合同管理在房地產(chǎn)內(nèi)部控制的重要性

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摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，對于促進經(jīng)濟發(fā)展，保障社會的穩(wěn)定運轉(zhuǎn)起到了重要的推動作用，在目前的房地產(chǎn)開發(fā)中，建設(shè)工程一直是整個開發(fā)期最主要的部分，而控制工期以及質(zhì)量的約束性責任就在于合同的簽訂，因此，在房地產(chǎn)內(nèi)部控制中合同管理的重要性不言而喻，本文正是基于這種背景下，首先闡述了內(nèi)部控制以及合同管理的相關(guān)概念，對其有一個大體的了解，其次，闡述房地產(chǎn)內(nèi)部控制中合同管理的必要性，最后，針對房地產(chǎn)內(nèi)部控制中的合同管理提出相應(yīng)的優(yōu)化建議，以求促進房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；內(nèi)部控制；合同管理；優(yōu)化建議

一、內(nèi)部控制以及合同管理的相關(guān)概念

內(nèi)部控制屬于企業(yè)管理的范疇，主要是指根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略目標，單位建立起來的使各項業(yè)務(wù)活動互相聯(lián)系，互相制約的措施，方法以及規(guī)程，是現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，內(nèi)部控制根據(jù)控制的目的不同，可以分為會計控制以及管理控制，會計控制就是對企業(yè)的經(jīng)濟業(yè)務(wù)，財務(wù)活動進行的控制，保證會計信息的真實完整以及財務(wù)活動的合法性，而管理控制主要是指保證與經(jīng)營方針，決策的貫徹執(zhí)行，促進經(jīng)營活動的經(jīng)濟性，效益性以及效果性的控制活動，隨著企業(yè)經(jīng)營的發(fā)展，內(nèi)部控制發(fā)揮著越來越重要的作用，合同管理主要是指合同雙方當事人或者數(shù)方確定各自的權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議，雖然不等同于法律，但是依法成立的合同依然具有法律效力，合同管理的全過程就是對合同的洽談，草擬，簽訂，生效以及失效的全過程進行的管理控制，避免出現(xiàn)法律責任，這里需要注意要時刻掌握合同的動態(tài)性，特別是掌握對自己不利的變化，及時對合同進行修改，變化，補充或者終止，以保證自身的經(jīng)濟利益不受損害。

二、房地產(chǎn)內(nèi)部控制中合同管理的重要性分析

房地產(chǎn)行業(yè)在整個開發(fā)過程中，環(huán)節(jié)較多，涉及到的內(nèi)容也較多，在運營過程中具有風險性，復(fù)雜性，法定性較強，因此，其有效運營主要依賴于合同管理，通過有效的合同管理，一方面，可以控制建筑工期以及質(zhì)量，對其合同雙方提出明確的要求，規(guī)范責任義務(wù)，防止法律糾紛，另一方面，隨著我國稅務(wù)政策的不斷變更，特別是最近的稅率一變再變，對于合同中成本的計算有著直接的影響，進而影響企業(yè)的納稅籌劃，因此，在房地產(chǎn)行業(yè)實施有效的合同管理至關(guān)重要。

1.控制建筑工期及質(zhì)量，規(guī)避法律糾紛

由于房地產(chǎn)建筑工程階段是整個開發(fā)過程的核心環(huán)節(jié)，建筑工期，工程質(zhì)量，工程進度，工程費用等都需要通過合同來進行約定，通過加強合同的管理，對合同的相關(guān)內(nèi)容進行協(xié)定，一方面，可以對建筑實施過程做出統(tǒng)一安排，協(xié)調(diào)各個資源，規(guī)避資源浪費，另一方面，明確建設(shè)主體各方的責任與義務(wù)，促使各方按照合同約定的履行義務(wù)并處理所出現(xiàn)的經(jīng)濟糾紛，能夠起到規(guī)范建設(shè)主體行為的積極作用，防范法律風險，對整頓我國的建筑市場起到了積極的促進作用，因此，加強合同管理至關(guān)重要。

2.提升房地產(chǎn)競爭實力，是迎接國際競爭的需要

當前我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)全面開放，市場競爭愈發(fā)激烈，面對來自于國外房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊與挑戰(zhàn)，就必須適應(yīng)國際規(guī)則，加強合同管理，才能與國外的企業(yè)爭得一席之地，因此，通過有效的合同管理，可以約束自身的行為，使得自身的經(jīng)營發(fā)展更加規(guī)范化與系統(tǒng)化，從這一角度來看，加強合同管理是迎接國際競爭的必然選擇。

3.有利于納稅籌劃，規(guī)避稅務(wù)風險

在營改增之后，增值稅的稅率也發(fā)生了一系列的變動，增值稅對新開發(fā)項目會有成本的影響，并且在當前，稅務(wù)征管形式依然嚴峻，企業(yè)面臨著一系列的稅收風險，給企業(yè)帶來巨大的壓力，例如稅務(wù)稽查雙隨機制度，一案雙查，重大稅收違法案件予以公布披露，五證合一和黑名單制度，以及聯(lián)合執(zhí)法，多部門聯(lián)合懲戒，這些措施的實行都給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一定的壓力，開展稅務(wù)籌劃十分必要，但是，稅務(wù)籌劃的出發(fā)點就是對合同進行管理，通過梳理合同，一方面，可以對項目的成本進行明確，進而通過成本的確定開展稅務(wù)活動，節(jié)約企業(yè)的經(jīng)濟成本，例如大包工程發(fā)票的開具，總分包合同申報稅款是否可以進行稅務(wù)抵扣等，這些都可以通過合同的具體約定進行相應(yīng)的籌劃，進而節(jié)約企業(yè)的稅務(wù)成本，另一方面，可以在合同中明確雙方的責任，工程施工時進行稅收風險控制，規(guī)避稅務(wù)風險。例如印花稅，房地產(chǎn)合同中單個合同金額最大的一般都是總包合同，在營改增之前房地產(chǎn)企業(yè)是營業(yè)稅，合同金額一般都是含稅價。在營改增之后就是增值稅，合同簽訂的時候如果還是按慣例一個含稅總金額，那么在繳納印花稅的時候就會多繳納。如果在合同簽訂的時候價、稅分別體現(xiàn)，那么在繳納印花稅的時候只要按價的金額為計稅依據(jù)就行。例如增值稅，在2019年國家又一次降稅減負，4月1日以后增值稅從原來的10%降為9%，在簽訂合同的時候如果總包合同是固定含稅價，那么由于稅率的調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)相當于多付了1%的成本。但如果在簽訂合同的時候價、稅分別體現(xiàn)，這樣一來，相當于節(jié)約了1%的成本。一比較成本支出立刻高下。例如土地增值稅，在簽訂售房合同時，如果是精裝房出售，在合同中直接簽訂是精裝修，那么土地增值稅是按含裝修費的金額為計稅基數(shù)。但是分開成兩個合同簽訂，一個毛坯售房合同、一個裝修合同，這樣在繳納土地增值稅是計稅基數(shù)就是毛坯售房合同的金額，契稅也是如此，這樣的例子還有很多。

三、針對房地產(chǎn)內(nèi)部控制中的合同管理提出的相應(yīng)的優(yōu)化建議

通過以上分析，可以知道房地產(chǎn)內(nèi)部控制中的合同管理對于企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，能夠控制工期以及質(zhì)量，規(guī)避法律糾紛和稅務(wù)風險，提升房地產(chǎn)競爭實力，是迎接國際競爭的需要，因此，需要根據(jù)房地產(chǎn)的合同管理提出相應(yīng)的優(yōu)化建議，提升合同管理水平。

1.細化合同細則，明確彼此的責任義務(wù)

房地產(chǎn)合同牽涉內(nèi)容較多，是一項技術(shù)性以及專業(yè)性很高的工作，一個房地產(chǎn)開發(fā)項目包括土地出讓，資金借貸，勘察設(shè)計以及施工與竣工等階段，每一個階段需要制定相應(yīng)的合同，合同的內(nèi)容又不盡相同，因此，為了保證合同的實施效果，避免法律糾紛，應(yīng)該細化合同細則，明確彼此的責任，主要從以下幾個方面進行完善，首先，提升房地產(chǎn)建筑企業(yè)合同雙方的合同責任意識，規(guī)避口頭合同，私下合同以及陰陽合同等情況，將合同的具體內(nèi)容落到實處，明確彼此的責任與義務(wù)，雙方應(yīng)該本著互惠互利的原則認真履行自身義務(wù)，其次，由于房地產(chǎn)建筑涉及環(huán)節(jié)較多，因此，一方面，需要細化各個合同的細則，比如原材料購買環(huán)節(jié)，施工環(huán)節(jié)，通過制定相對應(yīng)的合同細則，明確彼此的義務(wù)，才能夠為合同雙方的經(jīng)濟活動提出一定的制約，另一方面，動態(tài)把握合同全流程，隨著房地產(chǎn)建筑工程的開展，從準備階段到履行收工階段一直處于不斷變化的環(huán)境中，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該委派專業(yè)的合同管理負責人及時分析合同環(huán)境的動態(tài)變化，例如原材料價格上漲，施工工期延誤等情況對合同造成的影響，進而及時管理合同，規(guī)避經(jīng)濟損失，這里需要注意的是要提升合同管理人才的素養(yǎng)，培養(yǎng)綜合性強的合同管理人才，由于建筑行業(yè)的業(yè)務(wù)涉及的專業(yè)較多，經(jīng)濟，內(nèi)控，法律都有所涉及，因此，要制定合理的合同管理人才招聘標準組織招聘活動，并且定期對其進行經(jīng)濟，法律等工作的培訓(xùn)，提升他們的專業(yè)水平。

2.建立合同信息管理系統(tǒng)，實現(xiàn)信息化管理控制

目前，隨著大數(shù)據(jù)時代的到來，通過建立有效的信息管理系統(tǒng)，實現(xiàn)合同的動態(tài)管理已經(jīng)成為主要趨勢，本文認為，可以從以下幾個方面進行完善，首先，根據(jù)房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)情況引進符合業(yè)務(wù)操作的信息系統(tǒng)軟件，并且提升各個部門的員工的信息化處理水平，保證在信息平臺操作準確及時，其次，將房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)信息數(shù)據(jù)錄入到信息平臺中，包括原材料成本，施工工期，機械設(shè)備以及人工成本等，員工需要在信息系統(tǒng)中定期更新數(shù)據(jù)，以保證信息平臺所反饋的數(shù)據(jù)真實完整，為合同管理提供準確的參考依據(jù)，再次，實現(xiàn)各個部門的信息共享，合同管理人員通過信息平臺可以看到各個施工項目的信息數(shù)據(jù)，隨時掌握合同各個條款的履約，糾紛等變化情況，以實現(xiàn)對合同的及時管理糾正，最后，定期對信息平臺進行維護，安裝殺毒軟件以及防火墻，防止合同信息泄露。

3.加強與各方的聯(lián)系，防止出現(xiàn)合同爭端

合同管理最重要的一個部分就是加強與稅務(wù)部門以及交易方的聯(lián)系，防止出現(xiàn)稅務(wù)問題以及法律爭端，因此，需要從兩個方面進行開展，首先，根據(jù)合同的相關(guān)內(nèi)容進行合理的稅務(wù)籌劃，節(jié)約稅務(wù)成本，并且當合同環(huán)境發(fā)生變動時，稅務(wù)籌劃的相關(guān)內(nèi)容也會隨之變動，容易發(fā)生稅務(wù)風險，因此，需要及時與稅務(wù)部門進行溝通，取得他們的理解，如果遇到合同中關(guān)于稅務(wù)業(yè)務(wù)的問題，也需要與稅務(wù)部門進行交流，合理變更合同稅務(wù)內(nèi)容，另一方面，需要加強與交易方的聯(lián)系，合同相關(guān)內(nèi)容發(fā)生變動要及時通知對方，與對方進行友好協(xié)商，在爭取對方理解，雙方互惠的基礎(chǔ)上對合同內(nèi)容進行變更，盡量規(guī)避法律爭端等現(xiàn)象。

四、小結(jié)

本文通過闡述房地產(chǎn)內(nèi)部控制合同管理對于行業(yè)的影響作用，明確了有效的合同管理對于房地產(chǎn)企業(yè)這種特殊行業(yè)來說至關(guān)重要，并且從信息化建設(shè)，加強各方協(xié)同以及細化合同細則等方面提出了優(yōu)化策略，以求能夠提升合同管理水平，促進房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進步。

參考文獻：

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[2]熊慧琴.企業(yè)合同管理的風險識別及防范對策[J].企業(yè)改革與管理,2016,(20):10.

作者：樊雙紅 單位：廣西地王投資集團有限責任公司