房屋評估報告精選(九篇)

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第1篇：房屋評估報告范文

哈德利認(rèn)為，防務(wù)規(guī)劃者必須考慮實施戰(zhàn)略和應(yīng)對所面臨挑戰(zhàn)的能力類型。這些能力不應(yīng)只限于軍事資源，還應(yīng)包括美國盟友、其他美國部門和機構(gòu)、大學(xué)、慈善基金會以及私營企業(yè)的能力。

談及當(dāng)前財政挑戰(zhàn)問題，哈德利表示，《四年一度防務(wù)評審》報告應(yīng)基于財政不受約束的環(huán)境。報告是權(quán)衡能力需求和資源之間的有益工具，它能描述在設(shè)想的威脅環(huán)境中，如果不受財政約束的影響，如何提供安全，然后明確說明為應(yīng)對財政現(xiàn)實需要削減的內(nèi)容以及相關(guān)削減所帶來的風(fēng)險。

哈德利簡述了制定2014年版《四年一度防務(wù)評審》報告所面臨的三大挑戰(zhàn)。

一是必須重新思考美國的反恐戰(zhàn)略，現(xiàn)有反恐戰(zhàn)略具有戰(zhàn)術(shù)性，而非戰(zhàn)略性。哈德利建議，報告應(yīng)考慮重建反恐合作伙伴關(guān)系以及戰(zhàn)略溝通挑戰(zhàn)，因為隨著美國撤出中東地區(qū)，美國將需要更多地依靠合作伙伴來維持地區(qū)穩(wěn)定。

二是必須重新思考中東地區(qū)安全避難所的政策。人們普遍認(rèn)為，10年戰(zhàn)爭即將結(jié)束，但哈德利對此提出質(zhì)疑。他以利比亞、敘利亞和馬里為例證，認(rèn)為只有美國直接軍事介入才能最終結(jié)束沖突。鑒于美國公民需要在不安全的環(huán)境中執(zhí)行任務(wù)，哈德利建議加強中東地區(qū)的情報合作伙伴關(guān)系，并找到更好保證美國公民安全的途徑。哈德利解釋說，上述兩個挑戰(zhàn)具有一個共性，即國防部需要利用國防部以外的機構(gòu)和部門的資源，以便有效實施戰(zhàn)略。因此，《四年一度防務(wù)評審》報告將涵蓋這些機構(gòu)。國防部還應(yīng)利用《四年一度防務(wù)評審》報告代表這些合作機構(gòu)要求相應(yīng)資金并支持其訓(xùn)練。

第2篇：房屋評估報告范文

《辦法》明確，評估國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，以及對相關(guān)評估結(jié)果進行復(fù)核評估和鑒定，適用該辦法。

《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收入按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。

《辦法》規(guī)定，被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致。被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。評估價值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設(shè)備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定。協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定。

第3篇：房屋評估報告范文

關(guān)鍵詞 企業(yè)價值 評估報告 統(tǒng)計分析

筆者對2014年度的35份企業(yè)價值評估報告報告進行統(tǒng)計，其中滬市主板13份，深市中小板和深市主板各11份。主要統(tǒng)計了評估方法、賬面價值、取值方法、評估機構(gòu)、評估報告頁數(shù)等幾個方面的數(shù)據(jù)。

一、統(tǒng)計結(jié)果與分析

（一）評估方法的選取

在所統(tǒng)計的35份評估報告中，有24份采用了兩種評估方法（其中3份選用市場法和收益法，剩余21份選取資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法），有2份僅采用市場法進行評估，剩余10份僅采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進行評估。在21份選用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法進行評估的評估報告，有9份最終采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法得出的結(jié)論；而選用市場法和收益法進行評估的3份報告最終均采取收益法所得出的結(jié)論。

（二）評估結(jié)論的分析

圖1：35份評估報告的評估值增值率

從上圖可見，不同的評估目的、評估方法得到的評估值增值率差異較大。資產(chǎn)基礎(chǔ)法得到的評估結(jié)論通常不會過大偏離其賬面價值；收益法的偏離程度則變動較大；由于很難找到比較案例，市場法在企業(yè)價值評估中應(yīng)用較少，用該方法得出的評估值的增值率偏離程度略高于資產(chǎn)基礎(chǔ)法。收益法下增值率最高的兩個評估對象，主要因為一家是自主開發(fā)和運營游戲產(chǎn)品的企業(yè)，屬于“輕資產(chǎn)”公司，另一家則是國內(nèi)預(yù)調(diào)雞尾酒的龍頭企業(yè)之一，兩者的共同點是擁有大量賬外不可辨認(rèn)的資產(chǎn)，且具有較強盈利能力，以至于收益法下的評估值遠(yuǎn)高于其賬面價值。

根據(jù)評估報告可知，資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評估增值主要來自于土地使用權(quán)、房屋建筑物以長期股權(quán)投資等，當(dāng)同時采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法進行評估時，最終結(jié)論若是采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，其原因主要是收益法的計算基礎(chǔ)具有較大的不確定性；若采用收益法，原因主要是用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對整體性資產(chǎn)進行評估時難以體現(xiàn)資產(chǎn)的綜合獲利能力、商譽以及其他一些潛在因素資產(chǎn)整體價值的影響。3份采用了市場法和收益法進行評估的報告最終都采用了收益法得出的結(jié)論，主要是考慮到用市場法評估時，選取的可比實例與評估對象間的差異性以及目前我國證券市場較大的波動性。

（三）被評估企業(yè)與評估公司的分布情況

從表1的統(tǒng)計結(jié)果可知，這35份報告中評估對象遍布19個不同的省市自治區(qū)，但評估公司（總部）卻僅來自于5個省市，其中北京的評估公司占了總數(shù)的68.57%。此外，這35份評估報告共涉及27所不同的評估公司，其中25家均屬于前百強的資產(chǎn)評估機構(gòu)，也就是說有33份評估報告出自前百強評估機構(gòu)。根據(jù)中國資產(chǎn)評估協(xié)會的《2014年資產(chǎn)評估機構(gòu)綜合評價年業(yè)務(wù)收入排名前百家機構(gòu)名單》上的數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn)，排名前十的評估機構(gòu)的業(yè)務(wù)收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于排名靠后的評估機構(gòu)；也就是說，我國大部分的評估業(yè)務(wù)都被百強甚至前五十強的評估機構(gòu)瓜分。

二、結(jié)束語

僅對35份評估報告的統(tǒng)計分析并不能完整、系統(tǒng)和詳盡的看出當(dāng)前我國的評估報告甚至是評估行業(yè)所存在的諸多問題。但仍在一定程度和某些方面上反映出我國評估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀。據(jù)以上的簡要分析，筆者認(rèn)為可得出以下幾個結(jié)論：

（一）社會對資產(chǎn)評估的認(rèn)識還不夠全面、深刻，評估人員整體執(zhí)業(yè)水平有待提高。從1.3的分析中可見，我國的評估行業(yè)發(fā)展是相當(dāng)不均衡的。許多地方對評估認(rèn)識的不到位，評估業(yè)務(wù)的需求較少，以及該地區(qū)整體經(jīng)濟水平相對落后等原因，導(dǎo)致這些地區(qū)評估行業(yè)發(fā)展緩慢。

（二）行業(yè)競爭激烈。我國目前有資產(chǎn)評估機構(gòu)3000多家，但絕大部分評估業(yè)務(wù)都被少數(shù)的幾十家評估機構(gòu)承接，再加上我國評估行業(yè)本身發(fā)展不足，導(dǎo)致小型評估機構(gòu)間競爭激烈，生存困難。

第4篇：房屋評估報告范文

受托估價方: 北京建正合生房地產(chǎn)評估有限公司 (以下簡稱乙方)

甲、乙雙方就委托房地產(chǎn)價格評估事宜達成如下協(xié)議:

一、甲方因為 ，特委托乙方對 進行評估。

二、甲方應(yīng)于 年 月 日以前將委托評估房地產(chǎn)所必需的產(chǎn)權(quán)證明、證件及其它有關(guān)資料交給乙方。甲方應(yīng)向乙方提交的資料如下:

1. 上述住宅樓房的確權(quán)證明材料復(fù)印件；

2. 其他有關(guān)資料。

三、乙方應(yīng)根據(jù)甲方委托評估的目的, 對委估房地產(chǎn)的價格予以客觀、公正的評估, 并向甲方出具房地產(chǎn)價格評估報告書。普通房地產(chǎn)價格評估,一般應(yīng)在甲方提供資料后兩周內(nèi)完成。

四、甲、乙雙方對委估房地產(chǎn)價格評估報告的內(nèi)容應(yīng)盡保密之責(zé),除向政府主管部門申報外,未經(jīng)對方同意, 不得對外公開或泄露給他人。

五、經(jīng)甲、乙雙方商定，甲方按北京市物價局及北京市房屋土地管理局《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》（京價[房]字[1997]第398號）文件規(guī)定的房地產(chǎn)價格評估收費標(biāo)準(zhǔn)（見下表）所計算的評估標(biāo)準(zhǔn)收費，向乙方支付評估費。

房地產(chǎn)價格評估標(biāo)準(zhǔn)收費計算表

檔次

房地產(chǎn)總額（萬元）

累進計費率‰

1

100以下（含100）

5

2

101以上至1000

2.5

3

1001以上至XX

1.5

4

XX以上至5000

0.8

5

5001以上至8000

0.4

6

8001以上至10000

0.2

7

10000以上

0.1

本協(xié)議簽字之日,甲方向乙方預(yù)付評估費人民幣 萬元, 乙方將評估報告交付甲方時, 甲方將剩余的評估費一次付給乙方。

六、甲方如中途中斷委托評估, 乙方不退還甲方預(yù)付的評估費。

七、本協(xié)議自甲、乙雙方正式簽字蓋章之日起生效。未經(jīng)雙方同意任何一方不得進行修改。如有未盡事宜, 由雙方另行協(xié)商解決。

八、本協(xié)議于XX年 月 日正式簽定。一式四份,甲、乙雙方各執(zhí)二份。

甲方: 乙方:

第5篇：房屋評估報告范文

2016年7月7日，齊星鐵塔（002359.SZ）定增第三次修訂稿，擬非公開發(fā)行募集資金50.31億元，其中35.50億元用于收購北訊電信股份有限公司（下稱“北訊電信”）100%股權(quán)，14.81億元用于北訊電信專用無線寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)擴容項目。自2015年7月3日第一版的預(yù)案以來，相關(guān)方案可以說三易其稿。

齊星鐵塔主要從事輸電塔、通訊塔等各類鐵塔產(chǎn)品以及立體停車設(shè)備等產(chǎn)品的生產(chǎn)與銷售業(yè)務(wù)，上市以來業(yè)績不佳，股價不振，如果如愿收購北訊電信，公司就能尋找到新的利潤增長點來提升業(yè)績，提振股價嗎？從北訊電信的業(yè)績來看，未必。

新大股東有備而來

齊星鐵塔原第一大股東齊星集團有限公司（下稱“齊星集團”）占用上市公司資金在2014年東窗事發(fā)。

當(dāng)年12月，齊星集團將持有的齊星鐵塔7875.47萬股股份（占公司總股本的18.895%）作價7.6億元轉(zhuǎn)讓給晉中龍躍投資咨詢服務(wù)有限公司（下稱“龍躍投資”）。

之后齊星鐵塔繼續(xù)停牌長達半年之久，2015年7月3日復(fù)牌并拋出精心炮制的募集資金63億元對外收購及投資預(yù)案，更新至第三稿時，募集資金總額減少至50.31億元。

復(fù)牌后，齊星鐵塔完全沒有理會同期大盤暴跌，股價連續(xù)多個交易日漲停，輕而易舉創(chuàng)下歷史新高，2015年12月1日，股價從停牌前的6.38元漲至最高價34.38元，漲幅高達438.87%，龍躍投資的7.6億元投資不到一年時間已經(jīng)變成了高達27.08億元市值。為了穩(wěn)固第一大股東的位置，龍躍投資不斷增持，截至2016年7月14日，龍躍投資持有齊星鐵塔股份數(shù)為1.33億股，占公司總股本的31.87%，不過，這些股份已悉數(shù)質(zhì)押。

目前，齊星鐵塔的總市值近110億元，市盈率超過400倍，股價面臨巨大的回調(diào)壓力，這也增加了齊星鐵塔轉(zhuǎn)型的動力，特別是在大股東股權(quán)已經(jīng)全部質(zhì)押的情況下尤為如此。

北訊電信主營業(yè)務(wù)為專用無線寬帶數(shù)據(jù)通信及應(yīng)用。

2013-2015年，北訊電信實現(xiàn)營業(yè)收入分別為3274.95萬元、1.45億元和7.45億元，實現(xiàn)凈利潤分別為418.75萬元、448.62萬元和1.37億元。

評估報告顯示，2016年-2024年，北訊電信預(yù)計可以實現(xiàn)凈利潤71.92億元，2024年以后每年可以實現(xiàn)凈利潤10.28億元。承諾方承諾北訊電信2015年-2018年經(jīng)審計的稅后凈利潤合計15.79億元。

前景如此好的標(biāo)的，齊星鐵塔僅需要投入50.31億元，北訊電信賣了一個白菜價？

北訊電信光鮮業(yè)績的背后

資本市場上，陷阱常有，而餡餅不常有。

北訊電信的幾大疑點很明顯。

首先是長年不增資。2010年5月，北訊電信前身北京天宇利航通信技術(shù)股份有限公司成立，注冊資本為5000萬元人民幣，由各方股東以貨幣出資的方式認(rèn)繳。至今，北訊電信股權(quán)融資金額只有1.5億元，即使后來其估值飛漲，也只是股東換了一茬又一茬，沒有股東或投資者進行增資。而北訊電信則千方百計地融資，融資租賃、在香港發(fā)行票據(jù)、抵押借款、質(zhì)押借款、按揭借款等多管齊下。一家如此有發(fā)展?jié)摿Φ墓?，竟然在長達5年多時間，沒有增資，依靠著巨額的債務(wù)艱難前行。

其次，2015年年末，北訊電信資產(chǎn)總額、負(fù)債總額分別為22.56億元和16.25億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達72%，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為2.85億元和14.81億元，流動比率為0.19。2015年利息支出就高達6124.88萬元。

第三，募投項目預(yù)期過高。投資金額為27.52億元專用無線寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)擴容項目，建設(shè)期6個月內(nèi)完成的可能性并不大，從北訊電信建設(shè)速度來看，三年時間能完成已經(jīng)很樂觀了。2014年年末，固定資產(chǎn)原值3586.33萬元，其中房屋及建筑物原值2631.78萬元、通信設(shè)備534.53萬元、運輸設(shè)備224.28萬元、辦公設(shè)備195.74萬元，而在建工程高達8.69億元。2015年上半年的在建工程幾乎停滯不前，2014年尚未完成的項目在2015年上半年僅僅增加了3470.60萬元，其中“深圳TD-LTE網(wǎng)絡(luò)”增加302.41萬元，“廣東TD-LTE網(wǎng)絡(luò)”240.35萬元，“天津TD-LTE網(wǎng)絡(luò)” 1160.14萬元，“上海TD-LTE網(wǎng)絡(luò)”1319.33萬元，“上海通信綜合樓”303.03萬元。這些項目對應(yīng)的預(yù)算分別為5.7億元、9.54億元、4.63億元、9.96億元、1.1億元，加起來高達30.93億元，而上半年的投入僅僅是預(yù)算的1.13%。2015年下半年，北訊電信建設(shè)速度加快，在建工程增加了7.62億元，但除了“上海通信綜合樓”完工轉(zhuǎn)固1.02億元，“天津TD-LTE網(wǎng)絡(luò)”部分完工轉(zhuǎn)固2.42億元、 “上海TD-LTE網(wǎng)絡(luò)”部分完工轉(zhuǎn)固1.72億元，其他項目尚未完工。四大TD-LTE網(wǎng)絡(luò)經(jīng)過1年多甚至更長時間，依然沒有完工，從2015年年報披露的進展來看，3年時間完工已經(jīng)是很樂觀了。那么，專用無線寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)擴容項目6個月建設(shè)期，有可能嗎？至于該項目預(yù)計將在未來10年的經(jīng)營期（含建設(shè)期和達產(chǎn)期）實現(xiàn)年均營業(yè)收入26.59億元及年均凈利潤8.09億元又有多高的可信度？

最后，2015年北訊電信的扣非凈利潤為1.37億元，比承諾金額少了631.57萬元，金額差異不大，但當(dāng)年7月1日才簽訂的業(yè)績補償協(xié)議，當(dāng)年就無法完成業(yè)績承諾，那么，時間跨度更長的2016年、2017年、2018年的業(yè)績承諾就更加沒譜了。而且，別看2015年業(yè)績不錯，但營業(yè)收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于預(yù)期，較評估預(yù)測收入差異5.18億元，在營業(yè)收入減少41.03%情況下，北訊電信實現(xiàn)的凈利潤反而增加3523.65萬元，靠的是營業(yè)成本減少52.95%，減少了5.32億元；銷售費用減少了93.42%，減少了262.21萬元，兩項合計減少了5.58億元。

當(dāng)重組標(biāo)的已經(jīng)發(fā)生重大不利影響的情況下，很多公司會選擇放棄，而齊星鐵塔是執(zhí)著的。標(biāo)的公司在銷量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及預(yù)期的情況下，隨意地大幅提高預(yù)計售價，大幅減少費用，調(diào)增巨額利潤，繼續(xù)重組的皇帝新裝，齊星鐵塔則鐵下心來要穿皇帝新裝。

5.15億元蹊蹺交易及巨額利潤注水

公告顯示，2014年末，由于北訊電信確認(rèn)其于2010年向天宇集團購買的，以及天宇集團于2011年作為股東投入的無線數(shù)據(jù)通信系統(tǒng)無法平滑完成寬帶技術(shù)升級，出于公平和保護全體股東利益的考慮，北訊電信于2014年12月將該類資產(chǎn)以天宇集團當(dāng)時投入的價格5.15億元回售給天宇集團。由此造成北訊電信2014年產(chǎn)生資產(chǎn)處置損失1120萬元。

這筆交易充滿疑點。

2010年5月，天宇集團以4000萬元投資北訊電信，占比80%。2011年1月，天宇集團以實物3.2億元增資，占比76.60%。同年8月，天宇集團將其持有的北訊電信72.76%的股份轉(zhuǎn)讓與天津中融合，轉(zhuǎn)讓價格為3.88億元。

12月，天宇集團將其持有的北訊電信3.83%的股份轉(zhuǎn)讓與天津中融合，轉(zhuǎn)讓價格為2030萬元。天宇集團在2011年已經(jīng)徹底退出，為何2014年12月還以5.15億元接手北訊電信評估值只有2.07億元的資產(chǎn)？而天宇集團增資的實物資產(chǎn)在短短的時間內(nèi)就發(fā)生如此巨額的減值損失，又說明什么？這筆交易，天宇集團損失高達3.08億元。如果天宇集團不接手，那么北訊電信2014年就要計提減值損失高達3.08億元，難以天價賣給上市公司了。

這筆交易也揭開北訊電信涉嫌虛增巨額利潤的面紗。

2013-2015年，北訊電信實現(xiàn)凈利潤分別為418.75萬元、448.62萬元和1.37億元，如此爆發(fā)性增長的業(yè)績并不可信。2014年固定資產(chǎn)折舊99.12萬元，無形資產(chǎn)攤銷0.63萬元。上述電信設(shè)備資產(chǎn)賬面價值為5.15億元，假設(shè)按10年折舊或攤銷，那么每年折舊或攤銷的金額約5000萬元，這樣的話，2013年、2014年北訊電信都會巨虧約5000萬元，2015年及以后的日子也不會好過。

由于無需披露2013年及之前的財報，這樣北訊電信就有了很大的操作空間了，通過不折舊、不攤銷來虛增巨額利潤，而且還可以在2014年12月處理掉這些電信設(shè)備資產(chǎn)，避免3.08億元的減值損失。

從現(xiàn)金流來看，北訊電信處置各類資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額達4.72億元，然而，2014年末，北訊電信的貨幣資金只有1798.82萬元。交易發(fā)生的時間為12月，北訊電信收到的錢怎么這么快就花個精光？雙方之間是否真的發(fā)生交易還是為了消除不良資產(chǎn)及轉(zhuǎn)移資產(chǎn)減值損失的財技？

客戶成替罪羊

申請材料顯示，以2015年6月30日為基準(zhǔn)日，標(biāo)的資產(chǎn)北訊電信收益法評估作價35.5億元。但2015年北訊電信實現(xiàn)的營業(yè)收入為7.45億元，較評估預(yù)測收入差異5.18億元，實現(xiàn)扣非后的凈利潤1.37億元，較承諾凈利潤差異631.57萬元，形成差異的主要原因為部分終端設(shè)備合約實施時間延后，導(dǎo)致部分合同訂單尚未實現(xiàn)收入。

客戶要求延期所以延期，再正當(dāng)不過，但是無法掩蓋北訊電信及中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司的真正目的。

從時間上來看，評估基準(zhǔn)日為2015年6月30日，也就是說，評估機構(gòu)從2015年下半年才開始評估工作，評估機構(gòu)需要預(yù)測的也就是下半年幾個月而已，并且還有相應(yīng)的合約、訂單，怎么會相差這么離譜呢？

延期的說法非常值得質(zhì)疑。為何大部分客戶都在7月、8月之后不約而同地延期？2015年第一、二大客戶金額分別為6061.42萬元、3717.36萬元，而延期客戶中前四名分別為22644萬元、16250萬元、12740.60萬元、4740萬元，不難看出，延期的客戶中有四家本來是前五名客戶的，而從后續(xù)預(yù)計的情況來看，這些所謂延期的訂單，需要三年時間來消化，而此前預(yù)計不用半年就可以完成。并且有高達84.81%延期是上?？蛻粼斐傻模旖蚩蛻粼斐裳悠诘谋壤秊?3.73%，北京客戶造成的延期1.46%。

2015年12月，北訊電信1.4GHZ 頻段頻率的使用權(quán)獲得工信部核準(zhǔn)，這是其理論上可以獲得爆發(fā)增長的基礎(chǔ)。

但實際上，下半年的營業(yè)收入僅僅比上半年多出0.13億元，多出3.56%。春節(jié)假期較長，對客戶的經(jīng)營有較大影響，北訊電信終端設(shè)備的銷售在一季度低于全年平均水平，第一季度實現(xiàn)的營業(yè)收入只有1.31億元（未經(jīng)審計），算下來，第二季度實現(xiàn)營業(yè)收入2.35億元，第三季度及第四季度平均實現(xiàn)營業(yè)收入為1.90億元，比第二季度減少了19.15%。

瘋狂的評估

2016年6月24日，齊星鐵塔《關(guān)于更新標(biāo)的公司評估報告的公告》，公告顯示，原評估報告的標(biāo)的公司全部股東權(quán)益評估值為355093.28萬元，新評估報告為355329.04萬元。與原評估報告的評估結(jié)果不存在重大差異。

從評估值來看，新舊兩份評估報告相差235.76萬元，差異不足一提，但從評估具體內(nèi)容來看，已是翻天覆地的變化。

北訊電信的收入類型主要為通信終端銷售收入及通信服務(wù)收入，即業(yè)務(wù)模式為通過銷售通信終端發(fā)展客戶量，再對終端使用者收取通信服務(wù)費。

原評估報告2016年至2018年通信終端銷售收入累計40.38億元，新評估報告2016年至2021年累計為75.51億元。新評估報告的銷量有所增加，從228.34萬臺增加至252.75萬臺；銷售單價大幅提高，從原來的1768.20元/臺調(diào)高至2987.42元/臺，升幅高達68.95%。

原評估報告通信費收入2016年至2022年累計162.93億元，新評估報告117.18億元；原評估報告通信用戶量累計1639.25萬戶，新評估報告1159.44萬戶。通信收費單價原評估報告993.93元/戶，新評估報告1010.64元/戶，增加16.71元/戶，升幅16.81%。

2016年至2022年的營業(yè)成本原評估報告93.28億元，新評估報告94.73億元，增加1.45億元。兩次評估中成本科目預(yù)測差異較大的項目為：終端采購成本、人力資源成本、固定資產(chǎn)折舊和基站租金。終端采購成本原評估報告31.92億元，新評估報告48.50億元。采購單價大幅提高，從原來的1397.88元/臺調(diào)高至1918.90元/臺。人力資源成本原評估報告3.02億元，新評估報告2.04億元，下降32.22%。職工人數(shù)從原評估報告的2670人降至1555人，職工人均年收入從11.29萬元提高至13.14萬元。固定資產(chǎn)折舊原評估報告21.30億元，新評估報告18.76億元。

基站租金從原評估報告18.57億元，新評估報告11億元，減少7.57億元，下降40.77%。公司解釋基站租金的差異主要在于基站建成并投入使用的計劃改變和單位租金變化。但并沒有列出基站的數(shù)量變化，也沒有列出租金水平變化。通信終端銷量新評估報告從228.34萬臺增加至252.75萬臺，增幅10.69%，北訊電信應(yīng)該建立更多的基站，花費更多的費用，最遲從2022年開始，應(yīng)該花費比原評估報告更多的租金。但北訊電信及評估機構(gòu)給出的答案相反。

營業(yè)費用原評估報告24.62億元，新評估報告10.79億元。兩次評估報告的營業(yè)費用科目預(yù)測差異項目主要為人力資源費、銷售渠道費以及廣告宣傳費。但奇怪的是，此處的人力資源成本原評估報告3.02億元，新評估報告8459.54萬元，下降71.94%。職工人數(shù)從原評估報告的2670人降至676人，減少了74.68%，職工人均年收入從11.29萬元提高至12.51萬元。銷售渠道費原評估報告17.64億元，新評估報告8.64億元，下降51.04%。銷售渠道費原評估報告占營業(yè)收入的比例為8.68%，新評估報告降至4.48%。廣告宣傳費原評估報告1.93億元，新評估報告9770.43萬元。廣告宣傳費原評估報告占營業(yè)收入的比例為0.95%，新評估報告降至0.51%。

從公告解釋的內(nèi)容來看，原評估報告以天津、上海、廣州和深圳四地的可行性研究報告為依據(jù)，并參考國內(nèi)成熟運營商的水平預(yù)測人力資源費及銷售渠道費，而新評估報告則是通過集成商和經(jīng)銷商進行銷售的間接銷售模式，從而導(dǎo)致人力資源費及銷售渠道費大幅減少。這些費用都是要發(fā)生的，就是誰承擔(dān)的問題，既然這些費用北訊電信不承擔(dān)，那么，由誰來承擔(dān)？集成商和經(jīng)銷商嗎？既然如此，北訊電信是否要在產(chǎn)品售價方面做出一些讓步好讓集成商和經(jīng)銷商消化這些費用呢？不過，在新評估報告中北訊電信不但沒有降價，反而提價了68.95%。承擔(dān)超過十個億的銷售費用還提價68.95%，集成商和經(jīng)銷商會當(dāng)這樣的冤大頭嗎？當(dāng)然，這只是評估報告為了滿足這次天價重組而做的一些預(yù)測而已，真實情況未必如此，半年后再來個翻天覆地的修改也無所謂。

管理費用原評估報告2.67億元，新評估報告4.51億元，增加68.94%。

無論新舊評估報告發(fā)生多大變化，唯一不變的是以35.50億元為核心的評估值，因為交易金額早已定格在35.5億元。

香港北訊疑團

北訊電信的子公司北訊電信（香港）有限公司（下稱“香港北訊”）成立于2014年8月。2014年11月，香港北訊發(fā)行港元3億元票據(jù)，票據(jù)期間為2年，票面年利率15%，每個利息期的長度為6個月。北訊電信的母公司天津中融合科技有限公司及陳巖先生提供連帶擔(dān)保。

錢到賬后，香港北訊購買無線寬帶網(wǎng)室內(nèi)基站及相關(guān)設(shè)備預(yù)付給動域有限公司1.5億港元，預(yù)付給裕東企業(yè)有限公司1.15億港元，預(yù)付中糧地產(chǎn)（集團）股份有限公司的款項為租樓款人民幣2907.40萬元。中糧地產(chǎn)（集團）股份有限公司已于2015年12月將房屋交付北訊電信使用，截至2015年年底，北訊電信已將該款項轉(zhuǎn)銷。而另外兩筆預(yù)付款項仍在其他非流動資產(chǎn)科目核算。實際上已經(jīng)形成巨額資金占用，而北訊電信在預(yù)案中解釋：由于北訊電信網(wǎng)絡(luò)建設(shè)進度調(diào)整，導(dǎo)致香港北訊向動域有限公司和裕東企業(yè)有限公司提出延期交貨，因此，后兩家占用北訊電信的資金原因合理。

北訊電信與其他供應(yīng)商的交易往往是欠供應(yīng)商的錢，而香港北訊卻預(yù)付巨額的款項，時間超過一年，并且預(yù)付款的代價非常大，需要支付不菲的發(fā)行費用、手續(xù)費及利息。香港北訊和動域有限公司和裕東企業(yè)有限公司究竟簽訂怎樣的合同，以至于付出如此昂貴的代價？號稱投資總額高達27.52億元的北訊電信專用無線寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)擴容項目，建設(shè)期只有6個月，而預(yù)計年凈利潤（含建設(shè)期）年均凈利潤8.09億元。北訊電信為何不加快網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，反而進度調(diào)整慢了幾拍，長達一年多時間預(yù)付款造成重大延誤。一方面付出巨額的融資費用，另一方進度緩慢少賺巨額利潤。北訊電信的葫蘆里賣的是什么藥？

北訊電信市場在內(nèi)地，為何在香港燒那么多錢？

第一大供應(yīng)商之謎

在眾多供應(yīng)商中，對北訊電信支持力度最大的莫過于易訊科技股份有限公司（下稱“易訊科技”），易訊科技的控股股東是上市公司航天通信（600677.SH），實際控制人為國務(wù)院國資委。北訊電信的采購有近一半來自易訊科技。齊星鐵塔的反饋意見之回復(fù)說明（修訂稿）顯示，2015年，北訊電信向7家主要供應(yīng)商采購基站網(wǎng)絡(luò)建設(shè)等固定資產(chǎn)采購合計58216.25萬元，通訊終端設(shè)備存貨采購合計37995.31萬元，總計96211.57萬元，占比75.14%。其中向易訊科技采購基站網(wǎng)絡(luò)建設(shè)等固定資產(chǎn)采購54931.11萬元及通訊終端設(shè)備存貨采購1283.59萬元，合計56214.70萬元，占比43.90%。

付款方面，易訊科技也很大方。北訊電信應(yīng)付賬款顯示，2013年末欠易訊科技13600.12萬元，2014年增加17525.52萬元。付款情況：2014年支付11926.36萬元、2015年支付13731.09萬元、2015年1-5月支付2004.06萬元。如果2015年付款已經(jīng)結(jié)清2013年欠款，那么截至2016年5月末，2014年欠款還沒有結(jié)清，還欠了3464.13萬元。

2015年北訊電信應(yīng)付賬款繼續(xù)增加67246.75萬元，2015年末欠款56435.57萬元。付款情況：2015年支付30010.45萬元，2016年1-5月2412.06萬元。

然而，作為欠款大戶的北訊電信卻一直沒有出現(xiàn)航天通信應(yīng)收賬款欠款名單上。該公司歷年年報顯示，2013年年末應(yīng)收賬款前五名中第一名欠款金額為9883.50萬元、第五名欠款金額為2455.13萬元，2014年年末應(yīng)收賬款前五名中第一名欠款金額為9274.27萬元、第五名欠款金額為4253.28萬元，2015年年末應(yīng)收賬款前五名中第一名欠款金額為23865.25萬元、第五名欠款金額為2153.27萬元。2015年年末，航天通信應(yīng)收賬款前五名欠款合計42400.31萬元，而北訊電信自曝欠航天通信子公司易訊科技56435.57萬元。

以北訊電信自爆的金額來看，2013年至2015年毫無疑問都是航天通信的第一大欠款客戶，但連續(xù)三年，航天通信一直沒有給北訊電信相應(yīng)的確認(rèn)。

第6篇：房屋評估報告范文

一、凡屬城建重點工程項目（包括市政府確定的公益性建設(shè)項目、市政府確定的舊區(qū)重點改造項目、政府投資建設(shè)的項目、政府給予優(yōu)惠政策的項目）涉及的房屋拆遷，可采取下列拆遷補償辦法。

（一）貨幣補償。被拆遷人選擇貨幣補償方式的，拆遷人根據(jù)評估公司出具的評估報告補償總額，及其它應(yīng)向被拆遷人支付的相關(guān)費用（如：搬家費、臨時住房補助費、搬遷獎勵以及評估報告未涉及的項目），以貨幣形式一次性付給被拆遷人。

（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人選擇回購房屋的，可與拆遷人訂立“房屋認(rèn)購書”?；刭彿课萆婕暗木唧w內(nèi)容由拆遷人在拆遷補償實施方案中具體明確。

（三）以《經(jīng)濟適用住房貨幣補貼證》抵頂購房款。對符合經(jīng)濟適用住房貨幣補貼條件的被拆遷人，選擇回購房的，可優(yōu)先按程序申請經(jīng)濟適用住房貨幣補貼。經(jīng)審核獲得《經(jīng)濟適用住房貨幣補貼證》的被拆遷人，且回購住房有較大困難的，可以以《補貼證》抵頂購房款，回遷安置房屋開工建設(shè)后，拆遷人持《補貼證》和與被拆遷人簽訂的回購房安置協(xié)議，到市住房保障和房產(chǎn)管理局領(lǐng)取經(jīng)濟適用住房貨幣補貼資金。

（四）回購住房可實行混合產(chǎn)權(quán)。選擇回購房總建筑面積在50平方米以下，且符合廉租住房保障條件的被拆遷人，在采取以經(jīng)濟適用住房貨幣補貼抵頂購房款后，仍未達到廉租住房制度保障標(biāo)準(zhǔn)的，不足部分由政府出資購買，進行實物配租，并按照廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)收取租金。在辦理房屋所有權(quán)證時，按出資比例確定產(chǎn)權(quán)比例，并在房屋所有權(quán)證上予以注明。

第7篇：房屋評估報告范文

一、目標(biāo)任務(wù)

對鎮(zhèn)村集體草牧場實施永久性禁牧，所有牧戶全部進行搬遷安置。

二、組織機構(gòu)

為確保禁牧工作順利進行，成立區(qū)禁牧搬遷工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

組長：

副組長：

領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在鎮(zhèn)人民政府，辦公室主任張丁未，副主任（兼）。

為加強各項工作的落實力度，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)6個工作組，明確任務(wù)，形成一級抓一級、層層抓落實的工作機制。

（一）宣傳動員組

組長：

成員：

主要任務(wù)：做好搬遷牧戶的思想動員工作，宣講禁牧搬遷補償安置政策措施，確保牧戶穩(wěn)定搬遷。

（二）房屋設(shè)施評估組

組長：

成員：鎮(zhèn)、區(qū)農(nóng)牧、監(jiān)察、財政、審計、建設(shè)、林業(yè)、水務(wù)、拆遷辦等部門負(fù)責(zé)人。

主要職責(zé)：配合評估單位對搬遷牧戶房屋等設(shè)施進行評估。

（三）草牧場勘測組

組長：

成員：鎮(zhèn)、區(qū)農(nóng)牧、監(jiān)察、林業(yè)、林技站等部門負(fù)責(zé)人。

主要職責(zé)：對鎮(zhèn)村集體的草牧場進行實地勘測，并確定草牧場界限和面積。

（四）搬遷補償安置組

組長：

成員：鎮(zhèn)、區(qū)發(fā)改、監(jiān)察、審計、財政、行政執(zhí)法、司法、拆遷辦、規(guī)劃、公安等部門負(fù)責(zé)人。

主要職責(zé)：對搬遷牧戶補償并進行公示，確保牧民無異議；對牧戶構(gòu)筑物進行拆除和場地平整。

（五）監(jiān)督檢查組

組長：

成員：鎮(zhèn)、區(qū)監(jiān)察、審計、財政部門負(fù)責(zé)人。

主要職責(zé)：全面履行監(jiān)督檢查和投訴處理職能，負(fù)責(zé)對搬遷牧戶構(gòu)筑物補償進行監(jiān)督，嚴(yán)防截留、挪用補償資金行為發(fā)生。

（六）安全穩(wěn)定組

組長：

成員：公安、行政執(zhí)法、鎮(zhèn)負(fù)責(zé)人。

主要職責(zé)：負(fù)責(zé)維護拆遷現(xiàn)場秩序，對拆遷房屋進行預(yù)先安全檢查，嚴(yán)禁故意阻撓拆遷、滋事行為發(fā)生，確保拆遷人員安全和房屋拆遷工作順利實施。

三、實施步驟

禁牧搬遷工作從2012年3月初開始，至6月末結(jié)束，分宣傳動員和房屋設(shè)施評估、實施搬遷兩個步驟。

1、第一階段：宣傳動員和房屋設(shè)施評估（3月1日—4月15日）。成立禁牧工作領(lǐng)導(dǎo)小組，制定實施方案，組成工作組深入牧戶中，廣泛宣傳禁牧工作任務(wù)、保護生態(tài)環(huán)境、建設(shè)生態(tài)綠洲型城市的重大意義，認(rèn)真做好禁牧搬遷牧戶的思想動遷工作。組織、農(nóng)牧、農(nóng)技、林業(yè)等部門，對村集體草牧場進行勘測，聘請有資質(zhì)的評估單位對村集體草牧場內(nèi)牧戶房屋等設(shè)施進行評估，完成草牧場勘測和牧戶房屋設(shè)施評估報告。

2、第二階段：實施搬遷（4月16日—6月30日）。按照草牧場勘測和房屋設(shè)施評估報告，組織相關(guān)單位、部門徹底拆除牧民構(gòu)筑物（房屋、圈舍），并將牧民全部搬離草牧場進行安置。

四、安置補償措施

（一）牧戶補償及安置。對搬遷牧戶的構(gòu)筑物，參照年禁牧搬遷補償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，一次性給予牧戶付清補償費；并參照烏海市推進城鄉(xiāng)一體化政策，到市、區(qū)購房居住的牧戶可享受購房優(yōu)惠政策。

（二）村集體草牧場補償。草牧場勘測組要詳細(xì)勘測并確定村集體草牧場界至和面積，按照每畝每年2元標(biāo)準(zhǔn)，給予村集體草原補償。

五、工作要求

一是要認(rèn)真做好宣傳動員工作。領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位要各司其職，各負(fù)其責(zé)，采取有力措施，深入牧戶家中講政策、明道理，切實做好搬遷牧戶動遷工作，確保禁牧搬遷各項工作有序開展。

二是要認(rèn)真做好牧戶搬遷補償工作。要與牧戶簽訂搬遷補償協(xié)議，及時兌現(xiàn)優(yōu)惠補償政策，依法進行公證，維護搬遷牧戶的合法權(quán)益。

第8篇：房屋評估報告范文

第一條為加強政府征地拆遷補償資金的審計監(jiān)督，提高資金使用效益，依據(jù)《中華人民共和國審計法》及其實施條例、《政府投資項目審計規(guī)定》、《縣人民政府關(guān)于進一步加強征地拆遷補償評估監(jiān)督管理工作的通知》文件等有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合我縣實際，制定本辦法。

第二章審計范圍及對象

第二條政府征地拆遷補償資金審計，是指審計機關(guān)依照法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定的職責(zé)、權(quán)限和程序，根據(jù)縣政府指派或采取隨機抽取征地拆遷補償評估項目、隨機選派審計人員、隨時實地勘察(雙隨機一隨時)方式，對縣本級征地拆遷補償資金（包括國有土地上房屋征收補償、國有土地收購儲備、征地地面附著物和青苗補償）進行適時審計監(jiān)督。

第三條審計對象主要包括負(fù)責(zé)征地拆遷工作的實施主體、被拆遷對象、拆遷補償資金管理部門、評估機構(gòu)、機構(gòu)、審計機構(gòu)等,涉及征地拆遷補償?shù)南嚓P(guān)單位和個人。

第三章審計內(nèi)容

第四條征地拆遷補償資金審計主要內(nèi)容包括征地拆遷范圍內(nèi)各類房屋、地面附著物和附屬物的確認(rèn)、政策落實、拆遷成本、資金籌集和使用、拆遷程序等情況。

（一）征地拆遷的勘測丈量及房屋權(quán)屬等地上物的確認(rèn)。評估機構(gòu)或測量機構(gòu)等單位在進行現(xiàn)場勘測丈量及房屋權(quán)屬的確認(rèn)時，審計機關(guān)委派的中介審計機構(gòu)同時進駐現(xiàn)場收集相關(guān)資料進行確認(rèn)。

（二）征地拆遷政策落實情況的檢查。主要是審查征地拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)政策、安置補償方案是否合理和合法及落實情況。

（三）征地拆遷成本審計。以項目征地拆遷補償安置的相關(guān)政策、規(guī)定、方案等為依據(jù)，審核征地拆遷范圍內(nèi)的土地征收補償、房屋征收補償、搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失補償費，以及征地拆遷工作經(jīng)費、拆除回收資金、房屋評估費等費用的情況。

重點檢查評估機構(gòu)、咨詢機構(gòu)等服務(wù)單位出具的結(jié)論，并提出審計意見。

（四）征地拆遷資金的籌集和使用情況的審計。以項目單位的財務(wù)收支為基礎(chǔ)，審查項目單位征地補償資金籌集、使用等情況，必要時延伸至被征收人、中介服務(wù)機構(gòu)等。

第四章審計資料

第五條項目單位應(yīng)積極配合審計機關(guān)或中介審計機構(gòu)的工作，提供必要工作條件和下列文件資料，并對資料的真實性、完整性作出書面承諾：

（一）可行性研究報告；

（二）立項及批準(zhǔn)性文件；

（三）規(guī)劃及設(shè)計文件；

（四）征收土地公告或征收凍結(jié)公告；

（五）征收補償方案和費用預(yù)算；

（六）與相關(guān)單位或部門簽訂的委托評估合同、安置補償協(xié)議或地上附屬物補償協(xié)議；

（七）實施單位和國土部門（房屋征收部門）編制的房屋征收補償補助統(tǒng)計表、分戶摸底表、收購?fù)恋刭M用統(tǒng)計表、地上附屬物補償費用統(tǒng)計表及土地權(quán)屬和房屋權(quán)屬、房屋用途的有關(guān)證明（土地證、房屋所有權(quán)證、房屋租賃協(xié)議、完稅證明、營業(yè)執(zhí)照等復(fù)印件）；

（八）房屋評估報告、土地使用權(quán)評估報告、土地測繪圖、房屋測繪圖等；

（九）財務(wù)報表、銀行對賬單、會計憑證和賬簿等會計資料；

（十）與拆遷補償有關(guān)的文件和會議紀(jì)要等；

（十一）其他需要提供的有關(guān)資料。

具體項目需提供的資料，以縣審計機關(guān)的通知要求為準(zhǔn)。

第五章中介機構(gòu)的聘用及服務(wù)費用支付

第六條縣審計機關(guān)根據(jù)項目實際情況聘用中介機構(gòu)進行審計，征地拆遷工作的實施主體與評估單位所簽訂的委托評估協(xié)議，應(yīng)約定聘用中介審計機構(gòu)進行拆遷補償審計，中介審計機構(gòu)對拆遷補償出具審計意見。

第七條縣審計機關(guān)通過公開招標(biāo)方式建立中介機構(gòu)備選庫，或者直接聘請中介機構(gòu)和相關(guān)專家進行審核，聘用合同中應(yīng)明確審計機關(guān)與聘請中介機構(gòu)及相關(guān)專家之間的義務(wù)與責(zé)任。

第八條中介機構(gòu)服務(wù)費支付標(biāo)準(zhǔn)通過招標(biāo)確定或按照國家行業(yè)部門頒布的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)70%執(zhí)行，審計服務(wù)費用由縣財政部門審核后撥付，列入征地拆遷補償成本。

第9篇：房屋評估報告范文

1、簽約。簽約是指賣方夫妻雙方和買入方同時到房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門簽置《房地產(chǎn)買賣契約》，房屋成交價格需由房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門工作人員認(rèn)定或根據(jù)評估報告確定。

2、交稅。交稅是指買賣雙方按國家規(guī)定交納相關(guān)稅費，目前主要包括：契稅、房屋交易管理費、產(chǎn)權(quán)登記費。

3、登記。登記指買賣雙方交納相關(guān)稅費后，買入方填寫房屋所有權(quán)登記表，按照要求提交所有資料辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

4、取證。取證是最后一個環(huán)節(jié)，買入方到產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門領(lǐng)取過戶完畢的新《房屋所有權(quán)證》，這時整個過戶手續(xù)全部結(jié)束。

（來源：文章屋網(wǎng) ）