房屋建筑面積有關(guān)問題探討

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摘要:就房屋產(chǎn)權(quán)登記和規(guī)劃許可發(fā)證引用不同的建筑面積計(jì)算規(guī)范及部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷面積或隱瞞面積等造成的面積差異，經(jīng)全面分析，提出了區(qū)分不同面積差的方法，并給出了合理化建議。

關(guān)鍵詞:房產(chǎn)面積測量;規(guī)劃面積測量;偷面積;隱瞞面積;發(fā)現(xiàn);處理。

0引言

房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易均以建筑面積來核算和計(jì)價(jià)，隨著房價(jià)不斷攀升，如何準(zhǔn)確計(jì)算建筑面積，成為開發(fā)商、社會(huì)大眾和政府關(guān)注的熱點(diǎn)。如何準(zhǔn)確、公正、合理地計(jì)算房屋建筑面積，直接關(guān)系到開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)收益和產(chǎn)權(quán)人的切身利益，同時(shí)也涉及政府的市政配套費(fèi)、土地出讓金和稅收等財(cái)稅收入問題。但是，當(dāng)前，房產(chǎn)行政管理部門和規(guī)劃行政主管部門核定的房屋建筑面積往往不一致，給建設(shè)單位造成很大困惑，也給相關(guān)行政管理部門間的工作銜接帶來困難。

1面積差異產(chǎn)生原因分析

造成面積差的原因主要有以下幾種:1)不同規(guī)范引起的差異;2)利用規(guī)范不完善“偷面積”造成的面積差;3)故意隱瞞面積造成的面積差。

1．1參照規(guī)范不同引起的差異

當(dāng)前，我國有關(guān)建筑面積計(jì)算的規(guī)范有兩種:一種是國家質(zhì)監(jiān)局2000年2月22日的《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T17986．1—2000，簡稱《房產(chǎn)規(guī)范》)，目的是為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)，以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料;另一種是住建部和國家質(zhì)監(jiān)局2013年12月19日修訂的《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》(GB/T50353—2013，簡稱《建筑規(guī)范》)，主要適用于建筑工程建設(shè)全過程的建筑面積計(jì)算，主要用于施工結(jié)算，部分城市以該規(guī)范為基礎(chǔ)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定了地方性的建筑面積計(jì)算規(guī)則，主要用于規(guī)劃部門計(jì)算容積率等規(guī)劃指標(biāo)。也就是說房產(chǎn)權(quán)證登記面積以《房產(chǎn)規(guī)范》為準(zhǔn)計(jì)算。規(guī)劃部門規(guī)劃許可證發(fā)證面積以《建筑規(guī)范》為準(zhǔn)計(jì)算。這兩個(gè)規(guī)范，對部分規(guī)劃設(shè)計(jì)功能區(qū)計(jì)算面積的標(biāo)準(zhǔn)不一致，從而造成面積差異，特別是地方規(guī)定加大了這種差異。當(dāng)前，房產(chǎn)管理部門在產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，項(xiàng)目的總面積一般不得超過規(guī)劃部門的發(fā)證面積或規(guī)劃核實(shí)面積。這種差異，給規(guī)劃部門、房產(chǎn)管理部門，特別是開發(fā)商和產(chǎn)權(quán)人都帶來困惑。

1．1．1陽臺(tái)面積計(jì)算差異

有關(guān)陽臺(tái)面積的計(jì)算，《房產(chǎn)規(guī)范》以設(shè)計(jì)是否封閉為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，全封閉陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算，未封閉陽臺(tái)計(jì)算半面積;《建筑規(guī)范》則以是否在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)為準(zhǔn)，在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積，在主體結(jié)構(gòu)外的計(jì)算半面積。也就是說房產(chǎn)測繪以是否封閉為依據(jù)，規(guī)劃審批以是否在結(jié)構(gòu)內(nèi)為依據(jù)，這兩種依據(jù)的錯(cuò)位，容易造成面積差。例如，設(shè)計(jì)為結(jié)構(gòu)內(nèi)的凹陽臺(tái)，規(guī)劃面積就會(huì)大于房測面積;而部分因立面效果需要，設(shè)計(jì)為結(jié)構(gòu)外的封閉陽臺(tái)，規(guī)劃面積就會(huì)小于房測面積。另外，《房產(chǎn)規(guī)范》沒有明確隔層陽臺(tái)面積計(jì)算規(guī)則，部分設(shè)計(jì)方案標(biāo)注為露臺(tái)，部分標(biāo)注為陽臺(tái)。為此，部分城市出臺(tái)地方規(guī)定，隔層陽臺(tái)按露臺(tái)處理，不計(jì)算面積;而有些城市則仍按陽臺(tái)處理，計(jì)算半面積。《建筑規(guī)范》也沒有明確隔層陽臺(tái)面積計(jì)算規(guī)則，但對露臺(tái)界定非常明確，必須同時(shí)滿足4個(gè)條件:一是其位置設(shè)置在屋面、地面或雨篷頂，二是可出入，三是有維護(hù)設(shè)施，四是無蓋，否則，均不能認(rèn)定為露臺(tái)，自然就應(yīng)按陽臺(tái)計(jì)算面積。這種隔層陽臺(tái)，在規(guī)劃審批時(shí)按陽臺(tái)計(jì)算規(guī)劃面積和規(guī)劃指標(biāo)，但房產(chǎn)銷售時(shí)，房產(chǎn)部門不認(rèn)定為陽臺(tái)，給開發(fā)商帶來巨大經(jīng)濟(jì)損失。陽臺(tái)面積到底應(yīng)該如何計(jì)算才公平合理，筆者認(rèn)為應(yīng)以陽臺(tái)實(shí)際使用功能為依據(jù)。陽臺(tái)為室內(nèi)外的過渡空間，供使用者晾曬衣物、休息及其他室外活動(dòng)之用。因此，在實(shí)際工作中，確實(shí)起到室內(nèi)外過渡空間作用的應(yīng)該認(rèn)定為陽臺(tái)，按規(guī)定計(jì)算面積。如隔層陽臺(tái)，確實(shí)起到室內(nèi)外過渡空間的作用，僅因上層無蓋，晾曬衣物的功能無法發(fā)揮，但具備陽臺(tái)基本功能，應(yīng)按陽臺(tái)計(jì)算面積，不能認(rèn)定為露臺(tái)。又如部分設(shè)計(jì)未封閉陽臺(tái)，部分住戶裝修時(shí)，為遮風(fēng)擋雨，用鋁合金窗封閉，但無法從結(jié)構(gòu)上將陽臺(tái)改建為室內(nèi)空間，實(shí)際使用功能仍為陽臺(tái)，不能因封閉而計(jì)算全面積。而部分刻意標(biāo)注為陽臺(tái)，實(shí)際為室內(nèi)使用功能的區(qū)域，應(yīng)計(jì)算全面積。

1．1．2柱廊和有柱走廊面積計(jì)算差異

《房產(chǎn)規(guī)范》規(guī)定:與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按柱外圍水平投影計(jì)算面積;有柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。而《建筑規(guī)范》則規(guī)定:有圍護(hù)設(shè)施的室外走廊(挑廊)，按結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算半面積。有圍護(hù)設(shè)施(或柱)的檐廊，按圍護(hù)設(shè)施(或柱)外圍水平面積計(jì)算半面積。這種規(guī)定差異，造成房產(chǎn)測繪面積大于規(guī)劃批建面積。

1．1．3層高限制造成的面積差異

《房產(chǎn)規(guī)范》明確層高不足2．2m的，不計(jì)算建筑面積;但《建筑規(guī)范》則明確結(jié)構(gòu)層高在2．2m及以上的，計(jì)算全面積，結(jié)構(gòu)層高在2．2m以下的計(jì)算半面積。另外，部分城市出臺(tái)地方規(guī)定，對層高非常規(guī)建筑的面積計(jì)算進(jìn)行了特別約定，如海南省規(guī)定，住宅樓層高大于或等于4．9m時(shí)，計(jì)容面積按照該層建筑面積2倍計(jì)算，大于或等于7．6m時(shí)，按3倍計(jì)算;辦公建筑層高大于或等于5．5m按2倍計(jì)算，大于或等于8．8m按3倍計(jì)算;商業(yè)建筑大于或等于6．1m按2倍計(jì)算，大于或等于10m按3倍計(jì)算。這種規(guī)定差異，特別是地方規(guī)定，使得部分項(xiàng)目規(guī)劃批建面積較房產(chǎn)測繪面積大大增加。

1．2規(guī)劃設(shè)計(jì)或施工時(shí)利用規(guī)范條款

“偷面積”造成的面積差除了因兩種規(guī)范計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)差異造成的面積計(jì)算差外，部分開發(fā)商利用規(guī)范，設(shè)計(jì)面積陷阱，也就是“偷面積”。1)《建筑規(guī)范》規(guī)定:室外有消防專業(yè)鋼梯。部分開發(fā)商建超百平方米鋼樓梯，在設(shè)計(jì)時(shí)就注明為消防專用，設(shè)計(jì)文本不計(jì)算面積。但房產(chǎn)測繪時(shí)，要求計(jì)算面積。2)《建筑規(guī)范》規(guī)定:與建筑物室內(nèi)不相連通的建筑部件不計(jì)算面積。部分開發(fā)商要求設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)不必要的設(shè)計(jì)部件，如結(jié)構(gòu)連板、空調(diào)隔板、花池等，與室內(nèi)相連，但用欄桿或矮墻分隔，設(shè)計(jì)上與室內(nèi)不通，免費(fèi)送給產(chǎn)權(quán)人，裝修時(shí)很容易改造使用，以此作為銷售手段和賣點(diǎn)。3)其他利用規(guī)范建的假飄窗窗臺(tái)、假天井，甚至建臨時(shí)假墻封閉部分區(qū)域，形成“無法”出入、“無法”利用的空間，待行政部門審核完后，輕易改裝等各種偷面積行為。4)利用兩種規(guī)范面積計(jì)算依據(jù)的錯(cuò)位偷面積，如將實(shí)際應(yīng)為室內(nèi)使用功能的區(qū)域在設(shè)計(jì)時(shí)標(biāo)注為未封閉陽臺(tái)，要求計(jì)算半面積，但住戶裝修時(shí)，可以不經(jīng)結(jié)構(gòu)改造，很容易就封閉做房間使用。

1．3中介服務(wù)單位配合開發(fā)商故意隱瞞面積造成的面積差

1)部分設(shè)計(jì)單位配合開發(fā)商，在規(guī)劃設(shè)計(jì)文本分層面積標(biāo)注上做文章，故意少標(biāo)注面積，如10m×10m=100m2，但文本上故意標(biāo)98m2，甚至95m2等。2)隨著房產(chǎn)測繪市場的放開，具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的單位大量增加，房產(chǎn)測繪隊(duì)伍良莠不齊，而房產(chǎn)測繪一般是開發(fā)商付費(fèi)，部分項(xiàng)目存在擴(kuò)建、違建或改建后，為了通過行政部門的審核，開發(fā)商要求測繪單位造假，否則不支付測繪費(fèi)用，部分測繪單位為了自身利益，配合開發(fā)商造假，故意隱瞞違法建設(shè)面積。

2如何發(fā)現(xiàn)和定性面積差

1)因規(guī)范不同造成的面積差是一種“系統(tǒng)性”面積差，其面積是行政部門核準(zhǔn)的，符合城市的規(guī)劃，僅因?yàn)橛?jì)算口徑不一致造成差異。其主要后果是會(huì)影響行政部門的公信力，增加建設(shè)單位的協(xié)調(diào)成本。因此，應(yīng)主要從行政審批程序上進(jìn)行協(xié)調(diào)。2)偷面積和隱瞞面積是“人為”造成的面積差，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)實(shí)際建筑面積增加，可能增加居住人口，增加區(qū)域城市配套設(shè)施的負(fù)擔(dān)，擾亂城市秩序，也會(huì)導(dǎo)致國家稅收、土地出讓金和市政配套費(fèi)等的流失。表面上，開發(fā)商沒有銷售，沒有受益，實(shí)際上可以通過提高售價(jià)，加速銷售進(jìn)度或降低配套設(shè)施品質(zhì)等多種方式受益。因“人為”面積差所增加的面積不受法律保護(hù)，導(dǎo)致購房者“被違規(guī)”，容易給購房者帶來法律糾紛。同時(shí)，這種“人為”面積差，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)市場的不公平競爭，擾亂房地產(chǎn)開發(fā)秩序，破壞城市形象。因此，如何區(qū)分“系統(tǒng)”面積差和“人為”面積差，并及時(shí)發(fā)現(xiàn)“人為”面積差，是行政部門急需解決的問題。3)當(dāng)前，為加強(qiáng)規(guī)劃指標(biāo)的監(jiān)督，相當(dāng)部分城市的規(guī)劃部門已開展規(guī)劃批前建筑面積測算和竣工規(guī)劃建筑面積核算工作，也就是規(guī)劃面積測量工作。規(guī)劃面積測量主要是測算建筑每層的建筑面積，與規(guī)劃批建分層平面圖一一對應(yīng)，繪制分層平面圖。規(guī)劃批前面積核算結(jié)果作為規(guī)劃許可證標(biāo)注面積的依據(jù)，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)隱瞞面積的問題?？⒐ひ?guī)劃面積核算重點(diǎn)是反映建筑現(xiàn)狀與規(guī)劃批建的差異，醒目標(biāo)注擴(kuò)建、改建或使用功能改變區(qū)域的位置、范圍和面積等，可以容易地找出規(guī)劃面積與房產(chǎn)面積差異的位置和差值，也可以準(zhǔn)確地找出偷面積或隱瞞面積的位置和面積值，有利于規(guī)劃部門判定面積是“系統(tǒng)性”面積差還是“人為”面積差，從而對這種差異進(jìn)行區(qū)別處理。

3不同面積差的處理建議

房產(chǎn)管理部門對房產(chǎn)測繪成果的采信一般以規(guī)劃部門審核蓋章的規(guī)劃批建方案和規(guī)劃核實(shí)意見作為依據(jù)，規(guī)劃核實(shí)不予認(rèn)定的面積，一般為違建面積，房產(chǎn)部門不應(yīng)辦理產(chǎn)權(quán)證。也就是說，房產(chǎn)測繪面積與規(guī)劃測繪面積存在的差異，哪些是“系統(tǒng)”差，哪些是“人為”差，是否存在違建，由規(guī)劃部門進(jìn)行認(rèn)定并處理比較合適。

3．1參照的規(guī)范不同引起的面積差處理建議

規(guī)劃部門在規(guī)劃核實(shí)時(shí)，可以同時(shí)要求提供房產(chǎn)測繪成果和規(guī)劃面積測量成果，如果規(guī)劃面積測量成果未發(fā)現(xiàn)有改建、擴(kuò)建或改變使用功能而增減面積的，規(guī)劃核實(shí)面積以房產(chǎn)測繪成果為準(zhǔn);有改建、擴(kuò)建或改變使用性質(zhì)造成面積增減的，變更部位的面積以規(guī)劃面積測量成果為準(zhǔn)，其余仍以房產(chǎn)測繪成果為準(zhǔn)。這樣保證了兩種測量成果各自的獨(dú)立性，也協(xié)調(diào)了兩個(gè)行政部門間審批成果的銜接問題，避免建設(shè)單位無所適從。

3．2偷面積的處理建議

偷面積是一種打“擦邊球”的行為，主要是利用規(guī)范理解的歧義，設(shè)定面積陷阱，但違規(guī)不違法，應(yīng)以引導(dǎo)和預(yù)防為主。1)結(jié)合兩種規(guī)范，以地方法的形式出臺(tái)技術(shù)規(guī)定，堵塞技術(shù)漏洞，合理引導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)和相關(guān)測繪工作，從技術(shù)上限制偷面積現(xiàn)象的發(fā)生。2)加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的審批管理，嚴(yán)格按國家規(guī)范和地方技術(shù)規(guī)定把關(guān)，取消不必要的建筑構(gòu)件，從源頭上控制偷面積現(xiàn)象發(fā)生的可能。3)加強(qiáng)規(guī)劃批后管理和規(guī)劃核實(shí)管理，對不按規(guī)劃批建施工的一律從嚴(yán)把關(guān)，打消偷面積的僥幸心理。4)加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，增強(qiáng)業(yè)主住宅品質(zhì)意識(shí)。

3．3隱瞞面積處理建議

偷面積是利用規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)不完善打“擦邊球”的行為，隱瞞面積則是違法行為，應(yīng)嚴(yán)厲打擊。1)加強(qiáng)監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱瞞面積的行為。2)建立企業(yè)誠信制度，將違規(guī)企業(yè)加入黑名單，限制從業(yè)。

4結(jié)束語

加強(qiáng)規(guī)劃管理，開展規(guī)劃監(jiān)督測量，可以很好地幫助行政部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)面積差，并區(qū)分面積差產(chǎn)生的原因，從而可以針對性地采用不同的方式進(jìn)行處理，以提高行政審批效率，增強(qiáng)政府公信力，改善房地產(chǎn)市場環(huán)境。當(dāng)然，地方政府還可以采用建立跨部門的協(xié)調(diào)機(jī)制、制定地方性的技術(shù)規(guī)定等多種方式，解決因不同部門參照規(guī)范引起面積差的同時(shí)，堵塞偷面積或隱藏面積的技術(shù)漏洞。

參考文獻(xiàn):

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作者：鄭春苗 盧炫羽 單位：?？诤肟钡乩硇畔⒂邢薰?/p>