修的營銷策略，在“營改增”大的稅制改革背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該充分利用這些營銷策略。同時，也應(yīng)該在增值稅進項稅抵扣以及土地增值稅等方面做好準備工作，重點是做好增值稅發(fā)票的收集、整合以及整理，以確保在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施“營改增”以后期初增值稅進項稅額抵扣可以順利實施。第三，進一步完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理以及稅務(wù)控制制度。這是企業(yè)應(yīng)對“營改增”政策實施后的重要措施。特別是在“營改增”政策實施以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理出現(xiàn)了賬務(wù)處理更加復雜、增值稅專用發(fā)票風險更加嚴峻。因此，企業(yè)應(yīng)該完善自身的財務(wù)管理，尤其是強化成本管理，加強對各項成本發(fā)生憑據(jù)的管理，這不僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬務(wù)處理的依據(jù)，同時也是企業(yè)所得稅土地增值稅成本扣除的基本依據(jù)；其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該完善合同管理，由于不同的付款方式對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅義務(wù)也會產(chǎn)生相應(yīng)的影響，因此必須在合同中對這些問題進行明確。第四，提前做好相應(yīng)的財務(wù)核算準備。為了避免由于“營改增”政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成不利影響，首先，應(yīng)該對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計賬戶設(shè)置進行相應(yīng)的調(diào)整，特別是在“進項稅額”、“減免稅款”、“已交稅金”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”、“銷項稅額”專欄、“進項稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”、“未交增值稅”、“待抵扣進項稅額”等相應(yīng)的科目對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計業(yè)務(wù)進行處理。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該確保會計處理的正確性，重點是全面的提高增值稅專用發(fā)票的管理水平，強化對增值稅專用發(fā)票的認證管理，以免由于不能抵扣進項稅造成自身進項稅抵扣的風險。第五，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃管理水平。在“營改增”的政策背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該及時的對自身的經(jīng)營流程進行梳理，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中可以依據(jù)進項稅抵扣的方式來減輕納稅負擔的項目，進而合理的制定稅務(wù)籌劃方案，特別是積極地采取一些外包企業(yè)產(chǎn)品和項目來幫助實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費轉(zhuǎn)移；其次，當前國家正全面的清理規(guī)范稅收等優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的實際情況，避免享受的合法稅收優(yōu)惠政策被清理。此外，當前我國增值稅稅率體系包括17%、13%、11%、6%以及3%、4%、6%的征收率，因此在項目的核算過程中，應(yīng)該注意對涉及的混業(yè)經(jīng)營項目分開核算，以盡可能的采用較低稅率，最大程度的降低企業(yè)的稅負成本。第六，進一步提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理水平。適應(yīng)“營改增”政策以后對企業(yè)財務(wù)管理工作帶來的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該積極的采取措施進行應(yīng)對。首先，應(yīng)該完善財務(wù)管理部門的設(shè)置，整合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)部門與稅務(wù)部門等，共同制定“營改增”的應(yīng)對措施。同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該對自身“營改增”前后的業(yè)務(wù)運行進行差異分析，發(fā)現(xiàn)銷售、供應(yīng)鏈、結(jié)算及發(fā)票管理、會計處理、內(nèi)控制度、業(yè)務(wù)流程、計算機系統(tǒng)等方面的增值稅風險點，制定系統(tǒng)完善的應(yīng)對策略。此外，應(yīng)該加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理流程的優(yōu)化，特別是完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅會計核算制度及流程，發(fā)票及申報管理及流程、定價策略以及增值稅的主要稅務(wù)以及會計處理等工作流程。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)的“營改增”，將會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理、經(jīng)營模式、市場行為等產(chǎn)生巨大的影響，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行財務(wù)管理以及稅務(wù)處理中，必須充分考慮到“營改增”政策實施后的新的形勢分析，并有針對性的完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理措施，以確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠穩(wěn)定發(fā)展。

作者：畢雪超 單位：山東省萊蕪市廣廈集團有限公司