談房企項(xiàng)目投融資管理模式

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摘要：近年來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，人民生活水平得到大幅度提升，對(duì)住房的需求也越來越多，房地產(chǎn)行業(yè)得到快速發(fā)展。但房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不僅僅指商品房，其中一部分還關(guān)乎到民生問題中的保障性住房，由于我國(guó)人口基數(shù)較大，且不同地區(qū)國(guó)民收入與經(jīng)濟(jì)水平也有著不小的差距，導(dǎo)致各地仍有一部分地區(qū)住房緊張，為此，國(guó)家進(jìn)行了保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)。本篇文章主要針對(duì)國(guó)有房企保障住房項(xiàng)目投融資管理模式進(jìn)行仔細(xì)分析，首先分析我國(guó)保障性住房建設(shè)而資金投融資現(xiàn)狀，再討論房企項(xiàng)目投融資管理中的主要風(fēng)險(xiǎn)，最后針對(duì)房企項(xiàng)目投融資管理模式的改進(jìn)對(duì)策提出幾點(diǎn)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；房產(chǎn)項(xiàng)目；投融資管理；管理模式

現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展下，城市化建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，同時(shí)建筑項(xiàng)目類型也越來越多樣化。但同時(shí)仍有一部分地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平滯后和整體條件不足導(dǎo)致房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)發(fā)展遲緩。事實(shí)上，住房問題是重要的民生問題，加大保障性住房建設(shè)力度是能夠改善民生物質(zhì)生活水平、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展的重要途徑。我國(guó)目前已經(jīng)形成了以經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房和公共租賃住房等多層次保障住房供應(yīng)體系，而且在國(guó)家大力支持下，全國(guó)各地公共租賃住房和臨租房并軌運(yùn)行，合稱為公共租賃租房。根據(jù)我國(guó)對(duì)保障性住房的相關(guān)規(guī)劃，未來將不斷進(jìn)行保障性住房和棚戶區(qū)改造建設(shè)，但面對(duì)龐大的資金需求，即使中央和地方各級(jí)政府不斷進(jìn)行財(cái)政投入的增加和籌集，仍然顯得“杯水車薪”，需要各地采取多種渠道進(jìn)行項(xiàng)目投融資，以確保充足的資金進(jìn)行保障性住房項(xiàng)目建設(shè)，這就需要積極進(jìn)行投融資管理模式的創(chuàng)新改進(jìn)，實(shí)現(xiàn)資金利用的最大化，實(shí)現(xiàn)房企項(xiàng)目建設(shè)的順利開展，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益的提升。

國(guó)有房企項(xiàng)目投融資管理現(xiàn)狀

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得以快速發(fā)展，一方面，市場(chǎng)需求的不斷增大和人們經(jīng)濟(jì)收入的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)在較為寬松的貨幣信貸環(huán)境以及政府支持下，住宅需求加速釋放。但從保障性住房角度來講，做為我國(guó)重大的民生工程，對(duì)于保障性住房國(guó)家和政府必須要給予高度的重視和大力的支持，而現(xiàn)階段保障性住房主要是以政府為主體進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，其資金投入較大，大部分保障性建設(shè)資金主要來源是依賴于各級(jí)地方政府的財(cái)政收入，而房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展以及市場(chǎng)需求的增大使得房?jī)r(jià)居高不下，商品房成為當(dāng)前一部分民眾所無法觸及的領(lǐng)域。正因如此，使得社會(huì)對(duì)保障性住房需求急劇增長(zhǎng)，而為了能夠解決一些特定居民的住房問題，國(guó)家通常會(huì)進(jìn)行大量資金的投入，對(duì)保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)使得政府承受著巨大的財(cái)政壓力，而由于政府是保障性住房的融資主體，巨大的財(cái)政壓力下，除自身需要提供一部分資金之外，還需要通過金融機(jī)構(gòu)來進(jìn)行投融資，以政府為巨額擔(dān)保，從多方面為各級(jí)地方政府增加了隱性債務(wù)壓力。此外，我國(guó)目前保障性住房發(fā)展正處于較為不平衡的狀態(tài)，一些經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市和地區(qū)財(cái)政收入較為豐厚，能夠承擔(dān)起更多的保障房建設(shè)項(xiàng)目，但一些經(jīng)濟(jì)水平較為落后的地區(qū)保障性住房項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)，由于資金需求量較大，加劇了地方政府的財(cái)政壓力，使得地方財(cái)政“雪上加霜”。國(guó)有房企項(xiàng)目投融資管理主要風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于保障性住房的項(xiàng)目建設(shè)融資風(fēng)險(xiǎn)主要是指采取實(shí)際的建設(shè)過程當(dāng)中，由于受到多種不確定性因素影響而導(dǎo)致引發(fā)了資金相關(guān)的多種風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)國(guó)有房企保障性住房建設(shè)項(xiàng)目投融資風(fēng)險(xiǎn)主要?jiǎng)澐譃橘Y金供給風(fēng)險(xiǎn)、資金回收風(fēng)險(xiǎn)和資金使用風(fēng)險(xiǎn)。由于保障性住房項(xiàng)目建設(shè)與開發(fā)需要投入大量的資金成本，而且其建設(shè)施工的工程較為復(fù)雜、周期較長(zhǎng)，同時(shí)又由于保障性住房福利性性質(zhì)以及收益率較低的特征，使得投資者需要承擔(dān)較高的投資風(fēng)險(xiǎn)，這也是引起目前國(guó)有房企保障性住房融資困難較大的主要因素。根據(jù)以往情況來看，政府是保障性住房項(xiàng)目建設(shè)資金的主要投資方，現(xiàn)階段政府所能夠提供的部分資金如果產(chǎn)生了資金不足的情況，如不進(jìn)行其他融資渠道的拓寬和有效的融資、投融資管理模式創(chuàng)新，就會(huì)發(fā)生政府資金不到位的情況，發(fā)生資金供給風(fēng)險(xiǎn)。保障性住房當(dāng)中，房?jī)r(jià)較低，公租房與廉租房租金更低，且租金價(jià)格受政府嚴(yán)格管控，企業(yè)自主權(quán)較低。在住戶的遴選過程中，確定適用保障房資格的住戶時(shí)間較長(zhǎng)，從而造成資本回收難度較大，回收周期較長(zhǎng)，也就造成了資本回收的風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)目前保障性住房建設(shè)項(xiàng)目地發(fā)展時(shí)間起步較晚，整體建設(shè)過程中也缺乏相應(yīng)的擔(dān)保機(jī)制，政府與銀行以及擔(dān)保機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)不暢、融資模式和管理模式的不足，無法做到對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的合理承擔(dān)，這就增加了資金的使用風(fēng)險(xiǎn)。

國(guó)有房企項(xiàng)目投融資管理模式改進(jìn)策略建議

1.加大保障房全流程相關(guān)政策扶持力度，緩解資金壓力對(duì)于國(guó)有房企項(xiàng)目所進(jìn)行的保障性住房建設(shè)投融資管理，出于保障性住房建設(shè)項(xiàng)目投入資金成本較大、政府財(cái)政壓力不斷增長(zhǎng)考慮，需要采用多種形式的融資策略和先進(jìn)的投融資管理模式，確保保障性住房項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)的融資規(guī)模能夠滿足當(dāng)前保障性住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，以此來促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。為保證房企項(xiàng)目開發(fā)資金的充足，在投融資方面就需要取得政策上的支持，因此，政府關(guān)于融資政策設(shè)定上，可以采取適當(dāng)放寬的策略，或者以限制融資利率、延長(zhǎng)還款期限等方式緩解國(guó)有房企資金壓力。而稅收層面，加大對(duì)保障性住房的稅收優(yōu)惠政策，例如取得土地時(shí)契稅的減免，對(duì)保障性住房相關(guān)配套商業(yè)的房產(chǎn)稅的減免等。

2.加強(qiáng)融資力度，不斷進(jìn)行融資方式的創(chuàng)新面對(duì)保障性住房建設(shè)項(xiàng)目大規(guī)模融資需求壓力，各地政府及國(guó)有房企單位要能夠不斷創(chuàng)新融資方式，并加大融資管理力度，通過多元化融資主體的培育和多種方式融資渠道的拓寬，積極建立以政府為主導(dǎo)、以市場(chǎng)運(yùn)作方式為主體的保障房建設(shè)項(xiàng)目融資體系。此外，政府相關(guān)部門和財(cái)政部門還要積極地進(jìn)行債權(quán)股權(quán)和投資資金等多種融資模式的探索與完善，確保保障性住房建設(shè)項(xiàng)目資金能夠逐漸充足。另外，還要通過不同優(yōu)惠政策來鼓勵(lì)社會(huì)各種資本參與保障性住房建設(shè)項(xiàng)目地投資。

3.構(gòu)建科學(xué)的住房金融體系，提高投融資管理水平要專門成立保障性住房融資機(jī)構(gòu)，例如，西安高新區(qū)保障房投資建設(shè)發(fā)展有限公司，其是西安高科集團(tuán)有限公司旗下專業(yè)從事保障租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的國(guó)有企業(yè)，公司成立于2011年12月，注冊(cè)資本9.36億元，由西安高科集團(tuán)有限公司和國(guó)開基金共同出資組建。截至目前，高科集團(tuán)持股比例57.82%，國(guó)開基金持股比例42.18%。公司主要任務(wù)是落實(shí)高科集團(tuán)城投項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)，集中力量完成各保障房建設(shè)任務(wù)，一是全面履行租賃住房的投融資管理職責(zé)，發(fā)揮承接平臺(tái)、管理平臺(tái)、融資平臺(tái)三大職能；二是負(fù)責(zé)高新區(qū)租賃住房建設(shè)、投融資、經(jīng)營(yíng)管理、租賃管理等工作，為區(qū)內(nèi)項(xiàng)目落地提供保障，其投資建設(shè)全流程均為標(biāo)準(zhǔn)的市場(chǎng)化行為，而出租管理受政府嚴(yán)格管控，資金回籠周期較長(zhǎng)。集團(tuán)不斷進(jìn)行投融資管理模式的創(chuàng)新開發(fā)，引進(jìn)專業(yè)的財(cái)務(wù)管理人才，充分發(fā)揮了承接平臺(tái)、管理平臺(tái)、融資平臺(tái)的價(jià)值作用。如其負(fù)責(zé)的公租房項(xiàng)目，與地方政府合作，地塊的取得采用劃撥形式，資金方面采用債權(quán)形式融資，計(jì)劃還款來源為保障性住房的租金收益。

4.建立地方政府融資平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投融資有效管理保障性住房投融資平臺(tái)通常是由地方政府或國(guó)有房企主導(dǎo)設(shè)立，其有著專業(yè)化的運(yùn)作能力，且屬于國(guó)有非盈利投融資企業(yè)，而其目的主要是為了政府保障性住房、公租房建設(shè)項(xiàng)目融資，為項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)提供有效載體，其實(shí)質(zhì)在于能夠集合多方資源力量，通過整合運(yùn)作，解決地方政府保障性住房公租房建設(shè)項(xiàng)目資金的籌集，使保障性住房項(xiàng)目和公租房項(xiàng)目建設(shè)系列問題得以有效解決，其是屬于有效的融資管理的平臺(tái)。

5.增強(qiáng)國(guó)有房企項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控能力房企項(xiàng)目投融資管理當(dāng)中，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)管理必須要給予高度的重視。首先，要能夠構(gòu)建符合房企投融資現(xiàn)狀和現(xiàn)有管理模式的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。在進(jìn)行保障房建設(shè)項(xiàng)目投融資過程當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門和戰(zhàn)略部門在進(jìn)行戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)和建設(shè)項(xiàng)目決策時(shí)，要在定性分析基礎(chǔ)上建立囊括企業(yè)現(xiàn)金流量和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)等相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)在內(nèi)的數(shù)學(xué)模型，并進(jìn)行投融資風(fēng)險(xiǎn)的估測(cè)，以此來提高風(fēng)險(xiǎn)防范和投融資管理的準(zhǔn)確性。其次，要積極運(yùn)用現(xiàn)代信息化技術(shù)大數(shù)據(jù)技術(shù)，打造預(yù)算管理和成本管理綜合性平臺(tái)，要以項(xiàng)目預(yù)算為依據(jù)，根據(jù)成本效益分析模型對(duì)保障房項(xiàng)目建設(shè)的可行性和開發(fā)成本以及需融資的數(shù)額進(jìn)行全方位的預(yù)算。最后，在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)時(shí)，還必須要不斷加強(qiáng)成本造價(jià)的控制與管理，尤其要加強(qiáng)監(jiān)督管理力度，根據(jù)相關(guān)成本決策的具體內(nèi)容編制成本造價(jià)控制計(jì)劃，并以此來作為成本控制和管理監(jiān)督的根本依據(jù)，以加強(qiáng)成本審核監(jiān)督，降低資金供給不足、資金使用不規(guī)范和資金回收風(fēng)險(xiǎn)的概率。對(duì)于目前部分經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的城市和地區(qū)來講，保障性住房項(xiàng)目建設(shè)是能夠有效解決城鄉(xiāng)當(dāng)中收入較低的家庭住房、改善其居住環(huán)境的有效途徑，保障性住房、公租房項(xiàng)目建設(shè)供給不足，并不是受到建設(shè)能力的影響，而是由于其投融資水平不足、建設(shè)資金缺乏和投融資管理模式、政府財(cái)政資金不足等多種因素而導(dǎo)致的。隨著當(dāng)前我國(guó)保障性住房公租房項(xiàng)目建設(shè)制度的日益完善，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)必須要能夠集合社會(huì)全部力量，以政府為主導(dǎo)和融資主體，借助各類金融機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)、地方政府融資平臺(tái)以及住房公積金貸款等各界力量，投入到保障性住房、公租房的項(xiàng)目建設(shè)當(dāng)中，并不斷提高投融資管理模式的創(chuàng)新與改進(jìn)，增強(qiáng)投資風(fēng)險(xiǎn)管理水平，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控能力，運(yùn)用現(xiàn)代信息化技術(shù)打造預(yù)算管理和成本管理綜合性平臺(tái)，以此來全面提高房企項(xiàng)目建設(shè)投融資的管理質(zhì)量。

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作者：王奕諝 單位：西安高新區(qū)保障房投資建設(shè)發(fā)展有限公司