談高校區(qū)域化綜合物業(yè)管理

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[摘要]本文對我國高校物業(yè)管理發(fā)展歷程及現(xiàn)狀進行梳理，歸納區(qū)域化綜合物業(yè)管理的概念、特征及在我國高校實踐開展的情況。清華大學學生區(qū)和教學區(qū)已實行學校自營式的區(qū)域化綜合物業(yè)管理，科研辦公區(qū)正在探討區(qū)域化管理改革。昌平科研基地作為校本部以外的新建區(qū)，正推行區(qū)域化綜合物業(yè)管理，以學校主導下的小團隊管理、大服務外包的一體化模式，堅持高校后勤管理的教育屬性，實現(xiàn)后勤保障社會化、專業(yè)化；推進智慧園區(qū)建設，提高保障能力和水平；實行全生命周期物業(yè)管理，提高資源效益。

[關鍵詞]高校;區(qū)域化綜合物業(yè);智慧園區(qū);一體化管理;全生命周期

物業(yè)一詞，我國古已有之，《漢語大詞典》解釋為“產(chǎn)業(yè)，多指房地產(chǎn)”，并列舉了例句，如北宋時期李綱的奏章《上道君太上皇帝封事》中即有“在京有物業(yè)者…”之語[1]，但直到20世紀80年代初，隨著物業(yè)管理制度的推廣才開始廣泛使用。有物業(yè)，必然會有相應的管理工作。但是物業(yè)管理作為一個專用概念，則是發(fā)軔于19世紀60年代的英國，在19世紀末期的美國得到進一步發(fā)展。20世紀50年代，香港開始發(fā)展物業(yè)管理。1981年3月，深圳市物業(yè)管理公司成立，這是內(nèi)地第一家專業(yè)化、經(jīng)營性物業(yè)管理企業(yè)。1993年6月，深圳市物業(yè)管理協(xié)會成立，標志著物業(yè)管理在大陸作為一個新興行業(yè)的確立。[2]

一、我國高校物業(yè)管理工作的發(fā)展概述

20世紀80年代以前，我國高校的不動產(chǎn)及其配套、附屬的設施設備，由國家撥款進行建設、維護和保障。1985年《中共中央關于教育體制改革的決定》和1993年《中國教育改革和發(fā)展綱要》都明確指出了高校后勤社會化的改革方向，1999年至2002年，國務院連續(xù)四年召開全國高校后勤社會化改革工作會議，推進高校后勤社會化改革。另一方面，1998年起中國房地產(chǎn)業(yè)在政府主導下得到了持續(xù)十年的快速發(fā)展，成為中國經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一[3]，相應地，高校房地產(chǎn)資源快速大幅增加。20世紀90年代中期，物業(yè)管理進入高校。1998年，深圳大學將總務、產(chǎn)業(yè)、基建、保衛(wèi)（保安）合并組成物業(yè)管理中心。[4]同年，深圳大學被建設部評為“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀園區(qū)”。[5]1999年，清華大學經(jīng)管學院偉倫樓落成，從社會引入一家物業(yè)公司，開啟了清華大學院系采購社會物業(yè)服務的先河。1999年8月，復旦大學向社會公開招標選擇物業(yè)管理單位。[6]2001年7月，中國高教學會后勤管理分會全國高校“物業(yè)管理專業(yè)部”在深圳大學成立，標志著物業(yè)管理成為高校后勤管理服務的重要內(nèi)容之一。[7]隨著高校后勤社會化改革的不斷深入，高校物業(yè)管理模式也不斷發(fā)展。一般認為有五種模式：校內(nèi)乙方模式、獨立乙方模式、混合乙方模式、社會服務模式和校際聯(lián)合模式。[8]根據(jù)社會化程度的不同也可以概括為三種模式，即總包模式、自營模式和混合模式?？偘Ｊ绞侵笇W校將教學、科研等核心業(yè)務以外的業(yè)務全部外包給專業(yè)公司，其特征是將校園后勤各項服務內(nèi)容整合為綜合性物業(yè)服務產(chǎn)品,完全由社會物業(yè)服務企業(yè)承擔。東吳物業(yè)就將推行“兩高一總”作為發(fā)展戰(zhàn)略[9]，典型應用有西交利物浦大學等[10]。自營模式是指學校自行經(jīng)營校園物業(yè)管理服務，混合模式介于兩者之間，部分外包部分自營，部分外包又可分為部分區(qū)域外包和部分條線外包。實踐中，各種模式都比較常見，尤以混合式為多。

二、清華大學校園物業(yè)管理的發(fā)展及現(xiàn)狀

清華大學20世紀90年代初成立了房地產(chǎn)管理處（2017年改為資產(chǎn)處），承擔學校房地產(chǎn)資源的管理職責；院系等二級單位使用的樓宇，一般由二級單位為主進行管理。學校物業(yè)管理社會化進程，大致分三個階段：第一階段從1999年至2009年，少數(shù)院系進行辦公樓宇物業(yè)管理社會化嘗試，原則是誰受益誰采購。先后有偉倫樓、主樓、FIT樓、醫(yī)學樓、美院大樓等實現(xiàn)了物業(yè)管理社會化。新建教師住宅蘭旗營、荷清苑實行物業(yè)社會化管理，校內(nèi)其他住宅和周轉(zhuǎn)公寓、教工宿舍仍由學校管理。第二階段從2009年至2015年，學校希望統(tǒng)籌新建辦公樓宇物業(yè)管理和重大活動保障問題，提出社會化構想，仍由院系等負責物業(yè)服務采購，房管處負責招標管理和指導。期間新清華學堂、人文圖書館、化工電大樓、羅姆樓、綜合科研樓、李兆基科技樓等實行了以本樓業(yè)主為甲方的物業(yè)管理社會化。第三階段從2016年至今，學校決定按政府采購方式全面推進校園物業(yè)管理社會化改革。2016年起，全校院系辦公樓宇物業(yè)服務開始按政府采購方式推進。2018年年底，全部校內(nèi)住宅和新建成的雙清苑小區(qū)實行物業(yè)社會化管理。目前院系辦公樓宇的服務企業(yè)有20余家，每家企業(yè)單獨服務各樓宇，體量較小，無法形成規(guī)模效益；各樓宇自行聘請物業(yè)，在學校層面缺乏統(tǒng)一管理和標準，一定程度上存在著服務水平參差不齊、專業(yè)化程度不高、設施設備維護保養(yǎng)不及時等問題。清華大學學生公寓、國際學生公寓以及公共教學樓在校園內(nèi)地理位置上相對獨立又各自連成一片，所以分別簡稱學生區(qū)和教學區(qū)，其日常管理服務和運行維護由學校學生社區(qū)中心負責。學生社區(qū)中心于1999年由當時學校的行政事務處拆解而來，作為學校后勤四大中心之一，實行事業(yè)單位企業(yè)化管理。自成立以來，學生社區(qū)中心以做好區(qū)域化管理為目標，在進行物業(yè)管理和運行維護的基礎上，全面參與學?！叭庇斯ぷ?，為廣大師生創(chuàng)造了良好的學習、生活環(huán)境，為創(chuàng)建世界一流大學做出了顯著貢獻，在全國高校學生區(qū)、教學區(qū)的管理方面發(fā)揮了示范作用。

三、區(qū)域化綜合物業(yè)管理的概念及實踐

物業(yè)管理屬于服務性行業(yè)，本小利薄，所以發(fā)展趨勢必然是規(guī)?；?、區(qū)域化和專業(yè)化。[11]-[16]區(qū)域化綜合物業(yè)管理就是以市政規(guī)劃的地理區(qū)域為基礎，以區(qū)域的生產(chǎn)生活為對象，對區(qū)域物業(yè)實行綜合管理。[11][13][15][16]其最大特征是區(qū)域集中、綜合管理、集約化管理，有利于形成規(guī)模效應，實現(xiàn)資源共享和優(yōu)化組合，提高效益和服務水平、降低成本和避免浪費，也利于合理處置區(qū)域建設與可持續(xù)發(fā)展的關系，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的“三豐收”。對于規(guī)模較大或有多個校區(qū)的高校，區(qū)域化綜合物業(yè)管理就是以校園地理區(qū)域為主要依據(jù)，兼顧功能分區(qū)，將校園劃分為適度的物業(yè)管理區(qū)域，在區(qū)域內(nèi)實行統(tǒng)一的物業(yè)管理服務。物業(yè)區(qū)域的大小，以與物業(yè)服務企業(yè)的管理服務能力和專業(yè)水平相適應為宜，過大或者過小都會有弊端。1999年以來，清華學生區(qū)和教學區(qū)實行的就是學校自營式區(qū)域化綜合物業(yè)管理。2011年，山東大學以中心校區(qū)、趵突泉校區(qū)和千佛山校區(qū)為三個標段進行了整體物業(yè)管理公開招標。[17]分析其服務范圍及內(nèi)容，不難發(fā)現(xiàn)所說的整體物業(yè)管理，實質(zhì)上就是區(qū)域綜合物業(yè)管理。其他類似的還有如天津大學新校區(qū)，中科院大學奧運村校區(qū)，北京信息科技大學健翔橋校區(qū)、沙河校區(qū)等，都是以一個校區(qū)作為物業(yè)區(qū)域，由一個企業(yè)單獨承擔物業(yè)服務；也有一個校區(qū)分為多個區(qū)域由不同物業(yè)企業(yè)承擔的情況，如天津大學北洋校區(qū)由三家公司分擔，大連理工大學由三家公司分擔，北京化工大學昌平新校區(qū)則是兩家公司分擔?？梢哉f，區(qū)域化綜合物業(yè)管理在高校中已經(jīng)比較廣泛。

四、清華大學昌平科研基地區(qū)域化綜合物業(yè)管理的實踐和思考

清華大學昌平科研基地一期位于北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)虎峪村，西臨虎峪路，東鄰中央和國家機關黨校以及老北京縮微景觀園，北接清華大學核能與新技術研究院，南臨南澗路。基地的定位是學校先進能源動力研發(fā)基地，主要入駐能源動力領域的科研團隊，不以教學為主。一期占地47.3萬平方米，其中A地塊占地6.65萬平方米，已經(jīng)建成A1-A6六棟樓，由四個單位使用。A地塊建設工程于2019年11月竣工，目前由學校昌平項目建設辦公室按照區(qū)域化綜合物業(yè)模式進行管理，已經(jīng)以政府采購方式選聘世方環(huán)科物業(yè)管理有限公司承擔A地塊以及園區(qū)的管理服務。結合昌平科研基地前期建設以及當前的運行管理現(xiàn)狀，有如下建議和思考：

（一）實行區(qū)域化綜合物業(yè)管理，由基地管理部門統(tǒng)籌園區(qū)保障服務目前清華大學校本部辦公區(qū)樓宇物業(yè)依然是院系采購，但學校已經(jīng)籌劃區(qū)域化物業(yè)管理改革。可以預見，這將有效提升質(zhì)量，消除盲區(qū)，改善環(huán)境，實現(xiàn)資源管理精細化。昌平基地是新建區(qū)，沒有歷史包袱，實行區(qū)域化綜合物業(yè)管理，既是對學校辦公區(qū)物業(yè)管理改革的響應，也可作為先行先試的樣板，在高校創(chuàng)新治理體系的大背景下，探索校園管理新思路，由基地管理部門統(tǒng)籌園區(qū)保障服務，把院系和研究機構從非核心業(yè)務解放出來。

（二）采取小管理團隊、大服務外包的模式，在學校統(tǒng)籌規(guī)劃下實現(xiàn)園區(qū)保障社會化和專業(yè)化高校后勤社會化，并不是把高校的后勤保障工作簡單推向社會，一甩了之，而是充分發(fā)揮社會力量，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，最終實現(xiàn)資源的高效配置。21世紀新型高校后勤保障體系，包括了市場、學校、政府、行業(yè)以及職能部門等五個方面要素。[16]高校后勤保障，既要講經(jīng)濟原則，更要講教育原則和公益原則。就昌平科研基地而言，由基地管理團隊在學校統(tǒng)籌規(guī)劃下承擔立足基地、依托學校、協(xié)調(diào)各方、服務院系的職責，充分發(fā)揮各要素的優(yōu)勢，堅持高校后勤的教育屬性，加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，高質(zhì)高效全方位滿足基地后勤保障要求。

（三）大力推進智慧園區(qū)建設，提高園區(qū)保障能力和水平當今世界，科技進步一日千里，物聯(lián)網(wǎng)、云技術（云計算和云存儲）、人工智能、大數(shù)據(jù)和區(qū)塊鏈，等等，層出不窮的新技術正在改變社會的運行方式和人們的生活方式。2016年總理的政府工作報告、2017年黨的報告、2019年《中國教育現(xiàn)代化2035》，都提出了智慧建設的目標和要求，智慧建設已經(jīng)成為國家強國戰(zhàn)略的重要一環(huán)，高校物業(yè)管理必將成為智慧校園全面落地的重要載體。昌平科研基地作為新建園區(qū)，在學校大力推行信息化建設的大背景下，正是一張白紙好畫圖。而在當前防控新型冠疫情的情境下，智慧園區(qū)建設顯得尤為重要。

（四）推進全生命周期物業(yè)管理，全方位提高資源效率全生命周期物業(yè)管理是指對樓宇及附屬配套設施設備全生命周期進行管理。從建筑物及附屬配套設施設備的規(guī)劃設計、建造制作、日常使用、運維修繕，一直到廢棄或者拆除，物業(yè)管理部門一直參與其中并發(fā)揮作用。在我國高校，由于全生命周期物業(yè)管理的缺乏，辦公樓實驗樓竣工不久就進行改造的現(xiàn)象屢見不鮮，造成巨大浪費。對高校新建區(qū)而言，盡早明確用戶需求，確定管理模式，對接學校規(guī)范標準，園區(qū)綜合物業(yè)管理部門全過程參與，也是做好校區(qū)管理的重要環(huán)節(jié)。昌平科研基地的建設及后續(xù)管理，基本具備了全生命周期物業(yè)管理的雛形，還有待于在實踐中，不斷探索優(yōu)化，為基地運行提供優(yōu)質(zhì)服務，為學校管理改革提供經(jīng)驗思路。

作者：韓標 劉俊 郭力鋒 單位：清華大學昌平項目建設辦公室