物管公共設施維護問題分析

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一、業(yè)主產(chǎn)權(quán)分散

在一些老舊小區(qū)，通常有住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復雜，房屋多樣化的遺留問題。除了正常住宅外還可能存在大量商用房、車庫、倉庫、辦公用房等，房屋可能存在住宅和經(jīng)營房屋混雜錯亂的現(xiàn)象。并且住房的產(chǎn)權(quán)可能存在商品房、回遷房、商住房等多種形式，而房屋的產(chǎn)權(quán)人也可能有普通居民產(chǎn)權(quán)、單位產(chǎn)權(quán)（包括公共事業(yè)單位等）、公共設施產(chǎn)權(quán)（政府設施、銀行等）、企業(yè)產(chǎn)權(quán)等。居住人群不同，人的生活水平和消費意識差距很大。這種產(chǎn)權(quán)人以及房屋的多樣化結(jié)構(gòu)導致小區(qū)物業(yè)管理的困難，其收費標準混雜，產(chǎn)權(quán)人管理意見分歧較多，都使得對該小區(qū)進行良好的物業(yè)管理存在較大挑戰(zhàn)。

二、法規(guī)缺失

國家建設部出臺的對物業(yè)共用部位共用設施維修基金管理辦法中，規(guī)定了用于物業(yè)共用部位、公共設施維修、大中修、更新等的維修管理基金，應當由購房者按照房屋價格的一定比例在購房時同時繳納，而有的地方政府規(guī)定該基金由承擔建造的開發(fā)商和業(yè)主共同承擔。近年來建造的商品房除了預留的公共維修基金以外，一般都在每月的物業(yè)費用中收取了一定數(shù)額的公共維修補充經(jīng)費，收取額度較少且對車庫、倉庫等小區(qū)設施并沒有收取。而因為沒有相應的法規(guī)說明，由于時常繳納了物業(yè)管理費用，居民業(yè)主認為小區(qū)所有設施（包括業(yè)主室內(nèi)設施）都歸責于物業(yè)管理公司維修維護。并且由于對維修維護經(jīng)費的需求數(shù)額不甚了解，業(yè)主時常交納小量的公共維修金在小區(qū)新投入使用的頭幾年還夠用，隨著年歲的增加，公共設施設備的維修費用也就日益增多，而公共維修經(jīng)費的收取標準還維持十幾年前的水平，就出現(xiàn)公共維修金收不夠支的情況。

三、經(jīng)費收取困難

物業(yè)管理維護維修的費用收取涉及到開發(fā)商、業(yè)主住戶、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、物業(yè)管理公司等多方面的利益，各方意見見解都處在各自立場之上，對于小區(qū)設備維護維修以及更新?lián)Q代的問題，小區(qū)維護維修經(jīng)費的籌集收取問題，都難免出現(xiàn)觀點沖突。當一些缺少維修經(jīng)費的小區(qū)公共設施例如電梯，或者高低配電設備等出現(xiàn)老化而需要更新時，征求各方同意和進行設備更新就是一個艱難的過程。首先可能要對設備是否更換進行投票，征求各方意見；如果獲得通過還需要表決換幾個設備，換什么價格的設備，換什么品牌的設備等等。即使通過之后對維修費用的收取也是一個繁瑣的過程，如此對小區(qū)公共設施進行更新經(jīng)常會耗費多達1－2年的時間。對于一些容易產(chǎn)生安全隱患的隱蔽設施，例如水、電、氣等，過長的維修表決時間會帶來難以預料的后果。針對經(jīng)費收取的困難，物業(yè)管理中應當和小區(qū)業(yè)主委員會以及物業(yè)住戶積極溝通，力爭解決以下的問題：

1．經(jīng)費如何收取。首先，應當對國家規(guī)定收取維修基金給及政策上明確的定義。對于商品房，明確規(guī)定從售房款從提取一定比例的金額作為維修基金，并且要將具體的數(shù)額公之于眾。而對于共有住房，則從職工所在單位自己按照規(guī)定收取和繳納。并且在收取維修基金時，要按照房屋的材料結(jié)構(gòu)類型（鋼結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)）以及其維修維護的難度，和普通住宅、別墅、高層商住樓等不同的房屋類型，按照建安造價分類分標準征收，以體現(xiàn)公平合理的原則。其次對于部分建造于國家法規(guī)頒布以前老舊小區(qū)，更是缺乏公共設備維修基金這一項經(jīng)費來源，且平時每月向業(yè)主征收公共維修金的收費標準與新建小區(qū)一樣（0．2－0．3元／㎡），而舊小區(qū)公共設施設備的維修量多、日常公共維修金往往收不夠支。造成每次要維修就要按法定程序表決、收費、才能維修。這不但使得公共設施設備大修無法及時，給廣大用戶日常生活帶來不便，還存在很多安全隱患。所以應該建立一定數(shù)量的“公共維修周轉(zhuǎn)金”，“公共維修周轉(zhuǎn)金”一旦使用就應該及時征收補上。這方面的規(guī)范需要政策法規(guī)上對于新舊小區(qū)進行界定，并對收取經(jīng)費的標準予以區(qū)分，對于公共維修資金的補充收取辦法和額度做出合理的規(guī)定。并且在制定收費標準時需要充分考慮到根據(jù)公共設施老化速度，以及根據(jù)社會物價的波動而實行的動態(tài)調(diào)整維修維護經(jīng)費策略，以保障公共設施日常維護費用的充足。對于那些使用年限已到，無法維修使用的公共設施設備的更新改造費，可以進行公告公示后大多數(shù)無異議情況下，強制分攤收?。ㄋ星闆r都要等經(jīng)成百上千戶業(yè)主表決并經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主通過再分攤收取是很困難的）；對長期拒不繳納公共設施設備的更新改造分攤費用的業(yè)主要有具體的約束手段，避免形成交錢與否都可以享受同樣的公共設施設備，例如對電梯維修的不繳費用戶不發(fā)放電梯乘坐卡等；對那些使用年限已經(jīng)到期并容易產(chǎn)生巨大安全隱患的設施設備政府要強制限時更新改造，小區(qū)公共維修金不足時應采取應采取先由政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)墊資更新改造，再強制分灘收取費用的方法，以免進行表決的時間過長而造成設備的安全隱患對居民生命財產(chǎn)造成威。再次，物業(yè)管理公司應當在入駐管理小區(qū)時積極和小區(qū)業(yè)主委員會積極協(xié)商，依據(jù)小區(qū)公共設施的使用年限和使用狀況，動態(tài)調(diào)整對小區(qū)公共設施維修費用的征收標準。如果在小區(qū)公共設施出現(xiàn)問題時再向小區(qū)業(yè)主告知并且攤派收取，一則可能一次性收取費用較多，容易引起業(yè)主的反對情緒，二則費用收取周期過長可能會影響設施的及時維修更新，對小區(qū)業(yè)主的生活以及人身安全帶來隱患。按照小區(qū)公共設備使用情況對維修金進行動態(tài)調(diào)整收費標準，既能有效地收集到維修經(jīng)費，又能及時的調(diào)用經(jīng)費對設施進行維護，讓小區(qū)用戶切實的感受到物業(yè)管理工作的成效，起到對物業(yè)管理的促進作用。由于業(yè)主委員會的權(quán)威性往往不能服眾，在必要時可根據(jù)小區(qū)的實際狀況尋求當?shù)卣嚓P(guān)部門的協(xié)助，針對小區(qū)的公共設施情況進行勘查和公布，以達到公正和權(quán)威的效果，降低經(jīng)費收取的難度。

2．如何對經(jīng)費管理。物業(yè)管理公司收取到的維修經(jīng)費以及國家規(guī)定的維修基金，關(guān)系到業(yè)主、住戶的切身利益，在使用和管理上需要進行嚴格把關(guān)。經(jīng)費可以由當?shù)匚飿I(yè)管理部門協(xié)同小區(qū)業(yè)主委員會進行監(jiān)管，并且按照物業(yè)公司計劃，業(yè)主代表審查，金融機構(gòu)撥付款項等程序嚴格執(zhí)行，并且將經(jīng)費的使用以及結(jié)余情況進行定期的公示，以便廣大業(yè)主住戶進行核查。公共維修金在大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)中都實現(xiàn)了由物業(yè)企業(yè)代收代支、按幢建帳、定期公布、接受業(yè)主的監(jiān)督程序，在使用上已日見規(guī)范。對于資金的運轉(zhuǎn)和使用狀況如果業(yè)主有疑問，還可以委托專業(yè)的金融機構(gòu)進行審查，以免由于業(yè)主普遍對于資金審查的專業(yè)知識不甚了解，從而出現(xiàn)物業(yè)管理公司對維修經(jīng)費進行非法挪用的情況發(fā)生。