論房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的項(xiàng)目管理

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一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的意義

1.1項(xiàng)目成本管理

項(xiàng)目成本控制主要就是控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)，通過對(duì)工程造價(jià)的控制，不僅能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)用效率，而且能夠不斷提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，使得相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得較好的市場地位。在實(shí)際的操作過程中，工程造價(jià)管理主要體現(xiàn)在材料的合理購進(jìn)、實(shí)現(xiàn)良好的承包商索賠方式以及科學(xué)、合理的工程洽談上面。

1.2項(xiàng)目進(jìn)度管理

房屋建筑的進(jìn)度管理對(duì)于房地產(chǎn)的整體經(jīng)濟(jì)效益具有重要的影響。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度較慢，就會(huì)延長房屋的建造時(shí)間，從而增加了房屋的建造價(jià)格。一般來講，這些資金費(fèi)用都會(huì)落實(shí)在房屋建筑的銷售價(jià)格上，由于房屋造價(jià)較高，就會(huì)影響房屋的銷售，從而影響到整個(gè)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。

1.3項(xiàng)目工程質(zhì)量管理

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理具有重要的意義。工程質(zhì)量不僅影響到工程的銷售情況，而且在很大程度上影響了開發(fā)商的生存根本。因此，在實(shí)際的操作過程中，一旦質(zhì)量不過關(guān)，就會(huì)影響到正常的建設(shè)工期，增加投資，使得房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益受到較大的負(fù)面影響。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的方式

2.1選擇優(yōu)秀的勘察設(shè)計(jì)單位

在房地產(chǎn)開發(fā)前期，需要對(duì)地質(zhì)進(jìn)行勘察，然后進(jìn)行科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，因此，早期的勘察設(shè)計(jì)單位的工作能力非常重要。只有選擇優(yōu)秀的勘查設(shè)計(jì)單位，才能夠?qū)Ψ课萁ㄔO(shè)的整體布局進(jìn)行科學(xué)的配置和結(jié)構(gòu)劃分，將多余的建設(shè)部分去除掉，從而能夠在確保工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，提高工作的經(jīng)濟(jì)效益。

2.2選擇優(yōu)秀的施工主體

在房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)之后，需要選擇最佳的施工主體，這對(duì)于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工程的質(zhì)量效益和進(jìn)度效益都具有重要的意義。在實(shí)際的施工主體選擇過程中，需要相關(guān)工作人員能夠制定合理的選擇體系標(biāo)準(zhǔn)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：施工主體的技術(shù)設(shè)備是否先進(jìn)、施工主體的企業(yè)資質(zhì)是否達(dá)標(biāo)、近三年企業(yè)的施工業(yè)績?nèi)绾巍⑹┕ろ?xiàng)目經(jīng)理的個(gè)人素質(zhì)是否高超等。對(duì)于一個(gè)施工主體來說，設(shè)備和技術(shù)分別是企業(yè)的硬件和軟件，只有這兩方面都能夠具有優(yōu)秀的資質(zhì)，才能夠?qū)?xiàng)目工程施工具有促進(jìn)作用。此外，優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理能夠在很大程度上提高項(xiàng)目的管理水平，對(duì)于整個(gè)工程的開展具有重要的促進(jìn)作用。只有從眾多方面進(jìn)行科學(xué)的分析和考察，才能夠最終選擇出最優(yōu)異的施工隊(duì)伍。

2.3建立健全項(xiàng)目管理體系

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理過程中，建立健全一個(gè)優(yōu)秀的管理體系，對(duì)于提高建設(shè)工程的整體水平具有重要的意義。常見的管理體系包括工程材料管理、施工隊(duì)伍管理以及工程項(xiàng)目資料檔案管理等。在工程材料的管理過程中，應(yīng)該能夠?qū)ν愔黧w材料進(jìn)行調(diào)查和分析，在此基礎(chǔ)上選擇符合設(shè)計(jì)使用標(biāo)準(zhǔn)而價(jià)格最合理的材料，通過對(duì)材料價(jià)格的合理控制來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成本管理。施工隊(duì)伍是工程項(xiàng)目的主要成員，對(duì)于施工隊(duì)伍的管理效益，能夠促進(jìn)工程項(xiàng)目的進(jìn)一步開展。常見的管理措施包括：設(shè)定獎(jiǎng)懲制度、加強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)伍的組織領(lǐng)導(dǎo)等。對(duì)于工程施工的具體情況進(jìn)行及時(shí)的記錄，有益于及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工中存在的問題，并能夠在第一時(shí)間進(jìn)行改進(jìn)，從而確保工程后續(xù)相關(guān)工作能夠得到很好的開展。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的具體內(nèi)容

3.1加強(qiáng)項(xiàng)目合同的管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理過程中，合同管理涉及到工程管理的全過程和各個(gè)方面，對(duì)于工程建設(shè)具有重要的作用。所謂合同管理，就是指工程項(xiàng)目開發(fā)主體與相關(guān)單位就工程項(xiàng)目的正常開展簽訂的一系列具有法律效益的經(jīng)濟(jì)合同，其內(nèi)容主要包括材料合同、施工合同等。在實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，企業(yè)的質(zhì)量、成本以及進(jìn)度的管理對(duì)于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)都具有決定性的作用。而這些管理內(nèi)容的實(shí)現(xiàn)都是通過履行具體的合同來達(dá)到的。因此，不斷加強(qiáng)項(xiàng)目工程的合同管理，是確保工程管理質(zhì)量的最重要的內(nèi)容之一。

3.2加強(qiáng)工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)施工質(zhì)量是房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的生命，因此，只有加強(qiáng)項(xiàng)目工程的質(zhì)量管理，才能夠最終確保項(xiàng)目能夠順利地開展和竣工。在實(shí)際的管理過程中，要能夠確保施工相關(guān)技術(shù)工藝能夠與工程合同以及施工設(shè)計(jì)相同，如果不同，則應(yīng)該進(jìn)行及時(shí)的糾正。房地產(chǎn)項(xiàng)目部要能夠采取全過程的工程質(zhì)量管理，對(duì)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工以及竣工等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)合理的管理。在實(shí)際的操作過程中，應(yīng)該不斷地宣傳質(zhì)量意識(shí)，特別是提高領(lǐng)導(dǎo)的質(zhì)量管理意識(shí)。在施工過程中，要能夠定期召開工程部經(jīng)理會(huì)議，對(duì)施工過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題進(jìn)行匯總和集體研討，找出最佳的應(yīng)對(duì)措施，以此來不斷提高項(xiàng)目工程質(zhì)量。在實(shí)際的質(zhì)量管理過程中，要注重管理人員資質(zhì)的檢查，要能夠確保施工具體操作規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)與合同及設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)相同，對(duì)于各分項(xiàng)工程要加強(qiáng)專項(xiàng)管理，對(duì)于工程中使用的材料要經(jīng)過相應(yīng)的檢查和相關(guān)試驗(yàn)才能夠正式投入到施工使用，對(duì)于機(jī)械設(shè)備的選擇也需要經(jīng)過認(rèn)真的試驗(yàn)，只有這樣，經(jīng)過全面的審查和管理，才能夠切實(shí)提高房地產(chǎn)工程的施工質(zhì)量。

3.3注重房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，成本控制管理是管理到相關(guān)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最重要的方面，因此，必須要注重項(xiàng)目成本控制。主要的成本控制分為項(xiàng)目調(diào)查和方案制定、項(xiàng)目施工階段成本控制以及項(xiàng)目開發(fā)管理中的成本控制等。在實(shí)際的操作過程中，在項(xiàng)目規(guī)劃階段要能夠?qū)?xiàng)目的具體實(shí)施情況進(jìn)行科學(xué)合理的評(píng)估，使得整個(gè)項(xiàng)目工程能夠用最低的價(jià)格獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益；在項(xiàng)目施工階段要能夠通過項(xiàng)目工程招投標(biāo)，獲得最優(yōu)質(zhì)的施工隊(duì)伍，實(shí)現(xiàn)成本控制的最大化；在工程項(xiàng)目的開發(fā)管理過程中，要能夠?qū)崿F(xiàn)簽證管理制度，以提高房地產(chǎn)開發(fā)商的綜合競爭水平，為成本控制提供堅(jiān)實(shí)的保障。

3.4加強(qiáng)房地產(chǎn)協(xié)調(diào)組織管理工作

在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的協(xié)調(diào)組織管理過程中，需要做好項(xiàng)目部的外部協(xié)調(diào)與內(nèi)部管理工作。其中，外部協(xié)調(diào)主要包括：與設(shè)計(jì)單位之間的協(xié)調(diào)，與施工單位之間的協(xié)調(diào)，與工程監(jiān)理單位之間的協(xié)調(diào)，與政府及質(zhì)量監(jiān)督單位之間的協(xié)調(diào)，與其它相關(guān)單位之間的協(xié)調(diào)等。只有做好外部關(guān)系的協(xié)調(diào)工作，才能夠在很大程度上給房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)營造最佳的施工環(huán)境。內(nèi)部協(xié)調(diào)主要包括：加強(qiáng)人際關(guān)系的協(xié)調(diào)，根據(jù)具體的人員情況進(jìn)行科學(xué)合理的安排，在矛盾處理上要能夠做得恰到好處，能夠制定合理的成績評(píng)估機(jī)制。此外，要能夠根據(jù)具體的小組成員配置情況，設(shè)定科學(xué)合理的工作目標(biāo)、具體的職責(zé)與權(quán)限等，加強(qiáng)信息溝通機(jī)制的建立，及時(shí)解決施工過程中存在的矛盾，為項(xiàng)目工程的施工創(chuàng)造良好的內(nèi)部環(huán)境。

四、結(jié)束語

在城市化進(jìn)程不斷加快的今天，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常迅速，但是在管理過程中也存在一定的問題。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一個(gè)綜合性要求很高的工作，不僅要對(duì)項(xiàng)目管理的重要性有所認(rèn)識(shí)，而且要采取全面的管理步驟和措施，只有這樣才能夠確保房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平，使得我國房地產(chǎn)業(yè)能夠更好更快的發(fā)展，從而為我國的整體建設(shè)做出更大的貢獻(xiàn)。

作者：磨長秋 單位：貴陽宏益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司