和諧社區(qū)物管影響

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一、社區(qū)建設中物業(yè)管理存在的主要問題

1．業(yè)主委員會難以發(fā)揮維權、監(jiān)督和協(xié)調作用。（1）業(yè)主委員會現有的法律地位無法代表業(yè)主維權。業(yè)主委員會是由業(yè)主（或業(yè)主代表）大會選舉產生，只經房管行政管理部門報備，未經民政部門登記成立，實屬民間自治組織。雖有一定組織機構和財產，但不具有法人資格，不能作為發(fā)生糾紛或法律訴訟的主體，從根本上無法代表業(yè)主維護自己的權益。（2）業(yè)主及業(yè)主委員會維權意識不強。由于業(yè)主委員會是在物業(yè)管理活動中維護業(yè)主合法權益的代表性組織，委員是無償兼職的。絕大多數的業(yè)主只有當他們使用私有物業(yè)方面的利益受損時，才會通過業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司及有關方面協(xié)調理順關系；而當業(yè)主在使用共用和公有利益受損時，業(yè)主及業(yè)主委員會往往不會主動關心并解決問題。（3）業(yè)主委員會的運作流于形式并缺乏監(jiān)督機制。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關心。業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理。同時，缺乏有效的監(jiān)督機制，難以體現全體業(yè)主的意愿，有違權責一致的原則。

2．業(yè)主對權利義務的認識不對稱。一是房屋維修養(yǎng)護責任意識不強，“產權歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時交納或不交納物業(yè)管理費，尤其是老舊小區(qū)。不交費的理由多種多樣，物業(yè)服務不到位自不必說，房屋質量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務質量下降，干脆關門走人，廣大業(yè)主也深受其害。如從我市情況看，已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費難，物業(yè)管理工作難以為繼，無奈撤出。

3．物業(yè)管理缺乏規(guī)模效應，科技含量低，管理行為不規(guī)范。如：我市物業(yè)管理自1998年起步，現已有物管企業(yè)六十余家，其中二級資質企業(yè)3家，三級資質企業(yè)48家，暫定級企業(yè)10來家，從業(yè)人員3000—4000人。目前“小、散、亂”諸侯割據的狀況十分突出，科技化程度極低，多數物業(yè)管理公司都達不到正常的經營規(guī)模。據統(tǒng)計，有60%以上的物業(yè)管理企業(yè)處于虧損或虧損邊緣?？茖W技術在物業(yè)管理過程中的推廣應用率極低，勞動密集型依然是物業(yè)管理的主導模式。部分物業(yè)管理企業(yè)的行為不規(guī)范，存在著服務不到位、收費與服務不相符現象，一定程度上損害了業(yè)主的合法權益。傳統(tǒng)的物業(yè)管理內容包括對物業(yè)治安防衛(wèi)、清潔綠化、對設備設施的維修保養(yǎng)以及對各種費用的代收代繳等，多數依然單純依靠人工方式進行管理，不但要耗費極大的人力、物力、財力和時間，而且難以達到規(guī)范化的管理效果。

4．維修基金的管理使用不規(guī)范。維修基金是專項用于住宅共同部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造的資金，性質上屬于專門設立指定用途的專項基金，歸屬上歸全體業(yè)主共同所有。其款項運作過程，包括招投標、監(jiān)理以及預、決算等程序缺乏監(jiān)督和管理，導致基金使用上的不規(guī)范。甚至于有的小區(qū)業(yè)主委員會未經申請，先斬后奏，違規(guī)使用公共維修基金。如：我市碧溪麗景小區(qū)業(yè)主委員會盜用業(yè)主的簽名，和物業(yè)公司一道，在廣大業(yè)主還不知情的情況下，擅自把使用了二、三年左右所有路燈全部更換，費用約26萬，不大的小區(qū)成了動用全市最大一筆維修基金。

二、物業(yè)管理對和諧社區(qū)的作用和影響

構建和諧社會是一個巨大的系統(tǒng)工程，也是一個需要隨著經濟、政治、文化的發(fā)展而不斷推進的很長的歷史過程，需要各方面堅持長期不懈的共同努力。物業(yè)管理企業(yè)在構建和諧社會的過程中有著不可推卸的歷史責任和應起的社會作用，尤其是在構建和諧社區(qū)中，物業(yè)管理以其強大的行業(yè)優(yōu)勢發(fā)揮著積極的重大的作用。

1、物業(yè)管理與構建和諧社區(qū)有著相互促進的作用。社區(qū)是社會的縮影，要構建和諧社會必先構建和諧社區(qū)。社區(qū)缺乏和諧，不僅對社會經濟發(fā)展產生負面影響，而且對社會的穩(wěn)定造成或隱性或顯性的破壞；只有和諧社區(qū)的成功構建，才有可能實現和諧社會的構建。物業(yè)管理是構建和諧社會的重要組成部分，與構建和諧社區(qū)有著相互依存、相互促進的關系。一方面，物業(yè)管理滿足業(yè)主對住房財產的使用、維護、保值等方面的服務的需求，為業(yè)主及使用人創(chuàng)造和保持良好的工作居住環(huán)境，并按照物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的合同約定，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的保結、綠化、保安等環(huán)境衛(wèi)生和秩序以及社區(qū)文化活動，這正是構建和諧社區(qū)的重要范疇。另一方面，物業(yè)企業(yè)為業(yè)主提供的是有償管理服務，具有明顯的市場性，而且是密集型的勞動，給社會解決大量的就業(yè)問題，為國家上交稅金和社會安定團結發(fā)揮著不可估量的作用。

2、對環(huán)境的管理是和諧社區(qū)的基礎。物業(yè)管理是對社區(qū)的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相干區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理通過物業(yè)公司的清潔人員盡職盡責的工作，改變了服務范圍內的環(huán)境狀況，原本到處可以看到亂扔的垃圾和班駁的污跡，墻面上張貼的小廣告或涂鴉的痕跡不見了。社區(qū)內各個小區(qū)的樓房內樓道及墻面、樓梯及扶手、電梯轎廂、大堂以及小區(qū)花園范圍內等等相關區(qū)域，變得清潔舒適；遭遇踐踏的草地泛黃枯焦，花草雜亂無章，經過物業(yè)公司園藝綠化工人及時的補種、施肥、澆水、修剪，對花草苗木的品種得當選擇，使得小區(qū)花園四季如春，鳥語花香，綠地如茵，花草造型優(yōu)美，令人賞心悅目；物業(yè)管理員在小區(qū)內對小區(qū)每日都進行巡邏，及時準確地發(fā)現小區(qū)各種設施損壞情況，認真記錄，及時安排維修，盡快恢復良好的使用功能；物業(yè)公司保安員協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作，提供全天候的安防服務，包括采用高科技含量產品如智能電子門禁、全方位監(jiān)控儀器等等，對社區(qū)的公共財產及業(yè)主的人身和財產安全協(xié)助做好防范工作。將各種安全隱患消滅在萌芽狀態(tài)，及時妥當地處理各類安全事項；機電、電梯、地下管網、供水等的及時供給和維修，給社區(qū)業(yè)主用戶的生活和工作帶來了極大的方便。有了物業(yè)管理，社區(qū)的公共衛(wèi)生整潔，環(huán)境優(yōu)美舒適，設施功能正常，安全狀態(tài)良好。社區(qū)呈現安定有序、人與環(huán)境和諧相處的局面。如果沒有物業(yè)對社區(qū)人文環(huán)境的培養(yǎng)和建設，住在小區(qū)里的居民來自四面八方，個人的生活背景全然不同，社區(qū)內沒有一個好的人文環(huán)境，就很難談和諧社區(qū)包括和諧社會的運轉，就有可能形成一盤散沙。

3、對業(yè)主提供優(yōu)質滿意的服務是社區(qū)和諧的關鍵。一個小區(qū)有眾多的業(yè)主用戶，要想和諧相處，關鍵是物業(yè)公司定位要準確，對物的管理要科學，對人的服務要到位。角色定位清楚了，其工作范疇、責任和義務自然也就清晰了。物業(yè)管理總是提倡以人為本，以人為中心。而人的需要是多方面的，按馬斯洛的五層次說人的需要分：本能的需要、安全的需要、愛的需要、尊重的需要、自我價值實現的需要。在知識經濟的今天，作為知識的鮮活載體，人的需要越來越高。而物業(yè)管理就是在某種程度上滿足業(yè)主和用戶不斷增長的各種需要。

4、對業(yè)主、開發(fā)商的協(xié)調、溝通起化解社區(qū)沖突和糾紛的橋梁紐帶作用。創(chuàng)造和諧的物業(yè)管理環(huán)境，需要物業(yè)管理關系鏈上諸主體的參與，尤其是房地產行政管理部門、開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主的相互配合。物業(yè)管理公司應為業(yè)主著想，著力解決與業(yè)主和使用人切身利益相關的突出問題，緩和和大家之間的關系，化解多方矛盾。物業(yè)管理存在的問題同時對和諧社區(qū)建設也產生很大的影響。一些熱難點問題影響了物業(yè)管理正常運作，也影響到了業(yè)主的生活。物業(yè)公司的服務、開發(fā)商遺留的隱患等不能夠使業(yè)主滿意，業(yè)主和的業(yè)主委員會權利義務不清等，致使業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)公司相互之間溝通不暢，矛盾不斷，對物業(yè)管理的發(fā)展，以及和諧社區(qū)的建設都起到了制約作用。上述我市碧溪麗景小區(qū)，由于違規(guī)使用房屋維修基金，使業(yè)主與業(yè)主委員會及物業(yè)公司之間產生矛盾，絕大部分業(yè)主不簽字，維修費用無法支出?，F路燈已全部停開，業(yè)主不滿意，拒交物業(yè)費，物業(yè)服務也跟不上了，產生了惡性循環(huán)，和諧社區(qū)也無從談起。

三、應對策略

1、業(yè)主委員會應當合法地進行維權。要教育引導為主，轉變觀念，提高素質，遵紀守法，依規(guī)辦事。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，是整合廣大業(yè)主共同意愿，維護業(yè)主合法權益的有效組織形式，是小區(qū)公眾利益的代表。它有利于明確業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的責、權、利關系，有利于促進形成物業(yè)管理市場競爭機制。業(yè)主委員會要從全體業(yè)主的利益和保護共有財產的角度出發(fā)，按照現行的法律規(guī)范和政策規(guī)定采用合理合法的方式進行理性、有序地維權，同時在維權過程中注意把握好度。業(yè)主委員會還要與物業(yè)管理企業(yè)共同制定小區(qū)業(yè)主應遵守的規(guī)章制度，同時要樹立責任意識和具備公益心，提高自治能力，加強對業(yè)主的正確引導和教育，切實保障業(yè)主的合法權益，保障業(yè)主正常的生活秩序。業(yè)主也是小區(qū)和諧氛圍形成的一個責任主體。有人形象地把物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主各業(yè)主委員會的關系歸納為三句話“物業(yè)管理企業(yè)是請來的管家，業(yè)主是主人的子女，業(yè)委會是家長”。由此可見，業(yè)主委員會對業(yè)主負有教育和引導的責任。業(yè)主委員會要教育業(yè)主增強責任意識、公德意識，做到自覺遵守國家、省、市的法律法規(guī)和社區(qū)管理的基本規(guī)章制度；遵紀守法、依規(guī)辦事。此外，還要教育業(yè)主按時繳納物業(yè)服務費，遵守社公德，自覺提高道德水平和自身素質。

2、社區(qū)居委會是小區(qū)和諧氛圍形成的建設者。當前社區(qū)居委會必須轉變觀念，提高自身業(yè)務素質，特別要分析和研究新時期社區(qū)內業(yè)主的利益目標及現實需求，從他們最關心的問題出發(fā)，積極幫助業(yè)主組建業(yè)主委員會，配合物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)中依法開展物業(yè)服務活動，積極協(xié)調物業(yè)管理糾紛和鄰里糾紛。

3、政府有關部門要做好監(jiān)管，指導到位。當好服務者、指導者、監(jiān)督者和管理者。政府主管部門應當扮演好四種“角色”：服務者、指導者、監(jiān)督者、管理者。作為服務者，主管部門要以人為本，更好地為物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主服務。作為指導者，主管部門要盡快完善小區(qū)管理的法規(guī)政策，出臺物業(yè)管理的實施細則，加強宣傳力度。作為監(jiān)督者和管理者，主管部門要嚴格按照法律法規(guī)的要求，加強對物業(yè)管理企業(yè)的管理，依法行政，嚴格規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為。同時應加強對業(yè)主行為的正確引導，提高業(yè)主的素質，為小區(qū)和諧氛圍的形成創(chuàng)造有利條件。

4、開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)應為小區(qū)的和諧氛圍的形成提供物質保障。開發(fā)商應本著百年大計，將質量合格、配套設施合格的房屋交給業(yè)主，這也是養(yǎng)活小區(qū)物業(yè)管理糾紛的前提。開發(fā)商前期遺留的問題如房屋質量不合格、分攤不合理、承諾不兌現、配套設施不齊全等要切實避免，要為業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合作提供一個好平臺，為小區(qū)和諧氛圍的形成創(chuàng)造良好的開端。物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)和諧氛圍的形成起著至關重要的作用，它提供物質基礎。物業(yè)企業(yè)應該樹立以人為本的服務理念，本著“服務”的宗旨，嚴格按照政策法規(guī)和物業(yè)服務合同，公開服務標準、收費標準和收費依據，盡職盡責的為業(yè)主服務。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的關系應該定位于魚水關系，成為業(yè)主親密的朋友和至親的伙伴。物業(yè)企業(yè)還要進一步提高自身素質，加強對員工的培訓，增強與業(yè)主的溝通和交流，積極與政府相關部門配合，進一步提高協(xié)調能力，全力支持社區(qū)建設，開展健康向上的社區(qū)文化活動，促進鄰里交流，加強鄰里團結。形成業(yè)主滿意、物業(yè)發(fā)展的和諧氛圍。從而促進和諧社區(qū)的鞏固發(fā)展。